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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第190號 原　　　告　禾豐不動產經紀有限公司 法定代理人　陳政義 訴訟代理人　李明海律師 複代理人　　梁雨安律師 被　　　告　輝懋興業股份有限公司 法定代理人　許其逢 訴訟代理人　許廖引 　　　　　　張繼準律師 上　一　人 複　代理人　黃建閔律師 上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國105年3月2日 言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬元及自民國一百零四年六月九日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣壹萬貳仟玖佰陸拾貳元由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣叁拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣玖拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執 行。 事實及理由 一、原告主張：伊係加盟於21世紀不動產股份有限公司，伊對外 名稱為21世紀不動產草屯大同加盟店，原告公司與訴外人虹 信不動產經紀有限公司（下稱虹信公司）同屬21世紀不動產 旗下之加盟店，虹信公司同意將與被告所簽訂買賣議價委託 書與要約書之權利概括移轉為同為21世紀不動產加盟店之原 告，並經被告同意，是原告為買賣雙方之仲介銷售公司。訴 外人逢成工業股份有限公司（下稱逢成公司）於民國103 年 8月8日與被告簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 將逢成公司所有坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地及其 上門牌號碼為南投縣南投市○○○路○○號建物（下稱系爭房 地），以總價新臺幣（下同）9,800萬元出賣予被告。逢成 公司同意因委託伊銷售系爭房地給付仲介費392萬元（即總 價9,800萬元之4％）。被告亦同意因委託伊買受系爭房地給 付仲介費98萬元（即總價9,800萬元之2％，再折讓1％）。 惟泛太建築經理股份有限公司（下稱泛太公司）以被告未依 約履行點交義務，經逢成公司定期催告仍不配合點交，依系 爭買賣契約解除賣方逢成公司點交義務，並催告被告系爭買 賣契約第10條第1款之權利，否則將撥付款項予賣方。被告 經催告後復不行使，足見系爭房地已免除點交及完成付款， 且系爭房地現已移轉登記被告名下，並由被告占有管領中。 被告雖稱已將買賣價金9,800萬元存入履保專戶，惟買賣價 金不包含被告應給付原告之仲介費，被告之仲介費用應於房 屋點交時另行撥付原告。至於被告主張開立2,400萬元之發 票，有高額稅賦之問題，此乃買賣雙方之稅務問題，與本件 仲介費之給付無關。爰依居間之法律關係提起本件訴訟，並 聲明：⒈被告應給付原告98萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以：本件係因原告向被告稱逢成公司出售系爭房地， 總價9,800萬元，原告之業務員表示逢成公司會開立2,800萬 元之發票，惟買賣契約成立、被告支付價金後，逢成公司拒 絕開立2,800萬元之發票。嗣後原告之業務員又表示若依國 稅局之認定，逢成公司可開立2,400萬元之發票，導致被告 誤信為真，然逢成公司實際上僅開立1,000萬元之發票予被 告，致被告無法持2,800萬元或2,400萬元之發票申報支出， 逢成公司也降低其收入之申報。被告原於申報公司營業稅時 得列為支出，以作為課稅基礎，惟因原告未盡調查義務，且 未據實告知等行為，造成被告無法申報公司支出以降低繳納 稅金。且原本約定103年11月28日點交，後來說要提早至同 年月5日點交，伊已於103年11月3日將錢撥入銀行，因為發 票、證件不齊全，就沒有點交，嗣於103年11月28日仍因沒 有發票伊始拒絕點交；再者，逢成公司出售系爭房地時，係 以8,800萬元之價金委託原告出售，並非以9,800萬元之價格 出售，詎原告隱瞞被告與逢成公司，擅自增加1,000萬元之 價金而以9,800萬元成交，因原告隱瞞實際買賣價金，逢成 公司因此再找原告確認買賣價金究竟為何，並要求原告返還 逢成公司所支付之仲介費，經逢成公司告知被告，被告始知 悉原告有隱瞞買賣價金之情事；此外，被告購買系爭房地係 因逢成公司有向台灣電力公司申請使用100碼額度之電力， 原告業務員前向被告稱，買賣成交後，被告可使用逢成公司 之100碼電力，豈料逢成公司只願意給被告使用50碼之電力 ，導致被告無法營業，需另行向台灣電力公司申請增加使用 額度之電力，原告上開所為違反民法567條、571條之規定， 違反據實告知及調查義務，致被告受有損害，甚至對逢成公 司有利，故原告不得請求仲介費等語，資為抗辯，並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告 願供擔保，請准免為假執行之宣告。 三、兩造不爭執事項 ㈠逢成公司與被告於103年8月8日簽訂不動產買賣契約書，約 定將逢成公司所有系爭房地，以總價款9,800萬元出賣予被 告。 ㈡逢成公司委託原告為其仲介出賣系爭房地，應支付原告392 萬元之仲介服務費（即總價9,800萬元之4%）。賣方仲介費 給付方式，係於第一期簽約款全數匯入履保專戶後即全部撥 付與原告。 ㈢被告委託原告仲介不動產買賣，同意買受系爭房地，仲介費 用確認單（買方）上記載：被告應支付之仲介服務費為98萬 元；買方同意全數仲介服務費於交屋時一併撥付。 ㈣被告尚未撥付買方仲介服務費98萬元至履約保證專戶。 ㈤系爭房地於103年10月23日以103年9月22日之買賣為登記原 因，權利範圍為全部，移轉所有權予被告，並由被告占有使 用管理中。 四、原告主張被告未依約履行點交義務，系爭房地已免除點交義 務，且移轉所有權登記於被告名下，為被告占有管理中，被 告應依兩造間之居間契約，給付仲介服務費98萬元等節，為 被告所否認，辯稱：原告並非系爭居間契約之當事人。且原 告業務員向被告表示系爭房地之買賣，賣方可開立較高金額 之發票，然實際上逢成公司僅開立1,000萬元之發票，致被 告不能以此申報公司營業稅之支出；且原告業務員隱瞞系爭 房地實際買賣價金，擅自提高銷售價格；又原告業務員前向 被告表示系爭買賣契約成交後，被告可使用逢成公司100碼 之電力，原告上開所為違反居間契約之據實報告及忠實義務 等語置辯。是本件應審酌之爭點厥為：原告是否受系爭居間 契約之當事人？原告有無如被告所稱違反第567條及571條規 定之行為？茲分述如下： ㈠被告雖辯稱：原告所提委託書乃被告與虹信公司間之委託書 ，原告主應非系爭居間契約之當事人等語。經查，被告與21 世紀不動產中興大同加盟店即虹信公司，於103年8月6日簽 訂買賣議價委託書與要約書，被告以9,800萬元，承購系爭 房地；嗣原告與虹信公司於同年月8日簽立同意書，約定虹 信公司將對於被告於買賣議價委託書與要約之權利義務由原 告承受。而被告、賣方逢成公司與原告並簽訂不動產專任委 託銷售契約書，約定買賣雙方委託原告為系爭買賣契約之仲 介銷售人員，兩造並約定系爭買賣契約買方應支付之仲介服 務費為98萬元乙節，此有買賣議價委託書與要約書、同意書 、委託銷售契約書、仲介費用確認單在卷可稽（見本院卷第 112頁、第145頁、第121頁、第17頁）。是被告委託原告代 為居間買賣系爭房地，兩造間成立系爭居間契約，堪予認定 ，是兩造自應受系爭居間契約之拘束。 ㈡按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文 。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人， 不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之 履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條 亦規定甚明。是以居間人對於委託人負有忠實義務，僅為委 託人之利益而活動，否則其違反誠實信用，喪失其請求報酬 及償還費用之權利，此為居間人據實報告及妥為媒介義務。 再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。民事訴訟法第277條前段定有明文。主張權利存在之當 事人，就權利發生事實（權利發生之特別要件事實，權利根 據規定之要件事實），及權利消滅或權利排除之一般要件欠 缺之事實，應負舉證責任。主張權利不存在之當事人，應就 權利障礙，及權利消滅、權利排除事實負舉證責任，此為實 務及學說共認之舉證責任分配原則。本件兩造間成立系爭居 間契約，業如前述。被告辯以原告違反居間人應據實報告、 妥為媒介之義務，有違其應盡之忠實義務，喪失報酬及費用 之請求權等語，此屬權利行使之障礙事由，依舉證責任分配 之法則，自應由被告就原告有前述違反系爭居間義務之事由 負舉證責任。 ㈢經查，證人李佩芯於準備程序中具結證稱：伊當時受僱於原 告，為本件買賣之銷售人員，伊與買方許廖引女士接洽，賣 方並非由伊接洽，當時買賣雙方都是委託原告仲介買賣，賣 方由另一位同事陳國棟負責接洽。伊與陳國棟及許廖引女士 談妥以9,800萬元的價格下斡旋單，賣方也願意以這個價格 出賣，後來就約在伊公司簽約。伊沒有向被告說逢成公司會 開2,800萬元之發票，簽約、下斡旋單的時候都沒有談到發 票的事情，是許廖引女士匯錢之後在談交房子的結案日期時 才說到發票問題，許廖引女士是先跟代書聯繫，後來許廖引 跟伊說要開多少錢的發票，伊再請伊同事陳國棟去跟賣方聯 絡。後來逢成公司有打電話給伊公司說要開2,000多萬元的 發票，金額伊已經忘記，這是已經匯錢、移轉過戶要結案的 時候的事情。（問：證人有無向被告表示，依國稅局認定， 逢成公司可開立2,400萬元之發票？）不是伊說的。（問： 有無聽其他人說？）伊不清楚。（問：被告有無表示以逢成 公司開立多少錢的發票，被告才願意購買？）沒有，直到結 案才有說到發票的問題，簽約、匯款的時候都沒有說到；逢 成公司委託出售系爭房地開價是1億多元，確實金額伊忘了 。因為買方是以9,800萬元下斡旋單，陳國棟才去向賣方努 力游說，最後才以9,800萬元成交。伊同事跟伊說價格是1億 多元，伊沒有聽過其他價格，伊也沒有跟許女士說賣方出價 是1億多元。伊向被告表示本件出售價格是9,800萬元；簽約 的時候有談到電力的問題，賣方有說電力要移一些走，當時 好像有一些會留著，有一些會移走。伊沒有向被告表示可以 使用逢成公司100碼額度之電力等語（見本院卷第91頁反面 至第94頁）。另據證人賴世杰具結證稱：本件仲介買賣之過 程是李佩芯先跟許廖引接觸，有先談9,800萬元，當時有簽 買賣契約，但簽約時並沒有談到發票的問題，是快交地的時 候才談到發票的事情簽完之後是因為發票、扣稅的問題，金 額大家談不攏。土地不用報稅，但建物有營業稅的問題，簽 約後逢成公司說發票金額建物要開500萬元，土地要開9,300 萬元，伊向許廖引報告，但許廖引認為建物開立500 萬元發 票太少，伊就開始協調這部分，當時許廖引並沒有說要開多 少，只是問伊國稅局比例怎麼算，伊說約3、7比例，所以許 廖引就希望建物開2,000多萬元。3、7比例是伊至國稅局問 ，國稅局抓營業稅法規給伊看，看完之後伊跟許廖引說伊去 問的結果約是這個比例，伊問許廖引如果照這個法條開2,00 0多萬元的比例可否接受，許廖引說可以，但伊沒有跟她說 逢成公司會開2,000多萬元的發票；逢成公司委託出售系爭 房地之價格是9,800萬元，沒有聽過以8,800萬元出售的價額 。是逢成公司先委託伊公司出售，伊才詢問許廖引有沒有購 買的意願。伊記得逢成當時開價是1億多元，後來李佩芯跟 許廖引接洽就是9,800萬元。(問：逢成公司有無找原告確認 買賣價金究為多少？並要求原告返還逢成所支付之仲介費？ ）沒有。當時沒有點交，逢成公司希望盡快點交，希望許廖 引能夠接受他們開立的發票價額，逢成是因為點交的問題有 再與原告聯繫；當時逢成好像有說有電力要留給基本的碼力 給被告，但不知道幾碼，契約上好像有寫。伊沒有向被告表 示可以使用逢成公司100碼額度之電力。逢成公司也沒有同 意被告使用100碼之電力等語（見本院卷第94頁至第96頁反 面）。由上可知，李佩芯與賴世杰為系爭買賣契約原告之仲 介人員，系爭買賣契約簽立之前，被告與原告之仲介人員並 無談及開立發票之金額問題。且系爭房地之出賣價格為9,80 0萬元，並非被告所稱本係8,800萬元，經原告抬高系爭買賣 契約售價之情形。 ㈣再參證人詹宗彬即逢成公司之股東於本院準備程序中之結證 ：系爭買賣當初伊有參與，與董事長林辱一起去仲介處寫合 約。逢成公司當時是以9,800萬元委託原告出售房地；簽約 時買賣雙方沒有談到開立發票一事。伊跟仲介講的就是9,80 0萬元的價錢，就是以這個金額跟輝懋公司成交。那時候伊 有要賣，是仲介來找伊，伊就開價9,800萬元，仲介說這個 價錢有人要買。(問：逢成公司有無找原告確認買賣價金多 少，並要求原告退還仲介費？）沒有，伊那時候就簽合約， 沒有其他後續；簽買賣契約的時候有談到100碼的電，其中5 0碼要自己用，50碼要給他們，因為申請要錢，發電機就全 部送給他們，輝懋公司是一位許其逢先生去簽約，他知道伊 要轉50碼給他們。委託仲介的時候並無告知仲介有關電力的 部分，契約所說的發電機並不是指電力50碼的部分，電力的 部分並沒有寫在契約中；出賣之初那時候沒有具體的價，仲 介來的時候，伊好像是說9,400萬元，但不是很記得，因為 那時候很多人來開價等語（見本院卷第115頁至第117頁反面 ）。另據證人即代書吳秋玉之證述：系爭買賣契約是宋美惠 代書擬的，簽約當天有拿給伊看，所以伊有看到。主要是有 約定土壤、電力、消防的問題，契約書約定包含一切的消防 、電力。賣方本來想說電力有100碼，他只要給50碼，但是 買方不答應，因為仲介本來就跟買方介紹有100碼。（問： 你怎麼知道仲介有跟買方說電力100碼？）買方老闆娘許廖 引跟伊說的。（問：當天既然買方不答應，為何契約還有辦 法成立，有無何退讓、協調？）因為許其逢的媳婦當時有打 電話給許廖引說碼數的問題，當時說如果沒有100碼，這件 買賣就不想成立，後來代書加進去說包括電力，雙方沒有意 見，就成立契約。應該有提到賣方同意100碼，不然契約就 不會成立了。伊忘了賣方當時如何回答，當場有打電話，伊 認為賣方有同意，不然契約就不會成立。（問：有無聽到仲 介公司說電力100碼要全部轉給買方用？）沒有聽到，是聽 許廖引說仲介介紹廠房的時候是這樣講。（問：證人是否知 悉逢成公司是以多少金額委託原告出售房地？）9,800萬元 。買賣雙方簽約過程中或之前並無談到賣方開立發票金額之 問題等語（見本院卷第136頁反面至第138頁）。綜觀上開證 述可知，系爭買賣契約，賣方逢成公司係以9,800萬元委託 原告公司銷售，依一般不動產交易之慣例，賣方所提出之價 格尚非最終之定價，若依證人詹宗彬所言，其出賣之初尚無 具體之出賣價格，僅約於9,400萬元左右，而其最終委託仲 介出賣之價格為9,800萬元，此即為賣方考量多方市場因素 決定之最終委託原告銷售價格，而非原告隱瞞買賣雙方擅自 提高銷售價格，被告雖辯稱原告違反被告之利益，擅自增加 買賣價格出售，然被告未能舉證證明原告有何故意隱匿系爭 房地委託出售價格之情，是被告此部分之抗辯，難認可採。 且兩造於系爭房地之銷售、簽約前均未提及開立發票金額之 問題，而是在簽約後系爭房地點交時，被告才要求開立發票 之金額乙節，亦為上開證人證述綦詳。是系爭居間契約，原 告於媒介買賣機會時，並未向被告保證逢成公司會開立2,00 0萬元以上之發票，況系爭買賣契約簽約之前，被告既未提 出開立發票之要求，則原告自無有何未據實報告之可歸責事 由。至電力部分，由上開證人所述，尚不能證明原告曾向被 告表明賣方之電力將全數移轉予被告，況兩造於簽約時，被 告之法定代理人許其逢亦同到場，就電力部分已與賣方會同 協商，更曾以電話與許廖引商討關於本件電力之問題，達成 協議並載入契約，被告亦因此而同意簽約，難認係因原告有 何蓄意欺瞞或違反告知義務，縱買賣雙方嗣後因電力移轉有 不符系爭買賣契約之爭議發生，亦為買賣雙方間契約債務不 履行之問題，與原告依系爭居間契約請求給付報酬無涉。從 而，被告辯稱原告有上開違反民法第567條、第571條之情， 不得請求報酬等語，難認可採。 ㈤末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項 、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率 較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項 、第203條亦有明文。被告對原告所負之債務，係以支付金 錢為標的，且其給付無確定期限，是被告自原告催告時起負 遲延責任。查本件民事起訴狀繕本於104年6月8日準備程序 中當庭交付予被告訴訟代理人許廖引簽收，有起訴狀上許廖 引之簽名及準備程序筆錄在卷足憑（見本院卷第4頁、第48 頁），揆諸前開規定，原告自得請求自104年6月9日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。 六、綜上所述，原告依系爭居間契約之法律關係，請求被告給付 原告98萬元，及自104年6月9日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供 擔保以代釋明，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額併予准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與判決結果不生影響，尚無一一詳予論述之必要。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 3 月 16 日 民事第二庭 審判長法 官 林永祥 法 官 鍾淑慧 法 官 李怡貞 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 12 月 16 日 書記官