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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第27號 原　　　告　鄭鴻偉 訴訟代理人　劉邦遠律師 被　　　告　許崇英 訴訟代理人　李易哲律師 被　　　告　禾豐不動產經紀有限公司 法定代理人　陳政義 訴訟代理人　李明海律師 複　代理人　廖于禎律師 　　　　　　洪敏修 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年12月20日言 詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張略以： ㈠原告前於民國104 年11月11日透過被告禾豐不動產經紀有限 公司（下稱禾豐公司）居間，與被告許崇英簽立土地買賣契 約書（下稱系爭買賣契約書，原告與被告許崇英間成立之契 約關係下稱系爭買賣契約，原告與被告禾豐公司間成立之契 約關係則稱系爭居間契約），由原告以總價新臺幣（下同） 14,000,000元向被告許崇英購買坐落南投縣南投市○○段○○ ○○○○○○○○○○號土地（下分別稱1630-2、1632地號土地，合 稱系爭土地），並完成所有權移轉登記，嗣由被告禾豐公司 依系爭居間契約向原告收取買賣總價款2%之居間報酬280,00 0 元。因系爭土地均屬建地，為南投縣（南崗地區）都市計 畫內之住宅區用地，依系爭買賣契約第15條第6 款約定可知 原告與被告許崇英簽立系爭買賣契約時均已明知，原告購買 系爭土地係為建築房屋供居住使用，被告許崇英即負有使系 爭土地順利取得建築執照之附隨義務。 ㈡原告向南投縣政府申請指定建築線時獲悉，系爭土地建築線 所面臨之巷道即南投縣南投市○○路○ 段○○○ 巷○○○○地 ○○段0000地號土地（下稱1631地號土地）屬未闢完成之現 有巷道，原告需得取得1631地號土地全體所有權人之同意， 南投縣政府始得發給建築執照。而被告許崇英與原告簽立系 爭系爭買賣契約前，便曾申請就系爭土地劃定建築線，而未 能取得1631地號土地全體所有權人之同意，被告竟隱瞞上開 事實，向原告誆稱系爭土地得順利取得建築執照。原告買受 取得系爭土地後，委託東宏工程顧問有限公司（下稱東宏公 司）向南投縣政府申請指定建築線，經南投縣政府核准在案 ，然1631地號土地之全體所有權人拒絕出具土地使用同意書 ，致系爭土地迄今無法取得建築執照，顯見被告許崇英未盡 使系爭土地順利取得建築執照之附隨義務，應負不完全給付 之債務不履行責任。考量系爭土地無法取得建築執照而減損 之價值，原告日後恐需支付1631地號土地所有權人補償費， 或提起訴訟，是原告請求以買賣總價金之20 %即2,800,000 元作為被告許崇英應賠償之數額，應屬適當。 ㈢被告禾豐公司為系爭買賣契約之居間人，本於系爭居間契約 ，理應就被告許崇英之履行能力即系爭土地能否取得建築執 照負有調查之義務，而被告禾豐公司經調查後當已明知1631 地號土地全體所有權人不願出具使用同意書，卻未如實以告 ，違反誠實及信用方法，依法被告禾豐公司不得向原告收取 居間報酬，卻仍收取，顯受有280,000 元居間報酬之不當得 利。 ㈣爰依民法第227 條第1 項、第179 條之規定，提起本件訴訟 。並聲明：被告許崇英應給付原告2,800,000 元、被告禾豐 公司應給付原告280,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告許崇英抗辯略以： ㈠原告與被告許崇英簽立系爭買賣契約書之前，系爭土地一直 處於閒置荒廢狀態，被告許崇英未曾就系爭土地向南投縣政 府申請指定建築線或核發建築執照，對於系爭土地四鄰土地 之所有權狀況並不明瞭，於委託出售系爭土地時，已將所知 系爭土地現況詳實填寫於不動產現況說明書，毫無任何隱瞞 。嗣經被告禾豐公司居間協調，促成原告與被告許崇英成立 系爭買賣契約，然對於原告購買系爭土地之動機或目的，被 告許崇英毫無所知。則縱原告無法順利取得建築執照，當無 可歸責於被告許崇英，原告主張被告許崇英應負不完全給付 之債務不履行責任，自屬無據。 ㈡原告主張其無法申請建築執照之障礙在於無法取得1631地號 土地所有權人之土地使用同意書，然1631地號土地並非被告 許崇英所有，被告許崇無從干涉1631地號土地所有權人如何 使用土地，益明原告無法取得1631地號土地所有權人同意， 確屬不可歸責於被告許崇英。 ㈢縱認被告許崇英應對原告負債務不履行之損害賠償責任，原 告仍應先證明其所受損害金額，並提出相關證明，否則原告 之請求仍屬無據。並聲明：如主文第1 項所示。 三、被告禾豐公司抗辯略以： ㈠被告禾豐公司固為系爭買賣契約之居間人，然就系爭土地可 否取得建築執照，以及是否負有調查、告知之義務，仍應以 契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容及依習慣上為重要 事項為義務範疇。系爭買賣契約書第15條第6 款之記載，應 僅表明被告許崇英於點交時之保證責任範圍，無從推認買賣 雙方已約定於辦理系爭土地所有權移轉登記時，系爭土地必 須處於可供建築使用之狀態，且無論是系爭買賣契約書或不 動產標的現況說明書，均未記載被告禾豐公司負有調查系爭 土地可否取得建築執照之義務，亦無特別約定被告禾豐公司 必須調查系爭土地可否取得1631地號土地所有權人之同意， 難認被告禾豐公司違反居間義務。況系爭土地之地目均為田 地，而非建地，此為原告簽立系爭買賣契約時所明知，則原 告主張購買系爭土地係為建築房屋居住使用，尚難憑信。 ㈡自系爭買賣契約之記載可知原告於簽立系爭買賣契約書前， 對於系爭土地之現況已相當明瞭，未見被告禾豐公司有何應 使原告順利取得建築執照之義務存在。被告禾豐公司既未違 反民法第567 條規定之義務，則被告禾豐公司依系爭居間契 約向原告收取280,000 元居間報酬，自非無法律上原因，即 不構成不當得利。並聲明：如主文第1 項所示。 四、兩造不爭執事項： ㈠坐落南投縣○○市○○段○○○○○○○號、1632地號之系爭土地 原屬被告許崇英所有，被告許崇英於104 年8 月4 日同意委 託訴外人虹信不動產經紀有限公司中興大同店（下稱虹信公 司）仲介銷售系爭土地外，亦同意委託21世紀房屋南投大同 加盟店、草屯大同加盟店即被告禾豐公司做聯賣廣告仲介銷 售。經被告禾豐公司之居間，由原告向被告許崇英買受取得 系爭土地之全部權利範圍。原告與被告許崇英於104 年11月 11日簽立系爭買賣契約書，約定買賣價金為14,000,000元， 系爭買賣契約第15條其他特約事項第6 款記載：賣方（即被 告許崇英）保證本約標的物（即系爭土地）非屬公共設施保 留地及建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執 照或指定建築線。 ㈡系爭土地之地目均為田，土地使用分區（或公共設施用地） 均屬69年10月18日南投（南崗地區）都市計畫之住宅區。 ㈢原告已給付被告許崇英系爭買賣價金14,000,000元，原告另 已於104年12月29日給付被告禾豐公司依系爭買賣價金14,00 0,000元之2%計算之居間費用280,000元。系爭土地並已於10 4 年12月21日以買賣為登記原因，登記於訴外人即原告配偶 黃淑貞名下。 ㈣1630-1地號土地於71年8月2日分割自1630地號土地；1630-2 地號土地於101年7月11日分割自1630地號土地；1632-1地號 土地於71年8月2日分割自1632地號土地。 ㈤原告前委託東宏公司以系爭土地向南投縣政府申請指定建築 線，經南投縣政府於105 年8 月2 日以府建都字第10501627 08號函核發成果圖在案。 五、兩造爭執事項： ㈠被告許崇英與原告簽立系爭買賣契約，有無協助原告取得16 31地號土地所有權人出具土地使用同意書之附隨義務？如是 ，被告許崇英未協助原告取得1631地號土地所有權人出具之 土地使用同意書，是否應負不完全給付之債務不履行損害賠 償責任？ ㈡原告是否因被告許崇英未協助原告取得1631地號土地所有權 人出具之土地使用同意書而受有損害？如有，損害額如何計 算？ ㈢原告請求被告許崇英應給付不完全給付所生之債務不履行損 害賠償2,800,000元，有無理由？ ㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告禾豐公司返還受領之 280,000元，有無理由？ 六、本院之判斷： ㈠原告主張被告許崇英就系爭買賣契約負有協助原告取得1631 地號土地所有權人出具土地使用同意書之附隨義務，被告許 崇英違反此附隨義務，致原告受有損害，請求被告許崇英負 不完全給付損害賠償責任等語，為被告許崇英所否認，並以 前詞置辯。經查： ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付 者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利 ；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠 償，民法第345 條第1 項、第227 條分別定有明文。次按基 於債之關係，債權人得向債務人請求給付，民法第199 條第 1 項亦有明文。故債之核心在於給付，而給付義務，可分為 主給付義務及從給付義務。此外，債之關係，尚可能發生當 事人間之附隨義務，附隨義務係為履行給付義務或保護債權 人人身或財產上利益，於契約發展過程中基於誠信原則，所 發生協力及告知等以輔助實現債權人給付利益之義務，惟是 否盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的 而擔保債之效果完全實現所為之約定。 ⒉觀諸系爭買賣契約為電腦打字之制式契約，另以徒手書寫方 式記載之契約標的為1630-2、1632地號土地，買賣價金為14 ,000,000元，及記載付款方式、每期款之金額、貸款約定、 稅費負擔等，另於其他特約事項部分，記載「本契約1632地 號正後方有被鄰地圍牆佔用，賣方依現況點交」，於不動產 標的現況說明書之其他重要事項欄記載「鑑界交地」，並經 原告與被告許崇英簽名、蓋章於其上等節，有系爭買賣契約 影本在卷可憑（見本院卷第19頁至第35頁），則據此足知原 告與被告許崇英於締約時，合意由被告許崇英移轉系爭土地 之所有權予原告或原告指定之第三人，另由原告依系爭買賣 契約所約定之付款方式、各期付款金額給付被告許崇英系爭 契約之買賣價金共計14,000,000元。而系爭買賣契約就原告 買受系爭土地後，將於系爭土地上興建建物、系爭土地得否 經南投縣政府核發取得建照執照等節，均未置一詞，再參原 告與被告許崇英於系爭買賣契約之其他特約事項之空白處， 特意書寫1632地號土地正後方有被鄰地圍牆佔用，賣方即被 告許崇英依現況點交，及於不動產標的現況說明書之其他重 要事項欄空白處書寫「鑑界交地」等節，堪認若系爭土地得 否取得建造執照、原告得否取得1631地號土地所有權人出具 土地使用同意書等事項，對原告是否買受系爭土地之決定， 有重大影響，原告自將此等重要事項即契約之附從目的記載 於系爭買賣契約中，以擔保該附從目的效果之達成，惟系爭 買賣契約就此付之闕如，揆諸前揭規定及說明，堪認原告與 被告許崇英就系爭買賣契約之意思表示合致之範圍僅包含買 賣標的為系爭土地、1632地號土地依現況點交、買賣價金之 給付方式、給付總額，及系爭買賣契約上其他記載之事項， 而未包含被告許崇英負協助原告取得系爭土地之建造執照或 1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之義務甚明。 ⒊原告固以系爭買賣契約第15條第6 款約定：賣方（即被告許 崇英）保證本約標的物非屬公共設施保留地及建管單位已套 繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線為據 ，主張被告許崇英明知原告買受系爭土地係為建築建物等等 。惟該約定僅是出賣人即被告許崇英保證系爭土地非屬公共 設施保留地及建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請 建築執照或指定建築線而已，買賣土地之目的非僅興建建物 一途，縱原告於締結買賣系爭買賣契約時提及其欲於系爭土 地上興建建物，然兩造既未約定被告許崇英應協助處理原告 於系爭土地興建建物之前置申請作業，即亦無從逕認被告許 崇英負有協助原告取得系爭土地之建造執照或1631地號土地 所有權人出具土地使用同意書之附隨義務。況系爭土地可供 建築使用，並經原告委託東宏公司於105 年8 月向南投縣政 府申請系爭土地之建築線，業經核准在案，且系爭土地前無 申請建築執照之資料，先前是否申請指定建築線或建築執照 均不影響後人申請等節，有南投縣政府106 年8 月1 日府建 都字第1060134325號函附卷可參（見本院卷第269 頁至第27 0 頁），堪認系爭土地確可供建築使用，並經原告委託東宏 公司向南投縣政府申請系爭土地之建築線，業經核准在案， 是原告主張系爭土地無法興建建物、被告許崇英隱瞞其於簽 立系爭買賣契約前，即曾申請劃定建築線，且未能取得1631 地號土地全體所有權人之同意，並向原告誆稱系爭土地得順 利取得建築執照等節，實難採信。至上開函文表示系爭土地 欲申請建築執照，須檢附建築基地至已開闢完成現況道路邊 界之土地之所有權人同意供通行及構築排水系統同意書乙情 ，僅係說明系爭土地欲申請建築執照所需具備之要件，自無 從遽認被告許崇英就系爭買賣契約有違反給付義務。是原告 主張被告許崇英就系爭買賣契約負協助原告取得系爭土地之 建築執照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之附 隨義務，實無足採。 ⒋被告許崇英已將系爭土地之所有權移轉登記予原告指定之人 即原告之妻黃淑貞乙節，為原告所不爭執，則被告許崇英自 已完成其就系爭買賣契約之給付義務，而被告許崇英就系爭 買賣契約並未負有協助原告取得系爭土地之建造執照或1631 地號土地所有權人出具土地使用同意書之義務，業經本院認 定如上，被告許崇英就系爭買賣契約實無不完全給付之情事 ，是原告主張被告許崇英就系爭買賣契約未履行附隨義務， 應負不完全給付損害賠償責任等等，自屬無據。 ㈡原告另主張被告禾豐公司係系爭買賣契約之居間人，就被告 許崇英能否協助原告取得1631地號土地所有權人出具土地使 用同意書，負有調查義務，而被告禾豐公司明知無法取得16 31地號土地所有權人出具土地使用同意書，卻未告知原告， 亦未協助，顯有為利於被告許崇英之行為，有違誠實及信用 方法，被告禾豐公司自不得向原告收取居間報酬等語，為被 告禾豐公司所否認，並以前詞置辯。經查： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。次按居間人關於訂約事項，應就其所知， 據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂 立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂 約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義 務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相 對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者 ，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567 條、第57 1 條分別定有明文。是以居間人對於委託人負有忠實義務， 僅為委託人之利益而活動，否則其違反誠實信用，喪失其請 求報酬及償還費用之權利，此為居間人據實報告及妥為媒介 義務。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此 限，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917 號判例參照）。本件原告與被告禾 豐公司間成立系爭居間契約，為原告與被告禾豐公司所不爭 執，原告主張被告禾豐公司違反居間人應據實報告、妥為媒 介之義務，有違其應盡之忠實義務，喪失報酬及費用之請求 權等節，揆諸前開規定及說明，應由原告就被告禾豐公司有 前述違反居間義務之事由負舉證責任。 ⒉被告許崇英已完成其就系爭買賣契約之給付義務，且被告許 崇英就系爭買賣契約未負有協助原告取得系爭土地之建築執 照或1631地號土地所有權人出具土地使用同意書之義務，業 經本院審認如上，顯見原告是否得取得建築執照、1631地號 土地所有權人出具之土地使用同意書或被告許崇英有無協助 原告取得系爭土地之建築執照或1631地號土地所有權人出具 土地使用同意書等節，並非系爭買賣契約之訂約事項，亦與 被告許崇英之履約能力無涉，則被告禾豐公司並無違反民法 第567 條所定據實報告或調查義務，原告就被告禾豐公司違 反民法第567 條或其違反對原告之義務等節，並未舉證以實 其說，故被告禾豐公司亦未該當民法第571 條之規定，而喪 失請求報酬之權利，況原告與被告禾豐公司間之居間契約仍 屬存在，被告禾豐公司當屬有法律上原因受領居間報酬，是 原告依民法第571 條、第179 條之規定，請求被告禾豐公司 返還已受領之居間報酬280,000 元，於法無據。 七、綜上所述，原告依民法第227 條第1 項、第179 條之規定， 請求被告許崇英應給付原告2,800,000 元、被告禾豐公司應 給付原告280,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁 回。 八、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中 認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286 條定有明文。 原告聲請傳訊證人趙端本，以證明1631地號土地之所有權人 拒絕出具土地使用同意書予原告乙節，惟此與本件核心爭點 即被告許崇英就系爭買賣契約是否負協助原告取得系爭土地 之建築執照、1631地號土地所有權人之土地使用同意書之附 隨義務、被告禾豐公司有無違反民法第567 條調查及報告義 務等節無涉，本院認核無傳訊證人之必要；另本件事證已臻 明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結 果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 1 月 10 日 民事第三庭審判長法 官 徐奇川 法 官 鄭順福 法 官 楊亞臻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 1 月 12 日 書記官 劉 綺