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臺灣南投地方法院民事判決　八十九年度訴字第六七○號 　　原　　　告　　乙○○ 　　被　　　告　　百碩工業有限公司 　　兼法定代理人　甲○○ 　　訴訟代理人　　張國禎律師 右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左： 主　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事　　實 甲、原告方面 一、聲明：求為判決： 　　㈠、被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）八十四萬八千五百二十三元，並自起 訴狀送達被告翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。 ㈡、原告提願供擔保，請准宣告假執行。 　二、陳述： 　㈠、原告所有坐落南投縣南投市○○段南崗小段第五六地號土地及地上建號三四 號、三四之二號即門牌號碼南投縣南投市○○路○○○號之房屋及土地，於 民國（下同）八十六年一月十日出租予被告百碩工業有限公司（以下簡稱百 碩公司），並由被告甲○○擔任連帶保證人，惟延至八十六年一月二十七日 方至法院辦理公證，故契約上所載之租賃期間為八十六年一月二十七日起至 八十九年一月二十六日止。八十九年一月十日前原告即以存證信函通知被告 租期即將屆滿，若不擬續租即應依租賃契約返還租賃之房屋。被告自八十九 年一月十日後仍繼續占用係爭租賃物，迄臺灣南投地方法院以八十八年度執 字第四二八六號強制執行於八十九年六月十四日拍定為止，占用共計五月又 四天。 　㈡、依原告與被告訂定之房屋租賃契約書第六條「乙方（被告）如違約不於租賃 期滿時交還房屋，即應支付違約金新台幣（下同）八十萬元。」因被告於訂 約時已交付原告保證金七十萬元，故扣除保證金金額後，被告尚應給付原告 十萬元。 　㈢、被告自八十九年一月十日未依租賃契約返還係爭租賃物，共計佔用五月又四 日，以租約約定租金每月十四萬五千元計算，被告應依不當得利返還七十四 萬四千三百三十三元。 　㈣、被告於八十六年一月遷入系爭租賃物時，經原告同意而使用原已裝設於系爭 租賃物內之「二五五一八六」及「二五五一八七」號電話線路，共積欠應繳 通話費用四千一百九十元而未繳納，而由原告代為繳交。依不當得利請求被 告返還四千一百九十元。 　㈤、對被告抗辯之陳述： １、該租賃物及土地雖被法院查封，並非代表原告即無力償還該保證金，況兩 造所訂定之契約第三條約定保證金七十萬元係在租期屆滿交還房屋時無息 退還，被告未向原告為交還房屋之通知，原告尚不生交還保證金之義務。 ２、本件違約金之數額係經原告及被告雙方約定，依契約自由原則，自應依雙 方約定決定違約金之數額。況原告承租該房屋之每月租金達十四萬五千元 ，約定違約金並不過高。原告因被告未準時交還房屋，致無法找到買主亦 無人承租，損失至鉅，與此相較，約定違約金並無過高情事。 ３、被告簽發用以充當租金之支票，其發票日均為每月十日，若租約自八十六 年一月二十七日起算，自無於一月十日即給付租金之理，益證八十六年一 月二十七日只是辦理公證之日，實際租賃契約是從八十六年一月十日起算 。 ４、被告自八十六年一月十日搬遷入該房屋後，「二五六一八六」、「二五六 一八七」兩線電話即為被告所使用，被告抗辯未使用即無理由。 三、證據：提出房屋租賃契約書影本一件、房屋租賃契約公證書影本一件、存證信 函影本一件、電話催繳話費通知單影本二件為證。 乙、被告方面 一、聲明：求為判決如主文所示。 二、陳述： 　㈠、被告向原告承租系爭租賃物，租賃期間自八十六年一月二十七日起，至八十 九年一月二十六日止，為期三年，此有原告通知被告租約將近期滿之存證信 函記載為憑。故被告遲延返還系爭租賃物之期間係四月又十八日，而非五月 又四日。 　㈡、原告因積欠人彰化銀行借款未能清償，系爭標的物於八十八年十一月三日即 被臺灣南投地方法院查封，足見原告當時經濟狀況已陷於困難，顯難返還被 告先前所交付之七十萬元保證金。故於接獲原告八十八年十二月十四日所寄 之存證信函後，於八十九年一月二十四日以存證信函依租賃契約第三條規定 請求原告返還保證金七十萬元，且系爭標的物已遭法院查封並進行拍賣程序 ，原告於法律上已失去管理及使用權限，被告為保障自己權益，只得暫時不 返還租賃物並要求原告依房屋租賃契約返還保證金，以減少損失。且被告於 八十九年六月十四日系爭租賃物拍定後，即與拍定人就系爭租賃物簽訂租賃 契約，並非惡意不返還係爭租賃物。 　　㈢、被告從用未使用「二五五一八六」及「二五五一八七」二線電話，故原告指 稱被告使用而由原告墊付一節，並非實情。 　　㈣、原告一方面向被告請求違約金，一方面請求相當於租金之不當得利，無異雙 重受益。 　㈤、被告於八十六年一月二十七日向原告承租房屋時，固同意第一年租金每月十 三萬五千元，第二年租金每月十四萬元，第三年租金十四萬五千元。其中因 該不動產位於九二一地震災區，及市場價格下降之故，租金理應隨之下降； 但被告仍遵守契約而依約定數額繳納租金。此由被告嗣後與該房屋拍定人尚 奕電業工程有限公司（以下稱尚奕公司）所訂定之租賃契約中租金為每月九 萬元自明。 　三、證據：提出草屯郵局八十九年第七十七號存證信函影本一件、臺灣南投地方法 　院八十八年度執平字第四二六八號公告一件、尚奕公司與百碩公司簽訂之房屋 　租賃契約影本一件、統一發票影本四張為證 理　　由 一、原告起訴主張：原告於八十六年一月十日將坐落南投縣南投市○○段南崗小段第 五六地號土地及地上建號三四號、三四之二號即門牌號碼南投市○○路○○○號 之房屋及土地出租予被告百碩公司，並由共同被告甲○○擔任連帶保證人。八十 九年一月十日前原告即以存證信函通知被告租期即將屆滿，若不擬續租即應依租 賃契約返還租賃之房屋，而被告自八十九年一月十日後仍繼續佔用系爭租賃物， 迄八十九年六月十四日止，占用共計五月又四天。依原告與被告訂定之房屋租賃 契約書第六條之約定，扣除被告於訂約約時已交付原告保證金七十萬元後，被告 尚應給付原告十萬元；又被告自八十九年一月十日未依租賃契約返還系爭租賃物 ，共計佔用五月又四日，以租約約定租金每月十四萬五千元計算，被告應依不當 得利返還原告七十四萬四千三百三十三元。又被告於八十六年一月遷入系爭租賃 物時，經原告同意而使用原已裝設係爭租賃物內之「二五五一八六」及「二五五 一八七」號電話線路，共積欠應繳通話費用四千一百九十元未繳，而由原告代為 繳交，依不當得利請求被告返還四千一百九十元。被告則以：向原告承租該租賃 物之賃期間係自八十六年一月二十六日起，為期三年，故被告遲延返還系爭租賃 物之期間係四月又十八日，而非五月又四日。另原告因積欠人彰化銀行借款未能 清償，係爭標的物於八十八年十一月三日即被鈞院查封，足見原告當時經濟狀況 已陷於困難，顯難返還被告先前所交付之七十萬元保證金，故被告為保障自己權 益，只得暫時不返還租賃物並要求原告依房屋租賃租賃契約返還保證金，以減少 損失。又原告指稱被告使用「二五五一八六」及「二五五一八七」二線電話，並 非實情。原告一方面向被告請求違約金，一方面請求相當於租金之不當得利，無 異雙重受益。被告於八十六年一月二十七日向原告承租房屋時，固同意第一年租 金每月十三萬五千元，第二年租金每月十四萬元，第三年租金十四萬五千元，但 該不動產位於九二一地震災區，及市場價格下降之故，租金理應隨之下降，被告 嗣後與該房屋拍定人所訂定之租賃契約中租金即降為每月九萬元自明等語，資為 抗辯。 二、本件原告主張其與被告百碩公司訂定房屋租賃契約，約定被告不於租約屆滿時交 還房屋之違約金為八十萬元，被告於訂約時並已並交付原告七十萬元予原告，做 為擔保租賃期間損失及債務之保證金等事實，為雙方所不爭執，並據原告提出租 賃契約書影本一件及公證書影本一件附卷為證，堪認為真實。又本件租賃期間之 始日，依卷附之書面契約、公證書及原告寄送於被告之存證信函上所載，均載為 八十六年一月二十七日，此有該房屋租賃契約書影本、公證書影本及存證信函之 記載附卷可證，應認被告之抗辯為可採；至於原告主張契約實際約定之始日係八 十六年一月十日，是為公證需要才記載一月二十七日，並舉被告百碩公司所簽發 用以支付租金之支票，其上到期日均為每月十日，故該租賃契約實際之始日係八 十六年一月十日等語，顯不足以證明實際之始日並非書面契約及公證書所載之日 期。且即使如原告所主張始日為一月十日，但原告催告之存證信函為何仍記載始 日為一月二十七日，卻不記載一月十日。此與原告之主張已有出入，是原告此部 分之主張尚不可採。 三、經查：本件兩造所訂定租賃契約第六條約定：「乙方（即被告百碩公司）如違約 不於租賃期滿時交還房屋，即應支付違約金新台幣八十萬元」，有該租賃契約載 明可稽，被告百碩公司於定約時交付七十萬元予原告做為擔保租賃期間損失及債 務之保證金，此亦屬時，是被告返還租賃物及原告返還被告之保證金，此二者間 並非立於對待給付之關係。被告以原屬於原告所有之租賃物被法院查封拍賣推論 原告已有資力困難情事，本應另循保全程序為之，今捨法定保全債權之程不為而 拒絕返還房屋予原告，並以唯恐原告無資力返還保證金七十萬元故不返還租賃物 為由置辯，所辯顯非有據。按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生 損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即 須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不 依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項、第三項定 有明文；又民法第二百五十條至第二百五十三條之規定，於民法債編施行前約定 之違約金，亦適用之，此於八十九年五月五日修正之民法債編施行法第十八條定 有明文。本件兩造既於訂定租賃契約時約定「乙方（即被告百碩公司）如違約不 於租賃期滿時交還房屋，即應支付違約金新台幣八十萬元」，依上開規定，兩造 約定之違約金應視為被告不於適當時期返還租賃房屋予原告所生損害之賠償總額 ，原告主張被告除應給付八十萬元違約金外，另需依損害數額計算被告之賠償金 額，其主張顯非有據。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第二百五十二條定有明文。兩造於八十六年訂約時，租金之計算標準係以當時 之社會經濟情形及不動產價格加以考量及預期，並有每年遞增租金之約定。嗣後 經濟環境丕變，南投地區不動產之租售價格復因九二一震災影響所及而受影響， 並無訂約當時之榮景，復參酌被告與訴外人尚奕公司以每月租金九萬元重新訂定 租賃契約即可見於一斑。是被告抗辯以原定每月租金十四萬五千元計算損害賠償 額之基礎實屬過高乙節，顯有相當依據。本院爰斟酌該房屋現值、使用狀況、原 告與被告八十六年訂約之經濟情形、被告與訴外人尚奕公司於八十九年訂定租約 之租金多寡，認兩造約定之違約金過高，爰酌減至以相當每月租金九萬元計算原 告所受之損害總額，依被告自認無權占用原告房屋共四月又十八日計算，損害總 額為四十一萬四千元為適當；原告既已事先收取被告保證金七十萬元，已足以抵 扣上開違約金之數額，是本件原告違約金之請求顯逾請求計算後之損害賠償總額 ，則其另行請求被告給付相當於租金之損害賠償，即無理由。 三、又查：原告另主張被告使用租賃房屋中「二五五一八六」及「二五五一八七」二 線電話，積欠電話費四千一百九十元而由應由原告代繳致使被告受有利益之事實 ，為上開租賃契約第七條第六項所載明，並據原告提出電話催繳話費通知單影本 二件附卷為證，固足認為真實。惟被告否認有使用上開電話之事實外，並否認原 告有代墊電話費等情。而原告雖提出前開二線電話自八十六年一月二十六日至二 月二十四日之通連記錄影印本及催繳話費通知單影本為據，但原告所提出替被告 墊付話費之證據係「催繳單」，實際上是否已經墊付四千一百九十元之話費尚無 從得知，故原告是否確因繳交話費而受損害及被告是否因原告向南投電信局繳交 通話費而受有利益，即無從確定。按不當得利之成立，除一方受有利益外，必因 而致他方受有損害為要件，原告主張曾代被告墊付電話費，但僅能舉出電話費催 繳單為證而非提出繳款之證明以實其說，是被告是否受有利益及原告是否確因代 替被告繳交電話費而受有損害，即不能證明，從而原告以代墊被告電話費四千一 百九十元，致被告無法律上原因受有利益為據，請求被告返還不當得利四千一百 九十元部分，自不應准許，應予駁回。 四、綜上所述，本件原告所主張被告百碩公司應給付違約金部分，經以百碩公司所交 付之保證金七十萬元中予以抵扣，已足為清償，被告百碩公司自無再為給付之義 務，又主愛務人被告百碩公司既無給付義務，為連帶保證人之被告無長號，自亦 無給付之義務。至於原告其餘請求，均無理由如前述，從而本件原告請求被告等 應連帶給付原告八十四萬八千五百二十三元，並自起訴狀送達被告翌日起至清償 日止，依年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。 五、原告之訴既經駁回，其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，已失所附麗，應併予駁 回。 六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決無影響，爰不另一一 論述，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九　　十　　年　　　二　　　月　　二　十　日 ~B臺灣南投地方法院民事庭 ~B　　法　　　官　劉邦遠 右為正本，係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 中　　　華　　　民　　　國　　九　　十　　年　　　二　　　月　　二　十　日 ~B　　書　記　官　高健民