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113年度苗簡字第126號

原      告  周金清 

            周金濱 

            周金聰 

            周金淵 

共      同

訴訟代理人  羅永安律師

            周志豪 

被      告  李清樂 

訴訟代理人  林秀枝 

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年6月28日言詞辯論終結，判決如下：

確認兩造間就苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○地號土地之臺灣省苗栗縣後大字第八號私有耕地租賃關係不存在。

被告應協同原告向苗栗縣後龍鎮公所辦理塗銷前項土地之三七五租約註記。

被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○地號土地返還予原告。

本判決第三項得假執行。但被告以新臺幣貳萬壹仟肆佰壹拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。

壹、程序部分：

    按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查被告前向原告承租苗栗縣○○鎮○○段000○00000地號土地(下稱系爭183、183-1地號土地)，租期屆滿後於民國110年7月1日續簽臺灣省苗栗縣私有耕地租約(字號:後大字第8號，下稱系爭耕地租約)。嗣因原告認被告就系爭土地有非因不可抗力繼續1年不為耕作情事存在而為終止租約，並於112年6月30日向苗栗縣後龍鎮公所申請租約終止登記，被告提出異議，經苗栗縣後龍鎮公所耕地租佃委員會於同年9月21日調解不成立，苗栗縣政府耕地租佃委員會於同年10月18日調處後，作成終止系爭耕地租約，並由出租人收回耕地之決議，被告不服該調處決議，而移送本院等情，有卷附苗栗縣政府112年10月20日府地權字第1120236462號函附上開調解、調處相關案卷可參(見院卷第13至82頁)，是本件起訴程序，應屬適法。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠、原告為系爭183、183-1地號土地共有人，被告前於110年7月1日與原告續簽系爭耕地租約，向原告承租上開土地，租期自110年1月1日至115年12月31日，並應按年支付租金新臺幣(下同)2,467元。

㈡、系爭耕地租約業經原告依減租條例第17條第1項第3、4款規定合法終止:

　  被告自111年4月4日起，即因非不可抗力而繼續一年以上不為耕作，構成減租條例第17條第1項第4款租約終止事由；又被告於110年2月2日支付104至109年度租金總額14,800元後，即未繼續支付110、111年度租金，已積欠租金達兩年總額以上，且經原告催繳租金後仍置之不理，構成減租條例第17條第1項第3款租約終止事由。經原告先後於112年9月12日寄發存證信函、112年10月18日苗栗縣政府耕地租佃委員會調處時，為終止系爭耕地租約之通知，故系爭耕地租約業經合法終止。惟被告則否認上情，原告自有訴請確認系爭耕地租約不存在之必要。

㈢、原告得依民法第767條第1項請求被告返還系爭土地、塗銷系爭耕地租約登記:

    系爭耕地租約終止後，被告仍無權占有系爭土地而拒絕返還，且在苗栗後龍鎮公所就系爭土地耕地租約登記為繼續存在，業已妨害原告所有權之行使。原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告塗銷系爭耕地租約登記及返還系爭土地。

㈣、並聲明:　　

　⒈確認兩造間就坐落系爭土地之系爭耕地租約關係不存在。

　⒉被告應將系爭土地返還予原告。

　⒊被告應偕同原告至苗栗縣後龍鎮公所辦理塗銷系爭耕地租約登記。

　⒋上開第2項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以:

㈠、因系爭土地為袋地，鄰地即苗栗縣○○鎮○○段000地號(下稱185地號)地主於100年間要求被告按月支付過路費200元後始允通行，經被告拒絕，185地號地主遂將農路毀損，導致無路可供農機通往系爭土地進行耕作，然被告仍持續在系爭土地上種植蔬菜，並無不耕作之情事存在；另於110年間因久旱不雨，鄰地所種植之木麻樹倒下致被告種植之芋頭皆傾倒全毀，被告忙於進行整田，係因原告拒絕開立租金收據，被告始未給付租金；此外，原告應支付補償金300萬元，伊始願意終止系爭耕地租約等語。

㈡、並聲明:原告之訴駁回。　　　　　

三、兩造不爭執事項:

㈠、原告為系爭土地之共有人。

㈡、兩造就系爭土地簽訂有系爭耕地租約。

㈢、系爭土地於111年4月14日之現況如院卷第67頁照片所示；於111年5月21日之現況如院卷第68頁照片所示；於111年6月24日之現況如院卷第69頁照片所示；於111年7月24日之現況如院卷第70頁照片所示；於111年8月27日之現況如院卷第71頁照片所示；於111年10月29日之現況如院卷第72頁照片所示；於111年12月11日之現況如院卷第73頁照片所示；於112年1月31日之現況如院卷第74頁照片所示；於112年2月28日之現況如院卷第75頁照片所示；於112年4月2日之現況如院卷第76頁照片所示；於112年6月22日之現況如院卷第77頁照片所示。

㈣、被告於110年2月2日以無摺存款方式，支付104至109年度系爭耕地租約租金總額共計14,800元至原告周金聰之帳戶內；惟自110年以後即未給付任何租金予原告。

四、本院得心證理由:

㈠、關於被告是否有非因不可抗力繼續一年而不為耕作情事存在:

　　按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…四、非因不可抗力繼續1年不為耕作時，減租條例第17條第1項第4款定有明文。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（院字第738號解釋、最高法院63年度臺上字第1218號判決意旨參照）。故「不為耕作」，乃指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意（最高法院104年度臺上字第2327號判決意旨參照）。而所謂不可抗力，乃指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者是。故所謂不可抗力而不為耕作，應指如天災、地變等人力所不能抗拒之特殊情事，致承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，且承租人並無決定之餘地，不得不停止耕作者而言。否則承租人在無該等特殊情事下，擅自決定是否耕作，徒閒置地利，反使耕地未盡加利用，當失該條例保護承租農民及地盡其利之立法良意。而承租人承租耕地非因不可抗力繼續1年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年度臺上字第1856號、101年度臺上字第1185號判決意旨參照）。查:　

　⒈觀諸原告所提出分別於111年4月14日、5月21日、6月24日、7月24日、8月27日、10月29日、12月11日及112年1月31日、2月28日、4月2日、6月22日拍攝之系爭土地現況照片，系爭土地於上開日期均呈現雜草叢生、無任何作物種植之荒置狀態一節，有卷附現場照片可參（見院卷第67至77頁）；嗣經苗栗縣後龍鎮公所會同兩造於112年7月14日再度前往系爭土地現場會勘時，系爭土地現況仍舊呈現雜草叢生、無任何作物種植之荒置狀態，而與上開照片相符，且無任何被告向苗栗縣政府後龍鎮公所農業課休耕轉作之相關申請存在等情，亦有卷附苗栗縣後龍鎮公所現勘記錄、耕地租佃委員會調解程序筆錄等件可參（見院卷第49至54、65頁）；又經苗栗縣政府於本件調處程序中即112年9月23日再度派員前往現場查勘結果，系爭183地號土地雖有種植香蕉樹幼苗約30棵（種植面積約1坪）、183-1地號土地東側疏落種植芋頭20棵（種植面積約該土地總面積三分之一），至其餘部分仍均呈現雜草蔓藤瀰漫等情，有卷附調處程序筆錄、現場照片存卷可查（見本院卷第15至44頁）；甚者，另經本院於113年4月23日會同竹南地政事務所人員前往系爭土地現場履勘測量結果，僅見系爭土地北面種植香蕉6株、桑葚樹2株、木瓜樹1株、芋頭及薑黃數株(如竹南地政事務所113年4月23日土地複丈成果圖B區所示)，東面種植芋頭數株(如竹南地政事務所113年4月23日土地複丈成果圖C區所示)，至系爭土地其餘大部分現均無任何作物，總種植面積僅約149.63平方公尺，約占系爭土地總面積16%【149.63/(699+250)＝0.16，小數點以下四捨五入】，有卷附勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可參(見院卷第169至183、217頁)。基此，堪認原告主張被告有繼續1年不為耕作情事存在一節，應屬有據。

　⒉被告雖辯稱:因系爭土地為袋地，因伊未依鄰地185地號地主要求給付鄰地通行費，致原通行道路遭毀損，而無路可供農機通往系爭土地，始未耕作云云。然按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金；上揭規定，於地上權人、地役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之，民法第787條第1項、第2項、同法第800條之1分別定有明文。準此，縱認系爭土地係屬袋地而有通行鄰地之必要，被告本負有支付償金之義務，而果若鄰地所有權人有妨害被告通行系爭鄰地或雙方就通行範圍、償金支付等事項發生爭議情事發生時，被告亦可透過訴訟方式尋求解決，而非不為耕作任由系爭土地荒置，自難認此等事由足以構成不為耕作之不可抗力事由；況經本院現場勘驗結果，系爭土地之對外聯繫方式，除存有被告上開所稱遭鄰地地主阻絕而荒廢之西南側通行道路外(如上開土地複丈成果圖D區所示)，系爭土地之東北側另存有可經由其他鄰地對外連結至省道臺一線之通行道路(如上開土地複丈成果圖A區所示)一節，有上開勘驗筆錄及土地複丈成果圖可參。基此，足認被告藉詞無對外通行道路而作為長期不為耕作之事由，不足採為有利於其之認定。

㈡、關於被告是否有繼續積欠租金達兩年總額之情事存在:

　　按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總額時，不得終止，減租條例第17條第1項第3款定有明文；次按民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之（最高法院91年度台上字第1591號裁定意旨參照）；又按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，為民法第314條所明定；另「地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租約內訂明；其以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費，由出租人負擔之。」減租條例第7條亦定有明文。觀諸減租條例第7條規定，可知，耕地租約關於地租之繳付地點，原應於租約內訂明，倘未經約定，則應仍回歸適用民法第314條規定，以赴償債務即以債權人住所地為清償地為原則。至減租條例第7條後段雖規定:「以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費由出租人負擔」，然該等規定應僅係民法第317條清償債務費用負擔之特別規定，無涉赴償債務或往取債務之認定。查:

  ⒈觀諸系爭耕地租約內容，針對地租繳付地點並未有約定，揆諸上開說明，被告自應前往原告住所履行租金給付義務，始生清償效力。又被告給付104至109年度系爭耕地租約租金之方式，均係以無摺存款方式存入原告周金聰之帳戶內，嗣經原告於110年1月27日寄發存證信函予被告時，亦再度重申以同一方式作為租金支付方式，惟被告自110年起均未給付租金，已積欠租金達兩年總額以上等情，除為兩造不爭執外，並有卷附存證信函可佐(見院卷第117頁)。基此，被告於110、111年間既未前往原告住所履行支付租金義務，且亦未依原告指示按往例以存匯方式支付租金，則原告主張被告自110年起均未給付租金，已積欠租金達兩年總額以上等情，自堪認定。

  ⒉被告雖辯稱:係因原告拒絕開立租金收據，伊始未給付租金云云。按清償人對於受領清償人，得請求給予受領證書，為民法第324條所明定。受領人如拒絕給予受領證書，清償人固有同時履行抗辯權，得不為自己之給付，受領人應負遲延受領責任(參見最高法院86年度臺上字第2951號判決意旨)。惟此等有利於被告之同時履行抗辯事項，仍應由被告負舉證責任，然被告始終未能就上情為舉證證明，故其所辯，仍非可採。

  ⒊又於被告遲延支付租金後，原告於112年9月12日寄發存證信函表明業經催告及同時為終止租約之通知等情，有卷附存證信函可參(見院卷第121至122頁)，而原告就寄發上開存證信函前曾為催告通知一節，固未另行舉證證明，然原告既已於上開存證信函內表明請求租金之意，應認已具催告之意思表示。故原告嗣於112年10月18日苗栗縣政府耕地租佃委員會調處時及本件起訴狀內，再度多次具體表明終止系爭耕地租約之意思表示，則至遲應認於被告收受上開起訴狀繕本即113年2月26日時，即發生合法終止系爭耕地租約之效力。

㈢、關於原告請求確認系爭耕地租約不存在部分:　　

  ⒈確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。原告主張其為系爭土地所有權人，且兩造間就系爭土地之系爭耕地租約關係已消滅，為被告所否認，是原告私法上地位處於不安之狀態，且該不安之狀態得以確定判決除去，應認原告具有確認利益。

  ⒉其次，被告既有前述非因不可抗力繼續1年不為耕作、積欠租金之情事，且經原告合法終止系爭耕地租約，則原告請求確認兩造間系爭耕地租約關係不存在，洵屬有據。

㈣、關於原告請求被告應返還系爭土地及註銷登記部分:

　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查，系爭耕地租約業經原告合法終止，而被告持續無權占用系爭土地拒絕返還，且系爭耕地租約註記亦妨害原告就系爭土地所有權之行使，則原告依上開規定請求被告返還系爭土地及協同向苗栗縣後龍鎮公所辦理塗銷系爭租約註記，自屬有據。

五、綜上所述，原告請求確認兩造間系爭耕地租賃關係不存在，暨依民法第767條第1項前段、中段等規定，請求被告應協同原告向苗栗縣後龍鎮公所辦理塗銷系爭耕地租約註記、返還系爭土地，均為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、本件為適用簡易訴訟程序所為之民事判決，爰依民事訴訟法第389條第1 項第3 款之規定，依職權就前揭返還系爭土地部分宣告准為假執行，併依民事訴訟法第392條第2項規定職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　19　　日

                  苗栗簡易庭  法      官  鄭子文

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　19　　日

        　　　　　　　　　　　書  記  官  周煒婷