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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第211號 原　　　告 即反訴被告　利真企業有限公司 法定代理人　饒鴻奇 訴訟代理人　饒斯棋律師 　　　　　　張馨月律師 被　　　告 即反訴原告　宋人杰 訴訟代理人　宋森海 　　　　　　柯宏奇律師 　　　　　　江錫麒律師 複代理人　　周銘皇 上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年10月14 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣35,000元，及自民國104 年6 月8 日起至 清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。 被告應另給付原告新臺幣151,667 元。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。 本判決第1 項得假執行，但被告如以新臺幣35,000元為原告預供 擔保，得免為假執行。 本判決第2 項得假執行，但被告如以新臺幣151,667 元為原告預 供擔保，得免為假執行。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面 壹、原告以民國（下同）104 年8 月12日送達本院之「民事追加 訴之聲明狀」追加「被告應拆除增建部分（面積以實測為準 ）回復原狀」（見本案卷第132 頁）。查原告請求返還租賃 物及損害金，係基於租賃法律關係及其解消之效果，至被告 是否未得原告同意擅自增建、原告是否得基於所有權之法律 關係請求被告拆除增建部分，則屬另一法律關係，原因事實 不同，被告即使須返還租賃物並給付損害金，亦非當然須拆 除增建部分；反之，被告縱須拆除增建部分，亦非當然因此 須返還租賃物並給付損害金，其請求權基礎事實不同，勝敗 亦不相互影響，故無牽連或前提關係，且有礙被告防禦及訴 訟終結，被告復表示不同意原告此部分追加聲明（見本案卷 第130 、131 頁），故原告此部分追加訴訟標的，核與民事 訴訟法第255 條規定各項款規定，均不相符，不應准許，合 先敘明。 貳、按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟法第256 條定有明文 。查原告訴之聲明第1 項原為：「被告應將坐落於苗栗縣頭 份鎮（104 年10月5 日改制為頭份市○○○里0 鄰0000號之 房屋騰空遷讓返還予原告」（見本案卷第4 頁），嗣以104 年8 月12日送達於本院之民事追加訴之聲明狀更正為：「被 告應將坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上門牌苗栗 縣頭份鎮○○里0 鄰0000號之房屋騰空遷讓返還予原告」（ 見本案卷第132 頁），核屬更正法律上陳述，並無不合，應 予准許。 叁、惟按：「起訴，應以訴狀表明應受判決事項之聲明，民事訴 訟法第244 條第1 項第3 款定有明文。該款所稱之『應受判 決事項之聲明』乃請求判決之結論，亦係請求法院應為如何 判決之聲明，如當事人獲勝訴之判決，該聲明即成為判決之 主文，並為將來據以強制執行之依據及範圍。故原告提起給 付之訴，依上揭起訴必備程式之規定，所表明訴之聲明（給 付內容及範圍）與法院所為之判決主文，均必須明確一定、 具體合法、適於強制執行」（最高法院98年度臺上字第1840 號、98年度臺上字第599 號民事判決意旨參照）。經查： 一、苗栗縣0000000000000000里0 鄰00○0 號 之門牌」（見本案卷第139 頁），「經本所現場勘查，僅有 兩棟互為相連之鋼骨造建築物，並無57年即存在之建築物。 ○○里00號之1 之房屋已因中興路之闢建而拆除，原電錶遷 移現存之鋼骨造建築物」、「台端申請○○里00號之1 補編 門牌一案，因原有建築物已拆除，本所欠難辦理」等語（見 本案卷第187 頁）。 二、苗栗縣政府稅務局竹南分局函覆本院略以：「查旨揭房屋於 104 年1 月6 日申報設籍課稅時，無戶政事務所開立之門牌 證明書，故稅籍資料僅以地號為房屋坐落」等語（見本案卷 第180 頁）。 三、原告自承略以：「原告於系爭租賃房屋之前方原建有一保存 登記建物，其門牌為『頭份鎮○○里0 鄰00○0 號』，嗣原 告再增建鐵皮廠房即系爭租賃房屋，作為原告開設之工廠使 用。嗣因道路開闢而將主建物拆除」等語（見本案卷第210 、211 頁）。 四、臺灣電力公司苗栗營業處函覆本院略以：「苗栗縣頭份鎮○ ○里00號之1 號前段，係於民國57年1 月1 日裝表供電（用 電用途為住宅）」等語（見本案卷第188 頁）。 五、臺灣自來水股份有限公司第三區管理處竹南頭份營業所函覆 本院意旨（見本案卷第189 頁）可知：苗栗縣頭份鎮○○里 00號之1 號用戶申請裝設自來水提出之證明文件，為臺灣電 力公司苗栗營業處所提供之57年1 月裝表供電證明。 六、以上證據互核相符，均足證門牌號碼：苗栗縣頭份鎮○○里 0 鄰00號之1 建物（系爭租賃標的物），早已因苗栗縣○○ 鎮○○路之闢建而拆除，因闢建苗栗縣頭份市○○路而拆除 之「苗栗縣頭份鎮○○里00號之1 號」建物，係屬住宅，而 非系爭租賃標的物之廠房，兩者顯有不同，且「苗栗縣頭份 鎮○○里0 鄰00號之1 」之門牌號碼，依苗栗縣道路命名及 門牌編釘自治條例第27條：「房屋拆除或滅失時，門牌應予 註銷（第1 項）。權責主管機關依法拆除建築物或受理房屋 稅籍註銷或滅失登記完竣後，應主動通報轄區戶政事務所（ 第2 項）」規定（見本案卷第224 頁背面），已遭苗栗縣頭 份市戶政事務所註銷，原告將已拆除房屋之電表及水表移至 系爭租賃標的物，並不能變更「苗栗縣頭份鎮○○里0 鄰00 號之1 」建物及門牌號碼均已不存在滅之事實。 七、原告於104 年8 月12日具狀更正訴之聲明第1 項為：「被告 應將坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上門牌苗栗縣 頭份鎮○○里0 鄰0000號之房屋騰空遷讓返還予原告」（見 本案卷第132 頁），依其標示，尚非以系爭租賃標的物為請 求遷讓返還之標的，而係以因闢建苗栗縣頭份市○○路而拆 除，故現已不存在之建物為請求騰空遷讓返還之標的，顯無 權利保護必要性，且倘依該主文判決，民事執行處人員亦無 明確一定、具體合法、適於強制執行之執行標的可供執行。 八、按「民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不 得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，均不得斟酌之， 此觀民事訴訟法第388 條規定自明。查上訴人自98年9 月間 起將系爭土地無償借予張某養豬，因而有未自任耕作之事實 ，並未經被上訴人主張，乃原審竟於言詞辯論時逕依職權傳 訊張某調查該事實，並據為不利於上訴人之認定，依上說明 ，自難認為適法」（最高法院104 年度臺上字第414 號民事 判決意旨參照）。經本院於104 年10月14日言詞辯論期日行 使闡明權，詢問原告：「如門牌號碼已不存在，判決騰空遷 讓返還應如何強制執行？」，原告訴訟代理人答以：「有載 明建物坐落之地號，用此特定租賃房屋」等語（見本案卷第 204 頁），故原告訴訟代理人之專業律師，於本院行使闡明 權後，仍未補正聲明依實測範圍請求騰空遷讓返還，亦未表 明願墊付測量費用聲請囑託地政機關測量，則本院自難依職 權囑託地政機關測量原告請求被告遷讓騰空返還之位置及面 積，亦難由法院依職權墊付相關勘驗及測量費用。又即使本 院囑託地政機關將原告請求遷讓騰空返還之部分製成複丈成 果圖，但原告此部分訴之聲明，仍冠以已遭註銷而不存在之 門牌號碼，仍足以混淆其所要求遷讓騰空返還者，究為業已 拆除之住宅，或為本案系爭租賃標的物之廠房，仍使執行人 員難以強制執行。 九、被告表示不確定系爭租賃標的是否坐落苗栗縣頭份市○○段 ○○○○ ○號土地上等語（見本案卷第129 頁）。查原告雖提 出請求遷讓騰空返還標的物之稅籍資料（見本案卷第11頁） ，但其所載面積，係其起課年月91年12月之面積，迄今已近 13年，而原告所提出之空照圖（見本案卷第143 、145 頁） ，並非精確測量結果，且所顯示者，僅係空照當時之大致地 貌（本案卷第143 頁右下角104 年8 月20日係申請空照圖之 日期，而非實際空照日期），故以上資料，均不能精確認定 本案最後事實審言詞辯論終結時，苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上現有地上物之位置及面積，亦不能確認原告請求 被告遷讓騰空返還之確切位置及面積，更不能據以認定系爭 租賃標的物確實坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（ 此部分非兩造當事人所得合意，因若未經測量確認，不無可 能執行第三人之廠房），或上開空照圖所示苗栗縣○○鎮○ ○段○○○ ○號土地上之地上物，確實即為原告本件請求遷讓 騰空返還之建物，況原告自承：被告有增建等語（見本案卷 第132 頁民事追加訴之聲明狀，但原告僅請求測量該增建部 分，並未請求測量其訴請被告遷讓騰空返還之全部地上物） ，益徵原告訴之聲明第1 項仍非明確一定、具體合法而適於 強制執行，依上述說明，此部分原告之訴應予駁回，而此部 分假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 肆、被告於104 年10月14日最後言詞辯論期日具狀追加：原告應 給付被告355,470 元之反訴聲明及其假執行之聲請（見本案 卷第214 頁），請求原告返還所受領租金之不當得利（見本 案卷第216 頁）。 一、惟按：「當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之 。民事訴訟法第260 條第3 項定有明文。查兩造間請求給付 違約金事件，原法院於民國95年11月21日裁定終結準備程序 ，定96年1 月9 日行言詞辯論，該裁定於95年11月24日送達 於抗告人，有送達證書在卷可稽。抗告人迄95年12月25日始 具狀反訴請求相對人應給付抗告人新臺幣156,000 萬元本息 、相對人取得之廠房及生產設備應全部歸還抗告人。經查抗 告人反訴請求之事項，非經調查，無從判斷。抗告人於準備 程序終結後言詞辯論前才提起反訴，原法院依上說明，認抗 告人顯係意圖延滯訴訟而不應准許，經核於法並無違背」（ 最高法院96年度臺抗字第685 號民事裁定意旨參照）。查被 告於本院104 年6 月7 日送達原告起訴狀時（見本案卷第22 頁送達證書）起，即得提出此部分反訴，期間歷經4 個月及 104 年7 月8 日、104 年7 月22日、104 年8 月12日、104 年9 月9 日等4 次言詞辯論，均未提出，而以上言詞辯論期 日，每次均經詢問：「尚有何聲請調查證據或提出證據？」 ，被告均未提出反訴103 年12月13日修繕工程請款單之證據 （見本案卷第221 頁）及費用請求，甚至答稱：「沒有」等 語（見本案卷第52、85、131 、165 頁），被告亦自承：其 於104 年3 月5 日委託律師發函前，已認受原告詐欺等語（ 見本案卷第25頁），且明確聲明「將另訴請求所受損害及所 失利益」（見本案卷第26頁倒數第2 行），使本院產生信賴 而無此部分之審理計畫與準備，詎仍於本案請求，且遲至 104 年10月14日本案最後言詞辯論期日，始行提出此部分反 訴，而觀其反訴內容，仍須調查其是否屬原告主張兩造租約 第八條（見本案卷第8 頁背面）所稱之「改裝設施」（見本 案卷第191 頁）？是否經原告同意？是否屬被告抗辯之「兩 造協調各自修繕使用之範圍」（見本案卷第194 頁）？故非 經調查，無從判斷，顯係意圖延滯訴訟而不應准許，故應予 駁回。 二、次按：「反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起 」，民事訴訟法第260 條第2 項定有明文。另按：「抗告人 於原審所提之系爭反訴，應行小額訴訟程序，與應行通常訴 訟程序之系爭本訴並非行同種訴訟程序，依上開民事訴訟法 第260 條第2 項規定，即屬不得提起，抗告人猶提起之，其 所提之系爭反訴自非合法，且訴訟性質之歧異復屬無從補正 ，是原審駁回其反訴，於法核無違誤」（臺灣高等法院臺中 分院104 年度抗字第16號民事裁定意旨參照），「相對人所 提起之反訴，係確認本票債權不存在，依民事訴訟法第427 條第2 項第6 款之規定，及最高法院著有81年臺抗字第412 號判例意旨，應適用民事簡易訴訟程序，則與本訴之適用民 事通常訴訟程序，顯非得行同種訴訟程序，自屬欠缺反訴之 要件，而不得提起反訴。又本件反訴既不備起訴要件，自無 從與本訴合併辯論。原裁定即以本件反訴不備起訴要件，且 依其情形又無從命補正，而以裁定駁回之，即無不合」（臺 灣高等法院臺南分院95年度抗字第128 號民事裁定意旨參照 ）。查被告反訴聲明之訴訟標的價額未達50萬元，依民事訴 訟法第427 條規定，應適用簡易訴訟程序，核與本案之通常 訴訟程序，尚非同種訴訟程序，故不得提起。 三、況被告反訴所提修繕費之是否給付，並不影響本件應否返還 租賃物、應否給付租金或應否給付損害金之判斷，核與本訴 之標的及其防禦方法不相牽連，原告亦不得因被告縱或尚未 回復原狀，即拒絕受領租賃標的物之點交（詳如後述），益 徵被告此部分之反訴及其假執行之聲請，均應駁回。 乙、兩造聲明及陳述要旨 壹、原告方面： 一、緣被告於103 年11月2 日，與原告簽訂房屋租賃契約（下稱 ：「系爭租約」），承租原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○里 ○○段○○○ ○號土地上之房屋（下稱：「系爭租賃標的物」 ），而系爭租賃標的物門牌號碼為：苗栗縣頭份鎮○○里0 鄰0000號，租賃期間自103 年11月2 日起至105 年11月1 日 止共計2 年，租金每月新臺幣（下同）35,000元，按月於每 月2 日以前繳付，嗣因被告自103 年2 月2 日起即未依約給 付租金，現已積欠2 期以上，原告除迭以口頭催告外，又於 104 年4 月17日以頭份上公園郵局第000051號存證信函催告 被告，限其於文到10日內向原告給付積欠之租金，若逾期未 給付，則以該函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函並 於104 年4 月27日送達被告，惟被告均置之不理，是被告占 用系爭房屋，顯屬無權占有，原告以本起訴狀之送達，做為 對被告因積欠2 個月以上之租金而終止租賃關係意思表示之 送達。 二、查兩造間之租賃關係既因終止而消滅，被告即應交還系爭租 賃標的物，並應給付其所延欠自104 年2 月2 日起至同年5 月1 止之租金105,000 元；又被告於租約終止後拒不遷讓， 無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原告按每 月租金金額計算之損害金。被告既係無權占有，原告爰依民 法第767 條規定，請求被告遷讓返還房屋，並應給付原告 104 年2 月2 日至104 年5 月1 日所積欠之租金及相當於租 金之不當得利（見本案卷第47頁）。 三、原告已依債之本旨，向被告交付合於所約定使用收益狀態之 租賃物，被告以系爭租賃房屋未合於約定使用狀態而終止系 爭租約係屬不適法，不生終止之效力：系爭租賃契約第4 條 ：「房屋用途：1.乙方使用本房屋係供烤漆營業用，不得做 非法使用或存放危險物品，影響公共安全及環境衛生。…」 又「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院17年上 字第1118號民事判例參照。兩造於簽訂系爭租約前，業至租 賃物所在，經被告現場察看，確認承租之房屋為一鐵皮建物 ，係作為廠房使用之建物，此由被告於104 年7 月8 日言詞 辯論期日之陳述略以：「（租賃標的物是否廠房一棟？）我 有去查證，是一個廠房」可以為證。再參諸上開系爭租約第 4 條之約定及判例要旨，系爭租賃標的物之用途，係供烤漆 營業使用，足證系爭租賃標的物，為可供被告作為烤漆之用 ，已達契約之目的。是原告確已依債之本旨，就合於約定使 用、收益狀態之租賃物交付被告，業已履行給付之義務。 四、原告於民事答辯狀主張：「兩造約定之使用，係要能合法營 業使用，但根本無法辦理營業登記，被告於104 年3 月5 日 函知原告行使同時履行抗辯權，並終止契約」云云，惟查， 依系爭租約第4 條之約定，兩造僅約定系爭租賃標的物係供 烤漆營業使用，並未約定原告應提供相關資料予被告以申請 營利事業登記，兩造既係以租賃系爭租賃標的物之目的，而 簽訂系爭租約，則原告依系爭租約應負之義務內容，仍應在 租賃之法律關係之範圍內。況由被告於104 年7 月8 日言詞 辯論期日之陳述略以：「（要申請何種登記？）營利事業登 記」、「（向何機關申請？）經濟部」、「（申請獨資商號 還是公司？）公司」、「（是要申請何種公司？）屬於企業 社」、「（企業社就不是公司？）這個我不曉得，當初我去 縣政府請人代辦的」、「（為何剛才說是經濟部？）我是請 人代辦，他是跟我講這樣」、「（要去縣政府登記企業社的 營利事業登記？）對」、「（需要何種資料？）要建築物權 狀影本、土地權狀影本及房屋稅單，另要有門牌號碼即地址 」、「（簽約後才找人去縣政府代辦營利事業登記，是否如 此？）對」、「（代辦人員回報說需要以上的文件才可以登 記？）對，他說有貨物要寄一定要有地址」，堪認被告於簽 訂系爭契約時，尚未確定申請營利事業登記，對於成立何種 公司或企業社均一無所知，其於簽約後，始委託代辦申請營 利事業登記，其所需用之資料，亦為斯時始知悉，是原告於 簽約時，既未能知悉被告將申請前開營利事業登記及所需之 資料，則如何保證或承諾配合被告辦妥營業登記。從而被告 主張原告應提供足以辦妥合法營業登記之證件資料云云，實 屬無稽，不足為採。原告既已依系爭租約約定交付可供烤漆 使用之系爭租賃標的物予被告，業已履行契約之義務，則被 告行使同時履行抗辯於法無據，其於104 年3 月5 日函知原 告終止契約係屬不適法，並不生終止之效力。 五、查被告以被證四之律師函作為通知原告搬遷之證明，然觀之 該律師函之函文，其僅就終止契約及原告應賠償被告裝修搬 遷費用等事項為通知，並未有搬遷期日及點交房屋交還鑰匙 之表示，而兩造對於系爭租約及賠償費用事宜因有所爭執， 已多次協調未果，並經頭份市公所調解不成立在案，原告為 免徒生爭端，故於104 年4 月14日，再以律師存證信函催告 被告履行租金交付之義務，並為終止租約之表示。原告並不 知悉被告何時騰空房屋搬遷完畢，已如前所述，雖被告提出 被證六之通聯紀錄，然依該紀錄所示，仍係重申上開被證四 律師函之賠償內容，由於被告於屢次協調中，均表示不同意 原告之和解條件，且對於裝修及搬遷費用堅持由原告負擔， 是原告僅能依法提起本件訴訟予以解決紛爭，且若如被告所 稱其有意願交還鑰匙點交房屋，則於頭份市公所兩造調解時 ，卻對此隻字未提，顯見其並無返還房屋之意願。又原告既 未能得知被告何時搬遷完畢，若貿然自行開鎖進入，恐涉及 民、刑事責任，況被告迄今對於系爭租賃標的物，尚有保全 系統之運作，足證該系爭租賃標的物，尚在被告占有之中。 是被告主張：房東留有備用鑰匙、或請人開鎖、皆得於未取 回房客持有之鑰匙時，自行取回系爭租賃標的物之占用，堪 為常理云云，顯非實在。 六、兩造於104 年7 月9 日原訂早上八點至現場點交及交付鑰匙 ，惟因被告表示其要上班，並要求將時間改至晚上或假日， 然為免拖延點交之時間，考量被告中午休息時間係十二點， 其由工作地點造橋至頭份之路程，始將點交時間改為同日之 十二點半。嗣因兩造各自出具點交之文件，因被告不願於原 告之切結書簽名，而被告出具之簽收單（參被告民事陳報狀 之附件）因載有其終止契約之相關字句，原告就該終止契約 尚有爭執，故原告亦拒絕簽名，惟因被告堅持以其簽收單為 之，原告未簽名則被告不願交還鑰匙，故原告請其將簽收單 上有關終止契約之字句刪除後，再另約時間至現場點交，然 迄至開庭前，被告均未再通知原告點交系爭租賃標的物。是 被告於民事陳報狀，陳稱原告拒絕點交云云，顯與事實相違 。 七、兩造於簽訂系爭租約時，並未就原告應提供資料予被告申請 營利事業登記為合意並載明於系爭租約，原告亦未於簽約時 承諾或保證提供被告系爭租賃標的物之門牌號碼資料、建物 權狀影本、土地所有權狀影本、房屋稅單，或保證被告得以 系爭租賃標的物申請營業登記或開設公司，此由證人張秀嬌 於104 年7 月22日言詞辯論時之證述可知，堪認兩造於簽訂 契約時，僅約定系爭租賃標的物之使用用途，係做為烤漆使 用，又出租人確已將合於約定目的之廠房即系爭租賃標的物 交付被告使用，此有原證四之現場照片可以為證，故出租人 業已依契約之約定履行其義務。是被告主張原告未履行提供 相關資料，以供其申請營利事業登記之義務云云，實屬無稽 。 八、按苗栗縣道路命名及門牌編釘自治條例第19條規定：「有下 列情形之一者，應辦理門牌整編：一、原編門牌號順序混亂 或不合規定。二、道路或特定區域變更名稱，原編釘之門牌 ，不合實際」，第20條規定：「整編門牌，戶政事務所應先 派員實地調查及訂定計畫，並報本府備查」，又系爭租約第 一條（房屋所在地及使用範圍）約定：「（整編前）頭份鎮 ○○里0 鄰0000號（不含房屋左邊之附屬建物），（整編後 ）為○○○鎮○○里鄰○○路段號房屋全部。（註：待門牌 確定後雙方再自行填入）」。查原告於系爭租賃標的物之前 方原建有一保存登記建物，其門牌為「頭份鎮○○里0 鄰00 00號」，嗣原告再增建鐵皮廠房即系爭租賃標的物，作為原 告開設之工廠使用。嗣因道路開闢，而將主建物拆除，惟因 系爭租賃標的物尚坐落原處，即沿用「頭份鎮○○里0 鄰00 00號」之門牌，以為特定建物所在，此由臺灣電力公司及臺 灣自來水公司繳費收據所載用電、用水地址均係「頭份鎮○ ○里0 鄰0000號」可以為證。被告自始即告知上開門牌之情 事，此由被告屢次要求原告申請新門牌可以為證。又依系爭 契約之約定，需門牌整編後，再填入新門牌，原告並未承諾 另申請新門牌，且門牌整編，需依上開法條規定由主管機關 依職權為之，非係由一般人民申請之。因上開道路新開闢而 為主管機關拆除原本主建物，衡情主管機關將會依上開規定 實地查訪並為門牌整編，是系爭租約始有整編後門牌之預留 ，且雙方約定待門牌整編確定後再填入，而非原告申請新門 牌後填入。 九、按「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之 建築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價 值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而 增加該房屋之使用價值者」、「房屋稅，以附著於土地之各 種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象 」，房屋稅條例第2 、3 條定有明文。兩造於簽訂系爭租約 時，被告並未要求原告應提供房屋稅單，租賃期間被告亦未 告知需用房屋稅單，被告僅屢次要求原告申請新門牌以為其 辦理營業登記使用，再參以被告於104 年7 月8 日言詞辯論 時之陳述略以：「（問：要去縣政府登記企業社的營利事業 登記？）對。」、「（問：需要何種資料？）要建築物權狀 影本、土地權狀影本及房屋稅單，另要有門牌號碼即地址。 」、「（問：簽約後才找人去縣政府代辦營利事業登記，是 否如此？）對。」、「（問：代辦人員回報說需要以上的文 件才可以登記？）對，他說有貨物要寄一定要有地址」，堪 認被告係於簽約後，始請人代辦營利事業登記，且於斯時始 知悉需用資料，更遑論原告於簽約時如何能知悉被告將申請 公司登記及其需用資料，進而為承諾或保證其得以為之。原 告既未保證或承諾提供相關資料予被告申請營業登記或開設 公司，且依系爭租約所示兩造對此亦無合意，是原告並無提 供房屋稅單予被告之義務，況被告從未向原告請求房屋稅單 之交付。 十、被告雖主張其於104 年2 月7 日苗栗中苗郵局第69號存證信 函告以需用門牌號碼、建築物、土地權狀影本、房屋稅單等 文件才可以申請公司行號云云，惟查，原告係收受該存證信 函，始知被告須用房屋稅單，而被告僅於該信函表示原告應 於期限內處理相關事宜，且於104 年2 月11日之調解程序中 ，被告僅要求原告為賠償之相關要求，並未要求原告提出房 屋稅單，是被告主張其存證信函要求原告交付稅單等文件云 云，顯非實在。而依上開法條之規定，並未規定僅有保存登 記或有門牌之建物始能申請稅籍，是房屋稅籍資料上並非僅 能登載房屋門牌，此由原告提出之稅單可以為證，稅單上之 房屋坐落記載係為特定房屋，則以門牌或坐落基地地號均得 以為之。原告於簽約時，即未承諾或保證被告得以系爭租賃 標的物申請營業登記或開設公司，且被告申請資料係於系爭 簽約後始知悉，衡情原告自不可能於簽約時，即承諾或保證 提供被告系爭租賃標的物之門牌號碼資料、建物權狀影本、 土地所有權狀影本、房屋稅單以申請公司使用。 十一、依苗栗縣頭份鎮戶政事務所104 年1 月16日函說明三所示 ，門牌蟠桃里61之1 號確曾存在，另有臺灣電力公司苗栗 區營業處104 年9 月14日苗栗費核證字第104001068 號函 可以為證。門牌蟠桃里61之1 號建物於57年即已存在，茲 因道路開闢而將原建物拆除，並註銷原門牌。且因尚有增 建之鋼骨造建物即系爭租賃標的物未拆除，故原設於主建 物之水電錶，始遷移至現存之系爭租賃標的建物，並沿用 原來門牌號碼。又因承租人於簽訂契約後，始向出租人要 求需用門牌予以申請營業登記，是出租人即向苗栗縣頭份 戶政事務所申請原門牌之補編，惟遭其拒絕。然申請新門 牌，並非系爭租約簽訂時合意之事項，此由被告當庭自承 其係於簽約後，始交由專人代辦營業登記事項，才知辦理 登記所需之資料可以為證。 十二、聲明：（一）被告應將坐落於苗栗縣○○鎮○○段000 地 號土地上門牌苗栗縣頭份鎮○○里0 鄰0000號之房屋騰空 遷讓返還予原告；（二）被告應給付原告105,000 元整， 及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息；並應給付原告自104 年5 月8 日起 至交還前項房屋之日止，按月以35,000元計算之賠償金； （三）願供擔保請准宣告假執行。 貳、被告方面： 一、因原告法定代理人饒鴻奇遲未將系爭租賃標的物所有權狀影 本或房屋稅單影本、房屋稅籍證明影本等資料交予被告，故 被告因申請文件不足，未向苗栗縣政府工商發展處申請商業 登記，據此亦無該單位之准駁文件。 二、原告起訴狀所附原證二（房屋稅籍證明書影本及房屋稅課稅 明細表影本），係原告於起訴時始向法院提出，被告自始無 該資料，且經詢問商業登記主管機關苗栗縣政府工商發展處 ，得知縱有被證二資料，因商業登記需載明營業地址，以供 營業通訊之用，且原證二所載資料仍無門牌號碼即營業地址 ，故仍無法辦理商業登記。 三、原告稱被告於簽訂租賃契約時或之後，均未向原告請求交付 房屋之稅籍資料，亦未曾提及需要房屋稅籍資料云云，經查 被告曾以104 年2 月7 日苗栗中苗郵局第69號存證信函，請 求原告交付稅籍資料等文件，亦經原告以104 年2 月13日頭 份上公園郵局第26號存證信函，覆稱無配合之義務等語，原 告所言誠屬不實。又原告起訴狀所附房屋稅籍證明書及房屋 稅課稅明細表等影本，其列印期間皆為104 年1 月間，顯見 被告以前揭存證信函通知原告交付前，原告已有稅籍資料等 ，惟原告卻未提出供被告辦理相關事宜，致生本案訴訟，且 原證二資料均未載明房屋門牌號碼，故簽訂租賃契約時有無 門牌仍有疑義。 四、兩造於104 年9 月18日下午2 時辦理現場點交程序，惟點交 當日原告法定代理人饒鴻奇堅持應先將系爭租賃標的物回復 原狀後，方受領點交，致點交程序無法完成。查被告於承租 系爭租賃標的物時，其辦公室裝潢陳舊，亟待修繕，兩造遂 協調各自修繕使用之範圍，有原告起訴狀原證一所附工程款 收據「2 、辦公室L 行部分封板及速利康修復」、被告工程 款收據及請款單影本可證，嗣被告將老舊辦公室修繕成嶄新 辦公室，豈料原告卻堅持要求回復原狀為老舊裝潢，原告之 要求顯無理由。 五、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告假 執行。 丙、本院得心證理由： 壹、被告拒絕給付租金，並主張終止系爭租約，無非係以原告並 未提出門牌號碼、房屋稅單等資料供被告申請營業登記，為 其論據。然查： 一、按：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約」，民法第421 條定有明文。次按 「顯足以遮風避雨，達於經濟上之使用目的，即具備獨立不 動產之要件」（最高法院92年度臺上字第867 號民事判決意 旨參照），是足以遮風避雨，而達於經濟上使用目的者，即 為不動產，而不動產及其租賃，均不以保存登記或門牌號碼 為要件，是被告稱不動產租賃以門牌號碼為要件，顯屬無據 。原告既已將系爭租賃標的物交付被告使用收益，即無債務 不履行之情事，被告自不得拒絕給付租金。 二、次按：「所謂同時履行給付抗辯，乃係基於雙務契約而發生 ，倘雙方之債務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務 在事實上不無密切關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而 發生，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付 之關係者，均不能發生同時履行之問題，最高法院著有59年 臺上字第850 號判例。租賃關係之承租人支付租金所欲實現 之主要經濟目的，依民法第421 條之規定，在於交換對於租 賃標的物使用收益之利益，除能證明當事人間別有特約之情 形外，惟於出租人怠於履行民法第423 條所定交付租賃物義 務時，始得就自己所負租金給付義務主張同時履行。至於其 他因租賃關係所發生之附隨義務，茍有遲延履行，亦僅得就 各該義務本身向義務人請求強制履行或主張不履行之損害賠 償責任而已。若當事人之一造逾此範圍任意以他造違約為由 拒絕履行己方之債務，亦不能使原非對待給付之事項變為對 待給付，仍不容他造因而主張同時履行。本件被上訴人於締 約後已將租賃房屋交付上訴人經營旅館，延至原訂租期屆滿 ，始於本件上訴繫屬中返還房屋，為兩造所不爭之事實，被 上訴人請求上訴人給付欠租，即非業已受領租賃物之上訴人 所得依同時履行給付抗辯拒絕履行。上訴人以被上訴人未支 付合夥出資及怠於申辦旅館事業登記為由拒付租金，核俱不 具租金之對待給付性質，乃因被上訴人一度由於上訴人欠租 未付而不願配合申請旅店登記，輒行主張其互為對待給付， 依上述說明，亦非可採」（福建高等法院金門分院85年度簡 上字第1 號民事判決意旨參照，見司法院法學檢索光碟所收 錄福建金門地方法院民刑事裁判書彙編85年第1 至8 頁）， 是租賃標的物之營業登記，與其租金之給付，並非立於對待 給付之地位，從而本件原告縱或有協助被告取得營業登記之 附隨義務，尚未履行，仍非不履行其主給付義務，被告自不 得據為拒絕給付租金或終止系爭租約之正當事由，僅生被告 是否得另案請求原告債務不履行損害賠償之問題。 貳、被告並未舉證證明系爭租約確以系爭租賃標的物之營業登記 為目的，以實其說，原告亦未保證系爭租賃標的物具門牌號 碼及得為營業登記之品質，亦未承諾提供被告門牌號碼及稅 籍資料： 一、「營業之行為」與「營業之登記」係屬二事，前者為事實行 為，後者為行政法律行為，兩者不必然為同址或同地，一家 具有營業登記之商號或事業體，不無可能係以營業登記地址 為辦公室，但同時以其他地址之處所，為該商號或事業體之 工廠或營業店面，故內部辦公行政事務處理場所、實際加工 製造場所，及對外營業販售之場所，三者不必然為同址或同 地，尤其都市地方交通便利，便於聯繫客戶，且寸土寸金， 故多僅為營業登記之行政管理辦公地址，而地價租金較為便 宜之非都市地方，多為實際生產、加工、製造之廠房所在， 兩者有時相距甚遠，且營業登記地址，甚多非為實際營業行 為地址，故被告將「營業之行為」與「營業之登記」劃上等 號，尚嫌跳躍，容有誤會。 二、被告承租系爭租賃標的物之使用目的，縱或係為營業登記， 然此僅係被告承租系爭租賃標的物之動機，動機藏於內心， 概與意思表示相對人之原告無關。如訂立系爭租約時，兩造 並未約定被告係以營業登記為目的，且原告亦未保證或承諾 被告必然能申請營業登記，則系爭租約出租人即原告，自無 提供被告門牌號碼或稅籍資料，或協助被告取得營業登記之 之主給付義務或附隨義務。又倘被告簽立系爭租約後，始提 出其係以營業登記為目的，亦無法使系爭租約之出租人即原 告，於系爭租約之外，另行負擔協助被告取得營業登記之額 外給付義務。 三、按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院著有17 年上字第1118號民事判例，可資參照。查原告提出、被告不 爭執其形式上為真正之系爭租約，其第四條記載：「房屋用 途：1.乙方（按：被告）使用本房屋係供烤漆營業用」等語 （見本案卷第8 頁），依其文義，僅能顯示被告擬於系爭租 賃標的物內從事營業使用，以有別於住家使用，而得有營業 之事實，並未記載為「營業之登記」，其契約文字業已表示 當事人真意，甚為明確，無須別事探求者，即不得反捨契約 文字而更為曲解為包括「營業之登記」。 四、兩造均稱：系爭租約為代書張秀嬌所擬具等語（見本案卷第 50頁）。證人即草擬並經辦系爭租約之代書張秀嬌到庭結證 稱：「（法官提示本案卷第8 、9 頁，問：是否草擬這份房 屋租賃契約書？）答：是。（法官問：受何人付費委託？） 答：張秀嬌雙方各一人一半代書費。（法官提示本案卷第8 頁第四條『供烤漆營業用』係何意義？）答：因為當初承租 人是做烤漆使用，而非做住家用，為了怕承租人做其他非法 使用，或與承租無關的項目，所以才會訂明乙方承租本房是 供烤漆營業用。（法官問：原告是否有保證系爭租賃標的物 必然能合法營業登記之意思？）答：沒有。（法官問：當事 人之真意，是否原告容許被告在系爭租賃標的物內工作營業 ，而非僅僅居住使用？）答：就我所知，當初他們來我事務 所，是說承租方要做烤漆用。（法官問：『供烤漆營業用』 這六個字，是證人整理雙方的意思寫出來的用語，還是哪一 方提出來的用語，證人寫在租賃契約書第四條？）答：是證 人整理雙方的意思而表達於租賃契約。（法官問：原告人員 當初跟證人表達的意思為何？）答：因為兩造是透過仲介介 紹，臨時約好時間要來我事務所簽約，雙方來了之後，出租 人就問承租人要做什麼用，承租人答覆做烤漆使用。…（原 告訴訟代理人問：剛才有提到本件不能做非法使用，何謂『 非法使用』？）答：包含很廣，這是概括性的，因為承租人 說要做烤漆使用，所以寫明做烤漆使用，不能做他用。（原 告訴訟代理人問：當時在草擬租賃契約時，雙方有無說對於 申請營利事業登記的事項，原告有保證或承諾以後會配合？ ）答：應該沒有。…（被告問：我當初是講房屋是要烤漆營 業使用，為何剛才是說烤漆用而已？）答：因為當初就是被 告跟出租方說要烤漆使用，而非做住家用。（被告問：我是 說烤漆營業使用，不是說烤漆用？）答：這句話我沒有印象 ，為了跟住家用做區別，因為烤漆是一種營業行為，所以我 才會加註進去。針對乙方使用房屋係供烤漆營業用，因當時 雙方認定烤漆也是一種營業行為，所以才這樣寫。…（法官 問：兩造有合意的事情，證人才寫下來，兩造如果沒有合意 ，只是單方面講的，證人就沒有寫在租賃契約書上？）答： 是」等語（見本案卷第81至84頁）。查證人張秀嬌既係收受 兩造代書費用各半，故僅係受兩造同時委任草擬並經辦系爭 租約之代書業務，與兩造並無親誼關係，立場中立，且核其 代書身分，應具基礎法律知識，故其證詞較為可採。依其證 詞可知：系爭租約第四條記載系爭房屋係供「烤漆營業用」 ，僅係為與「住家使用」及「非法使用」相區別，因「烤漆 」係一種營業，故張秀嬌於系爭租約第1 、4 、9 條自行添 加「營業」2 字，尚非因被告於簽立系爭租約時陳稱以「營 業登記」為目的，足證被告亦並未提及其承租目的係為營業 登記，否則依證人張秀嬌所述，兩造合意事項必然會記載於 系爭租約，則系爭租約必然有所記載，益徵兩造訂立系爭租 約時，僅係約明系爭租賃標的物之使用目的，係烤漆行為， 而非「營業登記」。又被告與證人張秀嬌間之問答，亦陳稱 其當時說法為：「烤漆營業使用」等語（見本案卷第53頁） ，縱屬真實，被告於簽訂系爭租約時，亦僅表達承租目的係 烤漆「營業之行為」，而非其「營業之登記」。 五、證人阮氏香到庭結證稱：（法官問：兩造訂立苗栗縣頭份鎮 ○○里0 鄰00○0 號地上物租約時，是否在場？）答：我有 在場。（法官妳為何在場？）答：因我照顧饒鴻奇，他眼睛 不好，他到哪裡我都陪他去。（法官問：當時代書張秀嬌也 在場，是否如此？）答：有。（法官簽約當時原告法代饒鴻 奇所講的話，你是否每句話都有聽到？）答：我有聽到。（ 法官問：中文看得懂嗎？）答：中文看不懂，但講國語聽得 懂。（法官問：簽約時，被告雖然有提到要租用系爭標的物 營業，但原告並未保證必定能取得營業登記，是否如此？） 答：簽約時對方沒有提到營業登記。（法官問：簽約的時候 ，饒鴻奇有無提到出租的房子是有門牌號碼的？）答：簽約 時饒鴻奇沒有講到門牌號碼。…（原告訴訟代理人問：簽約 的時候，原告法代饒鴻奇有無跟被告保證說會申請新的門牌 號碼？）答：沒有。（原告訴訟代理人問：被告有無要求饒 鴻奇要申請新的門牌號碼給他使用？）答：簽約時被告沒有 講到。（原告訴訟代理人問：簽約時，被告有無向原告要求 要提出出租房子的房屋稅單或是稅籍證明的資料？）答：沒 有講到。…（被告複代理人問：妳在場時是否有聽到被告要 跟饒鴻奇簽訂租約的目的？）答：被告沒有講什麼，他們簽 約很順。（被告複代理人問：證人是否有帶饒鴻奇一起去過 系爭租賃房屋？）答：有，饒鴻奇去哪裡我就去哪裡。（被 告複代理人問：證人是否有與兩造一同到過系爭租賃房屋？ ）答：有。（法官問：是否知道什麼是「門牌號碼」？）答 ：知道。（法官問：饒鴻奇簽約時都沒有提到門牌號碼？） 答：對，饒鴻奇沒有提到」等語（見本案卷第160 至162 頁 ），與系爭租約之「烤漆營業用」記載，及人張秀嬌代書之 前述證詞，互核相符，並互為補強，均足認被告於簽立契約 租約時，並未提及營業登記、門牌號碼或稅單，而原告於簽 立系爭租約時，亦未提及重新申請門牌號碼，更未保證或承 諾得為營業登記。 六、被告於104 年7 月8 日言詞辯論時自承：「（法官問：簽約 之前有無跟原告表達要在租賃標的物申請營利事業登記的地 址？）答：有。（法官問：有無證據？）答：只有合約記載 ，沒有其他證據」等語（見本案卷第51頁），嗣後於104 年 7 月21日送達於本院之民事答辯二狀，忽而提出有其兄宋文 宏為證（見本案卷第64頁），前後矛盾，且提出之證人為其 旁系血親二等親，則宋文宏之證詞是否可信？立場是否中立 ？即屬可疑。況證人宋文宏固到庭證稱：「（法官問：兩造 訂立苗栗縣頭份鎮○○里0 鄰00○0 號地上物租約時，是否 在場？）答：我有在場。（法官問：當時代書張秀嬌也在場 ，是否如此？）答：對。（法官提示本案卷第8 頁，問：關 於租賃契約第四條規定『本房屋係供烤漆營業使用』，當時 兩造溝通之精確用語為何？）答：何謂『烤漆營業使用』？ 這個部分我不是很明確。…（被告複代理人問：當初簽約之 前，你是否知道被告為何要承租該房屋？）答：這是被告要 做烤漆營業需要使用廠房而承租。（被告複代理人問：從簽 約或是在簽約之前，你們到現場迄今，是否有看過該房屋門 牌？）答：沒有。…（法官問：饒鴻奇有無保證被告租的房 子一定可以百分之百去政府機關辦理營業登記？）答：他是 說有門牌號碼，我們才跟他簽約，因為當時代書有問原告法 代門牌為何，我們才簽約承租，當時原告法代也有確認門牌 號碼是對的。（法官問：饒鴻奇有無保證被告租的房子一定 可以百分之百去政府機關辦理營業登記？）答：他有說要辦 理登記，申請出來門牌號碼。（問：原告法代說要登記什麼 ？）答：登記門牌號碼。（法官問：原告法代有無保證這個 房子一定可以去政府機關辦理營利事業登記？）答：營利事 業登記是去申請工廠這個嗎？（法官問：原告法代當時有無 提到營利事業登記？）（宋文宏不語）（法官問：原告法代 饒鴻奇有無保證被告租的房屋一定可以去政府機關辦理營業 登記或工廠登記？）答：有講到工廠登記，我們有訴求要做 工廠使用，原告法代說可以用。（法官問：法院不是問：被 告方面講了什麼，而是問原告法代有無保證被告承租的房子 可以辦理營業登記或工廠登記，原告法代有無這樣的保證？ ）營業跟工廠原告法代都有講，只是沒有像法官講的這麼深 。（法官問：原告法代當時是怎麼說的？）答：他當時是說 我們有這個門牌號碼，我們可以去申請開工廠的證明，我們 要營業也可以，原告法代是確定有這個門牌號碼。（法官問 ：原告法代當時有無保證被告承租的房子可以申請工廠登記 ？證人宋文宏（不語）」等語（見本案卷第125 至127 頁） 。然查： （一）宋文宏為被告之兄，其證詞與證人張秀嬌證述不符部分， 自應以張秀嬌之證述較為可信。 （二）證人宋文宏連系爭租約第四條所稱「烤漆營業使用」，亦 答稱不知其意義，又如何證明兩造訂立系爭租約時之真意 及實際對話？ （三）證人宋文宏證稱「被告要做烤漆營業需要使用廠房而承租 」等語（見本案卷第125 頁），亦僅證明當時被告之內心 動機，經核與系爭租約之外在意思表示無關。 （四）原告於簽立系爭租約當時，縱曾提及系爭房屋之門牌號碼 ，系爭租約亦已明文顯示為「整編前」之門牌號碼，並將 「整編後」之門牌號碼空白（見本案卷第8 頁），且證人 宋文宏亦明確證稱：當時原告有說「要辦理登記，申請出 來門牌號碼」等語（見本案卷第126 頁），亦明確表示現 在並無門牌號碼，需經申請手續始能取得新門牌號碼，且 原告方面，縱使確實陳稱：「要去」申請新門牌號碼，仍 非保證必然通過申請，「要去」與「保證」顯然有間。 （五）本院再三向證人宋文宏確認：「原告法代當時有無提到營 利事業登記？」「有無保證申請工廠登記？」證人宋文宏 均不語或無法確答，則原告方面倘果真如此保證，何以證 人宋文宏無法確認？ （六）證人宋文宏證稱：「有講到工廠登記」等語（見本案卷第 127 頁），核與證人張秀嬌與阮氏香之前開證述不符，不 足採信。又即使於簽立系爭租約現場，有何人提及「工廠 登記」，由證人宋文宏緊接陳述：「我們有訴求要做工廠 使用」，亦係被告單方面陳述，並非原告保證或兩造約定 之內容。 （七）證人宋文宏證稱：「我們有訴求要做工廠使用，原告法代 說可以用」、「營業跟工廠原告法代都有講」、「原告法 定代理人說要營業也可以」等語（見本案卷第127 頁）， 縱屬實在，至多亦僅能證明原告承諾被告得在系爭租賃標 的物內，從事營業之行為，並未能證明原告承諾或保證被 告必然能取得營業之登記，或原告有何協助被告取得營業 登記之承諾。 （八）證人宋文宏證稱：原告法定代理人當時是說「可以去申請 開工廠的證明」等語（見本案卷第127 頁），核與證人張 秀嬌與阮氏香之前開證述不符，不足採信。即使縱為原告 法定代理人所述，「開工廠證明」與「營業登記」或「工 廠登記」亦屬不同。「開工廠證明」，至多僅係證明營業 事實行為，而非當然指營業之登記。而「開工廠證明」， 尚非當然提供用以「營業登記」，例如：向金融機構貸款 ，為證明有事實上生產及清償能力，亦不無可能需要「開 工廠證明」，尚難因原告法定代理人於簽訂系爭租約當時 ，或稱「可以去申請開工廠證明」，即斷定其保證或承諾 被告必然取得營業登記。 （九）綜上所述，證人宋文宏亦無法證明系爭租約訂立時，兩造 約定被告係以營業登記為目的，或原告有何保證或承諾。 七、被告自承：「（法官問：要申請何種登記？）答：營利事業 登記。（法官問：向何機關申請？）答：經濟部。（法官問 ：申請獨資商號還是公司？）答：被告公司。（法官問：是 要申請何種公司？）答：屬於企業社。（法官問：企業社就 不是公司？）答：這個我不曉得，當初我去縣政府請人代辦 的。（法官問：為何剛才說是經濟部？）答：我是請人代辦 ，他是跟我講這樣。（法官問：要去縣政府登記企業社的營 利事業登記？）答：對。…（法官問：簽約後才找人去縣政 府代辦營利事業登記，是否如此？）答：對。（法官問：代 辦人員回報說需要以上的文件才可以登記？）答：對，他說 有貨物要寄一定要有地址」等語（見本案卷第49、50頁）。 由此可知： （一）被告迄至本院104 年7 月8 日言詞辯論期日，連擬向經濟 部或抑苗栗縣政府，申請辦理公司或抑企業社，均不甚清 楚明確，需法官提示，始知應向苗栗縣政府申請辦理企業 社之營業事業登記，則於簽立系爭租約時，又如何能向原 告清楚明確表達其需求，進而提出其需求並由原告同意後 ，成為兩造之合意或原告保證、承諾之內容？ （二）被告以上證述，明確自承：被告係於系爭租約簽立後，始 委託他人向苗栗縣政府申請營利事業登記，而斯時代辦人 員始回報稱：需要房屋稅單及門牌號碼等文件，則被告並 無可能於簽立契約租約時，即向原告提出，並由原告同意 後，成為兩造之合意或原告保證、承諾之內容。亦足證系 爭租賃標的物之營業登記、稅務資料及門牌號碼等，係被 告於簽立系爭租約後，始事後向原告提出者。 （三）被告於簽立系爭租約當時，既不理解應向何機關辦理何登 記，更不知辦理所需文件為何、及是否確需門牌號碼，而 係訂立系爭租約後，委任他人代辦，經代辦人員告知需門 牌號碼時，始知需門牌號碼，則被告簽立系爭租約時，又 如何能明確提出其承租目的為營業登記之需求，或如何能 明確提出其需門牌號碼及稅單資料？被告於簽立系爭租約 時，既無法明確提出其需求，原告又如何能保證系爭房屋 必然有門牌號碼或必然能為營業登記？ 八、被告於簽立系爭租約時，明確知悉系爭租賃標的物無門牌號 碼，故原告並無使被告陷於錯誤而誤認有門牌號碼： （一）系爭租約第一條明示「頭份鎮○○里0 鄰0000號」為「整 編前」之門牌號碼（見本案卷第8 頁），即明確顯示系爭 租賃標的物於簽約當時，並無門牌號碼。至於「整編」與 「註銷」，雖有文字上之不同，僅係原告不諳正確法律術 語，均係在表達系爭租賃標的物於簽約當時，並無門牌號 碼，而「整編前」之用語，已足以使被告認知當時並無門 牌號碼，並無使被告陷於錯誤之可能。 （二）被告自承：「（法官提示本案卷第8 、9 頁房屋租賃契約 書，問：內何條文由原告擔保必然能取得營業登記？）答 ：第1 條的部分，原告有跟我講整編前的地址與整編後的 地址，整編後的地址原告說處理完後會再給我。…（法官 問：有無證據顯示租賃標的物門牌號碼有經過整編？）答 ：那時候我沒有看到門牌，當初屋主跟我講前面那條路改 為中興路，原告說會重新申請門牌給我使用」（見本案卷 第48頁），足認被告於簽立系爭租約時，明知系爭租賃標 的物當時並無門牌號碼。 （三）原告否認會重新申請門牌號碼供被告使用等語（見本案卷 第48頁），而系爭租約第一條固有「整編後」門牌號碼之 空白欄位，至多僅能解為：將來如有申請門牌號碼，兩造 可能將之填入該空白處之預留欄位而已，尚不足以證明原 告有申請門牌號碼之義務，被告亦未舉證證明原告曾為此 部分保證或承諾，以實其說。 （四）綜上，被告於簽立系爭租約時，明知系爭租賃標的物並無 門牌號碼，且原告並未保證或承諾必然通過申請，仍願簽 立系爭租約，即應自負其責。原告並無使被告陷於錯誤， 而誤認系爭租賃標的物於簽約當時有門牌號碼，或原告有 何通過申請之保證或承諾，原告亦未保證系爭租賃標的物 必然有門牌號碼或必然得為營業登記。 九、苗栗縣政府函復本院：商業登記法第5 條各款所列小規模商 業之情形，得免申請登記（見本案卷第182 、183 頁），被 告訴訟代理人亦稱：「不清楚系爭租賃契約簽約時或之前， 被告是否有將每月銷售額告知原告」等語（見本案卷第203 頁），並未舉證證明被告有此部分每月銷售額之告知，則原 告不知被告是否在其他何處已有營業登記、系爭租賃標的物 是否僅為烤漆行為場所而已，亦不知被告究竟是否已達須商 業登記之規模，如何能保證必然有門牌號碼及營業登記，又 如何承諾提出門牌號碼、房屋稅資料、或協助被告取得營業 登記？ 十、綜上所述，被告並未舉證證明系爭租約訂立時，兩造約定被 告係以營業登記為目的，而系爭租賃標的物之營業登記、稅 務資料及門牌號碼等，係被告於系爭租約簽立後，始向原告 提出，原告於簽立系爭租約時，並無此部分之保證，亦未承 諾協助被告申請營業登記，是原告縱未提供房屋稅單及門牌 號碼等，亦非系爭租約之債務不履行。退而言之，縱原告確 有此部分之債務不履行，仍非不履行其主給付義務，被告自 不得據為拒絕給付租金或終止系爭租約之正當事由，僅生被 告是否得另案請求原告債務不履行損害賠償之問題。 叁、被告拒絕給付租金為無理由，原告終止系爭租約為有理由： 一、原告主張被告自103 年2 月2 日起即未繳納租金（見本案卷 第47頁），此為被告所不爭執，故應堪信為真實。按「承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 （第1 項）。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每 期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契 約（第2 項）」，民法第440 條第1 、2 項定有明文。 二、查原告因被告自103 年2 月2 日起即未依約給付租金，已積 欠2 期以上，故於104 年4 月17日以頭份上公園郵局第0000 51號存證信函催告被告，限其於文到10日內給付積欠之租金 ，若逾期未給付，則以該函為終止系爭租約之意思表示，而 該存證信函並於104 年4 月27日送達被告等事實，為被告所 不爭執，復有原告提出、被告不爭執其形式上真實性之存證 信函及其回執影本（見本案卷第15至18頁）附卷可查，故應 堪信為真實，而原告之本件起訴狀，亦記載終止系爭租約之 旨（見本案卷第5 頁），並經本院合法送達被告（見本案卷 第22頁送達證書），從而原告業已合法終止系爭租約。 肆、被告已於104 年9 月18日合法提出返還系爭租賃標的物之給 付，然原告拒絕受領，而被告業已拋棄對於系爭租賃標的物 之占有： 一、按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455 條定有明文。次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不 生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需 債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人 ，以代提出。反訴被告抗辯：其終止租約後，已將因火災受 損之系爭租賃房屋清理、騰空完畢，未再占有使用，並告知 反訴原告可隨時進行點移交；惟反訴原告拒絕受領並執意要 求反訴被告繼續租約等情，此據反訴被告提出清理騰空後之 照片為證。足認，反訴被告已提出給付之準備，並曾以言詞 通知反訴原告；反訴原告稱反訴被告無準備給付之情事，自 不可採。而反訴原告迄至本院言詞辯論前，始終抗辯系爭租 賃契約未經反訴被告合法終止，且持續將反訴被告預行交付 之租金支票，全數提示兌領；則反訴原告顯巳明示拒絕被上 訴人返還系爭租賃房屋；依上說明，堪認反訴被告就返還系 爭租賃房屋，已合法提出給付，反訴原告主張反訴被告應負 債務不履行之損害賠償責任，為不可採」（臺灣高等法院臺 中分院102 年度上字第333 號民事確定判決意旨參照），是 債務人合法提出給付，經債權人明示拒絕給付者，債務人即 不負賠償責任。次按：「原審未敘明上訴人上開抗辯及所提 證據何以不足採之理由，遽認上訴人就系爭138 地號土地有 事實上管理力，亦有占有之事實，進而為上訴人此部分不利 之判決，自有判決不備理由之違法。關於上訴人是否無權占 有系爭土地，既尚不可維持。則因而所生之相當租金之不當 得利之原判決部分，自亦不能維持」（最高法院102 年度臺 上字第442 號民事判決意旨參照），是主張他人無權占有而 請求給付損害賠償或不當得利者，對他方占有之事實，應負 舉證責任。 二、經查： （一）原告自承：104 年9 月18日，因原告要求回復原狀，故迄 未完成點交，當時被告有提出系爭租賃標的物現況點交返 還，但未回復原狀，故原告拒絕受領等語（見本案卷第20 3 、212 頁），而被告此部分系爭租賃標的物之點交，依 提存法第6 條：「提存物以金錢、有價證券或其他動產為 限（第1 項）。提存物不適於提存，或有毀損滅失之虞， 或提存需費過鉅者，提存所得不准許其提存（第2 項）」 ，並不適於提存，故被告業已為返還系爭租賃標的物之清 償或給付，是原告請求被告返還系爭租賃標的物之聲明， 並無權利保護必要性，益徵原告此部分訴之聲明及假執行 之聲請，均應予駁回。被告既表示：隨時可把鑰匙點還原 告，聯絡保全就可以（見本案卷第52頁），益徵原告僅需 向被告索取系爭租賃標的物之鑰匙即可，並無提出返還系 爭租賃標的物之權利保護必要性。如被告日後再有拒絕返 還系爭租賃標的物之情事，則屬另一法律問題。 （二）被告已於原告訴訟代理人104 年7 月21日當庭收受之民事 答辯二狀明確表明：「被告已逕自搬遷」、「拋棄占有」 等語（見本案卷第67、68頁），另被告於104 年8 月5 日 ，提出原告不爭執其真實性之被告與原告訴訟代理人對話 錄音譯文，亦顯示被告業已通知原告搬遷等語（見本案卷 第108 頁），是被告至遲於104 年8 月5 日，業已拋棄占 有系爭租賃標的物，則被告既已於104 年9 月18日提出點 交，但為原告明示拒絕收領，依上述說明，堪認被告就返 還系爭租賃標的物，已合法提出給付，益徵原告請求被告 返還系爭租賃標的物之請求為不可採，且原告並未舉證證 明被告於上該合法提出給付及拋棄占有後，仍有何繼續占 有使用系爭租賃標的物之事實，以實其說，故應認原告不 得請求104 年9 月19日後之「賠償金」。 （三）至被告是否應將增建或修繕部分回復原狀，尚非被告就系 爭租約之主給付義務，則屬原告是否得另行向被告排除侵 害或損害賠償之問題，尚難因被告縱或尚未回復原狀，即 得拒絕受領被告返還租賃標的物之給付。 （四）至104 年9 月18日先前之原定點交，因被告附有「原告簽 署書面」（其上記載被告終止租約，見本案卷第60頁）之 條件，故非無條件點交或提出給付，尚非依債之本旨提出 給付，且被告無權終止系爭租約，已如前述，益徵被告要 求原告簽署被告終止租約之書面，並無理由，因此先前原 定之點交，被告均非無條件返還系爭租賃標的物之給付或 點交，被告直至104 年9 月18日，始依債之本旨合法提出 返還系爭租賃標的物之給付。 伍、原告得請求數額之計算： 一、按：「上訴人所交被上訴人之3 萬元係押租金，而押租金之 性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出 租情事，固可由出租人主張抵付租金，但不得謂出租人有收 取押租金者，即可延長租期」，最高法院著有65年臺上字第 2714號民事判例，可資參照。再按：「租賃契約成立時，承 租人所交付之押租金，旨在擔保承租人之租金債務及損害賠 償，如於租賃關係終了後，承租人無債務不履行之情事，或 縱有債務不履行之情形，但以押租金抵充後尚有餘額者，即 應返還於承租人」（最高法院98年度臺上字第2052號民事判 決意旨參照），是押租金得抵充租金，原告亦已以存證信函 通知被告表示：「故本公司對於押租金7 萬元主張抵銷，無 庸返還押租金」等語（見本案卷第16頁背面），該項抵銷之 意思表示既已送達被告（見本案卷第18頁送達證書），即不 得撤回，故即使系爭租約第12條規定：「乙方倘有發生違約 情事，乙方交付之押租金無條件由甲方沒收」等語（見本案 卷第8 頁背面），茲生押租金是否為違約罰金或損害賠償額 填補之疑義，亦因原告同意抵銷而不得再另為主張，是應以 被告所給付之押租金7 萬元，抵充原告請求被告給付之租金 或相當於租金之不當得利。 二、系爭租約每月租金為35,000元，此為兩造所不爭執，並約明 於系爭租約（見本案卷第8 頁），故原告請求被告給付104 年2 月2 日起至同年5 月1 日共3 月租金105,000 元，以押 租金7 萬元抵充後，被告尚應給付原告35,000元，此部分爰 判決如主文第1 項所示。 三、至原告請求104 年5 月8 日起至交還系爭租賃標的物時止， 按月以35,000元給付之「賠償金」（見本案卷第206 頁）， 依前述說明，應計算至104 年9 月18日被告依債之本旨合法 提出返還系爭租賃標的物之給付為止，共計為4 月又10日即 4 又3 分之1 個月，故為151,667元。 四、原告本件請求，超過前述範圍為無理由，均應駁回，駁回部 分之假執行聲請，因失所附麗，應併予駁回。 丁、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，即本判決主文第1 、2 項所示金錢給付部分， 所命給付之金額各未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第 1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保 請准宣告假執行，僅係促使法院之職權發動，本院就此無庸 另為准駁之諭知。被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰 各酌定相當之擔保金額准許之。 戊、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，併此敘明。 己、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 10 月 28 日 民事第一庭 法 官 伍偉華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 孔秀蓮 中 華 民 國 104 年 10 月 28 日