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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第31號 原　　　告　蘇左將 訴訟代理人　蔡志忠律師 被　　　告　蘇素日 訴訟代理人　吳惠福 上列當事人請求返還價金等事件，本院於民國103年3月4日言詞 辯論終結，茲判決如下： 主 文 被告應於原告將坐落南投縣○里鎮○○段○○○○○○○號，面 積一千八百四十平方公尺之土地全部抵押權設定登記塗銷並返還 予被告之同時，給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用（減縮後）由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 事實及理由 一、程序部分： 按訴狀送達後，除擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者外，原告不得將原訴變更，民事 訴訟法第255 條第1 項第3 款及第7 款定有明文。查本件原 告於起訴請求㈠如主文第1 項所示及被告另應給付新臺幣（ 下同）1,500,000 元自民國103 年5 月1 日解除契約日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應賠償原告501,45 3 元及自103 年5 月1 日解除契約日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；㈢被告應返還原告如起訴狀附表所示之支票 及本票（下稱系爭票據）；㈣聲明第2 項部分原告願供擔保 ，請准宣告為假執行。嗣原告於本件準備程序中之103 年8 月7 日具狀表示兩造就返還系爭票據部分已達成和解，被告 並已返還系爭票據予原告為由，撤回上開聲明㈢之請求等情 ，原告於準備程序中撤回返還系爭票據之請求，核屬聲明之 減縮，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先 敘明。 二、原告起訴主張略以： ㈠原告於102 年6 月27日經惠双房屋仲介公司埔里中華加盟店 （下稱惠双房屋）仲介，向被告購買坐落南投縣○里鎮○○ 段○○○○○○○○號，面積1,840 平方公尺（約556.6 坪），地 目為「田」之農牧用地（下稱系爭土地），作為興建農舍使 用，原告於簽約前已向惠双房屋及被告表明，購買系爭土地 係為興建農舍，並請惠双房屋與被告確認系爭土地對於興建 農舍有無使用管制，惠双房屋及被告當時均表明並無使用管 制。雙方遂簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），系爭 買賣契約並約定，被告同意以其名義申請配蓋簡易農舍1棟 ，於取得使用執照、設籍完成時，將簡易農舍與土地一併移 轉登記予原告。而依系爭土地面積計算，應可建築土地面積 1/10即184 平方公尺（約55.6坪）之農舍，故兩造除簽定系 爭買賣契約外，被告並將系爭土地設定抵押權予原告，擔保 系爭買賣契約之履行及買方所付價金。 ㈡原告因興建農舍陸續以被告名義提出各項申請程序，並支出 包括整地、代繳納積欠費用、申請水電、整地、設立界樁、 申請建築執照、農舍設計等程序費用，而因建築師繪製建築 圖說需指定建築線，原告隨即以被告名義向經濟部水利署第 三河川局（下稱第三河川局）查詢系爭土地用地範圍，第三 河川局回函表示，系爭土地部分位於眉溪河川區域線及用地 範圍內，受水利法等相關規定管制使用，原告驚覺受騙後立 即調閱資料圖說，始發覺系爭土地超過一半範圍即約1,200 平方公尺之土地，係位於第三河川局眉溪河川區域線及用地 範圍線內，系爭土地依法得使用之面積縮減約僅剩648 平方 公尺，建築農舍之面積僅剩64.8平方公尺（約19.6坪），原 告所購買之土地超過一半以上在使用權能上受到限制；此外 ，原告所能使用之土地亦從完整之四方形變為長條形狀，而 無法作為預定計畫之農舍使用，系爭土地買賣之權利瑕疵實 屬重大，原告應得主張解除全部契約並請求損害賠償。 ㈢依第三河川局所提供資料，系爭土地於72年間即遭公告限制 使用，被告於81年間向前手購買系爭土地時，本應由被告之 前手告知系爭土地限建之規定，被告卻委為不知，系爭買賣 契約應屬可歸責於被告之原因，致被告所為債之給付有權利 瑕疵，屬民法第227 條之不完全給付，且因被告已無法排除 而構成給付不能，被告所為之一部給付對原告並無利益，原 告乃解除系爭買賣契約，並主張回復原狀及請求損害賠償。 又被告委由惠双房屋提出簽署之不動產產權調查證明書，關 於使用管制及開發方式欄，卻故意不予勾選，故意或過失不 誠實告知，原告陷於錯誤而簽約，致原告財產受損，被告實 有詐欺之嫌，依民法第184 條侵權行為，請求被告負擔因支 出農舍興建費用等損害之賠償責任。 ㈣原告於簽約後，同時委託建築師及室內設計師進行農舍與圖 面設計而支出費用。且原告前已委由律師發函解除系爭買賣 契約並請求損害賠償，原告爰依系爭買賣契約民法第227 條 、第259 條、第260 條、第184 條提起本件訴訟，請求被告 返還已支付之買賣價金1,500,000 元及賠償已發生之損害50 1,453 元及法定遲延利息，並聲明如前所述。 三、被告則抗辯略以： ㈠被告係於20餘年前買受系爭土地，但長年未實際使用，方將 系爭土地委託惠双房屋銷售，委賣時因不清楚系爭土地之使 用規定或管制，因此未於系爭買賣契約後附之不動產標的現 況說明書、不動產產權調查說明書等欄位勾選或註記。而依 慣例，不動產標的現況說明書與不動產產權調查說明書，均 委由仲介人員完成後，再交由委賣人即被告確認簽章，然本 件惠双房屋之仲介人員亦不知系爭土地有使用管制，遑論被 告，被告並無詐欺原告之行為。 ㈡兩造均不知系爭土地有使用管制，因此於103 年2 月11日在 系爭買賣契約協議後附條款（下稱後附條款）第1 點約定： 倘本買賣標的已被套繪管制致無法申請農舍，則本約作廢， 賣方（即被告）已收價金無息返還買方（即原告），互不處 罰。而系爭土地既已確認被套繪管制致無法申請農舍，則系 爭買賣契約應作廢，且互不處罰。則嗣後系爭土地無法達成 契約興建原告期待之完整四方形農舍，或系爭買賣契約不能 履行，均不可歸責於被告，原告若受有損害，不應由被告負 損害賠償責任。 ㈢系爭土地雖有部分面積遭套繪管制使用，然仍可供原告興建 面積約70坪之簡易農舍，與系爭買賣契約約定相符，惟原告 擬興建者，為面積超過200 坪之豪華農舍，與系爭買賣契約 所載不符，系爭土地既尚得興建簡易農舍，其餘土地仍為可 農作之田地，農舍興建後亦得將所有權移轉登記予原告，則 系爭買賣契約並無不能給付之情形，原告以不能給付向被告 請求損害賠償，亦無理由。 ㈣兩造簽定系爭買賣契約前後，被告與惠双房屋均不知亦未被 詢問系爭土地有無使用管制，而依常理判斷，農舍之主體結 構應於取得建照執照後，先與建築師確認簽約，再進行室內 裝修，原告卻於未申得建造執照，未確定能否於系爭土地興 建農舍前，即花費鉅資進行整地、鑿井、申請電力及水權等 程序，並於103 年1 月間，即先與岩築室內裝修有限公司（ 下稱岩築裝修）簽訂裝修合約，進行農舍之室內裝修監工設 計，遲至103 年3 月方向第三河川局查詢系爭土地是否套匯 管制限制開發使用，違反正常農舍興建工序，被告對於系爭 買賣契約之履行，並無故意或過失，亦無加害行為或得到任 何利益，且倘原告依農舍正常施作程序，於取得建照後再行 動工，亦不致發生損害。至於原告所提出之統一發票等支出 興建費用之憑證，違反會計與稅捐法相關規定，且該等費用 ，均已由訴外人祐誠開發股份有限公司（下稱祐誠公司）支 付完畢，原告並無損失。原告既無法證明簽約後，於系爭土 地上興建農舍受有損害，則原告起訴請求被告賠償已支出之 前開費用，難認有據，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠兩造於102 年6 月27日經由惠双房屋仲介，就系爭土地簽訂 系爭買賣契約。 ㈡系爭買賣契約約定被告履約之義務，包括以被告名義申請配 蓋簡易農舍1 棟，於取得使用執照、設籍完成時與土地一併 移轉登記予原告。 ㈢系爭買賣標的物如已被（政府機關）套繪管制致無法申請農 舍，則契約作廢，被告已收價金返還買方即原告，互不處罰 。 ㈣原告於訂約後興建過程中，經建築師查證系爭買賣標的物並 無遭（政府機關）套繪管制。 ㈤原告於訂約後興建過程中，遭第三河川局發函通知建築師， 於96年6 月22日政府即公告系爭買賣標的物位於眉溪河川區 域線及河川用地範圍內，大部分之土地遭限制使用。 ㈥兩造均同意解除契約。 五、兩造爭執事項： ㈠本件系爭買賣標的物位即系爭土地於眉溪河川區域線及河川 用地範圍內，致被告無法依契約內容履行興建農舍後一併移 轉所有權予原告，契約之不履行應歸責於被告？ ㈡原告以起訴狀對被告通知解約後，被告應負擔回復原狀返還 價金之義務及負擔損害賠償責任為何？ 六、本院之判斷： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。復按因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債 權人並得請求賠償；因故意或過失，不法侵害他人之權利者 ，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於 他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負 賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，固分別為 民法第227 條及第184 條所明定。然若債權人援引民法第22 7 條主張有可歸責債務人之事由而致為不完全給付，或民法 第184 條主張侵權行為責任，請求債務人依給付遲延或給付 不能之規定，或侵權行為責任賠償損害者，債權人即應就有 歸責債務人之事由存在，抑或有故意過失或違反法律之不法 侵害等事實，負擔舉證之責。 ㈡本件原告主張被告未依兩造簽訂之系爭買賣契約，交付原告 完整未受限制建築之土地，而構成不完全給付，以及詐欺使 原告陷於錯誤簽訂系爭契約為由，請求依給付不能及損害賠 償之規定解除系爭買賣契約，依上開說明，原告應對存有可 歸責被告之事由及被告確有詐欺行為負舉證責任。惟查： ⒈原告固然提出第三河川局於103 年3 月27日函覆被告之說明 欄記載：經查系爭土地部分位於眉溪河川區域線及用地範圍 線內，爰此位於用地範圍線內土地受水利法等相關規定管制 使用，實際仍以地政單位現場鑑界為準等語，有第三河川局 103 年3 月27 日 水三規字第00000000000 號函在卷可稽（ 見本院卷第23頁），且兩造於系爭買賣契約第12條第8 項縱 約定：賣方（即被告）同意以其名義申請配蓋簡易農舍壹棟 ，於使用執照取得設籍完成時與土地一併移轉登記予買方（ 即原告）一節，亦有系爭買賣契約附卷可佐（本院卷第8 頁 至第14頁）。然系爭買賣契約上開條款係約定，被告同意以 自己名義申請配蓋簡易農舍，並未保證出售之系爭土地全部 均未受建築限制，本件被告是否有交付全部未受建築限制之 土地之契約義務，已非無疑。況原告於起訴時主張，系爭土 地尚有面積約648 平方公尺之部分土地未受建築限制，可興 建面積約64.8平方公尺之農舍（見本院卷第3 頁），並非全 部不能建築，則仍應認符合系爭買賣契約關於上述配蓋簡易 農舍之約定。 ⒉原告雖以系爭土地使用管制至今已8 年，被告難委不知，並 另提出被告與惠双房屋仲介人員簽署之系爭土地不動產產權 調查證明書，被告對關於使用管制及開發方式欄位故意不予 勾選，而有故意或過失不誠實告知，詐欺使原告陷於錯誤而 簽訂系爭買賣契約等等。然原告僅以土地遭受限建管制達8 年推論被告應已知悉，並未實際舉證被告於簽約前確實知悉 土地遭限制建築，且故意不勾選土地不動產產權調查證明書 中對關於使用管制及開發方式欄位之行為。再參酌兩造於10 3 年2 月11日簽訂後附條款第1 點約定：倘本買賣標的物已 被套繪管制致無法申請農舍，則本約作廢，賣方已收價金返 還買方，互不處罰一情（見本院卷第14頁），顯然被告至10 3 年2 月11日尚不知系爭土地部分遭限制建築，方有後附條 款第1 點之約定。是本件原告以系爭買賣契約因被告故意或 過失不誠實告知，而有可歸責被告之事由，或被告詐欺而使 原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約為由，主張解除系爭買賣契 約，自不足採。 ㈢次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款復有明定。故若 契約當事人於契約中另有訂定者，乃依契約之約定而排除民 法回復原狀之規定。經查：兩造於103 年2 月11日簽訂後附 條款第1 點，已如上述，探求兩造103 年2 月11日簽訂時之 本意，乃縱系爭土地因被套繪而遭限制建築之管制，以致土 地全部均無法申請興建農舍，兩造若合意解除系爭買賣契約 ，土地出賣人即被告應將收受原告交付之買賣價金，返還予 土地買受人即原告，且不計息，兩造並約定無其他相互處罰 ，而排除民法第259 條第2 款加計受領時起之利息償還規定 之適用。 ㈣本件原告於起訴時主張解除系爭買賣契約，並於言詞辯論時 陳稱：被告已經將其餘未到期的票款都返還原告，被告自始 不願意賠償利息與原告的損害，但實際上兩造應該有合意解 除契約的意思了等語（見本院卷第249 頁背面），方於103 年8 月7 日撤回返還系爭票據之請求，已如上述，顯然原告 已於103 年6 月11日有與被告合意解除系爭買賣契約之主觀 認知，而於當日收受被告返還之系爭票據。對照被告亦於上 開言詞辯論時明確表示：我沒有解除契約，我是同意原告解 除契約，我同意解除契約，但不代表我違約，如果我同意解 除契約，依法律規定還要給付原告利息，我則不同意，且假 如沒有進入訴訟程序，我早就把錢還給原告，並辦理相關手 續了，103 年6 月11日返還票款時我還不知道有本件訴訟繫 屬的事情，簽約時我有收到原告的1,500,000 元沒錯等語（ 見本院卷第249 頁），故被告確實已受領原告給付之買賣價 金1,500,000 元，並有在不需加計利息返還已收價金之前提 下，同意與原告合意解除系爭契約之意思，方於103 年6 月 11日返還系爭票據予原告。是可認定，若本件被告無須加計 利息返還已收受原告交付之價金，兩造於103 年6 月11日已 有解除系爭買賣契約之合意，乃在同日由被告返還系爭票據 予原告收受。參酌本件系爭土地僅有部分遭建築限制，且兩 造於後附條款第1 點亦有解除契約後，被告僅需返還受領原 告已交付價金之契約約定，而排除民法第259 條第2 款加計 利息之規定，被告僅需將已自原告處受領之買賣價金1,500, 000 元，無須加計利息返還予原告。是以，本件系爭買賣契 約於合意解除後，被告無須加計利息返還已受領之價金，符 合被告所稱同意原告解除契約之條件，則本件系爭買賣契約 業經兩造於103 年6 月11日合意解除，被告應於原告將系爭 土地全部抵押權設定登記塗銷並返還予被告，而履行回復原 狀義務之同時，不計利息返還已受領之1,500,000 元。 ㈤再者，原告另主張因被告故意或過失不誠實告知等可歸責被 告事由，及詐欺使原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，造成被 告有支出委請建築師與室內設計師進行農舍與圖說設計之費 用，合計501,453 元之損害。然本件原告並未提出證據說明 被告確實於簽訂系爭買賣契約前已知悉系爭土地已有部分遭 建築限制，而未能舉證證明被告有故意或過失為不誠實告知 或詐欺等侵害原告之行為，且兩造復有後附條款第1 點互不 處罰之約定，均如上述，則本件原告主張有可歸責被告事由 或被告詐欺等侵害權利之行為，請求被告給付501,453 元之 損害賠償，亦不足採。 七、綜上所述，本件原告未能舉證系爭買賣契約確有可歸責被告 之事由而給付不能或因被告之詐欺行為而簽訂，然因兩造曾 約定解除契約後互不處罰，並已合意解除系爭買賣契約，從 而原告依系爭買賣契約、民法第227 條、第259 條、第260 條、第184 條，請求被告應於原告將系爭土地全部抵押權設 定登記塗銷並返還予被告之同時，給付原告1,500,000 元， 為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁 回。原告就請求被告賠償501,453 元本息部分，既經駁回， 其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 3 月 18 日 民事第二庭 審判長法 官 徐奇川 法 官 鄭順福 法 官 林奕宏 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 3 月 18 日 書記官