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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第15號 原　　　告　李姿萱 訴訟代理人　周春霖律師 被　　　告　詠基建設股份有限公司 法定代理人　戴聰和 被　　　告　洪蜀宜 共　　　同 訴訟代理人　王庭鴻律師 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國101年8月13日言 詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 確認原告與被告洪蜀宜、被告詠基建設股份有限公司於民國九十 九年十一月十日分別就如附表一、二所示之土地、建物，所訂立 之土地買賣契約、預售屋買賣契約之買賣關係均存在。 被告洪蜀宜應將如附表一所示之土地所有權全部移轉登記予原告 ，並將上開土地交付原告。 被告詠基建設股份有限公司應將如附表二所示之建物所有權全部 移轉登記予原告，並將上開建物交付原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第二、三項關於交付土地、建物部分，於原告分別以新臺 幣叁佰叁拾萬元、新臺幣壹佰叁拾萬元供擔保後，得假執行；但 被告洪蜀宜以新臺幣玖佰捌拾萬元、被告詠基建設股份有限公司 以新臺幣叁佰捌拾萬元依序為原告預供擔保，各得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意，或請求之基礎事實同一者，不在此限，且被告於訴之變 更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或 追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2款、第2項 分別定有明文。查本件原告起訴時，係基於與被告詠基建設 股份有限公司（下稱詠基公司）所簽立之預訂建物與土地買 賣契約關係，聲明：㈠確認原告與被告詠基公司於民國99年 11月10日就被告所預售坐落南投縣○○鎮○○段1230-17地 號土地（以下簡稱系爭土地）上之「詠基帝景」編號第A5棟 建物，即現已建造完成之南投縣○○鎮○○段00701建號， 門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○號鋼筋混凝土造四層樓房 一棟全部（南投縣政府主管建築機關核准99年8月4日第442 號建造執照）（以下簡稱系爭建物）所訂立預售屋買賣契約 之買賣關係，及就該預售屋所坐落系爭土地所有權全部，所 訂立之土地買賣契約之買賣關係均存在。㈡被告詠基公司應 將系爭土地與系爭建物，均以買賣為原因，移轉登記為原告 所有。㈢被告詠基公司應將系爭土地與系爭建物全部交付原 告占有使用。㈣前項請求原告願供擔保請准為假執行之宣告 等語。嗣於本院審理中，被告詠基公司表示上開預定土地買 賣契約係被告詠基公司代理系爭土地所有權人洪蜀宜與原告 所簽訂，原告遂於101年3月30日具狀追加洪蜀宜為被告（見 本院卷第109頁），並將前三項訴之聲明變更為：㈠確認原 告與被告詠基公司於99年11月10日就被告詠基公司所預售坐 落系爭土地上之系爭建物所訂立預售屋買賣契約之買賣關係 ，及原告與被告洪蜀宜就該預售屋所坐落系爭土地之所有權 全部，所訂立之土地買賣契約之買賣關係均存在。㈡被告洪 蜀宜及被告詠基公司應分別將系爭土地與系爭建物均以買賣 為原因，移轉登記為原告所有。㈢被告洪蜀宜及被告詠基公 司應分別將系爭土地及其上之系爭建物全部交付原告占有使 用等語，而被告洪蜀宜於本院101年4月6日準備程序期日表 示同意追加（參見本院卷第117頁），被告詠基公司就此亦 無異議而為本案之言詞辯論者，且系爭土地係由被告詠基公 司代理被告洪蜀宜與原告簽訂土地買賣契約書（以下簡稱系 爭土地買賣契約），原告追加洪蜀宜為被告之部分，核與起 訴時原請求之基礎事實同一，依前揭規定意旨，原告此部分 訴之追加，核無不合，自應准許。 二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。又確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之 狀態或受侵害之危險，能以確認判決將之除去者而言，此有 最高法院52年台上字第1240號、42年台上字第1031號著有判 例意旨可供參照。經查，本件被告詠基公司以原告遲延交付 建物與土地價金為由，曾於101年2月9日以草屯大觀郵局第1 2號存證信函，向原告表示：「…以本函為解除雙方所訂立 之房地買買契約之意思表示」等內容，而原告主張被告並無 解除系爭建物與土地買賣契約之事由，致使原告為系爭房地 買賣契約當事人之私法上地位，受有侵害之危險，而有不安 之狀態，而原告請求確認兩造間系爭建物與土地買賣契約關 係存在，確能將此不安之狀態及受侵害之危險除去，揆諸前 揭說明，原告上開請求，即有受確認判決之法律上利益甚明 。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠原告於99年11月10日與被告詠基公司，就被告詠基公司所預 售之系爭建物，簽訂預售屋買賣契約書（以下簡稱系爭預售 屋買賣契約），同時就系爭土地，與系爭土地之所有權人洪 蜀宜之代理人即被告詠基公司，簽訂系爭土地買賣契約，約 定系爭建物與系爭土地之價金分別為新臺幣（下同）380萬 元與980萬元，自備款分別為210萬元與470萬元，其餘之款 項則分別為170萬元與510萬元，由原告向金融機構貸款給付 之，利息由原告負擔。原告繳清約定之款項及遲延利息，並 辦完貸款手續後，被告即應辦理系爭建物及土地之所有權移 轉登記。 ㈡原告於簽約後，自99年11月10日起至100年4月6日止，已陸 續繳交130萬元之建物期款與350萬元之土地期款。然100年1 2月初，被告詠基公司突然通知原告限期7天之催繳第13、14 、17期共40萬元之建物期款，催繳第13、14期共60萬元之土 地期款，合計向原告催繳100萬元，原告一方面請求被告詠 基公司寬限時日，一方面四處籌款，於101年1月31日將被告 詠基公司所催繳之100萬元及未催繳之建物及土地自備款全 部差額100萬元，共200萬元匯款予被告詠基公司，並於101 年2月8日以南投三和郵局第30號存證信函，通知被告詠基公 司已匯款價金200萬元，並請求被告詠基公司依系爭土地買 賣契約第7條及系爭預售屋買賣契約第12條之約定，通知原 告辦理貸款、過戶及交屋事宜。詎被告詠基公司於收受原告 通知後，竟於101年2月9日以存證信函，主張原告未於其催 告繳款期限內支付期款，而以該函為沒收總價金15%計算之 金額及解約之意思表示。並於101年2月18日以存證信函通知 原告領回其沒收價金後之殘餘款。 ㈢惟依兩造所訂系爭預售屋買賣契約第23條及系爭土地買賣契 約第15條之約定，沒收總價款15%及解除契約均係賣方「得 」行使之權利，須其為行使之意思表示到達原告後，始發生 價金沒收及解除契約之效力，被告詠基公司於101年2月9日 前並未為此等意思表示，則在此之前，兩造之契約即因未經 被告解除而繼續有效存在，原告自得依有效之契約繼續履行 。且原告於被告詠基公司為行使解除契約之意思表示之前， 已於101年1月31日依被告詠基公司之催告，繳清所催告之期 款，並將所有自備款差額全部付清，則被告詠基公司自不得 再為沒收價金及解除兩造所訂之系爭預售屋及土地買賣契約 。故被告詠基公司事後於101年2月9日以存證信函向原告表 示沒收價金及解除兩造所訂買賣契約之意思表示，因其事由 已不存在，不生法律及契約上之效果。則原告已於101年1月 31日即將被告詠基公司所催繳之價款連同未催繳之自備款餘 額，皆依兩造約定之交款方式交付完畢，被告詠基公司於收 受後並未及時拒絕，顯已接受原告支付之價款。況被告詠基 公司於100年12月初寄發催繳期款之存證信函後，依約於同 年月16日已得解除系爭預售屋及土地買賣契約；然迄至101 年2月9日被告詠基公司以存證信函為解除契約之意思表示止 ，長達約二個月期間未向原告為解除契約之意思表示，依消 費者保護法第11條之規定，應解為被告已同意原告緩期支付 剩餘期款而不逕依違約之處罰規定處理。被告詠基公司在10 1年1月31日收受原告盡力籌款繳納之剩餘建物及土地自備款 後，突於同年2月9日行使終止契約權，而為沒收價金及解約 之意思表示，被告詠基公司之行為，悖於誠信原則，自不能 發生終止契約之效力。 ㈣被告於100年12月2日以草屯大觀郵局第130號存證信函催告 原告繳納之款項，僅系爭房地之期款60萬元，並不包含遲延 利息部分，是被告自不得以原告未繳納遲延利息為由，而認 原告違約並予扣款或主張解除契約。況原告嗣已依被告詠基 公司於本件訴訟中提出之各期應繳款日期，詳為計算原告應 給付之遲延利息數額共計38,680元，並分別於101年4月16日 及同年月23日以郵政匯票向被告詠基公司支付遲延利息，惟 遭被告詠基公司拒絕受領。原告乃於101年5月2日向本院提 存所辦理清償提存。而被告詠基公司無正當理由拒絕受領， 顯係以不當行為故意阻止本件系爭買賣契約所約定條件之成 就。依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就。 ㈤原告既已依約繳清全部自備款及遲延利息，依兩造間買賣契 約之約定，被告詠基公司應指定土地登記專業代理人，辦理 建物及土地向金融業貸款及過戶手續，乃被告詠基公司竟未 為之，亦未通知原告應提供配合之事項，顯然故意使過戶、 交屋之條件不成就，依民法第101條第1項視為條件已成就， 故原告自得請求被告詠基公司及洪蜀宜為系爭房地之過戶登 記。且系爭建物業已建造完成，並經被告詠基公司辦理第一 次所有權登記，其建號為南投縣○○鎮○○段701建號，門 牌號○○○鎮○○路○○○號之鋼筋混凝土造4層樓房，原告自 得逕依此建物標示為過戶及交付房地之請求。 ㈥綜上所述，依兩造契約之法律關係，提起本訴，並聲明：如 主文第1至3項所示，並願供擔保，就主文第2、3項關於交付 土地、建物部分，請准為假執行之宣告。 二、被告方面則以： ㈠被告詠基公司確曾於99年11月10日與原告訂定系爭預售屋買 賣契約，並於同日代理被告洪蜀宜與原告簽訂系爭土地買賣 契約。 ㈡原告於簽約後之99年11月10日起至100年4月6日止，雖已繳 納建物暨土地買賣價金共計480萬元；然原告並未依限繳納 第13、14、17期建物價款計40萬元，及第13及14期土地買賣 價款計60萬元，故被告詠基公司乃依系爭預售屋買賣契約第 7條第2項及系爭土地買賣契約第6條之約定，於100年12月2 日以草屯大觀郵局第130號存證信函催告原告於函達7日內繳 納完畢。而原告於100年12月8日收受該催告函，自應於100 年12月15日前給付完畢。惟原告並未依限給付，遲於101年1 月31日方匯款200萬元至被告詠基公司設於土地銀行草屯分 行帳戶，而被告詠基公司並未同意延期給付，原告自不得以 曾為寬限之請求為由，而免除原告之遲延責任，且原告係於 101年2月8日始發函告知匯款之事實，被告詠基公司隨即於 翌日即101年2月9日以草屯大觀郵局第12號存證信函，向原 告為解除買賣契約之意思表示，足見被告詠基公司並未同意 接受原告之付款，且被告詠基公司亦於101年2月18日以草屯 郵局第41號存證信函，通知原告領回扣除違約金後之買賣價 金476萬元。 ㈢原告雖於101年1月31日匯款200萬元至被告詠基公司帳戶， 並於同年2月1日通知被告詠基公司；然被告詠基公司於得知 原告匯款之事實後，隨於101年2月2日以草屯大觀郵局第6號 存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，而前揭草 屯大觀郵局第6號存證信函因招領逾期而遭退回；然「南投 縣中寮鄉崁頂村11鄰愛鄉巷20號」係原告於系爭建物及土地 買賣合約書所留存之戶籍地址及通訊地址。而上址亦為原告 於民事起訴狀所記載之達地址，顯見原告確實住於上址無誤 。原告雖無正當理由拒絕收受，惟依最高法院58年台上字第 715號判例意旨，前揭草屯大觀郵局第6號存證信函亦達到原 告之支配範圍內，原告隨時可了解其內容，則被告所為解除 契約之意思表示自應已合法送達。又被告詠基公司因遲未接 獲前揭草屯大觀郵局第6號存證信函之回執，是再於101年2 月9日再度以草屯大觀郵局第12號存證信函向原告為解除契 約之意思表示。是被告詠基公司於知悉原告匯款之事實後， 已立即為解約之意思表示。原告以被告詠基公司接獲原告匯 款後遲至101年2月9日始為解約之意思表示，並據以推論被 告已同意緩期清償等語，顯與事實未合，亦屬於法無據，無 足採信。 ㈣再者，依系爭預售屋買賣契約第7條第1項及系爭土地買賣契 約第6條之約定：「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳 之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之 二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。」。 而原告已自認遲延給付第13期、第14期及第17期期款，亦未 於被告詠基公司催告期限內給付，則原告於補繳第13期、第 14期及第17期期款時，自應依系爭預售屋買賣契約第7條第1 項及系爭土地買賣契約第6條約定之遲延利息一併補繳，始 屬符合債務本旨而提出給付。惟原告並未將遲延利息於繳納 期款時一併給付，被告詠基公司自得拒絕受領。 ㈤原告未依限於100年12月15日繳納期款已屬違約，被告詠基 公司依約即取得解除系爭買賣契約之權利，該解除契約之權 利亦不因原告事實繳納而受影響。而被告詠基公司於101年2 月9日以草屯大觀郵局第12號存證信函，依約為解除系爭房 屋及土地買賣契約之意思表示，於法並無違誤，已生解除契 約之法律效果。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告詠基公司於99年11月10日與原告簽訂系爭預售屋買賣契 約，並於同日代理被告洪蜀宜與原告簽訂系爭土地買賣契約 ，約定原告買受被告洪蜀宜所有之系爭土地，及其上之系爭 建物。 ㈡依系爭預售屋買賣契約第5條之約定，建物總價款為380萬元 ；又依系爭預售屋買賣契約第15條之約定，建物總價內之部 分價款170萬元，以金融機構之貸款給付之，其利息由買方 即原告負擔，故自備款為210萬元。 ㈢依系爭土地買賣契約第2條之約定，土地總價款為980萬元； 又依上開土地買賣契約書第8條之約定，土地總價內之部分 價款510萬元，以金融機構之貸款給付之，其利息由買方即 原告負擔，故自備款為470萬元。 ㈣依系爭預售屋買賣契約第7條第1項及系爭土地買賣契約第6 條之約定，買方如逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無 法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計 算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。 ㈤依系爭預售屋買賣契約第12條第3款第1目之約定，被告詠基 公司應於原告履行「依契約約定之付款辦法，除約定之交屋 保留款外，應繳清建物移轉登記前應繳之款項及逾期加付之 遲延利息」之義務時，辦理建物產權移轉登記。 ㈥依系爭土地買賣契約第7條第3款第1目之約定，被告洪蜀宜 應於原告履行「依契約約定之付款辦法，應繳清土地移轉登 記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息」之義務時，辦理土 地產權移轉登記。 ㈦依系爭預售屋買賣契約第13條第1款、第9條第1款本文之約 定，賣方應於領得使用執照6個月內（買賣雙方進行變更設 計或有公設合約之約定不在此期限內），通知買方進行交屋 ，交屋時間由買賣雙方另行約定；本預售屋之建築工程應在 99年9月5日之前開工，101年1月31日之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。 ㈧依系爭預售屋買賣契約第6條及系爭土地買賣契約第5條之約 定，付款應依已完成之工程進度所定付款明細之規定繳款； 又依系爭預售屋買賣契約第7條第2項及系爭土地買賣契約第 6條之約定，如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期 款或遲延利息，經賣方即被告以存證信函或其他書面催繳， 經送達7日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。 ㈨依系爭預售屋買賣契約第23條第2款及系爭土地買賣契約第 15條第2款之約定，買方即原告違反有關「付款條件及方式 」之規定者，賣方即被告詠基公司、洪蜀宜分別得沒收依建 物、土地總價款百分之十五（最高不得超過百分之十五）計 算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款 為限，買賣雙方並得解除本契約。 ㈩關於自備款部分，迄至100年4月6日止，原告已繳交第1期至 第12期建物價款期款總計130萬元、第1期至第12期土地價款 期款總計350萬元，且至100年4月6日止，原告並無欠繳建物 或土地價款期款之情事。 被告詠基公司於100年12月2日寄發草屯大觀郵局存證號碼第 000130號存證信函，本於自己之權利並代理被告洪蜀宜，催 告原告應於文到7日內繳交逾期之第13期、第14期、第17期 之建物期款共計40萬元，以及逾期之第13期、第14期之土地 期款共計60萬元，並通知原告須於文到7日內繳交逾期之房 地款項，如逾期仍未履行，被告詠基公司將依違約之處罰規 定執行；惟此存證信函並未催告第13期、第14期、第17期之 建物期款之遲延利息及第13期、第14期之土地期款之遲延利 息。原告於100年12月8日收受此存證信函。 原告於101年1月31日將剩餘尚未付清之自備款之建物價款期 款總計80萬元、土地價款期款總計120萬元，總計200萬元匯 入被告詠基公司銀行帳戶。 被告詠基公司於101年2月2日寄發草屯大觀郵局第6號存證信 函，本於自己之權利並代理被告洪蜀宜，向原告為解除契約 之意思表示。惟此存證信函因招領逾期而於101年3月7日遭 退回。 原告於101年2月3日寄發南投三和郵局存證號碼第000030號 存證信函，通知被告詠基公司其已於101年1月31日將上述20 0萬元匯入被告詠基公司銀行帳戶，並通知被告詠基公司辦 理後續過戶及交屋等程序。被告詠基公司於101年2月4日收 受此存證信函。 被告詠基公司因遲未接獲前揭草屯大觀郵局第6號存證信函 之回執，遂於101年2月9日再次寄發草屯大觀郵局第12號存 證信函，本於自己之權利並代理被告洪蜀宜，向原告為解除 契約之意思表示。原告於101年2月13日收受此存證信函。 被告詠基公司於101年2月18日寄發草屯郵局存證號碼第0000 41號存證信函，本於自己之權利並代理被告洪蜀宜，向原告 為沒收房地總價款百分之十五即204萬元之意思表示。原告 於101年2月20日收受此存證信函。 系爭建物現登記所有權人為被告詠基公司，而系爭土地現登 記所有權人為被告洪蜀宜。 四、兩造爭執事項： ㈠被告詠基公司於100年12月2日寄發前揭存證信函向原告催繳 上述款項，並表示若未於文到7日內繳交款項，將依違約之 處罰規定執行；然被告詠基公司嗣未於文到7日後，立即向 原告為解除契約之意思表示，而係遲至101年2月9日寄發前 揭存證信函，始向原告為解除契約之意思表示，是否即屬被 告被告詠基公司與被告洪蜀宜同意原告緩期清償？ ㈡原告於101年1月31日將上述200萬元匯入被告詠基公司銀行 帳戶，並於101年2月3日寄發前揭存證信函，通知被告詠基 公司已付款，被告詠基公司並於101年2月4日收受此存證信 函；然被告詠基公司於101年2月9日以前揭存證信函向原告 為解除契約之意思表示，是否有違誠實信用原則？ ㈢原告未支付遲延利息，是否構成上開契約中違約扣款及解約 之條件？ ㈣被告詠基公司與被告洪蜀宜是否業已合法解除契約？亦即兩 造關於上開預售屋及土地之買賣契約關係是否尚存在？ ㈤如認兩造關於上開預售屋及土地之買賣契約關係尚存在，則 原告請求被告洪蜀宜及被告詠基公司應分別將系爭土地及系 爭建物均以買賣為原因，移轉登記為原告所有；以及請求被 告洪蜀宜及被告詠基公司應分別將系爭土地及系爭建物交付 原告占有使用，是否有理由？ 五、本院之判斷： ㈠被告詠基公司於99年11月10日與原告簽訂系爭預售屋買賣契 約，並於同日代理被告洪蜀宜與原告簽訂系爭土地買賣契約 ，約定原告買受被告洪蜀宜所有之系爭土地，及其上之系爭 建物。又系爭預售屋買賣契約第5條約定：建物總價款為380 萬元；又依系爭預售屋買賣契約第15條之約定，建物總價內 之部分價款170萬元，以金融機構之貸款給付之，其利息由 買方即原告負擔，故自備款為210萬元；系爭土地買賣契約 第2條約定：土地總價款為980萬元；又依上開土地買賣契約 書第8條之約定，土地總價內之部分價款510萬元，以金融機 構之貸款給付之，其利息由買方即原告負擔，故自備款為47 0萬元；系爭預售屋買賣契約第7條第1項及系爭土地買賣契 約第6條約定：買方如逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據 無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利 計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方；系爭預售屋 買賣契約第12條第3款第1目約定：被告詠基公司應於原告履 行「依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳 清建物移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息」之義 務時，辦理建物產權移轉登記；系爭土地買賣契約第7條第3 款第1目約定：被告洪蜀宜應於原告履行「依契約約定之付 款辦法，應繳清土地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲 延利息」之義務時，辦理土地產權移轉登記；系爭預售屋買 賣契約第13條第1款、第9條第1款本文約定：賣方應於領得 使用執照6個月內（買賣雙方進行變更設計或有公設合約之 約定不在此期限內），通知買方進行交屋，交屋時間由買賣 雙方另行約定；本預售屋之建築工程應在99年9月5日之前開 工，101年1月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所 定之必要設施，並取得使用執照；系爭預售屋買賣契約第6 條及系爭土地買賣契約第5條約定：付款應依已完成之工程 進度所定付款明細之規定繳款；又依系爭預售屋買賣契約第 7條第2項及系爭土地買賣契約第6條之約定，如逾期2個月或 逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息，經賣方即被 告以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙 方同意依違約之處罰規定處理。系爭預售屋買賣契約第23條 第2款及系爭土地買賣契約第15條第2款約定：買方即原告違 反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方即被告詠基公司 、洪蜀宜分別得沒收依建物、土地總價款百分之十五（最高 不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。 其次，關於自備款部分，迄至100年4月6日止，原告已繳交 第1期至第12期建物價款期款總計130萬元、第1期至第12期 土地價款期款總計350萬元，且至100年4月6日止，原告並無 欠繳建物或土地價款期款之情事。又被告詠基公司於100年1 2月2日寄發草屯大觀郵局存證號碼第000130號存證信函，本 於自己之權利並代理被告洪蜀宜，催告原告應於文到7日內 繳交逾期之第13期、第14期、第17期之建物期款共計40萬元 ，以及逾期之第13期、第14期之土地期款共計60萬元，並通 知原告須於文到7日內繳交逾期之房地款項，如逾期仍未履 行，被告詠基公司將依違約之處罰規定執行；惟此存證信函 並未催告第13期、第14期、第17期之建物期款之遲延利息及 第13期、第14期之土地期款之遲延利息。原告於100年12月8 日收受此存證信函。而原告於101年1月31日將剩餘尚未付清 之自備款之建物價款期款總計80萬元、土地價款期款總計12 0萬元，總計200萬元匯入被告詠基公司銀行帳戶，並於翌日 通知被告詠基公司此事。再被告詠基公司於101年2月2日寄 發草屯大觀郵局第6號存證信函，本於自己之權利並代理被 告洪蜀宜，向原告為解除契約之意思表示。惟此存證信函因 招領逾期而於101年3月7日遭退回。另原告再次於101年2月3 日寄發南投三和郵局存證號碼第000030號存證信函，通知被 告詠基公司其已於101年1月31日將上述200萬元匯入被告詠 基公司銀行帳戶，並通知被告詠基公司辦理後續過戶及交屋 等程序。被告詠基公司於101年2月4日收受此存證信函。而 被告詠基公司因遲未接獲前揭草屯大觀郵局第6號存證信函 之回執，遂於101年2月9日再次寄發草屯大觀郵局第12號存 證信函，本於自己之權利並代理被告洪蜀宜，向原告為解除 契約之意思表示。原告於101年2月13日收受此存證信函。此 外，被告詠基公司於101年2月18日寄發草屯郵局存證號碼第 000041號存證信函，本於自己之權利並代理被告洪蜀宜，向 原告為沒收房地總價款百分之十五即204萬元之意思表示， 原告於101年2月20日收受此存證信函，嗣於本院審理中之10 1年5月2日為被告詠基公司提存系爭建物、土地價金之遲延 利息38,680元，以及系爭建物現登記所有權人為被告詠基公 司，而系爭土地現登記所有權人為被告洪蜀宜等情，為兩造 所不爭，復有原告提出預售屋買賣契約書、土地買賣契約書 、草屯大觀郵局存證號碼第000130號存證信函、合作金庫商 業銀行匯款申請書代收入傳票㈡、南投三和郵局存證號碼第 000030號存證信函、草屯大觀郵局第12號存證信函、草屯郵 局存證號碼第000041號存證信函、本院101年度存字第135號 提存書均影本各1件、系爭建物及系爭土地之登記第二類謄 本各1件、付款明細表影本2紙，及被告提出被告洪蜀宜立具 之授權書、草屯大觀郵局存證號碼第000130號、草屯大觀郵 局第12號、草屯郵局存證號碼第000041號存證信函之中華郵 政掛號郵件收件回執、草屯大觀郵局第6號存證信函暨其上 註記招領逾期遭退回之信封均影本各1件在卷足佐（見本院 卷第12頁至40頁、第41頁至第51頁、第52頁至第54頁、第57 頁、第58頁至第60頁、第61頁至第62頁、第63頁至第65頁、 第171頁、第66頁至第68頁、第55頁至第56頁、第128頁、第 132頁、第135頁、第139頁、第149頁至第152頁），堪認為 真。 ㈡按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；又依契 約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達 其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他 方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第254、255 條分別定有明文。次按上訴人縱已負有遲延責任，然被上訴 人如未依民法第254條之規定，定相當期限，催告上訴人履 行，並因上訴人於期限內不履行，為解除契約之意思表示， 仍不能不受契約之拘束，上訴人提出應為之給付，請求被上 訴人履行，自非被上訴人所得拒絕；次按債務人給付遲延， 債權人得依民法第254條、第255條規定解除契約，均僅限於 債務人遲延給付且迄未履行之情形始得為之，倘債務人縱有 遲延給付但已為履行，其逾期給付並經債權人受領，除契約 另有約定或有其他法定原因得解除契約外，自不得再以給付 遲延為由解除契約，此有最高法院29年上字第782號判例、8 6年度台上字第2368號判決意旨可資參照。依系爭預售屋買 賣契約第6條及系爭土地買賣契約第5條之約定，付款應依已 完成之工程進度所定付款明細之規定繳款；又依系爭預售屋 買賣契約第7條第2項及系爭土地買賣契約第6條之約定，如 逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息， 經賣方即被告以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍 未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。又依系爭預售屋 買賣契約第23條第2款及系爭土地買賣契約第15條第2款之約 定，買方即原告違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣 方即被告詠基公司、洪蜀宜分別得沒收依建物、土地總價款 百分之十五（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該 沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方 並得解除本契約（見本院卷第14頁、第43頁、第21頁、第46 頁）。 ㈢被告能否行使上開解除權端視原告已否履行完畢而定。就此 原告主張其已履行完畢，被告不得解除契約；然為被告所否 認。經查：原告因逾期仍未繳交第13期、第14期、第17期之 建物期款，以及第13期、第14期之土地期款，嗣經被告詠基 公司寄發存證信函，本於自己之權利並代理被告洪蜀宜，催 告原告應於文到7日內繳交上開款項，如逾期仍未履行，被 告詠基公司將依違約之處罰規定執行等情，業已詳述如前。 而觀諸系爭預售屋買賣契約第7條第2款、第23條第2款及系 爭土地買賣契約第6條、第15條第2款約定之內容，兩造間並 無約定如原告未於一定時期為給付，被告即得未經催告逕行 解除契約，且兩造之契約性質顯非屬應於一定時期為給付否 則不能達其目的之契約，從而並無民法第255條規定之適用 ，亦即被告仍不得不經定相當期間催告，即行解除系爭預售 屋及土地買賣契約。準此，於被告合法解除契約前，兩造間 之買賣契約仍然有效存在，被告雖抗辯其已於101年2月2日 以草屯大觀郵局第6號存證信函為解除契約之意思表示，雖 經招領逾期而退回，然又於101年2月9日再次寄發草屯大觀 郵局第12號存證信函為解除契約之意思表示；惟縱認如被告 所辯其以101年2月2日之草屯大觀郵局第6號存證信函所為之 解除契約意思表示，業已合法送達，然所為解約之時點仍在 原告101年1月31日匯款後。而原告既已於被告合法解除契約 意思表示前之101年1月31日，將被告詠基公司催告之上開款 項連同剩餘之全部自備款，全數匯款至被告詠基公司金融機 構帳戶內，並於翌日通知被告詠基公司此事，故被告詠基公 司方面既已接獲匯款通知，且並未舉證證明於其無何利益可 言，則不能拒絕原告之給付，仍應認被告已受領系爭房地之 價款，原告縱有遲延給付，惟其業於101年1月31日匯款，並 應認已經被告受領，則揆諸首揭說明，被告於受領後，自不 得再行使其契約解除權，僅發生得否請求損害賠償之問題。 ㈣此外，被告固又抗辯原告並未將遲延利息於繳納期款時一併 給付，核屬未依債之本旨而為給付，被告自得拒絕受領等語 ；惟觀諸被告詠基公司草屯大觀郵局存證號碼第000130號存 證信函之內容（見本院卷第52頁至第54頁），被告詠基公司 實僅就系爭建物之第13、14、17期期款及系爭土地之第13、 14期期款共計100萬元為催告，並未就此部分之遲延利息為 催告，且被告詠基公司草屯大觀郵局第12號、草屯大觀郵局 第6號存證信函之內容均為因原告未於上開存證信函所定催 繳之期限內繳清逾期之房地價款，而為解除契約之意思表示 ，關於遲延利息部分均隻字未提（見本院卷第61頁至第62頁 、第149頁至第150頁），是被告上開抗辯，並無理由。 ㈤綜上說明，被告所為解除契約之抗辯，於法不合，則其所為 解除契約之意思表示，自不生法律上之效力。故兩造間之買 賣契約仍然有效存在，則原告請求確認其與被告詠基公司於 99年11月10日就被告詠基公司所預售系爭建物所訂立系爭預 售屋買賣契約之買賣關係，及原告與被告洪蜀宜就該預售屋 所坐落之系爭土地所有權全部，所訂立之系爭土地買賣契約 之買賣關係均存在，核屬有據。 ㈥按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；再不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失 及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條第1項、第75 8條第1項分別定有明文。而依系爭預售屋買賣契約第7條第1 項及系爭土地買賣契約第6條之約定，買方如逾期達5日仍未 繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款 部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併 繳付賣方。又依系爭預售屋買賣契約第12條第3款第1目之約 定，被告詠基公司應於原告履行依契約約定之付款辦法，除 約定之交屋保留款外，應繳清建物移轉登記前應繳之款項及 逾期加付之遲延利息之義務時，辦理建物產權移轉登記。再 依系爭土地買賣契約第7條第3款第1目之約定，被告洪蜀宜 應於原告履行依契約約定之付款辦法，應繳清土地移轉登記 前應繳之款項及逾期加付之遲延利息之義務時，辦理土地產 權移轉登記。另依系爭預售屋買賣契約第13條第1款、第9條 第1款本文之約定，賣方應於領得使用執照6個月內（買賣雙 方進行變更設計或有公設合約之約定不在此期限內），通知 買方進行交屋，交屋時間由買賣雙方另行約定；本預售屋之 建築工程應在99年9月5日之前開工，101年1月31日之前完成 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用 執照。 ㈦查被告詠基公司係於100年8月19日通知原告繳交系爭建物之 第13、14、17期期款及系爭土地之第13、14期期款共計100 萬元，並於100年11月1日通知繳交系爭建物及土地之第15期 期款計40萬元，及於101年2月4日通知繳交系爭建物及土地 之第16期期款，後因以存證信函向原告為解除契約之意思表 示，並未通知原告繳交系爭建物之第18期期款（參見本院卷 第55、56頁之付款明細表、第125頁之被告民事答辯二狀、 第145、146頁之被告民事答辯三狀、第211、212頁之被告民 事言詞辯論意旨狀），則於原告101年1月31日補繳期款前， 第13、14、15、17期之建物期款及第13、14、15期之土地期 款已陷於遲延，而依上述約定，第13、14、17期之建物期款 及第13、14期之土地期款之遲延利息，因被告詠基公司係於 100年8月19日通知，逾期達5日始應加付遲延利息，故應自1 00年8月25日起開始計算利息至101年1月30日止共159日之利 息；而第15期之建物期款及土地期款之遲延利息，因被告詠 基公司係於100年11月1日通知，逾期達5日始應加付遲延利 息，故應自100年11月7日起開始計算利息至101年1月30日止 共85日之利息；惟原告訴訟代理人於本院言詞辯論期日陳稱 係自100年11月6日起開始起算遲延利息，而得出86日之期間 等語，且被告訴訟代理人就此86日之期間未加爭執（參見本 院卷第200頁），復對被告並無不利，故第15期之建物期款 及土地期款之遲延利息即以86日計算，尚無不合。準此，系 爭建物之第13、14、17期期款及系爭土地之第13、14期期款 共計100萬元之遲延利息為31,800元（計算式：100萬×0.00 02×159＝31800）、系爭建物及土地之第15期期款計40萬元 之遲延利息為6,880元（計算式：40萬×0.0002×86＝6880 ），則原告業於101年1月31日補繳期款，並將剩餘之自備款 全數繳齊，復於101年5月2日因被告拒絕受領向本院提存所 為被告提存上述遲延利息共計38,680元（計算式：31800＋ 6880＝38680），應認業已履行繳清建物、土地移轉登記前 應繳之款項及逾期加付之遲延利息之義務。準此，原告依兩 造買賣契約之法律關係，請求被告洪蜀宜及被告詠基公司應 分別將系爭土地與系爭建物移轉登記為原告所有，即有理由 。另系爭建物於100年8月1日申請使用執照，為被告自承在 卷（參見本院卷第125頁被告答辯二狀、第147頁被告答辯三 狀、第211頁被告言詞辯論意旨狀），依系爭預售屋買賣契 約第9條第1款本文、第13條第1款之約定，被告詠基公司應 於101年1月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定 之必要設施，並取得使用執照，且應於領得使用執照6個月 內，通知原告辦理交屋，並與原告議定交屋時間；惟被告迄 今仍抗辯兩造間買賣契約因解除而不存在，遲未通知原告辦 理交屋手續，且自承並未通知原告繳交第18期交屋款（參見 本院卷第212頁被告民事言詞辯論意旨狀），自更無與原告 議定交屋時間之可能，於此情形，尚不得以契約訂定兩造應 另行約定交屋時間一節，拒絕交付建物，被告復未就原告未 納之其餘房地價款為同時履行之抗辯。從而，原告依上開民 法買賣規定及兩造間之買賣契約，請求被告交付系爭建物及 土地，亦屬有據。 六、綜上所述，兩造間訂有系爭預售屋及土地買賣契約，原告雖 有遲延給付房地期款之情事；惟於被告合法解除契約前，業 已履行，並經被告受領，被告自不得再以給付遲延為由解除 契約，故兩造間之房地買賣契約仍屬有效，且原告嗣已履行 繳清建物、土地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利 息之義務，被告自有依約履行之義務。從而，原告依買賣契 約之法律關係，請求確認兩造間之房地買賣契約關係存在， 並請求被告洪蜀宜及詠基公司分別將系爭土地及系爭建物所 有權移轉登記及交付房地予原告，為有理由，應予准許。 七、原告陳明願供擔保就被告洪蜀宜及被告詠基公司應分別將系 爭土地及系爭建物全部交付原告，請准宣告假執行，以及被 告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核均無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額併准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，經 本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不另逐一 詳予論駁。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項。 中 華 民 國 101 年 8 月 27 日 民事第ㄧ庭 審判長法 官 徐奇川 法 官 楊鑫忠 法 官 巫美蕙 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 8 月 27 日 書記官 附表一： ┌───────────┬────┬──────┬─────┬────────┐ │土地坐落 │地目 │面積 │權利範圍 │備考 │ ├───────────┼────┼──────┼─────┼────────┤ │南投縣○○鎮○○段一二│（空白）│110.84平方公│全部 │所有權人：洪蜀宜│ │三０－一七地號土地 │ │尺 │ │ │ └───────────┴────┴──────┴─────┴────────┘ 附表二： ┌──┬────┬───────┬────────┬──────┬────────┬──┬────────┐ │編號│門牌 │建號 │基地坐落 │建築式樣 │建物面積 │權利│備考 │ │ │ │ │ │ │(平方公尺) │範圍│ │ ├──┼────┼───────┼────────┼──────┼────────┼──┼────────┤ │1 │南投縣草│南投縣草屯鎮建│南投縣草屯鎮建興│鋼筋混凝土造│一層：73.30 │ │所有權人：詠基建│ ○ ○○鎮○○○○段００七０一│段一二三０－一七│ │二層：66.05 │ │設股份有限公司 │ │ │路一六八│建號 │地號土地 │ │三層：66.05 │ │ │ │ │號 │ │ │ │四層：24.03 │全部│ │ │ │ │ │ │ │合計：229.43 │ │ │ │ │ │ │ │ │陽台：22.89 │ │ │ │ │ │ │ │ │雨遮：6.04 │ │ │ └──┴────┴───────┴────────┴──────┴────────┴──┴────────┘