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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第239號 原　　　告　李旻蒨 訴訟代理人　張崇哲律師 複代理人　　張仕融律師 　　　　　　鄭弘明律師 被　　　告　陳玉淵 　　　　　　陳玉田 　　　　　　林建義 　　　　　　楊火評 　　　　　　葉雪 上五人共同 訴訟代理人　高志明律師 被　　　告　劉瑛彬 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國一百零一年九月二 十四日言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 被告劉瑛彬應自坐落南投縣○○鎮○鄉段○○○號土地上如附圖 即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國ㄧ百零ㄧ年三月十三日土 地複丈成果圖所示：編號44⑴部分、面積二九二點八一平方公尺 之鐵架造建物、編號44⑵部分、面積一九四點六一平方公尺之空 地及編號44⑷部分、面積五七點六三平方公尺之水泥空地遷出。 被告陳玉淵、陳玉田、林建義應將坐落南投縣○○鎮○鄉段○○ ○號土地上如附圖即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國ㄧ百零 ㄧ年三月十三日土地複丈成果圖所示：編號44⑴部分、面積二九 二點八一平方公尺之鐵架造建物及點９－點１０之竹籬笆拆除， 並連同編號44⑵部分、面積一九四點六一平方公尺之空地及編號 44⑷部分、面積五七點六三平方公尺之水泥空地返還原告。 被告陳玉田應將坐落南投縣○○鎮○鄉段○○○號土地上如附圖 即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國一百零ㄧ年三月十三日土 地複丈成果圖所示：編號44⑶部分、面積九五點四五平方公尺之 鐵架造貨櫃倉庫拆除，並將土地返還原告。 被告葉雪應將坐落南投縣○○鎮○鄉段○○○號土地上如附圖即 南投縣竹山地政事務所複丈日期民國ㄧ百零ㄧ年三月十三日土地 複丈成果圖所示：編號44⑸部分、面積一八九點四三平方公尺之 鐵架造房屋拆除，並將土地返還原告。 被告楊火評應將坐落南投縣○○鎮○鄉段○○○號土地上如附圖 即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國ㄧ百零ㄧ年三月十三日土 地複丈成果圖所示：編號44⑹部分、面積一六一點九四平方公尺 之鐵架造房屋拆除，並將土地返還原告。 被告陳玉淵應將坐落南投縣○○鎮○鄉段○○○號土地上如附圖 即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國ㄧ百零ㄧ年三月十三日土 地複丈成果圖所示：編號44⑺部分、面積四三六點九五平方公尺 之竹林、香蕉等作物剷除，並將土地返還原告。 被告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬應給付原告新臺幣捌萬貳 仟陸佰陸拾玖元，及被告陳玉淵、林建義、劉瑛彬自民國一百年 九月二日起、被告陳玉田自民國一百年九月三日起，均至清償日 止，按年息百分之五計算之利息；並自民國ㄧ百年八月ㄧ日起， 被告劉瑛彬至自本判決第一項所示土地遷出之日止、被告陳玉淵 、陳玉田、林建義至將本判決第二項所示土地交還之日止，按月 給付原告新臺幣壹萬陸仟柒佰伍拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳玉淵負擔百分之四十、被告陳玉田負擔百分之 十六、被告林建義負擔百分之十、被告葉雪負擔百分之十三、被 告楊火評負擔百分之十一，餘由被告劉瑛彬負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣捌拾叁萬元供擔保後，得假執行； 但被告劉瑛彬如以新臺幣貳佰肆拾捌萬捌仟叁佰柒拾柒元為原告 預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣捌拾叁萬元供擔保後，得假執行； 但被告陳玉淵、陳玉田、林建義如以新臺幣貳佰肆拾捌萬捌仟叁 佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣壹拾伍萬元供擔保後，得假執行； 但被告陳玉田如以新臺幣肆拾叁萬伍仟柒佰陸拾捌元為原告預供 擔保，得免為假執行。 本判決第四項於原告以新臺幣貳拾玖萬元供擔保後，得假執行； 但被告葉雪如以新臺幣捌拾陸萬肆仟捌佰貳拾陸元為原告預供擔 保，得免為假執行。 本判決第五項於原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行； 但被告楊火評如以新臺幣柒拾叁萬玖仟叁佰貳拾貳元為原告預供 擔保，得免為假執行。 本判決第六項於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行； 但被告陳玉淵如以新臺幣壹佰玖拾玖萬肆仟捌佰伍拾陸元為原告 預供擔保，得免為假執行。 本判決第七項於原告以新臺幣叁萬元供擔保後，得假執行；但被 告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬如以新臺幣捌萬貳仟陸佰陸 拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 ㄧ、原告起訴主張略以： ㈠坐落南投縣○○鎮○鄉段○○○號土地（下稱系爭土地）原 為訴外人劉炳文所有，嗣經本院九十九年度司執字第一五一 九七號強制執行事件拍賣系爭土地，由原告於民國一百年二 月二十三日以新臺幣（下同）一千零七十八萬九千元買受， 經本院於一百年三月一日核發之不動產權利移轉證書，於一 百年三月七日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記予原告。 ㈡被告劉瑛彬出資於系爭土地上如附圖即南投縣竹山地政事務 所複丈日期ㄧ百零ㄧ年三月十三日土地複丈成果圖（下稱附 圖）所示：編號44⑴部分、面積二百九十二點八一平方公尺 土地建造鐵架造建物，於編號44⑵點９、點１０部分設置竹 籬笆，於編號44⑷、面積五十七點六三平方公尺土地鋪設水 泥空地；而被告陳玉田則出資於系爭土地如附圖所示：編號 44⑶、面積九十五點四五平方公尺土地搭建鐵架造建物；被 告葉雪於系爭土地上如附圖所示：編號44⑸、面積一百八十 九點四三平方公尺土地，出資興建鐵架建物；被告楊火評於 系爭土地上如附圖所示：編號44⑹、面積一百六十一點九四 平方公尺土地，出資興建鐵架建物；被告陳玉淵於占有使用 系爭土地上如附圖所示：編號44⑺、面積四百三十六點九五 平方公尺土地上，種植竹林及香蕉。嗣被告劉瑛彬將興建之 地上物事實權處分權讓與被告陳玉淵、陳玉田、林建義，則 被告陳玉淵、陳玉田、林建義對被告劉瑛彬所建地上物，自 有拆除權能。被告分別占有使用系爭土地，其中被告劉瑛彬 係使用上開土地經營「３５甕缸雞」，然被告就原告所有之 系爭土地並無使用權源，爰民法第七百六十七條之規定，請 求被告返還所占有使用之土地。又被告被告陳玉淵、陳玉田 、林建義、劉瑛彬未經原告之同意，卻於系爭土地上興建建 物及使用而受有利益，致原告受有損害，則原告自得依不當 得利之法則，請求被告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬返 還不當得利。因被告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬曾就 占有使用部分土地訂有租約，租金每年新臺幣（下同）二十 一萬元，即每月一萬七千五百元（210,000÷12＝17,500） ，原告自得向被告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬請求自 原告標得系爭土地之一百年三月一日起至同年七月三十一日 止共五個月之不當得利八萬七千五百元（17,500×5=87,500 ）及自同年八月一日起至土地交還之日止，按月給付相當於 租金之不當得利一萬七千五百元。並聲明：⒈如主文第一項 至第六項所示。⒉被告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬應 連帶給付原告八萬七千五百元及自起訴狀繕本送達翌日起按 年息百分之五計算之利息，並自ㄧ百年八月ㄧ日起至將前項 土地交還之日止，按月給付原告一萬七千五百元。⒊願供擔 保請准宣告假執行。 ㈢本院九十九年度司執字第一五一九七號強制執行拍賣系爭土 地時，除被告劉瑛彬外之其餘被告陳玉淵等人與原告及其配 偶茆聰富等人，固曾共同協議出價標取系爭土地，惟因被告 陳玉淵等人均希望藉由流標方式，造成系爭土地減價拍賣， 事後得以低價方式得標。另原告與被告進行協議之初，已依 代書之意先行繳納八萬五千八百元擔保金，亦同時將原告女 茆宣儀之印章一併交付，事後原告因認被告所欲提出之投標 金額實屬過低，一再要求被告提高投標金額以免落標，惟被 告均表示不願意，故兩造實未達成協議之合意，或因代書趕 辦投標，且因原告並未立即取回擔保金，代書乃誤認原告同 意一起投標，而自行將茆宣儀印章一併予以蓋印，原告實不 知情，不得認定兩造就共同投標一事有達成協議。第一次拍 賣程序時，尚有他人亦共同出價投標，原告本希望被告被告 陳玉淵等人得以提高投標金額，確保可以得標，然被告陳玉 淵等人卻仍執意以低價投標，因原告於系爭土地上亦有自建 房屋使用，為免自己之房屋將來變成無權占有之狀態，原告 始無奈以高價標得系爭土地，原告為保護自身權益參與投標 ，當無違背誠信原則。 ㈣系爭土地係因原所有權人訴外人劉炳文積欠被告葉雪借款， 經被告葉雪以本院九十九年度司促字第五三八四號支付命令 及確定證明書聲請拍賣而標得，與一般明知前手與第三人就 某土地有債權契約存在，卻仍惡意受讓該土地之情形有別， 不能僅以原告知悉原地主與被告陳玉淵等人間之買賣關係， 即認原告取得系爭土地為惡意取得。且系爭土地於拍賣公告 上雖有載明拍定後不點交等語，惟此僅表示執行法院於拍賣 後不負點交之責而已，並非謂買受人之原告於取得所有權後 ，不得依法請求現占有人即被告交還土地。 ㈤被告陳玉淵、陳玉田、林建義、楊火評、葉雪雖曾向訴外人 劉炳文買受系爭土地，然被告陳玉淵等人迄未依法辦理所有 權移轉登記，自始即未曾取得系爭土地之所有權，被告陳玉 淵等人等所據之買賣契約僅有債之效力，不得以買賣關係對 抗其後取得所有權之第三人即原告。況且系爭土地之前所有 權人為劉炳文，而系爭土地上之建物因為被告陳玉淵等人等 所出資搭建而為被告等所有，即系爭土地與地上之建物未曾 同屬一人所有，無民法第八百三十八條之一與第八百七十六 條之適用。而被告既係無權占有原告所有之系爭土地，則原 告請求被告等拆屋還地，乃行使法律所賦予之權利，而原告 行使權利之目的，係為保障權利不受侵害，顯非以損害他人 為主要目的，原告本於所有權能請求被告等拆屋返還土地， 並無權利濫用情事，又如原告不得對無權占有人之被告請求 不當得利，實有違衡平法則，因此，本件原告應有不當得利 請求權。且被告陳玉淵、陳玉田、林建義將系爭土地部分出 租予被告劉瑛彬經營３５甕缸雞，該部分土地現供營業用， 承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用 之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定 土地租金不超過土地申報總價年息百分之十之限制。 二、被告則辯稱略以： ㈠被告陳玉淵、陳玉田、林建義、楊火評、葉雪部份： ⒈被告陳玉淵、陳玉田、林建義、楊火評、葉雪及原告之配偶 茆聰富曾與系爭土地之原所有人劉炳文就各自占用部分土地 存有買賣關係，僅因礙於土地法令，始未辦理系爭土地之分 割及所有權移轉登記。而被告陳玉淵等人取得系爭土地之所 有權後，被告陳玉田遂於系爭土地如附圖所示：編號44⑶、 面積九十五點四五平方公尺土地搭建鐵架造建物，被告葉雪 則於如附圖所示：編號44⑸、面積一百八十九點四三平方公 尺土地，出資興建鐵架建物。被告楊火評於如附圖所示：編 號44⑹、面積一百六十一點九四平方公尺土地，出資興建鐵 架建物，被告陳玉淵則於占有使用系爭土地上如附圖所示： 編號44⑺、面積四百三十六點九五平方公尺土地上種植竹林 及香蕉，被告陳玉淵等人並分別占有使用上開地上物所占有 之土地。被告陳玉淵、陳玉田及林建義另共同於九十六年九 月二十一日，將系爭土地上如附圖所示編號44⑴、44⑵、44 ⑷部分，出租予被告劉瑛彬，租期自九十六年十月十日起至 九十九年十月十日止，依與被告劉瑛彬簽訂之土地租賃契約 書第三條約定，被告劉瑛彬於系爭土地上整地後所搭蓋之建 築物，於期限屆滿後，將歸被告陳玉淵、陳玉田及林建義所 有，被告劉瑛彬不得將系爭土地上之含定著物、附著物拆除 遷移。而被告陳玉淵、陳玉田、林建義於上開租賃契約屆滿 後，已與被告劉瑛彬續約，租期展延至ㄧ百零三年三月十日 ，每月租金變更為一萬六千元，被告陳玉淵等人就系爭土地 ，均為有權占有。 ⒉原告、茆聰富與被告陳玉淵等人，於本院九十九年度司執字 第一五一九七號強制執行拍賣系爭土地之際，曾委託訴外人 泰一測量工程有限公司（以下簡稱泰一公司），測量兩造現 有地上物各自使用系爭土地之面積與位置，並就系爭土地曾 達成「共同集資向本院民事執行處標得系爭土地，再按原使 用狀況占用系爭土地」之協議（下稱系爭協議）。原告與其 配偶並已依約將押標金交付予委任之代書，顯見原告標取系 爭土地前，早已知悉上開買賣關係及協議等情節，自應受系 爭協議之拘束，孰料原告竟然違背與被告陳玉淵等人之協議 ，自行以高價標得系爭土地，顯然違背誠信原則，則原告依 民法第七百六十七條提起本訴，亦違背權利濫用禁止原則。 ⒊再者，本件系爭土地與被告陳玉淵等人之地上物，應視為已 有地上權之設定，且上開地上物分別於六十、七十年間興建 完成，迄今已數十年，原告於標取系爭土地前，既已知悉上 開買賣關係及系爭協議，即應推斷原告同意被告陳玉淵等人 即地上物所有權人繼續使用系爭土地，而應受地上物對系爭 土地原有使用權之約束，不得請求被告陳玉淵等人拆屋還地 。被告陳玉淵等人既係有權占有系爭土地，且系爭土地拍賣 後，迄今仍未交付予原告，原告自亦不得請求被告陳玉淵等 人給付不當得利。 ⒋縱原告得請求不當得利，依土地法第一百零五條準用同法第 九十七條之規定，亦應按系爭土地申報地價為計算標準，並 參酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度等已為決定，不得 超過被告陳玉淵等人占有使用土地面積申報總地價年息百分 之十，原告請求按被告陳玉淵等人就系爭土地簽訂租賃契約 之租金，作為不當得利計算之標準，顯然違反土地法之規定 。 ⒌綜上，聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准提供擔保 免為假執行。 ㈡被告劉瑛彬部份： ⒈被告劉瑛彬於九十六年九月二十一日向被告陳玉淵、陳玉田 及林建義承租系爭土地上如附圖所示：編號44⑴、44⑵、44 ⑷部分土地，租期自九十六年十月十日起至九十九年十月十 日止。訂定租約後，被告劉瑛彬即於附圖所示：編號44⑴、 面積二百九十二點八一平方公尺部分土地出資建造鐵架造建 物，於編號44⑵點９、點１０位置建造竹籬笆，並於附圖編 號44⑷、面積五十七點六三平方公尺土地鋪設水泥空地，用 以經營「３５甕缸雞」使用。 ⒉被告劉瑛彬與出租人約定，租約屆滿後，被告劉瑛彬所搭蓋 之建築物，將歸被告陳玉淵、陳玉田及林建義所有，然租期 屆滿後，業與被告陳玉淵、陳玉田及林建義續約，租期延至 一百零三年三月十日止，其並非無權占用系爭土地。並聲明 ：原告之訴駁回，如受不利判決，請准提供擔保免為假執行 。 三、兩造不爭執事項： ㈠系爭土地原為訴外人劉炳文所有，嗣經本院九十九年度司執 字第一五一九七號強制執行事件，拍賣系爭土地，由原告於 一百年二月二十三日買受，並由本院於一百年三月一日核發 之不動產權利移轉證書，於一百年三月七日以拍賣為原因辦 理所有權移轉登記予原告。 ㈡系爭土地上如南投縣竹山地政事務所一百零一年三月十三日 竹第二字第○○○○○○○○○○號函附複丈日期一百年三 月十三日土地複丈成果圖即附圖所示：編號44⑴、面積二百 九十二點八一平方公尺之鐵架造建物及編號44⑵點９、點１ ０竹籬笆及44⑷、面積五十七點六三平方公尺之水泥空地由 被告劉瑛彬出資建造及鋪設，上開編號44⑴面積二百九十二 點八一平方公尺之鐵架造建物、及編號44⑵點９、點１０竹 籬笆、面積一百九十四點六一平方公尺之空地及44⑷、面積 五十七點六三平方公尺之水泥空地，現由被告劉瑛彬經營「 ３５甕缸雞」占有使用；編號44⑶、面積九十五點四五平方 公尺之鐵架造建物，為被告陳玉田所有，現由被告陳玉田占 有使用；編號44⑸、面積一百八十九點四三平方公尺之鐵架 建物，係由被告葉雪出資興建，現由被告葉雪占有使用；編 號44⑹、面積一百六十一點九四平方公尺之鐵架建物，係由 被告楊火評出資興建，現由被告楊火評占有使用；編號44⑺ 、面積四百三十六點九五平方公尺之土地，現由被告陳玉淵 種植竹林及香蕉占有使用。 ㈢被告陳玉淵、陳玉田及林建義共同於九十六年九月二十一日 將系爭土地上如附圖所示：編號44⑴、44⑵、44⑷部分，出 租予被告劉瑛彬，租期自九十六年十月十日起至九十九年十 月十日止，契約內容詳如原告所提證三土地租賃契約書（下 稱土地租賃契約書，本院卷一第十三至十五頁參照）。依土 地租賃契約書第三條約定「乙方（即被告劉瑛彬）整地及搭 蓋建築物，於期限屆滿後，歸甲方（即被告陳玉淵、陳玉田 及林建義）所有，乙方不得折除遷移（含定著物、附著物） 」。被告陳玉淵、陳玉田、林建義與被告劉瑛彬就上開租約 有續約。 ㈣被告陳玉淵、陳玉田、林建義、楊火評、葉雪及原告之配偶 茆聰富曾與系爭土地之原所有人劉炳文就各自占用部分土地 存有買賣關係，僅因礙於土地法令，始未辦理系爭土地之分 割及所有權移轉登記。 四、兩造爭執事項： ㈠於本院九十九年度司執字第一五一九七號強制執行拍賣系爭 土地之際，被告陳玉淵等人與原告及其配偶茆聰富等人，是 否曾就系爭土地達成系爭協議？如有系爭協議原告是否受到 系爭協議之拘束？不得請求拆屋還地及給付不當得利？ ㈡被告劉瑛彬占有使用如附圖所示：編號44⑴、44⑵、44⑷部 分、被告陳玉田占有使用如附圖所示：編號44⑶部分、被告 葉雪占有使用如附圖所示：編號44⑸部分、被告楊火評占有 使用如附圖所示：編號44⑹部分、被告陳玉淵占有使用如附 圖所示：編號44⑺部分，是否有合法權源？被告陳玉淵、陳 玉田、林建義、劉瑛彬就占用編號44⑴、44⑵、44⑷部分是 否受有不當得利？原告請求連帶給付是否有理由？ ㈢被告陳玉淵、陳玉田及林建義是否已共同取得被告劉瑛彬於 承租系爭土地之範圍內，出資興建之地上物之事實上處分權 ，即如附圖所示：編號44⑴部分鐵架造建物事實上處分權？ 及是否取得竹籬笆及44⑷之水泥所有權？ ㈣原告請求被告劉瑛彬自如附圖所示：編號44⑴、編號44⑵、 編號44⑷遷出，請求被告陳玉淵、陳玉田、林建義應將如附 圖所示：編號44⑴建物拆除，並將上開土地及編號44⑵空地 、及編號44⑷之水泥空地，返還原告；請求被告陳玉田將如 附圖所示：編號44⑶之鐵架造建物拆除，將土地返還原告； 請求被告葉雪將如附圖所示：編號44⑸之鐵架建物拆除，並 將土地返還原告；請求被告楊火評將如附圖所示：編號44⑹ 之鐵架建物拆除，並將土地返還原告；請求被告陳玉淵將如 附圖所示：編號44⑺之竹林、香蕉等地上物剷除，並將土地 返還原告，是否違背誠信原則，並為權利濫用行為？原告對 被告之上開請求，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第九十八條第 一項前段定有明文。經查：系爭土地原為訴外人劉炳文所有 ，原告於一百年二月二十三日經本院民事執行處九十九年度 司執字第一五一九七號強制執行事件，拍定取得系爭土地， 本院於一百年三月一日核發不動產權利移轉證書予原告，為 兩造所不爭，復有原告提出之本院不動產權利移轉證書影本 、系爭土地登記第二類電子謄本在卷可稽（本院卷一第十一 、十二頁參照），而原告於一百年三月三日收受權利移轉證 書，此送達證書附於本院九十九年度司執字第一五一九七號 執行卷宗無訛，則依前開法文規定，堪認原告已於一百年三 月三日取得系爭土地之所有權。 ㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第七百六十七條第一項前段定有明文。又以無權占有 為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土 地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有 係有正當權源之事實證明之（最高法院八十五年台上字第一 一二０號裁判意旨參照）。經查：系爭土地上如附圖所示： 編號44⑴、面積二百九十二點八一平方公尺之鐵架造建物及 編號44⑵點９、點１０竹籬笆及44⑷、面積五十七點六三平 方公尺之水泥空地由被告劉瑛彬出資建造及鋪設；編號44⑴ 面積二百九十二點八一平方公尺之鐵架造建物、及編號44⑵ 點９、點１０竹籬笆、面積一百九十四點六一平方公尺空地 及編號44⑷、面積五十七點六三平方公尺之水泥空地，現由 被告劉瑛彬經營「３５甕缸雞」占有使用；編號44⑶、面積 九十五點四五平方公尺之鐵架造建物，為被告陳玉田所有， 現由被告陳玉田占有使用；編號44⑸、面積一百八十九點四 三平方公尺之鐵架建物，係由被告葉雪出資興建，現由被告 葉雪占有使用；編號44⑹、面積一百六十一點九四平方公尺 之鐵架建物，係由被告楊火評出資興建，現由被告楊火評占 有使用；編號44⑺、面積四百三十六點九五平方公尺之土地 ，現由被告陳玉淵種植竹林及香蕉占有使用等情，為兩造所 不爭（本院卷一第二０二、二０三頁參照），復經本院會同 南投縣竹山地政事務所測量人員履勘現場測量屬實，並製有 勘驗筆錄、現場照片及南投縣竹山地政事務所收件日期文號 一百零一年三月十五日竹地二字地0000000000號 函檢送之該所土地複丈成果圖附卷足憑（本院卷一第一百八 十五、一百八十六頁參照），均堪認為真實。而系爭土地既 為原告所有，揆諸前揭說明，自應由被告就其等占有系爭土 地有合法權源負舉證之責。 ㈢再按，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更 者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法 第七百五十八條亦有明文。本件被告陳玉淵、陳玉田、林建 義、楊火評、葉雪等人抗辯，曾向訴外人劉炳文買受系爭土 地，就系爭土地並非無權占有，固據提出不動產買賣契約書 、房屋稅繳款書等為證（本院卷一第五十二頁至六十九頁參 照），然查，被告陳玉淵、陳玉田、林建義、楊火評、葉雪 等均自承迄未依法辦理所承買所有權移轉登記，則依上開民 法第七百五十八條之規定，即不生物權移轉之效力，被告陳 玉淵、陳玉田、林建義、楊火評、葉雪等人自始即未曾取得 系爭土地之所有權，被告陳玉淵等人所據之買賣契約僅有債 之效力，自不得以與前原所有人劉炳文間買賣關係對抗其後 取得所有權之第三人即原告，應足認定。 ㈣第按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限， 出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約 固非無效，惟不得以之對抗所有人。被告劉瑛彬雖辯稱系爭 土地上如附圖所示：編號44⑴、44⑵、44⑷部分土地，係向 被告陳玉淵、陳玉田及林建義所承租，租期自九十六年十月 十日起至九十九年十月十日止。租期屆滿後，已另與被告陳 玉淵、陳玉田及林建義續約，租期延至一百零三年三月十日 止，伊係有權占有使用系爭土地如附圖所示：編號44⑴、44 ⑵、44⑷部分土地一節，並提出與被告陳玉淵、陳玉田及林 建義間所簽訂之租賃契約（本院卷一第十三至十五頁，第二 百十四頁參照）為證。惟查，由上開二份租賃契約觀之，第 一份契約係九十六年九月二十一日訂立之土地租賃契約書， 租賃期間自九十六年十月十日起至九十九年十月十日止共三 年；第二份契約則係於一百年六月九日簽訂之房屋租賃契約 書，租賃期限則約定自九十九年十月十日起至一百零三年三 月十日。而被告陳玉淵、陳玉田及林建義三人於該二份租約 簽訂時，均非系爭土地之所有人，雖租賃契約為債權契約， 出租人不以租賃物所有人為限，然系爭土地自一百年三月三 日後，已為原告所有，則被告劉瑛彬與被告陳玉淵、陳玉田 及林建義三人簽訂第二份租約時，顯未經土地所有人原告之 同意，從而依上開說明，被告劉瑛彬所簽訂之租約固非無效 ，然亦不得以之對抗所有人即原告。則被告劉瑛彬仍占有使 用系爭土地如附圖所示：編號44⑴、44⑵、44⑷部分土地， 自屬無權占有，堪以認定。 ㈤被告抗辯依民法第八百七十六條第一項規定取得法定地上權 或依民法第八百三十八條之一規定取得法定地上權部分，經查 ： ⒈按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物同屬一人所有， 而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為 已有地上權之設定，民法第八百七十六條第一項前段固定有 明文。惟該規定所謂土地及建築物同屬一人，至少須土地及 該土地上之建築物同屬一人所有，僅以土地或建築物設定抵 押於拍賣時，始有上開法條規定之適用。而系爭土地原為訴 外人劉炳文所有，一百年三月三日後為原告所取得，被告陳 玉淵、陳玉田、林建義、楊火評、葉雪等人自始即未曾取得 系爭土地之所有權，另系爭土地上如附圖所示：編號編號44 ⑴、44⑵、44⑷之地上物，為被告劉瑛彬出資建造及鋪設； 編號44⑶、44⑸、44⑹之鐵架造建物，分別為被告陳玉田、 葉雪及楊火評所出資興建，已詳如上述，則上開地上物興建 時，被告劉瑛彬、陳玉田、葉雪及楊火評均非土地之所有人 ，是系爭土地於拍賣時，自無民法第八百七十六條第一項規 定適用之餘地。 ⒉又土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行 之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權 之設定，為民法第八百三十八條之一第一項前段所明定。本 件原告因強制執行之拍賣，於一百年三月三日取得系爭土地 之所有權，而系爭土地之地上建物、地上作物，均未一併估 價拍賣，亦有系爭土地之拍賣公告附卷足憑（本院卷一第七 十九頁參照），足認本件並無所謂「因強制執行之拍賣，造 成土地與建築物拍定人各異」之情形。況民法第八百三十八 條之一第一項規定係九十九年二月三日公布，同年八月三日 施行，而民法物權編施行法並未規定民法第八百三十八條之 一第一項規定得溯及適用，被告陳玉淵、陳玉田、楊火評、 葉雪等人自承系爭土地之地上物分別於六十年、七十年間興 建完成，迄今已數十年（本院卷一第七十五頁參照），另觀 諸被告劉瑛彬與被告陳玉淵、陳玉田及林建義三人於九十六 年九月二十一日訂立之土地租賃契約書，約定租賃期間自九 十六年十月十日起至九十九年十月十日止，故被告劉瑛彬於 系爭土地興建地上物時，亦應早於九十九年八月三日前已搭 建完成。則依前開說明，自不得逕依以規定為本件視為已有 地上權之設定。被告援引九十九年八月三日施行之民法第八 百三十八條之一規定，抗辯對系爭土地具有法定地上權存在 ，自難認有據。 ㈥復按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後 後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法 請求遷讓（最高法院七十年台上字第一九號判決意旨參照） 。查被告陳玉淵等人抗辯本院民事執行處於拍賣系爭土地時 ，並未除去被告之占有，且於拍賣公告上載明為不點交之土 地，可認其非屬無權占有一節，尚非足採；此外，被告復無 舉證證明渠等就系爭土地有合法使用權源存在，原告主張被 告為無權占有系爭土地，應屬可信。 ㈦復按對於物有事實上管領之力者，為占有人。而承租人基於 租賃關係對於租賃物為占有者，係直接占有人，出租人係經 由承租人維持其對租賃物之事實上管領力，為間接占有人， 仍係現在占有人。此觀民法第九百四十條、第九百四十一條 規定自明。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七 百六十七條第一項前段、中段定有明文。而民法第七百六十 七條第一項規定所有對於無權占有其所有物者，得請求返還 之，所稱之占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內 ；倘無權占有，係直接占有及間接占有併存時，所有人以直 接、間接占有人一併為被告而訴請返還，自非法所不許（最 高法院八十二年度臺上字第一一七八號、八十七年度臺上字 第二一三號、八十八年度臺上字第一二一一號判決參照）。 而「訟爭房屋係違章建築，上訴人買受該房屋後，雖無法辦 理所有權移轉登記，但已就該房屋取得事實上之處分權，自 有拆屋之權能。」（最高法院六十九年度台上字第二九一三 號判決要旨參照）。另按土地及房屋雖為各別獨立之不動產 ，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房 屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同 意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有 人而言，仍屬無權占用（最高法院九十三年臺上字第九八六 號、八十七年臺上字第二九八號判決意旨參照）。 ㈧經查： ⒈系爭土地為原告所有，而系爭土地上如附圖所示：編號44⑴ 、44⑶、44⑸、44⑹之地上物，均係未辦保存登記之地上物 ，編號44⑴、編號44⑵、編號44⑷為被告劉瑛彬所興建，原 始取得所有權，然依被告劉瑛彬與被告陳玉淵、陳玉田及林 建義所簽訂之第一份租賃契約第三條之規定：「本件乙方（ 即本件被告劉瑛彬）整地及搭蓋建築物，於期限屆滿，歸甲 方（即本件被告陳玉淵、陳玉田、林建義）所有，乙方不得 拆除遷移（含定著物、附著物）」等情，而該租賃契約已於 九十九年十月十日屆期，依上開租賃契約之約定，如附圖所 示：編號44⑴、編號44⑵、編號44⑷之地上物之事實上處分 權，業已由被告陳玉淵、陳玉田、林建義取得，亦可由被告 劉瑛彬與被告陳玉淵、陳玉田、林建義簽訂之第二份租賃契 約，變更為「房屋租賃契約」可證。是以，如附圖所示：編 號44⑴、編號44⑵、編號44⑷之地上建物之事實上處分權， 業已由被告陳玉淵、陳玉田、林建義取得，揆諸前開說明， 自有拆除之權能。而附圖所示編號44⑴、編號44⑵、編號44 ⑷之地上物係無權占有系爭土地，且現由被告陳玉淵、陳玉 田、林建義出租被告劉瑛彬使用，經營「３５甕缸雞」詳如 前述，被告劉瑛彬與被告陳玉淵、陳玉田、林建義間僅係租 賃關係之債權契約，基於債之相對性，自不能以之對抗系爭 土地之所有權人即原告，且被告劉瑛彬固得被告陳玉淵、陳 玉田、林建義同意承租使用如附圖所示：編號44⑴、編號44 ⑵、編號44⑷之地上物，惟因地上物權利人即被告陳玉淵、 陳玉田、林建義使用原告所有基地既為無權占用，被告劉瑛 彬因而使用基地，對土地所有人之原告而言，仍屬無權占用 。再者，被告陳玉淵、陳玉田、林建義既經由承租人即被告 劉瑛彬維持其等以附圖所示：編號44⑴、編號44⑵、編號44 ⑷地上物部分對系爭土地之占有，則對於系爭土地而言，均 構成無權占有。 ⒉系爭土地上如附圖所示：編號44⑶、44⑸、44⑹之鐵架造建 物，分別為被告陳玉田、葉雪及楊火評所出資興建，且均屬 未保存登記之建物而無法辦理所有權移轉登記，上開地上物 現並由被告陳玉田、葉雪及楊火評分別占有使用，其等分別 有拆屋之權能。又被告陳玉淵占用如附圖所示：編號44⑺部 分土地種植竹林、香蕉等作物，亦如上述，且被告陳玉淵、 陳玉田、葉雪、楊火評均不能證明所有上開地上建物、作物 占用系爭土地之正當權源，自亦屬無權占用。 ⒊從而，原告依前揭規定及說明，訴請被告劉瑛彬自系爭土地 附圖所示：編號44⑴建物、編號44⑵、編號44⑷土地部分遷 出，被告陳玉淵、陳玉田、林建義將系爭土地如附圖所示編 號44⑴、編號44⑵、編號44⑷部分之地上物拆除，將土地返 還原告及請求被告陳玉田、葉雪、楊火評及陳玉淵分別將興 建之地上物拆除、作物剷除，並將各該占用之土地返還予原 告，均於法有據。 ㈨再按民法第一百四十八條第一項係規定行使權利，不得以損 害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利 益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之 內。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係， 依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間 犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益 為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實 妥善運用之方法（最高法院四十五年臺上字第一○五號判例 、八十六年度臺再字第六十四號判決意旨參照）。又土地所 有權人對於其所有之土地，並非只限於建築之用，除建築之 外，以其他方法為使用收益並無不可。本件被告辯稱：原告 、茆聰富與被告等人，曾於本院九十九年度司執字第一五一 九七號強制執行拍賣系爭土地之際，委託訴外人泰一公司， 測量兩造現有地上物各自使用系爭土地之面積與位置，並就 系爭土地曾達成系爭協議，原告與其配偶並已依約將押標金 交付予委任之代書，顯見原告標取系爭土地前，早已知悉上 開買賣關係及協議等情節，自應受系爭協議之拘束，孰料原 告竟然違背與被告等人之協議，自行以高價標得系爭土地， 顯然違背誠信原則，不得向被告等人行使權利。惟查： ⒈系爭土地於本院九十九年度司執字第一五一九七號強制執行 拍賣系爭土地之際，被告葉雪曾擔任訴外人楊程淵、林俊卿 、陳麗芬、被告陳玉淵之陳惠玲、陳景岳、陳世昌、原告之 女茆宣儀、被告陳玉田等人之代理人，以五百三十萬四千三 百二十元參予投標，茲有該投標書附於本院九十九年度司執 字第一五一九七號卷宗可憑，然訴外人楊程淵、林俊卿、陳 麗芬、陳景岳、陳世昌並非本件之當事人，是否得逕依該投 標書即認定原告與被告之就共同投標之確切金額、實際投標 人等共同投標契約成立必要之點已有合意，則被告抗辯之系 爭協議是否已經成立，尚有疑問，且依證人即辦理該次投標 事宜之代書事務所員工吳淑媛到庭證述：有委任我們事務所 投標法院土地，我只負責事務所之帳務處理，知道當事人有 劃撥款項給我們事務所，細節我不清楚，是由事務所負責人 處理，但是他在去年六月已去世。他們是委任我們事務所投 標，陳玉淵繳了429000元、葉雪171600元，茆聰富及吳秀鳳 及林建義各繳了85,800元。我不清楚，投標金額我也不清楚 。要以每坪多少錢來投標我也不清楚等語（本院卷一第二百 零五頁至二百零六頁參照），至證人即被告陳玉淵之女陳惠 玲另證述：（問：你是否知道當時在代書處有沒有決定投標 之價額？）他們有決定投標之價額，但確定之金額我不清楚 ，但他們好像已經有約定按各自之面積分擔投標之數額。（ 問：你剛說大家有決定一致投標之金額，到底是多少錢？） 確切之金額我不清楚。（問：當時除了金額之外，是否尚有 談到共同投標之相關問題？譬如以何人的名義去投標？）我 記得是以葉雪的名義去投標，他們只是為了取得合法的產權 等語（本院卷一第二百三十一至二百三十二頁參照）。則依 上開證人所述，亦無法證明原告曾與被告等就何確切數額、 以何人名義為共同投標等已有合意成立系爭協議。 ⒉況且，縱原告未參與投標系爭土地，亦有第三人謝順成、張 國村等三人、李利雄投標價購系爭土地係高於被告葉雪擔任 訴外人楊程淵、林俊卿、陳麗芬、陳惠玲、陳景岳、陳世昌 、原告之女茆宣儀、被告陳玉田等人之代理人以五百三十萬 四千三百二十元之出價，有第三人投標書三份附於本院九十 九年度司執字第一五一九七號卷宗內，則被告陳玉淵等人與 原告以五百三十萬四千三百二十元價格仍無法得標，是以原 告主張因認被告投標金額實屬過低，一再要求被告提高投標 金額以免落標，惟被告均表示不願意，故兩造實未達成協議 之合意一節，尚堪採信。另被告等對原告於系爭土地上亦建 有地上物乙節並不否認，則原告以一千零七十八萬九千元高 價投標，亦係為避免原告所有之房屋將來變成無權占有之狀 態，原告為保護自身權益參與投標，尚難認有違誠信原則。 又系爭土地於本院民事執行處行第一次拍賣時，所定最低拍 賣價格為四百二十九萬元，多人出價投標，由原告以一千零 七十八萬九千元得標，而被告於系爭土地上所搭建之地上物 ，或為貨櫃倉庫、或為鐵架建物或為作物，其價值顯較系爭 土地為低，則原告本於系爭土地所有人之地位而為上開所有 物返還之請求，應屬權利之正當行使，難謂有何權利濫用或 者有違誠信原則之情事。 ㈩按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。民法第一百七十九條前段定有明文。又依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受 有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準。另無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土 地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益。再按 土地法第九十七條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城 巿地方供住宅用之房屋，始有其適用。末按不當得利發生之 債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利應連帶負 責之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責， 並非須負連帶返還責任（最高法院八十九年度台上字第七五 號判決參照）。經查： ⒈被告劉瑛彬與被告陳玉淵、陳玉田及林建義自一百年三月三 日起無權占有系爭土地如附圖所示：編號44⑴、編號44⑵、 編號44⑷部份土地，未支付使用土地之對價與原告，獲得相 當於租金之利益，並致原告無法使用、收益，故原告以被告 劉瑛彬與被告陳玉淵、陳玉田及林建義自一百年三月三日起 占用系爭土地無正當權源，而請求上開被告給付相當於租金 之不當得利，則為有理。本件被告劉瑛彬占用系爭土地如附 圖所示編號44⑴、編號44⑵、編號44⑷部份土地，又被告陳 玉淵、陳玉田及林建義就上開部分為間接占有，堪認被告劉 瑛彬、陳玉淵、陳玉田及林建義，對於上開占用部分之利用 ，渠等利得之數額應不分軒輊，自應平均負責。 ⒉原告所有系爭土地如附圖所示編號44⑴、編號44⑵、編號44 ⑷部份土地供現由被告陳玉淵、陳玉田及林建義出租予被告 劉瑛彬經營「３５甕缸雞」為營業使用，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念。再者，系爭土地南側臨南投縣 竹山鎮約十二公尺寬之東鄉路，北側臨三至八公尺寬之現有 巷道（本院九十九年度司執字第一五一九七號執行卷不動產 估價報告書記載參照），交通便利，而參酌被告劉瑛彬與被 告陳玉淵、陳玉田及林建義於九十六年九月二十一日簽立之 土地租賃契約書係由被告劉瑛彬以每年二十一萬元亦即每月 一萬七千五百元（000000÷12＝17500）向被告陳玉淵、陳 玉田及林建義承租系爭土地如附圖所示：編號44⑴、編號44 ⑵、編號44⑷部份，且於上開被告於一百年六月九日簽立租 期自九十九年十月十日至起一百零三年三月十日止之房屋租 賃契約書約定每月租金為一萬六千元，堪認以上開二次租約 約定每月平均租金計算即一萬六千七百五十元{（17500＋ 16000 ）÷2＝16750｝，自一百年三月三日起被告劉瑛彬、 陳玉淵、陳玉田及林建義所受相當於租金之不當得利，應屬 適當，被告辯稱以土地法第九十七條規定計算，尚非足採。 依此計算，上開租金計至原告起訴前之一百年七月三十一日 ，為八萬二千六百六十九元{（16750÷31×29＝15669，元 以下四捨五入）＋（16750×4個月＝67000）＝82669}。 ⒊從而原告請求被告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬應給付 原告八萬二千六百六十九元，及自起訴狀繕本送達之翌日即 被告陳玉淵、林建義、劉瑛彬應自一百年九月二日起，被告 陳玉田應自一百年九月三日起，均至清償日止，按年息百分 之五計算之利息；並自ㄧ百年八月ㄧ日起，被告劉瑛彬至自 如附圖所示：編號44⑴、編號44⑵、編號44⑷部份土地遷出 之日止、被告陳玉淵、陳玉田、林建義至將上開土地交還之 日止，按月給付原告一萬六千七百五十元，為有理由，逾此 部分之請求，難認有據。 六、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係 請求：㈠被告劉瑛彬應自如附圖所示：編號44⑴、編號44⑵ 、編號44⑷土地遷出；㈡被告陳玉淵、陳玉田、林建義應將 如附圖所示：編號44⑴建物拆除，並將土地及編號44⑵空地 、及編號44⑷之水泥空地，返還原告；㈢被告陳玉田應將如 附圖所示：編號44⑶之鐵架造建物拆除，將土地返還原告； ㈣請求被告葉雪應將如附圖所示：編號44⑸之鐵架建物拆除 ，並將土地返還原告；㈤被告楊火評應將如附圖所示：編號 44⑹之鐵架建物拆除，並將土地返還原告。㈥被告陳玉淵應 將如附圖所示：編號44⑺部分之竹林、香蕉等作物剷除，並 將土地返還原告；㈦被告陳玉淵、陳玉田、林建義、劉瑛彬 應給付原告八萬二千六百六十九元，及被告陳玉淵、林建義 、劉瑛彬自一百年九月二日起、被告陳玉田自一百年九月三 日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自ㄧ 百年八月ㄧ日起，被告劉瑛彬至自 本判決第一項所示土地遷出之日止、被告陳玉淵、陳玉田、 林建義至將本判決第二項所示土地交還之日止，按月給付原 告一萬六千七百五十元，為有理由，均應予准許，逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別 准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應 併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於 本件判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第七十九條、第八十五 條第一項但書。 中 華 民 國 101 年 10 月 15 日 民事第ㄧ庭 法 官 徐奇川 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 10 月 17 日 書記官 洪素禎