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111年度投簡字第283號

原      告  惠成不動產有限公司

法定代理人  葉利成 

訴訟代理人  林麗敏 

被      告  謝齊峻 

訴訟代理人  葉昱慧律師

            陳偉仁律師

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國111年11月8日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告起訴主張：被告與原告於民國110年11月13日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託出售南投縣○○鄉○○○段○0000地號土地（下稱系爭土地），委託期間為110年11月13日至111年11月13日，委託價格為新臺幣（下同）590萬元，並約定服務報酬為成交價格百分之四，嗣兩造簽立契約內容變更合意書，將委託價格變更為480萬元。原告於111年3月30日覓得買方即訴外人陳凌萱願出價480萬元購買系爭土地，並簽署不動產買賣意願書，然原告屢次通知被告出面簽訂買賣契約書時，均未獲被告置理，而依系爭契約第9條第3項第2款約定「乙方（即原告）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方」，原告已完成居間事務，被告依約應給付按委託價格480萬元百分之四計算之服務報酬192,000元，爰依系爭契約法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告192,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告仲介林麗敏洩漏底價於買方，此舉明顯有違不動產經紀業管理條例第25條之保密義務，並構成民法第571條之違反居間人對於委託人之義務而利於委託人之相對人之行為，自不得請求給付報酬等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項及爭執事項：　　

  ㈠不爭執事項：

　　⒈原告與被告於110年11月13日簽訂不動產專任委託銷售契約書，出售標的為南投縣○○鄉○○○段○0000地號土地，委託期間自110年11月13日至111年11月13日止，委託銷售價格為590萬元，有專任委託銷售契約書為證。

    ⒉原告與被告於110年11月13日簽立契約內容變更合意書，約定委託價格變更為480萬元，有契約內容變更合意書為證。

    ⒊原告與訴外人陳玲萱於111年3月30日簽署不動產買賣意願書，約定買方承購價格為478萬元，有不動產買賣意願書、確認書為證。

    ⒋原告公司職員林麗敏與訴外人陳玲萱後於不動產買賣意願書上，加註：「111年4月2日承購價更改為新台幣肆佰捌拾萬元正」等文字，並由二人簽署於下方空白處。

　㈡爭執事項：

　　原告公司員工林麗敏有無於斡旋過程，洩漏系爭契約之底標480萬元？原告得否依系爭契約第9條第3項第2款之規定，請求居間報酬？

四、本院之判斷：

  ㈠按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項前段、第571條分別定有明文。觀諸民法第571條立法理由略以：「居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也」。綜其文義及立法目的解釋，須居間人違反其對於委託人之義務而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，始不得向委託人請求報酬及償還費用；如居間人違反委託義務，並無利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依本條之反面解釋，如居間契約已成立，且契約因居間人報告或媒介而成立者，居間人仍得請求委託人給付報酬；至於委託人得否另向居間人主張債務不履行損害賠償責任，係屬另事。次按經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏，不動產經紀業管理條例第25條定有明文。

　㈡被告以原告有違反民法第571條之前揭情事置辯，雖為原告所否認，然依被告與原告公司職員林麗敏於111年6月24日通訊軟體LINE對話紀錄，原告公司職員林麗敏曾向被告表示：「謝先生 我們老闆說各退一步就是2％96000元，再來我要跟你說明，底價是我到最後關頭要拉價到時候才跟買方講的，不是一開始就說的」等語（見本院卷第83頁），顯見原告職員林麗敏確實有告知訴外人陳凌萱本件委託銷售底價。衡情賣方之委託價額，實關乎最終成交價額之高低，係賣方授權仲介業者與買方談判之籌碼，若任意洩漏底價予買方知悉，買方即不可能以高於底價之價格承買，此將損及同為委託人即告之利益。原告雖於民事準備狀表示：契約之出售底價係指被告願意出售之最低價格，而原告所負之注意義務係指當有買方出價高於賣方底價時，不得向買方透露底價價格以降低價格，反之，當買方出價未達底價，為求促成土地買賣之可能，應不禁止原告向買方透露至少應出價達底價，致買方提高買價，始獲得與賣方協商買賣契約之機會，故原告所為核屬積極促成買賣契約簽立之行為，並無違反善良管理人注意義務等語（見本院卷第87、89頁），然衡諸一般常情，買方出價可能斟酌標的本身價值、市場行情、本身資力、賣方求售之原因等客觀因素，亦可能以低價試探賣方之底線，藉以磋合出對己有利之價格。底價充其量是委託人授權居間人談判斡旋之最低條件，居間人仍負有為委託人爭取更大利益之忠實義務，並無一達底價委託人即非賣不可之理，況訴外人陳凌萱得以底價出價，係原告洩漏委託銷售底價所致，此舉明顯有違不動產經紀業管理條例第25條之保密義務，顯亦違反系爭契約第8條第1項之委託義務，而使相對人受有以底價買受系爭土地之利益，亦屬違背民法第571條忠實義務之情事。是原告依法已喪失報酬請求權，原告主張，自屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭契約第9條第3項第2款約定，請求被告應給付原告192,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失依附，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　9 　　日

                  南投簡易庭  法  官  許慧珍

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　9 　　日

                              書記官  藍建文