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臺灣士林地方法院小額民事判決　　　　106年度湖小字第219號 原　　　告　南京46商業大樓管理委員會 法定代理人　朝禾事業股份有限公司指定代表人：陳憲明 訴訟代理人　莫詒文律師 　　　　　　馬啓峰律師 複　代理人　林瑋婷 被　　　告　朱瑪莉 訴訟代理人　林志強律師 　　　　　　郭俊廷律師 上列當事人間給付管理費事件，經本院於民國107 年8 月9 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒仟柒佰玖拾貳元，及自民國一百零五年 九月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。 本判決得假執行；但被告如以新臺幣柒仟柒佰玖拾貳元為原告預 供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分： 一、本件原告起訴時法定代理人（即南京46商業大樓管理委員會 主委）原為允誠多媒體股份有限公司（下稱允誠公司）指定 代表人陳憲明（任期自民國105年6月15日至106年6月14日） ，於本件訴訟繫屬中，因任期屆滿經改選而變更為朝禾事業 股份有限公司（下稱朝禾公司）指定代表人黃智源（任期自 106年6月15日至107年6月14日），嗣其任期屆滿復改選而變 更為允誠公司指定代表人陳憲明（任期自107年6月15日至10 8年6月14日），有原告提出之106年1月24日臺北市政府都發 局北市都建字第10635874400號函文（詳原證8）、106年3月 31日召開之南京46商業大樓第13屆區分所有權人會議紀錄（ 見原證9）、朝禾公司委任黃智源行使其於南京46商業大樓 管理委員會中各項權利之管理委員會主委委託書（見原證9 之最後1頁）、106年3月31日召開之南京46商業大樓第13屆 區分所有權人會議紀錄、黃智源與陳憲明之員工在職證明書 （見原證10）、106年10月2日臺北市政府都發局北市都建字 第10638855000號函文（見原證13）、107年5月25日召開之 南京46商業大樓第16屆區分所有權人會議紀錄（附於107年6 月22日言詞辯論筆錄之後）、允誠公司委任陳憲明行使其於 南京46商業大樓管理委員會中各項權利之管理委員會主委委 託書（見原證14）可憑，原告先後兩次分別由黃智源、陳憲 明具狀聲請承受訴訟，核無不合。 二、復按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己 之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決 之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律 關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其 當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義 務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體 上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年 度台上字第382 號判決要旨可參）。查，被告雖抗辯原告提 起本件訴訟有當事人適格問題云云，然原告既主張被告對其 有給付管理費之義務，揆諸前揭判決意旨，其當事人適格條 件即無欠缺，至於原告對被告是否確有管理費收取權，則屬 實體上有無理由之問題，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠緣被告為原告所屬社區大樓（即南京46商業大樓，下稱系爭 大樓）內，門牌臺北市○○區○○○路○ 段○○號6 樓房屋（ 下稱系爭房屋）之區分所有權人，依所屬社區規約（下稱系 爭規約）及區分所有權人會議決議（即99年7月29日召開之 住戶會議第4次會議，下稱系爭會議。該次會議之會議紀錄 ，下稱系爭會議紀錄，詳原證3），該戶每月應繳之管理費 為新臺幣（下同）12,000元。又被告於101年間將系爭房屋 分租予訴外人遠颺公司，並與該公司協議平均分擔該戶應繳 管理費，是被告每月應交付之管理費為6,000元。詎被告對 於105年1、2月份應付之管理費，各僅繳付新臺幣（下同） 4,660元，對同年3至5月份之應繳管理費，則各僅繳4,296元 ，合計欠繳7,792元（計算式：6,000×5-4,660×2- 4,296 ×3= 7,792），爰依大廈管理條例及所屬社區規約之法律關 係，訴請被告給付欠費並加給系爭規約規定利率之遲延利息 。 ㈡並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以： ㈠原告主張之收費依據乃99年7月29日召開之系爭會議紀錄， 然該會議紀錄徒具會議紀錄之形式外觀，充其量僅係討論對 大樓之清潔事項等，非議決提高管理費收取標準，甚且該次 決議有諸多瑕疵【例如：未邀集該大樓地下1、2樓建物之區 分權人（該區分所有人詳被證4之建物登記謄本所列）出席 與會、未以提案方式提出提高管理費收取案並經表決、該次 會議出席人員均非住戶、該次與會之代理人員就係以何種身 份出席有疑義（究係受託？或代理？或代表？要有未明）、 該次會議紀錄未送達或公告令全體區分所有權人知悉等】。 ㈡退步而言，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，系爭大 樓之管理費，原則上應由各區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔之。而系爭大樓乃一地上12樓、地下2樓（地下1 樓面積360.38平方公尺，但僅有43.47平方公尺之變電室屬 共用部分；另地下2樓之面積384.97平方公尺，亦僅有18.88 平方公尺之水箱屬共用部分）之建物，是關於系爭大樓共用 部分之管理修繕費用，理應由全體區分所有權人各按其共有 之應有部分比例分擔之。然而，系爭會議中決議僅由系爭大 樓1至12樓房屋之所有權人分擔大樓共用部分之管理費，此 無異免除地下1、2樓區分所有建物所有權人之管理費繳付責 任，有違實質公平，且屬權利濫用，依民法第148第1項、第 56條第2項規定，該決議應屬無效，原告據該無效之決議請 求被告給付該次會議後提高之管理費差額，自屬無據等語， 資為抗辯。 ㈢聲明為：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行之宣告。 三、法院判斷： ㈠按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明 文。查，原告主張被告係其所屬社區大廈內房屋之區分所有 權人，欠繳管理費，經催不繳之事實，業據提出公寓大廈管 理組織報備證明、建物登記謄本、社區規約、99年7月29日 召開之南京46商業大樓管理委員會住戶會議第4次會議紀錄 （即系爭會議紀錄，且該次會議有討論、決議提高管理費收 費標準為12,000元，見原證3）、系爭會議出席人員名冊（ 附於原證3之末）、系爭大樓105年1~ 5月收入支出明細表（ 見原證5）、催繳存證信函為證（見原證6），被告對於前述 105年1~ 5月間各月實際繳付之管理費金額（即合計欠繳7, 792元），復未予爭執，依調查結果，原主張被告欠付本件 請求之管理費差額乙節，應堪信實。是則，原告依公寓大廈 管理條例第21條規定，訴請被告給付欠給之管理費，並加計 按週年利率10%計算（即系爭規約第10條規定利率）之遲延 利息，應屬有據。 ㈡被告雖以前詞各節抗辯原告對於上揭管理費差額，無請求給 付權利云云，然非可採，茲分別論述如下： ⒈關於爭執允誠公司指派陳憲明、朝禾公司指派黃智源分別擔 任各該公司代表之疑義部分： 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條亦有明文規定。故解釋契約應以當事人立 約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一 切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法 院19年度上字第453號判例意旨參照）。查，被告雖爭執陳 憲明無權代表允誠公司、黃智源無權代表朝禾公司分別行使 該等公司擔任南京46商業大樓管理委員會主委之職權（即爭 執其等究係受託？或代理？或代表？等不明）。然則，公司 法人雖依法律之規定而得成為權利義務主體，但其權利、義 務終須經由自然人代其行使之，方得以落實，此觀民法第27 條、公司法第8條、第27條等規定即明。而訴外人允誠公司 、朝禾公司均為系爭大樓內區分所有建物之區分所有權人， 為兩造所不爭執，則此二公司分別指派各該公司內部人員即 陳憲明、黃智源，於參與之系爭大樓區分所有權人會議中， 分別代表及行使各該公司之區分所有人權利（例如：與會、 參與各提議案之表決），此有上述壹、程序部分第一項所載 各項證據資料可憑。是以，陳憲明與允誠公司間、黃智源與 朝禾公司間之法律關係、授權內容為何？依前開規定及說明 ，應求諸此相關人間之真意內容作為認定基礎，不得拘泥於 所用之辭句。又允誠公司、朝禾公司既未對於陳憲明、黃智 源之授權內容予以爭執，被告徒以其等之授權書面所用文字 略與精準之法律用字有出入而為爭執（即辯稱究係受託？或 代理？或代表？不明），忽視渠等之真意（即允誠公司指派 陳憲明、朝禾公司指派黃智源分別擔任各該公司之代表，及 分別為各該公司行使對於系爭大樓區分所有權人會議中之區 分所有權人權利），實有未恰。 ⒉關於爭執系爭會議所為管理費收取標準之決議效力部分： ⑴按關於公寓大廈區分所有權人會議其會議紀錄之記載方式， 法律並無強制規定其應記載格式。是以系爭大樓區分所有權 人會議紀錄（即系爭會議紀錄）若已具備一定之會議紀錄格 式，並附具出席人員名冊（含簽到表），內容形式上又無重 大明顯瑕疵，或有違反法律強制或禁止規定情節者，原則上 即應承認其已具備一定之會議紀錄格式，並發生一定之拘束 力。查，系爭會議紀錄（見原證3）中，九、報告事項及決 定：記載：「…（決定）經在場住戶討論和決議，管理費由 總幹事擬定年度開支報表金額，將管理費原來的9,716元加 上年度開支之金額1,565元計11,281元為管理費用另再增收 719元，將管理費用調整為整數12,000元整作為管理費，… 」乃是項討論內容，屬公寓大廈管理條理條例第10條第2項 所載之區分所有權人決定事項之一（即大樓共用部分、約定 共用部分之修繕、管理費用來源），形式上亦無違反強制規 定之情，並已附具與會出席人員名冊（見原證3之末），足 認係合法成立之會議，且該決議內容，對於系爭社區之區分 所有權人（包含本件被告在內）已產生一定之拘束力。被告 空言抗辯該次會議僅係討論該大樓之清潔事項等，非議決提 高管理費收取標準云云，並非可採。 ⑵又，公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員 會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有 之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權 人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。『 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定』 。」依此規定可知，關於管理費之收取，雖如被告所辯原則 上由區分所有權人各按其共有之應有部分比例分擔之，然而 ，系爭大樓內各建物區分所有人既有召開區分所有權人會議 、制訂社區規約，且於99年7月29日召開之區分所有權人會 議（即系爭會議）中，討論、表決本件管理費提高標準，自 應依該條後段規定，以區分所有權人會議（即系爭會議）另 行決議之內容，作為管理費收取標準之準據。此亦即公寓大 廈管理條例尊重公寓大廈自治管理之精神所在，而區分所有 之公寓大廈，建築類型多樣，各社區管理費收取標準亦有各 種不同形式，或有以戶為單位（不計面積）者、或有以面積 折算者，或有商戶、住戶，居住戶、空戶採取不同標準者， 不一而足，非必按共有部分應有比例逐一精確計算分擔，端 視各公寓大廈區分所有權人會議制定之規約內容或會議決議 而定。被告抗辯並堅稱應由全體區分所有權人各按其共有之 應有部分比例分擔關理費云云，核屬對於前開規定之誤解， 當非可採。此外，原告僅為一社區管理委員會，依公寓大廈 管理條例第36條第1款規定本有執行所屬社區區分所有權人 會議決議事項之義務，是原告依所屬系爭社區規約、區分所 有權人會議決議內容向被告請求本件管理費差額，自難認有 何權利濫用之情事，併此敘明。 ⑶復按，公寓大廈管理條例第1條規定：「為加強公寓大廈之 管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。本條例未規定者 ，適用其他法令之規定。」而民法第56條明文：「總會之召 集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三 個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決 議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違 反法令或章程者，無效。」另，98年1月23日修正公布之民 法第799條之1規定：「區分所有建築物共有部分之修繕費及 其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約 定者，不在此限。前項規定，於專有部分經依前條第三項之 約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。規約 之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之 位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對 價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人 得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。區分所有人間 依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所 生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知 者，亦同。」查，被告雖另抗辯由系爭大樓1至12樓房屋之 所有權人分擔共用部分之管理費，無異免除地下1、2樓區分 所有權人之管理費繳付責任云云，然參酌被告所提出地下1 、2樓之建物登記謄本所示，地下1、2樓之共有人即為1至12 樓之區分所有權人，並無其他區分所有權人，縱認地下1、2 樓有部分應有部分比例不等之情形，亦難逕論以無異免除地 下1、2樓區分所有權人之管理費繳付責任，被告此部分主觀 之推論，尚非可採。且被告所謂未邀集地下1、2樓之區分所 有權人出席云云，亦非的論。再者，縱有部分區分所有權人 未合法通知之情，亦屬召集程序之瑕疵，未經依法撤銷確定 前，仍不影響決議之效力。至於被告復抗辯系爭決議由系爭 大樓1至12樓之所有權人分擔共用部分之管理費，有違實質 公平乙節，然檢視原告所提出系爭大樓收入支出明細表及管 理委員會經費收支報告表，除1至12樓區分所有權人每月繳 付之管理費12,000元外，另有每一樓層之公共電費收入、停 車位管理費收入、停車場前方空間收入、地下1樓儲藏室收 入、機車停車位管理費收入、後方車位收入等等，綜觀收支 狀況，實無從憑認系爭會議決議之管理費收取標準確有顯失 公平之情事。況且，於系爭會議決議後，又無任何區分所有 權人就之提起撤銷之訴，自無從否定系爭會議決議之效力。 惟關於管理費收取標準，非不得經由區分所有權人會議討論 、決議予以變更，本件被告倘欲爭取自身權益，當得依循公 寓大廈管理條例、系爭社區規約等規範，於區分所有權人會 議中提案修正變更，方屬正辦，附此敘明。 ⑷又被告辯稱系爭會議紀錄未送達或公告令全體區分所有權人 周知，該次會議中議決之管理費提高標準（即1至12樓每層 住戶調高為12,000元）應不生效力云云。查，原告主張該收 費提高標準自決議時起迄104年底止，已實施數年，系爭大 樓各住戶（包含系爭房屋之使用者即訴外人旭展有限公司） 自100年起至104年底亦均有繳交提高收取標準後之管理費乙 情，有原告收取大樓管理費帳戶之存摺明細節本（見原證12 ）可佐，而分租被告所有系爭房屋之訴外人遠颺公司，亦遵 照該提高後之繳費標準繳交管理費乙節，亦為被告所不爭執 ，原告此部分主張，可堪信實。顯然該提高管理費收取標準 之決議內容，早為系爭大樓區分所有權人或住戶所知悉，並 為多數區分所有權人及住戶所遵循。被告抗辯未公告云云， 核與經驗法則相違，顯屬可疑。況且，縱系爭會議紀錄未送 達或公告，亦僅屬程序瑕疵，仍不影響系爭會議決議之效力 。 ⑸綜上所述，被告各節抗辯均非可採，其應受系爭會議決議之 拘束，原告本於系爭會議決議之標準請求被告繳納管理費， 當屬有據。 四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭大樓社區 規約、系爭會議決議等法律關係，請求被告給付7,792元及 自支付命令送達翌日即105年9月22日起至清償日止，按週年 利率10%計算之約定遲延利息，為有理由，應予准許。 五、本件係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴之判決，應依職權 宣告假執行；而被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不 合，爰酌定相當擔保金額宣告之。 六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述， 併此敘明。 七、並依職權確定本件訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費） ，應由被告負擔。 八、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 9 月 7 日 內湖簡易庭法 官 施月燿 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載 上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟 資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送 達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附 繕本）。 中 華 民 國 107 年 9 月 7 日 書記官 王玉雙