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臺灣士林地方法院民事判決　　　 107年度湖訴字第18號 原　　　告　江春永 訴訟代理人　郭睦萱律師 複代理人　　湯惟揚律師 被　　　告　卡卡頌企業有限公司 法定代理人　陳秀儀 訴訟代理人　郭承昌律師 上列當事人間給付租金等事件，經本院於民國107年12月14日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬零叁佰貳拾叁元，及自民國一百 零七年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣叁萬柒仟捌佰貳拾捌元，由被告負擔十分之二即 新臺幣柒仟伍佰陸拾陸元，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾叁萬零叁 佰貳拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 一、本件原告原係聲請本院對被告核發支付命令（本院106年度 司促字第9007號），請求被告給付積欠之租金新臺幣（下同 ）105萬8,000元，並自民國105年11月1日起，至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，經被告聲明異議而視為起訴。嗣 原告︰㈠於107年1月11日提出民事變更暨補充理由狀（下稱 系爭追加狀），主張兩造間租賃契約經原告於106年6月29日 終止，而本於租賃契約、民法第179條不當得利規定，分別 請求租約終止前之租金及租約終止後相當於租金之利益，及 本於民法第455條、第767條第1項規定，請求返還租賃標的 ，變更及追加聲明為︰⒈被告應給付原告81萬3,333元，及 自支付命令聲請狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，暨自106年6月29日起至遷讓返還門牌臺 北市○○區○○○路○段○○○號房屋1、2樓部分（下稱系爭房 屋）之日止，按月於每月28日前給付原告20萬元，及自各該 給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉ 被告應將系爭房屋遷讓返還原告；⒊願供擔保請准宣告假執 行。㈡復於107年11月6日提出民事變更聲明暨補充理由㈣狀 ，撤回上開第⒉項聲明，並具體特定上開第⒈項聲明金額為 被告應給付371萬9,999元，及自支付命令聲請狀繕本送達被 告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢再於10 7年12月14日言詞辯論時，就上述第⒈項聲明之利息請求， 其中290萬6,666元部分減縮自系爭追加狀繕本送達被告翌日 起算。經核，就上述㈠，其中依不當得利法律關係，請求按 月給付20萬元部分，核屬訴訟標的法律關係之變更，構成訴 之變更，惟原告請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規 定，自應准許（已撤回部分，無庸再為論述）。至於上述㈡ ，具體特定第⒈項聲明金額371萬9,999元，僅將請求金額具 體計算至其主張實際返還系爭房屋之日，實質上聲明內容同 一。而其後減縮部分請求金額之利息起算日，則屬減縮應受 判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款，亦應 准許。 二、復按，因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部 ，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續 適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原 法官繼續審理。民事訴訟法第435條第1項規定甚明。本件原 告原係本於定期租賃契約關係請求給付租金，屬民事訴訟法 第427條第2項第1款所規定適用簡易程序事件，嗣因上開訴 之追加、變更，致一部不屬簡易程序範圍，爰將本件裁定改 用通常訴訟程序，合應敘明。 貳、實體方面 一、原告主張： ㈠原告於105年6月3日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定被告 自105年12月15日起至106年12月14日止，向原告承租原告所 有之系爭房屋，租金每月20萬元，應於每月15日以前繳納（ 下稱系爭租約），被告自105年12月15日，即未依約給付租 金，至106年6月14日止，歷時6個月，累計欠租達120萬元； 原告乃於106年6月26日寄發存證信函予被告，催告被告於7 日內給付租金，如逾期仍未給付，即以該函為終止系爭租約 之意思表示，被告已於同年月29日收受，逾期仍未給付欠租 ，系爭租約已於106年6月29日終止。惟被告並未點交返還系 爭房屋，直至本案107年9月13日言詞辯論時，始表示願於當 日拋棄就系爭房屋之占有，是於106年6月29日至107年9月13 日期間（14個月又16日），被告占有系爭房屋，自構成無權 占有，而受有相當於租金之不當得利。而被告於系爭租約終 止前，計積欠租金129萬3,333元（105年12月15日起至106年 6月28日止，共6個月又14日，120萬元+9萬3,333元=129萬 3,333元），扣除原告已收取之押租保證金（以下簡稱押租 金）48萬元，尚欠租金81萬3,333元。另上述無權占有期間 ，以每月20萬元計算，被告受有相當於租金290萬6,666元不 當得利。以上共計371萬9,999元。為此，依系爭租約第3條 、第4條及民法第179條不當得利規定，訴請被告如數給付。 ㈡並聲明︰⒈被告應給付371萬9,999元，及其中81萬3,333元 自支付命令聲請狀繕本送達被告翌日起、其中290萬6,666元 自系爭追加狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止，按週年 利率5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辦： ㈠被告為經營大型傢具賣場，而向原告承租系爭房屋，租期原 本自104年5月15日起至109年5月14日，長達5年，而原告於6 月間，明知與臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱 系爭土地）地主間拆屋還地訴訟（見下述三之㈠所載，下稱 系爭另案），對其不利，竟將原租約租期改為1年，趁被告 忙於出貨之際，不疑有他，欺騙被告換約，乃簽訂系爭租約 。而系爭租約第20條：「租約期間，如遇房屋任何理由必須 面臨拆屋，甲方須在收到相關法令判決通知，即告訴乙方。 四個月房租減半，乙方必須同意無條件搬遷。…」，應解釋 為合意終止租約之條件，亦即原告於收到系爭另案之判決後 ，兩造合意終止之條件成就，被告已付4個月之租金減半， 連同押租金48萬元退還被告，始符公平原則。原告除退還押 租金外，尚應退還已付4個月減半之租金48萬元（105年12月 15日前租金每月24萬元，減半為12萬元，共計48萬元），合 計原告尚應返還被告96萬元，被告並以此金額為抵銷。 ㈡實則，原告刻意隱瞞系爭房屋違法占用土地及其與共有人間 複雜糾葛之情事，於被告開業不久，就不斷有原告親友即土 地共有人上門警告被告不得使用系爭房屋坐落之土地，被告 不堪其擾。105年6月間，地主不斷向消防局舉發，被告不但 被裁罰，為此還斥資數十萬元重新裝潢。對此，自此與被告 接洽之原告媳婦吳淑華均置之不理。而於105年12月間收到 系爭另案判決後，原告既不上訴，亦不給予被告任何承諾， 只想繼續收取租金，無意解決承租人之困擾。被告只好另於 106年5月間承○○○區○○路○○○號現址，隨即開始搬遷， 於106年7月底已將系爭房屋清空，通知原告媳婦吳淑華前往 點交，乃原告未配合處理。被告既已另外租屋他遷，實無久 占系爭房屋之必要，況且被告已於106年12月12日結清系爭 房屋之水電費用，益證早無占有之事實。而原告實際居住於 系爭房屋之旁，常至系爭房屋查看，不可能不知被告已經遷 出之情。再者，系爭房屋隨時有被拆除之風險，原告未盡其 保持租賃物合於使用收益狀況之義務，被告甚至因原告系爭 另案而受訴訟牽累，乃原告違約，被告當無支付租金之義務 。而原告於面臨拆屋還地風險時即有合意終止系爭租之打算 ，自再無出租第三人之可能，縱被告遲延返還系爭房屋，對 原告亦無不當得利可言。又原告經系爭另案判決，對於其他 土地共有人應負擔之不當得利每月僅2萬元，卻主張被告應 負擔高額的不當得利，並非適當。 ㈢並聲明：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行之宣告。 三、經核： ㈠系爭房屋為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號系爭土地 之2層鐵皮屋，訴外人江春通等5為系爭土地共有人，前於10 4年2月13日對本件原告提起系爭另案訴訟，請求其拆除系爭 房屋暨系爭房屋左、右側1層地上物、返還土地予全體共有 人（原另請求訴外人歐寶國際傢具有限公司遷出，嗣已撤回 ），並給付不當得利；嗣於104年8月12日追加本件被告為共 同被告，請求被告自系爭房屋遷出。經系爭另案於105年10 月5日言詞辯論終結，同年11月4日判決，命本件被告應自系 爭房屋遷出，以及本件原告應自系爭房屋左側、右側之1層 地上物遷出，將系爭房屋及左側、右側之1層地上物拆除， 騰空返還系爭土地予全體共有人（此部分系爭另案之原告全 部勝訴），另給付不當得利（此部分部分勝訴、部分駁回） 。系爭另案判決於105年11月18日、同年月21日分別送達本 件兩造。 ㈡系爭另案判決之當事人雙方均未提起上訴，於105年12月12 日確定（兩造分別於105年11月18日、同年月21日收受判決 ），嗣兩造於105年12月23日收受確定證明書。 ㈢本件原告於系爭另案，105年4月21日具狀陳報本件兩造就系 爭房屋之租賃房屋契約，係104年5月6日簽訂，約定租期104 年5月15日至109年5月14日止，租金每月15萬元應於每月15 日繳納，押租金30萬元，除印刷之制式條款外，手寫增補第 20條、第21條，其中第20條約明︰「租約期間，如遇政府徵 收拆屋通知。三個月房租減半，乙方必須無條件搬遷。」， 第21條則約明︰「租約到期，以第一優先權承租。租金再議 。」（下稱原租約）。 ㈣兩造嗣於105年6月3日就系爭房屋承租事宜，另行簽訂系爭 租約，載明租期自105年12月15日至106年12月14日止，租金 每月20萬元，應於每月15日繳納，另承租方訂約時交付押租 金48萬元。系爭租約除印刷之制式條款外，另以手寫增列第 20條至第23條，其中第20條約明：「租約期間，如遇房屋任 何理由必須面臨拆屋，甲方（即出租人）須在收到相關法令 判決通知，即告訴乙方（即承租人）。四個月房租減半，乙 方必須同意無條件搬遷。甲方退回乙方押金肆拾捌萬元正。 （但水電費乙方須繳清，並將收據交給甲方）」。第21條同 原租約第21條。第23條約明︰「乙方租約未到期而提前解約 時，乙方須賠償甲方二十萬元整。…」。 ㈤被告自105年12月15日起，即未給付租金予原告；原告曾於 106年6月26日寄發存證信函予被告，催告被告於7日內給付 租金105萬8,000元，同時表示逾期仍未給付，並以同函為終 止系爭租約之意思表示，被告於同年月29日收受該存證信函 。 ㈥被告於106年5月25日與訴外人七奕股份有限公司簽訂廠辦租 賃契約，承租臺北市○○區○○路○○○號1樓，約定租期自10 6年6月12日起至108年8月11日止，每月租金12萬5,000元， 106年6月12日起至同年8月11日止為免租金裝潢期間。 ㈦被告於106年12月12日結清系爭房屋之水、電費用，當日繳 納之金額水費計816元，電費（預繳）計3,270元。 以上各項，有原告提出之系爭租約、存證 信函暨回執、系爭 另案判決影本，及被告提出之公證書暨廠辦租賃契約、台灣 電力公司繳費憑證、臺北自來水事業處水費繳費憑證可參， 且經本院調取系爭另案卷宗予以查明，均堪認定。 四、法院之判斷 本件原告主張被告積欠租金，其已終止系爭租約，而請求被 告給付欠租及系爭租約終止後無權占有系爭房屋期間之不當 得利等語，被告則以前詞置辯。本件應審酌之爭點在於：㈠ 被告是否受詐欺而簽訂系爭租約？㈡系爭租約是否期前終止 ？何時終止？㈢被告何時返還系爭房屋或終止占有？㈣被告 是否積欠租金及不當得利？金額若干？ 有據？茲論述如下： ㈠被告並非受詐欺而簽訂系爭租約︰ 兩造曾簽訂原租約，其後於105年6月3日另行簽訂系爭租約 之事實，為被告所不爭執，被告雖抗辯原告將原租約租期改 為1年，趁被告忙於出貨之際，欺騙被告換約云云，然為原 告所否認。按，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人 得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明 知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1 項定有明文。而被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為 表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年 台上第75號判例參照）。考以系爭另案之原告，於104年8月 12日即具狀追加本件被告為共同被告，被告並曾於系爭另案 到庭陳述答辯，業經本院調閱系爭另案予以查明，則被告於 簽訂系爭租約時，已知悉系爭另案對造請求之內容，並得瞭 解敗訴結果之風險。參諸系爭租約手寫增列第20條至第23條 內容，包含面臨必須拆屋結果，收到判決後租金如何減半調 整、搬遷條件，以及承租方提前終止約款等權利義務事項， 並非全然不利於被告，衡情，當係兩造針對系爭另案之訴訟 風險而為磋商之結果，兩造既已重新簽訂系爭租約，自已取 代原租約之內容，殆無疑義。而被告就其抗辯受詐欺之情， 又未能舉出確切之證據以明，所辯自非可採；況被告亦未舉 證其何時已合法撤銷受詐欺之意思表示，亦無從影響系爭租 約之效力，系爭租約當屬合法有效。 ㈡系爭租約應於106年4月23日條件成就而生合意終止之效果︰ 原告主張因被告積欠租金，經原告發函催告仍未給付，於10 6年6月29日發生終止效力云云，為被告所否認，被告並抗辯 依系爭租約第21條約定，於收到系爭另案判決後，合意終止 之條件成就而終止等語。按，解釋意思表示，應探求當事人 之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而 所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該 意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客 觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效 果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果 對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上 第286號判決要旨參考）。經查，系爭租約係兩造於系爭另 案訴訟期間而重新簽訂，業如前述，則有關系爭租約約款之 解釋，自應衡酌系爭另案之背景事實。觀諸系爭租約第20條 之內容︰「租約期間，如遇房屋任何理由必須面臨拆屋，甲 方（即出租人）須在收到相關法令判決通知，即告訴乙方（ 即承租人）。四個月房租減半，乙方必須同意無條件搬遷。 甲方退回乙方押金肆拾捌萬元正。（但水電費乙方須繳清， 並將收據交給甲方）」，雖記載「出租人須在收到法定判決 通知，即告知乙方」之文字，然被告已為系爭另案之共同被 告，經由法院訴訟文書之送達，已得知悉系爭另案之訴訟結 果，當無待原告之通知，是以本條所謂通知，解釋上，當指 知悉不提起上訴拆屋還地結果確定而言，於知悉此一確定結 果，即以4個月為搬遷期，減半租金，以配合訴訟結果之履 行，性質上，當屬附條件合意終止之約款。而系爭另案判決 ，當事人雙方均未提起上訴，於105年12月12日確定，兩造 同於105年12月23日收受確定證明書之情，已如上述（見三 之㈡），則於4個月屆滿即106年4月23日系爭租約當因條件 成就而發生合意終止之效果。 ㈢被告於系爭租約終止後，應係106年12月12日終止系爭房屋 之占有︰ 原告主張被告於系爭租約終止後，並未點交返還系爭房屋， 直至107年9月13日始拋棄就系爭房屋之占有等情，被告則抗 辯其已另外租屋他遷，106年7月底已將系爭房屋清空，通知 原告媳婦吳淑華前往點交，乃原告未配合處理，早無占有事 實，且於106年12月12日並結清系爭房屋之水電費用等語。 經核︰ ⒈按，對於物有事實上管領之力者，為占有人。民法第940條 定有明文。故所謂占有，係指對於物有事實上管領力，就「 占有房屋」而言，房屋之占有者，必須對該「房屋」具有事 實上之管領力，倘已無事實上之管領力，即無占有之事實。 經查，系爭房屋之面積計623.18平方公尺，被告承租系爭房 屋作為展示出售家具之店面使用，業經本院核閱系爭另案全 卷予以查明，並參酌系爭租約第21條約定租金減半之搬遷期 4個月，可知被告搬遷須相當時間。而被告陳稱其已另外租 屋他遷，雖據提出其於106年5月25日承租臺北市○○區○○ 路○○○號1樓之公證書暨廠辦租賃契約為憑，然被告抗辯其於 同年7月底已將系爭房屋清空，通知吳淑華前往點交乙節， 為原告所否認，參酌該廠辦租賃契約所記載，免租金裝潢期 間為106年6月12日起至同年8月11日止，於其新址裝潢完成 之前，是否確能清空系爭房屋完全遷移至新址，顯有疑義。 就106年7月底已清空乙節，被告既未能舉證以明，自難憑採 。 ⒉而依自來水事業處東區營業分處107年11月22日北市水東營 服自第0000000000號函檢送系爭房屋被告用戶106年7至12月 之繳費明細，106年8月、10月、12月抄表（計費期間分別為 同年6月6日至8月2日、8月2日至9月28日、9月28日至12月4 日）計費金額分別為860元、781元、816元，繳費入帳日期 各為同年8月22日、11月27日、12月12日，此期間用水量相 當。復參酌臺灣電力股份有公司臺北北區營業處107年11月 27日北北市字第1071532887號函檢送之用電資料表所示，系 爭房屋106年8月份（計費期間同年6月12日至8月9日）、106 年10月份（計費期間同年8月10日至10月11日）、106年12月 份（計費期間同年10月12日至12月10日）之使用度數各為61 20、2200、1320，繳費金額分別為30,773元、7,372元、0元 （預繳3,270元扣抵），呈現下降之情形，而最後預繳3,270 元即為被告106年12月12日結清之用電費用，有其提出之繳 費憑證可佐，可見被告抗辯已無占有系爭房屋，並於106年 12月12日結清水電費用之情，應堪信實。至此，應認被告就 系爭房屋已無事實上之管領力，即終止而無占有之事實。 ㈣被告應給付原告不當得利13萬323元︰ ⒈承前所述，系爭租約應於106年4月23日發生合意終止之效果 ，而依系爭租約第21條約定，末4個月租金減半為10萬元， 又原告自105年12月15日即未給付租金，據此，105年12月15 日至106年4月23日期間，被告積欠之租金共計應為45萬8,06 5元【105年12月15日至12月23日部分5萬8,065元（月租20萬 元x9/31=58065，小數點以下四捨五入）；105年12月24日至 106年4月23日4個月期間40萬元（月租減半為10萬元x4=40萬 元）】。 ⒉於系爭租約終止後，被告已無占有系爭房屋之權源，自106 年4月24日至106年12月12日期間，原告主張被告構成無權占 有，自屬有據。復按，依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準。而無權占有他人之不動產，可能獲 得相當於租金之利益，固為社會通常之觀念，惟仍應審酌實 際情事而為判斷。原告主張被告上述無權占有系爭房屋期間 ，受有相當於系爭租約約定租金每月20萬元之損害云云，為 被告所否認。經核，系爭租約第21條為附條件合意終止之約 款，目的乃為配合系爭另案訴訟結果拆屋還地之履行，業如 上述，而被告已於106年5月25日承租另址、進行裝潢，其陳 稱打包屋內傢具之情，亦據提出106年7月19日之打包裝箱之 照片為佐，可見於106年4月下旬至同年12月終止占有期間， 被告就系爭房屋顯難正常營業使用，當屬置放物品類如儲藏 使用為是，是被告可得之使用利益，自不應以系爭租約原約 定之租金數額為據。本院審酌系爭房屋乃未辦保存登記之鐵 皮屋，依系爭另案判決結果屬待執行拆除之房屋，使用利益 非甚高，又被告於搬遷清理期間係相當於儲藏置放傢具使用 ，佐以本件原告出租系爭房屋，依系爭另案判決認定應給付 該案原告之不當得利數額為每月2萬元已屬相當等情，認上 述期間原告請求被告給付之不當得利，應以每月2萬元計算 為相當。據此標準計算，106年4月24日至同年12月12日期間 ，被告之不當得利數額應為15萬2,258元【7個月又19天，（ 20,000元×7月=140,000元）+（20,000元x19/31=12,258元 ）=152,258元】。 ⒊以上租金45萬8,065元及不當得利15萬2,258元，合計為61萬 323元，押租金48萬元扣抵租金後，再扣抵不當得利，原告 得請求被告給付不當得利之金額計13萬323元。至於被告另 以105年12月15日前租金每月24萬元，減半為12萬元，共計 48萬元而為抵銷抗辯部分，系爭租約之租期係自105年12月 15日開始，系爭租約開始前之租金並非系爭租約約定減半之 範圍，被告又未能舉證其對原告有何債權存在，其所為抵銷 抗辯自非可採，附此敘明。 ㈤綜上所述，原告得請求被告給付不當得利計13萬323元。又 ，上述租金請求部分，經押租金先行扣抵，均已消滅不存， 是原告上述得請求不當得利部分，應屬追加部分，此部分請 求之遲延利息，應自系爭追加狀繕本送達翌日起算，附此敘 明。 五、從而，原告本於系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給 付13萬323元，及自系爭追加狀繕本送達被告翌日即107年1 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣 告假執行。另，被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不 核，爰酌定相當擔保金額，為被告得免假執行之宣告。至原 告其餘假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。 八、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 1 月 4 日 內湖簡易庭法 官 施月燿 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應 記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決 送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 108 年 1 月 4 日 書記官 王玉雙