裁判書系統

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第422號 原　　　告　林志瀚 被　　　告　天程建設有限公司 法定代理人　陳松竹 被　　　告　巫永隆 共　　　同 訴訟代理人　彭建亮 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106 年1 月 25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告天程建設有限公司應給付原告新臺幣陸拾伍萬玖仟元，及自 民國一百零五年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告天程建設有限公司負擔十分之四，餘由原告負擔 。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告天程建 設有限公司供擔保後，得假執行；但被告天程建設有限公司如以 新臺幣陸拾伍萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠先位聲明部分： 1.被告天程建設有限公司（下稱天程公司）為匯鑽集合式住宅 社區預售屋之建商賣方，於銷售時以「天程匯鑽高投報三套 房」等文字，輔以精美房屋圖片，印製成銷售廣告明確向原 告表示購買上開預售屋可合法將原設計變更並施工隔成三套 房以出租獲利，原告因信賴其為一專業建設公司，倘購買上 開預售屋，日後必得如其宣傳廣告所言合法施作三套房並出 租加以獲利，遂於民國103 年11月10日分別與被告天程公司 簽訂預定房屋買賣契約書（下稱系爭房屋契約書）、被告巫 永隆簽訂預定土地買賣契約書（下稱系爭土地契約書），以 總買賣價金新臺幣（下同）601 萬元向被告購買渠等預定建 築坐落於苗栗縣○○鎮○○段1340、1341、142 、頭份市○ ○段○○○○○○○○○○號土地暨坐落其上之匯鑽集合式住宅社區 預售屋編號R 棟2 樓之房屋（下稱系爭房屋，與前開土地合 稱系爭房地），被告天程公司並於簽約同時出示「變更設計 施工委託書」交由原告簽署。 2.被告天程公司對建築法令應知之甚詳，對系爭房屋是否得變 更設計二次施工抑或違反建築法令等節，均可事先預見並加 防範，且其於銷售廣告上明言系爭房地得合法變更設計二次 施工屬系爭房地之特性，亦為原告購屋之重點，屬契約重要 之預定品質及效用。原告於105 年3 月初始知悉被告天程公 司變更系爭房屋設計為三套房乃違法之二次施工，除違反系 爭房屋契約書第1 條第1 項約定「賣方應確保廣告內容之真 實」之義務外，並致使兩造契約所定之品質及效用有所減損 或不復存在，系爭房地洵屬具有物之瑕疵，被告天程公司應 負瑕疵擔保責任。原告於105 年3 月23日以存證信函限期命 被告天程公司補正，要求被告天程公司應立即停止違法之二 次施工，並將系爭房屋設計回復為建照執照核准之設計，然 被告天程公司卻置若罔聞，顯可見出賣人即被告天程公司拒 絕擔保除去該瑕疵後給付，亦無法提出無瑕疵物，原告復於 105 年4 月8 日以存證信函向被告天程公司為解除系爭房屋 契約書之意思表示，另被告巫永隆依系爭房屋契約書約定應 負連帶瑕疵擔保責任，今再以起訴狀向被告為解除兩造間系 爭房地之買賣契約（下稱系爭房地買賣契約）之意思表示， 爰依民法第259 條第1 款、第179 條及系爭房屋契約書，請 求被告連帶給付買賣價金126 萬元及違約金901,500 元。 ㈡備位聲明部分： 縱認被告天程公司以原告遲延給付價金為由主張解除系爭房 屋契約書並沒收原告已付價金有理由，然被告天程公司依系 爭房屋契約書第24條第2 項之約定，至多僅得在901,500 元 範圍內沒收作為違約金，對於其餘部分之價款即358,500 元 自屬無法律上原因受有利益。又被告天程公司於銷售時自始 即故意隱瞞「系爭房地不得合法二次施工」此一重要資訊， 並積極以「天程匯鑽高投報三套房」等銷售廣告使原告誤信 其為合法變更設計、預期日後得以合法出租並加以獲利，核 其所為實欲藉廣告欺瞞原告、誘引原告與之簽約，顯已違背 據實告知義務及誠信原則在先；且原告因系爭房地存有品質 及效用減損之瑕疵而主張解除預定房屋買賣契約書，故未支 付第六期買賣價金，乃係基於一般消費者立場捍衛己身權利 ，並非惡意違約；而系爭房屋契約書解除後，被告天程公司 仍可繼續銷售系爭房地而獲有利益，顯然並無損失可言；況 被告天程公司為一建設公司，營建資金充足，尚無因原告遲 延給付價款而影響建案工程進度及公司營運之虞，然原告僅 為平凡庶民，倘被告天程公司解除系爭房屋契約書並沒收已 付價金將導致原告面臨家庭經濟重大危機。是以，按依雙方 社會地位、經濟狀況衡量，被告天程公司沒收原告901,500 元作為違約金顯影響原告家庭經濟狀況甚鉅，其數額確屬過 高，應酌減至零，則被告天程公司沒收原告價款自無法律上 原因，爰依民法第179 條規定，請求被告天程公司返還。 ㈢並先位聲明：⒈被告應連帶給付原告2,161,500 元及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告 天程公司應給付原告126 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠系爭房地買賣，係預定以被告天程公司之房屋及被告巫永隆 之土地為買賣，兩者均不得單獨成立，原告僅對被告天程公 司為解約通知，並未對被告巫永隆為解約之通知，原告解除 契約顯不合法。況系爭房地於104 年4 月間尚未完工，更未 交付原告，原告援引民法第354 條、第359 條規定，主張被 告應負物之瑕擔保責任云云，實屬無理由。且系爭房地亦無 原告所稱「於危險移轉時已屬不能」之情形。被告未製作任 何廣告文宣或建案之外觀圖供宣傳廣告，原告所指廣告僅係 電腦上「５９１房屋交易網」之資料。再者，由變更設計施 工委託書上之記載可知，二次施工係由原告所委託營造公司 為之，與被告天程公司無關，且原告於簽約時即明知二次施 工即係其為施作隔間三套房，與建照執照不同，今原告竟謂 係被告違法並主張解除契約，實屬無稽。 ㈡被告天程公司前曾於105 年4 月8 日通知原告繳納預售屋工 程期款，惟因原告迭經催促卻未繳納，遂於105 年8 月15日 以存證信函通知原告，除解除系爭房地買賣契約，並依系爭 房屋契約書第8 條、第24條約定，及系爭土地契約書第6 條 、第16條約定，沒收房地價款601 萬元百分之十五即901,50 0 元外，並請原告領回扣除違約金後剩餘款項358,500 元。 而上開契約書有關沒收房地價款百分之十五做為懲罰性違約 金部分，係符合消費者保護法及依內政部製頒之定型化契約 範本第25條規範，原告要求酌減，亦無可取等語，資為抗辯 。並聲明：⑴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。⑵如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由 ㈠原告於103 年11月10日分別與被告天程公司簽訂系爭房屋契 約書、被告巫永隆簽訂系爭土地契約書，以總買賣價金601 萬元向被告購買渠等預定建築坐落於苗栗縣○○鎮○○段13 40、1341、142 、頭份市○○段○○○○○○○○○○號土地暨坐落 其上之匯鑽集合式住宅社區預售屋編號R 棟2 樓之房屋，此 為預售屋之買賣，原告需依照系爭房屋之預定房屋買賣契約 書附件四之房屋期款付款明細表，按期給付價金，原告現已 支付被告天程公司系爭房地買賣價金126 萬元，原告並以台 北成功郵局第430 號存證信函向被告天程公司解除契約，有 預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、105 年4 月8 日台北成功郵局第430 號存證信函併回執各1 份在卷可參（ 見本院卷第13至49頁、第57至62頁）。並為被告所不爭執， 堪信原告此部分主張為真實。 ㈡原告先位聲明請求被告連帶給付2,161,500 元，有無理由？ 1.被告有無違反確保對廣告內容真實義務致系爭房地欠缺系爭 房地買賣契約所定之品質及效用有減損？ ⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文。原 告主張系爭房屋經被告變更設計為三套房之夾層設計違反建 築法規而有物之瑕疵，而以此瑕疵作為解除系爭房地買賣契 約之理由云云。然兩造於103 年11月10日簽訂買賣契約同日 ，簽訂原告以15,000元之費用委託營造公司為其二次施工， 並與前開營造公司簽訂載明「本委託二次施工之範圍與委託 人承購之建築執照有所不同，概依本人之意思完成更改，若 已施作完成後產生違章建築事件，則不論何種情形下，委託 人不得要求營造廠及賣方負違約責任及恢復原狀或請求損害 賠償。」有經原告簽名並蓋印鑑章之變更設計施工委託書（ 下稱系爭委託書）一份在卷足考（見本院卷第51頁）。則原 告既已於簽訂系爭房地買賣契約時，顯已知悉系爭房屋將設 有夾層屋，並親自簽訂系爭委託書，委由其他非被告之營造 公司，進行夾層設計之二次施工，是其後營造公司進行二次 施工，產生系爭房屋存有夾層設計（下稱系爭夾層設計）， 縱有違反其他建築法規，既為原告所同意且知悉，揆諸前開 規定，仍難認屬系爭房地買賣契約之瑕疵。況縱系爭夾層設 計違法，亦僅為違反取締規定，並不影響契約之效力，原告 既已知悉系爭夾層設計之情形下，亦難認此有何欠缺系爭房 地買賣契約所定之品質及效用減損，原告主張因被告變更設 計為三套房之夾層設計違反建築法而主張物之瑕疵擔保云云 ，尚難採認。 ⑵原告主張被告於銷售時以「天程匯鑽高投報三套房」等文字 ，輔以精美房屋圖片，印製成銷售廣告，應負有廣告內容真 實義務，並提出591 房屋交易網上其所列印之廣告頁（見本 院卷第50頁）云云。然查其所提出之前開廣告上即有施作系 爭房屋具有三套房等節（見本院卷第50頁），原告既認知廣 告內容上系爭房屋將設有三套房，並以此簽訂系爭房地買賣 契約及系爭委託書，則系爭房屋後續亦設有三套房，顯與前 開廣告內容相符，並與原告於簽訂系爭房地買賣契約及系爭 委託書之認知完全相符，實難認有被告有何提出與廣告內容 不符，而違反出賣人之廣告真實義務之情。況被告否認前開 廣告係由其提出，並表示渠等未曾製作任何廣告文宣製作建 案之外觀圖供宣傳廣告等語。原告既未能舉證前開廣告係由 被告所提出，自難僅以原告所提出之由其他房屋交易網所列 印之廣告頁面，即逕認被告需依此負責。末縱認原告主張為 真，被告確為此廣告，揆諸前開三㈡1.⑴部分之說明，亦非 系爭房地買賣契約之瑕疵，原告亦難以此主張減少價金及解 除契約。 ⑶參系爭委託書之內容，其夾層設計及施工顯係其他營造公司 ，而非被告，有變更設計施工委託書1 份在卷足憑（見本院 卷第51頁）。實難遽將此違法二次施工之責任歸於非系爭委 託書當事人之被告。況系爭夾層設計既係二次施工，為兩造 所不爭執，而二次施工必待主管機關核發系爭房屋之建築使 用執照後，方可能就系爭房屋進行二次施工，此為眾所周知 之事實。觀系爭房屋之建築使用執照係於105 年8 月5 日方 核發，有苗栗縣政府使用執照影本1 份在卷憑考（見本院卷 第234 頁），而原告竟於主管機關尚未核發系爭房屋使用執 照前之105 年4 月8 日，即以系爭房屋設有夾層屋之設計及 施工作為解除系爭房地買賣契約之理由，顯係以尚未發生之 系爭夾層設計施工，做為解除系爭房地買賣契約之依憑。被 告已於原告為解除契約之意思表示前，即表示願意依原告之 意思處理，將系爭房屋全部恢復成系爭房屋建築執照核准之 合法設計，並向前開營造公司溝通等語，有兩造間之訊息往 來記錄1 份在卷憑參（見本院卷第233 頁），顯見被告既欲 於未為夾層施工前，依原告之意思不為前開施工。則被告已 明確表明配合不施作夾層之情形下，原告仍執意以解除時尚 未存在之系爭夾層設計，作為主張物之瑕疵而解除契約之理 由，其主張已難認有何物之瑕疵，是其主張解除系爭房地買 賣契約，顯無可採。 2.從而，系爭房地買賣契約既無瑕疵，則原告即不得主張減少 價金及解除契約，其解除契約之意思表示亦不生效力。是原 告先位聲明顯無理由，應予駁回。 ㈢原告備位聲明請求被告天程公司給付其126 萬元，有無理由 ？ 1.被告天程公司是否已向原告解除系爭房屋買賣契約？ 按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。被告天程公司於105 年8 月15日因原告未依照 系爭房屋契約書繳款之約定按時繳款，經催告仍未繳納，而 依照系爭房屋契約書第24條第2 款之約定向原告解除系爭房 屋之買賣契約，此為兩造所不爭執，並有頭份蟠桃郵局第82 號存證信函1 份在卷可憑（見本院卷第64至66頁），堪予認 定。是雖原告於105 年4 月8 日向被告天程公司解除系爭房 屋買賣契約並不合法，已如上述，然被告天程公司既已向原 告解除買賣契約，則依照前開條文，被告天程公司仍須向原 告負有返還系爭房屋之價金並附加自受領時利息之義務。 2.兩造間違約金之約款是否違反民法第247條之1？ 按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效 ：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加 重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制 其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民 法第247 條之1 定有明文。觀兩造就系爭房屋所簽訂之系爭 房屋契約書第24條（見本院卷第22頁）均載明：「二、買方 違反有關『付款條件及方式』及其它合約規範違約事項之規 定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五（最高不得超過 百分之十五）計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者 ，則以已繳價款為限，買賣雙方得並得解除本契約。」等情 ，另觀內政部編預售屋買賣契約書範本第24條第（四）點載 明：「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得 沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計 算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款 為限，買賣雙方並得解除本契約。」等情，則系爭房屋契約 書所約定之違約金條款，並未超過內政部所編定預售屋買賣 契約書範本所規範之最高不得超過房地總價款15％之規範， 堪信系爭房屋契約書所定違約金條款係依照內政部製頒之定 型化契約範本第24條規範製作，而內政部所編定之預售屋買 賣契約書範本既係兼衡購買預售屋之買受人，及販售預售屋 之出賣人彼此間之風險及公平性而定，則被告依照內政部所 編定之預售屋買賣契約書範本訂定系爭房屋契約書之違約金 約款，實難認有何違反民法第247 條之1 之規定。從而，原 告主張系爭房屋契約書之違約金約款違反民法第247 條之1 之規定，而請求免除違約金之給付，顯難採信。 3.違約金酌減部分 ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按約定之違約金過 高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而 違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實 際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院79年台上 字第1915號判例、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。 ⑵原告不得主張解除系爭房地買賣契約，然因其嗣未依約如期 給付「外牆磁磚貼飾完成」之款項，經被告天程公司以頭份 蟠桃郵局第82號存證信函解除系爭房屋買賣契約等情，業如 前述；則原告即應依系爭房屋契約書第24條第2 項之約定， 給付違約金；又兩造於系爭房屋契約書所約定之違約金，並 未另行約定其性質，參諸上開法條規範，自應認定其屬損害 賠償總額預定之違約金。系爭房屋契約書雖約定被告天程公 司於原告違反付款條件及方式時，得沒收房地總價款15% 之 違約金。然觀內政部編預售屋買賣契約書範本第24條第（四 ）點前段載明：「買方違反有關「付款條件及方式」之規定 者，賣方得沒收依房地總價款百分之﹍（最高不得超過百分 之十五）計算之金額」。核其真意，係指賣方得沒收之違約 金，最高不得超過房地總價款百分之15，非謂均以最高之百 分之15計算違約金。被告天程公司既主張其違約金之約款， 係參照內政部所編定之前開範本所訂定，其真意自亦同於前 開範本，故系爭房屋之違約金約款，亦屬最高不得超過系爭 房地總價款之百分之15。考量被告天程公司沒收前開違約金 後，仍得就系爭房地另為出售，且被告天程公司亦因未交付 系爭房地予原告而減少人事、勞務、規費等支出，損害尚非 重大。並衡酌原告僅為一般消費者，自陳目前工作約收入4 萬，家中尚有幼子、母親需扶養，104 年年所得約87萬元， 名下尚有1 筆土地及有價證券財產共計約40萬元；而被告天 程公司為建商，資本額為500 萬元，104 年營業銷售額約1 億4 千萬元等情，此有兩造104 年稅務電子閘門財產所得調 件明細表、被告天程公司有限公司變更登記表、營業稅申報 書及進銷項憑證明細資料表各1 份在卷可參（見個人資料彌 封袋），顯見原告與被告天程公司社會及經濟地位並不平等 。故綜合上述各情，本院衡酌原告與天程公司之經濟能力、 地位、身分、可能造成之損害等一切情狀，認酌減違約金為 系爭房地總價601 萬之10% 即601,000 元較為適當。則原告 既已給付被告天程公司系爭房地價款126 萬元，且為兩造所 不爭執，揆諸前開說明，被告天程公司解除系爭房屋之買賣 契約後，仍負有返還原告已給付價金之義務。經扣除違約金 60 1,000元，被告天程公司尚須返還原告659,000 元。 4.被告天程公司應返還部分之利息： 末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項 、第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率 較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項 、第203 條亦有明文。被告天程公司對原告所負之返還價金 債務，係以支付金錢為標的，且應附加自受領時起之利息償 還之。原告於起訴前即已給付被告天程公司系爭房屋之價金 126 萬元，為兩造所不爭執。原告既於備位聲明中表明以起 算點較後之起訴狀繕本送達被告時點，作為被告天程公司應 返還系爭房屋價金之利息起算點，自應予准許。則原告依照 民法第259 條第2 款，向被告天程公司，請求返還其已給付 之價金扣除前開違約金後所餘之659,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日之105 年10月18日（見本院卷第70頁之送達證書 ）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦為正當。 四、綜上所述，原告先位聲明解除系爭房地契約無理由，應予駁 回。原告備位聲明主張系爭房屋契約書中違約金之約款違反 民法第247 條之1 云云，惟系爭房屋契約書中之違約金約款 並未與內政部所編定預售屋買賣契約書範本相違，原告此部 分主張無理由。另經本院兼衡一般客觀事實、社會經濟狀況 及原告、被告天程公司所受損害情形，認本件違約金過高， 宜酌減為系爭房地總價之百分之10，故原告請求被告天程公 司返還659,000 元及自105 年10月18日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。 六、本件原告勝訴部分，經原告陳明願供擔保，請求宣告假執行 ，核與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相 當擔保金額，予以准許；並依職權酌定相當擔保金額，為被 告得免為假執行之宣告。至原告其餘假執行之聲請，因該部 分之請求，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，應予駁 回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 2 月 22 日 民事第一庭 審判長 法 官 陳秋錦 法 官 周靜妮 法 官 何星磊 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 黃南穎 中 華 民 國 106 年 2 月 22 日