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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 100年度簡上字第26號 上　訴　人　台灣家友不動產有限公司 法定代理人　潘俊吉 訴訟代理人　王士銘律師 被上 訴 人　賴衣珊即賴麗美 訴訟代理人　王佳慶 被上 訴 人　許東陵 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國一百年二 月二十五日本院南投簡易庭一百年度埔簡字第六號第一審判決提 起上訴，本院合議庭於一百年七月二十七日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用新臺幣捌仟零肆拾叁元由上訴人負擔。 事實及理由 壹、兩造聲明及陳述要旨： 一、上訴人方面： ㈠上訴人於原審起訴主張： 被上訴人賴衣珊即賴麗美於民國九十九年六月間口頭委託上 訴人就其所有坐落南投縣○里鎮○○○○段○○○○號土地 及其上門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○○號之建物（下稱 系爭房地）進行仲介買賣事宜。嗣上訴人覓得被上訴人許東 陵有意購買上開標的物，並由被上訴人許東陵提出斡旋金新 臺幣（下同）三十萬元委託上訴人以總價金七百三十六萬元 與賣方進行議價，惟當時被上訴人賴衣珊不同意被上訴人許 東陵提出之金額，故未能談成，上訴人乃於九十九年六月十 五日將斡旋金退還被上訴人許東陵。詎被上訴人二人為規避 仲介費用之支出，私下於九十九年七月二十七日以七百三十 五萬元就上開標的物達成買賣之合意，並於同年八月十三日 完成登記，依民法第五百六十八條第一項規定，被上訴人賴 衣珊、許東陵應各按成交價格之百分之四、百分之二給付上 訴人仲介費；又依專任委託銷售契約書條款之規定，委託契 約結束後二個月內，買方與賣方私下成交者，視為受託人已 完成仲介業務，買賣雙方仍應給付報酬。並聲明：被上訴人 賴衣珊應給付上訴人二十九萬四千元，被上訴人許東陵應給 付上訴人十四萬七千元，並各自支付命令送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ㈡上訴人除引用其於原審提出之書狀及所為陳述外，於本院補 充陳述及聲明如下： ⒈關於被上訴人賴衣珊部分： ⑴被上訴人賴衣珊與被上訴人許東陵素不相識未曾謀面，其二 人係經上訴人居間方認識，足見上訴人至少也完成為被上訴 人賴衣珊報告訂約機會之居間。上訴人受被上訴人賴衣珊委 託居間後，費盡心力覓妥買家被上訴人許東陵，且被上訴人 許東陵亦簽妥買賣斡旋契約書，並交付現金三十萬予上訴人 ，上訴人亦陪同被上訴人許東陵多次至被上訴人賴衣珊欲出 售之系爭房地察看現場。上訴人亦曾替被上訴人許東陵向被 上訴人賴衣珊商議買賣價格多次，且被上訴人賴衣珊及許東 陵二人亦一同到上訴人營業處所進行再次買賣價格協議。居 間行為本屬有償行為，被上訴人賴衣珊既同意上訴人為上述 居間行為，雖其於原審辯稱「未同意給付仲介費」，然上訴 人為專營不動產仲介之營業行號，聘有需支付薪資之員工， 也有需繳納租金之營業場所，更需依法繳納各項政府規費、 稅金。上訴人豈能無償為被上訴人賴衣珊進行居間？此時依 民法第五百六十六條第一項規定，亦應視為被上訴人同意給 付報酬；依仲介交易慣例，關於居間的報酬皆係在居間人提 供勞務前即為約定，倘兩造對於報酬無法達成合意，居間契 約無法成立，居間人即上訴人自不可能代被上訴人尋覓適合 之買家並為訂約之媒介。 ⑵依據專任委託銷售契約書第五條約定：服務報酬：一、買賣 成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成 交價之百分之四。經營仲介義務者應揭示報酬標準及收費方 式於營業處所明顯處，不動產經紀業管理條例第二十條定有 明文，上訴人亦於營業場所內之明顯處，放置南投縣不動產 仲介經紀商業同業公會服務報酬收取方法及標準乙紙，亦記 載「向賣方收取成交總價百分之四的服務報酬」。準此，被 上訴人賴衣珊對於上訴人應收取的仲介費知之甚詳，如仍採 信被上訴人賴衣珊主張兩造就居間報酬並未達成合意，本案 即屬兩造未定報酬額之情況，應適用民法第五百六十六條第 二項規定，按照上開價目表所定給付之。被上訴人賴衣珊亦 無事證證明上訴人曾同意為其無償居間。 ⑶今被上訴人賴衣珊出售系爭房地成交價為七百三十五萬元， 低於上訴人所覓妥買家之出價七百三十六萬元，上訴人理當 可完成居間行為並請求報酬給付，參照被上訴人賴衣珊又於 原審陳稱「不願給付仲介費…」等語，足見被上訴人賴衣珊 為規避報酬之支付，故意拒絕上訴人所居間達成合理利益之 契約締結狀態後，卻隨即再與上訴人所居間之同一買家即被 上訴人許東陵，簽訂同一買賣標的物之契約，依誠實信用原 則，被上訴人賴衣珊仍應支付報酬予上訴人。故上訴人可向 被上訴人賴衣珊請求給付之報酬為二十九萬四千元。 ⒉關於被上訴人許東陵部分： 被上訴人許東陵於原審自承約定成交價以七百五十萬元為上 限（包括上訴人之居間報酬十四萬元，房地承購總金額則為 七百三十六萬元），並願意給付成交價百分之二即十四萬元 報酬予上訴人，復簽有買賣斡旋契約書，足證上訴人與被上 訴人許東陵確有成立居間契約；民法第五百六十五條所定之 居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約 之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間 為說和為必要，僅以為他方報告訂約之機會已足，而居間人 之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求； 至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即有效果 時，亦應許居間人得請求報酬之支付。上訴人就系爭房地已 為被上訴人賴衣珊及許東陵完成報告訂約之機會，其二人卻 故意避開上訴人逕自成立買賣契約，致上訴人未能盡力完成 訂約之媒介居間，尚難認被上訴人賴衣珊及許東陵二人非因 上訴人為報告訂約機會所促成，依上開規定及誠實信用原則 ，上訴人仍得請求被上訴人許東陵給付居間報酬。系爭買賣 斡旋契約書只約定議價期間自即日起至九十九年六月十五日 止，並未約定買賣斡旋契約書到九十九年六月十五日時亦隨 同失效。故上訴人依據買賣斡旋契約書第二條第五款：買方 應支付購屋總額百分之二計算之服務費予上訴人，並於簽訂 不動產買賣契約書一次付清之約定，請求被上訴人許東陵請 求給付之報酬為十四萬七千元。 二、被上訴人方面： ㈠被上訴人於原審陳述： ⒈被上訴人賴衣珊辯稱：當初係上訴人主動表示有買家想要購 買被上訴人賴衣珊所有系爭房地，並要求簽訂仲介契約，但 被上訴人賴衣珊考量需支付仲介費且不能再另外委託他人出 售，故未與上訴人簽訂仲介契約，亦未與上訴人口頭約定需 按成交價格支付百分之四之仲介費，且上訴人亦未能按被上 訴人賴衣珊要求之價格七百八十萬元成交，嗣因與被上訴人 許東陵就房屋瑕疵部分達成由買方修補之合意，雙方才以七 百三十五萬元成交等語。 ⒉被上訴人許東陵則以：兩造就系爭房地於九十九年六月九日 簽訂買賣斡旋契約書，約定成交價以七百五十萬元為上限， 被上訴人許東陵願按成交價之百分之二給付上訴人服務費， 議價期間至九十九年六月十五日止，被上訴人許東陵並交付 斡旋金三十萬元予上訴人，然因議價不成，上訴人即將斡旋 金退還被上訴人許東陵，嗣被上訴人賴衣珊表示願以七百三 十五萬元出售，惟房屋修繕部分由買方承擔，雙方始以上開 價格成交，本件買賣契約並未因上訴人之斡旋而成立，上訴 人自不得向被上訴人許東陵請求給付服務費，兩造亦未約定 於斡旋期滿後，被上訴人許東陵不得與原出賣人接觸並簽訂 買賣契約等語置辯。 ⒊均聲明：駁回上訴人之訴。 ㈡被上訴人賴衣珊於本院補陳稱： 上訴人之人員翁建國為被上訴人賴衣珊之配偶王佳慶獅子會 會員，私交甚篤，知悉被上訴人賴衣珊有資金上需求，乃主 動覓得買主，期間均未提及報酬問題，且未積極提及買賣契 約。翁建國為上訴人專業部動產仲介員，營業數十年，熟知 不動產仲介法令及其他相關法律條文，理應瞭解簽訂契約之 重要性，當無與被上訴人賴衣珊成立居間契約卻任令被上訴 人賴衣珊未簽訂書面之居間契約之理。 三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人賴衣珊應給付上訴人二十九萬四千 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年率百 分之五計算之利息；㈢被上訴人許東陵應給付上訴人十四萬 七千元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年 率百分之五計算之利息。被上訴人則均聲明：上訴駁回。 貳、兩造經本院整理並簡化爭點，其結果如下： 一、兩造不爭執事項： ㈠系爭房地原為被上訴人賴衣珊所有。 ㈡被上訴人許東陵於九十九年六月九日與上訴人簽訂買賣斡旋 契約書，以總價七百三十六萬元委託上訴人向被上訴人賴衣 珊議價購買系爭房地，並支付斡旋金三十萬元與上訴人，議 價期間至九十九年六月十五日止，並約定倘買賣契約成立， 被上訴人許東陵應支付購屋總額百分之二之服務費與上訴人 。上訴人並曾帶被上訴人許東陵前往看屋。 ㈢上訴人因未於九十九年六月十五日前就被上訴人許東陵委託 之金額，與被上訴人賴衣珊達成合意，上訴人已依約將被上 訴人許東陵交付之斡旋金三十萬元返還被上訴人許東陵。 ㈣被上訴人賴衣珊於九十九年七月二十七日將系爭房地以總價 七百三十五萬元出售與被上訴人許東陵，並於九十九年八月 十三日將所有權移轉登記為被上訴人許東陵所有。 二、兩造爭執之事項： ㈠被上訴人賴衣珊是否曾就系爭房地與上訴人簽訂仲介契約？ 如有，契約內容為何？ ㈡被上訴人間就系爭房地所成立之買賣契約，是否係因上訴人 之仲介所致？ ㈢上訴人得否請求被上訴人賴衣珊與被上訴人許東陵分別給付 系爭房地買賣總價百分之四與百分之二之仲介報酬？ 叁、本院之判斷： 一、上訴人主張受被上訴人許東陵之委託就被上訴人賴衣珊所有 之系爭房地進行議價，並約定如買賣契約成立，被上訴人許 東陵應按成交價格之百分之二給付上訴人服務費，惟買賣雙 方未能於議價期間內即九十九年六月十五日前達成合意，上 訴人乃將斡旋金退還被上訴人許東陵，嗣被上訴人二人於九 十九年七月二十七日達成買賣之合意，並於同年八月十三日 完成所有權移轉登記等情，業據上訴人提出買賣斡旋契約書 、南投縣地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統等件為證（ 見原審卷第六頁、第一三頁至第一五頁），且為兩造所不爭 執，自堪信為真實。 二、按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立， 此觀民法第一百五十三條規定自明。又「居間者，謂當事人 約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給 付報酬之契約」，同法第五百六十五條定有明文，可見居間 契約乃有償契約，締約當事人必須對於居間報酬此必要之點 意思表示一致，始能認為居間契約已然成立。但「如依情形 ，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬」 ，民法第五百六十六條第一項亦有定明。是主張居間契約成 立者，對於締約當事人間就居間報酬已經明示或默示達成合 意，或者有民法第五百六十六條第一項所定視為允與報酬之 情形，即應負舉證之責。本件上訴人主張與被上訴人二人各 自成立居間契約，為被上訴人所否認，自應由其對前述居間 契約成立要件負舉證責任。經查： ㈠上訴人主張被上訴人賴衣珊已經同意給付以成交金額百分之 四計算之居間報酬一節，雖舉證人翁偉傑之證詞為佐，而證 人翁偉傑固證及：伊在上訴人公司遇到被上訴人賴衣珊訴訟 代理人王佳慶，伊看到上訴人法定代理人翁建國有拿委託書 給王佳慶，要王佳慶拿回去給他太太即被上訴人賴衣珊簽， 該委託書是王佳慶要委託上訴人賣房子，伊沒有看到王佳慶 有在委託書上面簽名。伊、王佳慶，還有翁建國均是獅子會 的會員，翁建國要拿委託書給王佳慶時，王佳慶向翁建國說 「你先賣，我們這麼熟了，我百分之四定會給你」，伊知道 王佳慶所要委託出售的系爭房地，因為這是王佳慶當時實際 居住的房子，伊知道王佳慶他們要賣他住的地方已經很久了 ，後來又有一次伊看見王佳慶在上訴人公司泡茶，那時候上 訴人已經找到被上訴人許東陵承購，當時翁建國與王佳慶在 討論出售的價格，伊有聽到王佳慶說「你先賣，我會照百分 之四給你」，伊不清楚第二次翁建國是否有拿委託書要給王 佳慶，要他拿回去給被上訴人賴衣珊簽等語（見本院卷第六 ０頁）。但系爭房地之原所有權人為被上訴人賴衣珊，並非 王佳慶，而由上訴人之法定代理人翁建國執意要求王佳慶將 委託書帶回由被上訴人賴衣珊簽名一節，可知王佳慶並無代 理被上訴人賴衣珊對外作居間報酬承諾或要約之意思表示的 權能，而上訴人對此知悉甚詳，故縱使王佳慶個人表示願給 付成交價百分之四計算之居間報酬，上訴人亦應知悉王佳慶 此表示並非合法代理被上訴人賴衣珊，對被上訴人賴衣珊不 生效力，實難認上訴人與被上訴人賴衣珊間就居間報酬已經 意思表示一致，更難逕憑證人翁偉傑之證詞，對上訴人為有 利之認定。 ㈡上訴人雖另主張：居間行為本屬有償行為，上訴人為專營不 動產仲介之營業行號，聘有需支付薪資之員工，也有需繳納 租金之營業場所，更需依法繳納各項政府規費、稅金，上訴 人豈能無償為被上訴人賴衣珊進行居間，此時依民法第五百 六十六條第一項規定，亦應視為被上訴人賴衣珊同意給付報 酬云云，然上訴人於覓得買家即被上訴人許東陵後，在被上 訴人賴衣珊未表示付居間費用後，上訴人仍持續主動繼續提 供仲介服務等情，業經證人翁偉傑證述如上，更徵顯上訴人 在本件與被上訴人賴衣珊之接觸過程中所提供之所有服務， 一開始並未表明要收取費用，仍一再主動繼續提供相當之仲 介服務，亦即表示上訴人在此過程中對被上訴人賴衣珊所提 供之所有居間服務，不論是將被上訴人許東陵之締約機會報 告被上訴人賴衣珊，或者進而為被上訴人賴衣珊安排見面等 媒介居間行為，都是在不明白被上訴人賴衣珊是否給付報酬 之前提下而為，當不屬於「非受報酬，即不為報告訂約機會 或媒介」之情形，至為灼然。上訴人與被上訴人賴衣珊間既 未成立第五百六十五條、第五百六十六條第一項之情，當無 依民法第五百六十六條第二項之規定依價目表而為給付。 ㈢承上所述，上訴人不能舉證證明其與被上訴人賴衣珊間已就 居間之報酬意思表示已達一致，也未能證明被上訴人賴衣珊 在明知上訴人為不動產仲介業之前提下，主動徵求上訴人居 間服務，或者被上訴人賴衣珊與上訴人接觸過程，明知上訴 人為不動產仲介業，不表明拒付報酬就接受上訴人之服務等 情為真正；甚且上訴人自己在不清楚被上訴人賴衣珊是否給 付報酬情形下，仍主動為相關之居間服務，經核與民法第五 百六十六條規定非受報酬即不為報告訂約機會或媒介之情形 並不相符，自也不能視為被上訴人賴衣珊已允與上訴人報酬 ，則上訴人主張其與被上訴人賴衣珊間已就居間報酬達成合 意，或應依民法第五百六十六條規定擬制合意，兩造間居間 契約已經成立云云，均無可採。 三、另依上訴人與被上訴人許東陵簽訂之買賣斡旋契約書約定， 本契約成立後，買方應支付購屋總額百分之二計算之服務費 用予上訴人，然上訴人並未於雙方約定之議價期間即九十九 年六月十五日前就系爭房地與賣方即被上訴人賴衣珊達成買 賣之合意，被上訴人許東陵自無需依上開買賣斡旋契約書之 約定給付服務費，又該買賣斡旋契約書亦無如專任委託銷售 契約書內訂有委託人於議價期間屆滿後二個月內，逕與賣方 私下成交者，視為受託人已完成仲介業務，委託人仍應給付 仲介報酬之約定，則上訴人請求被上訴人許東陵給付仲介報 酬，亦屬無據。 四、本件上訴人因未於九十九年六月十五日前就被上訴人許東陵 委託之金額與被上訴人賴衣珊達成合意，於九十九年六月十 五日返還被上訴人許東陵斡旋金三十萬元，雖旋於九十九年 七月二十七日，被上訴人間就系爭房地以總價七百三十五萬 元成立買賣契約，並於九十九年八月十三日將所有權移轉登 記為被上訴人許東陵所有，上開購買系爭房地之時間點固然 與返還斡旋金時間相近，但被上訴人賴衣珊與許東陵未能達 成買賣契約合意之動機或原委可能性甚多，其與被上訴人間 是否意圖規避報酬而有違誠實信用原則之間，並無邏輯上之 必然關係。況且，被上訴人賴衣珊議價金額為七百八十萬元 ，被上訴人許東陵則以七百三十六萬元委託上訴人媒介居間 購買系爭房地，而被上訴人許東陵於取回斡旋金後，另向被 上訴人賴衣珊購買系爭房地之價格為七百三十五萬元，顯低 於上訴人於所轉達賣方願意出售之最低底價七百八十萬元， 自難只因被上訴人許東陵取回斡旋金與其事後向被上訴人賴 衣珊購買系爭房地之時間點相近，遽而推論被上訴人於九十 九年六月十五日前之議價不成意圖在於規避報酬而有違誠實 信用原則。再者，被上訴人許東陵與上訴人所訂立之買賣斡 旋契約書，其委託期至九十九年六月十五日止，而被上訴人 許東陵事後向被上訴人賴衣珊購買系爭房地之時間則為九十 九年七月二十七日，斯時系爭媒介居間契約早已因所附終期 屆至而失其效力，由被上訴人許東陵事後向被上訴人賴衣珊 購買系爭房地之際，上開買賣斡旋契約書原先約定之期限亦 已屆至等情以觀，自更難謂被上訴人間先前議價協商不成有 何規避所負給付服務報酬之意圖可言。此外，上訴人即未再 舉何證據證明被上訴人間之議價協商不成立時，確實有規避 給付服務報酬之意圖而有違誠實信用，其此部分主張自不足 採。上訴人主張被上訴人違反誠實信用原則請求被上訴人給 付服務報酬，亦不足採。 五、綜上所述，上訴人未能舉證證明其與被上訴人賴衣珊間有成 立居間契約之意思合致之事實，或者有事實足認有民法第五 百六十六條規定視為允與居間報酬之情形，應認兩造間並未 成立居間契約。又其與被上訴人許東陵之系爭媒介居間契約 早已因所附終期屆至而失其效力，上訴人仍據居間契約之法 律關係，訴請被上訴人賴衣珊及許東陵各給付上訴人居間報 酬及遲延利息云云，即無理由，應予駁回。原審為上訴人敗 訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求為 廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對 判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。 七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之 一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十七 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 8 月 10 日 民事第二庭審判長法 官 蔡岱霖 法 官 李 蓓 法 官 黃怡瑜 以上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 100 年 8 月 10 日 書記官