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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第21號 原　　　告　佳佳木業有限公司 兼法定代理 人　　　　　黃文川 原　　　告　吳月華 　　　　　　楊和宗 上四人共同 訴訟代理人　鄭志明律師 複　代理人　姜智揚律師 被　　　告　寶旺科技有限公司 法定代理人　林洲慶 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104 年5 月20日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○ ○號土地騰空，並將上開 土地返還原告黃文川、吳月華、楊和宗。 被告應將門牌號碼苗栗縣苗栗市○○里0 鄰○○00號房屋騰空遷 讓返還予原告佳佳木業有限公司。 被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾叁萬捌仟元，及自民國一百零二 年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。 被告應自民國一百零二年三月十日起至交還前開土地及房屋之日 止，按日給付原告新臺幣捌仟柒佰壹拾柒元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告黃文川、吳月華、楊和宗以新臺幣壹仟柒佰 肆拾柒萬柒仟伍佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行。 本判決第二項於原告佳佳木業有限公司以新臺幣壹佰伍拾伍萬貳 仟柒佰叁拾肆元為被告供擔保後，得假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣捌拾柒萬玖仟叁佰叁拾肆元為被告 供擔保後，得假執行。 本判決第四項於原告以新臺幣貳仟玖佰零陸元為被告供擔保後， 得假執行。 事實及理由 壹、程序事項 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條分別定有明文。 本件原告起訴時訴之聲明第1 項原請求被告應將坐落苗栗縣 苗栗市○○段○○○ ○號土地全部及其上坐落門牌號碼：苗栗 市○○里0 鄰○○00號廠房全部騰空後返還予原告（見本院 卷第5 頁）。嗣更正為被告應將坐落苗栗縣苗栗市○○段○○ ○ ○號土地騰空，並將上開土地返還原告黃文川、吳月華、 楊和宗；被告應將門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○里0 鄰○○ 00號房屋騰空遷讓返還予原告佳佳木業有限公司（見本院卷 第38頁、第67頁），核均屬不變更訴訟標的而更正陳述，揆 諸前揭規定，應予准許。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲 明第2 、3 項原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）2,63 8,000 元，及自103 年2 月1 日起至清償日止，按年息5%計 算利息。㈡被告應給付原告自102 年3 月8 日起至交還前開 土地及廠房之日止，按日以8,717 元計算之損害（見本院卷 第5 頁）。嗣於104 年3 月24日當庭擴張訴之聲明第2 項為 ：被告應給付原告2,638,000 元，及自102 年2 月10日起至 清償日止，按年息5%計算利息。並減縮訴之聲明第3 項為： 被告應給付原告自102 年3 月10日起至交還前開土地及廠房 之日止，按日以8,717 元計算之損害金（見本院卷第58至60 頁）。核屬擴張與減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定 ，並無不合。 三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論 而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張：原告佳佳木業有限公司、黃文川、吳月華、楊和 宗於99年9 月間與被告訂立「土地及廠房租賃契約書」（下 稱系爭契約），承租坐落於苗栗縣苗栗市○○段○○○ ○號土 地（下稱系爭土地）全部，及其上坐落門牌號碼：苗栗縣苗 栗市○○里0 鄰○○00號之未辦保存登記之廠房（下稱系爭 廠房，與系爭土地合稱系爭房地），租期自99年10月1 日起 至104 年9 月30日止，每月租金261,500 元。被告另交付押 租金50萬元予原告。惟被告自101 年2 月起迄今均未繳納租 金，暫先請求101 年2 月至102 年1 月共12個月之租金，扣 除上開50萬元押租金後，被告尚積欠2,638,000 元（計算式 ：261,500 元×12個月－50萬元＝2,638,000 元），故原告 以存證信函通知被告應於5 日內繳納租金，否則即以此函為 終止租金之意思表示，被告應於30日內返還系爭房地，逾期 則依系爭契約第8 條規定，按日給付相當於租金之損害8,71 7 元予原告。詎被告於102 年2 月4 日收受該函後，均置之 不理，故系爭契約已於同年月10日終止。爰依系爭契約、租 賃物返還請求權、所有權之物上請求權之法律關係，提起 本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 至4 項所示；原告願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未曾提出任何 答辯聲明及陳述。 三、本件原告主張兩造間訂立系爭契約，租期自99年10月1 日起 至104 年9 月30日止，每月租金261,500 元。被告另交付押 租金50萬元予原告，而原告將系爭房地出租予被告，惟被告 自101 年2 月起迄今均未繳納租金之事實，業據其提出系爭 租約、土地登記謄本、存證信函及掛號回執、房屋稅繳款書 為證（見本院卷第10至16頁、第31至34頁），並經本院依職 權函詢苗栗縣政府稅務局，經其回函並附件房屋稅籍證明書 等件為證（見本院卷第41頁至45頁背面），而被告經合法通 知既不於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀以供本 院審酌，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定， 視同自認，自堪信原告上開主張為真實。 四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440 條定有明 文；次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行， 同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條 件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件 成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思 表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定意旨可資參照） 。本件被告未按時給付租金，自101 年2 月起即未再給付任 何租金，業如前述，則押租金50萬元之金額足以抵付1 個月 又27日之租金，應認被告僅繳納租金至101 年3 月27日，自 101 年3 月28日起即未給付租金，故計至102 年1 月間，被 告已有積欠2 個月以上之租金未付之事實，當可認定，則原 告於102 年2 月1 日寄存證信函，通知被告應於存證信函通 知後5 日內繳付租金，逾期則終止租約，該存證信函並於10 2 年2 月4 日送達被告，有原告提出之存證信函及掛號回執 在卷可稽（見本院卷第14至16頁），則就被告已積欠2 期以 上租金應已發生催告給付之效果，而被告仍未於5 日內，即 102 年月2 月9 日前為給付，於是日起自發生合法終止之效 力，兩造間之租賃關係應已消滅，是兩造間之租約既經合法 終止，則原告本於租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房 地，即屬有據。 五、次按民法第439 條第1 項規定，承租人應依約定日期，支付 租金。本件系爭租約既已合法終止，則在契約終止前，被告 自有依約履行給付租金之義務，原告據以向被告收取契約所 約定之租金，即非無法律上原因之不當得利。本件被告自10 1 年2 月起即未依約給付租金，則計至原告4 人請求之102 年1 月止，共12個月之租金合計為3,138,000 元，扣除押租 金50萬元後，被告尚有2,638,000 元之租金未為給付，是本 件原告自101 年2 月起至102 年1 月止，該期間所得請求之 租金，應為2,638,000 元。 六、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。為民法第179 條前段所明定；又無權占用他人房屋或 土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益， 並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人 得請求占用人返還該利益，亦經最高法院61年台上字第1695 號判例意旨闡述明確。另所謂相當於租金之利益，係指因其 本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收 益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人 受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害， 故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式 占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之 認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之 限制。本件被告原係以每月261,500 元之租金向原告承租使 用系爭房地，而其於系爭租約經終止後，仍續為占有使用， 則其所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據 。否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租 者所應給付者為低，顯非事理之平。故原告依系爭契約第8 條規定，請求自系爭租約終止1 個月後之102 年3 月10日起 至被告返還系爭房地止，按日以8,717 元（261,500 元÷30 ＝8,717 元，元以下四捨五入）計算之相當租金利益，亦屬 有據。 七、綜上所述，原告主張兩造所訂之系爭契約已合法終止，被告 應將系爭房地遷讓騰空後各返還原告；暨請求被告給付2,63 8,000 元及自102 年2 月10日起至清償日止，按年息5%計算 利息；暨被告應給付原告自102 年3 月10日起至交還系爭房 地之日止，按日以8,717 元計算之損害金，均有理由，應予 准許。 八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，亦經審 酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 6 月 5 日 民事第一庭 審判長法 官 吳振富 法 官 周靜妮 法 官 許文棋 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 黃南穎 中 華 民 國 104 年 6 月 5 日