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臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第77號 原　　　告　樹億興業股份有限公司 法定代理人　何炎昌 訴訟代理人　王泳盛 　　　　　　歐東洋律師 被　　　告　欣廣工業股份有限公司 法定代理人　黃施鳳嬌 訴訟代理人　徐盛國律師 上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國106年8月2日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受裁判事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，第1項聲明原為 ：被告應返還原告新臺幣（下同）400萬元，及自起訴狀送 達之翌日起，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第13頁 ）。嗣於民國106年4月11日具狀減縮訴之聲明為：被告應給 付原告200萬元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 按週年利率5％計算之利息（見本院卷第181頁）。依前揭規 定，原告變更聲明僅係減縮應受判決事項之聲明，自應予准 許，合先敘明。 貳、實體事項 一、原告主張： ㈠原告於105年11月1日委託訴外人蘋果王不動產經紀有限公司 （下稱蘋果王公司）之仲介人員李宗森，就被告所有坐落南 投縣○○市○○段○○○段00地號土地及其上同段之248建 號房屋即南投縣○○市○○路○○○號房地（下分別稱系爭土 地、系爭房屋，合稱系爭房地）進行議價。原告與李宗森簽 訂買方議價委託契約書（下稱系爭議價委託書），約定雙方 初步議定總價為每坪12萬8,000元，協調金200萬元由原告開 立金額200萬元、發票日為105年11月1日、到期日為105年11 月11日、票號CD0000000號之支票（下稱系爭支票）予李宗 森，並於買方議價委託契約書載明上開協調金不屬定金，亦 非服務費，若賣方不同意以上價格出售時，協調金原金無息 退還，若賣方同意上開價格出售時，本協調金轉為定金之一 部分等語。協商期間，原告透過李宗森轉知被告應檢附土地 無汙染證明書，雙方再行簽約，經被告負責人同意做土地無 汙染證明檢測，但表示檢測需2個月作業時間。詎料被告於 系爭支票兌現後竟拒絕提供系爭土地無汙染證明，原告乃於 105年11月28日寄發南投南崗郵局第114號存證信函，表明兩 造協調期限已屆至，被告未於期限內提出土地無汙染證明， 雙方買賣契約不成立，被告應返還協調金200萬元予原告。 ㈡買方議價委託契約書屬蘋果王公司提供之定型化契約，訂約 前未給予原告審閱期間，是買方議價委託契約書全部不構成 契約內容，被告依據買方議價委託契約書，主張沒收原告所 支付之協調金200萬元，顯乏所據。倘被告未提供系爭土地 之土壤汙染評估調查資料，原告買受取得系爭房地後，即可 能遭主管機關公告為控制場址或整治場址，而被告係經營電 鍍及熱處理業務，故系爭土地有無無污染證明屬於契約重要 之點，如買賣雙方對於此點未能達成合意，兩造間買賣契約 難謂為成立。加以兩造就系爭房地之點交時期並未達成合意 ，亦屬重大問題，故兩造買賣契約尚未成立生效。被告收受 該200萬元協調金，屬立約定金，係契約成立前簽立預約時 所交付之定金，用以擔保本約之成立，是兩造間係成立買賣 預約，被告僅取得請求原告履行訂立買賣本約之義務，不得 逕依預定之買賣本約內容請求原告履行之。退步言之，李宗 森於105年11月4日將系爭支票回條交還原告時，向原告法定 代理人轉知被告尚需使用廠房，因此約六個月後才能點交廠 房，原告當場向李宗森表示不同意此一條件，原告已拒絕被 告之新要約，是兩造並無意思表示一致之情形，應認兩造間 雖對於買賣標的及價金之意思表示合致，亦僅屬預約性質， 則兩造間嗣後就被告應否提供及何時提供系爭土地之「土壤 污染評估調查及檢測資料」、被告應何時點交系爭房地及原 告何時補足價款或兩造何時簽訂正式買賣契約等事項均未能 達成合意，致不能簽訂買賣之本約，自屬因不可歸責雙方當 事人之事由，致預約不能履行。原告應得適用或類推適用民 法第249條第4項規定，請求被告返還已收受之定金200萬元 。又被告以原告違約為由，主張沒收原告所支付之協調金20 0萬元，顯然係無法律上之原因而受有利益，且導致原告受 有損害，原告自亦得依據民法第179條前段規定，請求被告 返還所受之不當利益等語。爰依民法第179條、第249條第4 項提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告200萬元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之 利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告於105年10月31日委託蘋果王公司，就被告所有系爭房 地，以每坪13萬元，依現況交屋之條件出售予他人，雙方並 簽立委託銷售契約書。於105年11月1日蘋果王公司之仲介人 員李宗森來電議價，被告於電話中同意每坪12萬8,000元之 價格出售系爭房地。於105年11月3日李宗森持200萬元部分 定金之支票，要求被告修改委託銷售契約書，將委託出售價 格修正為每坪12萬8,000元依現況交屋，並要求被告簽立成 交確認及暫停出售通知書後，李宗森即交付原告所簽發之系 爭支票，被告已簽收部分定金，此時兩造成立定金契約，原 告應依定金契約之約定補足定金，待補足定金後，雙方才需 再議定買賣契約、磋商買賣條件才是，兩造斯時並未約定須 待被告取得土地無污染證明後，才簽定買賣契約。嗣於105 年11月4日李宗森至原告公司繳回被告簽領支票之回條，並 轉知兩造定金契約成立，原告始請李宗森轉達要求被告應檢 附土地無污染證明書之意思，被告於電話中表示同意，但告 知因檢測需與土污檢測公司排定時間及檢測作業時間，約需 二個月期間。未料，原告於105年11月17日即透過李宗森表 示不願購買系爭房地，翌日復表示要取回前開200萬元之款 項。 ㈡惟兩造間從未有被告應於105年11月11日前提出土地土壤有 無遭污染之檢測報告供原告確認之約定，且短短7日，被告 不可能作出土壤檢測報告，可徵此時原告悔約之心態已甚灼 然。被告並無委託仲介公司或同意原告公司須提出土地土壤 檢測報告，作為兩造簽定買賣契約之前提條件。又參買方議 價委託契約書之記載，在被告同意原告提出之價格出售系爭 不動產時，原告即負有補足房地總價10％價款為正式定金義 務，此與兩造是否有約定需提出土地無汙染證明書，並無關 聯。故被告乃於105年12月1日寄發存證信函催告原告應依系 爭議價委託書補足房地總價10%價款之定金，惟原告收受存 證信函後，未依約補足定金，被告乃於105年12月12日再次 發函予原告，表示將依系爭議價委託書沒入上開200萬元定 金。此200萬元係斡旋金本具有讓買方先保有獨家議約機會 ，若買方反悔，即同意由賣方沒收之性質。從而若原告不履 行定金契約之約定，被告本即依定金契約之約定，直接沒收 協調金。系爭議價委託書內條款原告得主張該條款構成契約 之內容，又沒收定金之意思表示為單獨行為，不需原告之承 諾，更不因原告反對而影響效力，是被告於105年12月12日 依系爭議價委託書之約定沒收200萬元定金，既屬合法有據 。原告於訴訟進行中，復改口以點交期間為由，稱兩造並無 意思表示一致，實無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告 之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准予宣告免 予假執行。 三、兩造不爭執事項 ㈠被告已於106年2月24日更名為欣廣工業股份有限公司。 ㈡系爭土地面積2,415平方公尺，權利範圍全部及系爭房屋（ 門牌號碼中華路336號），為被告所有。 ㈢被告於105年10月31日與蘋果王公司簽訂會員公司專用委託 銷售契約書，委託銷售價格為「每坪13萬元（不含營業稅， 營業稅由買方負擔）依現況交屋」；原告於105年11月1日與 蘋果王公司簽訂買方議價委託契約書，約定總價款為每坪12 萬8,000元（營業稅外加），經紀人為李宗森。 ㈣被告於105年11月1日於電話中表示同意以每坪12萬8,000元 之價格出售系爭房地。原告並於同日即105年11月1日交付面 額200萬元之系爭支票1張與蘋果王公司經紀人李宗森。 ㈤李宗森於105年11月3日將前開支票交由被告簽收，被告並將 會員公司專用委託銷售契約書中委託出售價格更正為「每坪 12萬8,000元（不含營業稅，營業稅由買方負擔）依現況交 屋」。蘋果王公司並要求被告簽立「成交確認及暫停出售通 知書」。 ㈥105年11月4日李宗森至原告公司交回被告已簽領之200萬元 之票回條，原告請李宗森轉達要求被告應檢附土地無污染證 明書，被告於電話中表示同意，但因檢測尚須排定作業時間 ，約需2個月期間。 ㈦原告於105年11月28日寄發存證信函與被告，請求被告返還 200萬元之定金。 ㈧被告於105年12月1日寄發存證信函與原告，催告原告補足總 價10％之定金；105年12月12日寄發存證信函與原告，主張 沒收200萬元之定金。 四、本件爭點 ㈠兩造就系爭房地是否已成立買賣之預約或定金契約？ ㈡系爭議價委託書是否屬定型化契約，「買方同意將協調金作 為違約之賠償」之約款效力為何？ ㈢原告依民法第179條、第249條請求被告返還定金200萬元有 無理由？被告得否依據系爭議價委託書之約定沒收200萬元 定金？ 五、本院之判斷 ㈠原告業已交付立約定金200萬元與被告，兩造就系爭房地成 立預約，負有訂立買賣契約本約之義務。 ⒈按定金在契約成立時（在買賣契約，即指標的物及其價金， 雙方當事人互相同意時）交付，固為證約定金；若在契約成 立前交付，則祇為立約定金。立約定金僅係保證訂立契約， 尚不能據以謂契約已成立（最高法院67年度台上字第581號 判決要旨參照）。稱定金者，係以確保契約之履行為目的， 由當事人一方交付於他方之金錢或其他替代物而言。而定金 之性質，因其作用之不同，通常可分為：①證約定金，即為 證明契約之成立所交付之定金。②成約定金，即以交付定金 為契約成立之要件。③違約定金，即以定金為契約不履行之 損害賠償擔保。④解約定金，即為保留解除權而交付之定金 ，亦即以定金為保留解除權之代價。⑤立約定金，亦名猶豫 定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等 數種。經查，兩造分別與蘋果王公司簽訂契約，原告與蘋果 王於105年11月1日簽訂系爭議價委託書；被告則於105年10 月31日與蘋果王公司簽訂會員公司專用委託銷售契約書，委 託蘋果王公司銷售系爭房地，惟兩造就系爭房地尚未成立買 賣契約之本約等節，有系爭議價委託書、會員公司專用委託 銷售契約書在卷足稽（見本院卷第13頁、第159頁至第161頁 ），且為兩造所不爭執（見本院卷第286頁）。是以，兩造 就系爭房地分別委託蘋果王公司仲介，蘋果王公司分別與兩 造成立委託銷售服務契約，原告委請蘋果王李宗森議價銷售 而交付立約定金予被告，兩造僅成立買賣契約之預約。 ⒉依系爭議價委託書之記載：原告預定購買系爭房地。雙方初 步議定總價款為每坪12萬元8,000（營業稅外加）並同時給 付協調金為支票200萬元。本協調金不屬定金，亦非服務費 ，若賣方不同意以上開價格出售時，協調金原金無息退還， 若賣方同意上開價格出售時，本協調金轉為定金之一部分， 買方應於民國年月日時前補足房地總價10％價款為正式定金 ，如逾時不補足定金，買方同意將此協調金作為違約之賠償 ，絕為異議。本協調金期限自105年11月1日至同年月11日止 等語；被告與蘋果王公司所簽會員公司專用委託銷售契約書 則載明：被告委託蘋果王公司銷售系爭房地，委託價格為每 坪13萬元，委託期間自105年11月1日至105年11月10日止， 契約書第9條記載：甲方（即被告）特別授權事項：⑴被告 同意乙方即蘋果王公司可為買賣雙方之代理人。⑵買賣雙方 達委託條件時，蘋果王公司全權代理被告受定金。⑶債務不 履行係可歸責於買方時，被告得定金沒收（如為票據被告同 意由蘋果王提示兌現）並同意將沒收之定金之一半給付與蘋 果王公司。⑷買賣契約不履行係可歸責被告者，由被告加倍 返還定金於買方。⑸蘋果王公司收受定金後應於48小時內通 知被告；定金保管於蘋果王公司，並於7日內簽約時作為抵 付價款之一部分。⑹定金額度以委託銷售總價之5％以內為 限。⑺被告同意蘋果王公司收取定金等語乙節，有系爭議價 委託書、會員公司專用委託銷售契約書在卷足稽（見本院卷 第13頁、第159頁至第161頁）。由上可知，兩造就系爭房地 之買賣分別委託蘋果王公司仲介、磋商系爭房地之買賣，依 兩造授權之內容條件均載明，買方即原告所給付之定金於賣 方即被告同意出售價格時，作為總價款之部分，如未補足定 金，則將定金作為違約之賠償。再參證人李宗森即蘋果王公 司仲介人員具結證稱：伊於105年11月1日到原告公司處收20 0萬元的協調金，原以每坪12.8萬元成交，服務費原本是2％ 改成1％。系爭議價委託書為伊於當日去原告公司所簽，上 面也是董事長親簽的。仲介買賣土地過程係賣方說要賣土地 ，10月底的時候有帶買方何董去看標的物，他考慮幾天後， 11月1日就去公司討論價錢，被告沒有去，被告有寫委託書 給伊。與原告簽系爭議價委託書時，原告有給了200萬元支 票，記載受款人被告公司，禁止背書轉讓，交給伊，由伊拿 給被告。如果價錢談成，屋主同意每坪12.8萬元，200萬之 協調金就轉為契約的一部分，如果沒有同意就原金無息返還 買方。系爭議價委託契約書上買方應補足房地總價10％，日 期部分因為還要跟被告協商，看被告什麼時候比較方便履行 ，所以保持彈性。有約定在一定期限內補足，但一定期限沒 有載明。若沒有補足房地總價10％，會變成違約，會被賣方 沒收。系爭議價委託書上面記載，被告也知道這個約定，也 同意議價委託書上每坪12.8萬元之價格等語（見本院卷第20 9頁至第214頁）。足見，原告與蘋果王公司簽立買方議價委 託契約書，約定賣方同意以前開委託契約書所載價格出售， 該200萬元轉為定金，原告即負有補足定金並且訂立本約之 義務，原告同意系爭議價委託書所載之締約條件內容，被告 亦表示同意，並以系爭議價委託契約書內所載之金額履約之 合意，是上開約定既經蘋果王公司傳達於兩造，即為兩造關 於系爭房地買賣之預約內容，則雙方即有依預約之內容訂立 本約之義務。 ⒊原告雖主張：被告表示需6個月後才能點交系爭房地，係就 系爭議價委託書之內容為附加條件之同意，已變更原要約之 內容，視為拒絕原要約而為新要約，故兩造無論就買賣預約 或定金契約，均無意思表示一致之情形等語。惟按，非對話 為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不 為承諾時，其要約失其拘束力。遲到之承諾，除前條情形外 ，視為新要約。將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者， 視為拒絕原要約而為新要約。民法第157條、第160條定有明 文。經查，被告於105年10月31日委託蘋果王公司以每坪13 萬元代為銷售系爭房地，表示欲出賣系爭房地之意思，經蘋 果王公司銷售人員李宗森帶原告至現場查看系爭房地之狀況 ，嗣於同年11月1日，李宗森即與原告訂立系爭議價委託書 ，而原告議定價格為每坪12萬8,000元，嗣經被告同意以每 坪12萬8,000元之價格出售等情，業經前開證人證述綦詳， 且有會員公司專用委託銷售契約書2份在卷可憑（見本院卷 第159頁、第165頁）。足見，被告原以每坪13萬元價格為要 約之意思表示出售系爭房地，經李宗森傳達與原告，原告就 系爭房地之價格，不同意以每坪13萬元之價格買受，表示僅 欲以每坪12萬8,000元之價格買受，係變更原要約而承諾， 應視為拒絕原要約而為新要約，則此一新要約經李宗森傳達 於被告，被告亦表示同意以此價格出售而為承諾之意思表示 ，兩造就系爭房地已達買賣預約意思表示之合致。證人李宗 森亦具結證稱：在11月4日的時候，伊拿支票回收聯給原告 的時候，原告的協理有說希望在簽約前做土地無污染證明書 ，隨後有跟被告溝通表示會做，但是希望先簽約再做，後來 伊把這個問題跟原告何董報告，何董還是堅持在簽約前做土 壤無污染證明給他，伊有提議做買賣信託，由銀行做第三方 保障，原告說太麻煩了就不同意。後來沒多久原告就寫存證 信函希望把200萬元返還給他，因為被告沒有做土地無污染 證明。因為原告希望在簽約前做，被告希望簽約後做，沒有 共識，問題就是卡在這裡；11月4日的時候有跟原告提到土 地廠房需6個月後才等點交；11月1日買方簽訂系爭議價委託 書至11月3日被告簽收定金之間，原告完全沒有提及土地無 污染證明之問題，直到11月4日拿200萬元支票回收聯的時候 ，原告才有提出這樣的要求，伊才跟被告聯繫等語（見本院 卷第211頁至第213頁）。由此可知，兩造於成立買賣預約前 ，原告並未提出要求被告應先檢附土地無污染證明或相關土 地污染評估檢測資料，是兩造自未就應否於簽立買賣契約書 前檢附土地無污染證明書一事有所約定。是以，系爭房地之 買賣雙方係以蘋果王公司為仲介，被告於10月30日簽訂會員 公司專用委託銷售契約書，其中關於系爭房地買賣，係約定 以每坪13萬元（不含營業稅）營業稅由買方負擔，依現況交 屋為契約內容、條件，乃以前開條件為系爭房地買賣預約之 要約，原告嗣於11月1日與蘋果王簽訂買方議價委託契約書 時，關於系爭房地之買賣其中之內容及買賣條件，原告就價 金部分予以限制而為承諾，視為新要約，復經被告表示同意 ，並修改同意出售價格為12萬8000元，並經李宗森傳達予原 告，其承諾之意思表示業已到達原告，故兩造就買賣之預約 業已達成意思表示合致。而原告於預約成立後，始要求被告 應檢附無污染證明書，自不影響已成立生效之買賣預約之效 力，原告上開主張，尚難採信。 ㈡原告主張系爭議價委託書屬於定型化契約，其中「買方同意 將協調金作為違約之賠償」之定型化約款不構成契約之內容 ，被告不得據此沒收定金等語。被告則辯稱：系爭房地之出 賣人並非消費者保護法所稱之企業經營者，買受人亦非消費 者保護法所稱之消費者，本件無消費者保護法之適用；且被 告為信賴買方議價委託契約書所為之法律行為，屬善意交易 之第三人，應優先受到保護等語。經查： ⒈依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為 加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分 約定無效；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯 失公平者，無效，固為民法247條之1第2款及消費者保護法 第12條所明定。惟88年4月21日民法債編增訂該條規定之立 法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所 預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾 普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平， 而列舉4款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定 ，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平 時，其約定為無效。是該條款所舉之約定，應係指一方預定 之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而 所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主 要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形 而言。又按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有 30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條 款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1亦定有明文 。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定 型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保 消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期 間」之法律效果。此與消保法第十九條第一項、第十九條之 一規定，係因消費者於郵購或訪問買賣或以該方式所為之服 務交易時，常有無法詳細判斷或思考之情形，而購買不合意 或不需要之商品、服務，為衡平消費者在購買前無法獲得足 夠資料或時間加以選擇，乃將判斷時間延後，而提供消費者 於訂約後詳細考慮而解除契約之「猶豫期間（冷卻期間）」 ，未盡相同（最高法院103年度台上字第2038號判決要旨參 照）。而中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條 款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型 化契約之審閱期間。」。另行政院消費者保護委員會第99次 委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記 載事項」，其中第1條第1項規定不動產委託銷售定型化契約 審閱期間不得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約 內容。惟上開規定之目的在於使消費者充分了解契約內容， 避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應 負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故消費者保 護法第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約 前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容 」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契 約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱 期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。再者，上開規定 之立法理由既在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化 契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有 詳細審閱契約之機會，且已明瞭定型化契約條款之內容，並 經其本人出於自由意志下所為之決定而同意該契約條款，該 條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期 間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審 閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充 分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而 選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制 ，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且因於簽約 後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱 契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之 期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有 不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂 消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務， 其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反 審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契 約條款之適用。 ⒉經查，系爭議價委託書中關於定金部分記載為：本協調金不 屬定金，亦非服務費，若賣方不同意以上開價格出售時，協 調金原金無息退還，若賣方同意上開價格出售時，本協調金 轉為定金之一部分，買方應於民國年月日時前補足房地總價 10％價款為正式定金，如逾時不補足定金，買方同意將此協 調金作為違約之賠償，絕為異議。本協調金期限自105年11 月1日至同年月11日止等語，其中並於契約書中，手寫加註 ：支票面額200萬元，兆豐商銀（南投分行）支票號碼CDD79 4471等語（見本院卷第33頁）。由此可見，上開關於逾時不 補足定金作為違約賠償之約款，雖本係企業經營者為大量與 消費者訂約而印製之約款，然經原告及蘋果王公司個別磋商 關於定金給付之方式另行約定於約款之下方，足見渠等就系 爭房地買方給付定金之數額、條件、方式及後續違約之賠償 均已另行個別磋商，尚非定型化契約約款。再查，證人李宗 森於本院中具結證稱：買方未曾對證人質疑買賣議價委託契 約書事前沒有給三日的審閱期間。因為105年11月1日收200 萬元支票的時候，買方何董、協理、會計都在場，還有當場 打電話給買方的副董，問買這間現在決定好不好，都談妥了 才會簽立買賣議價委託書，是在很清醒的情況下簽立的。11 月1日前沒有給原告看過議價委託書，是當天談當天簽。當 天大概談了約1個鐘頭，簽約前有給原告看過委託書內容， 他們有逐條審視過等語（見本院卷第213頁、第214頁）。足 見，蘋果王公司於105年11月1日簽立買方議價委託契約書之 前夕，雖未予原告有審閱該契約之期間，然於簽約當天，前 開委託契約書之條款均經兩造逐條審閱，就定金部分之約定 ，復經原告與蘋果王公司另行磋商註記，顯見原告就該條款 並非無足夠之期間審視、考量之機會。職是，本件原告就買 方議價委託契約書之簽訂，於重要條款均經原告之確認，就 系爭房地買賣預約及定金契約而言，並無隱匿資訊或隱藏不 平等條款等顯失公平之情事，是原告上開主張，尚難採信。 ㈢原告主張被告不得依據系爭議價委託書沒收定金，請求依民 法第179條返還定金，並無理由。 ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。定金， 除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責 於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還 。民法第179條、第249條第2款定有明文。又按，按預約乃 可與本約併存之另一種契約型態，倘預約義務人違反其義務 ，而有債務不履行之情事時，他方當事人即非得依債務不履 行之相關規定，對之請求損害賠償。在契約成立前交付定金 ，以擔保契約之成立，通常謂之立約定金。交付立約定金者 ，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒 不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金。如受定 金當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與 一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前 提，尚屬有間，惟應類推適用民法第249條之規定。 ⒉按中央主管機關公告之事業所使用之土地移轉時，讓與人應 提供土壤污染評估調查及檢測資料，並報請直轄市、縣（市 ）主管機關備查。土地讓與人未依前項規定提供受讓人相關 資料者，於該土地公告為控制場址或整治場址時，其責任與 本法第31條第1項所定之責任同。土壤及地下水污染整治法 第8條定有明文。前開規定主要在於保障土地承買人之權益 ，避免於污染土地轉移時，於不知情狀況之下買受已受污染 之土地，一則確保善意第三人權益，二則期望土地所有人能 善盡土地管理之義務，並藉由備查程序使地方環保局掌握轄 區內狀況。而土地讓與人未依規定提供相關資料與受讓人， 於土地公告為控制場址或整治場址時，始課與土地讓與人與 該法第31條第1項，即未盡善良管理人注意義務需負連帶相 同之責任。質言之，土壤及地下水污染整治法第8條係為保 障交易安全，避免事業使用土地有遭受污染而移轉與善意之 第三人，從事金屬表面處理之事業因其性質，經行政院環境 保護署公告為該法第8條第1項之事業，固於土地移轉時，土 地讓與人應提供土壤汙染評估調查及檢測資料供主管機關備 查，然並非課與土地之受讓人此項應提出資料之義務，關於 未提出相關文件資料所課與之不利益，亦係加諸於土地讓與 人需負連帶責任，並非要求土地之受讓人需向主管機關提出 該項文件資料，是原告要求之系爭土地污染檢測資料，非如 所有權狀、印鑑證明等未辦妥則無法移轉之必備文件，縱系 爭土地買賣契約成立時，系爭土地之污染評估調查檢測資料 尚未完備，仍不影響兩造間買賣契約之成立。 ⒊經查，參證人李宗森於本院審理中具結證稱：在11月4日伊 拿支票回收聯給原告的時候，原告的協理有說希望在簽約前 做土地無污染證明書，隨後有跟被告溝通表示會做，但是希 望先簽約再做，後來伊把這個問題跟原告何董報告，何董還 是堅持在簽約前做土壤無污染證明給他，伊有提議做買賣信 託，由銀行做第三方保障，原告說太麻煩了就不同意。土地 無污染證明交易上一般習慣有的會要求有的不會，如果有要 求就會做，因為被告是做電鍍的，可能會有污染，所以原告 希望會有這個證明。後來沒多久原告就寫存證信函希望把20 0萬元返還給他，因為被告沒有做土地無污染證明。因為原 告希望在簽約前做，被告希望簽約後做，沒有共識，問題就 是卡在這裡，之後就寫存證信函，決定到法院講清楚。伊在 11月4日拿支票回收聯給原告的時候，有說被告現在還有運 作一些庫存，需要一些時間來準備，大約6個月。賣方當初 的想法是大約6個月比較有把握，沒有說是必要條件，他說 他會盡量，後來有談到3個月交付給原告。原先還沒有答應3 個月的時候，被告是說6個月才能點交，原告就說時間太長 他不要，後來跟被告溝通，被告說可以提前到3個月，跟原 告回報，原告表示3個月他也不要。與原告簽立委託契約書 的時候沒有提到點交的問題，只有就價格及稅賦的負擔來講 。11月1日買方簽訂買方議價委託契約書給證人之前至被告 11月3日簽收訂金之間，原告完全未曾提及土地無污染證明 的問題，直到11月4日拿200萬元支票回收聯的時候原告才有 提出這樣的要求，伊才跟被告聯繫。土地後來沒有進行買賣 ，依照買賣雙方的協議跟被告有寫買賣委託契約書上有記載 如果有達到賣方出的價錢就跟買方收訂金。跟原告間也是按 照契約內容履約。如果沒有買成訂金就以違約處理等語（見 本院卷第211頁）。由上可知，兩造於105年11月1日成立系 爭房地之買賣預約時，原告並未提及需備妥系爭土地之污染 評估調查檢測資料以作為買賣契約簽訂之條件，足見兩造成 立預約時，未以提出系爭土地污染檢測資料為其義務。是原 告於預約成立後，本有依預約之約定成立買賣契約本約之義 務，其嗣後要求被告需於買賣契約簽約前，提出污染評估調 查檢測資料，除該項資料尚非土壤及地下水污染整治法規定 所要求於買賣契約「簽訂時」即需齊備，原告亦未舉證證明 系爭土地業經公告為控制或整治場址，顯加諸被告於土地買 賣契約成立之過苛條件，系爭房地嗣後未能訂立買賣契約， 尚難認不可歸責於原告。從而，兩造已就系爭房地意思表示 合致，成立買賣之預約，原告提出較為苛刻條件致無法履行 ，係可歸責於原告，依民法第249條第2款之規定，不得請求 返還定金。而被告受領200萬元定金係基於兩造間之買賣預 約，預約既有效成立，原告依約交付定金，被告受領給付非 無法律上原因，原告依民法第179條請求返還，難認有據。 六、綜上所述，兩造就系爭房地成立買賣預約，惟原告嗣後要求 被告應於本約簽訂前提出土地無污染證明，提出較嚴苛之條 件致本約不能訂立，應可歸責於原告。從而，原告依民法第 179條請求返還定金，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之 主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 9 月 6 日 民事第二庭審判長法 官 林永祥 法 官 林奕宏 法 官 李怡貞 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 7 日 書記官