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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第229號 原　　　告　銀座百貨管理委員會 法定代理人　王進源 共　　　同 訴訟代理人　江錫麒律師 　　　　　　王炳人律師 　　　　　　周銘皇律師 被　　　告　台灣黑熊股份有限公司（下稱台灣黑熊公司） 法定代理人　張益 訴訟代理人　陳麗懿 被　　　告　陳樟發 訴訟代理人　董文玉 被　告　兼 訴訟代理人　陳俊發 訴訟代理人　陳秋燕 上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國108 年10月31日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告台灣黑熊公司應給付原告新臺幣（下同）486,000 元， 及自107 年8 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。 二、被告陳樟發應給付原告207,000 元，及自107 年8 月31日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、被告陳俊發應給付原告207,000 元，及自107 年8 月31日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告台灣黑熊公司負擔54% ，餘由被告陳樟發、 陳俊發各負擔23%。 事實及理由 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受 訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第 170 條、第175 條第1 項分別定有明文。原告之法定代理人 原為李賢隆，於本院審理中變更為王進源，有苗栗縣苗栗市 公所同意備查函在卷可按（見本院卷三第263 頁）。而王進 源於108 年6 月3 日具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第261 頁），核無不合，應予准許。 二、原告主張： ㈠訴外人和德昌股份有限公司（下稱和德昌公司）於87年4 月 13日向原名新中堡建設股份有限公司之台灣黑熊公司承租門 牌苗栗縣○○市○○路○○○ 號及600-1 號1 至2 樓、602 號 及602-1 號2 樓及其大樓（下稱系爭大廈）頂樓平台（下稱 系爭平台），之後於88年5 月25日承租範圍擴及門牌苗栗縣 ○○市○○路○○○○○ 號3 樓經營麥當勞餐廳。又和德昌公司 自88年5 月起於系爭大廈之系爭平台設置如苗栗縣苗栗地政 事務所107 年8 月27日鑑定圖所示之現場白色機台、管線、 管線下機座、排氣機台及其相關管線（下合稱系爭管線設備 ）使用迄今，此經被告台灣黑熊公司同意。 ㈡和德昌公司於92年11月22日部分改向被告陳樟發、陳俊發（ 下稱陳樟發等2 人）承租門牌苗栗縣○○市○○路○○○ 號1 至3 樓，被告陳樟發等2 人同意繼受被告台灣黑熊公司與和 德昌公司原先租賃關係之權利義務。被告台灣黑熊公司、被 告陳樟發等2 人，對和德昌公司租金收取之比例分別為被告 台灣黑熊公司54% 、陳樟發等2 人各23% 。 ㈢系爭平台為共用部分，不得約由被告台灣黑熊公司專用，管 理權限專屬於管理委員會。惟和德昌公司於系爭平台設置系 爭管線設備，未經系爭大廈區分所有權人會議之決議。被告 台灣黑熊公司及陳樟發等2 人無法律上原因占用及出租系爭 平台予和德昌公司，受有相當於租金之不當得利。 ㈣又和德昌公司使用系爭平台擺放系爭管線設備，供其經營麥 當勞餐廳，顯為營業使用而非一般供做住宅之房屋，不受土 地法第97條申報總價年息10% 之限制。而系爭平台另出租予 電信公司、互連網公司設置網路設備，月租為5,000-26,000 元不等。佐以系爭大廈地處市中心，商業活動頻繁，且系爭 平台遭占用逾20年未支付任何費用，原告請求自起訴起回溯 5 年，每月20,000元相當於租金之不當得利，合計共1,200, 000 元（20,000×12×5 ＝1,200,000 ），被告3 人按其收 租之比例分擔，應屬合理。 ㈤爰依不當得利之規定提起本訴等語。並聲明： ⒈被告台灣黑熊公司應給付原告648,000 元，及自107 年8 月 31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉被告陳樟發應給付原告276,000 元，及自107 年8 月31日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊被告陳俊發應給付原告276,000 元，及自107 年8 月31日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、被告台灣黑熊公司則以： ㈠系爭大廈於107 年1 月6 日召開106 年第2 次區分所有權人 會議，同意由原告提起本件訴訟，上開會議未依法餞行書面 通知程序即逕行決議，開議人數亦不足，上開會議之決議應 為無效，原告提起本件訴訟並不具當事人適格。 ㈡系爭大廈為百貨商場，各承購戶於新建承購時除簽訂買賣契 約外均另訂立銀座百貨管理合約書（內含委託代管契約書、 經營管理督導委員會組織章程、銀座百貨廣場商場管理規則 公約、銀座百貨廣場大樓管理規則、管理費及履約保證暨商 場發展基金收支辦法、委託招商代租合約書）。依上開文件 ，可知系爭大廈之公共空間，自交屋日起3 年均委託訴外人 波爾瑪利亞世界股份有限公司（下稱波爾公司）全權代管， 由其統籌經營規劃店位招租，以及規劃、管理商場關連之公 共設施。而波爾公司覓得和德昌公司前來經營麥當勞餐廳； 系爭大廈頂樓平台既屬管理公司有權管理之部份，則其有權 同意和德昌公司於系爭平台設置系爭管線設備，被告台灣黑 熊公司因此與和德昌公司簽訂不動產租賃契約書，其等未無 權占用系爭平台。另和德昌公司自88年7 月11日起經營麥當 勞餐廳，迄108 年止將滿20年，系爭大廈之歷屆管委會，暨 招商之初所設立之「經營管理督導委員會」，均無人提出異 議，益可證明系爭管線設備為合法占用。 ㈢另系爭平台依照市場行情1 坪單價約300 元，且不應比照基 地台之價碼等語，資為抗辯。 ㈣並聲明：原告之訴駁回。 四、被告陳樟發等2 人則抗辯：其等事後才成為系爭大廈之共有 人，並自92年才向和德昌公司收取租金，其出租予和德昌公 司之範圍僅其等所有之門牌苗栗市○○路○○○ 號1 至3 樓房 屋，不包含公共空間。該系爭大廈之公共設施均由被告台灣 黑熊公司於交屋前處理，其等不知道和德昌公司在系爭平台 設有系爭管線設備，無不當得利可言等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。 五、本院行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下： ㈠兩造不爭執事項 ⒈門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○○ 號、600-1 號、602 號、 60 2-1號、606 號等銀座百貨大廈（下稱系爭大廈）之管理 委員會為銀座百貨管理委員會，並於98年1 月21日經所轄苗 栗市公所同意備查（見本院卷一第29頁），現主任委員為王 進源（見本院卷三第263頁）。 ⒉台灣麥當勞餐廳股份有限公司（嗣更名為和德昌公司）與新 中堡建設股份有公司（嗣更名為被告台灣黑熊股份有限公司 ）於87年4 月13日簽訂不動產租賃契約書，由和德昌公司承 租坐落於苗栗縣○○市○○段○○○ ○號土地上之建物建號 6238，門牌號碼苗栗市○○路○○○ ○○○○○○ 號1 樓至2 樓房 屋，及602 、602-1 號2 樓房屋，租期自租約簽定之日後租 賃標的物點交之日起至屆滿20年之日止（見本院卷一第287 -295頁）。 ⒊和德昌公司現向被告台灣黑熊公司承租門牌苗栗縣○○市○ ○路○○○○○ 號1 至2 樓、3 樓及602 、602-1 號2 樓房屋； 向被告陳樟發等2 人承租門牌苗栗縣○○市○○路○○○ 號1 至3 樓房屋。 ⒋系爭大廈現無管理公司管理。 ⒌被告台灣黑熊公司興建系爭大廈，83年間與各買方簽訂買賣 預售合約，嗣於86年間將不同專櫃編號之建物所有權出售並 移轉所有權予數人，定型化之簽約內容如同銀座百貨房屋買 賣合約書（見本院卷一第277-283 頁）。 ⒍和德昌公司自88年5 月起於系爭大廈之系爭平台興建系爭管 線設備，並使用迄今，並未經區分所有權人會議之決議。 ⒎被告陳樟發與新中堡建設股份有限公司於83年3 月13日訂立 房屋買賣合約書（見本院卷一第351-373 頁）。 ⒏系爭大廈於107 年1 月6 日召開區分所有權人會議，同意由 原告提起本件訴訟，被告台灣黑熊公司提起撤銷區分所有權 人會議決議訴訟，由本院以107 年度訴字第199 號判決確認 決議無效。 ⒐台灣大哥大、台灣之星、亞太之星承租系爭大廈之系爭平台 設置網路設備，每月租金各約26,000元，優納比網路公司每 月租金約5,000 元。 ㈡兩造爭執事項 ⒈原告提起本件訴訟，是否具當事人適格？ ⒉原告追加被告台灣黑熊公司、陳樟發等2 人，是否請求之基 礎事實同一？ ⒊系爭管線設備是否有權占有？ ⒋原告會依不當得利之法律關係，請求被告3 人返還相當於租 金之不當得利，有無理由？金額以若干為適當？ 六、本院之判斷 ㈠原告提起本件訴訟，具當事人適格： ⒈按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人 。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者， 其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第 1780號判決意旨參照）。 ⒉原告主張其管理系爭平台之共同使用部分，被告3 人無權占 有使用，出租予和德昌公司等語，則其本於管理權提起訴訟 並為實施訴訟之行為，主張依不當得利之法律關係，對被告 3 人請求給付相當於租金之不當得利。而依系爭大廈規約第 7 條，管理委員會之職務包含公共設施之維護、修繕及改良 （第5 項）（見本院卷二第19頁）。所謂「管理」，通常包 含保管、使用及收益。系爭平台既為系爭大廈區分所有權人 所共有，此為兩造所不爭執，原告本件就不當得利之請求， 固非該訴訟標的法律關係之主體，但對於系爭平台既有管理 權，則其本於管理權所生之私法上爭議，無論為保管、使用 或收益，均有訴訟實施權，即使未經區分所有權人會議之決 議，依前揭說明，仍為適格之當事人。被告台灣黑熊公司抗 辯原告起訴未經區分所有權人合法決議，故起訴不合法云云 ，顯有誤會，不足憑採。 ㈡原告追加被告3 人之不當得利請求，為請求之基礎事實同 一： ⒈按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。次按民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱 之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴 之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可 認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼 續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後 請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院 100 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。 ⒉原告原請求和德昌公司公司拆除系爭管線設備返還系爭平台 ，及請求和德昌公司給付相當於租金之不當得利。由於和德 昌公司抗辯其係向被告3 人承租系爭平台，被告3 人為出租 人等語，故原告具狀追加被告3 人為被告，請求被告3 人應 按其出租比例給付原告相當於租金之不當得利（原告嗣已於 108 年10月31日與和德昌公司成立訴訟上和解）（見本院卷 三第323 頁）。由於系爭管線設備是否有權占有，原訴與追 加之訴之爭點相同；原告對和德昌公司或被告3 人請求之不 當得利，具有關連性；又原先請求之訴訟及證據資料，於追 加之訴可予以利用，是原告追加對被告3 人之不當得利請求 ，核屬請求之基礎事實同一，應予准許。 ㈢系爭管線設備無權占有： ⒈經查，被告台灣黑熊公司於87年4 月13日將其所有之苗栗縣 ○○市○○路○○○ ○○○○○○ 號1 至2 樓、602 、602-1 號2 樓（其88年5 月25 日修改租賃標的為：中山路600 、600-1 號1 至3 樓、602 、602-1 號2 樓）予和德昌公司乙情，有 不動產租賃契約書在卷可稽（見本院卷三第31-51 頁、第53 、55頁）。次查，依前述租賃契約書第7 條「出租人之承諾 與擔保如后」所示第1 項「租賃標的物內外工作物之設置」 ：承租人為其使用之必要，有權於租賃標的物內、外設置承 租人需要之設施與設備，第2 款、「空調、排煙管等設備置 於屋頂，範圍如附件」（見本院卷三第37頁），可知被告台 灣黑熊公司亦提供系爭平台予和德昌公司擺放系爭管線設備 。 ⒉按民法第68條第2 項規定「主物之處分及於從物」，所謂「 處分」，包括物權行為及債權行為在內。又主物從物之關係 ，於主物與從權利之關係，亦可適用（最高法院92年度台上 字第2775號判決意旨參照）。查被告陳樟發等2 人與被告台 灣黑熊公司、和德昌公司於92年11月22日簽訂不動產租賃終 止、轉讓同意書乙節，有該同意書存卷可查（見本院卷三第 57 -69頁）。其等於前開同意書第2 條約定：「台灣黑熊公 司在87年4 月和88年5 月與和德昌公司間訂立陳樟發等2 人 門牌苗栗市○○路○○○ 號1 至3 樓房屋租賃契約（詳附件一 、二），該契約內容有關『陳俊發等2 人所有上開房屋租賃 契約之權利義務』自92年11月1 日起，台灣黑熊公司與和德 昌公司同意轉讓予陳樟發等2 人承受之。」，被告陳樟發等 2 人既承受被告台灣黑熊公司與和德昌公司有關其等所有房 屋之權利義務，被告陳樟發、陳俊發應當承受前述租賃契約 書第7 條之義務。又即使認為讓與之「上開房屋租賃契約之 權利義務」，並未具體載明包括第7 條「空調、排煙管等設 備置於屋頂」，惟空調、排煙管等設備為和德昌公司營業使 用所必需，而此一系爭平台之使用權，乃足以幫助和德昌公 司承租之房屋發揮圓滿營業之通常效用，被告陳樟發等2 人 既受讓出租600 號1 至3 樓房屋之權利，其受讓效力自及於 留設有助於系爭房屋本身（主物）之系爭平台（從物）、使 用權（從權利）。被告陳樟發等2 人不能諉為不知，即免除 其出租之責。故可認定被告陳樟發等2 人亦占用系爭平台提 供予和德昌公司擺放系爭管線設備。被告陳樟發等2 人抗辯 ：其等出租、提供予和德昌公司之空間不含系爭平台，其等 不知悉系爭管線設備之設置云云，並不可採。 ⒊按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。而以無權占有為原因，請求 返還相當於租金之不當得利之訴，被告3 人對系爭平台由全 體區分所有權人共有之事實無爭執，則應就其出租、提供之 間接占有具有正當權源之事實證明之。 ⒋被告台灣黑熊公司抗辯：系爭大廈為百貨商場，各承購戶於 新建承購時除簽訂買賣契約外均另訂立銀座百貨管理合約書 （內含委託代管契約書、經營管理督導委員會組織章程、銀 座百貨廣場商場管理規則公約、銀座百貨廣場大樓管理規則 、管理費及履約保證暨商場發展基金收支辦法、委託招商代 租合約書）。依上開文件，可知系爭大廈之公共空間，自交 屋日起3 年均委託訴外人波爾公司全權代管，由其統籌經營 規劃店位招租，以及規劃、管理商場關連之公共設施。而波 爾公司覓得和德昌公司前來經營麥當勞餐廳；系爭大廈頂樓 平台既屬管理公司有權管理之部份，則其有權同意和德昌公 司於系爭平台設置系爭管線設備，被告台灣黑熊公司因此與 和德昌公司簽訂不動產租賃契約書，其等未無權占用系爭平 台云云，並提出上述合約書文件、會議紀錄等件為證（見本 院卷三第139-169 頁）。惟查： ①依委託代管契約書第3 條約定：「委託代管期限為本商場通 知交屋日起計3 年內。」，委託代管期限已經過，系爭大廈 亦長期無管理公司管理，故委託代管契約書所生之權利義務 早已失效。再者，上揭契約書第7 條之波爾公司代管事項包 括：「負責商場關連公共設施、設備場所及建物或公共財產 之運用規劃、管理及維護、或更新事宜，並點交造冊送存『 經營管理督導委員會』，. . . . . . 施行前應由波爾公司 擬俱計劃及預算經『經營督導委員會』通過後實施。」（見 本院卷三第141 、143 頁），被告黑熊公司並未提出任何公 共設施（含系爭平台）之點交造冊，及波爾公司擬具系爭平 台之計劃經由「經營督導委員會」通過之證明。故波爾公司 即使逕同意和德昌公司使用系爭平台，被告黑熊公司亦無從 證明該同意，業經早期之經營管理督導委員會授權。 ②而依86年12月21日管理委員會之會議紀錄所示（見本院卷三 第165 頁），和德昌公司進駐系爭大廈經營麥當勞餐廳，固 經系爭大廈管理委員開會贊同；惟該次會議並未提及與決議 系爭平台之使用，並不足以證明早期之管理委員會已同意系 爭管線設備占用系爭平台。 ③綜上，被告台灣黑熊公司所提上開事證，並不足以證明初期 之經營管理督導委員會、管理委員會已同意系爭管線設備占 用系爭平台。此外，系爭管線設備之占用，未經全體區分所 有權人決議，故無法認定該占用具有合法權源。 ⒌被告台灣黑熊公司再抗辯：和德昌公司自88年7 月11日起經 營麥當勞餐廳，迄108 年止將滿20年，系爭大廈之歷屆管委 會，暨招商之初所設立之「經營管理督導委員會」，均無人 提出異議，益可證明系爭管線設備為合法占用云云。惟系爭 大廈營運幾年，隨即凋零鳥獸散，無法繼續維持百貨經營型 態，各買受人本身專有權利已難利用，未再進而伸張共有之 系爭平台權利，可想而知。而管理委員會之主任委員先前為 張益，其身兼被告台灣黑熊公司之負責人，即使系爭地上物 非合法占用，因涉及自身房屋出租予麥當勞之利害，衡情不 致於向和德昌公司主動追討。準此，不能執管理委員會或各 買受人長期未異議，即逕認系爭管線設備之占用，業經管理 委員會或各買受人之同意。被告台灣黑熊公司前揭抗辯，亦 不可採。。 ㈣原告依不當得利之法律關係，得請求被告台灣黑熊公司、陳 樟發等2 人各返還起訴起回溯5 年相當於租金之不當得利48 6,000 元、207,000 元、207,000 元： ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲 得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用 收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。是被告3 人無權占有 系爭平台，無法律上之原因而受利益，並致全體區分所有權 人受有損害，則原告自得依不當得利之法律關係，請求被告 3 人給付起訴前5 年相當於租金之利益。 ⒉次按土地法第97條第1 項規定，城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限。此於租用基 地建築房屋準用之，同法第105 條定有明文。惟各該規定所 保障之對象，為承租房屋自住，或承租土地建築房屋供自住 之人民。如房屋或土地之承租人在其承租之房屋或土地營商 ，而得享受商業經濟利益，其應付租金不僅為使用房屋或土 地之對價，且包括此項經濟利益之對價在內，自非僅供自住 之房屋、土地之承租可比，應不受上開規定所定租金最高限 制之拘束，則法院於酌定此基地租金數額，應斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院54年 台上第1528號、68年台上字第3071號判決意旨、94年度第2 次民事庭會議決議參照）。經查，系爭大廈位於苗栗縣苗栗 市○○路鬧區上之商業大樓，並非供居住用途，附近商業機 能熱絡，交通便利，業經本院至現場履勘屬實，為兩造所不 爭執。又台灣大哥大、台灣之星、亞太之星承租系爭大廈頂 樓平台設置網路設備，每月租金各約26,000元，優納比網路 公司每月租金約5,000 元，具有商業之利益。而和德昌公司 業與原告就系爭平台、外牆廣告之承租達成訴訟上和解，和 德昌公司每月實際支付共16,500元予原告，有和解筆錄在卷 足稽。本院審酌上情，認應參照和德昌公司向原告之承租範 圍、金額，以每月租金15,000元，作為計算本件不當得利之 基準。 ⒊又查，被告台灣黑熊公司、陳樟發等2 人出租予和德昌公司 之比例各為54% 、23% 、23% 乙節，為兩造所不爭執。本院 認為應按上述之出租比例，按比例計算被告3 人應返還原告 起訴前5 年相當於租金之不當得利。準此，被告台灣黑熊公 司應返還原告相當於租金之不當得利486,000 元（15,000× 12×5 ×54% ＝486,000 元）；被告陳樟發應返還207,000 元（15,000×12×5 ×23% ＝207,000 元）；被告陳俊發應 返還207,000 元（15,000×12×5 ×23%＝207,000 元）。 七、綜上所述，系爭管線設備無權占用系爭平台。從而，原告依 不當得利之法律關係，請求被告台灣黑熊公司、陳樟發、陳 俊發各給付486,000 元、207,000 元、207,000 元，及均自 民事準備書狀㈡繕本送達翌日即107 年8 月31日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，則無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 11 月 28 日 民事第一庭 法 官 張新楣 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 11 月 28 日 書記官 劉立晨