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臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　102年度苗簡字第193號 原　　　告　玖益不動產仲介有限公司 法定代理人　李定璋 訴訟代理人　劉雪梅 　　　　　　劉源祥 被　　　告　吳進盛 　　　　　　劉莉芬 上列 1　人 訴訟代理人　高禎佑 上列當事人間因請求給付居間報酬事件，本院於民國102 年8 月 22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告劉莉芬應給付原告新臺幣陸萬肆仟元及自民國一百零二年六 月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告劉莉芬負擔三分之一，餘由原告負擔。 本判決得第一項假執行。 事實及理由 壹、原告主張意旨： 一、被告吳進盛於民國（下同）102 年3 月7 日與原告簽訂廣告 銷售同意書，將其所有門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○里○ 鄰 ○○街○○號房屋及基地（下稱：「系爭房地」）委託原告廣 告銷售，總價為新臺幣（下同）350 萬元，期間自102 年3 月7 日起至售完止不定期限，並約定報酬按買賣成交價之百 分之4 給付服務費，被告吳進盛亦得自行出售系爭房地，惟 承買人若為原告所介紹之客戶者，應依約給付服務費。 二、嗣原告於102 年3 月11日介紹被告劉莉芬承買，並帶看系爭 房地，被告劉莉芬並於帶看紀錄報告表示簽認同意如服務完 成，願按總價百分之2 給付原告服務費，及被告劉莉芬如私 自與系爭房地所有權人達成交易者，願依規定收費標準支付 服務費。 三、惟被告2 人嗣後於102 年3 月14日私自成交買賣，且故意隱 瞞原告，以脫免給付仲介費之責任，經原告於102 年4 日12 日申請系爭房地登記謄本核對時，始發現上情，原告乃向苗 栗市調解委員會聲請調解，惟被告拒絕依約給付仲介費而調 解不成立。為此爰依居間法律關係、不動產廣告銷售同意書 、帶看記錄報告表條款提起本件訴訟，並聲明：（一）被告 吳進盛應給付原告14萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（二）被告劉莉 芬應給付原告7 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。 貳、被告抗辯意旨： 一、被告吳進盛抗辯略以： （一）被告間之買賣交易並非私自交易，而是通過所委託之三友 不動產出售，且被告已依約給付三友不動產仲介有限公司 （以下簡稱：「三友公司」）仲介費，而被告欲委託何仲 介公司服務，乃被告之權利，原告並未達成被告間之買賣 交易，故原告要求被告給付仲介費並無理由。 （二）原告於未與被告正式簽約時（銷售同意書未蓋公司章、經 紀人章，不具效力），即刊登廣告於網路銷售，甚至帶人 看屋，已違反仲介公會法規，是原告要求被告給付仲介費 ，並無理由。 （三）聲明：原告之訴駁回。 二、被告劉莉芬抗辯略以： （一）被告在確定要買房子之前，曾去電原告公司找劉姓業務員 欲瞭解及索取系爭房地之相關資料，惟劉姓業務員並未積 極回應被告。嗣後三友公司業務員帶被告看系爭房地，且 較為積極，因此促成被告間之交易，故被告並非私自與房 屋所有權人達成交易，而是透過三友公司成立買賣。 （二）原告所提帶看紀錄，並非正式之房屋交易合約書，且其上 所載被告對系爭房地之意見，均非被告所表達及填寫，被 告於帶看房屋過程中，從未與劉姓業務員表示對該物件滿 意，更不可能會有約定服務完成之說法產生，該記錄明顯 為原告自行捏造。 （三）聲明：原告之訴駁回。 叁、法官整理兩造爭執與不爭執之點如次（見本案卷第86、87頁 爭點整理筆錄）： 一、不爭執之點： （一）被告吳進盛於102 年3 月7 日與原告簽訂廣告銷售同意書 ，將其所有之系爭房地委託原告廣告銷售，委託總價為35 0 萬元，期間自102 年3 月7 日起至售完止不定期限，並 約定報酬按買賣成交價之百分之4 給付服務費，被告吳進 盛亦得自行出售系爭房地。 （二）被告2 人嗣後並非經由原告簽署系爭房地之買賣契約，由 被告吳進盛以（形式上）360 萬元將系爭房地出賣於被告 劉莉芬。 （三）被告劉莉芬於原告公司人員帶看系爭房地後，簽署如本案 卷第8 頁影本所示之原告公司帶看記錄報告表。 二、爭執之點： （一）被告吳進盛是否應給付原告多少居間仲介服務費？ （二）被告劉莉芬是否應給付原告多少居間仲介服務費？ 肆、被告劉莉芬部分： 一、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，民法第565 條定 有明文。次按：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者 為限，始得請求報酬，民法第568 條第1 項規定甚明」（最 高法院85年度臺上字第1321號判決意旨參照）。 二、經查： （一）原告提出、被告劉莉芬不爭執為真正之帶看記錄報告表條 款第5 項載明：「本項服務完成，如私自與委託本公司銷 售標的物之所有權人達成交易者，願意依規定之收費標準 支付服務費」等語（見本案卷第8 頁），被告劉莉芬自承 為其簽名（見本案卷第61頁），則無論被告劉莉芬於簽署 該記錄報告表時，是否已有其他手寫字體，被告劉莉芬均 應受上開印刷字體之拘束。被告劉莉芬辯稱：其簽名時並 未看清楚該條款云云，並未舉證以實其說，尚難採信，況 被告劉莉芬之訴訟代理人亦自承：劉莉芬為高職畢業，且 年滿35歲，如對所簽資料不看清楚就簽名，應自行負責等 情（見本案卷第89頁），是被告劉莉芬自應受上開條款之 拘束。 （二）由上開條款第5 項文義可知：被告劉莉芬與原告間應成立 居間契約，原告於系爭房地因其報告或媒介而成立時，得 向被告劉莉芬請求該帶看記錄報告表條款第4 項所定之總 價百分之2 服務費報酬。 （三）上開第5 項條款所稱之「私自」，並非私人間不透過仲介 公司交易之意思，而係不透過原告成交之意思。另由該第 5 項條款之文義亦可知：原告事項居間服務費報酬請求權 ，不因被告劉莉芬不透過原告公司簽約而受影響，亦即不 以原告於訂約時周旋於被告2 人間為之說合為必要，僅以 原告為被告劉莉芬介紹、報告訂約機會，且嗣後被告2 人 間就系爭房地成立買賣契約，即為已足。 （四）被告劉莉芬迭自承：系爭房地係因原告公司介紹才知道被 告吳進盛要出賣（見本案卷第36、60頁），足見被告劉莉 芬係因原告之居間媒介報告締約機會，始知系爭房地之所 有權人欲出賣系爭房地，進而另行委託三友公司與被告吳 進盛達成買賣契約。若非原告公司報告訂約機會並帶看系 爭房地，被告劉莉芬即不知被告吳進盛欲出賣系爭房地， 亦不至委託三友公司居間仲介，是原告依居間法律關係及 前述帶看記錄報告表條款向被告劉莉芬請求仲介服務之居 間報酬，確有所據。又即使前述帶看記錄報告表之條款不 拘束被告劉莉芬，依前述之居間法律關係，被告劉莉芬亦 應給付原告一般交易行情之買賣成交總價百分之2 之買方 仲介居間服務費。 （五）被告劉莉芬之訴訟代理人主張：系爭房地因折讓修繕費用 ，故實際上係以320 萬元與被告吳進盛成立買賣契約等語 （見本案卷第88、89頁），並提出原告不爭執其為真正之 折讓單影本1 件為證（見本案卷第92頁），此為原告所不 爭執（見本案卷第90頁），並與被告吳進盛所述相符（見 本案卷第88、89頁），以上證據互核相符，故堪信為真實 。被告2 人間實際上既以320 萬元成交，其百分之2 為64 ,000元，從而原告向被告劉莉芬請求給付，在64,000元及 利息範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應 予駁回。 （六）至原告公司人員於介紹訂約機會，並為被告劉莉芬帶看系 爭房地後，即因被告2 人間之成交，而取得對被告劉莉芬 之上開報酬請求權，至原告人員是否進一步積極搓合被告 2 人成交？或是否積極提供其他服務？均與原告公司對被 告劉莉芬是否得請求上開居間仲介服務費無關，併此敘明 。 伍、被告吳進盛部分，經查： 一、被告吳進盛否認係透過原告公司成交，而證人即被告吳進盛 之妻湯新鳳到庭結證稱：被告吳進盛收取被告劉莉芬訂金， 而被告2 人間就系爭房地成立買賣契約後，被告吳進盛始知 被告劉莉芬為原告公司之客人，之前並未告知，原告公司人 員劉雪梅稱係商業機密，故未告知等語（見本案卷第57、58 頁），經核與被告劉莉芬稱：與被告吳進盛係簽約時才見面 ，被告吳進盛之所以知道伊，係因三友公司才認識等語（見 本案卷第60頁），互核相符，衡諸仲介業交易習慣及常態， 仲介業者為避免買賣雙方當事人自行成立買賣契約，多於價 格談妥後，始讓買賣雙方於簽約時第一次見面之交易習慣， 應可採信。 二、況原告非但未能舉證證明被告2 人就系爭房地成立買賣契約 前，原告公司曾將被告劉莉芬為原告公司客戶之事實，告知 被告吳進盛，以實其說，更迭次自認並無證據證明原告何時 告知被告吳進盛此一事實（見本案卷第61、62、88、89頁） 。又縱或原告人員於被告2 人簽約前，曾告知被告吳進盛之 妻湯新鳳，因湯新鳳並非被告吳進盛本人，買賣房地產事項 亦非民法第1003條所稱之日常家務，湯新鳳尚非被告吳進盛 之代理人，亦無證據證明湯新鳳確有轉知被告吳進盛，自應 認被告吳進盛並非因原告公司之介紹媒介而認識被告劉莉芬 。再退而言之，被告2 人既已決定簽約，即使被告吳進盛在 簽約前業已知悉被告劉莉芬曾經原告帶看系爭房地，對被告 吳進盛而言，被告劉莉芬亦非原告公司人員介紹而來。 三、原告起訴請求被告吳進盛給付居間報酬所據之不動產廣告銷 售同意書第5 條約定：「甲方（被告吳進盛）得自行出售本 標的物，但若承買人為乙方（原告公司）所介紹之客戶者， 即應依約給付服務費」（見本案卷第7 頁），然被告劉莉芬 既非原告公司介紹於被告吳進盛者，已如前述，則被告2 人 間之買賣契約，即非原告公司報告訂約機會或媒介而成立， 從而原告依上開條款及居間法律關係，請求被告吳進盛給付 上開服務費報酬，自無理由，此部分原告之訴即應駁回。 四、被告劉莉芬既非原告公司介紹之客戶，原告公司即無權向被 告吳進盛請求居間仲介之服務費報酬。至被告吳進盛是否委 託訴外人三友公司成交？被告吳進盛與三友公司間之居間仲 介契約是否通謀虛偽意思表示？均與本件無關，併此敘明。 陸、綜上所述，本件原告向被告吳進盛請求給付居間仲介之服務 費報酬為無理由，向被告劉莉芬請求之部分則為一部有理由 。上開原告勝訴部分，係關於財產權之訴訟，其標的金額在 50萬元以下之簡易訴訟程序，本院為被告敗訴之判決，應依 民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行 。 柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經審酌後， 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 102 年 9 月 3 日 苗栗簡易庭法 官 伍偉華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 簡慶仁 中 華 民 國 102 年 9 月 3 日