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臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　101年度投簡字第265號 原　　　告　瀚霖不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　廖本偉 訴訟代理人　吳宜星律師 被　　　告　簡清堯 訴訟代理人　林益輝律師 上當事人間給付居間報酬事件，本院於101 年12月11日言詞辯論 終結，茲判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣肆拾萬元，及自民國一百零一年八月二十 六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新台幣肆仟參佰元由被告負擔。 本判決得假執行。惟被告如以新台幣肆拾萬元供擔保，得免為假 執行。 事實及理由 一、原告主張： （一) 緣被告為出售其所有坐落南投縣○○段000 地號土地及其 上同段452 建號（門牌號碼為南投縣南投市○○路○○○ 巷 ○○號）建物，乃於民國100 年12月29日與原告簽立「專任 委託銷售契約書」，約定委託銷售期間為100 年12月29日 至101 年4 月30日，委託銷售價額為新台幣（下同）800 萬元，委託服務報酬則為成交價額之4 ％，被告並簽署授 權書，將系爭房地之買賣事宜，委託其女簡宜君處理。依 專業委託銷售契約書第6 條約定，被告同意原告可為買賣 雙方代理人且買方出價達到委託金額時，原告無須再通知 被告即得全權代理收受定金，被告並同意買賣契約於原告 收受定金時成立生效。嗣有訴外人李昀宸於101 年2 月2 日向原告表示有意承買系爭房地，並與原告簽訂不動產買 賣意願書，委託原告就系爭房地代為與被告協商議價，就 系爭房地包含仲介服務費在內願意以730 萬元承買，並簽 發受款人為被告、面額10萬元、發票日101 年2 月1 日、 票號BC0000000 、付款人為台北富邦銀行之支票交付予原 告作為議價金（又稱斡旋金) ，依不動產買賣意願書第3 條第1 項約定，若賣方接受買方之承買價款及意願書之條 款時，原告得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方。 惟因訴外人李昀宸委託承買之價額未達被告要求之800 萬 元，被告並未應允，經原告努力多次向李昀宸議價後，李 昀宸乃於101 年4 月29日同意提高承買價額至800 萬元。 至此，李昀宸承買價額即已符合被告委託銷售價格800 萬 元之要求，被告與李昀宸間之買賣契約業已成立生效。 （二) 原告遂於101 年4 月29日晚上7 時32分許以簡訊、7 時33 分許以電話通知被告之代理人簡宜君，向其表明買方價格 已達被告委託銷售價格之要求，並請被告翌日則101 年4 月30日至原告公司與買方簽訂買賣契約書，以利進行後續 履約事項。原告於101 年5 月2 日另以南投中興郵局存證 號碼000056號存證信函函告系爭房地已成交，買賣契約已 成立生效，要求被告依約履行簽訂買賣契約書，惟被告卻 視若罔聞。嗣後李昀宸再於5 月28日以南投中興郵局存證 號碼000065號存證信函函告被告於100 年6 月2 日前進行 簽約，然被告仍拒絕受領定金及簽訂買賣契約書面，被告 甚至質疑李昀宸係原告所杜撰，並向永慶房屋台北總公司 申訴，然李昀宸確有與原告商議承買系爭房屋。本件原告 收受定金後，因被告藉故拖延致買賣契約書無法簽立，原 告自得依契約書第8 條第3 項第3 款規定，請求被告給付 服務報酬32萬元（800 萬元×4 ％＝32萬元）。另本件未 簽屬買賣契約書書面，係因可歸責於被告所造成的，致使 原告無法向李昀宸收取按銷售價額1 ％計算之買方服務報 酬8 萬元之預期利益，故原告自得依民法第216 條第1 、 2 項，請求被告賠償8 萬元之損害。故被告共應給付原告 40萬元。 （三) 本件買方李昀宸所簽署為「不動產買賣意願書」，並非如 被告所辯係屬「要約書」，自無應於「24小時內將該要約 書轉交予被告」之適用。依行政院公平交易委員會對於「 不動產經紀業之規範說明修正規定」二、名詞定義（三) 、（四) 分別明載：「（三) 要約書：本規範說明所稱『 要約書』，限指載明購屋意思表示，由不動產經紀業者向 賣方議價之書面，而購屋人不預先交付一定金錢予不動產 經紀業者。（四）斡旋金：本規範說明所稱『「斡旋金』 ，限指購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為 向賣方協議交易。」，應認買方所簽署之「要約書」與「 斡旋金契約」係屬二份相異之契約。本件買方李昀宸於10 1 年2 月2 日向原告表示有意承買系爭房地，並與原告簽 訂不動產買賣意願書，簽發票面金額10萬元之支票予原告 作為議價金，依上開規定，足認買方李昀宸所簽署之「不 動產買賣意願書」係屬「斡旋金契約」。況依被告所簽署 之專任委託銷售契約書第7 條第5 款：「如買方簽立『要 約書』，乙方應於二十四小時內將要約書轉交甲方…」等 語觀之，該條文既約明「如買方簽立『要約書』…」，益 徵原告於買方所簽署之契約係「要約書」時，始有交付該 「要約書」予被告之義務。本件不動產買賣意願書係屬斡 旋金契約，並非被告所指稱之要約書，故自無需於24小時 內將該要約書轉交予被告之適用。又原告雖未出具不動產 說明書供被告簽認，然此僅違反不動產經紀業管理條例第 23條第1 項應受懲戒之規定，與被告是否得以此主張系爭 合約無效無涉。 （四) 並聲明：被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告 負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一) 被告與原告間就坐落南投市○○路○○○ 巷○○號房地簽訂「 專任委託銷售契約書」，雙方約定銷售價額為800 萬元， 銷售期間為100 年12月19日至101 年4 月30日，惟於此銷 售期間原告從未告知有買方出價併提供斡旋金10萬元書面 文件之事實，突於委託期限屆滿前一日(101年4 月29日) 始通知被告之代理人，稱已有買方出價800 萬元乙事，且 自接到電話通知後迄101 年4 月30日晚12時，皆未接到原 告交付買方「要約書」及斡旋金「10萬元」，此事實已讓 被告對原告之電話通知起質疑。況原告為專業之仲介公司 ，專任委託銷售契約書又為原告已書立完成之「定型化契 約」，對其契約記載條款當知之甚稔，原告既然主張在10 1 年4 月29日買方已出價達到被告契約書上約定之價額， 被告自應依專任委託銷售契約書第7 條第5 、7 款之規定 ，於24小時內轉交要約書及定金（原告向李昀宸收取10萬 元之支票）予被告，然原告卻未依上開約定履行，顯然原 告之作法已違反契約書之約定。原告雖一再辯稱「不動產 買賣意願書」並非「要約書」，故毋庸依上開條款之約定 履行云云，然依「不動產買賣意願書」上記載：「茲因買 方李昀宸委託永慶加盟店…居間仲介，擬承購賣方簡清堯 所有下列不動產…」及「第二條斡旋金之支付：買方為表 示承買上述不動產之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願 書…同時支付新台幣壹拾萬元整作為斡旋金（不另立收據 ）…」，顯然已合符原告所指「要約書」限指載明購屋意 思表示，由不動產經紀業者向賣方議價之書面，及「斡旋 金」限指購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代 為向賣方協議交易。是原告公司之「不動產買賣意願書」 兼具「要約書」及「斡旋金」契約之性質，況且自原告公 司上開「不動產買賣意願書」之左側即註明「本意願書（ 要約書）一式三聯…」，顯然可稽不動產買賣意願書即為 要約書無訛。原告為推卸未依專任委託銷售契約書第7 條 第5、7 款履行之責任，而否認李昀宸所簽訂之不動產買 賣意願書非「要約書」，並無於24小時交付義務，原告所 為顯已違約甚明。 （二) 原告之員工於101 年2 月間李昀宸出價時，曾二度至高雄 市找被告之代理人即女兒簡宜君、女婿謝坤家商洽買賣事 ，惟皆因出價過低而為被告之代理人所拒，於101 年4 月 29日、30日雖以有買方出價800 萬元，達到被告預定出售 之價金，惟原告之員工卻未再度前來高雄市，且當被告之 代理人向伊要求依約提供買方出價之「要約書」及「斡旋 金」時，卻為原告所推拒，迄101 年5 月1 日仍未依專任 委託銷售契約書交付，致被告之代理人對原告之作為深感 莫明。迄101 年5 月3 日又接到原告公司所寄發之存證信 函，表示買方已出國。在此期間被告從未被通知於何時日 擬簽訂買賣契約，況被告斯時連買方究為何人？買賣條件 如何？均無從知悉，如何為「承諾」系爭房屋之買賣契約 ？且原告除於101 年5 月2 日寄存證信函予被告後，並未 再連絡被告或被告之代理人。嗣迄101 年5 月29日接到李 昀宸所寄之存證信函，被告認為若買方真有誠意購買系爭 房屋，被告亦應先瞭解此買方之意願及買賣條件，為此被 告之代理人謝坤家乃在101 年6 月1 日再與原告之法定代 理人連絡，希望原告依約提供「要約書」，惟經數度之連 絡，原告仍以各種理由、藉口推拒交付「要約書」，是本 件最大爭議為被告一直無法取得原告應交付之「要約書」 ，無從瞭解買方之意願及買賣條件，被告在此情狀下當會 認定原告所述，所謂有買方擬購買系爭房屋究否為真實或 為騙局之心理，是在被告無法得到原告依約應交付之要約 書後，被告乃在101 年6 月11日委由律師發函通知原告， 表明委託期限已屆，不願再出售系爭房屋。 （三) 「不動產買賣意願書」第3 條「斡旋有效期間及撤回權」 記載「（一) 自簽立本意願書至101 年5 月2 日止為斡旋 有效期間，於此期間內若賣方接受買方承買價款及本意願 書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得 全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方…。若買方之承 買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接 受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效…」 。由上條款之意旨，可稽買方出價達到賣方委託之價款， 並非雙方之買賣契約即屬成立生效，賣方尚有買賣之決定 權，於雙方之買賣條件合致後，買賣契約始成立生效，惟 本件原告自始即未將買方之「要約書」依約交予被告，且 經一再催付，仍為原告所拒，被告殊無從知悉買方究為何 人？能否履行賣方之條件，無從查悉？如何決定將系爭房 屋出售？況原告僅是仲介人員，並無權利代理被告決定系 爭房屋之買賣條件，故本件被告與李昀宸之買賣契約尚未 成立生效，原告之仲介並未達成，當無居間報酬之請求權 。另專任委託契約書第6 條之2 的約定記載只要超過委託 價就不需要通知賣方，原告有全權收受定金安排簽訂買賣 契約之權利，是違反定型化契約即消費者保護法第12條之 規定，應為無效。 （四) 本件買賣契約既尚未簽訂，且係因原告拒依專任委託銷售 契約履行，原告之一再規避交付買方之「要約書」、「斡 旋金」，雖經被告代理人謝坤家數度催請交付，仍遭拒絕 ，是被告於本件並無可歸責之事由，當無賠償原告損害之 義務。 （五) 並聲明：原告之訴及假執行均駁回。如受不利之判決，請 准被告供擔保，免予以假執行。訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執之事項： （一）被告為出售其所有系爭房地，於100 年12月29日與原告簽 立專任委託銷售契約書，約定委託銷售期間為100 年12月 29日至101 年4 月30日，委託銷售金額為900 萬元，嗣於 同日再將原委託價額變更為800 萬元，委託服務報酬則為 成交價額之百分之4 ，被告簽署授權書，將系爭房地之買 賣事宜，委託其女簡宜君處理。 （二）原告曾於101年4月29日以簡訊及電話通知簡宜君已議價成 功，但未於24小時內將買方要約書及定金交付被告。 （三）被告與訴外人李昀宸間尚未訂立系爭房地買賣契約。 四、本件爭點及法院之判斷： 本件原告主張基於系爭委託銷售契約第5條、第8條第3項第1 款、第3 款之約定，被告應給付服務報酬即委託銷售價額之 百分之4 等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審 酌之爭點厥為：（一) 原告有無依系爭委託銷售契約第7 條 ⑸之約定，將要約書於24小時內交付被告？對居間契約之成 立是否有影響？（二) 原告依據系爭委託銷售契約第8 條第 3 項第3 款之約定，請求被告給付服務報酬32萬元是否有理 由？（三）原告依據民法第229 條第2 項前段、第231 條第 1 項、第216 條第1 項、第2 項規定，請求被告賠償損害8 萬元，有無理由？本院之判斷如下： （一) 原告並未依系爭委託銷售契約第7 條⑸之約定，於24小時 內將要約書交付被告，惟並不影響兩造居間契約之成立： 1.原告主張被告為出售其所有系爭房地，於100 年12月29日 與原告簽立專任委託銷售契約書，約定委託銷售期間為10 0 年12月29日至101 年4 月30日，委託銷售金額為900 萬 元，嗣於同日再將原委託價額變更為800 萬元，委託服務 報酬則為成交價額之百分之4 ，被告簽署授權書，將系爭 房地之買賣事宜，委託其女簡宜君處理。有原告所提專任 委託銷售契約書及授權書各1 份在卷可稽，並為兩造所所 不爭執，堪信為真。 2.被告抗辯稱原告之職員雖於101 年4 月29日以電話通知被 告已議價成功，但未依約定未將買方之要約書及定金於24 小時內交付被告，且被告向原告之法定代理人要求交付買 方之要約書，其法定代理人均藉詞推諉，至原告起訴後， 被告才看到第三人李昀宸之不動產購買意願書等語，原告 對於未依系爭委託銷售契約交付買方要約書予被告一節， 並不爭執，惟辯稱：本件買方李昀宸所簽署「不動產買賣 意願書」，並非如被告所辯係屬要約書，自無於24小時內 將該要約書轉交予被告之適用。且被告所簽署之專任委託 銷售契約書第7 條⑸明載：「如買方簽立要約書，乙方應 於二十四小時內將要約書轉交甲方」，益徵原告於買方所 簽署之契約係要約書時，始有交付該要約書與被告之義務 等語。經查：原告既與被告所簽署之專任委託銷售契約書 第7 條⑸已約定：「如買方簽立要約書，乙方應於二十四 小時內將要約書轉交甲方」，而原告原辯稱第三人李昀宸 所簽署係不動產買賣意願書，依約自無交付要約書予被告 之義務等語，然原告於101 年12月11日提出李昀宸於101 年2 月2 日所簽署之不動產買賣意願書、買方給付服務費 承諾書及要約書，惟其上僅記載願意承買之價格為730 萬 元整，並非已達被告願意出售之800 萬元。且觀之三件文 書，係一式三聯，如有簽不動產買賣意願書，則應有簽署 要約書，始符合原告當初設計之原意；又依「不動產買賣 意願書」上記載：「茲因買方李昀宸委託永慶加盟店…居 間仲介，擬承購賣方簡清堯所有下列不動產…」及「第二 條斡旋金之支付：買方為表示承買上述不動產之誠意，同 意於簽訂本不動產買賣意願書…同時支付新台幣壹拾萬元 整作為斡旋金（不另立收據）…」，顯然已符合原告所指 「要約書」限指載明購屋意思表示，由不動產經紀業者向 賣方議價之書面，及「斡旋金」限指購屋人交付一定金錢 予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易。是原告公 司之「不動產買賣意願書」兼具「要約書」及「斡旋金」 契約之性質，且由原告公司所提上開「不動產買賣意願書 」之左側即註明「本意願書（要約書）一式三聯…」，足 見不動產買賣意願書即具有要約書之性質。 3.本件原告並未依系爭委託銷售契約第7 條⑸之約定，於24 小時內將要約書交付被告，惟按不動產經紀業管理條例第 第23條規定「經紀人在執行業務過程中，應以不動產說明 書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說 前，應經委託人簽章。」，足見應解說之對象為買受人指 示該說明書應經委託銷售之委託人簽章。又依上開條例第 22條第1 項、第23條及第24條之立法目的在管理經紀業及 經紀人員，避免交易發生爭議。不動產買賣委由經紀業仲 介或代銷，若未依該規定簽訂承買要約書或委託銷售合約 書、不動產說明書等文件，依上開條例第29條、第31條規 定，僅經紀業及經紀人員，應受懲戒。是上開條例規定係 伍對經濟業及經紀人員行政管理之規定，兩造雖未依該規 定訂立書面，於居間契約之成立並不生影響。最高法院98 年台上字第1240號判決可資參照。準此，原告雖未將不動 產買賣意願書交付被告，應不影響兩造居間契約之成立。 （二）原告主張本件原告收受定金後，因被告藉故拖延致買賣契 約書無法簽立，原告自得依契約書第8 條第3 項第3 款規 定，請求被告給付服務報酬32萬元，為有理由： 1.原告主張依兩造所簽立專業委託銷售契約書第6 條約定， 被告同意原告可為買賣雙方代理人且買方出價達到委託金 額時，原告無須再通知被告即得全權代理收受定金，被告 並同意買賣契約於原告收受定金時成立生效。有訴外人李 昀宸於101 年2 月2 日向原告表示有意承買系爭房地，並 與原告簽訂不動產買賣意願書，委託原告就系爭房地代為 與被告協商議價，就系爭房地包含仲介服務費在內願意以 73 0萬元承買，並簽發受款人為被告、面額10萬元、發票 日101 年2 月1 日、票號BC0000000 、付款人為台北富邦 銀行之支票交付予原告作為議價金（又稱斡旋金) ，依不 動產買賣意願書第3 條第1 項約定，若賣方接受買方之承 買價款及意願書之條款時，原告得全權代理買方將斡旋金 視同定金交予賣方。惟因訴外人李昀宸委託承買之價額未 達被告要求之800 萬元，被告並未應允，經原告努力多次 向李昀宸議價後，李昀宸乃於101 年4 月29日同意提高承 買價額至800 萬元。至此，李昀宸承買價額即已符合被告 委託銷售價格800 萬元之要求，被告與李昀宸間之買賣契 約業已成立生效等情，已據原告提出專任委託銷售契約書 、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、支票、委 託事項變更契約書等為證，被告則予否認，辯稱：被告並 未將要約書及定金交付被告，且被告無法知悉買方究為何 人？能否履行賣方之條件，無從查悉？如何決定將系爭房 屋出售？況原告僅是仲介人員，並無權利代理被告決定系 爭房屋之買賣條件，故本件被告與李昀宸之買賣契約尚未 成立生效，原告之仲介並未達成，當無居間報酬之請求權 等語。經查：本件房地中介交易乃由被告簽署100 年12月 29日日期之專任委託銷售契約書銷，由被告委託原告已90 0 萬元出售，嗣委託價額變更為800 萬元。而訴外人李昀 宸於101 年2 月2 日向原告表示有意承買系爭房地，並與 原告簽訂不動產買賣意願書，委託原告就系爭房地代為與 被告協商議價，就系爭房地包含仲介服務費在內願意以73 0 萬元承買，並簽發受款人為被告、面額10萬元、發票日 101 年2 月1 日、票號BC0000000 、付款人為台北富邦銀 行之支票交付予原告作為議價金（又稱斡旋金) 。惟因訴 外人李昀宸委託承買之價額未達被告要求之800 萬元，被 告並未應允，經原告努力多次向李昀宸議價後，李昀宸乃 於101 年4 月29日同意提高承買價額至800 萬元。至此， 李昀宸承買價額即已符合被告委託銷售價格800 萬元之要 求等情，有原告所提不動產買賣意願書、買方給付服務費 承諾書、委託事項變更契約書個2 份及支票1 紙在卷可稽 ，並經證人李昀宸到庭證述明確（見本院101 年10月16日 言詞辯論筆錄），原告並分別於101 年4 月29日及30日以 簡訊及電話通知被告之代理人簡宜君，本件房地已議價成 功，並有原告之簡訊一則在卷可參，且為被告所不爭執， 並經證人即被告之女婿謝坤家到庭證述屬實（見本院101 年11月13日言詞辯論筆錄）。 2.而依系爭專業委託銷售契約書第6 條之⑵約定，被告同意 原告可為買賣雙方代理人且買方出價達到委託金額時，原 告無須再通知被告即得全權代理收受定金，被告並同意買 賣契約於原告收受定金時成立生效。且按買賣之債權契約 為諾成契約，本不須以書面為必要，僅須買賣雙方當事人 就買賣標的物及價金意思表示合致，契約即為成立，有最 高法院22年度上字第914 號及20年度上字第1207號判例可 參，本件被告簽立系爭專任委託銷售契約書，由原告覓得 買受人李昀宸出具不動產買賣意願書及買方給付服務費承 諾書、委託事項變更契約書，而訴外人李昀宸願意承買之 價格為800 萬元，核與被告願意出售之價格800 萬元相合 致，且買賣之標的意思表示亦合致，且參酌系爭專任委託 銷售契約書及不動產買賣意願書上，關於買賣總價金、買 賣不動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、定金、違 約等事項約定，且原告於訴外人李昀宸簽立不動產買賣意 願書，及委託事項變更契約書後，即以簡訊、電話通知被 告之代理人簡宜君，即以存證信函通知被告出面簽訂買賣 契約，則依上開契約之約定，買賣契約應認業已成立，原 告以居間仲介被告與李昀宸間買賣系爭房地，已完成被告 所委任之事務。被告所辯被告無法知悉買方究為何人？能 否履行賣方之條件，無從查悉？如何決定將系爭房屋出售 ？況原告僅是仲介人員，並無權利代理等語，尚不足採。 3.被告另辯稱專任委託銷售契約書第6 條之⑵關於「被告同 意原告可為買賣雙方代理人且買方出價達到委託金額時， 原告無須再通知被告即得全權代理收受定金，被告並同意 買賣契約於原告收受定金時成立生效。」之約定，為原告 所擬定之定型化契約條款，於買賣雙方尚未對契約必要之 點合致前，即擬制賣賣契約書已成立，顯然剝奪被告對買 方同意出售與否之決定權，有違消費者保護法第12條之規 定，應為無效條款等語，經查：本件系爭專任委託銷售契 約書，業經被告於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容， 因此自願放棄三日以上之審閱權利，並經被告簽名於其上 ，有該專任委託銷售契約書可佐，且系爭專任委託銷售契 約書就及不動產買賣意願書上，關於買賣總價金、買賣不 動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、定金、違約等 事項均有約定，被告於審閱後，始簽立系爭專任委託銷售 契約書，同意專任委託銷售契約書第6 條之⑵之約定，且 徵之證人謝坤家所證：「（原告訴訟代理人問：101 年6 月1 日是否有打給原告法定代理人？是否記得內容？）答 ：是的，我跟他講我岳父（即被告）有同意要賣，可以約 定6 月16日、17日簽約，另外還有請教房屋增值稅得問題 要如何辦理。」等語（見本院101 年11月13日言詞辯論筆 錄），足見被告對於系爭專任委託銷售契約書第6 條之⑵ ，並無爭執，並願依約履行，被告事後不願依約履行，應 係其個人之因素所致，是此部分之約定，尚難認有違反消 費者保護法第12條定型化契約中之條款違反誠信原則，對 消費者顯失公平者，無效之情事。 4.本件原告經被告委託銷售上開房地，經原告與訴外人李昀 宸議價結果，願以800 萬元承買系爭房地，原告並以簡訊 、電話及存證信函通知被告出面簽訂賣賣契約，已如前述 ，被告以原告並未交付要約書及定金為由，而未與李昀宸 簽訂不動產買賣契約書，依上開所述，並不影響居間契約 之成立。再參之證人謝坤家上開所證述：「我跟他講我岳 父（即被告）有同意要賣，可以約定6 月16日、17日簽約 ，另外還有請教房屋增值稅得問題要如何辦理。」等語（ 見本院101 年11月13日言詞辯論筆錄），益見被告事後仍 願出售其系爭房地，則被告於原告居間報告其與李昀宸訂 立不動產買賣契約書時，未與李昀宸簽訂不動產買賣契約 ，係可歸責於自己之事由所致，從而，原告依系爭專任委 託銷售契約書第8 條第3 項第3 款之約定，請求被告給付 委託銷售價額百分之4 之服務報酬32萬元（800 萬×4%＝ 32萬）及法定遲延利息，即為有理由，應予准許。 （三）原告依據民法第229 條第2 項前段、第231 條第1 項及第 21 6條第1 項、第2 項規定，請求被告賠償損害8 萬元， 為有理由：原告主張被告未與訴外人李昀宸簽訂不動產買 賣契約書，係可歸責於被告所造成，致原告無法向訴外人 李昀宸收取按銷售價格百分之1 計算之買方服務報酬8 萬 元（800 萬×1%＝8 萬），爰依民法第229 條第2 項前段 及第231 條第1 項之規定，請求被告賠償8 萬元等語，經 查：按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付 時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。 」「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損 害。」「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形， 或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益 ，視為所失利益。」民法第229 條第2 項、第231 條第1 項及第216 條第1 項、第2 項分別定有明文。本件被告經 原告於101 年4 月30日以電話通知原告與訴外人李昀宸簽 訂不動產買賣契約書，以利進行後續履約事項。原告並於 101 年5 月2 日另以南投中興郵局存證號碼000056號存證 信函函告系爭房地已成交，買賣契約已成立生效，要求被 告依約履行簽訂買賣契約書，惟被告卻不置理。嗣後李昀 宸再於5 月28日以南投中興郵局存證號碼000065號存證信 函通知被告於100 年6 月2 日前進行簽約，然被告仍拒絕 受領定金及簽訂買賣契約書面等情，有上開存證信函在卷 可稽，並經證人李昀宸證述屬實在卷（見本院101 年10月 16日言詞辯論筆錄），證人謝坤家亦證述確有接到原告電 話及收受存證信函之事實（見本院101 年11月13日言詞辯 論筆錄），是被告經原告催告後，仍拒不與訴外人李昀宸 訂立不動產買賣契約書，應負遲延責任，且致原告無法向 訴外人李昀宸收取依委託事項變更契約書約定契約成立時 給付買賣總價款百分之1 之服務報酬8 萬元（800 萬×1% ＝8 萬），有委託事項變更契約書在卷可按，是被告就上 開履約義務之遲延給付，致原告無法取得可得預期之利益 8 萬元，從而，原告依民法第229 條第2 項前段及第231 條第1 項、第216 條第1 項、第2 項之規定，請求被告給 付8 萬元及法定遲延利息，亦為有理由，應予准許。 五、綜上所述，原告依契約及民法第229 條第2 項前段及第231 條第1 項、第216 條第1 項、第2 項之規定，請求被告給付 40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年8 月26日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許 。 六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，原 告聲明願供擔保請准宣告假執行，不過係促請本院依職權宣 告假執行，爰毋庸為准駁之諭知。被告聲明願供擔保請准免 為假執行，於法並無不合，爰酌定相當金額准許之。本件原 告支出訴訟費用4300元，應由敗訴之被告負擔，爰裁判如主 文第2 項所示。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦暨舉證，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 101 年 12 月 28 日 臺灣南投地方法院南投簡易庭 法 官 林錫凱 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 12 月 28 日 書記官 王聖貿