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臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　104年度苗簡字第661號 原　　　告　利洋房屋仲介有限公司 法定代理人　林哲宇 訴訟代理人　江維森 被　　　告　鍾采芸 　　　　　　鍾季潭 　　　　　　楊斯絜 共　　　同 訴訟代理人　葉忠諾 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國105 年1 月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬元，及自民國一百零四年十月三 十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬元為原告預供擔保 後，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。原告於起訴時請求被告等應 給付新臺幣（下同）132,000 元，及自民國104 年1 月27日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於104 年12月 15日當庭將訴之聲明變更為被告等應給付原告110,000 元， 及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息（見本院卷第5 、110 、111 頁），核屬減縮 應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，並無不合。 貳、實體方面 一、原告主張：被告等於102 年3 月11日與原告簽訂不動產銷售 委託書（下稱系爭委託書），委託原告銷售被告等共有之苗 栗縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）。嗣經 原告居間斡旋，被告等即於103 年8 月16日與訴外人陳福炎 就系爭土地簽定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並於 10 4年8 月4 日移轉所有權予陳福炎。又兩造於系爭買賣契 約書成立時，約定被告等應給付原告110,000 元之仲介服務 費（下稱系爭約定）。經原告一再催討被告等仲介服務費11 0,000 元，被告等均置之不理，爰依系爭委託書及約定之法 律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如程序事項變更後聲 明所示。 二、被告則以：系爭土地為被告等所共有，而系爭委託書上僅有 被告鍾季潭一人簽名，故其餘被告不受系爭委託書之拘束； 再依系爭買賣契約書可知，陳福炎（即買方）應於103 年8 月16日前給付尾款與被告等，原告既受被告等委託辦理銷售 系爭土地，理應注意陳福炎給付價金之時間利益，惟原告卻 無視於被告等多次催促，亦未主動向被告等說明，放任陳福 炎遲至104 年8 月4 日給付尾款，以致被告等受有不利益， 實已違反注意義務，依民法第571 條規定，原告不得向被告 等請求報酬。縱被告等應支付報酬，惟依系爭買賣契約書已 約定給付價款時間，原告未盡其注意義務致被告等未能如期 取得價金，故應依民法第572 條規定，酌減原告之報酬請求 權。又因原告未積極督促陳福炎按時給付尾款，而使被告等 於尾款應繳款日之1 年後才收受尾款，因此受有1 年尾款利 息之損失共16,500元，故依不動產經紀業管理條例第26條要 求原告賠償損害，並據此為抵銷抗辯置辯，並聲明：㈠駁回 原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。 三、原告主張被告等於102 年3 月11日與原告簽訂系爭委託書， 委託原告銷售系爭土地；嗣經原告居間斡旋，被告等於103 年8 月16日與陳福炎就系爭土地簽定系爭買賣契約書，並於 104 年8 月4 日移轉所有權予陳福炎；又兩造於系爭買賣契 約書成立時，約定被告等應給付原告110,000 元之仲介服務 費等情，業據原告提出系爭土地登記謄本2 份、地籍圖、系 爭委託書及系爭買賣契約書各1 份為證（見本院卷第14至18 、37、57至63頁），且為被告等所不爭執，自堪信為真實。 四、原告另主張被告等應給付仲介服務費等節，則為被告等以上 開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠被告等是否均受系爭 委託書拘束？㈡本件有無民法第571 條之適用？㈢本件有無 民法第572 之適用？㈣本件有無不動產經紀業管理條例第26 條第2項之適用？茲析述如下： ㈠被告等是否均受系爭委託書拘束？ 按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟 實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者 ，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」 （最高法院92年度台上字第1064號判決參照）。被告等雖辯 稱：系爭委託書僅有被告鍾季潭一人簽名，其餘被告不受系 爭委託書拘束等語，惟其等亦於審理時自承：被告鍾采芸、 楊斯絜概括授權被告鍾季潭與原告就系爭土地簽定系爭委託 書等語（見本院卷第112 頁），足見被告鍾季潭於簽訂系爭 委託書時雖未以被告鍾采芸、楊斯絜名義為之，惟被告鍾季 潭實際上有代理被告鍾采芸、楊斯絜之意思。再系爭土地原 為被告等所共有，有系爭土地登記謄本1 份附卷可憑（見本 院卷第14至15頁），是原告於簽定系爭委託書時自應明知或 可得而知被告鍾季潭除以本人名義，尚代理其餘共有人即被 告鍾采芸、楊斯絜，則揆諸上開說明，系爭委託書對被告等 均生效力。故被告等所辯，不足採信。 ㈡本件有無民法第571條之適用？ 按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文 。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人， 不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之 履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條 亦規定甚明，此為居間人據實報告及妥為媒介義務。本件被 告等係以原告未督促陳福炎按時繳納買賣價金之尾款，抗辯 原告有民法第571 條之事由而不得請求報酬等語。惟被告等 所抗辯之上開事由，均屬系爭買賣契約書成立後，買方即陳 福炎履行其支付買賣價金期間所發生者，斯時原告之居間行 為業已完成，自難認原告有何違反妥為媒介義務。加以被告 等受有1 年尾款之損失乃他人之行為導致，尚非認與原告有 何關連。再揆諸上開說明，一般仲介業者於居間房屋僅附有 據實報告及妥為媒介之義務，並無負有督促他人按時繳納尾 款之義務。此外，被告等復未提出其他證據證明原告有違反 委託人之義務或以違反誠實、信用之方法使買受人受益之情 形，是被告等此部分之抗辯，洵屬無據。 ㈢本件有無民法第572 之適用？ 按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給 付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。又不動產經 紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或 雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6% 或1 個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第 1 條規定甚明。核民法第572 條所適用者，係指居間人雖已 為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委 託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較 ，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法 院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益 ，而對契約自由稍作限制。被告等雖辯稱：應依上開規定請 求本院酌減居間報酬等語。惟查，本件兩造約定仲介服務費 僅為110,000 元，並未逾不動產仲介業務向雙方收取報酬上 限為不動產實際成交價金6%之標準；且據被告鍾季潭於審理 時自承：其跟訴外人即原告公司業務員胡永澤說「先去跟系 爭承租戶談要怎麼處理土地上農作物之問題，看是要提早收 割，還是延後」，胡永澤隨後去找系爭土地承租戶討論，並 詢問被告等與陳福炎之意願，被告等才會與陳福炎另外協議 延展系爭土地上之農作物等語（見本院卷第122 頁）。足見 原告於買賣雙方有所爭執時，亦數次為買賣雙方協調處理， 並未因系爭買賣契約成立得請求報酬後即置之不理。又系爭 買賣契約書確係原告依系爭委託書所負義務而銷售。故本院 斟酌上情，認兩造約定之居間報酬，無有為數過鉅失其公平 之情形，被告等請求依民法第572 條規定酌減報酬，尚有未 洽。 ㈣本件有無不動產經紀業管理條例第26條第2項之適用？ 按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。又損害賠 償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間 ，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債 ，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在 （最高法院30年上字第18號、48年台上字第481 號判例要旨 足資參照）。被告等固辯稱因原告未積極督促陳福炎按時給 付尾款，而使被告等受有1 年尾款利息之損失共16,500元， 故依不動產經紀業管理條例第26條為抵銷抗辯等語，惟原告 所負之義務本以報告或媒介成立者為限，而被告等既與陳福 炎達成買賣契約等情，為兩造所不爭執，本不因事後陳福炎 未按期繳款之違約，致受影響。再本件被告等係因陳福炎未 按時給付尾款而使被告等受有1 年尾款利息之損失，尚非原 告違背義務所致，亦非陳福炎受原告故意或過失不法行為致 受損害，尚難認原告有被告等所稱違反善良管理人之注意義 務。又被告等受有1 年尾款利息之損息，乃係歸責於陳福炎 違約之事由，與原告居間媒介行為並無相當因果關係。故被 告等辯稱其等依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求原 告賠償損害16,500元，並據此為抵銷抗辯等語，亦無所據。 五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項 、第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率 較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項 、第203 條亦有明文。被告等對原告所負之債務，係以支付 金錢為標的，且其給付無確定期限，是被告等自原告催告時 起負遲延責任。查本件民事起訴狀繕本於104 年10月29日送 達被告，有送達證書3 份存卷足憑（見本院卷第22至24頁） ，揆諸前開規定，原告自得併請求自104 年10月30日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 六、綜上所述，原告依系爭委託書及約定之法律關係，請求被告 等給付原告110,000 元，及自104 年10月30日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 等敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定， 應依職權宣告假執行。又被告等陳明願供擔保請准宣告免為 假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與判決結果不生影響，尚無一一詳予論述之必要。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 2 月 26 日 苗栗簡易庭 法 官 許文棋 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 黃南穎 中 華 民 國 105 年 2 月 26 日