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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第35號 原　　　告　霖園實業股份有限公司 法定代理人　林為樑 訴訟代理人　饒斯棋律師 被　　　告　豐營商務飯店股份有限公司 法定代理人　劉冠纓 被　　　告　張祐誠 訴訟代理人　劉冠纓 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年8 月13日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告豐營商務飯店股份有限公司應將坐落於苗栗縣○○鎮○○里 ○○路○○○號八樓至十三樓之房屋遷讓返還予原告。 被告豐營商務飯店股份有限公司、張祐誠應連帶給付原告新臺幣 柒拾玖萬參仟貳佰肆拾捌元，及自一０三年五月十五日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。 被告豐營商務飯店股份有限公司、張祐誠應自一０三年五月十五 日起至返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳 拾萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣捌佰參拾參萬元供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣貳仟伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。 本判決第二項於原告以新臺幣貳拾陸萬肆仟元供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣柒拾玖萬參仟貳佰肆拾捌元為原告預供擔 保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： 原告將其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○ ○號土地 上630 、637 、644 、651 、658 及663 建號即門牌號碼苗 栗縣○○鎮○○里○○路○○○ 號8 樓至13樓房屋（下稱系爭 房屋）出租予被告豐營商務飯店股份有限公司（下稱豐營公 司），租期為民國102 年1 月1 日至111 年12月31日，並約 定每月5 日前被告應繳交租金新臺幣（下同）10萬元及系爭 房屋管理費用及公共用電分攤費用，被告張祐誠並為豐營公 司之連帶保證人。詎被告豐營公司自102 年11月起至103 年 4 月止，已積欠租金達6 個月，原告前曾於103 年4 月1 日 及同年月16日分別寄發存證信函催繳及預告終止租賃契約， 惟被告豐營公司仍拒絕給付，爰以本件起訴狀繕本之送達作 為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，並請求被告2 人連帶 給付積欠之租金、管理費、公共用電分攤費用共計793,248 元。又系爭房屋租賃契約第13條復約定：「租期屆滿或契約 終止時，乙方（即被告）未即將房屋遷空交還致甲方（即原 告）受有損害者，甲方除得請求因不履行之損害賠償外，並 得每月向乙方請求按照租金兩倍之違約金（未滿1 個月者以 1 個月計算）至遷讓完了之日止」，故原告自得依此約款請 求被告2 人按月連帶給付違約金20萬元。爰依民法第767 條 規定及系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告豐營公司返 還系爭房屋，並與被告張祐誠連帶給付積欠之租金、管理費 、公共用電分攤費用及違約金等語，並聲明：如主文第1 項 、第2 項所示；被告應自103 年5 月1 日起至返還如主文第 1 項所示房屋之日止，按月連帶給付原告20萬元；上開請求 原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告抗辯： 被告豐營公司及被告張祐誠對原告主張之事實均不爭執。惟 均聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請；如受不利之判 決，願提供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第 279 條第1 項定有明文。查被告豐營公司及被告張祐誠均已 於本院言詞辯論庭中自認原告所主張之事實（見本院卷第10 8 、109 頁），是依上開說明，自堪認原告主張之事實為真 實。 ㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。又承租人應依約定日期 ，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付， 出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非 達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於 租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第44 0 條第1 項、第2 項前段、第455 條前段亦分別有明定。查 被告豐營公司自102 年11月起，即未再支付原告租金已達2 個月之租額，且原告前於103 年4 月1 日及同年月16日曾催 繳及預告終止租賃契約（見本院卷第26至28頁），惟被告豐 營公司仍拒絕給付，又原告於本件民事起訴狀中復表示其終 止系爭房屋租賃契約之意思，且該起訴狀繕本並已於103 年 5 月14日送達被告2 人，有本院送達證書附卷可考（見本院 卷第53至56頁），是系爭房屋租賃契約當自該起訴狀繕本送 達之日即為終止。據此，被告豐營公司自系爭房屋租賃契約 終止後，即負有遷讓返還系爭房屋之義務，且其依約亦應給 付原告102 年11月1 日起至103 年4 月30日止所積欠之租金 及自102 年9 月起之管理費與公共用電分攤費用共計793,24 8 元甚明。又被告張祐誠既為系爭房屋租賃契約之連帶保證 人，已如前述，則被告張祐誠就此793,248 元，自應負連帶 責任。從而，原告訴之聲明第一項、第二項之請求，核無不 合，應予准許。 ㈢復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。而 契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社 會經濟狀況、當事人實際上所受損害，及債務人倘能如期履 行債務時債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院49 年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。 查兩造就系爭房屋租賃契約第13條約定有「租期屆滿或契約 終止時，乙方（即被告）未即將房屋遷空交還致甲方（即原 告）受有損害者，甲方除得請求因不履行之損害賠償外，並 得每月向乙方請求按照租金兩倍之違約金（未滿一個月者以 一個月計算）至遷讓完了之日止」之違約金約款，且原告依 此約款請求被告豐營公司按月給付20萬元之違約金，亦核無 違約金過高之情事。又被告張祐誠既為系爭房屋租賃契約之 連帶保證人，已如前述，則被告張祐誠就此部分之違約金， 自亦應負連帶責任。準此，原告自得請求被告2 人自本件起 訴狀繕本送達之翌日即103 年5 月15日起至返還系爭房屋之 日止，按月連帶給付原告違約金20萬元。至原告訴之聲明第 三項之其餘請求，則屬無據，應予駁回。 四、綜上所述，原告請求被告豐營公司應將系爭房屋遷讓返還， 並與被告張祐誠連帶給付租金、管理費、公共用電分攤費用 共計793,248 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103 年5 月 15日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自103 年5 月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金20萬 元，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據， 應予駁回。 五、本件兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經 核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依 據，不予准許。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中 華 民 國 103 年 8 月 27 日 民事第二庭 法 官 林大為 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李佳靜 中 華 民 國 103 年 9 月 2 日