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臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　106年度投簡字第105號 原　　　告　陳素楨 訴訟代理人　彭靜文 　　　　　　許儱淳律師 被　　　告　趙文敏 上列當事人間給付租金事件，本院於民國106 年9 月25日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟貳佰元，及其中新臺幣肆萬 參仟陸佰元自民國一百零五年十二月十二日起，暨其中新臺幣柒 萬參仟陸佰元自民國一百零六年六月三日起，均至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔新臺幣陸佰壹拾肆元 ，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬柒仟貳佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序事項 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。本件原告原依兩造間之租賃契約起訴請求：被告應給付原 告租金新臺幣（下同）117,200 元，及自民國105 年12月12 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於106 年6 月2 日言詞辯論期日時變更聲明為：被告應給付原告190,80 0 元（租金43,600元、違約金147,200 元），及其中43,600 元自105 年12月12日起，暨其中147,200 元自106 年3 月1 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬基於 同一租賃契約之請求並擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭 法條規定，尚無不合，應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張： （一）被告於102 年12月31日向原告承租南投縣南投市○○○路 ○○號1 、2 樓之房屋（下稱系爭房屋）做為營業場所，約 定租期5 年，自103 年1 月1 日起至107 年12月31日止。 自103 年1 月1 日至105 年12月31日每月租金為36,800元 ，自106 年1 月1 日至107 年12月31日每月租金為38,800 元（下稱系爭租約），被告並要求原告給予2 個月整修房 屋之時間不需給付租金，原告亦同意之，至於另外10個月 租金則平均分攤於12個月給付，故103 年被告給付之租金 為每月30,667元，租金給付方式為被告每年1 月1 日前開 立12張支票一併給付原告，銀行於每月1 日或1 日前將該 租金撥入原告銀行帳戶，詎被告自105 年始，即未依系爭 租約之租金給付方式開立12張支票一併給付原告，僅開立 1 至6 月之支票，且自當年8 月開始即遲延給付租金，經 原告多次以存證信函催告被告限期給付，被告仍拒絕給付 105 年9 至12月之租金，於105 年12月2 日累欠之租金總 額為147,200 元，依據民法第440 條第2 項、系爭租約第 4 、19條之意旨，被告遲付租金之總額已達2 個月之租額 ，且遲延給付已逾2 個月，原告乃以105 年12月2 日南勢 角郵局第556 號存證信函再次催告被告限期於105 年12月 12日前給付，然被告於105 年12月15日亦僅匯付30,000元 ，而未全額清償累欠租金，原告遂以105 年12 月27 日新 北市政府郵局第501 號存證信函通知被告終止系爭租約， 經被告之同居人陳惠成於同年12月28日以丈夫名義收受， 故系爭租約於105 年12月28日即已生終止之效力，被告於 系爭租約終止日累欠之租金為117,200 元。 （二）又被告於系爭租約終止後並未即時搬遷，仍持續於系爭房 屋續行營業，原告再以106 年1 月26日南勢角郵局第27號 存證信函再次向被告表示系爭租約業已終止，被告應即搬 遷返還系爭房屋，經被告於翌日親自收受，惟被告卻遲至 106 年2 月28日始完成搬遷，參酌系爭租約第14條之約定 意旨，原告得向被告請求按月依據「月租金雙倍計算」之 違約金、迄至遷讓完竣為止，準此，被告於遲延搬遷期間 應按月給付違約金73,600元，遲延搬遷期間計2 個月，故 原告得請求被告給付遲延搬遷違約金共計147,200 元。 （三）復被告累欠之租金117,200 元以押租金73,600元充抵後， 尚欠租金43,600元，此部分金額自催告期限給付之105 年 12月12日起算遲延利息；其次，被告於106 年2 月28日始 搬遷完竣、遲延搬遷期間以2 個月計算，則原告得請求被 告給付遲延搬遷之違約金共計147,200 元，此部分金額另 得主張自106 年3 月1 日起計算遲延利息，爰依系爭租約 之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告19 0,800 元，及其中43,600元自105 年12月12日起、暨其中 147,200 元自106 年3 月1 日起，均至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。 二、被告抗辯：被告於103 年1 月1 日起承租系爭房屋作為餐廳 使用，至107 年12月31日止，共5 年，兩造雖有約定給予被 告2 個月之時間做為餐廳之裝潢期，惟並非為原告修繕房屋 ，被告是在承租後第1 年梅雨季時即103 年4 、5 月間才逐 漸清楚系爭房屋的真實狀況，系爭房屋開始因下雨發生漏水 ，最早是2 樓包廂電箱因雨漏水而走火2 次，第1 次僅燒壞 保險絲，但第2 次短路冒火燃燒，後來又因豪大雨淹水，泡 壞音響、喇叭及相關配件，被告於漏水發生時，即通知原告 修繕，而原告及其家人一再前往來現場查看，雖多次達成口 頭協議承諾修繕，但歷經3 年多，屢次於施工前藉故拖延， 或要求被告找前一任房客黃小姐負責，或指被告施工所致漏 水，或指被告不配合施工，始終不予履行漏水修繕，原告事 前未告知漏水情形，事後又屢屢藉詞不予修繕，致使漏水嚴 重，嚴重影響餐廳經營；又系爭租約係原告自行列印，被告 並未事先看過，簽約時，原告亦未告知內容有不同於民法之 約定，出租人原本就租賃物有修繕義務，故系爭租約第10條 有關修繕之約定違反民法第430 條規定之精神，且與系爭租 約第20條出租人不履行修繕義務，承租人得終止租約之規定 有扞格，系爭房屋原本存在之漏水瑕疵豈能推由被告修繕， 綜合言之，兩造係於106 年2 月28日合意終止契約，原告尚 積欠被告押租金73,600元，另造成被告裝修費用之損害及營 運之實質損失2,000,000 元以上，原告主張之積欠租金被告 均得行使抵銷權抵銷等語，並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷 （一）原告主張兩造於102 年12月31日簽訂系爭租約，租賃期間 自103 年1 月1 日至107 年12月31日，而自103 年1 月1 日至105 年12月31日每月應繳租金均為36,800元，自106 年1 月1 日至107 年12月31日每月應繳租金為38,800元， 原告並同意給予被告2 個月之時間整修系爭房屋不收取租 金，故103 年另外10個月之租金則平均分攤於12個月給付 ，每月租金為30,667元；惟被告自105 年9 月起即陸續積 欠租金，同年9 月至12月之租金均未給付，嗣於105 年12 月15日始匯款30,000元之租金，故至105 年12月28日止被 告尚積欠原告117,200 元之租金，扣除73,600元之押租金 後，被告尚須給付原告43,600元；又依系爭租約第10條第 1 項係約定房屋損壞有修繕之必要時，應由承租人負責修 繕等事實，為被告所不爭執（見本院卷第199 頁），復有 系爭租約之影本為證（見本院卷第27頁至第35頁），自堪 信原告之主張為真實。 （二）原告又主張系爭租約於105 年12月28日終止時，扣除押租 金後被告尚積欠原告租金43,600元、違約金73,600元，而 被告雖不否認有積欠租金部分，然以原告未盡民法第429 條第1 項之出租人修繕義務以為抗辯，故本件爭點即為： ⒈兩造間之系爭租約於何時終止？⒉原告可請求之租金為 何？⒊原告得請求給付之違約金金額為何？ ⒈系爭租約業於105 年12月28日終止 按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定 當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權 之保留，法律所許可之。惟一方終止契約時，亦須依民法 第450 條第3 項之規定，負先期通知之義務，使他方得預 作出租或使用之準備，以期公允。次按非對話而為意思表 示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法 第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相 對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀 態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該 書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對 人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對 人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態 ，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度 台上字第2792號、95年度台上字第2611號判決意旨參照） 。又系爭租約第19條第1 款約定「承租人有下列情形之一 者，出租人得終止租約：一、遲付租金之總額達2 個月之 租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者 。」，此有前揭系爭租約為憑，經查，本件被告自105 年 9 月起即未給付租金，已如上述，而原告亦以被告自發函 時起算已積欠105 年9 月至12月之租金為由，於105 年12 月2 日南勢角郵局第556 號存證信函催告被告限期於105 年12月12日凌晨零時前給付，被告雖嗣於105 年12月15日 匯款，然僅匯款30,000元，原告遂再於105 年12月27日以 新北市政府郵局第501 號存證信函通知被告終止系爭租約 ，經被告同居人陳惠成於同年12月28日以丈夫名義收受， 有上述存證信函及收件回執為證（見本院卷第51頁至第57 頁、第167 頁、第171 頁），應認原告終止系爭租約符合 上開約定，且終止之意思表示亦已達到被告可支配之範圍 ，則原告主張系爭租約於105 年12月28日依法終止一節， 即屬可採，先予敘明。 ⒉被告應給付原告租金43,600元 ⑴本件被告雖抗辯於兩造簽約後約半年，系爭房屋因遇梅雨 季節被告始發現有漏水問題，經通知原告修繕，然為原告 拖延處理，得以之抵銷租金，並提出系爭房屋之漏水照片 、中興郵局存證信函第70號及百分百工程有限公司報價單 為證（見本院卷第237 頁至第251 頁、第269 頁），惟按 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔，民法第429 條定有明文，而依系爭租約第10條第1 項「房屋損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責修繕。 」，可知兩造業已在契約內約定在租賃關係存續期間房屋 若因損害而有修繕必要時，由承租人即被告自行負責修繕 ，是被告一再抗辯因原告未盡修繕義務，其可拒絕給付租 金等語，自難認為可採。另本件兩造既約定在租賃期間系 爭房屋如有損壞由被告負擔修繕，則裝修費用及因漏水所 生營運損失部分之費用，本即應由被告自行負擔始為合理 ，被告抗辯此部分得予抵銷，亦無可採。 ⑵又租賃物之出租人，依民法第423 條規定，固負有「以合 於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃 關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務， 但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物 在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人 能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度 台上字第333 號判決意旨參照）。本件依被告上開抗辯之 陳述可知於交屋時其並未發現系爭房屋有漏水之情形，係 於營業半年後始發現，則系爭房屋於原告交付被告使用時 是否即有漏水之情形，即有可疑，且被告於本院辯論時陳 述其經營之麵包店自6 年前共有4 次簽約承租之經驗，其 亦有房屋出租與客人等語（見本院卷第424 頁），可見被 告並非第一次向他人承租房屋，甚且有房屋出租與他人， 依被告之經驗，其對於在承租房屋時所應注意之處已較一 般人更為了解，況依一般經驗法則，如房屋長期有漏水之 現象，在屋內以肉眼觀之實均得觀察到漏水、滲水之痕跡 ，被告既曾至系爭房屋察看後始為訂約，其對於系爭房屋 內部狀況應知之甚明，佐以兩造曾約定原告同意不收103 年1 、2 月之租金，由被告在該期間整修房屋等情，為兩 造所不爭執，已如前述，而被告亦不否認交屋時系爭房屋 並無漏水情形，則在系爭房屋開始有漏水情形前，被告既 有就系爭房屋為裝修，而就系爭房屋狀況有所變更之情形 下，系爭房屋有漏水之現象係在原告交付時即存在，抑或 是在裝修施工過程始因而產生，即難以判斷，被告復未能 舉證系爭房屋在交付時即有漏水之情形，則其抗辯原告未 交付合於餐廳經營使用之租賃物，其自可拒絕給付租金， 即不可採。故原告主張被告應給付原告43,600元租金部分 ，確屬有據。 ⒊被告應給付原告違約金73,600元 ⑴復承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。而系爭租約第14條約定「租賃契約終止 時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張 任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得 向承租人請求按月租金雙倍支付違約金至遷讓完竣，承租 人及保證人不得有異議。」，此可見前開系爭租約，而系 爭租約業於105 年12月28日終止，業如前述，又原告主張 被告係於106 年2 月28日始搬遷完畢等情，為被告不爭執 （見本院卷第496 頁），則被告未於系爭租約終止時即返 還系爭房屋，而係遲至106 年2 月28日始搬遷並返還一節 即堪以認定，故原告自得請求被告給付自系爭租約終止後 至106 年2 月28日之違約金。 ⑵又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高 ，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所 受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一 切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。查原告依 系爭租約雖得請求按租金2 倍計算之違約金，惟本院審酌 兩造社會經濟狀況及原告因系爭房屋未返還而受損害之情 形，認本件違約金應減至相當於租金之數額（即每月租金 36,800元）為適當。故原告請求被告給付系爭租約終止後 ，遲延2 個月返還系爭房屋之違約金73,600元（36,800× 2 =73,600 ），即屬有據，逾此範圍之違約金請求，則屬 無據。 （三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之五。民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條 第1 項及第203 條分別定有明文。查原告請求被告給付租 金之遲延利息部分，依系爭租約之約定，被告應於每月1 日或1 日前給付租金，屬有確定期限之給付債權，依前揭 規定，被告於2 日起即負遲延責任，故原告請求自105 年 12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬 有據；另就違約金之遲延利息起算日部分，本件原告對被 告之違約金請求權，依系爭租約並未約定給付期限，核屬 無確定期限之給付債權，應經原告之催告而未為給付，被 告始負遲延責任。而原告原僅就系爭租約之租金部分為請 求，違約金部分則係於106 年6 月2 日言詞辯論期日時始 為主張，應認原告於該日始對被告為催告，故原告請求被 告給付違約金之遲延利息自應以106 年6 月3 日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，逾此範圍之利息請求， 即屬無據。 （四）綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付原告117,200 元 ，及其中43,600元自105 年12月12日起、暨其中73,600元 自106 年6 月3 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。 四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：第79條。 中 華 民 國 106 年 10 月 24 日 臺灣南投地方法院南投簡易庭 法 官 丁婉容 上為正本係照原本作成。本判決兩造均得提起上訴，如對本判決 上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。未表明上訴理由 者，應於上訴後廿日內向本院提出上訴理由狀。(須按他造人數 提出繕本) 中 華 民 國 106 年 10 月 30 日 書記官 蕭元鳴