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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　102年度湖簡字第795號 原　　　告　吳玉葉 　　　　　　林宜貞 共　　　同 訴訟代理人　羅秉成律師 複　代理人　黃振洋律師 被　　　告　晟瀚科技有限公司 法定代理人　林志旭 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年3月26日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號六樓之五房屋騰 空。 被告應給付原告新臺幣壹佰參拾萬參仟元，及自民國一百零二年 四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣貳萬貳仟參佰捌拾肆元，其中壹萬壹仟壹佰玖拾 貳元由被告負擔，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣原告與被告簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告 向原告承租坐落於臺北市○○區○○街○○○號6樓之5之房屋 （含地下3樓26、27共2個車位，及地下1樓129車位，以下合 稱系爭房屋），原定租賃期間至民國102年6月15日止，租金 每月新臺幣（下同）15萬元，嗣後因被告無法按時繳納租金 ，雙方已於101年12月18日合意提前終止系爭租約，並將系 爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予原告吳玉葉，自 99年12月15日起至101年12月18日止之租賃期間，被告依約 應給付租金360萬元，惟其僅給付236.7萬元，尚積欠123.3 萬元之租金未給付。且於系爭租約終止後，迄今屋內尚有被 告遺留之密封櫃（長220cm×寬175cm×高244cm）與玻璃隔 間未移除，即被告並未完成系爭房屋之騰空遷讓，原告並已 於102年2月19日發律師函催告請求給付積欠租金與遷讓房屋 等事，惟皆未獲置理。 ㈡雙方合意提前終止系爭租約（視同租期屆滿）後，系爭房屋 尚有被告遺留之密封櫃與玻璃隔間未移除，被告並未完成系 爭房屋之騰空遷讓，係系爭租約第6條約定，被告應確實完 成系爭房屋之騰空遷讓，將上開密封櫃與玻璃隔間移除完畢 。 ㈢系爭租約於101年12月18日合意提前終止而租期屆滿，被告 迄今尚積欠系爭租約屆滿前之租金123.3萬元，依系爭租約 第3條約定，被告應給付該積欠之租金予原告。 ㈣被告於系爭租約終止後所遺留之密封櫃與玻璃隔間，係構成 無權占有系爭房屋，其因此受有使用該土地之利益，致原告 受有損害，該等利益性質不能返還，自得請求被告償還相當 於租金之價額，即自101年12月18日起至被告完成系爭房屋 遷讓之日止，每月15萬元之價額，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ㈤另依系爭租約第6條約定，被告未依約即時遷讓交還房屋， 原告自得依約請求懲罰性違約金，就此部分為符公平合理， 原告僅請求每月按照租金一倍計算之懲罰性違約金，至被告 完成系爭房屋遷讓之日止，即自101年12月18日起至被告完 成系爭房屋遷讓之日止，每月15萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ㈥依系爭租約第12條約定，本件係因被告於合意終止系爭租約 後，未依約完成房屋騰空遷讓致原告受有損害而提起訴訟， 故就原告因涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用7萬元，依約 應由被告負責賠償。 ㈦並聲明： ⒈被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號6樓之5房屋 騰空遷讓返還予原告。 ⒉被告應給付原告1,303,000元，及自101年12月18日起至騰 空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告300,000元， 並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠積欠租金部分： 100年度租賃所得稅部分，被告未申報金額為80,000元，應 稅法要求，2年未申報要轉為收入，被告已於102年度報稅時 已轉為收入，等支付時會再申報，所以此款項不可列入要求 退回。101年1月至101年6月15日之租金，於101年1月初和原 告在被告公司協商降低租金，並獲得同意，當場開立票號00 000000-0000000號等7張支票共530,000元，皆已兌現，但原 告卻提告要求補回，請裁示。101年6月16日至101年12月15 日之租金，於101年6月12日在原告吳玉葉住家簽約，並協商 降低租金，並獲得同意，但原告吳玉葉要求合約租金需填寫 15萬元，當場支付票號0000000-0000000號等14張支票共76 萬2千元，只有票號0000000號之82,000元支票已兌現，其餘 皆未兌現。在101年12月15日後和原告吳玉葉至羅秉成律師 協商，同意原告要求101年6月16日至101年8月15日等3期共 90,000元補回，所以101年6月15日至101年12月15日租金總 額共為852,000元，已兌現82,000元，尚欠770,000元。押金 300,000元尚押在原告處，所以被告在房租部分尚欠原告470 ,000元，而非原告所提告的1,303,000元。 ㈡清空房屋部分： 在101年9月告知原告要提前解約，原告要求原有的裝潢隔間 能保留，以利後續招租，所以101年12月15日以現狀交屋。 101年12月15日交屋時尚有玻璃隔間和鐵隔離屋未遷移，原 告在第一次起訴狀中提出要求賠償，被告已於102年8月16日 將鐵隔離屋遷移，玻璃隔間部分原告告知如果未拆遷，將自 行拆遷向被告請款。第二次訴狀，原告在102年12月5日又要 求被告清空房屋，被告於102年12月10日發出存證信函回覆 。所以被告在清空房屋部分，只剩玻璃隔間部分。 三、經查： ㈠被告自98年6月16日起與原告簽訂系爭租約，向原告承租系 爭房屋，第1次租期2年，第2、3次各次租期1年，租金每月 15萬元，押金為30萬元，系爭租約原定於102年6月15日屆滿 ，惟經兩造合意提前至101年12月18日終止，被告並於同日 將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予原告吳玉葉 ，系爭房屋內現尚留有玻璃隔間之事實，為兩造所不爭執， 復有原告所提出系爭房屋租賃契約書3份、原告吳玉葉簽收 系爭房屋門禁卡、鎖匙及車位遙控器之書面資料1份、系爭 房屋留有密封櫃、玻璃隔間之照片共7張在卷可參，是以上 情堪可認定。茲就原告之請求是否有據，分述如下： ㈡騰空遷讓返還系爭房屋之請求部分： 按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、 第455條前段分別定有明文。查兩造合意系爭租約於101年12 月18日提前終止，被告復自承交屋時尚有玻璃隔間、鐵隔離 屋（即原告所稱密封櫃）未遷移，但已於102年8月16日將鐵 隔離屋遷移，現僅留有玻璃隔間，且被告亦於101年12月18 日將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予原告吳玉 葉一情，為原告所不否認，並有原告所提出之原告吳玉葉簽 收系爭房屋門禁卡、鎖匙及車位遙控器之書面資料1份、系 爭房屋留有密封櫃、玻璃隔間之照片共7張在卷可參，而參 之系爭租約第6條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意 繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍計算之懲罰性違約金 至遷讓完了之日止，乙方絕無異議；第15條約定：租賃期滿 遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視 作廢物論，任憑甲方處置，乙方絕不異議等語，以及被告所 陳述：玻璃隔間部分原告告知如果未拆遷，將自行拆遷向被 告請款等語以觀，可認被告迄今縱未將該玻璃隔間自系爭房 屋內騰空，然其當有放棄該玻璃隔間而任由原告處置之意思 ，而非基於主張該玻璃隔間之所有權而繼續占有之意思而為 之，且原告吳玉葉既於101年12月18日自被告處收受該系爭 房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器，據此，被告於該時點以 後自無得任意進出系爭房屋，準此可認系爭房屋自101年12 月18日起於事實上即處於原告所得支配管領之下，而難認被 告於該時點之後仍有無權占有系爭房屋之情。至被告雖抗辯 ：原告於被告要求終止合約時有要求保留裝潢云云，並提出 存證信函1份以佐，惟觀之該存證信函內容亦為被告所抗辯 之內容，亦難認原告就此情已有同意或合意，是被告就此仍 難認已舉證以實其說（見本院卷103年3月5日言詞辯論筆錄 第1-2頁），是其此部分所辯，要難採信。從而，可認被告 雖有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定，然 尚難認其未有即時遷讓交還系爭房屋予原告之情形，則原告 就此請求被告應將系爭房屋騰空之部分，為有理由，應予准 許；惟原告另請求原告應將系爭房屋遷讓返還予原告之部分 ，則無理由，尚難准許。 ㈢積欠租金之請求部分： 按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。於本件中，原告主張依系爭租約第3條約定，租金每 月15萬元，兩造於於101年12月18日合意提前終止系爭租約 而租期屆滿，被告依約應給付租金360萬元，惟其僅給付236 .7萬元，尚積欠123.3萬元之租金未給付一情，為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。查被告對於原告所提出之99年12月 15日起至101年12月18日止之應付與已付租金書面資料1份其 上記載之內容並不爭執，惟以：原告與被告間及原告吳玉葉 與被告間有協商同意降低租金云云為辯，並提出收付別票據 瀏覽書面資料、101/1/15-6/15及101/6/15-12/15之年度房 租合約書面資料各1份以佐，然觀之兩造所簽訂之系爭租約3 份以查，其上第3條約定均載明租金每個月15萬元，並無被 告所辯稱兩造有合意降低租金之約定；且依被告所提出之收 付別票據瀏覽書面資料1份以查，其上固有原告吳玉葉之簽 名及記載「101.6.12」之情形，然並未有何相關降低租金並 同意之文字記載其中，亦難認據此即可證明原告有同意降低 租金之合意；另依被告所提出之101/1/15-6/15及101/6/15- 12/15之年度房租合約書面資料1份以查，其上均為被告自行 羅列計算之金額，而為原告所否認（見本院卷103年3月24日 收狀之民事陳述意見狀第3頁），是亦難據此而認原告有同 意降低租金之合意。再被告抗辯：100年度租賃所得稅部分 ，被告未申報金額為80,000元，應稅法要求，2年未申報要 轉為收入，被告已於102年度報稅時已轉為收入，等支付時 會再申報，所以此款項不可列入要求退回云云，惟此情已為 被告所否認，並陳述：關於租賃所得稅部分，亦為其片面主 張，至於被告公司是否申報，亦與原告無關等語（見本院卷 103年3月24日收狀之民事陳述意見狀第3頁），則依兩造間 所提出之以上證據資料所示，均無從認定原告與被告間有何 協商同意降低租金之情事，是有關租金金額為何之部分，自 應回歸系爭租約第3條之約定而為適用，則被告就此部分租 賃所得稅申報之抗辯，亦難認與兩造間有關租金金額為何之 約定相涉。綜上，被告既未能舉證證明兩造間有何協商同意 降低租金之情事，是其前揭所辯即難採信。則原告依系爭租 約第3條約定及99年12月15日起至101年12月18日止之應付與 已付租金書面資料1份所示，主張被告依約應給付租金360萬 元，惟其僅給付236.7萬元，尚積欠123.3萬元之租金未給付 一情，尚可採信。復按附停止條件之法律行為，於條件成就 時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。而觀之兩造所 簽訂之系爭租約第5條約定：……乙方如不繼續承租，甲方 應於乙方遷空、交還房屋經由甲方確認無誤，扣除乙方應負 擔之各項費用後，無息退還押租保證金（押租保證金不得轉 為房屋租金作為抵銷之用）等語可悉，兩造間已約定於被告 不繼續承租系爭房屋時，尚須於遷空、交還系爭房屋且經由 原告確認無誤，再扣除被告應負擔之各項費用後，始符合所 約定押租保證金退回之條件，且該押租保證金依兩造間之約 定有不得轉為房屋租金作為抵銷之用，是以被告既有違反系 爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定，已如前述，則 該押租保證金返還之條件即未成就，且該押租保證金依兩造 間之約定亦不得轉為房屋租金作為抵銷之用，則被告欲以該 押金30萬元抵充所欠租金部分，即難認有據而無可採。 ㈣相當租金之不當得利之請求部分： 按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上 字第1695號判例意旨可資參照）。而房屋性質上與土地相同 ，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益 ，自應同此見解。惟於本件中，被告迄今縱未將該玻璃隔間 自系爭房屋內騰空，然其當有放棄該玻璃隔間而任由原告處 置之意思，而非基於主張該玻璃隔間之所有權而繼續占有之 意思而為之，且原告吳玉葉既於101年12月18日自被告處收 受該系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器，據此，被告於 該時點以後自無得任意進出系爭房屋，準此可認，系爭房屋 自101年12月18日起於事實上即處於原告所得支配管領之下 ，難認被告於該時點之後仍有無權占有系爭房屋之情，是被 告雖有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定， ，然尚難認其未有即時遷讓交還系爭房屋予原告之情形，業 如前述，是被告自101年12月18日之後即難認有繼續占有系 爭房屋，則原告依相當於租金之不當得利法律關係請求被告 自101年12月18日起至完成系爭房屋遷讓之日止，每月15萬 元之價額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。 ㈤違約金之請求部分： 觀之兩造所簽訂之系爭租約第6條已約定：乙方於租期屆滿 時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照 原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即 時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍計 算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議等語， 而被告雖有於101年12月18日將系爭房屋遷讓返還予原告， 但迄今仍有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約 定，業如前述。則按約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額，民法第252條定有明文。再按當事人約定契約不 履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至 相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部 履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49 年台上字第807號判例意旨可資參照）。本院審酌被告迄今 尚未按照原狀遷空系爭房屋造成原告受有損失，惟近年來國 內各銀行之存款利率普遍低迷，國內外整體投資景氣亦非甚 佳等一切情狀後，認原告請求被告給付按每月租金一倍之違 約金，即自101年12月18日起至被告完成系爭房屋遷讓之日 止，每月15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息，尚嫌過高，認應以3個月 之租金即450,000元之範圍為本件違約金之請求為適當。從 而，原告依系爭租約第6條及違約金之法律關係，請求被告 應給付原告450,000元違約金之範圍內，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求，為無理由，不予准許。 ㈥律師費用之請求部分： 觀之兩造所簽訂之系爭租約第12條已約定：乙方若有違約情 事，致損害甲方之權益時願賠償甲方之損害，如甲方因涉訟 所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語。於 本件中，被告既有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空 」之約定，業如前述，則原告主張其因被告違約涉訟而支出 本件之律師費為70,000元，亦據其提出與所述相符之公費收 據及委任狀各1份為證，且該委任狀及公費收據所載委任案 件確為本件無誤。是原告請求被告依約賠償70,000元律師費 部分，亦屬有據，為有理由，應予准許。 五、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空；及請求被告給 付尚積欠1,233,000元租金與70,000元律師費共計1,303,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年4月24日起按年息百分 之五計算之利息；以及請求被告給付450,000元違約金，為 有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均為無理由，不予准 許。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部 分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就 原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。又本件判決基礎已臻 明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後 ，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要。並依職權確 定訴訟費用額為22,384元（第一審裁判費），其中11,192元 部分由被告負擔，餘由原告負擔。 中 華 民 國 103 年 4 月 30 日 內湖簡易庭 法 官 林家賢 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並應記 載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 103 年 4 月 30 日 書記官 翁仕衡