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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第27號 原　　　告　林柏鴻 訴訟代理人　劉邦遠律師 複　代理人　阮春龍律師 被　　　告　顯水實業股份有限公司 法定代理人　沈錦淑 被　　　告　蔡華得 共　　　同 訴訟代理人　周玉蘭律師 上列當事人間返還房屋事件，本院於民國103年8月20日言詞辯論 終結，茲判決如下： 主 文 被告應自坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上同段一 九七建號建物即門牌號碼南投縣○○鎮○○○路○○號房屋內如 附圖即南投縣竹山地政事務所民國一百零三年六月二十七日土地 複丈成果圖所示編號252⑻部分面積二八三點九二平方公尺之建 物、編號252⑴部分面積二一點三三平方公尺之廚房、編號252⑵ 部分面積二六點零八平方公尺之T棚、雨遮、編號252⑸部分面積 六五點五一平方公尺之車庫遷出，並騰空交還予原告。 被告應自民國一百年十月十四日起至遷讓前開地上物之日止，按 月給付原告新臺幣壹萬壹仟玖佰零伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。 本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰叁拾壹萬玖仟 元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣叁佰玖拾伍萬陸仟捌佰 肆拾元，為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受裁判事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為： ①被告應自坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系 爭土地）及其上房屋一棟（即南投縣○○段000○號建物， 門牌號碼為南投縣○○鎮○○○路○○號，下稱系爭房屋，與 系爭土地合稱時則稱系爭房地）遷出，並騰空交還原告。② 被告連帶自民國100年10月14日起至其遷讓第一項房屋之日 止，按月給付原告新臺幣（下同）125,000元。③原告願供 擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第4頁民事起訴狀）。 嗣於102年5月13日、102年11月6日、103年1月15日、103年8 月14日，迭次以言詞或具狀變更前開聲明（見本院卷一第23 0頁、卷二第120頁、第241頁、第332頁至第333頁）。最後 則於103年8月18日具狀變更前開聲明為：①被告應自系爭土 地及其上系爭房屋內如南投縣竹山地政事務所複丈日期為10 3年6月27日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號252⑻房 屋及編號252⑴面積21.33平方公尺之廚房、編號252⑵面積 26.08平方公尺之T棚、雨遮及編號252⑸、面積65.51平方公 尺之車庫遷出，並騰空交還原告。②被告應自100年10月14 日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告20,000元。③ 第1項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷 二第338頁至第339頁）。核原告上開所為訴之變更，屬擴張 、減縮應受判決事項之聲明，依首揭條文之規定，應予准許 。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： ㈠系爭房地原為被告顯水實業股份有限公司（以下簡稱被告顯 水公司）所有，被告顯水公司於95年5月2日將系爭房地以26 ,000,000元之價格，出售予訴外人席垚企業股份有限公司（ 以下簡稱為席垚公司，變更登記前為觀達百貨行銷企業股份 有限公司），並於95年6月27日以買賣為原因，移轉所有權 登記予席垚公司。席垚公司嗣於100年10月1日，將系爭房地 出售予原告，並於100年10月14日，以買賣為原因，移轉所 有權登記予原告，故原告為系爭房地之所有權人。 ㈡被告顯水公司雖曾於97年5月7日以其與席垚公司間就系爭房 地間之買賣契約屬虛偽無效為由，向本院對席垚公司提起塗 銷所有權移轉登記等訴訟，然迭經本院98年度重訴更字第1 號、臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第98號、最高法院 100年度台上字第1254號裁判被告顯水公司敗訴確定。又被 告顯水公司對前揭臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第98 號判決提起再審之訴，嗣經臺灣高等法院臺中分院以101年 度重再更㈠字第1號判決其再審之訴駁回，被告顯水公司不 服提起上訴後，仍經最高法院以103年度台上字第55號裁定 駁回其上訴，而告確定。是被告顯水公司與席垚公司間就系 爭房地所為之買賣契約為真實，應可確定，被告顯水公司抗 辯其就系爭房地有所有權存在等語，並無可採。 ㈢被告固又以原告與席垚公司就系爭房地之買賣為通謀虛偽意 思表示一詞置辯，然被告並未舉證證明此一事實，自不得僅 對買賣金額及資金之流向有疑或以買賣契約與常情不合為由 ，主張該契約係出於通謀虛偽意思表示，是被告之抗辯顯無 理由。 ㈣被告二人無權占用原告所有之系爭房地，原告自得請求被告 二人自系爭房地遷出，並騰空交還原告。又被告無權占有系 爭房地，無法律上原因，而受有相當於租金之利益，致原告 受有不能占有使用系爭房地之損害，系爭房地一半以由原告 出租予訴外人德根酵素生物有限公司，約定租金為每月20,0 00元，是本件關於不當得利之請求亦以此為計算標準，請求 被告應自100年10月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付相 當於租金之不當得利20,000元。 ㈤爰依民法第767條、第179條之規定，提起本訴。並聲明：① 被告應自系爭土地及其上如附圖所示編號252⑻房屋（即南 投縣○○段000○號建物，門牌號碼為南投縣○○鎮○○○ 路○○號）及編號252⑴面積21.33平方公尺之廚房、編號252 ⑵面積26.08平方公尺之T棚、雨遮及編號252⑸面積65.51平 方公尺之車庫遷出，並騰空交還原告。②被告應自100年10 月14日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告20,000元 。③第1項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告顯水公司與席垚公司間就系爭房地所為之買賣契約為通 謀虛偽意思表示，該契約之法律效力為無效，席垚公司應將 系爭房地所有權登記塗銷，回復登記為被告顯水公司所有， 則縱使席垚公司與原告間就系爭房地確有買賣事實，亦屬無 權處分，且原告於受讓系爭房地時，系爭房地登記謄本上之 所有權部已記載「依臺灣南投地方法院97年5月29日起訴證 明書辦理註記，本件不動產現為該院97年度重訴字第23號塗 銷所有權移轉登記等案件訴訟中」，且原告於受讓系爭房地 前亦明知有此登記事項。又席垚公司於前開案件所提出之原 告支付價金資料，其中有一發票日為100年7月12日之本票， 斯時上開塗銷所有權移轉登記訴訟尚未終結，均足證原告為 惡意受讓人。原告明知被告顯水公司與席垚公司間就系爭房 地所有權存有「塗銷所有權移轉登記」訴訟之糾紛，其受讓 系爭房地可能生損害於被告顯水公司，卻又受讓，自屬惡意 取得，原告未能合法取得系爭房地所有權，不得對被告請求 遷讓房屋及不當得利，則原告本件請求並無理由。 ㈡席垚公司前曾對被告蔡華得即被告顯水公司法定代理人沈錦 淑之配偶，就系爭房地提起返還租賃物等訴訟，經本院以97 年度訴字第355號民事事件受理，於98年11月19日判決席垚 公司勝訴，被告蔡華得不服提起上訴，經臺灣高等法院臺中 分院以99年度上易字第67號民事事件受理，並於99年6月29 日判決駁回上訴確定。嗣被告蔡華得以發現未經斟酌證據提 起再審，經臺灣高等法院臺中分院以100年度再易字第14號 再審事件受理，於100年10月4日判決上開本院97年度訴字第 355號、臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第67號確定判 決均廢棄，並駁回席垚公司在第一審之訴及假執行之聲請， 臺灣高等法院臺中分院100年度再易字第14號民事判決因不 得上訴而告確定。席垚公司知悉其所提返還租賃物等訴訟於 100年10月4日遭判決敗訴後，旋於同年月14日將系爭房地移 轉登記予原告，由原告受讓系爭房地之時點，足認其與席垚 公司間就系爭房地之買賣關係誠屬虛偽。 ㈢席垚公司於上開再審事件中，曾提出其與原告間就系爭房地 之買賣契約，其上記載「價金為2,210萬元，其中簽約金190 萬元，由席垚公司原積欠原告之借款金額抵扣（詳如附表所 示之商業本票3張）」等語。而該3張本票，發票日分別為10 0年7月12日、100年8月11日、100年9月29日，然由原告於台 中商業銀行虎尾分行所申設帳戶之資料可知，該帳戶自100 年6月1日起從未有匯款予席垚公司之紀錄，反而有席垚公司 匯款2,540,000元，席垚公司法定代理人張席垚之家族企業 饒明加油站匯款600,000元、520,000元之紀錄，故可證原告 與席垚公司間之買賣契約實屬虛偽，應屬無效。 ㈣如附圖所示未辦保存登記建物，均有獨立出入門戶，均為獨 立之建物，所有權歸屬於出資興建者，原告並未合法取得此 部分建物之所有權，原告請求被告自如附圖所示編號252⑴ 面積21.33平方公尺之廚房、編號252⑵面積26.08平方公尺 之T棚、雨遮及編號252⑸面積65.51平方公尺之車庫遷讓， 顯無理由。另如附圖所示編號252⑶、252⑷、252⑹、252⑺ 所示建物，原告亦未取得所有權，其以所有人地位自居，亦 屬有誤。 ㈤系爭房地自始至終均為被告顯水公司占有使用，從未交付予 席垚公司或原告，縱原告主張買賣契約為合法有效，然被告 顯水公司在未交付前繼續占有系爭房地，依最高法院81年度 台上字第2673號及79年度台上字第185號判決意旨，非屬無 權占有，並無不法情事。系爭房地既未曾交付予原告或席垚 公司，依民法第373條規定及最高法院81年度台上字第55號 判決意旨，原告並未取得買賣標的物之利益，自無利益受損 之可言等語，資為抗辯。並聲明：①原告之訴及假執行之聲 請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執 行。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告顯水公司前於97年5月7日對席垚公司，就系爭房地提起 塗銷所有權移轉登記等訴訟，經本院以97年度重訴字第23號 民事事件受理，於98年5月27日以被告顯水公司無合法代理 權，裁定駁回被告顯水公司之訴。被告顯水公司不服提起抗 告，經臺灣高等法院臺中分院於98年6月29日以98年度抗字 第324號裁定，廢棄原裁定，發回本院。嗣再經本院以98年 度重訴更字第1號民事事件受理，於99年4月29日判決被告顯 水公司之訴駁回。被告顯水公司不服提起上訴，經臺灣高等 法院臺中分院以99年度重上字第98號民事事件受理，於100 年4月26日判決上訴駁回。被告顯水公司不服再提上訴，經 最高法院於100年8月4日以100年度台上字第1254號裁定上訴 不合法駁回上訴，而告確定。 ㈡席垚公司另案對被告蔡華得即被告顯水公司法定代理人沈錦 淑之配偶，就系爭房地提起返還租賃物等訴訟，經本院以97 年度訴字第355號民事事件受理，於98年11月19日判決席垚 公司勝訴，被告蔡華得不服提起上訴，經臺灣高等法院臺中 分院以99年度上易字第67號民事事件受理，並於99年6月29 日判決駁回上訴確定。嗣被告蔡華得以發現未經斟酌證據提 起再審，經臺灣高等法院臺中分院以100年度再易字第14號 再審事件受理，於100年10月4日判決上開本院97年度訴字第 355號、臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第67號確定判 決均廢棄，並駁回席垚公司在第一審之訴及假執行之聲請， 臺灣高等法院臺中分院100年度再易字第14號民事判決因不 得上訴而告確定。 ㈢被告顯水公司於100年11月8日以「為判決基礎之民事判決依 其後之確定裁判已變更」為由，提起再審，經臺灣高等法院 臺中分院以100年度重再字第11號再審事件受理，於100年12 月27日以逾30日不變期間為由，裁定駁回被告顯水公司所提 再審之訴。被告顯水公司不服提起抗告，經最高法院以101 年度台抗字第248號裁定廢棄原裁定，發回臺灣高等法院臺 中分院更為裁判，嗣經臺灣高等法院臺中分院以101年度重 再更㈠字第1號判決駁回被告顯水公司所提再審之訴，現上 訴最高法院中。 ㈣系爭房地前為被告顯水公司所有，於95年6月27日以買賣為 原因（原因發生日為95年5月22日），移轉所有權登記予席 垚公司。 ㈤席垚公司於100年10月14日以買賣為原因（原因發生日：10 0年10月5日），移轉系爭房地所有權全部予原告。 ㈥被告顯水公司於97年5月30日向南投縣竹山地政事務所申請 將系爭房地為註記登記，登記事項為「依臺灣南投地方法院 97年5月29日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院97 年度重訴字第23號塗銷所有權移轉登記等案件訴訟中」。席 垚公司嗣於100年9月8日，檢附最高法院100年度台上字第 1254號民事裁定及本院98年度重訴更字第1號民事判決確定 證明書向南投縣竹山地政事務所申請塗銷上開註記事項。 ㈦席垚公司於95年6月30日以系爭房地設定抵押權予臺灣銀行 ，擔保債權總額30,000,000元，並於95年7月5日以系爭房地 為擔保，向臺灣銀行貸款25,000,000元，於95年7月5日撥款 。 ㈧系爭房地前由被告顯水公司設定抵押權予臺中商銀竹山分行 ，尚有15,039,825元借款未還。席垚公司於95年7月5日匯款 15,039,825元至臺中商業銀行竹山分行代償被告顯水公司上 開借款，並於95年7月11日以清償為原因，塗銷臺中商業銀 行之前開抵押權登記。 ㈨席垚公司分別於95年7月5日、同年月20日匯款5,000,000元 、2,822,927元予林素貞（當時為被告顯水公司之法定代理 人）。 ㈩系爭土地面積2,380.92平方公尺，約720坪，訴外人德根酵 素生物有限公司於94年10月31日，向由被告蔡華得擔任公司 負責人之大雨林木業有限公司承租系爭房地之一部分，約34 5坪，並簽立租賃契約，租賃期間自94年11月1日起至99年1 月31日止，每月租金36,000元。系爭房地所有權於95年6月 27日移轉至席垚公司名下後，仍由被告顯水公司收取上開租 金，至97年2月止，自97年3月起始由席垚公司收取。 系爭房地現為被告顯水公司及被告蔡華得占有。 四、兩造爭執事項： 原告提起本件訴訟，請求被告顯水公司及被告蔡華得返還系 爭房地，並請求給付相當於租金之不當得利，是否有理由？ 五、本院之判斷： ㈠原告主張其現為系爭房地登記謄本上所示之所有權人一節， 業據提出土地及建物所有權狀影本、登記第一類謄本為證（ 見本院卷一第7頁至第8頁、卷二第81頁至第85頁），且為被 告所不爭執，堪認為真。又系爭房屋坐落於系爭土地上，系 爭房屋內如附圖所示編號252⑻部分面積283.92平方公尺， 以及未辦保存登記之編號252⑴面積21.33平方公尺之廚房、 編號252⑵面積26.08平方公尺之T棚、雨遮、編號252⑸面積 65.51平方公尺之車庫，現為被告所占用之事實，亦經本院 會同兩造及南投縣竹山地政事務所人員履勘現場查明屬實， 製有勘驗測量筆錄及拍攝照片9張在卷足稽（見本院卷二第 306頁至第310頁、第314頁至第319頁），復有南投縣竹山地 政事務所103年7月24日竹地二字第0000000000號函檢附之複 丈日期為103年6月27日土地複丈成果圖（即附圖，見本院卷 二第322頁）、103年8月15日竹地二字第0000000000號函（ 見本院卷二第337頁）存卷可按，是此部分之事實，亦足認 定。至原告主張其為系爭房地之所有權人，以及被告占有系 爭房屋內如附圖所示編號252⑻部分面積283.92平方公尺， 以及未辦保存登記之編號252⑴面積21.33平方公尺之廚房、 編號252⑵面積26.08平方公尺之T棚、雨遮、編號252⑸面積 65.51平方公尺之車庫，為無權占有等情，則為被告所否認 。是本件應予審究者，厥為：⒈原告是否為系爭房地之所有 權人？⒉被告占有上開地上物，是否屬無權占有？茲分述如 下： ㈡原告是否為系爭房地之所有權人？ ⒈按依本法所為之登記，有絕對效力；不動產物權經登記者 ，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善 意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之 效力，不因原登記物權之不實而受影響。土地法第43條、 民法第759條之1分別定有明文。次按土地法第43條所稱依 本法所為之登記，有絕對效力，係為保護第三人交易之安 全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公 信力之規定，與98年1月23日修正公布、同年7月23日施行 之民法第759條之1第2項，增訂「不動產物權登記之公信 力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為 物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不 實而受影響」之規範趣旨並無不同。再不動產登記係由國 家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之 公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23 日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已 增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權 利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利 時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受 推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對 效力」之所由設，亦經最高法院著有101年度台上第1412 號、99年度台上第592號判決意旨可供參照。 ⒉被告雖辯稱被告顯水公司與席垚公司間就系爭房地所為之 買賣契約為通謀虛偽意思表示，該契約之法律效力為無效 ，故縱使席垚公司與原告間就系爭房地確有買賣事實，亦 屬無權處分，且原告為惡意受讓人，原告未能合法取得系 爭房地所有權等語，並提出土地及建物登記第二類謄本影 本及原告與被告蔡華得之對話錄音譯文以佐（見本院卷一 第219頁至第228頁）。經查，觀諸被告所提出之原告與被 告蔡華得之對話錄音譯文，至多僅足認定原告知悉系爭房 地業經地政機關辦理訴訟繫屬之登記，然無法認定原告就 被告顯水公司與席垚公司間買賣系爭房地及其後訴訟過程 之始末有全盤瞭解，是被告提出之前揭對話錄音譯文，尚 不能證明原告為惡意受讓人。又證人張席垚於本院102年 11月6日準備程序中具結證稱：伊先前有跟原告提過伊跟 被告顯水公司有在訴訟，但是後來實際買賣時，訴訟已經 結束了，當時土地登記資料上的註記資料已經塗銷，所以 才有辦法過戶等語（見本院卷二第121頁背面、第122頁） ，且原告亦陳稱：買賣及辦理過戶過程中，有聽到一點點 關於席垚公司與被告顯水公司間就系爭房地有糾紛的事， 伊有問代書，代書說可以過戶等語（見本院卷二第125頁 、第126頁背面），此外，原告係於100年10月1日與席垚 公司就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，而系爭房地在地 政機關之訴訟繫屬註記事項於100年10月1日前之100年9月 21日即已塗銷，此有不動產買賣契約書影本、南投縣竹山 地政事務所102年8月30日竹地一字第0000000000號函暨檢 附之相關申請塗銷註記資料、102年10月30日竹地一字第0 000000000號函在卷可稽（見本院卷一第216頁至第217頁 、卷二第10頁、第19頁至第34頁、第114頁），而知悉有 訴訟繫屬一事存在，尚無從得以逕予推論即屬知悉訴訟當 事人間為通謀虛偽意思表示，準此，縱認席垚公司與被告 顯水公司間前就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示，自 上開事證以觀，亦難認原告明知此情而仍買受系爭房地， 是被告抗辯原告為惡意受讓人，而未能取得系爭房地所有 權一詞，即非可採。 ⒊按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之 責。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證 之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求。民法第87條第1項所謂通 謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意 之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表 意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅 一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之 意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買 賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金 之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。原審謂 上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約與常情不 合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可 取，因而為上訴人敗訴之判決，洵無違誤。虛偽意思表示 ，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定， 民法第87條第2項，固定有明文。惟是否隱藏他項法律行 為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。又當事 人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張隱藏有他 項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最 高法院48年台上字第29號判例、100年度台上字第415號、 86年度台上字第3865號、85年度台上字第2114號判決意旨 參照）。 ⒋又被告抗辯原告與席垚公司間移轉系爭房地之行為係通謀 虛偽意思表示而無效，則揆諸前揭說明，被告自應就通謀 虛偽意思表示一情負舉證責任。就此，被告無非係以：⑴ 席垚公司於其所提返還租賃物等訴訟，經臺灣高等法院臺 中分院於100年10月4日以100年度再易字第14號民事判決 敗訴後之同年月14日將系爭房地移轉登記予原告，與⑵原 告並未支付買賣價金，且買賣過程與常情不符等節為其論 據，惟查： ⑴證人張席垚於本院102年11月6日準備程序中具結證稱： 買賣及辦理過戶過程中，伊沒有跟原告說過席垚公司與 被告蔡華得間就系爭房地返還租賃物訴訟即臺灣高等法 院臺中分院100年度再易字第14號民事判決敗訴一事， 因為不動產登記資料上面已經沒有註記了，買賣並移轉 系爭房地，與返還租賃物訴訟是否敗訴沒有關係等語（ 見本院卷二第123頁），且原告亦陳稱：買賣及辦理過 戶過程中，張席垚或劉邦遠律師沒有跟伊說過席垚公司 與被告蔡華得間就系爭房地之返還租賃物訴訟敗訴一事 等語（見本院卷二第126頁背面），況原告與席垚公司 係於臺灣高等法院臺中分院100年10月4日100年度再易 字第14號民事判決前之100年10月1日，就系爭房地簽訂 不動產買賣契約書，業如前述，是被告以原告辦畢系爭 房地所有權移轉登記之時點在前揭臺灣高等法院臺中分 院100年度再易字第14號民事判決後，即認原告與席垚 公司間移轉系爭房地之行為係通謀虛偽意思表示，洵屬 無據。 ⑵原告陳稱：席垚公司之前有向伊借錢，陸陸續續總共借 了1,900,000元，每次借錢都有簽本票給伊，本票上的 發票日及金額就是借款的日期和金額，伊有用匯款的方 式交付借款，原本是說100年9月份要還錢，後來沒有還 。後來張席垚就說不然就將不動產抵給伊。系爭房地之 價金係約定以伊對席垚公司之1,900,000元債權充作部 分買賣價金，以及席垚公司以系爭房地向臺灣銀行貸款 所負欠之2,200多萬元債務改由伊承擔，系爭房地原本 負欠臺灣銀行之2,200多萬元債務改由伊承擔，每個月 攤還本息19萬多元，係匯款至張席垚所提供之臺灣銀行 員林分行帳戶等語（見本院卷二第124頁背面至第125頁 ），核與原告及席垚公司簽訂之不動產買賣契約書（見 本院卷一第216頁至第218頁）所示，席垚公司係以4,00 0,000元之價格，將系爭房地出售予原告，簽約款為1,9 00,000元、尾款22,100,000元，簽約款之給付由席垚公 司原積欠原告之借款金額抵扣（詳如契約書附表所示之 商業本票3張），尾款之給付則由原告承受席垚公司原 以系爭房地抵押設定之借款，自過戶完畢日起算相關本 金利息概由原告承受支付，以及證人張席垚於本院102 年11月6日準備程序中具結證稱：系爭房地大約是100年 10月左右賣給原告，但是是在100年9月左右就開始談了 ，因為伊欠原告1,900,000元，那時候伊已經沒有錢了 ，原告當時也在跟伊催討債務，伊就提議將系爭房地轉 賣給他，買賣價金是約定伊欠原告之1,900,000元，以 及伊欠臺灣銀行約2,100或2,200多萬元之債務直接拿來 抵買賣價金，伊欠臺灣銀行的2,100或2,200多萬元的債 務是以系爭房地設定抵押權予臺灣銀行所擔保之債務， 借款的日期、金額都跟本票上所記載的發票日及金額一 樣，本票有附在買賣契約中。買賣後臺灣銀行之利息， 係由席垚公司臺灣銀行員林分行帳戶直接扣款，因被告 蔡華得打電話去恐嚇臺中商銀，導致臺中商銀不敢放款 予原告，故仍以席垚公司臺灣銀行員林分行帳戶繼續扣 款，原告每月匯款至席垚公司臺灣銀行員林分行帳戶。 銀行沒有繳款通知，因為每個月都固定要還臺灣銀行18 2,000元本息，原告亦每月固定匯182,000元至上開帳戶 等語（見本院卷二第121頁至第123頁背面）相符。抑且 ，席垚公司前以系爭房地設定抵押向臺灣銀行員林分行 貸款，放款帳戶之帳號為000000000000、000000000000 、000000000000號，此3帳戶自100年8月起至102年10月 止，每月存入之還款金額均係自席垚公司在臺灣銀行員 林分行帳號為000000000000號之存款帳戶轉入，又席垚 公司在臺灣銀行員林分行所申設帳號000000000000號帳 戶自其與原告100年10月1日簽訂不動產買賣契約書後之 100年10月起至102年10月止，每月中旬均經原告匯入18 1,960元至200,000元不等之金額，其中大多數月份均係 匯入182,000元之事實，亦有臺灣銀行員林分行102年11 月11日員林營字第00000000000號函及檢附之放款暨保 證業務明細登錄卡查詢單3紙、102年12月9日員林營字 第00000000000號函暨檢附之存摺存款歷史明細查詢單 39紙存卷足按（見本院卷二第142頁至第145頁、第177 頁至第216頁），則被告辯稱原告並未支付買賣價金， 且買賣過程與常情不符等語，即無足取。 ⒌另被告固以如附圖所示未辦保存登記建物，均有獨立出入 門戶，均為獨立之建物，所有權歸屬於出資興建者，原告 並未合法取得此部分建物之所有權，原告請求被告自未辦 保存登記之建物遷讓，顯無理由一詞置辯。然查：依席垚 公司與原告所簽訂之不動產買賣契約書，以及被告顯水公 司移轉系爭房地予席垚公司、席垚公司移轉系爭房地予原 告向地政機關申請辦理登記之相關申請資料（見本院卷一 第216頁至第218頁、第86頁至第102頁、本院98年度重訴 更字第1號民事塗銷所有權移轉登記等事件卷宗第116頁背 面）所示，被告顯水公司、席垚公司所出售之系爭房地包 含已增建而未辦保存登記之建物，故被告辯稱原告未取得 如附圖所示未辦保存登記建物之所有權等語，亦非有理。 ㈢被告占有上開地上物，是否屬無權占有？ 被告雖辯稱系爭房地自始至終均為被告顯水公司占有使用， 從未交付予席垚公司或原告，然被告顯水公司在未交付前繼 續占有系爭房地，非屬無權占有等語，並援引最高法院81年 度台上字第2673號、79年度台上字第185號判決意旨為其論 據。惟查，細繹前開最高法院81年度台上字第2673號、79年 度台上字第185號判決意旨，係在闡釋買賣雙方當事人間， 物之出賣人依民法第348條第1項規定，負有交付其物於買受 人之義務，而在未交付前之繼續占有買賣標的物，非屬無權 占有。然本件被告顯水公司與原告間，並非買賣契約之雙方 ，基於債之相對性原則，被告自不得以其與系爭房地原所有 權人席垚公司間之買賣契約，對抗現所有權人即原告，作為 占有之本權，被告所執之前開最高法院判決意旨，與本件事 實不同，尚難比附援引之。 ㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項定 有明文。被告既無權占有系爭房屋內如附圖所示編號252⑻ 部分面積283.92平方公尺，以及未辦保存登記之編號252⑴ 面積21.33平方公尺之廚房、編號252⑵面積26.08平方公尺 之T棚、雨遮、編號252⑸面積65.51平方公尺之車庫，已如 前述，則原告請求被告二人應自上開地上物遷出，並騰空交 還予原告，自屬有據，應予准許。 ㈤再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。復按無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而占有土 地所得之利益，應以相當於法定最高限額租金之數額為限， 此有最高法院61年台上字第1695號判例、94年度台上字第10 94號判決意旨可資參照。又按城市地方供營業用之房屋，承 租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之 房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制 ，此有最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨足參。查 被告顯水公司係以上開地上物作為公司營業所在地，此有被 告顯水公司股份有限公司變更登記表1份及其上懸掛被告顯 水公司招牌之系爭房屋外牆照片1張附卷可考（見本院卷一 第50頁至第53頁），自屬作為營業使用，故原告依民法第17 9條前段規定，請求被告自100年10月14日起至遷讓房屋之日 止，按月給付相當於租金之不當得利，且不受土地法第97條 所定最高租金之限制，自屬有據。次查原告將系爭房地之一 部分出租予德根酵素生物有限公司，並約定每月租金20,000 元，業據原告提出租賃契約書影本1份存卷足查（見本院卷 二第248頁至第253頁），被告就此亦未加爭執（參本院卷二 第307頁被告蔡華得於本院履勘現場時陳稱：○○○路00號 包含伊居住的房屋及德根酵素公司租用的廠房等語），且被 告顯水公司前亦曾向德根酵素生物有限公司按月收取租金（ 見上述兩造不爭執事項㈩），另系爭房地部分為被告占用 、部分為德根酵素生物有限公司占用之事實，復經本院於10 3年6月27日會同兩造及南投縣竹山地政事務所人員履勘現場 查明屬實，製有勘驗測量筆錄及拍攝照片9張在卷足稽（見 本院卷二第306頁至第310頁、第314頁至第319頁），堪認德 根酵素生物有限公司確有向原告承租系爭房地之一部分使用 一節。再者，德根酵素生物有限公司占用系爭土地之面積為 656.93平方公尺（計算式：如附圖所示編號252⑼部分337.5 6＋編號252部分13.35＋編號252⑶部分27.64＋編號252⑷部 分55.89＋編號252⑹部分87.54＋編號252⑺部分134.95＝65 6.93），德根酵素生物有限公司按月支付之租金為20,000元 ，折算後相當於每平方公尺每月租金30元（20,000÷656.93 ＝30，小數點以下四捨五入）；而上開地上物占用系爭土地 之面積為396.84平方公尺（計算式：如附圖所示編號252⑻ 部分283.92＋編號252⑴部分21.33＋編號252⑵部分26.08＋ 編號252⑸部分65.51＝396.84），應認所受相當於租金之利 益以每月11,905元（計算式：396.84×30＝11,905，小數點 以下四捨五入）計算，方屬妥適。準此，原告請求被告二人 自100年10月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付之金額於1 1,905元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求 ，則無理由，應予駁回。 六、綜上所述，被告抗辯原告並非系爭房地之所有權人，以及非 無權占有等語，均無可採。從而，原告依民法第767條第1項 之規定，請求被告應自系爭土地及其上如附圖所示編號252 ⑻房屋及編號252⑴面積21.33平方公尺之廚房、編號252⑵ 面積26.08平方公尺之T棚、雨遮及編號252⑸面積65.51平方 公尺之車庫遷出，並騰空交還原告，為有理由，應予准許； 又原告依民法第179條前段規定，請求被告給付自100年10月 14日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利 11,905元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。 七、原告陳明就訴之聲明第1項遷讓房屋部分，願供擔保請准宣 告假執行，被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，於本 判決主文第1項原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定 相當之擔保金額宣告之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392 條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 8 月 29 日 民事第二庭 審判長法 官 趙思芸 法 官 黃立昌 法 官 巫美蕙 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 9 月 1 日 書記官 詹書瑋