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臺灣士林地方法院民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99年度湖簡字第1178號 原　　　告　銀旺建設有限公司 法定代理人　張正勳 訴訟代理人　王淑琍律師 複代理人　　徐瑞霞律師 被　　　告　王玉琴 訴訟代理人　劉凡聖律師 　　　　　　林譽恆律師 　　　　　　吳旭洲律師 複代理人　　曹智恆律師 上列當事人間排除侵害等事件，經本院於民國100年8月10日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落於臺北市○○區○○路二段一０三巷一一九弄一０ 一號地下室，如附圖編號Α部分，面積壹柒點壹柒平方公尺之區 域返還予臺北市○○區○○段三小段二三七０號建號共有人全體 。 訴訟費用新臺幣新臺幣柒仟貳佰柒拾元由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 事實及理由 甲、程序方面 按本件訴訟標的價額經核定後已逾新臺幣（下同）50萬元， 雖非屬簡易程序適用之範圍，然經兩造合意繼續適用簡易程 序（見本院卷二第67頁反面），本件仍應適用簡易程序，核 先敘明。 乙、實體方面 一、原告主張：原告與被告俱為坐落於臺北市○○區○○路2 段 103 巷119 弄西湖園大廈地下層2370建號之共有人。被告係 於民國89年3 月29日承買西湖園大廈房屋乙戶（建號2280號 ，門牌號碼：臺北市○○區○○路2 段103 巷119 弄38號5 樓，權利範圍全部）及地下室編號1 號停車位（下稱系爭車 位）。又西湖園大廈地下層共有2 個建號，主建物（車位） 部分為2370號，共同使用（非屬車位）部分則為3405號。被 告就該地下層主建物、共用部分各取得權利範圍為1/155 、 萬分之1061。被告明知系爭車位右側之空間（如附圖所示編 號Α部分位置，面積17.17 平方公尺，下稱A 部分）為2370 建號全體所有權人分別共有，且未經約定分管，竟無權占用 迄今等語。並聲明求為判決：被告應將坐落於臺北市○○區 ○○路2 段103 巷119 弄101 號地下室，如臺北市中山地政 事務所99年9 月13日內湖土字第712 號土地複丈成果圖所示 編號Α部分位置面積區域，返還予臺北市○○區○○段三小 段2370號建號共有人全體。 二、被告則以下開情詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈠被告係西湖園大廈第一批住戶，自73年即居住於西湖園大廈 ，嗣於89年間再向大廈住戶徐鳳謙購買大廈房屋及系爭車位 ，而據徐鳳謙及當時處理買賣之仲介葉玲玲告知系爭車位使 用範圍包括系爭空間，管委會亦據此給予被告停車磁卡2 張 。另查西湖園大廈如系爭車位之大車位（即1 停車位編號但 可停放超過1 輛汽車）尚有約50個，故管委會對大車位之住 戶所徵收之「車潔費」，相較一般車位每期應繳400 元、大 車位住戶應繳600 元，故被告均按期繳交1,000元(包括被告 另一車位）予管委會。被告於89年間有償繼受徐鳳謙使用系 爭空間之權利，並使用已長達10年有餘未曾有爭議，另徵管 委會發給被告2 張停車卡、徵收2 輛車子之清潔費等情，足 證西湖園大廈地下室有分管約定，管委會自始同意被告使用 系爭空間，是以被告確有使用系爭空間之正當權利。況且， 原告之法定代理人係西湖園大廈原建商之子，此為西湖園大 廈住戶所知悉，更由原告係因贈與而取得西湖園大廈車位可 得知，則原告代表人實應知悉分管約定之情，更無否認或撤 銷分管約定意思表示之理由。 ㈡又西湖園大廈地下室停車位之劃設僅為停車之指引，並不當 然等於分管範圍之依據，且原告所主張系爭空間為迴轉車道 乙節，亦經被告函詢臺北市政府建管處確認「非為車道或迴 轉車道」，至原告雖主張分管範圍應以使用執照核准之車位 圖（即竣工圖）為據，然竣工圖之提示於73年間絕非一般不 動產交易、訂立分管時之慣例，本件亦未曾聽聞分管契約訂 立時曾提示系爭竣工圖，且系爭地下停車場車位線與系爭竣 工圖明顯不符。系爭竣工圖雖與系爭地下停車場有關聯，惟 於共有人訂立分管契約時既無提示竣工圖之慣例，實際上亦 未提示此竣工圖，則系爭竣工圖之內容即非共有人訂立分管 契約時所知悉，自無意思表示互相一致之機會，亦無法成為 分管契約之一部，是以該竣工圖無法作為住戶與建商簽立買 賣契約時同意之分管內容。原告主張分管契約以該竣工圖之 內容為準，自應就此有利於己且非常態之事實負舉證之責。 ㈢依據內政部相關函釋，建商於核准停車空間範圍內劃設增加 之停車位，如不涉及其他空間之變更，應無須辦理變更使用 ，其增加劃設屬於私權問題，無涉違反建築法規。建商既可 劃設增加之停車位，故事實上建商所出售之停車位與竣工圖 並不一致，即可能產生建商實際出售系爭編號1號車位範圍 與竣工圖不一致之情形。此外，該竣工圖確與地下室停車場 現況不符，此觀系爭車位於竣工圖上未載有柱子，實際車位 上卻多了乙根柱子，此有證人陳金燕審理中到庭證稱『問： 「你自己的車位位置與竣工圖上的相同嗎？」答：「竣工圖 上寫的是94號，但我的車位上面是95號」』，亦可證竣工圖 與地下停車場現狀不符。又竣工圖將每個停車格均劃設一樣 大小，然事實上系爭地下停車位停車格劃設大小不一，建商 亦未按停車格劃設範圍出售，只要是大車位，於使用空間範 圍內，都可停二至三部車，並以較高售價出售，故竣工圖並 非住戶與建商簽立買賣契約時同意之分管內容。 ㈣西湖園大廈於73年建商交予承購戶使用起，系爭車位使用範 圍即包括系爭空間，建商與該車位承購戶既已約定系爭空間 由該車位承購戶使用，應認共有人間就系爭空間已合意成立 分管契約，原告嗣於83年間自建商處繼受成為共有人時，即 應受分管契約之拘束，自不得主張被告係無權使用系爭空間 。另查，系爭地下停車場分管契約之訂立未以系爭竣工圖為 準，業如前述，則各共有人與建商應係至現場實際確認約定 分管範圍，而系爭空間亦畫有車位線，則系爭車位範圍應即 包含系爭空間。證人莊美娟即系爭車位之前手於審理中證稱 該車位係向建商直接購買，係可停兩部車以上之大車位，故 價錢比一般單車位高，購買之使用範圍自始即含有系爭空間 ，並係將其使用該車位（含系爭空間）範圍之全部權利連同 房屋一併讓售予後手徐鳳謙。由此可見系爭西湖園社區地下 室車位之買賣，係建商與各承購戶分別約定各車位之使用範 圍由特定共有人使用，且應認地下室155 位共有人間已合意 成立分管契約，而非一定要全部155 位共有人決議系爭空間 由被告專用，始能成立分管契約。而徐鳳謙嗣後亦將該車位 相同權利讓予被告，此由系爭車位當時之仲介即證人葉鈴鈴 到庭證述可資佐證，故被告使用系爭車位含系爭空間之權利 實係自始由建商讓予第一手莊美娟，嗣再依序由徐鳳謙及被 告繼受，被告對該車位含系爭空間確有使用權自屬無疑，且 其權源係根據建商與各地下室共有人分別約定而成立之分管 契約而來，絕非僅為被告與前手徐鳳謙兩人間之約定。 ㈤系爭車位上多了乙根竣工圖上未顯示之柱子，如前所述，於 停車使用上較不便利，若如原告主張系爭車位範圍僅於兩柱 之間，則被告就系爭車位之產權僅有1/155 之持分，卻分管 較小且停車不便之範圍，而買賣價金上卻未相對便宜，顯違 常情及經驗，是以原告主張系爭車位僅有兩柱內之範圍即不 足採。從而，本件地下停車場各共有人使用範圍，包括系爭 車位範圍，共有人間已互相容認超過20年，該車位又位於地 下室停車場之出入口，各共有人20多年來每日進出必定知悉 系爭車位使用方式及範圍，然卻未發生任何爭議，更足認各 共有人知悉分管契約之存在，輔以管委會長年亦據此約定使 用方式進行管理，則各共有人間應有默示分管契約存在，被 告即得據此使用該車位及系爭空間。證人莊美娟到庭證稱其 使用系爭車位及系爭空間之十餘年間（民國73年至84年）， 其他共有人或管委會（系爭車位屬建號2370號，非公有共用 部分，管委會本無權限干涉）對第一手使用人關於該車位含 系爭空間之使用未予干涉，可見各共有人對各自占有管領部 分互相容忍，未曾討論過車位分配，已符合默示分管之要件 ，亦可成立默示分管契約，於該車位上所見之紅線及迴轉車 道標示均係兩造訴訟發生時生時始劃設，原告長期以來亦明 知或可得而知系爭空間有人占用，故於莊美娟使用時期未曾 對其提出任何爭執，原告自應受分管契約效力拘束。 ㈥末查，被告與前手徐鳳謙訂立之買賣合約，係將房屋與車位 一併出售，未分別標示價格，並未違於常情，因買賣合約中 已註明係購買系爭車位，且持分係1/155 ，並有委託仲介即 證人葉鈴鈴告知系爭車位範圍含系爭空間，即足使被告知悉 其購買車位之使用範圍，雙方即意思表示合致，並非必須以 書面買賣始為成立。況系爭車位由第一手莊美娟使用時起均 無任何爭議，莊美娟亦未以契約明文方式告知徐鳳謙號車位 範圍含系爭空間，嗣後地下室共有人間亦未產生爭議，徐鳳 謙遂以相同方式讓售予被告並經雙方合意後即成立買賣。 三、原告主張：兩造均為臺北市○○區○○段2370建號、門牌號 碼為臺北市○○區○○路2 段103 巷101 號地下室之共有人 ，權利範圍各為155 分之1 ，被告占有附圖編號A 部分之區 域之事實，業據原告提出建物登記第二類謄本為證，並經本 院會同地政機關至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄（見本院卷 一第94-95 頁）及複丈成果圖可稽，且為被告所不爭執，應 堪信為真正。惟原告主張：被告並無基於分管契約占有A 部 分之正當權源，則為被告所否認，並以前詞資為辯解。本院 判斷如下。 四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767 條前段、第821 條分別定有明文。次按共有人對 共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意 ，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益 之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部 或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院 62年臺上字第1803號判例參照）。再按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條但 書規定甚明。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴， 被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任 。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不 能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度臺上 字第1120號判決意旨參考）。又按公寓大廈等集合住宅之買 賣，如建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地 之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間 已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之 特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而 知之情形，而應受分管契約之拘束。此法律上之意見固屢經 我國最高審判機關最高法院以91年台上字第2477號判決、91 年台上字第242 號判決、98年台上字第633 號判決要旨揭櫫 明確。但如建商與承購戶間並無約定，且區分所有權人間亦 未經由明示或默示之意思表示約定就公寓大廈之共用部分加 以分管，尚難認區分所有權人間已就公寓大廈之共用部分已 有分管契約之存在，亦不能拘束區分所有權人之受讓人。 五、被告係以：系爭大廈於86年間由建商交付承購戶使用時，編 號1 號車位之使用範圍即包括A 部分。且自系爭停車場首次 使用開始，針對A 部分係屬一號停車位使用權人所得自行運 用乙事從未發生爭議，又被告並自該車位之前手出賣人受交 二張停車卡及繳交最高額之清潔費，故共有人間已就A 部分 成立分管協議等語資為辯解。但查： ㈠已就停車空間成立分管契約之共有人，為標明其專有之停車 空間位置所在，依通常生活經驗，會以人為之界線，如牆、 柱或地面劃設格線，並標示其編號以確認其專有部分之範圍 。又以上開物理標準標示之停車位範圍，從外觀即可明確辨 認，而有公示之效果。區分所有權人藉由停車位編號、格線 或牆柱等顯而易見的範圍標記，即得辨認區分所有權人間分 管之範圍。尤在共有人間係間接經由與建商之約定成立分管 契約時，各共有人可得認識之分管範圍，應僅限於業經編號 並以格線或牆柱形成之停車位為限，至未經編號並以格線、 牆柱或牆柱標明之空間，除可提出反證外，應非在共有人間 分管約定之範圍內。 ㈡編號1 號停車位之使用範圍，係以現況地面所劃設之白色邊 線為界之事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第94頁）。證 人即西湖園大廈住戶陳金燕於本院審理中證稱：「停車位使 用範圍應該就是畫線的部分。」（見本院卷一第208 頁反面 ），證人即西湖園大廈住戶柯達華亦到庭證稱：「可以擠進 來兩部或三部的車子就是大車位，大概就是以白線或是柱子 或是牆圍來起來的一個區域就是一個車位。」（見本院卷一 第211 頁反面），足認系爭停車空間之共有人，就其專有停 車空間位置所在，係以地面所劃設格線並佐以牆面或地面上 之編號標示，兼以牆、柱等物理標準標示其專用部分。至系 爭停車場於本院至現場履勘時，其中編號第38、41、62、61 、126 、125 、123 、133-1 號停車位均有一台或兩台車輛 停放在停車格格線範圍外之情形，固經本院勘查屬實，並有 照片存卷可佐（見本院卷一第98至第104 頁）。但上開車輛 停放位置，縱有超出地面劃設格線之情形，但均在兩柱及背 牆所圍起之空間範圍內，與證人陳金燕、柯達華證述之劃分 停車位使用範圍之標準相符。然編號1 號車位依現況係在兩 柱之間，而系爭A 部分並不在該兩柱連同背牆框成之範圍內 ，核與前揭判定停車位分管範圍之標準不相吻合。故被告以 系爭停車場現有多台車輛停放在格線範圍外，認：緊鄰於格 線旁之空地只要性質上非屬不得停車者，該格線編號車位之 使用權人即得自行利用乙節，尚無從認定為真正。 ㈢本院現場履勘時，於編號1 號車位和A 部分併合之地面上， 固有一以斜線方式劃設之停車格，範圍跨及編號1 號車位及 A 部分。被告並據以辯稱：編號1 號車位原先之格線係以斜 線方式劃設，原劃設方式即涵蓋A 部分，係86年後才改為以 目前方式劃設，可知所謂編號1 號車位係包含目前格線範圍 和A 部分之全部空間等語。但查：被告係於89年4 月19日因 買賣取得系爭2370建號之應有部分，有建物登記第二類謄本 在卷可佐（見本院卷一第85頁反面）。再證人即出售編號1 號車位予被告前手徐鳳謙之賣方莊美娟證稱：已經忘記買1 號車位時地面上有無斜框，且住在西湖園期間，印象中車位 沒有重新劃過等語在卷（見本院卷二第53、54頁）。證人柯 建華也稱：不曉得建商交屋以及被告購買時，地面車位是否 是劃成45度或是直線等語（見本院卷一第212 頁）。是前述 以斜框方式標示之停車位格線，究竟於何時劃設而成，不得 而明。縱認被告抗辯之情節為真正，亦不能證明建商於興建 系爭停車場時所劃設之編號1 號停車位即係斜框式格線，並 以此斜框式格線標示之區域，與各承購戶間成立分管契約。 是前述地面上之斜框線尚不能資為被告有利之證明。 ㈣證人莊美娟於本院審理中雖證稱：伊原係向建商購買房屋一 間及車位，但因家人另有停車需求，故又向建商要求要購買 一個可以停得下兩台車的車位，建商就說如此只剩編號1 號 的車位，當時建商說的停車範圍即包括A 部分等語在卷（見 本院卷二第52頁反面至第53頁）。證人即居間介紹被告向徐 鳳謙購屋之仲介葉玲玲也證稱：賣家當時告訴伊的車位範圍 包含A 部分，售價也比較高，但因為是跟房子一起賣，所以 不知道是多少等語（見本院卷一第212 頁反面至第213 頁） 。但查：A 部分為未有以編號或格線標示之區域，證人莊美 娟雖經建商告知編號1 號車位之停車範圍包括A 部分，依前 說明，不能即憑此認定建商與各共有人間已約定系爭地下一 層停車空間之分管範圍包括A 部分。此觀訴外人艾勝男與天 威保全股份有限公司之停車位買賣契約書中所附車位平面圖 （見本院卷二第63頁），並未將A 部分劃為編號1 號車位之 停車範圍內益可彰明，蓋訴外人艾勝男於出售車位與天威保 全股份有限公司時，其提示與天威保全股份有限公司知悉之 分管契約內容，既不及於A 部分，更足認共有人間並未就A 部分有分管契約之約定。 ㈤至證人陳金燕證稱：伊75年搬來的時候就看到A 部分有人在 停車，而且也聽說過編號1 號車位是雙車位，價格也和伊所 購買只能停一台車的車位價格不一樣等語（見本院卷一第20 8 頁、第209 頁反面）。但證人陳金燕也稱：伊買了車位以 後，覺得為什麼大家產權相同，但可停車的空間卻不一樣， 有雙車位的人才告訴伊說是因為他們買兩倍價錢，伊說的雙 車位是指有畫一個車位但有部分會超出線外，1 號車位都是 停兩台車，但實際狀況是怎樣並不曉得。伊買房子和車位時 ，前手都沒有告知說在已畫線的車位範圍外，有什麼特別約 定等語（見本院卷一第209-210 頁）。由證人陳金燕所稱雙 車位之認定方式（有畫一個車位但有部分會超出線外）以及 從未受告知就車位範圍外的空間有何約定等節，A 部分已全 部在編號1 號車位之格線範圍外，已非證人陳金燕定義下之 雙車位，且此部分亦未有特別約定，難認共有人間已就A 部 分有由被告分管之特約。 ㈥況依被告提出之不動產買賣契約書第一條關於買賣標的物標 示及內容中（見本院卷一第36頁），就車位部分載明「地下 第1 層編號1 號平面式」。又於其他特別約定事項欄內以手 寫記載「車位部分賣方須釐清產權於交屋同時點交予買方」 （見本院卷第一第35頁）。依該手寫約定事項之內容，被告 購買編號1 號車位時，應係就編號1 號車位實際使用範圍亦 有疑義，始會特別加註出賣人應於確認其使用範圍後，於交 屋時同時點交予被告之約定，更足認共有人間就A 部分並無 分管契約存在，亦非未有爭議。 ㈦按「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特 別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示。」最高法院著有29年度上字第762 號判例可 資參照。被告雖辯稱：1 號車位的使用人得自行運用A 部分 一事，自系爭停車場啟用20餘年來均無爭議，從被告買受10 餘年來亦無人爭執，被告也繳交較高額之車位清潔費，可認 就A 部分共有人間已成立默示分管契約等語。惟依前揭證人 陳金燕所述，證人陳金燕曾對其他停車位使用人心生何以彼 此產權相同，但使用範圍不同之質疑，證人即社區住戶李勇 偉於另案本院100 年度訴字第124 號侵權行為損害賠償事件 到庭證述：在77年間至89年間曾多次將車輛停放在Ａ區域， 從未被趕過，Ａ區域有時別人也會停，有時大廈收垃圾的車 子也會停在那裡，89年之後被告就固定占用，而將旁邊長方 形之車位租給別人等語（本院卷二第45頁反面至第46頁）， 亦難認在被告89年間購屋前，社區其他住戶未有反對A 部分 係供編號1 號車位管理使用之情事。再車位清潔費之收取標 準係依實際使用面積及停放車輛之數量而定，並不能據以認 定被告有占有A 部分之合法權原。本件亦無依其他共有人之 舉動或其他情事，足以間接推知共有人有默示同意被告分管 使用A 部分之情況？抑或共有人僅屬知情而單純沈默未為爭 執。且對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制 止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。一如證 人陳金燕即稱：伊都只是管好自己的車位而已，沒有去管A 部分等語（見本院卷一第208 頁）。被告此部分抗辯之情， 亦未能舉證以明，即難認定確有上述被告所指默示分管契約 存在之事實。 ㈧綜上以解，被告既未能舉證證明其就A 部分，有何合法專用 之占有權源，則原告主張被告構成無權占有乙情，即堪信為 真正。 六、從而，原告依民法第767 條及第821 條之規定，請求被告將 坐落於臺北市○○區○○路二段103 巷119 弄101 號地下室 ，如附圖編號Α部分，面積17.17 平方公尺之區域返還予臺 北市○○區○○段三小段2370號建號共有人全體，為有理由 ，應予准許。 七、本件係適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，應依職權 宣告假執行，又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經 核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權確定被 告應負擔之訴訟費用額共新臺幣（下同）7,270 元（第一審 裁判費7,270 元）。 八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 中 華 民 國 100 年 9 月 7 日 內湖簡易庭法 官 許碧惠 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。若委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴 。 以上正本係照原本作成。 中 華 民 國 100 年 9 月 7 日 書記官 李宜均