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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　　104年度簡字第7號 原　　　告　林子晴 訴訟代理人　許舒凱律師 被　　　告　東埔企業股份有限公司 法定代理人　童雲一 訴訟代理人　邱献志 上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，經本院改行簡易訴訟 程序（原案號：104年度訴字第179號），於民國104年8月11日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一百零三年七月三十 一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴均駁回。 訴訟費用（扣除撤回部分外）新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、程序事項： ㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款 、第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「一、先位聲 明：㈠被告應將坐落南投縣○里鎮○○段○○○○○號土地、同 段1032地號土地及其上同段402建號之建物移轉登記返還與 原告。㈡原告一訴附帶請求被告應給付原告新臺幣（下同） 420萬元違約金，以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止按週年利率5%計算之利息。二、備位聲明：被告應給付原 告40萬元整，以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按 週年利率5%計算之利息。」，嗣於民國104年8月11日言詞辯 論期日撤回其先位聲明，並變更其備位請求利息之起算日為 自103年7月29日起算。核原告所為，業經被告當庭表示同意 其訴之撤回及變更（見本院卷第78頁背面），且其係基於兩 造於103年1月15日就坐落南投縣○里鎮○○段○○○○○號、同 段1044地號土地及同段402建號房屋（以下就建物部分簡稱 系爭房屋，就建物與土地合稱系爭房地）所簽訂之不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約書）之履行之同一事實，而其 變更請求利息起算日所為，則屬擴張應受判決事項之聲明， 揆諸前揭說明，並無不合，應予准許。 ㈡次按，通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部 屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官 應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為 簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一 地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定 有明文。本件原告原起訴請求之先位聲明及備位聲明，其先 位部分訴訟標的價額為460萬元，應適用通常程序，惟原告 撤回先位聲明後，其備位聲明之訴訟標的價額僅為40萬元， 則本件因而屬民事訴訟法第427條第1項規定之訴訟標的金額 在50萬元以下，而應屬適用簡易訴訟程序事件，應依簡易程 序審理。 二、原告主張方面： ㈠兩造於103年1月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，總價 款為460萬元整，並於系爭買賣契約書第3條約定：第3期款 40萬元、第4期款300萬元、尾款40萬元，買方即被告應於所 有權移轉登記後交付，且被告應開立同尾款本票1紙交由賣 方即原告保管，於被告付清尾款後，原告隨即返還該票據。 又系爭房地嗣於103年7月29日移轉登記與被告，被告於103 年7月24日依約開立同額尾款40萬元之本票交與原告，詎被 告於系爭房地所有權移轉登記後，竟不依約給付殘餘尾款價 金40萬元予原告，屢經原告催促其履約，被告藉故推託，長 達9個月之久，依系爭買賣契約書第3條約定，被告應給付尾 款40萬元。 ㈡對被告抗辯所為之陳述： ⒈依原告遷出系爭房屋之戶籍資料，可知原告確實已於103 年7月31日將戶籍遷出，是被告辯稱原告未將戶籍遷出而 未點交系爭房屋云云，顯與事實不符，況遷出戶籍亦非為 兩造另有約定之點交房屋事項，可見係被告違約後故意編 織之理由。 ⒉原告已於103年7月30日交付系爭房屋鑰匙予被告，為被告 所不爭執，則依買賣慣例及吾人一般社會經驗常理，原告 交付系爭房屋之鑰匙予被告，即為將買賣房屋現實管領力 交予被告支配之點交行為，又系爭房屋之大門有內、外門 ，外門的鎖已經壞掉，本來就未上鎖，而內門的鑰匙也已 經交給被告，且被告亦將其拍攝之系爭房屋內情況照片提 出本院，並自承進出系爭房屋至少有2次以上，可見被告 確已掌領系爭房屋之現實管理力而得以進入拍攝屋內照片 無訛；又依系爭買賣契約書第13條約定，系爭房屋內未清 理之物品視為廢棄物處理，由被告負責清理並負擔費用， 非謂原告未清理屋內物品即未點交房屋，況兩造係約定以 現況交屋。是以，被告辯原告未清理屋內物品而未點交房 屋云云，已與兩造契約約定不符，諉無足採，乃屬無稽。 ⒊系爭買賣契約書第3條關於結案日期約定預計103年7月1日 前完成及點交等語，惟其係記載「預計」之點交日期，並 非確定之點交日期；再觀以兩造事後履約情形，原告係於 103年7月29日移轉系爭房地所有權與被告，被告嗣於隔日 即103年7月30日交付原告第4期款300萬元，同時原告將系 爭房屋之鑰匙交予被告，另由系爭買賣契約書第3條之備 註欄所載：「賣方（即原告）於103年7月30日同日繳付管 理費、103年度房屋稅、103年度地價稅…給買方（即被告 ）收訖總計60,560元。」等語，可知原告係於103年7月30 日支付上開費用交由被告收訖；另依系爭買賣契約書第3 條關於擔保本票之約定，兩造間協議被告於系爭房地所有 權移轉登記後始交付尾款，被告乃於103年7月24日簽發金 額40萬元之本票擔保同額之尾款40萬元。由此可知，兩造 就系爭房屋點交日期確實未如系爭買賣契約書原預期之10 3年7月1日點交，而係事後於103年7月30日確定點交，而 兩造於預計之103年7月1日點交日期後，仍有繼續履行前 開所述之契約行為。故被告辯稱原告未於103年7月1日點 交、未遷出戶籍、未清理屋內物品而未點交房屋違約云云 ，均與系爭買賣契約書之約款及事實不符。 ⒋綜上，原告分別於103年7月29日移轉系爭房地所有權、10 3年7月30日交付系爭房屋鑰匙點交房屋、103年7月31日自 系爭房屋遷出戶籍，然被告卻未依約履行交付尾款40萬元 之價金義務，其違約未給付尾款之期間，自103年7月29日 系爭房地所有權移轉迄今，已逾1年，乃係可歸責於被告 之不履行應交付尾款40萬元價金義務。 ㈢並聲明：被告應給付原告40萬元，及自103年7月29日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、被告則以下列陳詞，資為抗辯： ㈠本件系爭房地之買賣，雙方原議定以450萬元成交，而簽約 前夕原告突然變掛，要求加價10萬元（即460萬元），並表 示其因購買樹人路上千萬元的新屋，傢俱要全部換新，所以 系爭房屋內很多原來使用的傢俱，會留給被告等語。當時被 告表示希望仍按450萬元成交，但願負擔原告應繳之土地增 值稅及原告所未繳管理費欠費共約5至6萬元，卻為原告所拒 絕，故雙方於103年1月15日簽約時約定以460萬元為價款， 但管理費及土地增值稅仍由原告繳納。又本件系爭房地之買 賣，兩造共會面3次：⒈103年1月15日簽訂系爭買賣契約書 ，並付40萬元簽約款（定金）。⒉103年2月28日交付第2期 款40萬元（備證款）。⒊103年7月30日同時交付第3期款40 萬元及第4期款300萬元，兩造並未進行至點交之階段。而被 告於103年7月30日支付原告40萬元及300萬元時，原告返還 40萬元及300萬元保證本票，兩造完成契約第3期及第4期款 之交易，兩造離開時，原告尚持有被告所簽發之本票1紙（ 40萬元），待點交完成、收點交款後返還之用，故系爭買賣 契約書第3條約定之尾款40萬元是結案款，亦即點交款，雙 方約定係「完成點交」結案後原告才能要求的款項，而被告 未交付該款項，足證自被告於103年7月30日交付第3期款40 萬元及第4期款300萬元後，原告至今並未將系爭房屋點交予 被告；且依一般正常的房屋買賣交易觀之，點交完成當下， 即應完成點交價款之結算及交付，原告於103年7月30日尚未 點交，故未要求被告兌現該點交本票之意思表示，亦足以證 明原告於103年7月30日並未將系爭房屋點交予被告，僅是已 將房屋過戶予被告。 ㈡又因系爭房屋係被告訴訟代理人邱献志於20年前所興建，了 解該屋內隔局，故被告於買賣過程中103年7月30日之前，未 曾進入系爭房屋查看，僅於簽約時表明希望能註記有何傢俱 要留給被告，原告卻含混其辭，只叫代書寫原先有講的廚房 流理台及一組原木木桌，其餘有很多樣不必一一記入，且因 原告於簽約時表示要將不用的傢俱（如衣櫥及書桌等）留給 被告，代書即詢問原告，如果被告不要這些傢俱，那麼原告 是否要負責搬走，原告則答稱傢俱應該都可留給日後的房客 使用，如果不合用，被告以後自己再搬走好了等語，代書遂 於系爭買賣契約書第13條後段，將清理費用「由賣方負擔」 ，改為「由買方負擔」，但該條後段所指「未清理之物品」 ，係針對原告不用而留下之舊傢俱而言，若被告不用即可視 之為廢棄物，由被告自行處理之意，則原告不能事後反悔， 而在日後要求搬走傢俱，兩造並非約定所有雜物、垃圾都由 被告清理，故而在該條前段仍保留「賣方應於買賣標的物， 點交前將地上物遷移並清理乾淨」等字句。況系爭買賣契約 書第13條前段已明言點交前要將地上物「清理乾淨」，觀諸 被告於庭呈照片所示系爭房屋內雜物堆置情形，豈可稱「清 理乾淨」？原告既未進行清理，如何進行點交？其未進行點 交至明；退步言之，原告仍於系爭房屋內堆置雜物，亦違反 系爭買賣契約書第12條所定之習慣和風俗誠信原則。再者， 被告係是買回其訴訟代理人邱献志先前興建之房屋，可以承 擔漏水、壁癌等風險，故約定以現況點交，而同意原告不需 負責標的瑕疵責任，但被告並非買受法拍屋，系爭房屋內遺 留之雜物，並非買賣標的本身的瑕疵，不應由被告負責清理 。 ㈢兩造係於103年1月15日簽訂系爭買賣契約書，依一般代書及 銀行作業，約1個月即可完成交易，而原告於簽約時表示其 已另買了樹人路的預購屋要裝璜，所以要1至2個月的裝修時 間，再怎麼拖也不會拖到7月才搬家入厝，也不會讓被告等 到農曆7月（103年7月26日為農曆6月30日）才用這個房子等 語，兩造方才約定於103年7月1日以前完成系爭房屋點交， 然自103年1月15日起至103年6月30日，足足5個半月，已比 一般正常交易延長許多，原告遲誤應交屋的日期後，仍要求 被告依約定支付第3期及第4期款項，卻於取得該款項後，以 家人不在埔里，拿不到身分證故無法遷戶口、沒有人在農曆 7月間搬家等理由推遲點交義務，又以其持有被告簽發之本 票，要脅被告如不付款就送法院，原告欲藉此推翻其先前向 貸款銀行經理、襄理表示願意儘快將物品搬走並進行點交房 屋之承諾。又兩造間最後一次會面進行買賣事宜，是在103 年7月30日，被告支付第3期款自備款40萬元及第4期款即貸 款300萬元後，隔日原告才將自己的戶籍遷離，亦足認雙方 於103年7月30日並未進行點交結算部分，而當時原告先行交 付系爭房屋各房間鑰匙予被告，並同意被告可先行進入屋內 查看漏水、壁癌等屋況，以便在點交後進行整修，但仍未交 付最外一扇防盜門即大門的外門鑰匙，兩造係約定於點交時 再交付，且另約定：原告所積欠之管理費、水費、電費、房 地稅等，應於點交前繳清，且原告及其家人尚有戶籍在系爭 房屋，應在點交前遷出，電表在點交前應過戶於被告名下， 而屋內之衣服、書籍物品等，則應在點交前清理。 ㈣原告曾於本件審理時當庭表示現屋內所留物品，有些東西還 有用云云，而本院於104年7月10日履勘現場時，現場有許多 物品皆已裝箱打包，排置集中，足見那些物品原是原告打算 帶走的，而原告故意拖延至今，皆因原告前於103年7月30日 收受本件買賣第3期、第4期款後，進一步要求被告負擔原告 應繳的管理費約55,800元，遭被告拒絕，又被告於103年7月 30日交付上開40萬元時，曾向原告指出其已違反應於103年7 月1日以前點交之約定，原告卻將其延遲的責任推給新購房 屋建商，聲稱因建商沒準時依約蓋好，故其無法遷出等語， 數日後被告再行催促，原告即惱羞成怒，認為被告逼迫原告 鬼月搬家。 ㈤綜上，本件系爭買賣契約書明定原告應於103年7月1日前完 成點交，然原告因可歸責於己之事由，違約遲延迄今未進行 點交，亦違反一般交易習慣及契約誠信原則。並聲明：駁回 原告之訴。 四、本院之判斷： ㈠兩造於103年1月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，總價 款為460萬元，被告於簽約日以彰化商業銀行埔里分行支票1 紙支付40萬元簽約款（即定金），嗣於103年2月28日交付第 2期款40萬元，又於103年7月30日同時交付第3期款40萬元及 第4期款300萬元，而原告已於103年7月29日將系爭房地所有 權移轉登記予被告，惟被告尚有尾款40萬元價金未繳納，被 告並簽發為擔保該筆尾款而面額與之同額、發票日為103年7 月24日之本票1紙交付原告等情，為兩造所不爭執，並有系 爭買賣契約書影本、支票影本1紙、系爭房地土地、建物之 第一類謄本及異動索引、本票影本1紙在卷（見本院卷第7至 10頁、第13頁、第30至38頁、第16頁），首堪認定。 ㈡至原告主張被告應給付尾款40萬元乙節，則為被告所否認， 並以前詞置辯，是本件兩造爭執之重點厥為：系爭買賣契約 書約定之尾款40萬元價金是否已屆清償期？換言之，即系爭 房屋是否已點交予被告？經查： ⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務。民法第348條第1項定有明文。本件兩造間系 爭買賣契約書第3條付款約定尾款40萬元之清償期為「預 計民國103年7月1日前完成及點交」，且兩造間系爭買賣 契約書第6條約定：「雙方約定於交、收尾款同時，甲方 應將本件買賣標的物交給乙方使用，其應課徵諸稅捐約定 如下：...」，參照前揭民法第348條第1項之規定，將出 賣人占有之買賣標的物，交付予買受人取得占有，並取得 所有權，係出賣人應負之契約義務，故解釋上系爭買賣契 約書第3條所謂「點交」即係第6條所謂「甲方應將本件買 賣標的物交給乙方使用」之意義相同，係原告將系爭房地 之占有交付予被告，而由被告占有；準此，則兩造約定尾 款40萬元之給付，係以系爭房屋點交於被告之日為其清償 期，亦堪認定。 ⒉次按，對於物有事實上管領之力者，為占有人。占有之移 轉，因占有物之交付而生效力。民法第940條、第946條第 1項分別定有明文。本件原告已於103年7月30日交付系爭 房屋之鑰匙予被告，為兩造所不爭執；而被告於本院審理 中當庭提出其所拍攝之系爭房屋內情況照片影本13幀（見 本院卷第40至43頁），且於本院104年7月10日履勘系爭房 屋時，被告自承：伊請其員工即被告法定代理人童雲一進 入系爭房屋內看看有無需要整修，以及拍照，他有拍兩次 ，但伊不知道、也不記得照片是什麼時候拍的等語（見本 院卷第60頁至第60頁背面），而本院當日履勘時現場內外 兩扇大門均未上鎖，外門上的鎖已經有部分用鐵絲綁住， 但用鑰匙開啟的旋鈕仍可以轉動，有本院履勘筆錄在卷（ 見本院卷第60頁背面）；以被告之法定代理人已能自由進 出系爭房屋，更能決定系爭房屋之大門不要上鎖之情節觀 之，被告對於系爭房屋顯得已取得實際之管領力，業已占 有系爭房屋，應堪認定；故原告既已於103年7月30日，交 付買賣房屋之鑰匙予被告，依買賣慣例及吾人一般社會經 驗常理，通常情形原告交付買賣房屋鑰匙予被告，即為將 買賣房屋現實管領力交予被告支配以觀，原告主張業已點 交系爭房屋予被告等語，堪予採信。 ⒊至被告提出之13幀照片影本中之12幀（見本院卷第40至42 頁）及本院履勘現場所拍攝照片中（見本院卷第65至72頁 ），固有散落之物品、傢俱遺留於系爭房屋內；惟系爭房 屋內之傢俱，兩造係約定由原告留予被告使用，為兩造所 不爭執；而就傢俱以外之遺留物品部分，系爭買賣契約書 第13條約定：「賣方應於買賣標的物、點交前將地上物遷 移並清理乾淨，如現場點交時有未清理之物品則視廢棄物 處理，其清理費用由買方負擔。」，兩造固就點交時約定 原告有將物品清理乾淨之義務，然就原告未清理乾淨而有 義務違反時，乃約定其違反效果為「視廢棄物處理」，則 該等物品之遺留僅生視為廢棄物之效果，而其後續清理所 需費用，兩造亦已約定由被告負擔；故顯難以上開遺留現 場之物品，而認原告尚未盡點交系爭房屋之義務。 ⒋又被告抗辯原告並未把外門的鑰匙交付被告，要等點交時 再交付，故系爭房屋尚未點交等語。惟該外門上的鎖已經 有部分用鐵絲綁上，而失去部分上鎖之功能，且於本院履 勘時，呈開啟之狀況，有本院履勘筆錄及照片在卷（見本 院卷第60頁背面、第63至64頁），足見該外門的鎖頭已經 不堪使用，原告主張該外門的鎖已壞掉，本來就沒上鎖乙 節，應堪採信；而就該外門，如被告於原告點交後要恢復 其功能，不妨換鎖或找鎖匠修復並配鎖，然尚不得以原告 未交付已未為使用之外門鑰匙，而認原告尚未點交系爭房 屋。 ⒌又按，戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係 依戶籍法所為登記之事項，單以戶籍地址並非足以作為認 定住所之標準，自不得以之單獨作為認定設籍該址之人尚 住居於該地之依據。本件原告設於系爭房屋之戶籍，固於 點交系爭房屋後之103年7月31日始遷出，此為兩造所不爭 ，且有原告之戶口名簿影本在卷（見本院卷第47頁背面） ，惟參照上開說明，尚不得單以原告於點交當日尚未將戶 籍遷出，而認定原告仍住居於該處。 ⒍再者，被告固辯稱原告尚欠應繳之管理費、水費、電費、 房地稅等，點交前應清理等語。而原告於103年7月30日繳 付管理費、103年度房屋稅、103年度地價稅合計共60,5 60元予被告收訖，為兩造所不爭執，且經原告之員工葉秀 勤於103年7月31日以手寫方式記載於系爭買賣契約書第3 條之備註欄內（見本院卷第79頁、第8頁）。惟系爭買賣 契約書第14條第1項僅約定：「房屋使用之水電費、瓦斯 費、管理費、公共基金等費用，點交前由賣方負擔，點交 後由買方繳納。」依該條文內容觀之，兩造僅約定費用負 擔之時間分界點，並未約定原告須於點交前繳清上開費用 ，縱使原告確有水費、電費未繳，亦僅生該費用應由原告 負擔之效果，尚難以之認定原告即未完成點交。 ⒎至被告辯稱兩造於103年1月15日簽訂系爭買賣契約書，依 一般代書及銀行作業，約1個月即可完成交易，因原告表 示已另買了樹人路的預購屋要裝璜，所以才約定103年7月 1日以前完成點交，已比一般正常交易延長足足5個半月， 原告在已超過應交屋的日期後，仍要求被告交付第3期及 第4期款之價金，卻以無法遷戶口、沒有人在農曆7月間搬 家等理由推遲點交義務等語。然而，系爭買賣契約書第3 條記載之結案日期為：「預計民國103年7月1日前完成及 點交。」，依其文義觀之，其係載為「預計」之點交日期 ，並非確定之點交日期，實際點交日期仍應依原告將系爭 房屋交付予被告占有之日期為認定，尚難以該條之約定， 即認定為係原告應點交系爭房屋日期，亦不得以之認定原 告於103年7月30日點交系爭房屋予被告時，已屬給付遲延 。 ⒏綜上，原告已於103年7月30日將系爭房屋點交予被告，系 爭買賣契約書約定之尾款40萬元價金於該日即已屆清償期 ，原告請求被告給付系爭買賣契約書約定之尾款40萬元價 金，即非無據。 ㈢末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定 利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%。民法第229條第1項、第233條第1項、第20 3條分別定有明文。本件兩造於系爭買賣契約書第3條約定， 被告應於原告點交系爭房屋時，給付價金尾款40萬元，足見 兩造就價金尾款40萬元，係以點交當日為清償日，揆諸前揭 規定，被告於點交日（即103年7月30日）之翌日起，即應負 遲延責任。是原告請求被告給付40萬元價金尾款及應給付自 103年7月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦 屬有據；原告逾此範圍之利息之請求，並無所據。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第3條之約定，請求被告 給付40萬元及自103年7月31日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，即無不合，應予准許；原告逾此範圍之利息之 請求，即無理由，應予駁回。 六、又原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰 依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行 ，併依同法第392條第2項規定，依職權宣告准被告於提供相 當之擔保金為原告預供擔保後，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第39 2條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 25 日 民事第一庭 法 官 黃立昌 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表 明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 8 月 27 日 書記官 古紘瑋