臺灣士林地方法院民事簡易判決
114年度湖簡字第925號
梁均合律師
被 告 薛芝蕙
陳美璇
郭紜萍
訴訟代理人 蕭隆淑
上列
當事人間給付居間
報酬事件，經本院於民國114年11月4日
言詞辯論終結，判決如下：
一、
被告薛芝蕙應給付原告新臺幣38萬元，及自民國114年2月21日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。
二、
訴訟費用新臺幣4,080元，由被告薛芝蕙負擔，並加計自本判決確定之
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、本判決得
假執行。但被告薛芝蕙如以新臺幣38萬元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張與被告3人（以下合稱被告，如個別指稱則逕稱其名）之答辯，並依同條項規定，分別引用
兩造各自提出之書狀及
本件言詞辯論筆錄。
二、本院之判斷
（一）原告主張：
原告
與薛芝蕙於民國113年7月29日簽訂附停止條件定金（斡旋金）委託書及確認書（下合稱系爭委託及確認書），約定由薛芝蕙委託原告居間仲介購買門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋），以新臺幣（下同）1,900萬元向賣方即訴外人陳品儒、陳姿彣（下合稱賣方）議價，若議價成功，薛芝蕙應於簽訂買賣契約書之同時一次給付買賣總價2%的服務報酬予原告。經原告積極斡旋後，賣方同意以上開價格出售系爭房屋，惟因薛芝蕙表示買受人係陳美璇，而於同日代理陳美璇與系爭賣方簽訂不動產買賣契約書（下稱原買賣契約），並於同日簽訂服務報酬給付確認單（下稱原服務報酬確認單），承諾給付服務報酬38萬元（下稱系爭報酬）予原告。嗣薛芝蕙於原買賣契約成立後，向原告聲稱欲更換買受人，經兩造協商後始達成協議，改由郭紜萍與賣方於113年9月1日重新簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且系爭買賣契約內容只更換買受人及點交日期，其餘內容及條件均不變，另由薛芝蕙再簽訂服務報酬給付確認單（下稱系爭服務報酬確認單），惟薛芝蕙趁原告人員辦理系爭房屋買賣文件時，偷走系爭服務報酬確認單。則系爭買賣契約既已成立，依系爭委託及確認書內容，薛芝蕙即負有給付系爭報酬予原告之義務，爰先位請求薛芝蕙給付38萬元。若認薛芝蕙無給付義務，因陳美璇與郭紜萍與賣方先後簽訂原買賣契約及系爭買賣契約，且均由原告促成，即負有給付服務報酬予原告之義務，爰備位請求陳美璇、郭紜萍擇一給付38萬元。並聲明：①先位聲明：薛芝蕙應給付原告38萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。②備位聲明：陳美璇與郭紜萍應擇一給付原告38萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告則以：
1.薛芝蕙、陳美璇部分：
薛芝蕙原先係因陳美璇欲在臺北市購置房產，受其委託後，於原告招攬廣告上看到系爭房屋出售，而於113年7月29日透過訴外人陳柏任即原告公司負責人介紹看屋，由於陳柏任強調系爭房屋作為住家使用完全沒問題，並保證銀行估價及貸款可達買賣價金之8成，遂轉知陳美璇，並於當日簽署系爭委託及確認書及原買賣契約。嗣陳美璇得知系爭房屋位於工業區，不得作為居住使用，且於辦理貸款過程中，多家銀行均表示系爭房屋位於工業區而無法承貸，少數銀行雖得核貸，惟就系爭房屋估值僅1,200萬元，與原買賣契約之買賣價金1,900萬元有嚴重落差，與陳柏任之告知及承諾不符，故於113年8月8日委請律師寄發律師函予賣方，並副本予原告，通知陳柏任明
顯有故意或違反
善良管理人注意義務之過失，得依
民法第92條規定撤銷原買賣契約，且簽立契爭委託及確認書時未給予足夠審閱期，有違
消費者保護法第11條之1規定，系爭委託及確認書為無效。又簽署原買賣契約當日已近隔日凌晨1點，原告未考量薛芝蕙身心狀況及對不動產交易無充足經驗，強逼其簽署原買賣契約，亦違反民法第74條規定，顯失公平，亦得訴請撤銷原買賣契約，請賣方於收受律師函後7日內出面與陳美璇協商撤銷原買賣契約後之價金處理等語。經買賣雙方及原告協商後，同意解除原買賣契約，然陳柏任要求薛芝蕙須再幫忙另覓新買家，才能無償解約，薛芝蕙為求妥善解決，始協助找到新買家郭紜萍，於113年9月1日賣方與郭紜萍簽立系爭買賣契約後，同日再與陳美璇簽立解約協議書，並於後續退還預付之買賣價金（僅扣除行政費用1萬餘元，原告已回存服務費）予陳美璇。
詎料陳柏仁於113年12月24日以社群軟體LINE聯繫，請薛芝蕙通知郭紜萍需收取系爭款項，再於同年月25日告知原服務報酬確認單及系爭服務報酬確認單均係薛芝蕙簽立，故會發函向薛芝蕙及郭紜萍請求支付系爭款項。然薛芝蕙與陳美璇之委任關係僅存在於已解除之原買賣契約，故原告請求薛芝蕙給付系爭款項，為無理由等語資為
抗辯。並聲明：①
原告之訴駁回。②如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。
2.郭紜萍部分：
訴外人蕭隆淑即郭紜萍母親經薛芝蕙告知有系爭房屋在工業區，正在洽談都市更新重建，還有頂加，使用空間大，價格1,900萬元，詢問蕭隆淑是否要購買，經考量後，遂協助郭紜萍購買系爭房屋，並於113年9月1日簽立系爭買賣契約。當日簽約完成後，郭紜萍回家即將所有資料交予蕭隆淑及說明簽約狀況，並未提到系爭款項，且資料內亦無系爭服務報酬確認單，直至113年12月24日始告知應給付系爭款項，原告並威脅若未支付，113年12月25日下午之交屋程序須暫緩。嗣蕭隆淑直接致電賣方，始發現係原告與代書以話術欺騙買賣雙方並強力阻擾交屋，經賣方逕向代書告知沒有不交屋後，最終始於原預定交屋日順利完成交屋程序。則系爭買賣契約中並無系爭款項之約定，且簽約完後至交屋前之4個月
期間，原告亦完全未告知有系爭款項一事。又系爭房屋110年之實價登錄價格遠低於1,900萬元，故成交價應已包含服務費在內等語
資為抗辯，並聲明：①
原告之訴駁回。②如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。
1.按
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項定有明文。民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足。居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，即應許其請求。至於居間行為，就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判決意旨參照）。又委託人委託居間人媒介借款就緒後，而以他人名義訂立契約者，仍應給付報酬（同院70年度台上字第450號判決意旨參照）。 2.查本件原係薛芝蕙為購買系爭房屋而與原告簽立系爭委託及確認書，由薛芝蕙委託原告以1,900萬元代為議價，並同意議價成功後，於簽訂買賣契約時給付系爭款項予原告，兩造間此時已有居間契約關係存在。嗣薛芝蕙雖稱改由陳美璇購買系爭房屋，並代理陳美璇與系爭賣方簽訂原買賣契約，惟
按諸我國一般不動產交易，居間契約之當事人於居間媒介成功後，委託人為因應稅捐、不動產法令規定或其他個人因素，致嗣後另以親屬、公司或其他人名義，而非以居間契約委託人名義簽立不動產之買賣契約者，所在多有，而居間契約當事人於居間媒介成功後，委託人指定他人簽立不動產買賣契約，非必於居間契約有所約定為必要。又陳美璇嗣後雖因系爭房屋位於工業區、向銀行核貸等問題向原告及系爭賣家表示應撤銷原買賣契約或主張原買賣契約無效等語。然經原告與其協商後，改由薛芝蕙自行覓得新買家郭紜萍，於113年9月1日至原告之營業處所，以相同議價（1,900萬）及條件簽訂系爭買賣契約，原買賣契約則於同日合意解除，原告並返還因原買賣契約所獲得之服務報酬，此為兩造所不爭執。則揆諸前開最高法院裁判意旨、系爭委託及確認書及上開說明，薛芝蕙之所以知悉系爭房屋之訂約機會、賣家之所以得接觸買家薛芝蕙、陳美璇、郭紜萍，均係出自於原告之報告，且後續亦曾媒介買賣雙方前後2次簽訂買賣契約，最終完成交屋，則原告既已媒介成功，其請求薛芝蕙給付系爭款項，即屬有據。至於薛芝蕙雖抗辯系爭買賣契約為原告媒介賣家與郭紜萍自行簽立，與其無關云云。然郭紜萍係由薛芝蕙找尋之買家，系爭買賣契約與原買賣契約，除建物現況確認表改為勾選無租賃外（此為薛芝蕙自承為系爭賣家為使貸款順利而變更），價金金額及其餘條件均為一致，簽約當日亦由薛芝蕙陪同郭紜萍簽立系爭買賣契約，據此可認系爭買賣契約係經原告先向薛芝蕙為報告訂約機會之報告居間後而得簽立，且郭紜萍亦與陳美璇同為薛芝蕙以非居間契約委託人名義簽立不動產買賣契約者之第三人，是薛芝蕙此部分抗辯，並非可採。 3.原告先位之訴，對於薛芝蕙之請求，為有理由，則備位之訴部分，即
無庸再為審判，
附此敘明。
三、從而，原告依居間契約之
法律關係，請求薛芝蕙給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
四、本件係適用簡易程序所為薛芝蕙敗訴部分之判決，應依職權宣告假執行。並依職權宣告薛芝蕙於預供擔保後，得免為假執行。 五、本件事證已明，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據，經審酌
後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。
中 華 民 國 114 年 11 月 27 日
內湖簡易庭法 官 黃依晴
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依
對造人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 11 月 27 日