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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　101年度苗簡字第305號 原　　　告　欣誠泰不動產有限公司 法定代理人　林俊諺 被　　　告　莊麗珍 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於101 年12月6 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣壹拾伍萬元及自民國101 年4 月25日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之三，其餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。 事實及理由 一、原告主張略以： ㈠被告於民國101 年3 月18日與原告簽立委託銷售契約書委託 原告居間仲介出售其所有位於苗栗縣○○鎮○○路○○○ 巷○○ 弄○ 號之房屋及其基地（以下稱系爭房地），金額為實拿新 台幣（下同）665 萬元，並載明委託期限至102 年3 月18日 止。按委託銷售契約書第5 條第1 項及第2 項規定，買賣成 交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之4 之服 務報酬；因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷 或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。今被告已與 買方湯宜峰（由其太太吳雨璇代理）於101 年4 月2 日成交 （委託書第8 絛第2 項：甲方承諾買方之要約絛件或買方提 出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委 託條件者，買賣契約即為成立），被告依約應給付原告服務 報酬。 ㈡另被告在今年4 月已經有將系爭房地賣給他人，我們認為被 告再與我們聯絡的過程中也有與其他人交涉，被告只是要規 避居間報酬。 ㈢上開4%服務費金額為26萬元，經原告一再催索，被告均置之 不理。爰依據上開委託銷售契約書約定請求被告給付上述服 務費。 ㈣並聲明：被告應給付原告26萬元及自支付命令送達之翌日起 至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。 二、被告答辯略以： ㈠我在101 年3 月31日在系爭房地與原告業務員徐翠蓮小姐見 面，徐小姐告訴我買方有誠意要買，因為對方也知道我房子 有漏水等瑕疵，想要談價錢，而我有請營造業的朋友去估價 ，若要將漏水的牆壁修好，需要5 萬元，所以徐小姐講說對 方希望可否以645 萬元成交，我說不行，因為我已經從680 萬元降到實拿650 萬元。所以我就告訴徐小姐這樣我不要賣 給這個買方湯先生。 ㈡後來徐小姐說因為買方很有誠意請我再考慮看看，而我就說 不要了。但徐小姐一直要我再考慮看看。我說101 年4 月3 日星期二早上會給徐小姐答覆。在101 年4 月3 日早上8 點 半，我開手機，就收到一封101 年4 月2 日下午11時12分徐 小姐傳簡訊給我，說恭喜我成交已經達到我650 萬元實拿的 條件，預定在101 年4 月7 日下午3 時帶相關證件到仲介公 司去辦理手續。我當時認為我在101 年3 月31日已經回絕， 是徐小姐要求我再考慮，徐小姐也答應我讓我考慮到4 月3 日。我在101 年4 月3 日早上8 點多時有傳簡訊給徐小姐說 我們不交易了。簡訊內容「不會再緩解考慮中」，我要傳的 內容應該是「會在緩解考慮中」，這是要表示我還要再考慮 一下，因為我還在考慮這房子要不要買賣。 ㈢101 年4 月2 日證人徐翠蓮有打電話給我，說達到我要的實 拿650 萬元，而她會再去爭取她的服務費，但沒有告知我需 要什麼費用，因為我的觀念就是實拿650 萬元，不付任何費 用，包括土地增值稅，因為我的實拿已經從680 萬元降到 650 萬元。而我想說我正在工作中，證人一直打電話來，所 以我就跟證人說101 年4 月3 日回她答案，及跟證人說我 101 年4 月7 日有空，回頭份再談，證人也跟我說見面再談 。這些話都是在我還沒有看到101 年4 月2 日晚上11點多的 簡訊之前的事。 ㈣我應該是101 年4 月4 日或是5 日打電話問證人徐翠蓮土地 增值稅的，電話中我只記得要付增值稅1 萬多元。因為我大 嫂跟我講說賣方要付土地增值稅的事情，我說我不知道，才 想到要問證人。事實上我是有請兩家仲介商去查，查的差異 性滿大的。另外一家仲介查的結果，一種是3 萬多、一種是 6 萬多。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠原告主張被告於101 年3 月18日與其簽立委託銷售契約書委 託原告居間銷售系爭房地，並由原告之員工證人徐翠蓮負責 與被告接觸，其中關於系爭房地價金部分約定為「實拿650 萬元」；而在101 年3 月下旬證人湯宜峰有購買系爭房地之 意願，並與原告公司簽約委託居間，由另一位業務員陳小姐 負責處理，原告亦知悉證人湯宜峰有購買系爭房地之意願及 出價之情形，惟在101 年3 月底前買賣雙方尚未就系爭房地 之價格談妥；又證人徐翠蓮於101 年4 月2 日晚上11時許傳 送簡訊予被告已經成交，達到被告要求之實拿650 萬元的條 件暨被告於101 年4 月12日以買賣為原因將系爭房地出售予 他人，並已移轉登記等情，有原告提出之被告不爭執其真正 之委託銷售契約書、契約內容變更合約書、證人徐翠蓮101 年4 月2 日下午11時12分簡訊內容列印本、系爭房地中之建 物登記簿謄本及被告表示不知其真偽之由證人湯宜峰之太太 吳雨璇簽署之不動產買賣斡旋契約書、買方契約內容變更合 約書等文件在卷可稽（見本院101 年度司促字第2535號支付 命令卷第5 至9 頁）。被告對於其簽署上開文書委託原告出 售系爭房地、知悉證人湯宜峰有意購買、收受證人徐翠蓮10 1 年4 月2 日下午11時許通知成交之簡訊及其於101 年4 月 12日將系爭房地出售他人並已移轉登記等事實，並不爭執， 自堪信原告主張之上開事實為真正。 ㈡又證人湯宜峰於101 年3 月26日委託原告公司業務陳臻誼以 650 萬元購買系爭房地，並簽發面額為10萬元之本票交付原 告公司人員為斡旋金；其後於同年月31日同意加價至665 萬 元，惟因其上班中，故由證人徐翠蓮拿不動產買賣斡旋契約 書、買方契約內容變更合約書等文件到其當時位於苗栗縣竹 南鎮租屋處，由其太太以其太太吳雨璇名義重新簽署，嗣後 訴外人陳臻誼於同年4 月2 日下午7 時55分以簡訊通知證人 湯宜峰買賣成交，並約定在同年月7 日下午3 時在原告頭份 鎮中央店簽約，惟於簽約當日陳臻誼電話通知湯宜峰稱被告 反悔不賣，一直避不見面等情，有上述吳雨璇簽署之不動產 買賣斡旋契約書、買方契約內容變更合約書及證人湯宜峰簽 署之不動產買賣斡旋契約書、本票各1 份在卷可稽（見本院 卷第48至50頁），並據證人徐翠蓮、湯宜峰分別於101 年10 月25日言詞辯論時證述在卷（見本院卷第66、67、72至75頁 ）。本件證人湯宜峰於101 年3 月31日既已出價665 萬元， 超過被告要求之650 萬元，且原告業務員即訴外人陳臻誼與 證人徐翠蓮既於同年4 月2 日晚上7 時55分及11時12分分別 以簡訊通知買賣雙方即證人湯宜峰及被告成交之訊息，亦如 上述。是原告主張其已為被告仲介系爭房地出售成功，應可 認為真實。 ㈢被告雖主張其於101 年3 月31日已經回絕買方湯宜峰，不要 賣了云云。惟查兩造簽署之委託銷售契約書第3 條約定委託 銷售期間至102 年3 月18日止，第15條並約定本契約非經雙 方書面同意，不得單方任意變更或終止之。是原告在102 年 3 月18日以前，除兩造以書面終止上開契約或被告在原告仲 介成功前，依第6 條第2 款所示自行或委託第三人出售系爭 房地，並於達成合意或收受定金24小時內通知原告外，均有 權依據被告要求之條件居間仲介系爭房地出售，被告尚不得 任意終止本件系爭房地委託銷售契約書。是被告辯稱：其於 101 年3 月31日回絕湯宜峰出價，不要賣了，應僅生對證人 湯宜峰當時所出之價格645 萬元一事不同意，並不足以終止 兩造間委託銷售契約書。從而，原告公司人員即證人徐翠蓮 自得繼續居間協商系爭房地買賣，並於證人湯宜峰提高價格 至665 萬元後，以少賺取服務費之方式（即只收取賣方服務 費15萬元，比原訂之26萬元少9 萬元）達成此筆交易，並通 知買賣雙方交易成功，並無違反契約之處。 ㈣至於，被告主張其所謂之「實拿650 萬元」，係指「不付任 何費用，包含土地增值稅」云云。惟查，依我國稅法稅額房 地交易中，其中土地增值稅係由賣方負擔，房屋契稅則由買 方負擔，此亦為一般交易之慣例。至於代書費如無特別約定 ，通常係由雙方分擔。另證人徐翠蓮於被告簽署委託銷售契 約書及101 年3 月31日均有告知被告實拿650 萬元，但要負 擔土地增值稅及1,000 元之代書潤筆費，被告並沒有任何表 示等情，亦據證人徐翠蓮證述在卷（見本院卷第71頁）。是 被告於證人徐翠蓮通知其成交前早已知其所謂之「實拿65 0 萬元」係指原告公司之服務費除外，至於上開土地增值稅及 代書潤筆費，仍應由其負擔。況且，被告於101 年4 月4 日 或5 日曾打電話予證人徐翠蓮查詢系爭房地交易應繳納之土 地增值稅為何等語，此為被告所自認（見本院卷第71頁）。 是被告於證人徐翠蓮101 年4 月2 日下午11時12分簡訊通知 成交後，如早已不願出賣，其何必向證人徐翠蓮查詢土地增 值稅金額；又如其所謂之「實拿650 萬元，係指其不負擔土 地增值稅或其他任何費用」者，土地增值稅之金額多寡亦與 其無關，其又何必知悉？是又被告上開所辯，顯不足採。 ㈤查本件委託銷售契約書第5 條第1 項、第8 條第2 項、第5 項分別規定如下：「買賣成交者，甲方（即被告）同意給付 乙方（即原告）成交總價款百分之4 之服務報酬」、「甲方 承諾買方之要約絛件或買方提出之購買總價、付款方式及其 他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立 」、「買賣契約因本條第2 項而成立後，甲方反悔不賣或因 可歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約書者，…並 給付乙方本契約第5 條第1 項之服務報酬及賠償乙方之損害 」。本件被告委託原告仲介買賣之系爭房地既經原告之人員 依約仲介成功，其買賣業已成立，而被告事後反悔不賣，均 如上述，則原告自得依據上述規定，請求被告給付服務報酬 。惟本件因證人徐翠蓮為促成系爭房地買賣，自願少收取服 務報酬9 萬元，故如被告依約履行者，原告得向被告收取之 報酬為15萬元等情，亦據證人徐翠蓮陳明在卷（見本院卷第 67 頁 ）。從而，原告依據委託銷售契約書請求被告給付服 務報酬15萬元及自支付命令送達之翌日即101 年4 月25日（ 見上開支付命令卷第21頁送達證書）起至清償日止，按年利 率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。至於超過部 分，為無理由，應予駁回。 四、原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，應依 職權宣告假執行。 五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉 證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 12 月 20 日 民事庭法 官 潘進順 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 黃麗靜 中 華 民 國 101 年 12 月 20 日