台灣士林地方法院民事簡易判決 103年度湖簡字第560號
原 告 保灃國際股份有限公司
法定
代理人 孫昭鵑
訴訟代理人 姜智逸
律師
複代理人 楊苡菁
被 告 康寧科技園區管理委員會
法定代理人 張得文
訴訟代理人 岑家隆
杜冠民律師
上列
當事人間給付修繕費用事件，於中華民國103年8月28日
言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾萬肆仟伍佰元及自民國一零三年四月
十九日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣參仟參佰壹拾元由被告負擔。
本判決得
假執行。但被告若以新臺幣參拾萬肆仟伍佰元為原告
預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之主張：
1、原告前於民國（以下同）102年12月20日，購買位於新北市○
○區○○路○○○號7樓之廠房（以下簡稱
系爭房屋），而為康
寧科技園區之區分
所有權人。自原告購買系爭房屋後，發現
所在151號頂樓有嚴重漏水，已損害原告之151號7樓房屋天花
板及壁面，故原告於102年12月25日函告知被告，限期被告於
五日內修繕，因未獲被告回應，原告又在103年1月3日以臺北
信維郵局第1113號
存證信函告知被告，因多次催促被告修繕
頂樓漏水但未獲回應，原告將自行僱工修繕，至修繕工程完
竣後，原告檢附施工廠商之發票，以103年2月25日臺北安和
郵局第558號存證信函促請被告給付修繕費用新台幣（以下同
）304,500元，
惟被告均置之不理。
2、原告所在151號頂樓平臺有嚴重漏水，業已損害原告151號7樓
房屋及天花板壁面，有修繕頂樓平臺之必要，而「樓頂平臺
為共用部分，應供全體
區分所有權人及住戶共同使用」，康
寧科技園區住戶規約第二條第二項訂有明文，故151號樓頂平
臺應由管理委員會進行修繕，其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔，原告並無自費修
繕之義務，然原告多次催請被告修繕未果，經自行墊付費用
委請正三企業社進行修繕，因而支出修繕費用，原告自得請
求被告償還其所支付之修繕費用；再者，被告無
法律上之原
因，卻因此受有免於以公共基金支付前開修繕費用之利益，
並致原告等受有損害，則原告自得以
無因管理及
不當得利之
法律關係，請求被告給付前開由原告自行代墊之修繕工程款
。
3、於被告答辯後之陳述：
①被告雖辯稱依照康寧科技園區第12屆102年8月例行委員會議
記錄，決議「1.多年來大部分7樓區分所有權人均自費修復
，如該戶由委員會支付修繕費用，先前自費修復區分所有權
人，亦
比照追回自行修繕費用，園區無經費可支付，亦不公
平。2.依慣例由區分所有權人自費修繕」
云云，主張被告並
無修繕義務，惟依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定及
康寧科技園區住戶規約第13條規定：「共用部分之修繕，由
管理委員會為之」所規範之意旨，公寓大廈管理負責人或管
理委員會，對於公寓大廈共用部分，應有修繕、管理、維護
之權責及義務，其所需支出之費用，除區分
所有權人會議另
有決議或規約另有規定者外，應由公共基金支付，或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔，管理委員會雖得自
由決議頂樓漏水部分由7樓區分所有權人（即原告）自費修
繕，惟該決議之內容，仍不應明顯悖離由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之基本原則，否
則倘無正當理由，任意拒絕由公共基金負擔共用部分之修繕
、管理、維護費用，或恣意減免公共基金所應負擔之數額，
推由部分區分所有權人自行承擔，無異管理委員會自行以多
數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，顯係
以損害他人為主要目的，且未依誠實及信用方法為之，依
民
法第148條規定，應屬
權利濫用，亦有背於公平原則及
善良
風俗，而與
前揭法條之立法意旨有違，故被告辯稱依管理委
員會開會決議，應由被告自費修繕頂樓漏水之費用云云，顯
屬無據。
②又被告管委會早在102年11月13日（原告搬進去以前）曾就
另一戶即153號頂樓漏水議題進行討論，會中決議「1.由於
頂樓為公設本需由管委會負責修繕，但因經費不足無法維修
。2.建議：153號廠戶先行維修後再走司法訴訟進而管委會
判賠」云云，足見被告管委會明知自己就系爭公寓大廈頂樓
漏水有修繕義務，但卻失職遲遲不願意替系爭公寓大廈頂樓
漏水善盡修繕義務，至為酌然。
③原告
乃委請正三企業社進行頂樓漏水修繕工程，該工程係由
原告分期付款，共分為頭期款、中期款以及尾款，因該工程
是103年1月開始施工，故102年12月支付頭期款，由廠商開
立乙張發票，103年1月支付中期款並由廠商開立貳張發票，
待工程完工結案後，103年2月再行支付尾款，再由廠商開立
最後乙張發票，而依照正三企業社所出示之估價單，其修繕
項目包括屋頂防水、屋頂防水工程以及外牆防水等，均屬於
系爭公寓大廈房屋之修繕，都是針對屋頂防漏水之工程。
④原告在搬進新北市○○區○○路○○○號7樓後，曾委請禾田空
間設技事務所進行裝修，其中「原牆面及柱面壁癌處泥作粉
刷層打除」、「窗簾盒（含封樑底）修補」、「茶水間PVC
天花板」、「原壁癌打除重新粉刷處理（含工、料）」、「
天花板原漏水壁癌處加強處理」等項目（工程款共56,711元
，即49,100*1.1（10％監工費）*1.05（發票5％）=56,711
），均屬於因系爭大樓屋頂漏水，原告為修繕151 號7樓所
花費之額外裝修費，因151號7樓為原告私人空間，故原告並
未向被告請求支付該筆費用，亦徵原告所提出四張發票，其
施工項目均為頂樓防水工程，並未包含原告151號7樓私人空
間之修繕費用。
4、
爰依無因管理及不當得利之法律關係，訴請被告給付原告
304,500元及自
支付命令送達之
翌日起，至清償日止，
按年
息百分之5計算之利息。
5、提出土地及建物所有權狀、原告於102年12月25日函及回執
、台北信維郵局第1113號存證信函及回執、台北安和郵局第
558號存證信函及回執現場照片、被告之報備證明、正三企
業社估價單、被告103年第13屆第一次管理委員會記錄、室
內損壞之照片、修補前後比較之照片、施作完工後頂樓不再
漏水之照片、被告第12屆102年11月例行委員會議記錄、禾
田空間設技事務所估價單等為證。
二、被告之答辯：
1、依康寧科技園區住戶規約（下稱住戶規約）第10條：「公共
基金、管理費之繳納…二、管理費由各區分所有權人依照
區
分所有權人會議之決議每戶每月40元/坪分攤之，空戶優惠
為每戶每月20元/坪。」，另依康寧科技園區管理委員會管
理費應繳清單（下稱管理費應繳清單）
所載，各區分所有權
人依住戶規約繳納標準每月應繳納管理費之總金額為
445,121元（每月管理費總金額會因空戶數量之多寡而略有
增減）。又依住戶規約第11條：「管理費、公共基金之管理
及運用…三、公共基金用途如下：㈠每經一定之年度，所進
行之計畫性修繕者。㈡因意外事故或其他臨時急需之特別事
由，必須修繕者。㈢共用部分及其相關設施之拆除、重大修
繕或改良。㈣供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊
。」及第12條：「重大修繕或改良之標準前條第三款第三目
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金
額符合下列情形：逾共用部分、約定共用部分之一個月管理
維護費用。」分別就公共基金用途及重大修繕或改良之標準
定有明文，是重大修繕工程金額之定義為逾共用部分、約定
共用部分之一個月管理維護費用。再依住戶規約第10條：「
公共基金、管理費之繳納…三、各項費用之收繳、支付方法
，授權管理委員會訂定。」及康寧科技園區經費收支管理辦
法（下稱經費收支管理辦法）第3條：「管理費用收支作業
標準…三、收支核決權限：…
非一般支出應先取得估價單，
由管委會依程序審核，取得發票或免用統一發票收據後，始
得支付，金額在：1.新台幣1萬元（含）以下（總幹事憑據
核報），由兩位委員核定之，並由管理委員會追認。2.新台
幣2萬元（含）以下（總幹事憑據核報），由參位委員核定
之，由管理委員會追認。3.新台幣3萬元（含）以下（總幹
事憑據核報），由主任委員共四位委員核定之，並由管理委
員會追認。4.新台幣3萬~10萬元（含）以下，則須由管委會
會議委員過半數同意後為之。5.新台幣超過一個月所有管理
費之金額以上，費用支出須付諸區分所有權人大會半數同意
後為之。如遇緊急狀況（生活必須性如機電、消防、發電機
…等）不在此限（須經委員會決議通過），惟事後仍須提區
分所有權人會議追認。」就園區管理費之收支作業標準定有
明文。
2、
本件係「房屋頂樓漏水修繕」，非屬生活必須性如機電、消
防、發電機等設備緊急狀況之維修，且原告就系爭房屋頂樓
漏水自行修繕前，並未提供房屋修繕項目及金額之估價單予
被告依程序審核確認，明顯未符經費收支管理辦法之相關規
定；又原告起訴請求金額為304,500元，其金額雖已逾100,
000元但明顯尚未超過一個月所有管理費之金額（即445,121
元）以上，是原告請求之金額係屬住戶規約及經費收支管理
辦法未規定者。
3、康寧科技園區住戶規約第13條：「共用部分之修繕，由管理
委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。」就共用部分修繕費用之負擔比例定有明文；
另「共用部分使用管理事項於規約未規定時，授權管理委員
會另定使用規則。」住戶規約第20條第1項定有明文。且102
年8月14日康寧科技園區第12屆102年8月例行委員會議，曾
就屋頂漏水未處理致區分所有權人拒繳管理費問題進行討論
，經出席委員討論後決議：「1.多年來大部分7樓區分所有
權人均自費修復，如該戶由委員會支付修繕費，先前自費修
復區分所有權人，亦比照追回自行修繕費用，園區無經費可
支付，亦不公平。2.依慣例由區分所有權人自費修繕。」。
由上可知康寧科技園區屋頂漏水之修繕，歷來均係由7樓（
即頂樓）之區分所有權人自費修復，此慣例雖未明訂於住戶
規約中，惟住戶規約第20條第1項既授權管理委員會可另定
使用規則，而管理委員會
復於上開會議基於公平原則作成「
依慣例由區分所有權人自費修繕」之決議，原告自應就系爭
房屋頂樓漏水自費修繕，是原告之請求為無理由。
4、原告稱上開決議「無異管理委員會自行以多數決方式，形成
對少數區分所有權人不利之分擔決議，顯係以損害他人為主
要目的，且未依誠實及信用方法為之」云云，
惟查權利之行
使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所
能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失
，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而
他人及國家社會所受之損失甚大者，
非不得視為以損害他人
為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最
高法院71年
台上字第737號判例
要旨參照）。按康寧科技園
區之建物自81年間完工使用至今業已逾數22年，經數22年之
風吹、雨打、日曬、颱風侵襲以及921震災後，園區建物必
然無法完好如新，而且房屋之使用保養是否得當因人而異，
是以數十年來有關園區屋頂漏水之修繕，依慣例均係由7樓
之區分所有權人自費修復，若原告所有系爭房屋頂樓漏水由
管理委員會支付修繕費，對先前自費修復之區分所有權人顯
不公平；況且此例一開，先前自費修復之區分所有權人自有
權比照原告追回其自行修繕所支出之費用，非但相關費用總
數額龐大難以估算，被告亦顯無經費可供支付，而此巨額費
用最終仍須由全體區分所有權人按其共有之應有部分比例分
擔之，屆時必定有許多區分所有權人拒繳應分擔之費用，在
難題紛擾無解之情形下，恐將導致管理委員會走上解散之命
運，其結果是全體區分所有權人均受其害。是原告主張本件
給付修繕費用事件，顯與權利社會化之基本內涵相悖。
4、
退步言之，縱認原告確有請求被告給付修繕費用之權利時，
相關疑點仍應
予以釐清，謹說明如后：
①原告自費修繕屋頂漏水工程前，雖曾發函通知被告，然卻未
將施作工程之估價單提供予被告，以利被告評估是否接受施
工項目及支出費用，隨即自行委託正三企業社進行施作，並
於完工後請求被告給付修繕費用304,500元，是其施工項目
是否確屬必要及支出費用是否確屬合理，原告自應舉證
以實
其說。
②經檢視原告所提出正三企業社開立之發票4紙，可知發票上
所載品名及含稅金額分別為「屋頂防水75,000元」、「屋頂
防水工程78,300元」、「外牆防水75,600元」、「房屋修繕
75,600元」，金額合計304,500元；惟另檢視正三企業社於
102年11月18日出具提供予原告之「工程名稱：屋頂防水工
程」估價單，於「施工項目及說明」與「金額」欄位所載內
容卻分別係「屋頂防水工程280,000元」、「外牆施作防水
塗料三道窗戶周邊防水處理20,000元」，經議價並加計稅金
14,500元，承作金額合計304,500元。按上開發票4紙與估價
單皆係由正三企業社就修繕系爭房屋漏水工程所提供予原告
之單據，且二者含稅總金額同為304,500元，是二者之相關
內容自應完全相同，始符
經驗法則；然事實上，「發票所載
品名及金額」與「估價單所載施工項目及說明與金額」之內
容，卻明顯無法吻合，是原告自應負
舉證責任，以證明二者
確係完全相同之工程。
5、爰聲明求為判決
駁回原告之訴，如受不利之判決願供擔保，
請准
宣告免為假執行。
6、提出康寧科技園區住戶規約、康寧科技園區第12屆102年8月
例行委員會議記錄、正三企業社出具之估價單、康寧科技園
區管理委員會管、管理費應繳清單、康寧科技園區經費收支
管理辦法等為證。
三、程序部分：
被告之法定代理人原為許文賓，於訴訟中法定代理人變更為
張得文，經其聲明
承受訴訟，依民事訴訟法第175條之規定
，自應准許。
四、本院得
心證之理由：
1、原告主張系爭房屋為原告所有之事實，
業據其提出之土地及
建物所有權狀為證，被告對此復未加以爭執，首
堪認定屬實
。
2、原告主張購買系爭房屋後，發現所在151號頂樓有嚴重漏水
，
旋於102年12月25日函告知被告，限期被告於五日內修繕
，因未獲被告回應，又在103年1月3日以臺北信維郵局第1113
號存證信函告知被告，因多次催促被告修繕頂樓漏水但未獲
回應，乃自行僱工修繕，並檢附施工廠商之發票，以103年
2月25日臺北安和郵局第558號存證信函促請被告給付修繕費
用304,500元，被告尚未給付
等情，被告對此未加以爭執，
此部分亦
堪認定屬實。
3、本件被告以康寧科技園區屋頂漏水之修繕，歷來均係由7樓
（即頂樓）之區分所有權人自費修復，此慣例雖未明訂於住
戶規約中，惟住戶規約第20條第1項既授權管理委員會可另
定使用規則，而管理委員會復於上開會議基於公平原則作成
「依慣例由區分所有權人自費修繕」之決議，原告自應就系
爭房屋頂樓漏水自費修繕等語置辨。因此本件首須審究系爭
屋頂平台漏水之修繕費用，是否應由被告負責支付？原告是
否得依無因管理及不當得利之規定請求被告支付原告所支出
之修繕費？
4、按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人
或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費
用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。
次按康寧科技園區住戶規約第13條亦有相同之約定；又大樓
之頂樓平台是屬於共用部分，供全體區分所有權人及住戶使
用，亦為同法第3條第4款所明定，該住戶規約第2條第2項亦
有相同約定，因此系爭大樓頂樓平台防水層毀損、龜裂，既
是共用部分有修繕之必要，除非被告能證明修繕費係因
可歸
責於原告之事由所致，否則依法應由被告負責修繕，被告所
為
上揭經費不足、慣例均由7樓區分所有權人自行修繕之
抗
辯，顯屬無據，不足採取。若真屬經費不足，自可於修繕後
由各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
5、次按民法第174條規定：「管理人違反本人明示或可得推知
之意思，而為事務之管理者，對於因其管理所生之損害，雖
無過失，亦應負賠償之責。前項之規定，如其管理係為本人
盡公益上之義務，或為其履行法定
扶養義務，或本人之意思
違反公共秩序善良風俗者，不
適用之。」同法第176條亦規
定：「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知
之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債
務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利
息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。第174條第2項
規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前
項之
請求權。」；又無法律上之原因而受利益，致他人受損
害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明文。本件被
告社區住戶規約已約定樓頂平台為公用部分，公用部分之修
繕，由管理委員會為之，被告經原告數度催告修繕樓頂平台
之漏水，被告
迭經催告，拒不修繕，被告既係就公寓大廈之
共用部分有修繕之義務，原告為被告此項公益上之義務而管
理事務，並支出必要或有益之費用，使被告免於支出修繕費
用而受其利益，原告自得本於無因管理及不當得利之法律關
係，請求被告償還其費用及自支出時起之利息。
6、原告對於支付屋頂平台修繕費304,500元等情，業據提出正
三企業社出具之估價單一紙、統一發票四紙為證，又系爭房
屋樓頂平台之漏水已施工完成等情，亦有原告提出修補前、
後比較之照片、施作完工後頂樓不再漏水之照片在卷
足憑。
從而，原告依無因管理及不當得利之法律關係請求被告給付
304,500元及自支付命令送達之翌日（即103年4月19日）起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應准
許。
7、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職
權宣告假執行，然被告陳明如受不利之判決，願供擔保請准
宣告免為假執行，經核尚無不符，爰酌定適當之
擔保金額併
予准許。並依職權確定訴訟費用額共為3,310元（第一審
裁
判費），應由被告負擔。
8、本件事證
已臻明確，
兩造其餘攻擊
防禦方法，與判決基礎
無
涉，本院自
無庸一一審究，並此敘明。
中 華 民 國 103 年 9 月 19 日
內湖簡易庭法 官 張國棟
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出
上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須按
他造當事人之人數附
繕本）
。
中 華 民 國 103 年 9 月 22 日
書記官 簡吟倫