臺灣南投地方法院民事判決 106年度重訴字第12號
原 告 張幼女
吳棋祥
吳棋楠
陳吳秀蘭
共 同
訴訟
代理人 劉邦遠
律師
被 告 張嘉珍
訴訟代理人 陳姿君律師
上列
當事人間請求土地
所有權移轉登記事件，本院於民國107年8
月27日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將如附表所示坐落南投縣○○市○○段○○○○○○○號
土地（
應有部分全部）及其上三四九二建號建物（門牌號碼：南
投縣○○市○○路○○○號）之所有權全部、南投縣○○鄉○○
段○○○○號土地（應有部分全部）及其上一十二建號建物（門
牌號碼：南投縣○○鄉○○路○○○號）之所有權全部移轉登記
為原告張幼女、吳棋祥、吳棋楠、陳吳秀蘭四人
公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告之被
繼承人吳永華生前出資購買如附表所示
之房地，並將附表編號1所示坐落南投縣○○市○○段○○○○
○○○號土地（下稱
系爭735之77地號土地）、編號2所示坐落
南投縣○○市○○段○○○○○號、門牌號碼：南投縣○○市○
○路○○○號之建物（下稱系爭3492建物）於民國94年5月16日
借名登記於被告名下；將附表編號3所示坐落南投縣○○鄉
○○段○○○○號土地（下稱系爭401地號土地）、編號4所示
坐落南投縣○○鄉○○段○○○號門牌號碼：南投縣○○鄉○
○路○○○號建物（下稱系爭142號建物）借名登記於原告張幼
女名下，復為避稅又將系爭401地號土地、系爭142號建物所
有權全部改登記於訴外人劉俊如名下，
嗣於95年12月12日終
止與劉俊如間借名登記契約，再將系爭401地號土地、系爭
142號建物借名登記於被告名下，是附表所示房地真正所有
權人為吳永華。吳永華已於105年11月7日死亡，其
繼承人為
訴外人吳秀麗、吳秀梅、吳秀芬、吳秀珍4人及原告4人共8
人，其中吳秀麗、吳秀梅、吳秀芬、吳秀珍均已向本院聲明
拋棄繼承，吳永華之遺產即附表所示
不動產由原告4人繼承
，原告取得吳永華對被告就附表所示不動產之
借名契約（下
稱系爭借名契約）
債權人之地位，
爰以
本件起訴狀繕本之送
達為終止系爭借名契約之意思表示，並依繼承之
法律關係、
民法第549條第1項、第263條、第260條、第213條第1項之規
定訴請被告將如附表所示之不動產
所有權移轉予原告四人公
同共有等語。
並聲明：被告應將系爭735之77地號土地及其
上系爭3492建號建物、系爭401地號土地及其上系爭12建號
建物之所有權移轉登記為原告張幼女、吳棋祥、吳棋楠、陳
吳秀蘭4人公同共有。
二、被告則以：如附表所示不動產為被告所有，被告並未與吳永
華就附表所示不動產成立系爭借名契約。系爭735之77地號
土地及其上系爭3492建號建物為被告向建商即訴外人南投百
貨股份有限公司所購買，於交屋後即設籍、遷入居住至今，
並於該不動產上經營嘉珍美髮院（於104年10月20日結束營
業）。吳永華生前與被告為男女朋友關係，兩人交往
期間，
吳永華搬遷至系爭735之77地號土地及其上系爭3492建號建
物共同居住，吳永華為感念被告陪伴照顧，故將系爭401地
號土地及其上系爭12建號建物
贈與被告。準此，被告為附表
所示不動產之真正所有權人，實際管理處分附表所示不動產
等語。並聲明：
原告之訴駁回。
三、
兩造不爭執事項：
㈠、系爭735之77地號土地及系爭3492建號建物、系爭401地號土
地及系爭12建號建物現均登記為被告所有。
㈡、被告曾於系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物，經營
嘉珍美髮院，
迄至104年10月20日註銷營業登記。另系爭73
5之77地號土地、系爭3492建號建物於94年4月29日設定登記
擔保新臺幣（下同）6,000,000元債務之
抵押權，供以被告
名義向復華銀行借款5,000,000元之擔保，嗣於100年8月2日
塗銷，再於100年7月間設定登記4,740,000元及1,200,000元
之最高限額抵押權向國泰世華銀行借款；系爭401地號土地
及系爭12建號建物，係由吳永華出資以張幼女名義向本院87
年度執字第2248號
強制執行事件
拍賣時標得，登記為張幼女
所有，於92年4月間由張幼女以買賣之
法律關係登記於劉俊
如所有，嗣於95年12月間由劉俊如以買賣之原因關係登記於
被告所有，並曾於95年12月22日以被告名義向香港商匯豐銀
行設定2,880,000元之最高限額抵押權，並於99年1月19日塗
銷。
㈢、被告曾於103年元月間、106年4月間委託永慶不動產仲介銷
售系爭401地號土地及系爭12建號建物。
㈣、訴外人吳永華於105年11月7日死亡，其繼承人為配偶張幼女
、子女吳棋祥、吳棋楠、陳吳秀蘭、吳秀麗、吳秀梅、吳秀
芬、吳秀珍，而吳秀麗、吳秀梅、吳秀芬、吳秀珍已向本院
聲明拋棄繼承，有本院
家事法庭106年1月18日投院美家佳日
105
司繼字第692號函
准予備查在案。
四、兩造爭執事項：
㈠、原告主張系爭735之77地號土地及系爭3492建號建物、系爭
401地號土地、系爭12建號建物為吳永華所有借名登記被告
為名義上所有，有無理由？
㈡、被告
抗辯系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物為被告
自己出資購買取得；系爭401地號土地、系爭12建號建物所
有權為吳永華贈與被告，有無理由？
㈢、原告主張依繼承之法律關係及民法第549條第1項、第263條
、第260條、第213條第1項規定請求被告應將系爭735之77地
號土地、系爭3492建號建物、系爭401地號土地、系爭12建
號建物所有權全部移轉登記為原告張幼女、吳棋祥、吳棋楠
、陳吳秀蘭4人公同共有，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。是主張法律關係存在之
當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證
之責任（48年
台上字第887號判例意旨
參照）。因此，當事
人主張事實，須負
舉證責任，倘其所提之證據，不足為主張
事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。
經查：原告主
張如附表所示之房地（下稱系爭房地）為吳永華所有，僅借
名登記至被告名下乙節，由於原告主張系爭房地之實際所有
權人與現實登記之所有權人不同，且為被告所否認，固應由
原告就此事實負舉證責任。
惟鑑於涉及民事舉證責任分配之
個案情況繁雜，證據之存在往往有其客觀上之侷限性，如嚴
守民事訴訟法第277條所定之原則，難免產生不公平之結果
，使被害人無從獲得應有權利保障，有違正義原則，是法院
本應視各該具體事件之訴訟類型特性
暨待證事實之性質，斟
酌蒐證之困難及個案特殊證據結構性偏在等因素，透過待證
事項與蓋然性之順序（依人類之生活經驗及統計上之高低）
，依
誠信原則酌予減輕其
證明度，進而為事實之認定並予判
決，以符同條但書規定之旨趣，實現
裁判公正之目的。經查
：
⒈就系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物部分：
⑴原告主張系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物係吳永
華出資購買，吳永華以建華水泥股份有限公司設於國泰銀行
第000-00-000000-0-00號帳號於92年5月22日提領現金，匯
入被告設於南投縣名間鄉名間郵局第00000000000000號帳戶
，
業據其提出建華水泥股份有限公司國泰銀行帳戶往來紀錄
（本院卷二第25至29頁），惟為被告否認，並辯稱係被告出
資向訴外人南投百貨股份有限公司購買等語，且提出統一發
票、土地所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契
約書、南投縣政府使用執照、復華銀行活期儲蓄存款存摺內
頁、戶口名簿、財政部中區國稅局南投分局函覆嘉珍美髮院
申請註銷營業登記函、照片、國泰世華銀行貸款契約書、專
任委託銷售契約書各件影本為證（本院卷一第115頁；卷一
第303至311頁；卷一第117至131頁；卷一第133頁；卷一第
135頁至第137頁；第139頁；本院卷一第143至第150頁、卷
一第151至158頁），經查：
觀諸被告提出之土地所有權移轉
契約書影本、建築改良物買賣所有權移轉契約書影本、南投
縣政府使用執照影本所示，系爭735之77地號土地、系爭349
2建號建物部分
買賣契約訂立時間為94年3月31日（卷一第30
3頁、第309頁），則核對被告設於南投縣名間鄉名間郵局第
00000000000000號帳戶內頁存取資料（本院卷第519頁），
上開被告名間郵局帳戶於92年3月27日存入80萬元、80萬元
、70萬元、70萬元、60萬元，而92年3月27日前存款餘額則
為14,818元；再觀諸前開統一發票上載房屋款即系爭3492
建號建物之買賣價金為2,380,000元（本院卷一第115頁），
核對被告上開名間郵局第00000000000000號帳戶內頁存取資
料（本院卷第519頁），被告於92年3月28日存提款後，存款
餘額為14,818元，迄至92年5月21日存款餘額為32,88 0元，
又被告郵局帳戶於92年5月22日分別以現金存入50萬元、80
萬元、60萬元、60萬元共計250萬元，而於
翌日即92年5月23
日領出200萬元，
核與原告主張建華水泥股份有限公司設於
國泰銀行第000-00-000000-0-00號帳號所示於92年5月22 日
提領現金金額相符（本院卷二第27頁），被告就曾擔任建華
水泥股份有限公司董事長（本院卷一第371至387頁），而建
華水泥股份有限公司實質上為吳永華所經營之事實，並未爭
執（本院卷一第486頁），則被告未舉證證明92年3月27日存
入被告名間郵局80萬元、80萬元、70萬元、70萬元、60萬元
，及92年5月22日存入50萬元、80萬元、60萬元、60萬元之
資金來源，則被告辯稱系爭735之77地號土地、系爭3492建
號建物部分係被告出資購買等語，
核屬無據，
尚難憑採。
⑵又被告曾於系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物，經
營嘉珍美髮院，迄至104年10月20日註銷營業登記之事實，
為兩造所不爭執，
惟查：吳永華生前與被告於系爭735之77
地號土地、系爭3492建號建物共同生活，而嘉珍美髮院，於
104年10月20日已註銷營業登記，有前開財政部中區國稅局
函覆嘉珍美髮院申請註銷營業登記函在卷
可稽（本院卷一第
135至137頁），且為被告所不爭執，
是以吳永華生前居住於
系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物，縱被告設籍於
系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物，及曾在該處經
營嘉珍美髮院，或取得房屋稅單等為真，亦難逕以推論系爭
735之77地號土地、系爭3492建號建物係由被告管理處分，
為被告所有。是以原告主張系爭735之77地號土地、系爭349
2建號建物係由吳永華以建華水泥股份有限公司帳戶內存款
匯入被告名間郵局帳戶內，再提領支付買賣價金，系爭735
之77地號土地、系爭3492建號建物係吳永華所有，借名登記
予被告名下等語，尚
堪採信。
⒉就系爭401地號土地、系爭12建號建物所有權部分：
⑴按
虛偽意思表示，隱藏他項
法律行為者，
適用關於該項法律
行為之規定，民法第87條第2項定有明文。系爭401地號土地
及系爭12建號之建物，係由吳永華出資以張幼女名義向本院
87年度執字第2248號強制執行事件拍賣時標得，登記為張幼
女所有後於92年4月間由張幼女以買賣之法律關係登記於劉
俊如所有，嗣於95年12月間由劉俊如以買賣之原因關係登記
於被告所有，並曾於95年12月22日以被告名義向香港商匯豐
銀行設定2,880,000元之最高限額抵押權，並於99年1月19日
塗銷之事實，為兩造所不爭執。被告雖辯稱吳永華與劉俊如
間借名契約約定登記於劉俊如名下之不動產有3筆，其中2筆
均移轉登記予建華水泥股份有限公司，就系爭401地號土地
、系爭12建號建物係贈與被告，否則即由劉俊如移轉登記與
建華水泥股份有限公司即可，然縱劉俊如將借名登記於其名
下部分不動產依吳永華指示移轉登記予建華水泥股份有限公
司，有南投縣政府稅捐稽徵處土地增值稅核覆通知書
在卷可
稽（本院卷一第536至538頁），惟吳永華與劉俊如間借名登
記契約終止後，約定如何歸還，即部分借名登記予被告，部
分借名登記予建華水泥股份有限公司所有，為吳永華個人之
理財規劃，亦不違常情。故縱認劉俊如將吳永華借名登記其
名下部分不動產移轉登記予建華水泥股份有限公司之事實為
真，亦
難認劉俊如將系爭401地號土地、系爭12建號建物所
有權以買賣為原因登記予被告，隱藏吳永華生前有將系爭
401地號土地、系爭12建號建物所有權贈與原告之法律行為
。
⑵證人張明和證述：（原告訴訟代理人問：你在哪裡任職？）
南投縣家庭關懷協會擔任總幹事。（原告訴訟代理人問：南
投縣000000000○○○鄉○○路○○○ 號房屋？）有
。（原告訴訟代理人問：是否知道租期自何時到何時？）第
一次100年1月1日到104年12月31日，第二次從105年1月1日
到109年12月31日。（原告訴訟代理人問：兩次租約是誰與
誰訂約？）是吳永華與協會代表人也是吳永華自己訂約，我
們是作為業務來處理，是我們的會計、總務、出納處理。（
原告訴訟代理人問：租金付給誰？）吳永華都交給吳棋楠處
理。（原告訴訟代理人問○○○鄉○○路○○○號房子你們協
會有無使用？）我們協會有中低收入的家庭訪視，有人捐物
品我們會存放在那邊，還有有些文件我們也會放在那邊。（
原告訴訟代理人問：現在還有無使用該房屋？）現在還在使
用中。（原告訴訟代理人問○○○鄉○○路○○○號房屋鑰匙
誰保管？）吳棋楠在保管，因為他是現任理事長。（被告訴
訟代理人問：請提示原證十八、十九
租賃契約，該兩份租賃
契約簽訂時你有無在場？）第一份是在協會簽的，我有在場
，第二份在協會樓上簽的，我也有在場。（被告訴訟代理人
問：有無到○○○鄉○○路○○○號房屋？何時去過？）有，
我去過好多次，因為那個地方是我們堆放愛心物資的。（被
告訴訟代理人問：系爭房屋一直作為該協會堆放物資的處所
？）是。（被告訴訟代理人問：系爭房屋曾經空屋過？）沒
有。（被告訴訟代理人問：107年曾經再進去該房屋？）今
年我沒有去。（被告訴訟代理人問：106年度有進去過該房
屋？）去過，大概一次。（被告訴訟代理人問：106年去的
時候房屋狀況如何？）裡面還有整理過，把裡面雜七雜八的
東西拿去中寮去，我去的時候還有東西，還有些物資。（被
告訴訟代理人問：有那些物資？）是人家捐贈給我的物資。
（被告訴訟代理人問：是衣服？）行動輔具、米、罐頭等，
還有米粉等食物。（法官問：南投縣家庭關懷協會在何址？
）南投市○○路○號2樓。（法官問：何時成立？）921地震
後成立。（法官問：南投市○○路○號2樓是否租的？幾坪？
員工幾位？）是租的，幾坪我不知道，大約行政人員有二、
三十位，居家服務員有一百五十幾位。（法官問：南投縣家
庭關懷協會有無收入？來源？）收入來源是承接政府的長照
方案。（法官問：100年1月1日至105年12月31日有承○○○
鄉○○路○○○號房屋，租金如何付？）租金如何支付是會計
處理，不是我處理，我不知道。（法官問：剛剛說租約都是
吳永華與南投縣家庭關懷協會代表人即吳永華簽訂的，105
年之後的租約是何人與何人簽訂？）兩份租約都是吳永華未
去世之前簽的。（法官問：兩份租約都是何人經手？）都是
吳永華。（法官問：為何租金是吳棋楠收走？）是吳永華交
代的。（法官問：提示被證十二○○○鄉○○路○○○號房屋
現況是否如照片所示？）我在106年1、2月份的時候有去過
一次，那時候並沒有在整理，這照片應該是在整理的時候，
被證十二看起來是該房屋沒有錯。（法官問：如何知道房子
在整理？）我們房子有整理過二次，是用協會的名義去整理
，時間我要回去查支出費用傳票才會知道。（法官問：是否
知道○○鄉○○路○○○號房屋有委託仲介出售？）我不知道
。（法官問：現在有無使○○○鄉○○路○○○號房屋？）現
在有沒有用我不知道，有沒有在堆放物品要總務才會知道等
語（本院卷二第5至10頁），
參酌南投縣家庭關懷協會支付
租金明細表、郵政存簿儲金簿存提款資料支付租金之資料、
轉帳傳票各件影本（本院卷二第245至417頁），證人張明和
前開證述吳永華生前出租系爭401地號土地、系爭12建號建
物予南投縣家庭關懷協會使用之事實，尚
堪認定，被告雖辯
稱南投縣家庭照顧者關懷協會提出之102年至105年之租金傳
票雖記載名間鄉倉庫租金2萬元，與原告提出之租賃契約記
載之租金金額19,800元不符（本院卷一第464至第471頁）等
語，惟依南投縣家庭關懷協會轉帳傳票記載，該部分租金有
代繳健保費用
等情，租金為20,000元或19,800元，應係吳永
華與南投縣家庭關懷協會所約定作帳情形，尚不影響吳永華
管理處分系爭401地號土地、系爭12建號建物，並將系爭40
1地號土地、系爭12建號建物出租予南投縣家庭關懷協會使
用之事實。
⑶證人吳美勲證述：（被告訴訟代理人問：有無帶客人去看○
○○鄉○○路○○○號房屋？何時去看？看過幾次？）有，一
次，時間大約106年3、4月。（被告訴訟代理人問：當時你
去帶看時有無進去房子？房子狀況如何？）有進去，房子是
空的，還需要蠻大的整理，屋況不是很好。（被告訴訟代理
人問：當時房屋內有無堆置物品？）沒有，當時客人因為房
子需要蠻大的整理，沒有那麼多的錢整理，所以不喜歡。（
被告訴訟代理人問：請提示被證十二照片，當時帶看房子時
，是否如同被證十二照片所示？）對。（原告訴訟代理人問
：有無跟被告簽訂代售契約？）沒有。（原告訴訟代理人問
：你根據什麼帶客人去○○○鄉○○路○○○號房屋？）因為
那是空屋，我去調謄本，知道所有權人才開發，去找被告，
被告同意我帶客人去看，但是客人不喜歡就沒有下文。（原
告訴訟代理人問：任職何家仲介公司？）我目前任職於永慶
，這件帶客人去看得時候任職於全國不動產。（原告訴訟代
理人問：被告有將房屋鑰匙交給你？）對，當天看完當天就
還。（原告訴訟代理人問：當時你與客戶講這棟房子出售多
少錢？）498萬。（原告訴訟代理人問：是由被告向你提出
？）對。（原告訴訟代理人問：你說你是看到空房子，去申
請謄本？）是。（原告訴訟代理人問：你是如何得知房子的
地號、建號？）我們在公司電腦裡面可以調到本件的建號、
地號。（原告訴訟代理人問：是何網站可以調到？）從地籍
圖便民系統，還有要支付費用的Ｖ523系統也可以。（原告
訴訟代理人問：你是知道門牌號碼就可以調到建號、地號？
）對。（法官問：你是調地籍資料知道所有權人是被告，地
籍資料有所有權人的全名？）沒有，只有張○○，但是有地
址，可以循著地址去找。（法官問：你去那裡拿房屋鑰匙？
）就是謄本上記載的地址。（法官問：你去找被告時有無遇
到吳永華？）我不認識吳永華，我去的時候只有遇到被告。
（法官問：除了去看房子，你有無問被告你名下的房子是誰
的？）沒有，我們只認所有權人。（本院卷二第421至42 4
頁）；證人簡蓓英證述：（被告訴訟代理人問：是否認識被
告？）我認識，有一天他打電話來說要買房子，然後就認識
了，原本要跟我買南鄉路的房屋，因為那棟房屋有瑕疵，他
覺得我的服務態度不錯，她的房子就給我賣。（被告訴訟代
理人問：被告是否委託你出○○○鄉○○路○○○號房屋？）
對，103年1月10日開始跟我簽委賣契約到現在。（被告訴訟
代理人問：被告是從103年1月10日委託你出售系爭房屋至今
？）對。（被告訴訟代理人問：房子一直沒有賣出？）103
年開價598萬，因為房子屋況很糟，所以太貴了，106年3月5
日變更為開價為498萬，有契約變更的情形。【庭呈契約書
正本，正本閱後發還，影本附卷】（被告訴訟代理人問：請
提示民事
答辯狀被告十二照片，房屋狀況是否如被證十二照
片所示？）對。（被告訴訟代理人問：被告委託出售房屋這
段期間，自103年迄今，該房屋有無出租，房屋鑰匙是否在
你那裡，房屋使用狀況？）鑰匙一直都在公司的鑰匙櫃裡面
，房屋應該沒有出租，房屋都是空屋，如果有，委託方應該
會告知我們。（被告訴訟代理人問：自被告委託你出售房屋
迄今，有無進去過該房屋？）只要客戶要看房子，我們就會
進去。（原告訴訟代理人問：剛剛說，103年1月間被告有委
託你出○○○鄉○○路○○○號房屋，據你剛剛提出委託契約
書，當時委託妳的期間是記載103年2月10日到103年3月31日
，是否如此？）105年3月5日是寫錯的，103年有訂契約，鑰
匙一直在公司，到了106年3月5日我再去跟他談變更契約。
（原告訴訟代理人問：103年1月間被告委託你出售房屋時，
吳永華有無出面？）我去被告家，吳永華有在旁邊。（原告
訴訟代理人問：吳永華是否知悉要賣系爭房屋？）他知道。
（原告訴訟代理人問：當時吳永華有無表示意見？）吳永華
當時有說房屋要賣多少？（原告訴訟代理人問：契約書上有
記載被告電話0000000000號，你是否以這隻電話號碼與被告
聯繫？）103年有用電話，104年開始就用line、通信軟體，
103年我打這隻電話都是被告接的。（法官問：何處任職？
）永慶不動產，草屯店叫元寶翔不動產仲介經紀有限公司。
（法官問：從何時在該處工作？）我在那邊工作將近十年，
實際時間我忘記了，我是從96年開始做仲介，之前在烏日做
，99年的時候開始在元寶翔工作。（法官問：為何契約會定
委託期間103年2月10日起至103年12月31日止？）委託期間
由我專門賣，103年12月31日以後到106年3月5日就不是由我
專賣，但是鑰匙一直都在我公司，被告沒有拿走。（法官問
：妳的意思說103年12月31日到106年3月5日被告就沒有委託
你賣房子？）是，但是鑰匙一直在我這裡，我還是可以賣，
只是不是委託我專賣。（法官問：從103年12月31日到106年
3月5日有無幫被告賣過房子？）我有帶看。（法官問：帶看
幾次？）我沒有帶看過，但我同事有帶看過回來跟我講。（
法官問：你同事何時帶看？）我不記得了，但是我有個同事
是106年4月有帶看。（法官問：何時去看過房子？）我上個
月有去看過房子，106年3月時候也有去看，103年的時候也
有去看過，103年的時候我有拍照。（法官問：103年被告委
託的時候你說吳永華有跟你討論要用什麼價格賣，吳永華有
跟你說這房子是誰的？）有，是被告的。（法官問：106年3
月的時候有去看過房子，房屋有無出租？）沒有，且沒有看
到人，但是有看到幾箱東西，不知道裝什麼？（法官問：房
子有無架招牌？）沒有。（法官問：變更契約幾次？）很多
次，106年4月29日有變更過一次，客戶開價比較接近，所以
有去調謄本，才發現有設定，所以幾乎停賣等語（本院卷一
第458頁背面至第460頁背面），則依上開證人吳美勲、簡蓓
英證述內容及證人簡蓓英提供資料之永慶不動產草屯加盟店
房屋資料影本、委託事項變更契約書影本、
標的物現況說明
書影本、專任委託銷售契約書影本（本院卷一第476至480頁
），雖
可徵被告曾找房屋仲介公司人員仲介售系爭401地號
土地、系爭12建號建物，房屋仲介公司人員吳美勲、簡蓓英
向被告聯繫拿鑰匙，而吳永華亦曾向房屋仲介人員簡蓓英表
示房屋係被告的等情，惟證人簡蓓英既證述吳永華曾跟房屋
仲介人員討論用什麼價格賣等語，則是否係吳永華生前經由
被告出面找房屋仲介公司人員出售系爭土地，吳永華並表示
登記於被告所有，自有存疑，實難逕以被告有找房屋仲介公
司人員仲介銷售系爭401地號土地、系爭12建號建物，即
遽
認系爭401地號土地、系爭12建號建物為吳永華贈與被告。
再者，依被告提出系爭401地號土地、系爭12建號建物房屋
仲介人員帶客戶前往看屋實之照片所示（本院卷一第447至
448頁），建物內多處牆壁有打掉之磁磚，地面亦有多處散
落之磁磚之情形，及證人吳美勲證述屋內有幾箱物品，核與
證人張明和所證述吳永華將系爭401地號土地、系爭12建號
建物出租與南投縣家庭關懷協會使用，及置放物品（本院卷
二第8頁），尚無不一致之情形。被告辯稱南投縣家庭關懷
協會未租用系爭401地號土地、系爭12建號建物，及證人張
明和證述內容不可採信等語，殊難憑採。
⒊被告稱系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物現尚有27
5餘萬元之貸款，及系爭401地號土地、系爭12建號建物現尚
有180萬元貸款，均由被告繳納，且上開貸款自始至終都由
被告獨立繳納等語，經查：
⑴系爭735之77地號土地、系爭3492建號建物於94年4月29日設
定登記擔保6,000,000元債務之抵押權，供以被告名義向復
華銀行借款5,000,000元之擔保，嗣於100年8月2日塗銷，再
於100年7月間設定登記4,740,000元及1,200,000元之最高限
額抵押權向國泰世華銀行借款之事實，為兩造所不爭執，而
證人賴顯裕證述：（原告訴訟代理人問：任何職？）國泰世
華南投分行，擔任放款業務科。（原告訴訟代理人問：國泰
世華銀行是否曾經就本件南投市○○路○○○號房地設定抵押
貸款？是否由你承辦？【請提示答辯一狀被證六、七之間貸
款契約書】）是我經手的。（原告訴訟代理人問：是誰請你
辦理的？）吳永華。（原告訴訟代理人問：被告有無出面與
銀行接洽？）簽字一定是被告本人簽的，所以被告一定有出
面。（原告訴訟代理人問：本件貸款的繳款利息由何人繳納
？）因為吳永華當時與被告是同居關係，而吳永華經常來銀
行，所以這筆貸款是否吳永華來繳納，我不知道，因為他是
在櫃台繳納，不是我經手，但是吳永華經常來銀行存款，所
以這筆貸款誰出資繳納，我不知道。（原告訴訟代理人問：
本件101年辦理貸款之後到吳永華過世前有無看過被告到銀
行辦理存款？）因為我不是在櫃台，所以我不清楚，因為放
款業務經常不在銀行。（被告訴訟代理人問：本件貸款是否
分期繳納？）是。（被告訴訟代理人問：本件貸款分期付款
是否從貸款人帳戶轉帳繳納貸款？）是。（被告訴訟代理人
問：今日
開庭前，吳永華的子女是否曾經就本件要作證的事
情找過你？）因為法院有調閱交易明細，他們也都是銀行的
客戶，他們也有問過我如果要到法院作證，可不可以等語（
本院卷二第222至224頁），則依證人前開證述內容，可徵以
被告名義之貸款，係由吳永華出面辦理。
⑵證人張明煥證稱：（原告訴訟代理人問：關於○○鄉○○段
○○○○號土地及其上門○○○鄉○○路○○○號建物，在95年12
間移轉到被告名下，這件移轉登記事）是，當初是吳永華委
託我辦的。（原告訴訟代理人問：被告有無出面？）沒有。
（原告訴訟代理人問：被告的印鑑及相關證件何人交給你的
？）因為是取得所有權人，所以不用印鑑證明、印鑑章，但
是吳永華有交給我被告的木刻印章及身分證影本。（原告訴
訟代理人問：本件所有權移轉登記是以買賣為由辦理，被告
有無交付買賣價款予出賣人？）沒有，我沒有經手，我不知
道。（原告訴訟代理人問：吳永華委託你辦理系爭移轉登記
，有無告訴你做何用？）吳永華委託我辦理很多案件，一年
都二、三十件，都是依照吳永華指示辦理過戶，我沒有問。
（原告訴訟代理人問：上開房地，在92年間原來登記於張幼
女名下，後來以買賣原因移轉登記劉俊如，是否你經手？）
是，92年間是以拍賣由張幼女取得，然後再移轉給劉俊如。
（原告訴訟代理人問：以上辦理所有權移轉登記，是由誰委
託你辦理？）吳永華。（原告訴訟代理人問：當時張幼女、
劉俊如有無出面？）沒有。（原告訴訟代理人問：本件南投
縣南投市○○路房子，有無委託你辦理貸款？）原來買的時
候的貸款，不是我辦理的，後來轉貸是我辦理的，但是是吳
永華自己去跟銀行講好，我只是純粹辦理
抵押權設定登記。
（原告訴訟代理人問：是由何銀行轉貸何銀行？）之前是那
家我忘記了，後來轉貸應該是國泰世華銀行。（原告訴訟代
理人問：都是吳永華委託你去辦理抵押權設定登記？）對等
語（本院卷二第220至222頁），
足徵系爭735之77地號土地
、系爭3492建號建物貸款事宜係由吳永華委任證人張明煥辦
理，是被告雖提出張明煥地政事務所服務收費明細表稱辦理
轉貸事宜係其委託張明煥代書辦理，由被告繳納代書費等語
，亦不足採。再觀諸原告提出泳欣企業有限公司交付吳永華
用以支付租金之華南銀行溪湖分行為付款人，面額70,000元
之支票，分別於101年11月12日、101年12月10日、102年1月
10日、102年5月10日、102年6月10日、102年7月10日存入被
告設於國泰世華銀行南投分行第000000000000號帳戶，有支
票影本、帳戶存款簿內頁託收本交資料在卷可稽（本院卷一
第525至529頁；卷二第31至41頁），及被告設於國泰世華銀
行南投分行第000000000000號帳戶亦有存入泳欣企業有限公
司簽發交付吳永華之支票，亦有國泰世華銀行南投分行第00
0000000000號帳戶、泳欣企業有限公司簽發之支票在卷可查
（本院卷二第43至211頁），
益徵上開以被告名義之貸款，
吳永華生前均由吳永華清償。故原告主張被告設於國泰世華
銀行南投分行第000000000000號帳戶、第000000000000號帳
戶均係被告吳永華存入款項用以清償貸款等語，尚堪採信。
⑶從而，縱認吳永華去世後系爭735之77地號土地、系爭3492
建號建物現尚有275餘萬元之貸款，及現尚有180萬元貸款，
均由被告繳納為真，為此屬吳永華過世之後被告繳納之情形
，尚難認吳永華生前
非系爭735之77地號土地、系爭3492建
號建物實際管理之人，被告辯稱吳永華生前與被告共同生活
交付被告收取之租金作為兩人生活開支費用，係吳永華對被
告贈與金錢等語，核與上開租金係用以清償貸款之事實不符
，被告既未舉證
以實其說，殊難憑採。
㈡、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財
產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信
任關係，在性質上應與
委任契約同視，倘其內容不違反強制
、
禁止規定或
公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，
依民法第529條規定適用委任之相關規定（最高法院99年度
台上字第1662號民事裁判意旨參照）。次按當事人之任何一
方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項所明定。已如
前述，本件原告之被繼承人吳永華將系爭401地號土地、系
爭12建號建物由劉俊如以買賣為原因移轉登記予被告之債權
行為及物權行為固為
通謀虛偽意思表示，然其同時隱藏借名
契約之法律關係，依上開規定應適用關於借名登記之約定，
被告既係受原告之被繼承人吳永華借名而以其名義辦理系爭
401地號土地、系爭12建號建物移轉登記，及系爭735之77地
號土地、系爭3492建號建物登記為所有權人，則原告繼承吳
永華之借名登記契約之權利義務，自得隨時終止此借名契約
，原告以本件起訴狀繕本送達於被告為終止系爭借名登記契
約（見本院卷一第17頁；卷一第65頁），系爭借名契約經原
告合法終止後，被告即有將系爭735之77地號土地、系爭349
2建號建物、系爭401地號土地、系爭12建號建物返還並移轉
登記予原告之義務。
六、
綜上所述，原告本於繼承之法律關係、終止借名登記契約之
法律關係，請求被告應將系爭735之77地號土地、系爭3492
建號建物、系爭401地號土地、系爭12建號建物返還並移轉
登記予原告公同共有，為有理由，應予准許。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，
附此
敘明。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判
決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 17 日
民事第一庭 法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 月 17 日
書記官 李育貞
附表：
┌──┬───────────────────┬─────────┬──────┐
│編號│ 土地地號/ 建物建號 │ 面積 │ 應有部分 │
│ │ │ （平方公尺） │ │
├──┼───────────────────┼─────────┼──────┤
│1 │南投縣○○市○○段○○○○○○○號土地 │81.00 │全部 │
├──┼───────────────────┼─────────┼──────┤
│2 │南投縣○○市○○段○○○○○號建物 │一層：37.80 │全部 │
│ │（門牌號碼：南投縣○○市○○路○○○號） │二層：54.04 │ │
│ │ │三層：53.21 │ │
│ │ │屋頂突出物：18.00 │ │
│ │ │騎樓：15.75 │ │
│ │ │總面積：178.80 │ │
├──┼───────────────────┼─────────┼──────┤
│3 │南投縣○○鄉○○段○○○ ○號土地 │97.62 │全部 │
├──┼───────────────────┼─────────┼──────┤
│4 │南投縣○○鄉○○段○○○號建物 │一層：66.44 │全部 │
│ │（門牌號碼：南投縣○○鄉○○路○○○ 號）│二層：81.19 │ │
│ │ │三層：15.60 │ │
│ │ │總面積：163.23 │ │
└──┴───────────────────┴─────────┴──────┘