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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第53號 原　　　告　陳益國 訴訟代理人　黃惠娟 被　　　告　冠君建設有限公司 法定代理人　葉雙安 訴訟代理人　李悠然 　　　　　　張智宏律師 複代理人　　蔡惠如 被　　　告　李鳳英 訴訟代理人　張智宏律師 上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國105 年11月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、原告起訴，原僅列冠君建設有限公司( 下稱冠君公司) 為被 告，嗣追加李鳳英為共同被告，並請求冠君公司、李鳳英連 帶給付，因係同係基於原告與李鳳英、冠君公司間買受重測 後坐苗栗縣頭份市段○○段586 、605 、606 、607 、608 地號土地應有部分( 下稱系爭土地) 及重測後坐落苗栗縣頭 份市○○段○○○ ○號建物全部及同段398 建號建物應有部分 之同一聯立買賣契約而衍生爭執之同一原因事實，依民事訴 訟法第255 條第1 項第2 款之規定，其追加應屬適法。 二、本件原告起訴，其訴之聲明第1 項、第2 項原為：「被告應 返還原告新臺幣( 下同) 269,000 元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」、「被告應給 付原告269,000 元之懲罰性賠償金。」，嗣於民國105 年11 月25日言詞辯論時以言詞聲明變更為下列原告訴之聲明，其 請求給付之本金額部分為減縮聲明，其請求連帶為給付部分 及請求懲罰性賠償金之遲延利息部分，為擴張聲明，依民事 訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，其擴張或減縮亦屬適 法。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠、原告前於102 年2 月23日與被告冠君公司就系爭建物與被告 冠君公司成立「房屋預定買賣合約書」，並同時就系爭土地 與被告冠君公司負責人配偶即被告李鳳英成立「土地預定買 賣合約書」，房地總價款合計538 萬元。系爭「土地預定買 賣合約書」之出賣人雖為被告李鳳英，惟據銷售人員口頭表 示，之所以分別成立系爭土地、系爭建物之買賣契約之目的 係為節稅，且系爭「土地預定買賣合約書」載明：「…本契 約書與『房屋預售買賣契約書』聯立，系爭「房屋預定買賣 合約書」亦載明：「…本契約書與『土地預售買賣契約書』 聯立」等文字。是原告係以系爭「房屋預定買賣合約書」、 「土地預定買賣合約書」聯立之方式與被告成立系爭房地之 買賣契約。 ㈡、系爭建物之合法設計，並不含系爭建物現狀大廳及管理室所 在之建築，惟被告在無法提供給原告符合廣告圖、模型屋及 1F平面圖所標示內容情形下，卻基於銷售之目的，於所提供 之廣告圖( 含1F平面圖) 、模型屋上顯示系爭建物將設有大 廳及管理室，原告因不知實際情形而與被告成立系爭房地之 買賣契約。嗣系爭建物現狀大廳及管理室所在之建築，經認 定為違章建築，並遭主管機關苗栗縣政府通知拆除在案。 ㈢、系爭建物係違章建築，其買賣契約之標的物有瑕疵，原告依 物之瑕疵擔保責任之法律關係，得請求被告連帶給付所減少 之價金253,080 元，並得依消費者保護法第51條之規定，請 求被告連帶給付按損害額一倍即253,080 元之徵罰性違約金 。 ㈣、聲明： １、被告應連帶給付原告253,080 元，及自起訴狀繕本送達被告 之翌日( 被告冠君公司部分為104 年2 月3 日；被告李鳳英 部分為105 年5 月27日) 起至清償日止按年息百分之5 計算 之遲延利息。 ２、被告應連帶給付原告253,080 元之懲罰性違約金，及自起訴 狀繕本送達被告之翌日( 被告冠君公司部分為104 年2 月3 日；被告李鳳英部分為105 年5 月27日) 起至清償日止按年 息百分之5 計算之遲延利息。 ３、訴訟費用由被告負擔。 ４、原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、依上開房屋預定買賣合約書第29條第1 項所載：「本大樓之 公共設施部分，賣方依建造執照核准圖面施工、交付，若有 部分非屬建照核准施工圖範圍內，係買方基於本樓整體使用 、強化功能考量，由賣方無償( 贈與) 本案之附屬設施( 圍 牆及門禁、會客室、屋頂等) 之配置，此部分施工不包括於 雙方所簽訂之買賣契約範圍內，材質與工法由賣方選配，係 非屬建造執照及使用執照之施工，買方於事前已經賣方充份 告知並知悉而無異議，於完工點交之後之所屬權責由買方承 受，日後並由買方或管理委員會行使使用權及管理權，無論 任何情況下買方或管理委員會不得要求恢復原狀或返還買受 物或請求金額補償。」等內容以觀，足徵有關非屬建照核准 施工範圍之附屬設施並非屬兩造買賣契約範圍內之標的，而 有關原告所主張之大廳及管理室，其確非屬建照核准施工範 圍之附屬設施。被告冠君公司在上開預售屋房屋買賣契約書 第29條第1 項即已明確告知原告該等設施並非兩造買賣契約 範圍內之標的，而係被告公司無償所配置者，並經原告簽認 在案，故原告主張被告冠君公司自始即故意不告知該社區大 廳及管理人係非違章建築乙節，自與上開預售屋房屋買賣契 約書意旨不符而不足採。 ㈡、有關原告所主張之大廳及管理室，其確非屬建照核准施工範 圍之附屬設施，且被告冠君公司在上開預售屋房屋買賣契約 書第29條第1 項即已明確告知原告上開附屬設施並非兩造買 賣契約範圍內之標的，而係被告冠君公司無償所配置者，並 經原告簽認在案，已如前述，顯兩造就有關海德堡社區大廳 及管理室設施之性質已有約明，且被告冠君公司事後亦已依 所製作之廣告圖及模型屋之樣式將上開附屬設施交予海德堡 社區管理委員會管理在案，亦已如前述。據此，應足徵被告 公司所交付之標的物並無與廣告圖及模型屋之樣式不符之情 事，亦足徵被告冠君公司並未故意隱瞞上開附屬設施非屬建 造執照及使用執照施工之事實。 ㈢、且被告冠君公司亦未保證上開附屬設施不會被拆除，反而於 預售屋房屋買賣契約書第29條第1 項已約明：「. . ，無論 任何情況下買方或管理委員會不得要求恢復原狀或返還買受 物或請求金額補償。」等內容，足見兩造已約明被告冠君 公司對於上開附屬設施並不負物之瑕疵擔保之責。故原告自 不得再援引民法第355 條及第359 條規定請求減少價金，不 得再援依消費者保護法第51條規定請求懲罰性違約金。 ㈣、依上開預售屋房屋買賣契約書第2 條有關面積及價款約定之 內容，系爭房屋面積為150.15平方公尺，其價款為318 萬元 ，則原告以系爭房屋及其坐落基地總價款538 萬元作為計算 減少價金及違約金之依據，亦容有誤會。 ㈤、聲明： １、原告之訴駁回。 ２、訴訟費用由原告負擔。 ３、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 三、法院之判斷： ㈠、原告主張：其前於102 年2 月23日與被告冠君公司就系爭建 物之標的物與被告冠君公司成立「房屋預定買賣合約書」， 並同時就系爭土地與被告冠君公司負責人配偶即被告李鳳英 成立「土地預定買賣合約書」，房地總價款合計538 萬元。 而系爭「土地預定買賣合約書」載明：「…本契約書與『房 屋預售買賣契約書』聯立，系爭「房屋預定買賣合約書」亦 載明：「…本契約書與『土地預售買賣契約書』聯立」等文 字等事實，業據原告提出各該契約書( 見本院卷第1 宗第7 頁至第19頁) 、系爭土地及建物登記簿謄本( 見本院卷第1 宗第20頁至第31頁) 為證，復為被告所不爭執，應可信為真 實。 ㈡、系爭建物經本院會同社團法人新竹市建築師公會、苗栗縣政 府派員勘驗結果，新竹市建築師公會認定其一樓門廳、地下 室機車停車空間、左右兩側原有部分採光天井遭封閉、資源 回收室內外牆屬於違章建築，苗栗縣政府認定其1 樓部分空 間作迎賓廳使用，其擅自隔間與未作原用途停車空間使用， 與使用執照不符，違反規定，此有新竹市建築師公會鑑定報 告書所載為憑，並有苗栗縣政府函附卷可稽( 見本院卷第1 宗第230 頁) ，堪認系爭建物存有違章之瑕疵。 ㈢、按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之 義務不得低於廣告之內容。」消費者保護法第22條第1 項定 有明文，其立法理由如下：「一、由於國內眾多食品、藥品 、化妝品、家電、3C產品、首飾、汽車及房地產等商品及服 務的廣告誇大不實事件不斷發生，讓消費大眾對業者的誠信 產生質疑，且我國法院有不少判決，認為『廣告內容』僅屬 於『要約之引誘』，而非『要約』，也就是業者無須對其宣 傳廣告負責，法院如此的見解，是對消費者權益的一大損傷 。二、由於各類不實廣告充斥電子或平面媒體，為保護民眾 的消費權利，實現公平、正義的消費社會，爰修正原條文， 增列第二項，明定企業經營者之商品或服務廣告內容於契約 成立後，應確實履行，以落實企業經營者的法律責任，並杜 絕不實與誇大的廣告。」是消費者保護法第22條第1 項規定 ，係欲使企業經營者就其不實與誇大之廣告內容，負履行之 責任，其規範之重心側重在廣告給付之外在顯示性內容。若 企業經營者所為之廣告內容，並未有不符事實之給付內容， 僅將其給付不符合行政法規之事項，另於書面契約約定規範 ，若未達使一般消費者誤認之程度，自不能認為企業經營者 係為誇大不實之廣告，而使企業經營者負有給付合於行政法 規及廣告內容之給付責任( 臺灣高等法院暨所屬法院90年法 律座談會民事類提案第14號討論意見亦認：消費者保護法第 22條雖規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者 所負之義務不得低於廣告之內容。應係指就無特別約定之情 形下，消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易，企 業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務，可資參照 ) 。 ㈣、本件被告提供並交付予原告之廣告( 見本院卷第1 宗第33頁 至第35頁) ，其內容顯示賣方將提供門廳( 含迎賓廳、管理 室) 之公共設施予消費者，而依本院會同苗栗縣政府、新竹 市建築師公會勘驗結果，被告冠君公司交付原告之系爭建物 ，亦有上開公共設施，以外在之顯示性內容而言，尚難謂廣 告係誇大不實。雖其公共設施係屬違章性質之瑕疵，並未於 上開廣告中顯示，惟系爭房屋預定買賣合約書第29條第1 項 載明：「本大樓之公共設施部分，賣方依建造執照核准圖面 施工、交付，若有部分非屬建照核准施工圖範圍內，係買方 基於本樓整體使用、強化功能考量，由賣方無償( 贈與) 本 案之附屬設施( 圍牆及門禁、會客室、屋頂等) 之配置，此 部分施工不包括於雙方所簽訂之買賣契約範圍內，材質與工 法由賣方選配，係非屬建造執照及使用執照之施工，買方於 事前已經賣方充份告知並知悉而無異議，於完工點交之後之 所屬權責由買方承受，日後並由買方或管理委員會行使使用 權及管理權，無論任何情況下買方或管理委員會不得要求恢 復原狀或返還買受物或請求金額補償。」之約款，該條款並 經原告特別簽名於其上( 見本院卷第1 宗第10頁) ，顯見原 告於訂約前已知系爭建物1 樓之迎賓廳( 屬於會客室性質) 、管理室( 屬於門禁性質) 非屬建造執照核准施工圖範圍內 。是原告並不因上開廣告而產生系爭建物1 樓之迎賓廳、管 理室等係符合建造執照、使用執照建物之信賴，應不得依消 費者保護法第22條第1 項規定就此部分主張權利。 ㈤、再民法第354 條第1 項、第2 項分別規定：「物之出賣人對 於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者 ，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質。」。同法第355 條規定：「買受人 於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人 不負擔保之責。」原告於訂約前已知系爭建物1 樓之迎賓廳 (屬於會客室性質) 、管理室( 屬於門禁性質) 非屬建造執 照核准施工圖範圍內，已如前述，則被告應不必就此部分負 物之瑕疵擔保責任，縱系爭房屋預定買賣合約書第29條第1 項契約未特別約明原告不得請求被告賠償，原告亦無依民法 物之瑕疵擔保責任之規定對被告主張權利之餘地。雖被告於 本件所使用系爭房屋預定買賣合約書為定型化契約條款，惟 並未造成被告因此約款而免除或減輕其依預定契約條款之責 任，亦未造成使原告拋棄物之瑕疵擔保權利或限制其行使權 利情形，原告尚不能依民法第247 條之1 規定主張系爭房屋 預定買賣合約書第29條第1 項之契約為無效，併予敘明。 ㈥、從而，原告本於其主張之上開法律關係，求為判決如原告訴 之聲明，即無理由，應予駁回。 ㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。 ㈧、原告前開請求，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，亦 應予駁回。 ㈨、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 12 月 23 日 民事第一庭 法 官 羅 永 安 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 張 哲 豪 中 華 民 國 105 年 12 月 26 日