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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第258號 原　　　告　俊邑建設有限公司 法定代理人　陳碧蓮 訴訟代理人　張英一律師 複代理人　　謝宏偉律師 被　　　告　陳嘉琪 訴訟代理人　駱威文律師 　　　　　　黃智男 上列當事人間履行契約事件，本院於民國103年11月13日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參佰捌拾玖萬壹仟肆佰伍拾元及自民國一 百零二年七月三十日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾萬元供擔保後，得假執行 ；但被告如以新臺幣參佰捌拾玖萬壹仟肆佰伍拾元供擔保後，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張方面： ㈠被告於民國100年11月1日向原告購買預售房屋乙棟（買賣標 的名稱：豐境R棟），被告與訴外人賴永坤於100年11月1日 就坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地（權利範圍19分之1 ）、同段190之6地號土地（權利範圍全部）簽訂土地預定買 賣契約書（以下就契約關係簡稱系爭土地買賣契約，就契約 標的物簡稱系爭土地），由被告向訴外人賴永坤買受系爭土 地，總價金為新臺幣（下同）3,780,000元；且兩造於100年 11月1日就坐落系爭土地之同段975建號房屋（門牌號碼為南 投縣南投市○○路○○○巷○號）簽訂房屋預定買賣契約書（以 下就契約關係分別簡稱系爭房屋買賣契約，就契約標的物簡 稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），由被告向原告 買受系爭房屋，總價金為2,520,00 0元。又系爭房屋買賣契 約書、系爭土地買賣契約書之附件㈠房屋付款明細表、土地 付款明細表第11點交屋保留款分別約定為20,000元及30,000 元，該二份明細表之附註第5點均約定：「表列銀行貸款如 甲方（即被告）需辦理貸款時，甲方同意代辦貸款協議書之 各項約定切實履行，否則不得要求代辦貸款且應於通知過戶 完成日起三日內支付該期款」、「貸款為期款之一部分，貸 款金額於過戶完成後應立即放款，並匯至乙方（即出賣人） 指定帳戶。」又其附件㈡代辦房屋貸款委託書、代辦土地貸 款委託書第6條均約定：「貸款手續辦理之同時，甲方（即 被告）預立此貸款之存摺及取款憑條授權乙方（即出賣人） 於貸款核准後直接向銀行領取，或預立貸款撥款委託書於貸 款核准時直接撥入乙方指定之帳戶。」嗣被告於102年3月29 日申辦貸款時，即以其配偶即其訴訟代理人黃智男（下稱黃 智男）為債務人向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人 壽公司）辦理抵押貸款完成，並由黃智男簽立郵政存簿儲金 提款單交原告收執。 ㈡嗣原告依約興建完成，並於102年4月25日將系爭房地所有權 移轉登記予被告，則被告依約自應支付價金餘款4,786,450 元。原告並於103年11月6日受讓訴外人賴永坤關於系爭土地 買賣契約書對於被告的價金債權3,000,000元，並已於同日 以南投中興郵局第154號存證信函通知被告。詎料，被告竟 於102年4月29日以本件申貸債務人黃智男之名義，假藉各種 不實在之瑕疵理由，向國泰人壽公司寄發集集郵局18號存證 信函，阻止該公司核撥渠應給付原告之系爭房地第10期買賣 價金餘款4,786,450元（不含房屋部分之交屋尾款20,000元 及土地部分之交屋尾款30,000元，下稱系爭第10期價金餘款 ），致原告無法持被告於102年3月29日簽發之本票及以黃智 男名義開立之郵政存簿儲金提款單向國泰人壽公司申領被告 交屋前應給付之系爭第10期價金餘款。嗣經原告於102年6月 18 日以南投三和郵局171號存證信函通知被告應依約支付 4,786,450元之系爭第10期價金餘款，但被告仍置之不理， 原告自得依系爭土地買賣契約書第4條第1項及系爭房屋買賣 契約書第5條第1項約定，向被告再請求自起訴狀送達翌日起 迄清償日止，每日以957元計算之滯納金。 ㈢對被告抗辯之陳述： ⒈被告辯稱系爭房屋外觀與廣告圖說不符，應減少價金云云 。惟原告以丁掛磚取代石材，顏色以米黃淺灰調整為黑白 對比，係為整體立體美觀考量所做之變易；而戶與戶間外 部隔間牆柱之所以以鋁框取代黑色凹紋亦係考慮整體立體 美觀，且原告係將每米僅30元之黑色凹紋內容，變易採用 較昂貴每米330元之鋁框來構建外部隔間柱。是以，原告 基於整體美觀設計考量而變更採用較原設計昂貴之材料， 係符合系爭房屋買賣契約書第25頁特約條款之約定，且未 造成被告之損害。 ⒉被告辯稱台電設施及停車位置與廣告圖說不符，應減少價 金云云。然面對房屋大門之左側，現設有一附加變壓器之 電線桿（下稱系爭電線桿），係供全體集合住宅用電所需 之必要設施，因系爭電線桿較近被告所購置之系爭房屋， 故當初原告係以較鄰房便宜之單價出售予被告，對此被告 亦明知；另原告未曾向被告保證系爭電線桿為臨時設置， 完工後必將移除；況臺灣地狹人稠，房屋附近設置電線桿 本為常見而必要，而系爭電線桿與系爭房屋相距二米以上 ，衡情亦不致對被告身體健康有何影響；至系爭房屋右側 本有空地可供停車，惟被告要求原告將該空地構築圍牆， 致原可供停車之空間成為系爭房屋之緊鄰空地，尚與圍牆 外之系爭電線桿設施無涉。 ⒊被告辯稱系爭房屋之化糞池與廣告圖說不符，應減少價金 云云。惟原告將全部社區之房屋均依RC預鑄水泥材料施設 完成後，因占用部分道路，始翻除尺寸規格較大、單價僅 18,000元之RC預鑄水泥處理槽，改以尺寸規格較小、單價 為30,000元之FRP材料施設，故FRP材料不僅較為堅固昂貴 ，且使用壽命亦較長；另被告辯稱建築執照及使用執照中 有明定應施設RC預鑄水泥處理槽云云，亦屬誤認。 ⒋被告辯稱原來廣告內容為社區小門與供車輛通行之社區大 門係一直線，原告變更為社區小門向內退縮，應減少價金 云云。惟社區小門雖占用被告所有之土地面積1.99平方公 尺，然本件集合住宅面臨道路兩旁之房屋均需各退縮三米 以供通行之用，上開1.99平方公尺正是被告退縮三米所生 供通行之土地，此由南投縣南投地政事務所收件日期103 年1月14日土地複丈字第011500號複丈成果圖（見本院卷 卷二第65頁，下稱系爭複丈成果圖）所示右側之房屋均沿 中間線退縮三米供通行，而被告之房屋僅退縮二米足明； 又該小門之設置開啟容易，與系爭房屋之大門亦有相當之 距離，對被告無任何影響；另原告依先前允諾，已在系爭 房屋圍牆外施設花台並種植花卉，然並未允諾為被告種植 高樹。 ⒌被告辯稱系爭房屋之木地板蟲蛀，雜項工程無使用執照， 室內管線設計、施工不良，太陽能熱水器滲漏，冷熱水溫 差大、排水不良，隔音不良及部分內窗框、玻璃厚度不合 云云。惟被告未能舉證證明之，況本件原告並未請求交屋 後共50,000元之保固款，倘被告果能證明此項損害，其亦 應於交屋後階段據以扣抵。 ㈣並聲明： ⒈被告應給付原告4,786,450元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並按每日957 元計算之滯納金。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以下列陳詞，資為抗辯： ㈠預售屋買賣定型化契約應依內政部公告之預售屋買賣定型化 契約應記載事項之規定，則定型化契約及其附件之審閱期間 不得少於5日，惟系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契約 書均屬定型化契約條款，原告卻未於簽約前依法給予被告審 閱期間，故上開契約書首頁雖記載本合約於簽訂前經買方（ 即被告）攜回審閱5天以上等語，然並非屬實；且依行政院 消費者保護委員會93年7月2日消保法字0000000000號函所示 ，原告既未能舉證證明其交付上開買賣契約書予被告，已提 供合理審閱期間，則依消費者保護法第11條之1第2項規定， 原告於本件訴訟中主張不利於被告之上開契約書條款，均不 構成契約之內容，亦不得以此認定條款內容為被告所知悉。 ㈡又下列契約條款依消費者保護法第12條規定、同法17條第2 項規定、民法第247條之1規定，應屬無效： ⒈系爭土地買賣契約書附件㈠土地付款明細表及系爭房屋買 賣契約書附件㈠房屋付款明細表中交屋保留款數額，依內 政部修正頒訂之預售屋買賣契約書範本及其簽約注意事項 所定，交屋保留款應為房地總價之5%，且交屋保留款之支 付日應訂於最後一期（交屋時），故兩造間契約關於交屋 尾款部分，應變更為系爭房地總價之5%即315,000元。 ⒉系爭土地買賣契約書附件㈠土地付款明細表及系爭房屋買 賣契約書附件㈠房屋付款明細表之附註第5點。 ⒊系爭土地買賣契約書附件㈡代辦土地貸款委託書及系爭房 屋買賣契約書附件㈡代辦房屋貸款委託書第6條。 ⒋系爭土地買賣契約書第4條第1項。 ⒌系爭房屋買賣契約書第5條第1項。 ⒍系爭房屋買賣契約書第25頁特約條款，已違背內政部公告 之預售屋買賣定型化契約應記載事項第11條第1項規定， 實屬無效，且原告既未徵得被告之同意，即非屬不可歸責 於己之事由，致無法供應原建材設備之情形，故原告擅自 變更設計，為法所不許。 ㈢依消費者保護法第22條規定，倘企業經營者銷售之物與廣告 內容不符，即屬瑕疵，又系爭房屋具有諸多設施與廣告圖說 不符之處，足見原告非依債務之本旨，所為之給付自構成債 務不履行之不完全給付，且屬減少其價值及效用之物之瑕疵 ，被告依民法第227條、第359條規定，自得請求原告賠償並 負物之瑕疵擔保責任。系爭房屋具有下列瑕疵： ⒈建物外觀部分：被告係因原告預售時之廣告內容，而與原 告訂立系爭房屋買賣契約，然原告未曾告知被告，竟擅自 變更建物外觀，其材質以丁掛磚取代石材，顏色以米黃與 淺灰色取代黑白對比色，型式上戶與戶間隔間牆以鋁框取 代黑色凹紋，在在與廣告內容不符，尤其缺少文宣、廣告 圖示明確標示之石材特性，亦喪失原規劃所應具有之整體 品質。從而，原告將建物外觀建材由石材換為丁掛磚所獲 之價差利得，即應自買賣價金中減除。 ⒉系爭電線桿及停車位置部分：100年10月8日蘋果日報所刊 登之廣告文宣內容，聲稱系爭房屋為側院停車，惟該處面 對系爭房屋大門之左側，現設有附加變壓器之系爭電線桿 ，且系爭房屋係社區電力引接點，電力引接點係鑿設於建 物之主體結構牆，即社區電線係由上開變壓器及系爭電線 桿跨越系爭房屋側院土地，並於該戶側牆架設引接電力相 關設備，引接管路並埋設於該戶側牆內，然施工過程中原 告公司人員曾保證系爭電線桿乃臨時設置，迄今竟無從移 除，所產生之電磁波對於人體健康具有重大之負面影響， 素為公認之嫌惡設施，亦對被告將來之健康、生活起居安 全構成重大威脅，精神壓力之大亦不言可喻，且系爭電線 桿緊鄰系爭房屋2、3樓側面窗戶，遮擋視野、損及外觀與 景觀、嚴重之破壞風水。 ⒊系爭房屋之化糞池部分：原告未取得變更之核准，逕將使 用執照中所定之RC預鑄水泥處理槽變更為FRP材質，因FRP 材質較薄，且原告未按標準程序施作，其上滿布石塊，長 久與FRP材質磨擦碰觸，恐將減縮使用壽命。 ⒋社區出入門之設置部分：原廣告內容為社區小門與供車輛 通行之社區大門係一直線，且簽約前，原告之業務經理即 訴外人賴永坤曾承諾會照廣告圖面施作有花台與出入門隔 開，隱私方面會協助種植高樹等語，然完工後社區小門向 內退縮，遮擋系爭房屋視野，開啟小門時更緊貼系爭房屋 之前牆，外觀及景觀不佳，亦造成風水上嚴重之不利影響 ，且未施做花台隔開社區出入門，更無高樹之植栽，嚴重 損害被告使用空間與應有之生活品質。又社區小門占用被 告所有南投縣南投市○○段○○○○○○號土地1.99平方公尺 ，然關於被告所有之土地遭占因用而減損之價值，華聲科 技不動產估價師事務所估價報告書卻未為估價，故應按系 爭土地買賣契約書所載R戶土地合計面積24.1坪及土地價 金3,780,000元，換算結果即每坪土地價金為157,000元， 可知社區小門占用被告所有土地造成系爭房地價格減損達 312,000元。 ⒌其他瑕疵部分：木地地板遭蟲蛀；圍牆等雜項工程無使用 執照；室內管線設計、空調施工不良；太陽能熱水器滲漏 、冷熱水溫度差異大；排水不良；隔音不良；部分示內窗 框、玻璃厚度不合等等。 ㈣再者，原告未依債之本旨履行之損害賠償責任及減少價金之 數額，應依全部契約總價加以計算，則被告因上開瑕疵受有 之損害額分別為： ⒈建物外觀：系爭房地總價之5%。 ⒉台電設施及停車位置：系爭房地總價之15%。 ⒊系爭房屋之化糞池：100,000元。 ⒋社區出入門之設置：系爭房地總價之15%，且原告設置社 區小門占用被告土地1.99平方公尺，應減價312,000元。 ⒌其他瑕疵：木地板蟲蛀35,000元、太陽能熱水器滲漏及冷 熱水溫度差異大50,000元。 ⒍遲延利息：依內政部修正頒訂之預售屋買賣契約書範本及 其應記載及不得記載事項第15條第1項第4款，原告係於10 1年10月3日取得使用執照，迄未通知交屋，每逾1日，原 告即應依被告已繳房地價款，依萬分之五單利計算遲延利 息予被告，而自102年4月4日起按日給付被告687元之遲延 利息。 ⒎其他損害：被告因原告遲延交屋而租屋，所支出費用包括 搬遷費用3,500元，及自102年4月4日起至交屋日止之每月 房屋租金7,000元，則依民事訴訟法第222條第2項規定， 請求法院依所得心證定被告所受損害之數額，而系爭房地 價值自亦減少同ㄧ數額。 ㈤依民法第264條第1項規定，在原告補正上開瑕疵之前，被告 自得行使同時履行抗辯權，且因原告既未依債之本旨提出對 待給付，被告自得依民法第265條規定，拒絕自己之給付。 又上開瑕疵已有不能除去之情形，故被告依民法第227條規 定請求原告賠償及依民法第359條規定對原告主張減少價金 之數額，即原告對被告負有該等數額之債務，而價金減少之 部分，在價金餘款尚未支付之情形下，即免予支付。因此， 縱認被告應給付價金餘款，則被告亦得依民法第334條第1項 規定，以上開數額對原告主張抵銷或扣除。 ㈥並聲明： ⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告與訴外人賴永坤於100年11月1日就系爭土地簽訂系爭土 地買賣契約，由被告向訴外人買受系爭土地，總價金為3,78 0,000元；且兩造於100年11月1日就系爭房屋簽訂系爭房屋 買賣契約，由被告向原告買受系爭房屋，總價金為2,520,00 0元。 ㈡系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契約書之附件㈠房屋付 款明細表及土地付款明細表之第11點交屋尾款分別約定為20 ,000元及30,000元，該二份明細表之附註第5點均約定：「 貸款為期款之一部分，貸款金額於過戶完成後應立即放款， 並匯至乙方（即出賣人）指定帳戶。」；又其附件㈡代辦房 屋貸款委託書、代辦土地貸款委託書第6條均約定：「貸款 手續辦理之同時，甲方（即被告）預立此貸款之存摺及取款 憑條授權乙方（即出賣人）於貸款核准後直接向銀行領取， 或預立貸款撥款委託書於貸款核准時直接撥入乙方指定之帳 戶。」 ㈢訴外人賴永坤與原告已將系爭土地及系爭房屋於102年4月25 日移轉所有權登記予被告，但土地及建物所有權狀目前均由 原告持有，且系爭房地均尚未點交予被告。 ㈣被告於102年1月13日以南投三和郵局第11號存證信函寄發予 台灣電力公司；被告於102年1月13日以南投三和郵局第12號 存證信函、於102年2月7日以南投三和郵局第40號存證信函 、於102年4月10日以集集郵局第13號存證信函、於102年4月 22日以集集郵局第16號存證信函、於102年5月14日以集集郵 局第20號存證信函、於102年6月14日以南投三和郵局第161 號、於102年6月21日以集集郵局第24號存證信函寄發予原告 ，原告並均已收受送達；被告之配偶黃智男於102年4月29日 以集集郵局第18號存證信函寄發國泰人壽公司南投服務處。 ㈤被告應給付系爭土地及系爭房屋之價金，不含土地尾款30,0 00元、房屋尾款20,000元，尚未付之土地價金為3,000,000 元、房屋價金為1,786,450元；原告於102年6月18日以南投 三和郵局第171號存證信函寄發被告，請求被告給付系爭土 地、系爭房屋買賣契約之價金共4,786,450元，被告迄今仍 未給付。 ㈥系爭房屋具有下列各項設施與廣告圖說不符之處： ⒈建物外觀部分：房屋外觀之材質原應為石材，原告變更為 丁掛磚；房屋外觀之顏色原應為黑白對比色，原告變更為 米黃與淺灰色；戶與戶之間的外部隔間牆原應為黑色凹紋 ，原告變更為鋁框。 ⒉台電設施及停車位置部分：面對房屋大門之左側，現設有 一附加變壓器（電桶）之電線桿（即系爭電線桿）。 ⒊系爭房屋之化糞池部分：房屋之化糞池原應為RC預鑄水泥 處理槽，原告變更為FRP材質。 ⒋社區出入門之設置部分：原來廣告內容為社區小門與供車 輛通行之社區大門係一直線，原告變更為社區小門向內退 縮，而致供人員通行之社區小門占用被告所有南投縣南投 市○○段○○○○○○號土地之一部，計1.99平方公尺，其占 用位置及面積如系爭複丈成果圖所示。 四、兩造爭執事項： ㈠本件原告交付系爭買賣契約書給被告，有無給予合法之審閱 期間？是否有消費者保護法第11條之1第2項所定之情形？ ㈡下列契約條款有無消費者保護法第12條規定、同法17條第2 項規定、民法第247條之1規定之情形： ⒈系爭土地賣契約書及系爭房屋買賣契約書之附件㈠土地付 款明細表及房屋付款明細表中交屋保留款數額。 ⒉系爭土地賣契約書及系爭房屋買賣契約書之附件㈠附註第 5點。 ⒊系爭土地賣契約書及系爭房屋買賣契約書之附件㈡代辦土 地、房屋貸款委託書第6條。 ⒋系爭土地買賣契約書第4條第1項。 ⒌系爭房屋買賣契約書第5條第1項。 ⒍系爭房屋買賣契約書第25頁特約條款。 ㈢原告得否未經金融單位撥放貸款，請求被告給付系爭第10期 價金餘款4,786,450元？如是，該期價款是否已屆清償期， 被告有無遲延責任？如有，則滯納金是否為違約金且屬過高 ？原告請求自起訴狀繕本送達翌日即102年7月5日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，以及按每日957元計算之 滯納金，是否有理由？ ㈣被告抗辯下列不完全給付之事項是否存在？其主張依民法第 227條、第359條規定減少價金及請求損害賠償，是否有理由 ？又其得請求減少之價金或主張抵銷之數額為何？ ⒈有系爭房屋依原告之廣告內容是否應有側院空間可供停車 ？原告依約就系爭房屋是否應提供有側院空間可供停車？ 社區圍牆部分，是否係被告要求所建？系爭房屋之側院空 間是否因被架設台電設施，致無法供停車使用？如無法供 停車使用之用，是否造成系爭房地之價值減損？ ⒉原告公司人員有否曾向被告保證系爭電線桿乃臨時設置？ 又系爭電線桿之設置是否造成系爭房地之價值減損？ ⒊系爭房屋所在社區之電力引接點是否鑿設於系爭房屋之主 體結構體內接引管路？是否造成系爭房地之價值減損？ ⒋系爭房屋所在社區出入小門之變更設計，而占用系爭房屋 坐落之部分基地1.99平方公尺，是否造成系爭房地之價值 減損？ ⒌原告公司人員是否曾允諾於系爭房屋施作花台、種植高樹 ，用以隔開社區出入門？系爭房屋無花台、高樹之植栽， 是否造成系爭房地之價值減損？ ⒍關於上開不爭執事項㈥⒈建物外觀部分，原告所變更之建 材是否屬同級品、較貴、較耐用、或是降低各項設施之品 質與美觀？原告得否擅自變更設計、建材、設備等？是否 造成系爭房地之價值減損？ ⒎關於上開不爭執事項㈥⒊系爭房屋之化糞池部分，原告得 否擅自變更設計？原告有無取得建築、使用執照變更之核 准？原告變更化糞池之質材是否係按標準程序施作？該化 糞池是否滿布石塊而易造成破損？是否造成系爭房地之價 值減損？ ㈤就原告請求給付之系爭第10期價金餘款，被告得否依民法第 264條第1項、第265條行使同時履行抗辯權及不安抗辯權？ 五、法院之判斷： ㈠原告主張被告於100年11月1日向原告購買預售房屋乙棟（買 賣標的名稱：豐境R棟），被告與訴外人賴永坤於100年11月 1日就系爭土地簽訂系爭土地買賣契約，由被告向訴外人賴 永坤買受系爭土地，總價金為3,780,000元；且兩造於100年 11 月1日就系爭房屋簽訂系爭房屋買賣契約，由被告向原告 買受系爭房屋，總價金為2,520,000元，原告與訴外人賴永 坤業於102年4月25日將系爭房屋及系爭土地所有權移轉登記 予被告，被告尚有系爭第10期價金餘款4,786,450元（即系 爭土地價金餘款3,000,000元及系爭房屋之價金餘款1,786,4 50元，不含房屋部分之交屋尾款20,000元及土地部分之交屋 尾款30,000元）尚未交付，原告並於103年11月6日受讓訴外 人賴永坤關於系爭土地買賣契約書對於被告的價金債權3,00 0,000元，並已於同日以南投中興郵局第154號存證信函通知 被告。而被告於102年4月29日委託黃智男以集集郵局第18號 存證信函寄發國泰人壽公司南投服務處（副本送達原告）， 阻止其將貸款予黃智男之金額撥付予原告等情，以及被告主 張系爭房屋尚有上開不爭執事項㈥所示設施與廣告圖說不符 之處等情，均為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭土地買 賣契約書、系爭房屋買賣契約書、系爭房地之土地、建物登 記第二類謄本、集集郵局18號存證信函、債權轉讓書、南投 中興郵局第15 4號存證信函影本，以及被告提出之系爭房屋 外觀照片、廣告圖等件在卷（見本院卷卷一第9至44頁、卷 二第227頁、第228至229頁），首堪認定。 ㈡依系爭房屋買賣契約書附件㈠、系爭土地買賣契約書附件㈠ 之約定，被告應給付之系爭房地價金，除定金、簽約金、開 工款外，其總數11期分期款中之第10期係以銀行貸款給付價 金部分，土地部分為3,000,000元，房屋部分為2,000,000元 ，其第11期為交屋款，土地部分與房屋部分分別各為30,000 元及20,000元；而原告主張被告尚未繳清系爭第10期價金餘 款為4,786,450元，固為被告所不爭執，惟以前詞置辯，故 本件兩造爭執之重點厥為如上開兩造爭執事項欄所示。以下 析論之。 ㈢關於被告抗辯系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契約書有 違反消費者保護法及民法第247條之1規定而無效之情形部分 ： ⒈按消費者保護法第11條第1項、第2項規定：「企業經營者 在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型 化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」同 法第11條之1第1項、第2項規定：「企業經營者與消費者 訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費 者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契 約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」 同法第12條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則， 對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列 情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者 。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯 相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制 ，致契約之目的難以達成者。」同法第16條規定：「定型 化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契 約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約 之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者， 該契約全部無效。」同法第17條第1項、第2項規定：「中 央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記 載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定 型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定 之。」又民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用 於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按 其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預 定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責 任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。 四、其他於他方當事人有重大不利益者。」本件原告為建 設公司，訴外人賴永坤為配合原告預售屋建案開發提供土 地之土地所有人，系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契 約書係原告及訴外人賴永坤用於銷售【豐境】案預售屋房 地買賣之定型化契約，自有前揭消費者保護法及民法規定 之適用。 ⒉系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契約書於當事人欄之 後，其案由欄分別記載：「茲為【豐境】房屋預定買賣事 宜，雙方同意訂立本買賣契約書，本合約於簽訂前經買方 攜回審閱五天以上，雙方並同意除本契約外並無其他任何 口頭約定之事項，並經雙方磋商合意訂定之，以資共同遵 守：甲方簽章：（陳嘉琪簽名並蓋章）」、「茲因甲方（ 即被告）預購【豐境】，編號Ｒ房屋壹戶，須向乙方（即 訴外人賴永坤）預購土地，雙方同意訂立本契約書，本契 約書於簽訂前已經甲方攜回審閱五天以上無誤，並經雙方 磋商後合意訂定條款如下，以資共同遵守：甲方簽章：（ 陳嘉琪簽名並蓋章）」，其「本合約於簽訂前經買方攜回 審閱五天以上」及「本契約書於簽訂前已經甲方攜回審閱 五天以上無誤」之文字，與契約內各條文文字字體大小、 式樣並無不同，均業經被告簽名並蓋章於契約書面之上， 故依社會通念以觀，不動產買賣契約之簽訂，其價值甚高 、利害關係甚大，若非經當事人詳細審閱契約文字，絕無 輕率擅予簽名並蓋章之理，故足認原告及訴外人賴永坤業 已給予被告5日以上之審閱期間，尚難認原告及訴外人賴 永坤有何違反消費者保護法第11條之情形。被告固抗辯原 告未給予其5日以上之審閱期間之變態事實，應由被告負 舉證責任，惟被告既未舉證證明該事實存在，其抗辯尚難 採信。 ⒊又系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約係於100年11月1 日簽定，其受消費者保護法第17條第1項、第2項規定應遵 守之契約範本為依內政部不動產資訊平台網站上「法規/ 知識」路徑下「契約書範本」資料夾內序號18、19之可供 下載檔案：「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項(0000000公告修正0000000生效)」「預售屋買賣契約書 範本(0000000公告修正)」（網址為http://pip.moi.gov .tw/NET/G-Law/G3.aspx，以下分別簡稱本件契約書範本 應記載及不得記載事項、本件契約書範本）之規範。而依 本件契約書範本應記載及不得記載事項之「壹、應記載事 項」項下「八、付款條件」記載：「付款，除簽約款及開 工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於 工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在20日以上。如 賣方未依工程進度定付款條件者，買方得於工程全部完工 時一次支付之。」，而本件契約書範本第7條「付款條件 」亦為內容相同之記載；惟本件契約書範本內之「預售屋 買賣契約書範本簽約注意事項」第7條復記載：「七、交 屋保留款之付款規定：『本契約範本附件付款明細表所訂 自備款之各期期款，賣方應依已完成之工程進度訂定之。 房地總價之5%交屋保留款訂於最後一期（交屋時），但賣 方未依已完成之工程進度定付款明細者，買方得於工程全 部完工時一次支付之。』」顯見未附於上開本件契約書範 本電子檔案內之各期分期付款之附表，其最後1期交屋款 已經記載為房地總價之5%，而系爭土地買賣契約及系爭房 屋買賣契約就第11期交屋保留款約定為土地部分30,000元 及房屋部分20,000元，即違反本件契約書範本之要求。故 被告辯稱交屋保留款不應為土地部分30,000元及房屋部分 20,000元，而應為系爭房地總價之5%，即系爭土地買賣契 約及系爭房屋買賣契約之交屋尾款應為房地總價之5%即31 5,000元，即非無據；則依此交屋保留款之金額計算結果 ，被告交屋款之前1期分期款即系爭第10期價金餘款應為 4,521,450元（計算式：4,786,450＋30,000＋20,000－31 5,000＝4,521,450），應堪認定。 ⒋又系爭土地買賣契約書之附件㈠土地付款明細表之附註第 5點及系爭房屋買賣契約書之附件㈠房屋付款明細表之附 註第5點均約定：「貸款為期款之一部分，貸款金額於過 戶完成後應立即放款，並匯至乙方指定之帳戶。」此與本 件契約書範本第19條「貸款撥付」之內容：「買賣契約如 訂有交屋保留款者，於所有權移轉登記完竣並由金融機構 設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱 經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得 通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。」固有所不同， 惟並無何對於被告不利之處，被告辯稱該部分約定無效， 並無可採。 ⒌又系爭土地買賣契約書之附件㈡代辦土地貸款委託書第6 條及系爭房屋買賣契約書之附件㈡代辦房屋貸款委託書第 6條固均約定：「貸款手續辦理之同時，甲方預立此貸款 之存摺及取款憑條授權乙方於貸款核准後直接向銀行領取 ，或預立貸款撥款委託書於貸款核准時直接撥入乙方指定 之帳戶。」惟依本件契約書範本之「預售屋買賣契約書範 本簽約注意事項」第12條「買方自行辦理貸款」之內容： 「買方如欲自行辦理貸款，除於訂約時明示自行辦理外， 並預立貸款撥款委託書予賣方，賣方則須配合買方貸款需 要提供房地權狀或配合辦理貸款手續，賣方如因而增加之 費用支出得向買方求償。」之文義以觀，買方尚非不得委 託賣方代為辦理貸款事宜，且本件契約書範本應記載及不 得記載事項內，並無不得記載買方委託賣方辦理貸款之規 定。是被告抗辯系爭土地買賣契約書之附件㈡代辦土地貸 款委託書第6條及系爭房屋買賣契約書之附件㈡代辦房屋 貸款委託書第6條無效，並無可採。 ⒍關於系爭土地買賣契約書第4條付款辦法第1項約定：「一 、有關本土地買賣契約之付款辦法如附件㈠付款明細表所 示，甲方於接到乙方繳款通知單七日內自行向乙方指定之 繳納地點以現金或即期支票如數乙次繳清，如有逾期（支 票已交付而發生退票時，視同逾期）其逾期部分甲方應自 乙方通知繳款期限屆滿之次日起，每逾一日按日以萬分之 二計算滯納金，經催告限期仍未繳納上項滯納金與逾期未 付之價款時，即視為甲方違約，乙方得因此解除本契約並 沒收甲方已繳之價款，以抵償違約賠償金及違約金。」及 系爭房屋買賣契約書第5條付款辦法第1項約定：「一、有 關本房屋買賣契約之付款辦法如附件㈠付款明細表所示， 甲方於接到乙方繳款通知單七日內依約向乙方指定之繳納 地點或銀行專戶以現金或即期支票如數乙次繳清，如有逾 期（支票已交付而發生退票時，視同逾期）甲方應自乙方 通知繳款之期限日起，按日萬分之二計算滯納金，並於補 交價款時一併付清。逾期經乙方催告15日仍不履行，視為 甲方違約，乙方得逕行解除本契約，甲方已繳之各期期款 ，依第14條違約處理，作為違約金。產權如已過戶甲方時 ，甲方應無條件配合乙方辦理產權移轉登記，移轉為乙方 指定之人所有。」惟依本件契約書範本第8條「逾期付款 之處理方式」之內容：「買方如逾期達五日仍未繳清期款 或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每 日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付 賣方。如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款 或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達 七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前 項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。」及第25條「違 約之處罰」第3、4、5項之內容：「三、買方依第一款或 第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還 予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總 價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠 償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。四、買方 違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房 地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金 額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 ，買賣雙方並得解除本契約。五、買賣雙方當事人除依前 二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」不相符合 ，故系爭土地買賣契約書第4條付款辦法第1項有關沒收金 額超過系爭房地總價款15%及以之抵償違約賠償金及違約 金之約定，應屬無效；然債務人就定期給付逾期未為清償 者，依民法第229條第1項規定，債務人應負遲延責任，而 依同法第233條第1項規定，債權人得請求債務人給付約定 之遲延利息，則系爭土地買賣契約書第4條付款辦法第1項 及系爭房屋買賣契約書第5條付款辦法第1項，就被告逾期 繳納分期款而應負擔每日萬分之二單利計算滯納金之約定 ，乃被告應負之遲延責任之約定，該「滯納金」之性質， 即屬遲延利息之性質，故與本件契約書範本第8條規定之 遲延利息，內容相同，並非無效。 ⒎關於系爭房屋買賣契約書第25頁特約條款約定：「以上建 材如遇市場供需失調或法定禁止使用，停止進口或廠商藉 機哄抬價格、規格品質不符要求，賣方得更換同級品（但 所更換建材價值、效用、品質不得低於原約定之建材設備 ）或以同級品價格退款，買賣雙方不再要求貼補，基於整 體設計協調之美觀考量，對於集中設計電話線管之總開關 箱案裝施工、建物外觀顏色、造型之搭配、中庭景觀綠化 等規劃及建材使用，本公司得依設計師建議，視實際情形 做適當調整，但以不損害客戶權益為原則，以上建材設備 色澤經整體搭配規劃，為求取造型典雅美觀，由公司整體 統一配設施工。」然此一約定與本件契約書範本第10條第 1項「主要建材及其廠牌、規格」之內容：「一、施工標 準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備 表施工，除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設 備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有 不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更 換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設 備或補償價金者，不在此限。」顯然不符，故應屬無效， 故原告不得未經被告同意即變更系爭房屋買賣契約書附件 ㈤所約定之建材設備或以附件㈤所列舉品牌以外之產品替 代。 ㈣關於被告抗辯其得請求原告減少價金或損害賠償是否有理由 部分： ⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承 受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第373條定 有明文。次按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並 應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第 354條第1項、第2項亦有明文。再按，買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公 平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人 所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金， 而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者 亦同。民法第359條、第360條亦定有明文。經查，本件原 告尚未將系爭房地交付被告，為兩造所不爭執，則本件買 賣之標的物既尚未交付，則其利益及危險仍均由出賣人承 受負擔，自不符民法第354條第1項關於「危險移轉於買受 人時」之要件，被告主張原告應就系爭房屋負擔瑕疵擔保 責任，即與上開物之瑕疵擔保規定之要件不符，其請求依 民法第359條規定減少價金，難謂有理由。 ⒉又按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人 得請求賠償損害。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因 遲延而生之損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利。民法第226條第1項、第231條第1項、第227條第1 項分別定有明文。本件系爭房屋既已完工，且被告所抗辯 之不完全給付事項，原告亦無修補之意願，故若該等事項 確實存在，且係因可歸責原告之事由所致，則依前揭民法 第227條第1項不完全給付之規定，被告尚非不得依民法第 226條第1項得請求原告為損害賠償。 ⒊再按，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所 負之義務不得低於廣告之內容。消費者保護法第22條定有 明文。本件被告主張系爭房屋依原告之廣告內容為有側院 空間可供停車，固據其提出100年10月8日蘋果日報報導之 內容為證（見本院卷卷二第111至113頁），惟查，被告所 提出之該報導之文末固稱「Ｒ戶採側院停車且車輛須停在 社區門禁外，較不推薦。」，然該報導係該報記者陳宇軒 所報導，並非原告所刊登之廣告；且依被告所提出之全區 配置之廣告圖（見本院卷卷一第84頁），並無Ｒ戶採側院 停車之配置，而系爭房屋買賣契約之全區壹層平面圖（見 本院卷卷一第35頁），亦無Ｒ戶採側院停車之配置；況且 ，縱使上開蘋果日報之報導確為原告所為廣告，然系爭房 屋所在社區公共設施原先即無包括Ｒ戶東南方臨馬路之圍 牆，係原告應被告對銷售人員白雨臻之要求而加設，業據 證人林俊寬證述在卷（見本院卷卷二第133頁背面至134頁 背面），則原可側院停車之空間，因被告要求加設圍牆而 不能停車，亦非可歸責於原告之事由；而系爭房屋之東南 側嗣於該圍牆興建後，復經台電公司設置系爭電線桿，而 足使該側院空間無法停車，惟此設置系爭電線桿之行為並 非原告之行為，非屬可歸責於原告之事由。縱然鑑定人華 聲科技不動產估價師事務所之不動產鑑定報告書（下稱鑑 定報告書）認定系爭房地因不能側院停車，造成系爭房地 價值減損房地總價5%，亦非可歸責於原告之事由所致。是 以，被告主張系爭房屋依原告之廣告內容應有側院空間可 供停車，而實際不能供側院停車，致被告受有損害，而得 請求原告賠償損害乙節，並無可採。 ⒋又系爭房屋之東南側經台電公司設置系爭電線桿，依被告 所提出住戶、建商、台電公司三方會議的對話內容（見本 院卷卷一第70頁至第70頁背面之譯文）可知，系爭電線桿 之設置位置，係由台電公司所決定；惟依證人林俊寬具結 證稱：伊有跟被告提到系爭電線桿係臨時設置的，以後會 移走，是依據原來建築執照施作的，因為在大門左側，會 妨害到居家住戶的出入；原告有請台電公司人員來看，還 沒有提出申請，台電公司的設計圖都還沒有畫，後來因被 告去台電公司抗議，就沒下文了，原本原告公司有去台電 公司內部了解狀況，希望能將系爭電線桿移走等語（見本 院卷第135頁），依上開證詞以觀，原告原來的設計圖上 原本即未預設有系爭電線桿之存在，甚至連其內部之員工 即證人林俊寬都認為系爭電線桿之存在係臨時性的，依照 原本建築執照應予移走，準此，被告主張原告承諾要將系 爭電線桿之設置位置遷移他處而未履行，致其受有損害乙 節，依證據優勢原則，堪認屬實。又原告未履行該事項， 而系爭電線桿係屬嫌惡設施，因而影響系爭房屋之品質， 造成系爭房地之價值減損系爭房地總價3%即189,000元， 亦有鑑定報告書附於本院卷後，而堪認定。 ⒌又系爭房屋之主體結構內，設有其所在社區之電力引接點 之事實，有台電公司南投區營業處103年6月3日南投字第 0000000000號函覆本院在卷（見本院卷卷二第130頁）， 應堪認定。而此一設施於交易市場上被認係嫌惡設施，其 存在對系爭房屋之交易價格有不利影響，然系爭房屋買賣 契約書及其附件均未有此嫌惡設施之記載，足見原告並未 依債之本旨提出給付，被告因此一嫌惡設施存在，受有房 地總價1%即63,000元之損害，亦有鑑定報告書附於卷後， 足堪認定。 ⒍系爭房屋所在社區之大、小門，原採一字型設計，原告未 經被告同意，將小門自大門後縮，變更為ㄈ字型，占用部 分被告所有土地，並使系爭方屋客廳之唯一窗戶視景、採 光，被變更後之小門嚴重阻擋，造成系爭房屋之交易價格 減損房地總價3%即189,000元之損害，有鑑定報告書附於 卷後，足堪認定。原告固主張本件集合住宅面臨道路兩旁 之房屋均需各退縮三米以供通行之用，上開小門占用被告 之1.99平方公尺正是被告退縮三米所生供通行之土地，且 該小門之設置開啟容易，與系爭房屋之大門亦有相當之距 離，對被告無任何影響等語。惟查，系爭房屋所在土地， 觀之系爭房屋買賣契約所附之「全區壹層平面圖」所示， 固有部分被告所有之土地須供其所在社區通行之用，惟系 爭房屋買賣契約書第25頁特約條款約定既經本院認定無效 ，則原告並無未經被告同意而變更原先設計之權利，其未 經被告同意所為小門設計之變更，復已影響系爭房屋客廳 之視覺景觀，自屬可歸責於原告之事由，而致所提出之給 付有減損系爭房屋之價值，被告請求原告依不完全給付規 定賠償此部分之損害，自非無據；惟該占用之土地原設計 係供社區通行之用，被告就該部分土地之使用收益受有限 制，顯於簽約時即可預見，原告將之變更為社區小門使用 ，對於被告之使用收益並無更不利之減損，被告主張此占 用部分應減價312,000元，依誠信原則，尚非可採。 ⒎依被告提出之原告廣告圖及被告提出之錄音譯文（見本院 卷卷一第84頁、第78頁），系爭房屋之東北方應設置有花 台，又依證人林俊寬具結證稱：當初在協調會現場，係伊 及原告之業務經理即訴外人賴永坤與被告協調，訴外人賴 永坤承諾被告在系爭房屋要做花台、種植高樹等語（見本 院卷卷二第135頁至第135頁背面），則原告之經理人賴永 坤既對被告承諾要於系爭房屋設置花台並種植高樹，原告 就其經理人賴永坤對外之此一承諾之意思表示，自始至終 ，既未為反對之意思表示，足認訴外人賴永坤係有對外代 理原告為此承諾之代理權，原告自負有履行設置花台並種 植高樹之義務，應堪認定。然原告未履行其設置花台並種 植高樹之義務，致系爭房屋受有房地總價2%即126,000元 之價值減損，有鑑定報告書附於卷後，亦堪認定。是被告 請求原告依不完全給付規定賠償此部分之損害，亦非無據 。 ⒏又依被告提出之原告廣告圖及其銷售中心展示之樣品屋照 片（均見本院卷卷一第86頁）所示，系爭房屋所在社區之 房屋外觀，其原本之設計為「以帶著大自然最原始味道的 配色與石材」，惟系爭房屋買賣契約書第25頁特約條款約 定既經本院認定無效如上述，則原告並無未經被告同意而 變更原先設計之權利，其未經被告同意所為將房屋外觀設 計，由使用石材變更為使用丁掛磚，復已影響系爭房屋外 觀之質感，自屬可歸責於原告之事由，而致所提出之給付 有減損系爭房屋之價值；而原告此一房屋外觀設計之變更 ，造成系爭房屋之交易價格減損房地總價1%即63,000元之 損害，亦有鑑定報告書附於卷後，足堪認定。是被告請求 原告依不完全給付規定賠償此部分之損害，亦非無據。 ⒐又原告固未經被告同意，逕將系爭房屋之化糞池由原設計 之預鑄混凝土處理槽，變更為ＦＲＰ材質。惟變更後之優 點確實比混凝土來的好，且成本貴，如果要住20年以上， 建議ＦＲＰ材質方便清理，且不易損壞，混凝土則便宜， 有相同效果，但品質強度不易掌握。本件化糞池係埋設於 地面以下，對於房屋之功能無礙，故對於系爭房屋之房價 並無影響乙節，有鑑定報告書附於卷後。故原告此部分所 提出之給付，對於被告並無損害可言；被告主張原告應賠 償此部分之損害，即無理由。 ⒑至被告抗辯其他瑕疵部分，即木地地板遭蟲蛀；圍牆等雜 項工程無使用執照；室內管線設計、空調施工不良；太陽 能熱水器滲漏、冷熱水溫度差異大；排水不良；隔音不良 ；部分示內窗框、玻璃厚度不合等等，則未見被告舉證以 實其說，其空言所辯，並無可採。 ⒒又依前揭消費者保護法第17條第1項、第2項規定，違反中 央主管機關公告之定型化契約應記載或不得記載之事項， 該定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依同法第 16條規定定之。是依消費者保護法第17條、第16條之規定 ，僅能使定型化契約無效，尚無得以中央主管機關公告之 定型化契約應記載事項作為當事人間意思表示合致內容之 效力。本件契約範本書第15條「通知交屋期限」第1項第4 款固記載：「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知 買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈣賣 方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾 一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買 方。」；惟系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約並未有 相同之約定，依前揭說明，尚無得將該條款視為兩造間約 定內容之效力，故被告主張原告未於101年10月3日取得使 用執照後6個月內通知交屋，應自102年4月4日起按日給付 被告687元之遲延利息乙節，即非可採。 ⒓再者，系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約並未約定原 告交屋義務之履行期限，僅系爭房屋買賣契約書第9條第1 項約定：「一、乙方依約完成本戶一切主附建物之設備及 領得使用執照及必要之公共設施後，得以書面通知甲方進 行交屋手續。甲方接獲乙方通知七日內，需會同乙方辦理 交屋手續，逾期視同交屋。」，故原告之交屋義務係未定 有清償期之債務，依民法第229條第2項前段規定，須經債 權人即被告催告而未為給付，原告始負遲延責任。本件被 告並未提出已催告原告交屋之證據資料，則被告請求原告 賠償其因租屋所支出之搬遷費用3,500元，及自102年4月4 日起至交屋日止之每月房屋租金7,000元等語，即無所據 。 ⒔綜上，被告對原告之債權即為其就原告所提出系爭房屋之 不完全給付，得對於原告主張之損害賠償總額，即為630, 000元（計算式：189,000＋63,000＋189,000＋126,000＋ 63,000＝630,000）。 ㈤本件原告就系爭第10期價金餘款4,521,450元之請求權與被 告對原告之630,000元損害賠償請求權，是否合於抵銷適狀 部分： ⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質 不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法 第334條第1項定有明文。本件原告之系爭房地價金請求權 與被告之不完全給付損害賠償請求權，均係金錢給付之債 權，其種類相同，兩造間亦無不得抵銷之約定，如均已屆 清償期，則非不得為抵銷。 ⒉原告就系爭房地第10期分期款4,521,450元之價金請求權 之清償期何時屆至部分： ⑴依系爭土地買賣契約書第9條「貸款約定」：「本約第3 條土地價款中之一部分價款3,000,000元正，為甲方預 定之貸款金額，並由甲乙雙方另立『代辦土地貸款委託 書』如附件㈡，由甲乙雙方依約辦妥一切貸款手續，乙 方取得貸款金額後，應即交還禁止背書轉讓之本票予甲 方。其實際貸款金額少於上開預定貸款金額時，甲方應 於銀行貸款放款當日以現金或即期支票補足差額。」、 其附件㈠土地付款明細表之附註第5點：「貸款為期款 之一部分，貸款金額於過戶完成後應立即放款，並匯至 乙方指定之帳戶。」及其附件㈡代辦土地貸款委託書案 由欄之記載：「茲因甲方訂購乙方坐落於南投縣○○段 000地號，共1筆土地上，興建【豐境】，編號Ｒ號房地 一戶，同意於本房屋竣工後，即將本戶土地產權作為擔 保物，全權委託乙方代向金融機構申請抵押貸款，經雙 方協議條款如下，以資共同遵守：」，以及系爭房屋買 賣契約書第8條貸款約定：「本契約房屋總價內之房屋 款2,000,000元正係期款之一部分，由甲方授權乙方代 理辦理貸款，並由甲乙雙方另立『代辦貸款委託書』如 附件㈡及『代刻印章授權書』如附件㈣，由乙方依約代 理甲方辦理一切貸款手續。其實際貸款金額少於上開預 定貸款金額時，甲方應於銀行貸款放款當日以現金或即 期支票補足差額。」、其附件㈠房屋付款明細表之附註 第5點：「貸款為期款之一部分，貸款金額於過戶完成 後應立即放款，並匯至乙方指定之帳戶。」及其附件㈡ 代辦房屋貸款委託書案由欄之記載：「立代辦房屋貸款 協議書人買方：陳嘉琪（以下簡稱甲方）、賣方：俊邑 建設有限公司（以下簡稱乙方），茲因甲方訂購乙方坐 落於南投縣○○段000地號，共1筆土地上，興建【豐境 】，編號Ｒ號房地一戶，同意於本房屋竣工後，即將本 戶房屋產權作為擔保物，全權委託乙方代向金融機構申 請抵押貸款，經雙方協議條款如下，以資共同遵守：」 由上開約定觀之，貸款之核撥與否及核撥之金額，均取 決於受理貸款申請之金融機構，且依代辦土地貸款委託 書第3條、代辦房屋貸款委託書第3條之約定，係約定由 原告接洽之金融機構辦理貸款，故上開土地付款明細表 與房屋付款明細表之附註第5點固均約定貸款金額須於 過戶完成後立即放款，惟既已約定由原告代為辦理貸款 ，能否於過戶完成後立即放款，即取決於原告何時辦理 貸款以及所申辦貸款之金融機構何時撥付貸款，尚難以 此約定認定該時點即為被告應清償系爭第10期價金餘款 之時點。然依代辦土地貸款委託書及代辦房屋貸款委託 書之案由欄之記載，可知該契約雙方係約定於系爭房屋 竣工後，由出賣人代被告辦理貸款，並由原告直接自金 融機構受領所撥付之貸款。故兩造於系爭土地賣賣契約 及系爭房屋買賣契約所約定之第10期款項給付時期之真 意，實係約定以受理貸款之金融機構之撥付貸款為停止 條件，於停止條件成就時，被告始負有清償該期款項之 義務。 ⑵本件原告與訴外人賴永坤已於102年4月25日將竣工之系 爭房屋及系爭土地之所有權移轉登記予被告，而被告則 委由黃智男，以黃智男之名義向國泰人壽公司辦理以系 爭房地設定最高限額抵押權5,760,000元之貸款，嗣經 黃智男於102年4月29日以集集郵局18號存證信函寄予國 泰人壽公司南投服務處，表示其暫緩同意核撥該戶貸款 款項，請國泰人壽公司務須與其本人確認同意匯款後， 始可核撥等情，為兩造所不爭執，並有土地登記、建物 登記第二類謄本、上開集集郵局18號存證信函影本在卷 （見本院卷卷一第37至43頁）應堪認定。 ⑶按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。 因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其 條件之成就者，視為條件已成就。民法第99條第1項、 第101條第1項分別定有明文。經查，本件系爭房地之第 10 期款既以原告代被告辦理之金融機構核撥貸款為停 止條件，以該核撥日為其清償期限，兩造既已同意該第 10 期款，由被告以黃智男之名義向國泰人壽公司辦理 貸款而為清償，自應以國泰人壽公司核撥貸款為停止條 件，而確定被告該期款之清償期；惟國泰人壽公司之核 撥該筆貸款，將促使被告就第10期分期款之清償期到來 ，其條件成就係不利益於被告，則被告既以黃智男之上 開貸款核撥係清償第10期分期款之手段，則黃智男於 102年4 月29日以集集郵局18號存證信函，通知國泰人 壽公司其暫緩同意核撥該戶貸款款項，係以與該分期款 債務顯不相當之對原告之損害賠償請求權主張同時履行 抗辯，乃屬以不正當行為阻止該停止條件之成就，應視 為該停止條件於102年4月29日即已成就，換言之，被告 就該第10 期分期款債務，即可確定於102年4月29日已 屆清償期，則被告就系爭第10期價金餘款自應於同日屆 清償期。 ⒊被告就原告之不完全給付，所得主張630,000元損害賠償 請求權，其清償期何時屆至部分： ⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令 ，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法 第229條第2項定有明文。 ⑵本件被告請求原告賠償其損害，係以支付金錢為標的， 而不完全給付之損害賠償請求權，於原告拒絕提出完全 給付時即已發生，但其給付無確定期限，依上開規定， 自應以被告102年7月25日提出之主張以該損害賠償債權 抵銷原告價金債權之答辯狀繕本送達原告之翌日即102 年7月30日起負遲延責任，亦即於102年7月29日即已屆 清償期。 ⒋故本件原告就系爭第10期價金餘款4,521,450元之請求 權與被告對原告之630,000元損害賠償請求權，於言詞 辯論終結前，已合於抵銷適狀，被告主張予以抵銷，為 有理由，且就其抵銷之範圍，發生清償之效力。則經抵 銷後原告就系爭第10期價金款餘4,521,450元之債權餘 額為3,891,450元。 ㈥被告主張同時履行抗辯部分： ⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在 此限。民法第264條第1項定有明文。次按，賣人應負不 完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法 第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延 之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之 適用（最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）第2 項參照）。 ⒉本件原告就系爭房屋有前述5項不完全給付事項，對被告 有上開630,000元之債務不履行之損害賠償債務，於該項 債務清償前，依前揭規定，被告主張同時履行抗辯而拒 不履行系爭第10期價金餘款，自屬有據；惟被告既已將 對原告之上開損害賠償債權與原告之系爭第10期價金餘 款債權為抵銷，則於抵銷同時，原告對被告之上開630,0 00元損害賠償債務，即已生清償之效力；準此，於被告 主張抵銷前，其固得主張同時履行抗辯，於其主張抵銷 後，即無得主張同時履行抗辯之事由存在，是自其主張 抵銷之意思表示於102年7月29日送達原告後，即不得主 張同時履行抗辯。換言之，被告就抵銷後之系爭第10期 價金餘款3,891,450元，自102年7月30日起即應負遲延責 任。 ㈦被告主張不安抗辯部分： ⒈按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產 ，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方 未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。民法 第265條固定有明文。惟他方之財產是否於訂約後顯形減 少，有難為對待給付之虞，仍應由主張該事實之當事人 負舉證責任。 ⒉本件被告固主張其有不安抗辯權，得拒絕給付系爭房地 第10期分期款價金等語。惟被告就原告之財產是否於訂 約後顯形減少，有難為對待給付之虞，並未舉證以實其 說，其空言所辯，並無可採。 ㈧原告請求滯納金部分： ⒈系爭土地買賣契約書第4條付款辦法第1項及系爭房屋買 賣契約書第5條付款辦法第1項之約定，除關於原告得沒 收超過房地總價款15%及以之抵償違約賠償金及違約金之 約定，應屬無效外，其餘部分仍為有效，且該「滯納金 」即屬遲延利息之性質，業經認定如前述；則被告繳納 各期分期款如有逾期，即應自原告通知繳款之期限日起 ，負擔按每日萬分之二計算之遲延利息。而利息債權為 從債權，原告既已自訴外人賴永坤受讓土地部分之3,000 ,000元價金債權，上開土地價金部分之遲延利息，自已 隨主債權之移轉而由原告取得。 ⒉又被告應給付原告系爭第10期價金餘款3,891,450元，係 自102年7月30日起應負遲延責任，業據認定如上述，則 本件原告請求被告給付3,891,450元，及自102年7月30日 起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息，即屬 有據。 六、綜上所述，被告就系爭房地之買賣價金，扣除先前被告已經 繳納部分，其應繳納之第10期款（再扣除應保留之系爭房地 之交屋尾款315,000元）應為4,521,450元，經被告以對於原 告之債務不履行之損害賠償債權630,000元抵銷後，被告應 給付原告之第10期款餘額為3,891,450元，且於102年7月29 日已屆清償期。從而，原告請求被告給付3,891,450元，及 自102年7月30日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延 利息，均為有理由；原告逾此範圍之請求為無理由，應予駁 回。 七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核 與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。 八、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原 告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額， 予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回 而失所附麗，應予駁回。 九、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 103 年 11 月 27 日 民事第一庭 法 官 黃立昌 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 4 日 書記官 古紘瑋