臺灣南投地方法院民事判決 106年度訴字第119號
原 告 張紫櫻
原 告 林允進
原 告 普麗登股份有限公司
法定
代理人 林允進
上三人共同
訴訟代理人 洪松林
律師
被 告 林君穎
被 告 黃麗鏡
被 告 陳欣育
被 告 葉秀敏
被 告 邱彥嵐
被 告 黃裕育
被 告 陳紹碧
被 告 蘇郁惠
被 告 江千惠
被 告 舒國忠
被 告 陳孟松
被 告 田雨樹
被 告 陳證元
被 告 陳文昭
被 告 陳昭蓉
被 告 朱惠如
被 告 紀正祐
被 告 蔡明娟
被 告 孫月英
被 告 劉信君
被 告 陳香蘭
被 告 林郁展
被 告 吳佩璇
被 告 廖佳華
被 告 廖佳嫺
被 告 張惠芬
被 告 甯梅英
被 告 陳彥錚
被 告 李淑慧
被 告 林聖閔
訴訟代理人 張涵槐
訴訟代理人 林益輝律師
複代理人 董佳政律師
被 告 劉月蓉
訴訟代理人 林益輝律師
複代理人 董佳政律師
被 告 劉英美
訴訟代理人 林益輝律師
複代理人 董佳政律師
上列
當事人間
分割共有物事件，本院於民國107年7月26日
言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、
原告之訴駁回。
二、
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、
本件除被告林聖閔、劉月蓉、劉英美外，其餘被告經
合法通
知，未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條各款
所列情形，
爰依原告之
聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、原告主張方面：
㈠
兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號土地（面積1,16
1.37平方公尺，使用分區：鄉村區，使用地類別：乙種建築
用地，下稱
系爭土地），為原建築基地共61筆土地分期興建
Ａ、Ｂ、Ｄ區、Ｅ區、Ｃ區建築執照之法定空地，各共有人
應有部分如附表一「系爭土地應有部分比例」欄所示，且無
訂定不能分割之契約，自得申請分割。
㈡本件系爭土地之分割，符合建築基地法定空地分割辦法之規
定：
⒈本件原建築基地範圍為如附表二所示坐落南投縣○里鎮○
○段之61筆土地共5,974.28平方公尺（建蔽率為50%，法
定空地面積為2,987.14平方公尺），Ａ、Ｂ、Ｄ區部分先
建築，並取得南投縣埔里鎮公所（下稱埔里鎮公所）95投
埔鎮工（使）字第27號使用執照，其後Ｅ區再取得埔里鎮
公所核發99投埔鎮工（使）字第1號使用執照，Ｃ區經取
得埔里鎮公所核發之100投埔鎮工（造）字第64號建築執
照後，已完成建築，但為取得使用執照，共有人間雖大部
分同意分割系爭土地以取得使用執照，但因有部分共有人
意向不明，經起造人長廣建設開發股份有限公司（下稱長
廣公司）於民國104年5月4日向南投縣政府陳情，南投縣
政府於104年5月12日再轉向內政部營建署請求釋示，依內
政部營建署104年6月1日營署建管字第1040033089號函覆
意旨（見本院卷一第35頁），法定空地之分割，如以申請
為之，應以該建築基地全體
土地所有權人名義提出申請，
並應先取得法定空地分割證明，再據以申請分割；而如
非
以申請為之，得依同辦法第6條規定，向法院聲請判決分
割。
⒉由於系爭土地所有權人大部分均已同意分割，只有少數意
向不明，本件難以經全體同意提出申請，長廣公司於104
年7月31日依上內政部營建署釋示意旨，向埔里鎮公所提
出申請書、擬分割圖（比例尺與地籍圖相同）壹樓平面及
配置分割示意圖、測量圖、使用執照（含原核准圖）及建
造執照影本、地籍圖謄本影本等為陳情，請求協助審查，
即請求審查是否准予分割，並副知南投縣政府，依南投縣
政府104年11月11日府建管字第1040225587號函及埔里鎮
公所104年11月19日埔鎮工字第1040031458號函（見本院
卷一第40至41頁、第42頁）之函覆前後文意，
堪認本件確
已符合建築基地法定空地分割辦法第3條規定，只是加設
如涉及公共設施應經區分
所有權人會議決議之限制；原告
請求分割之系爭土地，其上並無「公共設施」，因此無需
經
區分所有權人會議之決議始得辦理；
惟本件系爭土地之
分割仍經於105年10月1日召開之晨曦綠邑社區
區分所有權
人會議，討論法定空地分割，經區分所有權人2/3以上及
其區分所有權比例合計2/3以上出席（共35戶，每戶一票
，開會需2/3即23戶，實際出席25戶），及出席人數3/4以
上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之
同意（實際投票24戶，同意需3/4即19戶，24戶大於19戶
即3/4以上之同意），表決通過本件法定空地之分割（見
本院卷一第43至53頁）。而有關
起訴狀附圖一所示之坐落
南投縣○○鎮○○段○○○○○號、同段1167地號土地，係捐
○○里鎮○○○○道路用地（
參照本院卷一第207至208頁
土地登記簿謄本），該等道路用地是在建築基地範圍之外
，與本件法定空地分割
無涉。
⒊本件原規定建蔽率最高為50%，容積率最高為150%，而分
割後Ａ、Ｂ、Ｄ部分之建蔽率為48.71%，容積率為148.35
%；Ｃ、Ｅ部分之建蔽率為48.28%，容積率為139.31%，且
建築基地之法定空地與建築物所佔地面均相連接，連接部
分寬度均大於二公尺，依起訴狀附表二晨曦綠邑持分面積
表所示，本件基地範圍共61筆土地（包括原告張紫櫻所有
坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號土地，下稱東潤段1133
地號土地，見本院卷二第213頁土地登記第一類謄本）共
5,974.28平方公尺（法定空地面積2,987.14平方公尺）；
依分割後依附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期107年1
月24日之
土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號1105(1)
（面積371.65平方公尺）之土地由原告分得；編號1105（
面積789.72平方公尺），由兩造依106年3月31日民事準備
書㈠狀更正後之起訴狀附表一持分比例維持共有，則如起
訴狀附表二所示，Ａ、Ｂ、Ｄ區之基地面積3,828.51平方
公尺（法定空地應為1,914.26平方公尺，實設空地為1,96
3.73平方公尺），Ｃ、Ｅ區之基地面積為2,14 5.77平方
公尺（法定空地面積為1,072.88平方公尺，實設空地為1,
109.74平方公尺（參照起訴狀附表二，法定空地總共2,98
7.14平方公尺，實設空地為1,963.73+1,109.74=3,073.47
平方公尺）。再本件基地經前後三次建築，均領有建築執
照，自均有獨立出入口，且有面臨建築線，始得申請建築
，符合建築基地法定空地分割辦法規定。
⒋本件分割方法是將共有之系爭土地，依Ａ、Ｂ、Ｄ區之應
有部分比例與Ｃ、Ｅ區之持分比，分為兩筆，例如Ａ、Ｂ
、Ｄ區持分之地號為新1105地號，將此筆土地加上原Ａ、
Ｂ、Ｄ區建物所在之土地合併為一宗基地，另Ｃ、Ｅ區持
分之新的1105-1地號合併其Ｃ、Ｅ區建物所在之土地為另
一宗基地，兩宗基地均符合建築基地法定空地分割辦法之
規定，且每一土地所有權人之土地均無增減。
⒌本件依原告之分割方案，無須經全部土地所有權人同意：
蓋戶數多寡並
非不得變更，此為
主管機關核發建照之審核
權限，尤其本件實際興建戶數比原來預定蓋建戶數還少，
更不會影響住戶權益。因此埔里鎮公所才會核發100投埔
鎮工（造）字第64號建築執照。至有關Ｃ區興建之8戶雖
曾補辦變更設計，然係因原有一戶設計地下室，但施工時
卻決定不蓋，因此補辦變更設計，此與是否准予核發使用
執照者應屬無關；又依內政部80年7月29日台內營字第807
4484號函釋及82年3月25日台內營字第8274294號函釋（見
本院卷一第206頁、第240頁），可見在請求法院判決分割
法定空地時，即無需經全體所有權人之同意；本件被告劉
月蓉、林聖閔、劉英美三人有長年不繳交管理費情事，為
社區住戶所不齒，被告劉英美甚至在與原告協議取得和解
金後，一夕之間又推翻協議，繼續需索，原告以訴訟手段
解決本件紛爭，實
乃不得已之救濟舉措。
⒍被告稱與原建築執照戶數不同即不應核發
云云，與使用執
照之核發，係查驗其建築是否與設計圖樣相符以為斷，本
件Ｃ區部分既已核發建築執照，是否應核發使用執照，並
非考量其與92年核發之投埔鎮工（造）字第9號之建築執
照（
按依埔里鎮公所106年7月3日埔鎮工字第1060016204
號函覆本院，此應係93投埔鎮工（造）字第9號建造執照
，見本院卷一第257頁背面，以下兩造誤稱此一建築執照
部分均逕更正之）是否相符，而應考量其與100投埔鎮工
（造）字第64號建築執照是否相符，被告
所稱戶數減少云
云，既無影響其權益，亦非使用執照審核內容，所辯自無
理由。依內政部65年4月27日台內營字第678591號函釋（
見本院卷一第232頁），可知使用執照審核之內容，在於
是否與設計圖說相符，被告僅以建築戶數不符，即謂與建
築執照不符云云，
難認有理，其據此推論謂依99投埔鎮工
（使）字第1號使用執照之建物及100投埔鎮工（造）字第
64號建造執照建築之房屋係屬「違章」云云，亦無理由；
被告林聖閔、劉月蓉、劉英美所提違建，係住戶之違建，
實與法定空地之分割無關，而牌樓違建部分，係921地震
後，經界線位移所致，因住戶當時對經界線位移沒有意見
，而無法補申請執照，致變成違建，亦與本件法定空地分
割無關，且該牌樓非位在系爭土地上。
⒎又公寓大廈管理條例第4條第2項固規定「專有部分不得與
其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或
地上
權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」然本件共有之
法定空地中有關基地共有部分，在分割後，仍維持共有，
並不違反
上開規定，自得為分割。
⒏被告邱彥嵐辯稱兩造共同持分之系爭土地係規劃為中庭花
園及防火逃生之用，認為只要不損及全體住戶之權益，其
就分割樂觀其成，但不得要求被告承擔費用
等情；就其答
辯意旨，似就本件分割原則同意，但需在原規劃下使用及
不負擔訴訟費用；就此原告同意，若在法院准予分割情形
下，其訴訟費用由原告負擔。另分割後，原告不會做任何
改變，只是將土地產權為清楚劃分。
⒐本件Ａ、Ｂ、Ｄ區及Ｅ區、Ｃ區在建築時，因係將同一宗
基地，分期興建，Ｃ區是第三期施工，埔里鎮公所原已核
發100投埔鎮工（造）字第64號建築執照，理論上既已核
發建築執照，即無不予核發使用執照之問題，蓋原承辦人
認可原是同一計劃，分期施工，所以准予興建。但是要辦
理變更設計及申領使照時，新承辦人卻要求已售出之住戶
之同意，因為少數住戶不願出具同意，所以無法辦理，不
得已只好申請分割。而Ｃ區之所以補辦變更設計，係因原
來有一戶設計有地下室，但施工時卻決定不蓋，因此需補
辦變更設計，與本件分割無關。
㈢有關集合式住宅與法定空地分割是否具有關聯？
⒈依建築技術規則設計施工編第1條第21款規定：「集合住
宅：具有共同基地及共同設備或空間。並有三個住宅單元
以上之建築物。」，而
本案係因申請3戶以上連棟透天式
住宅，且併案申請同一宗建築基地及使用基地內通路供各
住戶使用，故其申請用途才標示為「集合住宅」，如申請
法定空地分割證明後，將原申請基地分割為數宗時，各宗
建築基地之建蔽率、容積率均符合建築
法令規定，且各住
宅單元均有獨立出入通路使用，得依主管機關所訂定之「
建築基地法定空地分割辦法」規定，辦理建築基地之法定
空地分割，此與其申請用途為「集合住宅」者，實屬無涉
。
⒉被告所提出之南投縣政府於101年1月5日以府建使字第101
0006738號函文（見本院卷一第224頁），係被告劉英美檢
舉經營民宿部分，南投縣政府認為在集合式住宅不得經營
民宿；而南投縣政府101年9月13日以府觀管字第10101850
29號函文，則係撤銷民宿登記之函文（見本院卷一第225
頁）；此二函文均係針對有關得否在集合式住宅經營民宿
及撤銷之問題，實與本件法定空地分割無關。
㈣有關埔里鎮公所102年11月21日埔鎮工字第1020036119號函
（見本院卷一第218頁）引用內政部80年7月29日台內營字第
8074484號函釋，惟該函釋與本件事實，不盡相同，率予全
部援用，
顯有不當：
⒈內政部80年7月29日台內營字第0000000函釋係針對「建築
逾期作廢後重新申領建造執照」之解釋，此與本件係「分
期建築」「分期請領建築執照及使用執照」者，係完全不
同之事實，自無從
比附援引。
⒉依建築法第26條、第70條之1及依該第70條之1授權訂定之
建築物部分使用執照核發辦法第3條、第4條分別規定及內
政部65年4月27日台內營字第678591號函釋、內政部營建
署79年11月6日營署建字第2102號函釋、77年10月21日台
內營字第645419號函釋、96年3月14日營署建管字第09600
09974號函釋（見本院卷一第232頁、卷二第205至207頁）
，只要建築工程依設計圖施工完竣而可供獨立使用者，即
得核發部分使用執照，建築執照與使用執照係對建造、使
用或拆除許可之建築管理，此與法定空地分割並無必然關
係；本件Ｃ區建物既已依建築執照完成建築，即無不予核
發使用執照之理。被告辯稱本件長廣公司之第2、3期建築
，顯已變更原建造執照內容，其第2、3期之建造執照、部
分使用執照申領，即應經共同基地全體土地所有權人同意
，始能申領云云，並無理由。
㈤
並聲明：兩造共有系爭土地請求分割如附圖所示編號1105(1
)面積371.65平方公尺）之土地由原告（按此之原告應係指
原告張紫櫻）分得；編號1105（面積789.72平方公尺），由
兩造依106年3月31日民事準備書㈠狀更正後之起訴狀附表一
持分比例維持共有（按本件如符合相關法令規定而得予分割
，則附圖所示編號1105(1)分歸原告張紫櫻所有，而附圖編
號1105之土地，則應由兩造依附表一「依原告方案各共有人
分得土地之應有部分比例」共有，始符合兩造就系爭土地應
有部分之比例，附此說明）。
三、被告
抗辯部分：
㈠被告林聖閔、劉月蓉、劉英美辯稱：
⒈原告請求分割系爭土地，不符建築基地法定空地分割辦法
之規定：
⑴本件建築基地擬蓋建之房屋，係依埔里鎮公所核發之93
投埔鎮工（造）字第9號建造執照申請蓋建50戶房屋，
長廣公司已於95年間完成蓋建34戶，且已申請埔里鎮公
所核發之95投埔鎮工（使）字第27號部份使用執照，依
埔里鎮公所核發之95投埔鎮工（使）字第27號使用執照
記載，該批地上3層1幢3棟34戶之住宅係池體演建築師
事務所依埔里鎮公所核發之93投埔鎮工（造）字第9號
建造執照蓋建之房屋，地號為重測前南投縣○里鎮○○
段000-0000、000-0000、000-0000、000-00 00等61 筆
土地面積共計5,842平方公尺、建蔽率49.5%，法定空地
面積2,921平方公尺，上開34戶住宅即為現之「晨曦綠
邑第一期」，分為Ａ、Ｂ、Ｄ三區房屋，此有上開埔里
鎮公所核發之使用執照影本為憑（見本院卷一第120頁
）。
⑵本件建築係以61筆土地為共同建築基地，申請93投埔鎮
工（造）字第9號建造執照，蓋建50戶房屋，因之係以
整個共同基地核算建蔽率、容積率、樓地板面積、停車
空間及建築技術相關規定，是長廣公司因開發時程不同
而分批建築，仍應合符上開建造執照之內容，是於分期
建築後，部份使用執照之審查，若發現蓋建之建物有重
大違法事項時，此部分使用執照當不得核發，須依法處
理，至完全符合法令為止；本件長廣公司所取得取得埔
里鎮公所核發之99投埔鎮工（使）字第1號使用執照（
即第2期Ｅ區），原應蓋建8戶，卻僅蓋建1戶，與原建
造執照不符，此部分使用執照之核發當然違法，而
嗣後
長廣公司再取得埔里鎮公所核發之100投埔鎮工（造）
字第64號建造執照，蓋建8戶（即第3期Ｃ區），係原建
造執照已逾期作廢，重新申請蓋建8戶，其第2、3期之
部分使用執照申領，即應經由共同基地全體土地所有權
人同意，始能申領，惟其申請前並未經共同基地上61筆
土地所有權人同意而申領，亦有違反相關法令規定，該
建造執照並非合法；而本件共同基地合計第1、2、3期
僅蓋建43戶房屋，與最初93投埔鎮工（造）字第9號建
造執照內容已有不符，則第2期Ｅ區所申領之部份使用
執照、第3期Ｃ區所申領之建造執照核發，皆因與最初
建造執照內容不符，顯非第1期建造執照之延續，應無
法依內政部80年7月29日台內營字第0000000號函釋內容
取得99投埔工鎮（使）字第1號使用執照及100投埔鎮工
（造）字第64號建造執照，上開使用執照、建造執照之
取得皆已違反原建造執照之內容，當非合法之使用執照
、建造執照，故上開第2、3期蓋建之房屋均非合法，屬
違章建築，本件長廣公司無法取得第3期使用執照即係
因上開因素被駁回，此有埔里鎮公所102年11月
21日埔鎮工字第1020036119號函影本（見本院卷一第21
8頁）
可稽。
⑶原告最初申領之請93投埔鎮工（造）字第9號建造執照
記載土地面積共5,842平方公尺、建敝率49.5%、法定空
地面積為「2,921平方公尺」，擬蓋建50戶房屋，若確
實依該建造執照蓋建50戶房屋，法定空地面積應仍為「
2,921平方公尺」無疑，惟原告於第2期Ｅ區建築時，已
將應蓋建之8戶房屋變更為1戶房屋，其法定空地面積當
已變更，且原告之第2期Ｅ區、第3期Ｃ區建築，未經61
筆共同基地所有權人同意下申領建造執照、使用執照，
已為違反建築法令之違章建築物，則建築物既為違章，
當無「法定空地」之存在，依「建築基地法定空地分割
辦法」提出之「法定空地」分割，顯已失其依據；依內
政部82年3月25日台內營字第8274294號函（見本院卷一
第240頁），本件原告所指之Ｃ區、Ｅ區依上開內政部
函釋，其建造執照、使用執照之核發既為不法，則Ｃ區
、Ｅ區之建築物係屬違章建築甚明。另Ａ區、Ｂ區部分
建築物有多處違章建築之情事，被告林聖閔、劉月蓉為
Ａ區住戶，被告劉美英為Ｂ區住戶，惟上開土地
嗣後經
內政部國土測繪中心進行重測後，卻發現Ａ、Ｂ區之房
屋庭院、車位、客廳外牆等佔○○里鎮○○道路土地及
違規增建圍牆、大門等情事，
斯時售屋之長廣公司於上
開違章違規使用情事後，卻皆置之不理，此有南投縣政
府、埔里鎮公所通知違章建築補照等函（見本院卷一第
121至127頁）可稽。
⑷再者，被告等對長廣公司所申請之Ｅ區使用執照及Ｃ區
建造執照，經過並不清楚，係事後Ｃ區之8戶房屋擬申
請使用執照經埔里鎮公所以共同基地申請建築執照之土
地使用權同意書僅13筆土地，而建造執照係以61筆土地
為建蔽率及容積率為計算基準，長廣公司無法另取得其
餘13筆外之土地使用權同意書，致駁回長廣公司之使用
執照申請，此有埔里鎮公所102年10月31日埔鎮工字第
1020034202號函影本（見本院卷一第128頁）可稽；又
依埔里鎮公所102年11月21日埔鎮工字第1020036119號
函（見本院卷一第218頁）說明八所示：「另，基地內1
期95投埔鎮工（使）字第27號使用執照及竣工圖多處錯
誤、不符（例如：竣工圖登載『手寫』總樓地板面積5,
679.44㎡（亦無計算式），使用執照卻登載5,674.66㎡
？容積樓地板面積＝？是否已扣免計容積之室內停車空
間？該執照上容積率＝140%，建蔽率＝49.5%，明顯有
誤），為利後續共同基地合併計算之作業，請先行釐清
並更正相關資料。」。是本件建築基地上所蓋建Ａ、Ｂ
、Ｃ、Ｅ區建築物，有多處屬違章建築等情，且95投埔
鎮工（使）字第27號使用執照及竣工圖有多處錯誤、不
符等情事，在長廣公司提出修正前，無法依建築基地法
定空地分割辦法第5條取得建築主管機關准予分割證明
文件，如何能請求建築基地法定空地分割？
⑸埔里鎮公所於106年7月3日埔鎮工字第1060016204號函
覆本院，其說明二似乎認定99投埔鎮工（使）字第1號
使用執照及100投埔鎮工（造）字第64號建造執照皆為
合法之執照。惟依長廣公司於100投埔鎮工（造）字第
64號建造執照於蓋建完成，擬向埔里鎮公所申請使用執
照時，經埔里鎮公所於102年11月21日以埔鎮工字第102
0036119號函（見本院卷一第240頁）表示：本案61筆共
同基地內最初領有93投埔鎮工（造）字第9號建造執照
，原擬申請住宅50戶，後於95投埔鎮工（使）字第27號
使用執照請領部分使用執照34戶。同基地範圍內後又領
99投埔鎮工（使）字第1號使用執照計1戶（2期），及
本案100投埔鎮工（造）字第64號建造執照計8戶（3 期
）。本件共同基地內第2期、第3期申請之內容、範圍已
與原第1期建造執照申請內容不同，自非該第1期建造執
照之延續，自不符該內政部函示「其重新申領執照，如
無變更原建照執照內容範圍，得免經由已領有部分使用
執照所有權人同意」。是原告以同一基地（61筆土地）
領取之93投埔鎮工（造）字第9號建造執照範圍內，事
後再以同一基地（61筆土地）領取99投埔鎮工（使）字
第1號使用執照計1戶（2期），及100投埔鎮工（造）字
第64號建造執照計8戶（3期）已違反內政部80年7月29
日台內營字第0000000號函釋。故長廣公司之第2、3 期
建築，顯然已變更原建造執照內容，其第2、3期之建造
執照、部分使用執照申領，即應經共同基地全體土地所
有權人同意，始能申領。原告斯時申領99投埔鎮工（使
）字第1號使用執照計1戶（2期），及100投埔鎮工（造
）字第64號建造執照（3期），尚包括98投埔鎮工（造
）字第137號建造執照等，未經共同基地全體土地所有
權人同意，業已違反內政部80年7月29日台內營字第807
4484號函釋，怎能謂係合乎「當時法令審查尚合准予發
照」？故埔里鎮公所106年7月3日埔鎮工字第106001620
4號函內容矛盾，且與事實不符，上開98投埔鎮工（造
）字第137號建造執照、99年度投埔鎮工（使）字第1號
使用執照、100投埔鎮工（造）字第64號建造執照等之
核發，皆屬違法。
⒉原告請求分割系爭土地，違反公寓大廈管理條例第56條、
公寓大廈管理條例施行細則第12條、土地登記規則第94條
、
民法第799條第5項之規定：
⑴被告曾對長廣建設公司於「晨曦綠色社區」開設5家民
宿、1家會館影響住戶安寧向南投縣政府提出陳情書，
曾經南投縣政府於101年1月5日以101年度府建使字第10
10006738號函示：「本案領有埔里鎮公所核發95投埔鎮
工（使）字第27號使用執照，為地上3層3棟34戶供住宅
使用之建築物，並以水頭段977~1818等61筆土地為共同
建築基地檢討建蔽率、容積率、樓地板、面積及建築技
術規則相關規定…」、「依建築技術規則建築設計施工
編第1條第21款所稱『集合住宅』定義為：具有共同基
地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物
。上開使用執照係以水頭段977~1818等61筆土地共同申
請一張執照，計興建34戶，具有共同基地條件及共同檢
討建蔽率、容積率及停車空間等，均符合建築技術規則
「集合住宅之定義」，因而認定兩造所屬之社區為「集
合式住宅」，併另於101年9月13日以府觀管字第101018
5029號函通知5家民宿登記應
予以撤銷，此有函二份影
本（見本院卷一第224至225頁）為憑。
⑵依公寓大廈管理條例第56條及公寓大廈管理條例施行細
則第12條規定，本件長廣公司於93年間即規劃以埔里鎮
公所核發之93投埔鎮工（造）字第9號建造執照申請蓋
建50戶房屋，斯時長廣公司對「法定空地」共同設施之
使用及管理，已規劃為整體不可分割之地區，原告現卻
違反當時規劃提出分割共有物，顯有違公寓大廈管理條
例之相關規定甚明。
⑶再查原告指原證7「105年晨曦綠邑社區區分所有權人大
會會議
記錄」，業經應到35戶、實到25戶之出席人表決
通過「法定空地分割」乙事，認為其提起本件分割共有
物，已經其區分所有權人通過，惟上開會議記錄，因違
反住戶規約、公寓大廈管理條例、土地登記規則、民法
等相關規定，應屬無效，爰說明如下：
①原告並不爭執前以61筆土地為共同基地，目前建築43
戶房屋，係屬一集合式住宅，除訂定住戶規約外，尚
應
適用公寓大廈管理條例等相關規定。
②依公寓大廈管理條例第3條第4款所示：「共用部分指
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬
建築物，而供共同使用者」、同條例第9條第1項另示
：「各區分所有權人，按其共有之應有部分比例，對
建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有
約定者從其約定。」，另同條例第23條第2項第1、2
款認為「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用
主體」、「各區分所有權人對建築物共用部分及其基
地之使用
收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」
，均應於「住戶規約」中訂明，否則不生效力，亦即
對「共用部份」之使用權益，應於「住戶規約」中訂
明，否則對區分所有權人無效，原告之「法定空地」
範圍，應為全體區分所有權人之「共用部份」，於「
住戶規約」中對此「共用部份」既無分割「法定空地
」約定，何能以區分所有權人會議，決議分割「法定
空地」？顯然區分所有權人會議決議之事項，係以「
住戶規約」、「公寓大廈管理條例」所無之約定、規
定之事項而決議，當應屬無效。
③另土地登記規則第94條亦規定「區分所有建物之共用
部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專
有部分移轉、設定或為
限制登記…」，民法第799條
第5項亦規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其
基地之權利，不得分離而移轉或設定負擔」，以上對
集合式住宅，均有不能分割、分離規定，原告以區分
所有權人會議決議，顯然違反
法律禁止規定，依民法
第71條規定係屬無效。且被告等人法定空地分割後，
其範圍必縮減，使用權益減少，原告指毫無影響，顯
屬謊言。
④依公寓大廈管理條例第53條所示：「多數各自獨立使
用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具
有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織
準用本
條例之規定。」，公寓大廈管理條例之中央主管機關
依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管
理條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其
共同設施之使用與管理具有不可分性之集居地區，指
下列情形之一：1.依建築法第11條規定之一宗建築基
地。2.依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3
月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發
許可範圍之地區。3.其他直轄市、縣(市)主管機關認
定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區
」。核之本件「晨曦綠邑社區」係以61筆土地為一宗
共同基地建築43戶房屋之社區，依上開相關規定「法
定空地」，應為此已建築之43戶之共用部分，於使用
及管理上具有整體不可分割之性質，當不能以區分所
有權人會議之多數決決議分割甚明。
⑤又公寓大廈管理條例第53條規定之「集居地區」。此
等集居地區內，關於民法第799條第4項及公寓大廈管
理條例第3條第2項規定之共有部分之所有關係，與一
般關係單純之區分所有不同，應解為係屬
公同共有性
質（請參閱最高法院105年度
台上字第1119號民事
裁
判），
是以本件原告所指之「法定空地」既屬兩造「
公同共有」關係，原告在未經61筆土地全體共有人同
意下，如何能以區分所有權人會議之多數決議「分割
」？。
⑥由上說明，顯徵原告所提「原證7」區分所有權人會
議記錄，其中針對「法定空地分割」之決議，應當然
、自始、確定無效，原告不能以該區分所有權人會議
之決議，即主張本件分割共有物，為合法有據。
⒊並聲明：
原告之訴駁回。
㈡被告邱彥嵐未於言詞辯論期日到庭，據其先前提出書狀答辯
意旨
略以：
⒈兩造共有系爭土地之使用目的，係為921地震集村建設開
發案所要求之公共建設保留土地，長廣公司於開發時即將
此土地規劃為中庭花園及防火逃生路線使用；原告後續開
發晨曦綠邑社區之Ｅ區時，因諸多問題而招致社區某些住
戶不滿，而拒絕簽署同意書，故原告改採起訴請求強制分
割共有物方式，以規避該等住戶之抵制。
⒉原告所提本件分割共有物，如能顧及且不損及全體住戶之
權益，其就分割樂觀其成；惟原告以前之諸多行徑，本人
難以茍同，對於原告之誠信，亦有諸多疑慮；故如原告能
夠提出有效及妥善之保證，保證系爭土地經分割後，仍能
保有原始之全社區共同使用功能，並保證絕不會將分割後
之土地以圍牆、綠籬等任何方式進行分隔，並在其房屋出
售後，其保證仍同樣有效之情形下，被告邱彥嵐始同意分
割系爭土地，但原告應負擔全部訴訟費用，不得要求被告
邱彥嵐承擔費用。
㈢除被告林聖閔、劉月蓉、劉英美外，其餘被告未於言詞辯論
期日到庭，亦未提出
準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
㈠系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表一「系爭
土地應有部分比例」欄所示，兩造無法
協議分割系爭土地；
又系爭土地係埔里鎮公所於93年3月5日核發之93投埔鎮工（
造）字第9號建造執照之共同建築基地即如附表二所示之61
筆土地中之1筆土地，該建造執照
嗣經埔里鎮公所核發95投
埔鎮工（使）字第27號使用執照即如附表二區域編號Ａ1~Ａ
3、Ａ5~Ａ13、Ａ15~Ａ16、Ｂ1~Ｂ3、Ｂ5~Ｂ13、Ｂ15~Ｂ16
、Ｄ1~Ｄ3、Ｄ5~Ｄ7等34棟建物之使用執照，嗣埔里鎮公所
再於98年9月22日核發98投埔鎮工（造）字第137號建造執照
並於核發99投埔鎮工（使）字第1號使用執照即附表二區域
編號Ｅ之建物使用執照，又埔里鎮公所再核發100投埔鎮工
（造）字第64號建造執照即附表二區域編號Ｃ1~Ｃ3、Ｃ5~
Ｃ9等8棟建物之建造執照，該8棟建築物尚未經埔里鎮公所
核發使用執照；又以如附表二所示之61筆土地為基地之上開
建案，係屬一集合式住宅，而應適用公寓大廈管理條例等節
，為兩造所不爭執，且有附表二所示61筆土地及其上建物之
土地及建物登記第一類謄本、上開建築執照及使用執照影本
在卷（見本院卷二第19至183頁、第213頁、卷一第102頁、
卷二第289-301頁），首
堪認定。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割
之方法不能協議決定，或於協議決定後因
消滅時效完成經共
有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之
分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之
分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分
配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或
以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配
於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或
不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分
配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部
分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第1項至第4項
分別定有明文。本件兩造共有之系爭土地無法協議分割，亦
未有契約訂有不分割之期限，則依
前揭規定，除有因物之使
用目的不能分割外，共有人得隨時請求分割；故本件兩造爭
執之重點
厥為：⒈系爭土地是否受建築法第11條、建築基地
法定空地分割辦法第3、4、5條規定之限制，而不得分割？
⒉系爭土地是否受公寓大廈管理條例第56條、公寓大廈管理
條例施行細則第12條、土地登記規則第94條、民法第799 條
第5項之規定之限制，而不得分割？本院認定理由，詳述如
下。
㈢按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應
留設之法定空地；應留設之法定空地，非依規定不得分割、
移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項
之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條第1項前
段、第3項亦定有明文。次按，建築基地之法定空地併同建
築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。
一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，
連接部分寬度不得小於二公尺。二、每一建築基地之建蔽率
應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請
而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。三、每一
建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建
築基地之建築物應具獨立之出入口。建築基地空地面積超過
依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分
割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併
建築使用者為限。申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄
市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。建築基地法定
空地分割辦法第3條、第4條、第5條第1項分別定有明文。又
按，建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院
確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。依前
項規定分割為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建
築者，應符合第3條或第4條規定。建築基地法定空地分割辦
法第6條亦定有明文。
經查：
⒈本件建築基地中東潤段1133地號及系爭土地現為空地使用
；附表二所示Ａ、Ｂ、Ｄ區之建物已取得埔里鎮公所95投
埔鎮工(使)字第27號使用執照；Ｅ區之建物已取得埔里鎮
公所99投埔鎮工(使)字第1號使用執照，其上建物所占用
土地面積以建物登記謄本上房屋各樓層間之最大面積計算
建蔽率；而Ｃ區之建物僅有取得埔里鎮公所100投埔鎮工(
造)字第64號建造執照，依其建造執照上所記載之各樓層
間之最大面積（本院卷二第301頁），則依上開方式計算
Ａ、Ｂ、Ｄ區之建物總面積為1,862.44平方公尺，按建蔽
率50%推算最小基地面積為3,724.88平方公尺，Ａ、Ｂ、
Ｄ區之各筆土地面積總額為3,038.78平方公尺，至少需由
系爭土地中提供686.1平方公尺作為法定空地，而依上開
方式計算Ｃ、Ｅ區之建物總面積為1,036.05平方公尺，按
建蔽率50%推算最小基地面積為2,072.1平方公尺，Ｃ、Ｅ
區之各筆土地面積總額為1,758.34平方公尺，加計東潤段
1133地號土地面積15.79平方公尺作為法定空地後，至少
需由系爭土地中提供297.97平方公尺作為法定空地；則系
爭土地如依附圖所示編號1105(1)（面積371.65平方公尺
）之土地分歸原告張紫櫻所有；編號1105（面積789.72平
方公尺）之土地，由兩造依附表一「依原告方案各共有人
分得土地之應有部分比例」欄所示之應有部分比例共有，
則Ａ、Ｂ、Ｄ區之各筆土地以及Ｃ、Ｅ區之各筆土地，坐
落其等之上之建物之基地之法定空地面積，均已符合建築
法關於建蔽率不得大於50%之要求，而分割後該兩部分之
建築基地之法定空地與建築物所占地面亦相連接，連接部
分寬度亦未小於二公尺，並均連接建築線且得以單獨申請
建築，亦具獨立之出入口，分割後亦能單獨建築使用，已
符合前揭建築基地法定空地分割辦法第3條、第4條之規定
乙節，
應堪認定。
⒉惟按，前揭建築法及建築基地法定空地分割辦法之規定即
屬民法第823條第1項所稱之「法令另有規定」之情形。準
此，法定空地原則上不能分割，必須符合法定空地分割辦
法規定之情形，即併同建築物分割或建築基地空地面積超
過依法應保留之法定空地面積，且取得主管機關准予分割
之證明者，始得為之。共有人訴請法院
裁判分割具法定空
地限制之共有土地，亦應遵守
上揭規定。倘因上開法令限
制無法分割，法院即不得准許分割，自無定分割方法之餘
地（最高法院106年度台上字第467號判決意旨參照）。再
按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告請求分
割之系爭土地既為法定空地，而原則上不能分割，必須符
合法定空地分割辦法規定之情形，即併同建築物分割或建
築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，尚須取
得主管機關准予分割之證明，始得分割系爭土地；則原告
就其已取得主管機關准予分割乙節，應負
舉證責任。然查
：
⑴埔里鎮公所107年6月1日埔鎮工字第1070014802號函、
107年7月23日埔鎮工字第1070018948號函（見本院卷三
第18頁、第39至44頁），固均函覆本院而認定原告依附
圖所示之分割方式，尚符合建築基地法定空地分割辦法
第3條關於基地之法定空地併同建築物之分割規定，且
認定其分割後仍應符合該辦法第3條各款、第3條之1及
第4條之規定，惟上開函文均非主管機關准予分割之證
明，尚不得以之謂原告已取得主管機關准予分割之證明
；而除此之外，原告並未聲明或提出任何已經取得主管
機關准予分割之證據資料，供本院調查、審查，其舉證
責任尚有未盡。
⑵本件原告請求分割系爭土地，既未能證明其已取得主管
機關准予分割之證明，依前揭說明，即不得請求分割系
爭土地；故原告起訴請求分割系爭土地，本院即不得准
許分割，自無定分割方法之餘地，應予駁回。
㈣本件原告請求分割系爭土地，既不符建築基地法定空地分割
辦法第5條第1項之規定，而應予駁回，已如前所述；則系爭
土地是否受公寓大廈管理條例第56條、公寓大廈管理條例施
行細則第12條、土地登記規則第94條、民法第799條第5項之
規定之限制，而不得分割乙節，本院即無予以審究之必要，
併予說明。
五、
綜上所述，原告起訴請求分割系爭土地，不符建築基地法定
空地分割辦法第5條第1項之規定，應予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊、
防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 9 日
民事第一庭 法 官 黃立昌
附表一：兩造共有系爭土地之應有部分及依原告方案分割後各共
有人所分得土地之附圖編號及應有部分比例
┌─┬──────┬──────┬─────┬───────┐
│編│ 共有人 │ 系爭土地 │依原告方案│依原告方案各共│
│ │ │ 應有部分 │各共有人分│有人分得土地之│
│號│ │ 比例 │得土地之附│應有部分比例 │
│ │ │ │圖編號 │ │
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ │ │ │ 1105(1)│ 1/1 │
│ 1│原告張紫櫻 │ 34/100 ├─────┼───────┤
│ │ │ │ 1105│ 1999/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 2│原告林允進 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 3│原告普麗登 │ 6/100 │ 1105│ 6000/67999│
│ │股份有限公司│ │ │ │
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 4│被告林君穎 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 5│被告黃麗鏡 │ 1/100 │ 1105│ 1000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 6│被告陳欣育 │ 1/100 │ 1105│ 1000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 7│被告葉秀敏 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 8│被告邱彥嵐 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│ 9│被告黃裕育 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│10│被告陳紹碧 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│11│被告蘇郁惠 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│12│被告江千惠 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│13│被告舒國忠 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│14│被告陳孟松 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│15│被告田雨樹 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│16│被告陳證元 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│17│被告陳文昭 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│18│被告陳昭蓉 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│19│被告朱惠如 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│20│被告紀正祐 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│21│被告蔡明娟 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│22│被告孫月英 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│23│被告劉信君 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│24│被告陳香蘭 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│25│被告林郁展 │ 1/100 │ 1105│ 1000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│26│被告吳佩璇 │ 1/100 │ 1105│ 1000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│27│被告廖佳華 │ 1/100 │ 1105│ 1000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│28│被告廖佳嫺 │ 1/100 │ 1105│ 1000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│29│被告張惠芬 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│30│被告甯梅英 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│31│被告陳彥錚 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│32│被告李淑慧 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│33│被告林聖閔 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│34│被告劉月蓉 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
├─┼──────┼──────┼─────┼───────┤
│35│被告劉英美 │ 2/100 │ 1105│ 2000/67999│
└─┴──────┴──────┴─────┴───────┘
附表二：兩造分別所有房屋之棟別編號、建號及其所坐落與系爭
土地為同一基地之其他筆土地
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│編│同一基地之│ │ │ │坐落土地 │房屋各樓│ │
│號│61筆土地（│土地面積│土地所有人│區域│房屋之建號│層間之最│建物所有人│
│ │南投縣東潤│（平方公│ │編號│（南投縣東│大面積（│ │
│ │段） │尺） │ │ │潤段） │平方公尺│ │
│ │ │ │ │ │ │） │ │
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│1 │ 1106地號│ 127.12│陳欣育1/2 │ A1│ 439建號│ 64.39│陳欣育1/2 │
│ │ │ │黃麗鏡1/2 │ │ │ │黃麗鏡1/2 │
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│2 │ 1107地號│ 80.25│ 葉秀敏 │ A2│ 440建號│ 45.00│ 葉秀敏 │
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│3 │ 1108地號│ 79.21│ 邱彥嵐 │ A3│ 441建號│ 45.00│ 邱彥嵐 │
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│4 │ 1109地號│ 78.17│ 黃裕育 │ A5│ 442建號│ 45.00│ 黃裕育 │
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│5 │ 1110地號│ 77.15│ 陳紹碧 │ A6│ 443建號│ 45.00│ 陳紹碧 │
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│6 │ 1111地號│ 76.12│ 蘇郁惠 │ A7│ 444建號│ 45.00│ 蘇郁惠 │
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│7 │ 1112地號│ 76.45│ 江千惠 │ A8│ 445建號│ 45.00│ 江千惠 │
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│8 │ 1113地號│ 78.15│ 舒國忠 │ A9│ 446建號│ 45.00│ 舒國忠 │
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│9 │ 1114地號│ 79.84│ 林聖閔 │ A10│ 447建號│ 45.00│ 林聖閔 │
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│10│ 1115地號│ 81.55│ 劉月蓉 │ A11│ 448建號│ 45.00│ 劉月蓉 │
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│11│ 1116地號│ 83.23│ 陳孟松 │ A12│ 449建號│ 45.00│ 陳孟松 │
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│12│ 1117地號│ 84.95│ 田雨樹 │ A13│ 450建號│ 45.00│ 田雨樹 │
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│13│ 1118地號│ 86.63│ 陳證元 │ A15│ 451建號│ 45.00│ 陳證元 │
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│14│ 1119地號│ 131.15│ 陳文昭 │ A16│ 452建號│ 65.00│ 陳文昭 │
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│15│ 1165地號│ 92.19│ 李淑慧 │ B1│ 473建號│ 61.38│ 李淑慧 │
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│16│ 1164地號│ 65.74│ 劉英美 │ B2│ 472建號│ 48.79│ 劉英美 │
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│17│ 1163地號│ 66.73│ 陳彥錚 │ B3│ 471建號│ 48.79│ 陳彥錚 │
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│18│ 1162地號│ 67.70│ 甯梅英 │ B5│ 470建號│ 48.79│ 甯梅英 │
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│19│ 1161地號│ 68.68│ 張惠芬 │ B6│ 469建號│ 48.79│ 張惠芬 │
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│20│ 1160地號│ 69.67│廖佳華1/2 │ B7│ 468建號│ 48.79│廖佳華1/2 │
│ │ │ │廖佳嫺1/2 │ │ │ │廖佳嫺1/2 │
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│21│ 1159地號│ 70.64│林郁展1/2 │ B8│ 467建號│ 48.79│林郁展1/2 │
│ │ │ │吳佩璇1/2 │ │ │ │吳佩璇1/2 │
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│22│ 1158地號│ 71.64│ 陳香蘭 │ B9│ 466建號│ 48.79│ 陳香蘭 │
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│23│ 1157地號│ 72.60│ 劉信君 │ B10│ 465建號│ 48.79│ 劉信君 │
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│24│ 1156地號│ 74.72│ 孫月英 │ B11│ 464建號│ 48.79│ 孫月英 │
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│25│ 1155地號│ 77.95│ 蔡明娟 │ B12│ 463建號│ 48.79│ 蔡明娟 │
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│26│ 1154地號│ 83.27│ 紀正祐 │ B13│ 462建號│ 48.79│ 紀正祐 │
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│27│ 1153地號│ 91.17│ 朱惠如 │ B15│ 461建號│ 48.79│ 朱惠如 │
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│28│ 1152地號│ 154.10│ 陳昭蓉 │ B16│ 460建號│ 71.61│ 陳昭蓉 │
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│29│ 1151地號│ 131.66│ 張紫櫻 │ D1│ 459建號│ 102.00│ 張紫櫻 │
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│30│ 1150地號│ 100.69│普麗登股份│ D2│ 458建號│ 74.19│普麗登股份│
│ │ │ │有限公司 │ │ │ │有限公司 │
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│31│ 1149地號│ 124.27│ 林允進 │ D3│ 457建號│ 74.19│ 林允進 │
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│32│ 1148地號│ 122.01│ 林君穎 │ D5│ 456建號│ 74.19│ 林君穎 │
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│33│ 1147地號│ 110.85│普麗登股份│ D6│ 455建號│ 74.19│普麗登股份│
│ │ │ │有限公司 │ │ │ │有限公司 │
├─┼─────┼────┼─────┼──┼─────┼────┼─────┤
│34│ 1146地號│ 102.53│普麗登股份│ D7│ 454建號│ 75.82│普麗登股份│
│ │ │ │有限公司 │ │ │ │有限公司 │
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│35│ 1134地號│ 71.71│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│36│ 1135地號│ 48.23│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│37│ 1136地號│ 38.26│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│38│ 1137地號│ 78.06│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│39│ 1138地號│ 86.64│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│40│ 1139地號│ 26.07│ 張紫櫻 │ E │ 453建號│ 398.71│ 林允進 │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│41│ 1140地號│ 13.01│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│42│ 1141地號│ 96.09│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│43│ 1142地號│ 46.26│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│44│ 1143地號│ 59.23│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│45│ 1144地號│ 6.53│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│46│ 1145地號│ 136.08│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│47│ 1120地號│ 114.08│ 張紫櫻 │ │建照編號C1│ 89.52│ 尚未登記 │
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│48│ 1121地號│ 111.49│ 張紫櫻 │ │建照編號C2│ 92.25│ 尚未登記 │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ ├────┼─────┤
│49│ 1122地號│ 110.42│ 張紫櫻 │ │建照編號C3│ 92.25│ 尚未登記 │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ ├────┼─────┤
│50│ 1123地號│ 109.38│ 張紫櫻 │ │建照編號C5│ 77.97│ 尚未登記 │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ ├────┼─────┤
│51│ 1124地號│ 98.01│ 張紫櫻 │ │建照編號C6│ 77.97│ 尚未登記 │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ ├────┼─────┤
│52│ 1125地號│ 96.93│ 張紫櫻 │ C │建照編號C7│ 62.52│ 尚未登記 │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ ├────┼─────┤
│53│ 1126地號│ 95.89│ 張紫櫻 │ │建照編號C8│ 62.52│ 尚未登記 │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ ├────┼─────┤
│54│ 1127地號│ 90.67│ 張紫櫻 │ │建照編號C9│ 82.34│ 尚未登記 │
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│55│ 1128地號│ 4.16│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│56│ 1129地號│ 56.71│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│57│ 1130地號│ 37.06│ 張紫櫻 │ │ │ 無 │ 無 │
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│58│ 1131地號│ 2.52│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼─────┤ │ │ │ │
│59│ 1132地號│ 124.85│ 張紫櫻 │ │ │ │ │
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│60│ 1133地號│ 15.79│ 張紫櫻 │ 無│無建物 │ 無 │ 無 │
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│61│ 1105地號│1,161.37│ 兩造 │ 無│無建物 │ 無 │ 無 │
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│備註： │
│⒈Ａ、Ｂ、Ｄ區之建物已取得埔里鎮公所95投埔鎮工(使)字第27號使用執照；Ｅ區之建│
│ 物已取得埔里鎮公所99投埔鎮工(使)字第1號使用執照；建物所占用土地面積以建物 │
│ 登記謄本上房屋各樓層間之最大面積計算建蔽率。 │
│⒉Ｃ區之建物僅有取得埔里鎮公所100投埔鎮工(造)字第64號建造執照；上開表格「房 │
│ 屋各樓層間之最大面積」欄位中之面積係該建造執照上所記載之各樓層間之最大面積│
│ （本院卷二第301頁）。 │
│⒊本件建築基地中之東潤段1133地號土地及系爭土地（東潤段1105地號）現為空地使用│
│ 。 │
│⒋依上開方式計算Ａ、Ｂ、Ｄ區之建物總面積為1,862.44平方公尺，按建蔽率50%推算 │
│ 最小基地面積為3,724.88平方公尺，Ａ、Ｂ、Ｄ區之各筆土地面積總額為3,038.78平│
│ 方公尺，至少需由1105地號提供686.1平方公尺作為法定空地。 │
│⒌依上開方式計算Ｃ、Ｅ區之建物總面積為1,036.05平方公尺，按建蔽率50%推算最小 │
│ 基地面積為2,072.1平方公尺，Ｃ、Ｅ區之各筆土地面積總額為1,758.34平方公尺， │
│ 加計1133地號土地面積15.79平方公尺作為法定空地後，至少需由1105地號提供297.9│
│ 7平方公尺作為法定空地。 │
│⒍附表二作為建築基地之61筆土地及其上建物，其土地、建物登記第一類謄本見本院卷│
│ 二第19至183頁、第213頁；埔里鎮公所核發之建造執照及使用執照見本院卷二第288 │
│ 至301頁，其93投埔鎮工(造)字第9號建造執照之定空地誤載為2,336.8平方公尺，應 │
│ 為2,921平方公尺，其發照日期誤載為92年2月25日，應係93年3月5日，見本院卷一第│
│ 257至272頁及第278至294頁之埔里鎮公所106年7月3日埔鎮工字第1060016204號函及 │
│ 106年8月9日埔鎮工字第1060020526號函。 │
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以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表
明上訴理由（須附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
書記官 王聖貿