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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第216號 原　　　告　劉得慶 訴訟代理人　林敬哲律師 被　　　告　天程建設有限公司 法定代理人　陳松竹 訴訟代理人　巫永隆 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年10月19日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 一、原告主張：原告聽信訴外人約瑟不動產經紀有限公司（下稱 約瑟公司）稱「臺灣積體電路製造股份有限公司(下稱台積 電)將於苗栗縣○○鎮○○段、頭份市○○段一帶興建廠房 ，可在該處購屋投資」云云，因而於民國103年11月10日與 建商即被告、地主即被告訴訟代理人成立附表所示預售屋買 賣，其後依約付款予被告至第6期即房屋部分、合計新臺幣 （下同）160萬元。但： （一）兩造所立書面契約乃被告提供之定型化契約，被告並未給 予審閱期間即要求原告簽署，依消費者保護法第11條之1 ，附表所示預售屋買賣應不構成契約。 （二）兩造所立書面契約中關於二次施工或變更設計、違約處罰 之約定，買賣雙方權利義務不對等且明顯不利於原告，依 消費者保護法第12條，附表所示預售屋買賣亦歸於無效。 （三）縱認為附表所示預售屋買賣未因違反消費者保護法而無存 ，惟前開台積電設廠一事根本子虛，約瑟公司身為被告之 委託代銷業者，竟以此不實訊息致原告成立附表所示預售 屋買賣，原告已依民法第92條發函撤銷買賣之意思表示， 附表所示預售屋買賣自不成立。 （四）縱認為原告撤銷買賣之意思表示無理由，惟被告始終未主 動提供附表所示預售屋之使用執照，顯然違反附隨義務， 原告催告履行未果後已依民法第254條解除契約，被告自 應負回復原狀責任。 （五）縱認為前開原告主張全無可採，然兩造均無繼續履約之意 思，應交錯合致為解除契約之合意，則被告若無實際損害 ，無從自所收價金扣減約定違約金，原告仍得依不當得利 之法律關係請求返還已付價金。 綜上，附表所示預售屋買賣或因不構成契約、無效、撤銷、 解除等法律關係而不存在，爰訴請返還價金本息，並聲明： 被告應給付原告160萬元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按法定利率計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔 保請准宣告假執行。 二、被告抗辯：兩造簽約前，賣方只是傳達既有市場資訊，沒有 施詐，兩造簽約時也都依法處理，更無契約無效問題，再附 表所示預售屋早於105年9月10日完成保存登記，被告未曾拒 絕提供使用執照，何來原告指摘之違反契約義務！從而原告 主張解除契約等均屬無據，且實際上被告業於106年1月5日 以原告遲延第7期付款進度即未依約辦理貸款為由、依兩造 契約第15條裁罰合約總價15%之約定違約金併函知解約，原 告猶自詡約定違約金有疑、得請求返還全數價金云云，益嫌 無稽。並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。 理 由 壹、程序方面 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256條）。查原告起 訴時未精確表述不成立、無效、撤銷、解除暨意思表示不一 致、不自由等攻擊防禦方法之相對關係，迭於106年5月11日 、106年9月7日言詞辯論期日釐清如事實欄一所示（本院卷 第15-17、145、147、307頁）。經核其屬補充陳述，應予准 許。 二、被告經合法通知，未於最末言詞辯論期日到場，核諸本件無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請行一造辯 論判決。 貳、實體方面 一、約瑟公司為被告之委託代銷業者，原告透過約瑟公司與被告 、被告訴訟代理人簽立附表所示預售屋買賣契約，價金給付 被告至第6期即房屋部分、合計160萬元等客觀事實，本為兩 造所不爭（本院卷第153、275頁），並有買賣合約書附卷可 稽（本院卷第21-90頁）。而原告主張略以「兩造買賣契約 違反消費者保護法、被告使用人涉及詐欺、被告違反附隨義 務、兩造無履約意願等同合意解約」，被告抗辯略以「兩造 買賣契約一切合法、約瑟公司傳遞的都是一般市場資訊無施 用詐術可言、被告早已取得使用執照殊無拒不提供、兩造無 合意解約情事」，緣就兩造爭執事項分述如下： （一）兩造契約並無違反消費者保護法關於審閱期間之規定： 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 （民事訴訟法第277條本文）。茲消費者保護法第11條之1 固規定：定型化契約應有30天以內之合理審閱條款期間， 否則不構成契約等語，惟原告既坦認「親簽附表所示預售 屋買賣之書面契約」（本院卷第147頁），矧於該契約書 首頁之「本契約已於103年11月4日經買方攜回審閱至少五 天，並經雙方磋商條款後同意共同遵守」等文句處簽名用 印（本院卷第22、80頁），復觀該契約書末頁記載之立約 時間「103年11月10日」亦經原告簽名用印（本院卷第40 、89頁），前情且合於內政部訂頒之預售屋買賣契約書範 本所示「五天以上」審閱期間（本院卷第291頁），信徵 被告確已給予合理之審閱契約期間、原告猶於該期間經過 後始行簽署，豈料原告事後反於自己親自簽認所示情節、 臨訟兀稱「兩造簽約時無審閱期間」云云（本院卷第16頁 ），毋寧純屬空言，無從進一步論認附表所示預售屋買賣 有何違反消費者保護法第11條之1而不構成契約，乃屬當 然（臺灣高等法院99年度上易字第1213號判決同旨）。 （二）兩造契約未因違反消費者保護法而歸於無效： 按消費者保護法第12條祇規定：定型化契約中違反誠信原 則、顯失公平者，該條款無效等語，足見法規範係意在剔 除違反誠信或顯失公平之條款內容，並非直指整份契約無 效，觀諸同法第16條另揭「除去定型化條款後契約仍可成 立者，未除去部分仍為有效」之原則即明。職是原告僅指 訴「附表所示預售屋買賣契約中關於二次施工或變更設計 、違約處罰之約定」權義不對等（本院卷第16頁），縱令 其情可採，亦只涉及該等約定不構成契約之一部，良以買 賣標的、價金等契約必要之點既無違反誠信或顯失公平之 主張或舉證，寧見原告泛稱兩造買賣全部歸於無效云云核 屬曲解，無由採為對之有利判斷至明。 （三）原告撤銷受詐欺之意思表示並無理由： 原告雖主張：約瑟公司文宣載述略以「台積電來了，竹南 漲三成」，但台積電迄未如此設廠，足証受詐欺始成立附 表所示預售屋買賣云云（本院卷第257-259頁），惟究約 瑟公司於103年間以該等文宣行銷時，原有苗栗縣政府表 明台積電設廠之同一訊息存在，一般傳媒亦就此經濟要聞 加以批露（本院卷第137-139頁:中時電子報、工商時報） ，是該等文宣內容頂多係攀附既有市場資訊充作行銷手段 ，已難評價為憑空捏造之施用詐術；何況該等文宣既直指 附表所示預售屋因台積電設廠之增值性，即涉及投資議題 ，依社會通念亦可理解此類增值空間暨實現可能性本屬投 資必然伴隨之風險，擬投入者無不甚求評估，益難想像受 制於代銷公司話術即告買賣成交之理；遑論原告曾於本案 消費爭議調解中以自身不動產經驗對市場行情侃侃而談、 繼以指摘被告之不是，更可舉海外不動產投資案為例提議 善後方式（本院卷第199-200頁），暨原告坦言附表所示 預售屋意在投資、住新北市卻遠地投入苗栗房地產市場之 態勢（本院卷第199頁），以及名下不動產共7筆等情狀（ 本院卷證物袋:稅務電子閘門財產所得調件明細表），再 三可証原告絕非懵懂於不動產交易之人，邇今竟執代銷公 司行銷手段、屈稱自己蒙受詐術以致意思表示瑕疵，顯與 事理不符，其主張依民法第92條撤銷買賣之意思表示者（ 本院卷第147頁），咸失所憑。 （四）被告並無不提供使用執照： 1.姑勿論原告未提出積極事證以示「被告拒不提供使用執照 」乙節（本院卷第279頁），細繹附表所示預售屋之使用 執照係105年8月5日核發、並於105年9月10日完成保存登 記（本院卷第171、165頁:使用執照、權狀），則被告既 持該照辦理產權登記（土地登記規則第79條），可見其提 出毫無困難，亦無隱匿或避於對外揭露之跡象，苟身為買 方之原告請求提交該照供參，衡情被告不可能捨此舉手之 勞不為、反自找麻煩無端拒絕之，遑言兩造契約第11條明 訂「被告應於105年12月31日前取得使用執照，否則需按 日承擔已收價金萬分之五之違約金」（本院卷第28-29頁 ），益証被告不可能於原告請求提供使用執照時無端拒絕 、平白自陷違約待罰之嫌，是原告尤稱：被告拒不提供使 用執照云云（本院卷第17頁），確徵可疑；復觀兩造爭議 之初，原告於106年1月3日申請消費爭議調解時僅強調自 己是投資受害者，迨106年1月17日寄發之存證信函則指摘 「被告違反契約審閱期間之規定」，邇經106年1月25日兩 造消費爭議調解無結果，原告始於106年2月10日寄發之律 師函中提及「以定型化契約為不利原告之約定、被告未提 供使用執照」，末於106年3月2日再函知「被告涉及詐欺 問題」（本院卷第199-201、95-99、101、109頁），寧現 原告漸隨爭議未決而增添說詞、惡化被告之傾向，在在足 佐原告事後指摘被告拒不提供使用執照云云，亟難遽採。 2.至原告堅稱：兩造爭議迭至訴訟階段，被告始應鈞院要求 呈上使用執照，猶非直接提交原告供參，自堪認被告根本 不肯提供原告使用執照云云（本院卷第279頁）。茲被告 既於106年1月5日以原告延宕貸款為由函知解除兩造契約 （本院卷第93頁），顯然斯時起被告主觀上之認知係「已 無庸履行兩造契約」（實際效力詳後述），從而被告縱係 本件繫屬後應本院要求方於106年5月23日陳報使用執照（ 本院卷第123、151、171頁），亦與證明「被告明知尚有 履約義務卻拒不提供使用執照」毫無干底，故原告企以「 被告終究只被動呈給法院」反推「被告拒不提供」，明顯 邏輯跳躍，非可採為不利被告之判斷，再不待言。 3.綜上，原告未證實不提供使用執照乙事，當然無從進一步 論認被告有何違反契約義務是謂。 （五）兩造契約如今尚存： 1.前開原告主張之不構成契約、無效、撤銷、解除等均不能 成立，是兩造契約顯未如原告主張之不存在；另被告固於 106年1月5日以原告遲延第7期付款進度即未依約辦理貸款 為由、依兩造契約第15條函知解除兩造契約（本院卷第93 -94頁），惟觀該條明訂「原告無法如期辦理貸款或撥款 ，被告應指定付款方式，原告於7日內仍未一次付清款項 者」始有兩造契約第24條第2款關於約定解除權之適用（ 本院卷第32-33頁），緣被告針對其行使約定解除權之相 關事證，始終止於「通知原告解除契約」之存證信函，不 曾提出已循兩造契約第15條所定程式之舉證（本院卷第93 、151-153、309、315-317頁），寧徵被告未依兩造契約 行使解除權，難生解約效力，同樣無從評價兩造契約不復 存在。 2.至原告爭執：兩造皆無繼續履約之意思，應足交錯合致解 除契約之合意云云（本院卷第339頁）。惟兩造既相互否 定對方解除契約之效力（本院卷第149、277頁），無疑不 存在何等意思表示合致（臺灣高等法院101年度上易字第6 92號判決同旨），故原告空言契約可因兩造無意履行即與 合意解除劃上等號，信乏實據，難為兩造契約不復存在之 立論同明。 3.末查，兩造契約第24條第2款訂定略以：買方違反約定之 付款條件、貸款方式者，賣方得沒收合約總價15%作為違 約金，雙方並得解除契約（本院卷第38頁），細繹一般買 方違約下，賣方本可依民法第254條享有契約解除權，茲 兩造另訂前開條款，顯為特設「買方只要承擔約定違約金 亦可享有契約解除權」之旨，觀諸前開條款係使用"並"字 之交集概念，尤徵「約定違約金」和「解除契約」乃條件 關係、無從割裂解讀（臺灣高等法院臺中分院90年度上字 第8號判決同旨）。是原告既為買方、又自詡違約金止於 不特定之「被告實際損害」（本院卷第339-341頁），毋 寧未合於前開條款之要件，其無從因此解約乃屬當然，附 帶指明。 4.綜上，兩造契約未因任一造而解消，矧無合意解約之情， 再被告未舉證已踐行兩造契約第15條所定程式、亦難認其 可依該條援引兩造契約第24條第2款沒收違約金，基此兩 造洵處於第6期價金繳清、待處理第7期進度之履約階段， 勢無進一步斟酌「兩造約定違約金是否無效或過高、違約 金減免後原告尚可請求返還若干價金」等問題。 二、綜合上述，原告基於事實欄一所示法律關係之主張均無理由 ，應予駁回，同時假執行之聲請失所附麗，併加駁回。 三、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法要與判決結論不生影 響，爰不一一論述之。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 11 月 23 日 民事第二庭 法 官 江振源 以上正本內容與原本無異 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 23 日 書記官 楊慧萍 附表： ┌──────┬───────────────────┐ │建案名稱 │天程匯鑽 │ ├──────┼───────────────────┤ │基地坐落 │苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號│ │ │暨頭份市○○段○○○○○○○○○○號 │ ├──────┼───────────────────┤ │預售屋標示 │編號Q棟7樓1戶、停車位編號第7號 │ └──────┴───────────────────┘