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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第438號 原　　　告　欣達泰不動產有限公司 法定代理人　周林聰 訴訟代理人　郭添達 被　　　告　黃文昌 上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國101 年3 月 6 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、本件原告起訴時，楊政旺原亦列為原告，惟楊政旺業已視為 撤回起訴。又原告與楊政旺共同起訴時訴之聲明雖為：被告 應給付原告新臺幣（下同）56萬元。惟原告於起訴狀表明被 告應給付原告32萬元，應賠償楊政旺24萬元，故原告於楊政 旺撤回起訴後，將訴之聲明更正為被告應給付原告32萬元， 核屬聲明之更正，合先敘明。 二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告受被告委託出售苗栗縣○○鄉○○段402 、 372 、510 地號土○○○鄉○○○段531 、149 地號土地（ 下稱系爭5 筆土地），兩造並於民國100 年7 月25日簽訂委 託銷售契約書（下稱系爭委託契約書），委託銷售總價原為 1,000 萬元，委託銷售期間至100 年8 月25日止，被告於10 0 年8 月21日簽署契約內容變更合意書，將委託銷售總價變 更為地主實拿800 萬元，銷售期間延長至10 0年8 月26日。 原告曾於100 年8 月20日交付訴外人楊政旺所簽署以880 萬 元購買系爭5 筆土地之要約書（下稱系爭要約書）與被告， 向被告徵詢是否同意按要約書所載條件出售，並於8 月22日 成立買賣，兩造約定於8 月29日簽約。然被告竟於8 月28日 將系爭5 筆土地出售予他人，嚴重損害原告權利。原告依系 爭委託契約書第5 條、第12條約定，向被告請求給付服務費 32萬元。並聲明：被告應給付原告32萬元。 二、被告則以：被告雖有簽署系爭委託契約書，委託原告銷售系 爭5 筆土地，惟原告於銷售期間均未能完成買賣，被告於10 0 年8 月28日始將系爭5 筆土地出售，被告自無違約情形， 原告亦無權請求被告給付服務費。另原告從未交付系爭要約 書與被告，被告無從知悉買方買賣條件，自無從與買方成立 買賣契約，且系爭要約書應係原告事後自行製作，無從證明 100 年8 月26日前已有該要約書存在等語置辯。並聲明：原 告之訴駁回。 三、本件協同到庭原告整理、簡化不爭執及爭執事項如下： ㈠不爭執事項： ⒈兩造於100 年7 月25日簽訂系爭委託契約書，被告委託原 告出售系爭5 筆土地，委託銷售期間至100 年8 月25日止 。兩造另於100 年8 月21日簽訂契約內容變更合意書，將 銷售價格變更為被告實拿800 萬元，銷售期間至100 年8 月26日。 ⒉系爭委託契約書第7 條第5 點約定：「如買方簽立要約書 ，乙方（即原告）應於二十四小時內將該要約書轉交甲方 （即被告），不得隱瞞或扣留。但如因甲方之事由至無法 送達者，不在此限。」 ⒊原告所提出系爭要約書第3 條記載：「本要約書經賣方親 自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應 負履行簽立買賣契約一切義務。」且系爭要約書右下方， 並有賣方依要約書條件出售，及賣方簽章之欄位。 ㈡爭執事項： ⒈原告有無將系爭要約書交與被告？ ⒉楊政旺何時簽署系爭要約書？ ⒊被告有無向原告表示同意依要約書所述內容出售系爭土地 與楊政旺？ 三、本院判斷： ㈠原告主張受被告委託出售系爭5 筆土地，兩造並於100 年7 月25日簽訂系爭委託契約書，委託銷售期間至100 年8 月25 日止，另於100 年8 月21日簽訂契約內容變更合意書，將銷 售價格變更為被告實拿800 萬元，銷售期間至100 年8 月26 日等情，業原告提出系爭委託契約書、契約內容變更合意書 各1 份為證（見卷第4 至5 頁、第7 頁），且為被告所不爭 執，堪認原告此部分主張為真實。 ㈡原告主張楊政旺於100 年8 月20日表示願以880 萬元購買系 爭5筆 土地，並簽署系爭要約書，原告已於8 月20日將系爭 要約書交付被告，雙方買賣意思表示合致，系爭5 筆土地買 賣契約已成立等情，則為被告否認，被告辯稱：從未見過系 爭要約書，不知楊政旺所提出買賣條件及付款條件為何，並 無對楊政旺提出買賣要約為承諾之表示，系爭要約書應係原 告事後製作等語。原告就其主張有利於己之事實，應負舉證 證明之責任。經查： ⒈原告於起訴狀稱係於8 月20日將系爭要約書交予被告（見 卷第2 頁），惟於本院審理時改稱：是於100 年8 月22日 早上拿系爭要約書給被告，一開始買方於100 年8 月20日 是開850 萬元，後來100 年8 月22日時加到880 萬元等語 （見卷第32、35頁），原告前後所述不一，已難認為真實 。又系爭要約書簽署日期係100 年8 月20日，承購總價即 為880 萬元（見卷第6 頁），並無原告所稱於8 月20 日 開價850 萬元，8 月22日再加價至880 萬元，故原告此部 分主張，難認屬實。再者，系爭委託售契約第7 條第5 點 約定：「如買方簽立要約書，乙方（即原告）應於二十四 小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留 。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」（見卷 第4 頁背面），故若有買方簽立要約書，原告應於24小時 內將要約書交與被告，此係原告之重要義務，是若原告曾 將系爭要約書交與被告，應會要求原告簽認。況系爭要約 書第3 條記載：「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽 章並通知到達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約 一切義務。」且系爭要約書右下方，並有賣方依要約書條 件出售，及賣方簽章之欄位（見卷第6 頁），依系爭要約 書第3 條約定，需應經賣方即被告親自記明承諾時間並簽 章，系爭要約書始可對買賣雙方發生拘束，故若原告有將 系爭要約書交與被告，即應要求被告在賣方簽章欄位載明 承諾時間並簽章，然系爭要約書右下方賣方簽章欄位卻係 空白，足見原告未將系爭要約書交與被告。且原告亦自承 並無證據證明有將系爭要約書交與被告（見卷第34頁）。 原告既無證據證明曾交付系爭要約書與被告，亦無證據證 明已將楊政旺要約之意思表示送達被告，自無從認被告與 楊政旺間就系爭5 筆土地已成立買賣契約。 ⒉至原告主張兩造約定於100 年8 月29日簽約，被告於100 年10月31日在苗栗縣造橋鄉調解委員會亦自承，曾與原告 口頭約定要在100 年8 月29日簽約，但在8 月28日有電話 聯繫被告，想要把買賣事宜說清楚，但沒有聯絡上等語， 此有苗栗縣造橋鄉調解委員會調解筆錄1 紙，在卷可佐（ 見卷第13頁），然此僅可證明被告與原告約定將於100 年 8 月29日簽約，惟原告既未將系爭要約書交與被告閱覽， 被告即無從知悉買方提出之買賣條件及付款條件為何，自 無從與買方成立買賣契約，故上開調解筆錄之記載亦無從 認定原告已完成委任事務。 ⒊又按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契 約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂 標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之 特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登 記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協 商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其 餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的 物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣 雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。另不動產之買 賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付 款方式、期限、費用及違約等重要事項。本件被告委託原 告出售系爭5 筆土地，無論系爭委託契約書或契約內容變 更合意書，均有記載買賣價款支付方式為頭期款（簽約） 總價百分之10、第二次（備證）總價百分之20、第三次（ 完稅）總價百分之20、尾款（交屋）總價款百分之50。而 系爭要約書雖亦有記載相同之付款方式及期限，惟原告既 無法證明已將系爭要約書交與被告閱覽，更未能證明被告 已承諾買方即楊政旺提出之付款方式及期限，故系爭5筆 土地買賣契約仍難認已成立，原告既未能證明已完成仲介 義務，自無從依系爭委託契約書第5 條或第12條約定請求 被告給付服務報酬。 五、綜上，原告既未能證明被告與楊政旺就系爭5 筆土地已成立 買賣契約，無從認定原告已完成仲介任務，原告依系爭委託 契書第5 條、第12條約定，請求被告給付仲介服務費32萬元 ，為無理由，應予駁回。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 101 年 3 月 20 日 民事庭法 官 吳國聖 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 楊思賢 中 華 民 國 101 年 3 月 20 日