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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　 107年度湖簡字第1395號 原　　　告　巨豐房屋仲介有限公司 法定代理人　陳碧娥 訴訟代理人　王信凱律師 被　　　告　朱明仁 訴訟代理人　江皇樺律師 上列當事人間給付報酬事件，經本院於民國108 年9 月17日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一百零七年二月二 十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣肆仟柒佰壹拾捌元，由被告負擔二分之一即新臺 幣貳仟叁佰伍拾玖元，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾柒萬元為 原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國106年6月4日與原告簽訂一般委託銷 售契約書（下稱系爭契約書），委託原告於民國106年6月4 日起至同年12月31日止，為其銷售門牌號碼新北市○○區○ ○路○○○巷○○號3樓房屋及該屋所屬土地、停車位（下合稱系 爭房地），依約定原告如為被告覓得買家而成交者，被告應 給付成交價4%之服務報酬（下稱系爭委託銷售契約），嗣原 告為被告覓得買家即訴外人林顯能，並於106年7月9日邀集 雙方在原告位於○○區○○街○○號1樓之店面內，談妥系爭 房地之銷售價格為新臺幣（下同）1,700萬，並定於該日後 下週六（即同年月15日）簽訂書面契約，豈料被告竟於同年 月14日通知原告其已將系爭房地出售予第三人，片面終止系 爭委託銷售契約。因原告業已履行部分系爭委託銷售契約之 內容，是依系爭契約書第8條第3項第1款約定，被告仍應給 付原約定報酬之半數即34萬元（計算式：1700萬×4%×1/2 ＝34萬），惟被告拒絕給付。爰依系爭委託銷售契約之法律 關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告34萬元， 及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。 二、被告則以：被告與買家（即林顯能）於106年7月9日進行之 磋商過程（下稱系爭磋商過程）中，尚未就系爭房地之出售 價格達成協議，買家表示就價金部分仍要回去詢問妻子意見 ，因不欲再浪費時間商討，才會約定下週六再行商討。此外 ，兩造所簽訂者乃一般委託銷售契約，性質上屬「非專屬委 託銷售契約」，系爭契約書第10條才會約定被告仍得自行或 委託第三人銷售系爭房地，故被告嗣將系爭房地出售予第三 人，並未違反契約約定，對於終止系爭委託銷售契約更無可 歸責之事由，原告請求報酬實非有據等語，資為抗辯。並聲 明：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為 假執行之宣告。 三、法院之判斷： ㈠原告主張被告前與原告簽訂一般委託銷售契約書（即系爭契 約書，見支付命令卷第13至17頁），委託原告於106 年6 月 4 日起至同年12月31日止，為其銷售系爭房地，且原告曾於 106 年7 月9 日邀同被告與出價應買人林顯能，在原告位於 ○○區○○街○○號1 樓之店面內，就系爭房地之銷售價格進 行磋商【該日之磋商內容如卷附光碟之錄音檔，該磋商內容 之譯文（下稱系爭磋商譯文，見本院卷第78至85頁）】，以 及被告嗣未簽定書面買賣契約，逕將系爭房地另行出售予第 三人，於106 年11月7 日向汐止地政事務所提出移轉登記申 請等節，業據提出之系爭契約書、系爭房地登記謄本、系爭 房地異動索引、系爭磋商之錄音檔光碟、系爭磋商譯文為憑 ，且有本院調取之新北市汐止地政事務所106 年店汐登字第 7040號關於系爭房地之買賣登記資料可佐，此部分並為被告 所不爭執，應堪信實。 ㈡關於原告請求給付原約定報酬之半數即34萬元有無理由之判 斷： ⒈按，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 。民法第153 條定有明文。又按，解釋意思表示，應探求當 事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文 規定。故解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意 何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準， 不能拘泥文字致失真意（最高法院19年度上字第453 號判例 意旨參照）。 ⒉經查，系爭契約書第8 條約定甲方（即被告）義務，其第3 款內容為：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方 （即原告）已完成居間仲介之義務，除第一款給付原約定服 務報酬之半數外，甲方仍應支付原約定之服務報酬，並應立 即一次支付予乙方。①委託期間，因可歸責於甲方之事由而 片面終止委託契約關係者。…」（見支付命令卷第15頁）， 又據系爭磋商譯文後半段（按：前段之磋商過程在討論原告 收取之居間報酬，詳於下段另述）內容觀之：「《見本院卷 第82頁》賣方（即被告）：你現在就是希望我1700嘛。仲介 （即原告）：也要他願不願意啊，我就說我幫他再低一點點 ，你再加個8 萬這樣子，你說這個（按：此處之「這個」二 字，應指居間酬勞所收取之售價百分比）我還要問老闆啊， 我不是老闆。賣方：基本上那個不會差很多啦，差不多就是 這樣。買方（即證人林顯能）：好啦我們簽字…看他這個會 不會過。賣方：這兩個不過，我們不要買。仲介：沒有啦。 賣方：我講一個實在話，我買賣房子太多了，這個東西不會 不過，只是他要去講一下，狀況是這樣，我們只能收到這樣 。仲介：畢竟我是員工，對啊，不然被罵的是我買方沒有錯 啦，為了差那兩萬三萬…。仲介：其實我都已經很透明化了 ，其實○○○也知道，所以我不喜歡跟你講一講又…。賣方 ：你應該不急著搬嘛。買方：還沒啊。『賣方：我同意1700 萬賣給你，但是給我一個時間，因為我裡面需要整理，把所 有東西清空，再加上我的新房子我需要裝潢。我給你這個價 錢沒關係，可是我希望你給我一點時間。因為我們總共的過 程大概一個月、一個月多』。仲介：最多45天。賣方：那這 個東西我會希望你多給我一個月，讓我把東西…仲介因為再 來也要農曆七月了。『買方：這個沒問題。』……《以下見 本院卷第83頁》買方：你說的是程序？還是簽約。仲介：簽 約，沒有我們還是先交屋。賣方：先交屋都沒關係，但我們 私底下的協議是，你不要到時候我合約跟你簽是這個日期， 我們口頭講結果你莊孝維，我不是沒遇過，請他給我一個月 ，他回我沒有喔我們合約怎麼寫怎麼走。仲介：沒有啦，如 果都講好了，請代書寫下來。『賣方：我們現在就是講好了 』，但是沒有寫。買方：我覺得要寫。《以下見本院卷第84 頁》賣方：這件事情我跟他…。仲介：這個金額多少、我們 簽約的時間、成交的時間都要有代書寫上去。賣方：因為這 個東西吼，我這個人，你當場答應我但把我莊孝維我就很不 爽。仲介：我知道，你不是價錢的問題。賣方：我講實在話 ，這個我們已經講好了，後來跟我講說合約簽什麼時候…怎 樣怎樣，那一次就是我真的很不爽…就是沒寫。仲介：下次 我們寫下來，簽約的時候。『賣方：價錢我0K，既然已經這 樣，我希望你給我一點時間，你也知道我收藏不少，最主要 是那邊我真的需要裝潢好才能搬進去。買方：這我可以配合 。賣方：這我們先講好，差不多兩個多月啦，兩個半月內啦 。仲介：差不多啦。買方：可以啦。』……。仲介：那這樣 都0K了，我就要問○○，再來就是…。賣方：簽約我們就約 一天啊，就約一天就好啦（無聲音）。仲介：還沒啦，還有 一個閏六月。賣方：今年有一個閏六月。『仲介：今天你都 沒帶東西。買方：沒帶。仲介：明天？後天？如果你確定了 我們也不要再帶其他人了。買方：我問我老婆…。賣方：我 這樣講，就是說我們也講好了也不再看了，時間點你慢慢橋 ，跟他講，他跟我講，我配合你這樣。買方：好』。仲介： 因為他還不知道他老婆時間。買方：我覺得最好是禮拜六好 不好。賣方：下禮拜六。買方：對對對。《以下本院卷第85 頁》仲介：0K啊，我沒差。『買方：我是怕他…。仲介：沒 有啦，不再看，朱先生說不再看我們就不再看了，既然答應 你了我們就不再看了。賣方：是啊是啊。仲介：今天其實又 有一組嘛。賣方：我這樣講，我們講好了，就是確定，確定 給他禮拜六。』……」等文，佐以證人林顯能到庭證述：「 （問：106年7月中是否有透過原告巨豐房屋仲介有限公司去 看房屋？）確切日期不記得了，我確實曾經透過永慶仲介知 道○○區○○路之系爭房屋，與賣方碰過至少2次，看過房 子2次，賣方本人或是他的家人在場我不記得，第3次就約在 仲介那邊談價格。當時狀況是屋主帶著老婆小孩，仲介也在 場，我們就議價，一開始開價多少我忘記了，網路上應該有 ，議價過程的具體金額我現在忘記了，最後出到1700萬，但 並無簽任何契約，僅口頭約定，沒有給訂金，當初三方面僅 口頭約定，因為當時我想說要準備現金，所以就沒有馬上簽 約，當天有口頭約定要下一個週六簽約。（問：當時為何沒 有先給訂金？）因為我第一次找仲介，沒有經驗，當時談的 不錯，基於互信所以沒有交訂金，是口頭約定。（問：當天 是否有講到仲介費或傭金如何算？）我記得有提到，賣方和 仲介有沒有談我不知道。…（見本院卷第120頁）」等語， 核該證人之上開證述內容與上揭系爭磋商譯文內容大致相符 ，兼以該證人與兩造間並無故舊恩怨，上述證詞亦無任何違 反經驗法則或論理法則之處，復經具結在卷，證人當無甘冒 偽證罪責而為虛偽論述之動機及必要，是其證詞應堪信實， 自堪憑採。是依上揭磋商譯文內容足以推認系爭磋商過程中 ，被告已允諾以1,700萬元之價格出售系爭房地予林顯能， 且同意原告無須再帶他組購屋客戶參觀系爭房地，林顯能則 同意被告因另購他屋使用有裝潢需求，允諾被告得延緩交付 系爭房地之日期，並定於磋商日之次週六簽訂書面買賣契約 等情，顯然有關系爭房地買賣契約中重要之點，被告與林顯 能均已達成合致，是堪認經該磋商之後，被告與林顯能間就 系爭房地之買賣業已成交。然而，被告在簽訂書面買賣約之 前，逕將系爭房地以高於上開約定價格之1,780萬元（見本 院卷第119頁）另行出售予第三人，並通知原告片面終止系 爭委託銷售契約，原告始無從完成後續之居間仲介義務，且 該原因堪認可歸責於被告。準此，依系爭契約書第8條第3項 第1款約定，應視為原告已完成原訂之居間仲介義務，並得 向被告請求原約定報酬之半數。 ⒊惟查，據系爭磋商譯文前半段觀之：「…《見本院卷第78頁 》賣方：仲介費。仲介：多少錢。賣方：我們就1720，你看 仲介費是多少錢。仲介：你願意給多少。買方：你們應該也 還沒談到最後。仲介：沒有啦，其實那時候…我也是這樣， 如果真的有買方出價，我們都可以商量。賣方：仲介費本來 就是可以商量的，沒有到達我的標準，仲介費是可以減的。 仲介：林先生的部分就是1%，那你的部分。賣方：1%是17萬 耶。仲介：對啊。買方：本來就是低於2%啦。賣方：賣方幾 % 。仲介：4%對啊。賣方：那你要給我多少，1%。仲介：1% 怎麼可能。賣方：2%。仲介：嗯。沒有啦你們的價格都還沒 談好，不要跟我講服務費。賣方：我們若依2%來算是34。仲 介：不是，我是員工，我還是要…。買方：他可以請示啦。 仲介：沒關係你們還是要…你願意付多少。賣方：我覺得， 我講這個數字。……《以下見本院卷第80頁》『仲介：沒有 辦法再讓利一下嗎。買方：不然你看仲介費要收多少啊。仲 介：哈哈哈…我已經跟你講了…。賣方：他講的部分也沒有 錯啊，假設1700他1%嘛。仲介：1700好，你們也都透明化我 們就直接講買方這樣子，那賣方咧？。買方：嗯。賣方：我 就跟你說一次給你，你是在…。仲介：喔，那這樣（按：此 際仲介應係以筆手勢之方式表達按成交金額若干百分比作為 可調降之居間報酬）。賣方：對啊我就給你啊，對不對。仲 介：我要請示老闆。賣方：沒有啦基本上都OK啦，基本上不 會差很多啦。仲介：他一差差很多欸。賣方：現在是我跟他 能不能成交，那你去算這個。仲介：我知道，因為你現在問 我。買方：（聽不清楚）。仲介：你說這樣也是折價，那34 萬與補貼他這個，你聽得懂嗎，因為你們現在價差嘛。買方 ：他說你砍掉那2%來補我的意思啦。仲介：嘿啦，大家都讓 嘛』。賣方：假設1700減掉34，我實拿1666，依我們現在來 看嘛，我們就1700來算。買方：他這邊意思是說，他本來4% 嘛，他說他也有讓啦，他讓2%過來補這個。……」等文，據 此內容及被告在後續磋商過程同意以1700萬元之價格出售系 爭房地予買方林顯能（詳如前述），足以推認促成該協議之 原告員工同意且在原告可接受範圍內，按成交價2%收取賣方 應付報酬之方式，以彌補被告未能按原預定價格出售系爭房 地所產生之損失。是以，原告依前揭爭契約書第8條第3項第 1款約定向被告請求原約定報酬之半數時，應依該同意減收 報酬之約定（即成交價2%）作為其得請求報酬之計算基礎， 亦即原告得請求報酬之金額應為17萬元（計算式：1700萬× 2%×1/2＝17萬），逾此金額部分則不應准許。 ⒋又查，系爭契約書第10條約定：「甲方（即被告）仍可自行 或委託第三人居間仲介，惟應於成交或收受定金前通知乙方 （即原告），以避免重複成交情形。」，是以被告辯稱系爭 委託銷售契約性質上屬「非專屬」委託銷售契約，原告得自 行或委託他人另覓買家乙節，堪可採信，惟該約定應限於原 告已為被告覓得買家並成立買賣契約之前。而依前所述，原 告既已為被告覓得系爭房地之買家林顯能，其雙方並以口頭 方式成立買賣契約，被告自應依照誠實信用方法履行該買賣 契約之內容。故被告嗣後再以高於前開已成立買賣契約之銷 售價格價另將系爭房地出售予第三人，核已違反誠信原則， 不得主張系爭契約書第10條約定以脫免應負擔之給付居間報 酬責任。至被告另辯稱系爭磋商過程中，當時買方並未明確 同意被告所提之賣價，表示還要詢問妻子，所以雙方才會約 定在106 年7 月15日再行見面云云，此部分所辯，核與本院 上述認定相左，應非可採。此外，買方是否交付定金，乃係 得作為「推定」契約已成立之目的，此觀民法第248條規定 可明。是以，系爭磋商之當日買家林顯能雖未同時交付定金 予被告，但此無礙於被告與林顯能已就系爭房地買賣契約中 必要之點達得成合致之情，業如前述，附此敘明。 ㈢末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第2 項前段 、第233 條第1 項前段、第203 條亦分別著有明文。本件原 告對於被告請求之報酬，係屬於無給付期限之金錢債權，揆 諸前揭規定，原告請求被告給付自支付命送達翌日即107 年 2 月27日（見支付命令卷第35頁）起至清償日止，按週年利 率5%計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應予准許。 四、從而，原告依系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第1 款約定 ，請求被告給付17萬元，及自支付命送達翌日即107 年2 月 27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由， 應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 五、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣 告假執行；惟被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合 ，爰酌定相當擔保金額宣告之。並確定本件訴訟費用額為4, 718 元（第一審裁判費3,640 元、證人旅費1,078 元），其 中1/2 即2,359 元應由被告負擔，餘由原告負擔。 六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述， 併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 10 月 1 日 內湖簡易庭法 官 施月燿 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。 原宣判日因颱風順延一日。 中 華 民 國 108 年 10 月 1 日 書記官 王盈淳