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臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　100年度員簡字第227號 原　　　告　張金堆 訴訟代理人　洪錫爵律師 被　　　告　建廣建設開發有限公司 法定代理人　陳貴春 訴訟代理人　蕭博仁律師 上列當事人間100 年度員簡字第227 號給付報酬事件，於中華民 國101 年5 月31日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由新臺幣5,884元由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第 255 條第1 項第2 、7 款定有明文。本件原告原起訴主張依 兩造雙方約定之法律關係為請求，嗣於本院言詞辯論期日追 加不當得利之法律關係，本院認與上開規定尚無不符，應予 准許，合先敘明。 二、原告方面 （一）聲明： ⒈被告應給付原告新臺幣（下同）380,100 元，及自起訴狀 繕本送達翌日（即民國100 年11月19日）起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 （二）陳述： ⒈坐落彰化縣○○鎮○○段○○○ ○號土地【面積：2080.01 平方公尺（629.2 坪），地目建】原為訴外人楊教等15人 所共有。被告之法定代理人陳貴春得知其等有意以每坪售 價103,000 元將之賣出，於是將該開發案簽回被告公司來 仲介銷售，成交者地主願給付仲介費600,000 元。嗣被告 公司將該開發案交由原告銷售，由原告找到買主蕭松喜， 買主表示願以每坪100,000 元之價額向地主購買，仲介費 為總價金之1.5%，計為972,000 元。系爭土地買賣雙方最 後以每坪103,000 元之價額達成交易，地主收到買主交付 之價金64,807,600元後，已將系爭土地移轉登記於買主蕭 松喜名下，仲介費合計1,572,000 元亦由被告公司向買賣 雙方收齊。上開仲介費，依被告公司與開發人員與銷售人 員間之約定，由被告公司分得30% ，其餘70% 應由開發營 業員（即陳貴春）與銷售營業員（即原告）來平分，每人 可分得550,200 元。迄今被告僅給付原告170,100 元，其 餘380,100 元迭經原告催討，被告均置而不理。爰依雙方 之約定，請求被告給付上開酬金。 ⒉本案於原告簽回被告公司之前，陳貴春與蕭松喜彼此互不 認識，陳貴春如何仲介系爭土地買賣事宜？且查系爭土地 金額龐大，依市場行情，仲介佣金通常僅成交總價之1%， 買主會提高至成交總價1.5%計算服務費，係原告之因素。 原告當時雖為被告公司員工，惟公司提供者僅公司之名號 與內部之設備（電腦、電話、資訊等），收入係靠替客戶 居間不動產所得客戶允給之居間報酬（佣金），即扣除被 告公司應得之30% 後餘額，其餘勞工應有之底薪、健保及 勞保等權利，均付之闕如。被告公司之營業收入完全係來 自抽取員工（仲介員）居間報酬之成數，所有之案件，都 是員工在進行，此由不動產買賣要約書受託人欄之買賣經 紀人/ 營業員：「張金堆」等語觀之自明。 ⒊查系爭土地之所以成交，係因原告與陳貴春之報告居間（ 訂約之媒介居間）所致，得向買賣雙方取得居間人之報酬 者就是原告與陳貴春，根本與被告公司無關（參照最高法 院52年台上字第2675號判例意旨）。查被告係一法人，如 何仲介土地來給「吃紅」呢？且原告係不動產仲介人（經 紀人），均靠替客戶仲介不動產所給予之居間酬金維生， 給「吃紅」之人應係原告，怎麼會是被告呢？故被告稱： 「原告取得之金額係擔任系爭土地買賣雙方之『見證人』 ，被告所給予之紅包」云云，顯不實在。 ⒋又系爭土地之買方若非係由原告所開發，且雙方亦無仲介 費之約定，為何仲介費（即總地價64,807,600元之1.5%） 之一半即486,000 元（即972000元/2）會是由原告向買方 蕭松喜（即隆慶興企業集團）所收取呢？又苟原告、被告 與陳貴春等人間如無分配仲介費之約定，原告何以於收取 上開仲介費後要將其中65% （即315,900 元）分給被告與 陳貴春呢？再苟原告等人間無分配仲介費之約定，則被告 與陳貴春自原告取得之上開款項及被告於100 年10月18日 向買方收取之486,000 元之仲介費，計783,900 元（應係 801,900 元之誤載），自屬無法律上原因而受利益，致原 告受損害，原告自亦得依民法第179 條之法律關係，請求 被告返還該等利益與利息。 ⒌本件證人蕭松喜稱：「陳貴春是以前售屋之時候就認識， 原告係本件拿要約書來讓我簽名的時候才認識」云云，應 非實在。此由證人於100 年4 月1 日簽訂不動產買賣要約 書之前後時段（即100 年3 月底至100 年5 月20日前）頻 頻地以其所有手機門號0000-000000 與原告持有之手機門 號0000-000000 聯絡乙事印明，且原告與證人蕭松喜洽簽 購買系爭土地時，證人所交予原告之名片，其上之通信手 機門號就是上開號碼。又證人蕭松喜有意以每坪103,000 元之價格向賣方購買系爭土地，惟以開發該地建築房屋係 大建案，投資金龐大，興建過程是否順利，是否能賺錢， 事先證人雖均已審慎評估決定，然居於事事難料，人算不 如天算，加上證人相信神明，為求慎重，故其於決定前， 特要求原告與其至其位於彰化縣員林鎮溝皂里之別墅之三 樓之神明廳擲筊，苟系爭土地之買賣非原告與證人接洽， 為何證人會邀原告與其至別墅神明廳去擲筊呢？查本件被 告所委任之訴訟代理人蕭博仁律師與證人蕭松喜係父子關 係，基於親情與官司輸贏面子問題，證人會偏袒被告一方 係相當正常，故其證詞絕對有所保留而不實在。 ⒍查系爭不動產買賣要約書第3 條約定：買方於本要約有效 期間內（至100 年6 月30日18時止）有撤回權。但賣方已 承諾前條買方要約總價款、付款條件及其它要約條件，並 經受託人通知買方者，不在此限。買方行使撤回權時，應 以郵局存證信函或以書面親自送達委託書末頁所載受託人 地址，即生撤回效力。查本案系爭土地每坪103,000 元之 價格，而此價格苟非原告磋商而成或因此買方（蕭松喜） 決定撤回要約書者，為何在系爭不動買賣要約書上之賣方 意見欄中不同意欄位上不見有任何記載呢？由上情觀之， 被告與證人稱：「系爭不動產要約書有撤回與系爭土地以 每坪價額103,000 元非原告磋談而成」云云，應不實在。 ⒎系爭不動產買賣契約書上見證人之格式，除一係土地代書 於打契約時繕寫外，要原告在該欄位簽名，其實原告並非 陳貴春邀來當見證人，而原告在本件買賣中所扮演之身分 ，確確實實就是買方之仲介人，此亦有證人林添色之證詞 【（問：如果由你仲介成功會不會在買賣契約書上簽名， 簽在何欄位？）」答：會，簽見證人欄位】、證人黃文洲 之證詞【（問：如果由你仲介成功一般在買賣契約書是否 會簽名？）答：會簽名。（問：是否在買賣契約書上見證 人欄位簽名過？）答：有，若是雙方由不同仲介二位仲介 人都簽在見證人欄位。】可證。按在不動產仲介業界，只 有「仲介」報酬之約定，根本無所謂「見證人」之報酬約 定，此有證人賴維聰、黃文洲及林添色等人證述在卷可稽 。另被告稱：吃紅（或分紅報酬）分4 次給予原告，金額 為17萬元云云，絕非實在。因原告確實拿到酬金170,100 元，此乃係原告於100 年6 月7 日向蕭松喜收取486,000 元之仲介費後，先扣除原告應得之35% 即170,100 元，餘 款再交給被告。爰依兩造間分配仲介費之契約及不當得利 之法律關係，請求被告給付原告380,100 元及法定利息。 （三）證據：提出土地登記謄本、不動產購買要約書、隆慶興實 業股份有限公司轉帳傳票、統一發票、證人蕭松喜之名片 ，並聲請傳訊證人蕭松喜、賴維聰、黃文洲、林添色。 三、被告方面 （一）聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 （二）陳述： ⒈原告本為被告公司之員工，其於100 年7 月間離職，而原 告並非本案系爭土地之買方或賣方之仲介人，原告卻以買 賣雙方合計仲介費用（即賣方600,000 元＋買方972,000 元＝1,572,000 元）為依據加以請求，顯有未合。 ⒉查本件賣方部分：原告自承系爭土地係由陳貴春簽回被告 公司來仲介銷售，且成交後由楊教等15人給付仲介費60萬 元。是以上開系爭土地之共有人並非原告所開發之客戶， 且協調會均是由陳貴春召集上開共有人所召開並達成賣出 金額的共識，故上述60萬元之仲介費用與原告無涉。 ⒊本件買方部分：本案不動產買賣契約能簽立，買方（即證 人蕭松喜）絕非因原告之仲介而來，原告本係被告公司員 工，其受被告所託，僅拿要約書予要約人蕭松喜簽名，本 案買方乃為被告公司及陳貴春自行開發之客戶，而與原告 無涉，茲說明如下： ⑴查證人蕭松喜於101 年1 月3 日當庭證述：「（問：本件 不動產買賣，是誰先仲介你買賣？）」、「是陳貴春打電 話來詢問我，我說如果一坪十萬元我就買，之後就是原告 拿要約書來給我簽名」、「我簽了要約書之後，時隔約一 個月的時間，有效期間還未滿，陳貴春通知我說地主不同 意，所以就退我629 萬元的支票給我，可能又隔了一個多 月陳貴春他又打電話給我，說地主開每坪103,000 元，由 陳貴春直接邀地主到建廣公司簽約，是由隆慶興公司的副 總經理去簽約，分次跟地主簽約」、「陳貴春有拿給我看 過，由陳貴春先跟地主簽約，因為地主跟陳貴春比較熟， 所以我委託他代我向地主簽約，我付錢給陳貴春，土地登 記在隆慶興公司名下，沒有再跟陳貴春簽立契約」、「地 主協商的事我委託陳貴春，不知道原告有沒有找地主協商 」等語。 ⑵本案買主蕭松喜長久以來係與被告公司之法定代理人陳貴 春熟識，系爭土地亦是陳貴春先聯繫買主蕭松喜，且買主 表示願意以每坪10萬元之價額購買後，陳貴春才將不動產 購買要約書於100 年4 月1 日請原告代為交給買主蕭松喜 簽名，買主蕭松喜並於100 年4 月10日交付票據（金額為 629 萬元）之定金予被告公司，由陳貴春簽收註明於上開 不動產購買要約書第二頁。嗣後因系爭土地共有人不願意 以每坪10萬元成交，陳貴春與買主蕭松喜便同意先解除該 合約，且陳貴春亦送還上開票據。陳貴春之後與共有人召 開兩次協調會後，才與共有人達威共識，並以電話聯繫買 主蕭松喜，而以每坪103,000 元成交，且分別於100 年5 月20日、22日、24日、31日由陳貴春出面與楊教等15位共 有人簽訂系爭土地之不動產買賣契約書。請審酌買主蕭松 喜先生證述：「信任陳貴春，因為她有公司，其他個人我 們比較不信任。個人來接洽土地沒有發票無法核銷，所以 我們比較信任公司」等語，買主係因信賴被告公司，而較 不信賴個人戶，才會經陳貴春仲介後，全權委託被告公司 之法定代理人陳貴春處理本件相關簽約及協調事宜。且原 告於100 年6 月7 日所簽收之請款單，亦是代表被告公司 所簽收，而非個人私下簽收。 ⑶又原告所提出之不動產購買要約書早於地主不同意該價額 （每坪10萬元），而於收受要約人票據後約1 星期內即歸 還要約人而作罷，本案之成交金額為每坪103,000 元，並 非上開要約書之10萬元，其間原告均未任「仲介」之角色 。再者，系爭土地需整合上開共有人之共識、洽商買主、 地上物搬遷拆除、水利地架構橋樑等複雜事項，所以本件 仲介費用是以實作實付（即有實際做事才能領）之方式支 付。買主蕭松喜於陳貴春出面與共有人簽立上開不動產買 賣契約書，並聯繫後續相關程序事宜，買主於100 年6 月 7 日先付被告公司一半之仲介費用（土地價金：629.2 坪 ｘ103,000 元＝64,807,600元，仲介費用：64,807,600元 ｘ1.5%÷2 ＝486,000 元）。當時，因原告有於上開土地 買賣契約書中擔任「見證人」之角色，被告才將部分仲介 費用讓原告來分紅。嗣後，原告於100 年7 月間離職，系 爭土地相關後續事宜，例如：地上物搬遷拆除、水利地架 構橋樑等，均是由陳貴春所處理完成，買主才於100 年10 月13日將剩餘一半的仲介費486,000 元支付予被告公司。 綜上，原告並非系爭土地買方或賣方之仲介人，原告卻以 買賣雙方合計之仲介費用為依據加以請求，顯無理由。 ⒋另有關「仲介人」與「見證人」角色涵義本有不同，報酬 亦有不同，證人黃文洲、林添色之證述顯與市場常情不符 ，亦有偏頗原告之情，不足採信，茲說明如下： ⑴查證人黃文洲、林添色等二人雖證稱買賣契約書沒有制式 仲介人欄位，惟此部分顯與證人賴維聰之證述「我用的都 是公會的格式都有仲介人」等語顯有矛盾，且衡諸市場交 易常情，見證人與仲介人之定義不同，所拿取約定之報酬 亦有不同，為免日後價金糾紛，若是基於仲介人之角色， 本即會於仲介人欄位上載明，此亦有彰化縣地政士工會會 員專用契約書範本為證，其上列明「見證人」、「仲介人 」之不同欄位。證人黃文洲、林添色等人之證述，顯係偏 袒原告之言，較不可信。 ⑵且對照其他件買賣交易情形：①原告張金堆於99年6 月11 日仲介之買賣交易，僅在仲介人欄位上單獨簽名，而非簽 立在見證人欄位。②陳貴春於99年1 月20日仲介之買賣交 易，見證人上載明為「黃崧」、仲介人上載明為「陳貴春 」。③陳貴春於99年6 月11日見證之買賣交易，僅在見證 人欄位上單獨簽名。原告對於「見證人」及「仲介人」兩 者所代表之涵義不同有相當認知，才會於上述①之買賣交 易中於仲介人欄位上簽名，而非簽名於見證人欄位。又本 件原告於買賣契約書中不僅均簽立「見證人」而非「仲介 人」，若原告有爭議本應會當場表示，而原告並無意見且 於5 份買賣契約書分次於見證人欄位簽名，且因本件為陳 貴春所仲介，陳貴春已代表買主簽約緣故，陳貴春無須另 簽署仲介人欄位，而本件原告並非仲介人，僅係單純擔任 見證人，亦無庸於仲介人欄位簽名，故本件5 份買賣契約 書僅有見證人，此並非代表「見證人」即為「仲介人」。 ⑶又雖證人林添色等人均證述報酬分配之方式，惟此均係基 於「仲介人」地位所享之報酬約定，若係基於「見證人」 地位，則未能據此加以請求。且證人林添色亦證述：「（ 問：有接洽愛丁堡附近的土地？）答：有，當初傭金拿了 20% ，陳貴春給我20% 」等語，而該件證人林添色因有擔 任協調買主及相關重要聯絡及簽約事宜，被告才給予部分 報酬，足認報酬約定確實會因基於不同角色及擔任不同的 工作程度，而有不同報酬約定。 ⑷本件原告僅係「見證人」之角色，關於1 份（10位買主） 之買賣契約部分，原告分紅報酬為5 萬元，其餘4 份買賣 契約部分，則是各以3 萬元之報酬分紅，合計共17萬元， 且原告坦承有領取前開金額，被告公司已履行給付義務。 從而，原告於本件之主張，係基於「仲介人」之報酬，而 非基於「見證人」之報酬約定加以主張，原告本件之主張 顯有違誤，不足採信。 ⒌原告雖主張其與證人蕭松喜有以手機聯繫一事，惟查該手 機門號0000-000000 號並非證人蕭松喜所使用之門號，而 是證人蕭松喜公司會計之電話，且通聯紀錄並無譯文，亦 不能僅憑通聯記錄來證明當時所談之內容是否與本件有關 。其次，當時被告公司法定代理人陳貴春因知悉證人蕭松 喜欲購買本件系爭土地，且考量原告當時經濟困難（曾向 陳貴春借錢數次），便告訴原告此事，並要其代為送交要 約書、收款及嗣後擔任買賣契約書之見證人，才以實做實 領之方式給予報酬，以疏其經濟上之困窘。又買賣土地一 事重大，更是不會僅以電話聯繫即達成，期間陳貴春更是 親自至證人蕭松喜公司或家中拜訪數次以表慎重，且有與 系爭土地地主協商，才達成雙方共識。並請審酌證人蕭松 喜經營建築業四十餘年信譽有佳，對土地買賣一事熟稔， 且其當庭結證述：「信任陳貴春，因為她有公司，其他個 人我們比較不信任，個人來接洽土地沒有發票無法核銷， 所以我們比較信任公司」等語，並照實證述買賣簽約之過 程，原告亦未提出證人蕭松喜證述有何前後矛盾之部分， 足認證人蕭松喜證述未有任何不實。 ⒍原告雖以定金由誰來分配都不放心、買賣要約書尚未撤回 為由，而主張該上述買賣要約書仍有效。惟依民法第160 條第2 項規定：「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾 者，視為拒絕原要約而為新要約」，茲因賣方均不同意以 每坪10萬元整賣出，且未於該買賣要約書上簽名，該買賣 要約書依照民法規定視為拒絕而不生效力，而無該買賣要 約書第三條之適用，陳貴春才先退回上開票據，待嗣後買 賣雙方達成協議後，簽定5 份買賣契約書並開立票據。從 而，原告之主張亦無理由。 ⒎ 綜上所述，被告否認有與原告約定本案之仲介費用由被告 公司分走30% 而其餘70% 交由陳貴春與原告來平分乙事， 被告堅決否認與原告有任何仲介費用比例之約定，應由原 告負舉證責任。爰請求駁回原告之訴。 （三）證據：提出不動產買賣契約書、請款單、隆慶興企業集團 請款單、彰化縣地政士會會員專用契約書範本、張金堆仲 介之買賣契約書、陳貴春仲介之買賣契約書、陳貴春見證 之買賣契約書，並聲請傳訊證人蕭松喜。 四、查原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段○○○ ○號土地【面積： 2080.01 平方公尺（629.2 坪），地目建】原為訴外人楊教 等15人所共有。被告之法定代理人陳貴春將該開發案簽回被 告公司來仲介銷售，成交者地主願給付仲介費600,000 元。 另訴外人蕭松喜於100 年4 月1 日與被告簽訂不動產購買要 約書，要約金額為每坪100,000 元，最後成交價為每坪103, 000 元之價額，由蕭松喜買受系爭土地等情，業據原告提出 土地登記謄本、不動產購買要約書、隆慶興企業集團請款單 ，且為被告所不爭，應堪信為真實。 五、惟原告主張本件上開系爭土地之買主蕭松喜係由原告仲介而 來，依原告與被告公司之約定，上開買賣雙方之仲介費用合 計1,572,000 元【即賣方地主部分仲介費用600,000 元，買 主蕭松喜部分仲介費用972,000 元（計算式：103,000 元/ 坪ｘ629.2 坪ｘ1.5%＝972,114 元，以整數972,000 元計算 仲介費】，應由被告公司分得30% ，其餘70% 則由開發營業 員即陳貴春及銷售營業員即原告各分得35% ，故原告可分得 550,200 元乙節，則為被告所否認。按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟第277 條定有 明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例 意旨亦可參照。本件被告否認兩造間有上開原告所主張關於 土地仲介費用比例分配之約定，自應原告舉證以實其說。原 告固舉本件系爭土地之買主蕭松喜及曾在被告公司任職之賴 維聰、黃文洲、林添色等到庭作證，然查： （一）證人蕭松喜於本院101 年1 月3 日到庭證稱：「陳貴春是 以前售屋的時候就認識，原告是本件拿要約書來讓我簽名 的時候才認識。」、「（問：本件不動產買賣，是誰先仲 介你買賣？）是陳貴春打電話來詢問我，我說如果一坪十 萬元我就買，之後就是原告拿要約書來給我簽名。」、「 我簽了要約書之後，約時隔1 個月的時間，有效期間還未 滿，陳貴春通知我說地主不同意，所以就退我629 萬元的 支票給我，可能又隔了1 個多月陳貴春他又打電話給我， 說地主開每坪103,000 元，由陳貴春直接邀地主到建廣公 司簽約，是由隆慶興公司的副總經理去簽約，分次跟地主 簽約。」、「（問：你是否有看過這五份契約書《提示不 動產買賣契約書》？）陳貴春有拿給我看過，由陳貴春先 跟地主簽約，因為地主跟陳貴春比較熟，所以我委託他代 我向地主簽約，我付錢給陳貴春，土地登記在隆慶興公司 名下，沒有再跟陳貴春簽立契約。」、「（問：原告拿要 約書給你之後，購買系爭不動產過程中你有無再與原告接 觸？）我有到被告公司，有看過原告，我是信任被告公司 才委託他處理。」、「地主不同意100,000 元的時候，陳 貴春將支票退給我，之後我沒有再簽立要約書，只有口頭 委託陳貴春。」、「陳貴春跟我講每坪103,000 元的時候 我還在猶豫，後來我叫我副總跟陳貴春接洽，至於原告有 無打電話給我，我已經忘記了。」、「（原告問：你給其 他人的仲介費用是否一般是1%，因為我的關係才給1.5%？ ）陳貴春跟我講因為他跟地主磨和時間很久，以前我七千 萬元以下都是1%，陳貴春要求1.5%，我才給1.5%，我們是 信任陳貴春，因為他有公司，其他個人我們比較不信任。 個人來接洽土地沒有發票無法核銷，所以我們比較信任公 司。」等語（本院卷第67-68 頁），以上開證人蕭松喜之 證詞，自難認本件買主係由原告張金堆仲介而來。 （二）證人賴維聰於本院101 年1 月3 日到庭證述：「（問：你 跟公司仲介費用如何計算？）買方是35% 、賣方35% ，公 司30% ，我後來做的比較久，公司有給我高一點，如果買 賣雙方都是我接洽的話我可以佔到70% 」、「（問：在你 任職期間是否有擔任見證人角色簽名《提示不動產買賣契 約書》？）我沒有寫過看過不知道。」、「（問：如何證 明買賣是由你仲介成功？）一般買賣契約書上會有仲介人 的欄位。」、「（問：本件契約見證人是何意？）沒有看 過這種格式。」、「（問：就你的經驗，見證人是在買賣 契約擔任何角色？）我不知道。」、「（問：任職期間有 無擔任見證人的角色？）印象中沒有。」、「（問：如果 是你仲介的案件，契約書上沒有仲介人的欄位，你如何證 明你是仲介人？）我用的都是公會的格式都有仲介人。」 等語。茲本件原告係在本件不動產買賣契約書（共5 份） 上之見證人欄位簽名，而依證人賴維聰上開證詞，尚難認 原告係本件土地買賣之買方仲介人。 （三）證人黃文洲於同日證述：「（問：你跟公司仲介費用如何 計算？）買賣雙方都是我的話就是70% ，單方的接洽就是 35% ，公司都是分30% 。」、「（問：在你任職期間是否 有擔任見證人角色簽名《提示不動產買賣契約書》？）我 個人沒有這個，我也沒有看過。」、「（問：一般來說是 負責銷售部分。如由你仲介成功一般在買賣契約書是否會 簽名？）會簽名。」、「（問：是否有在買賣契約書上見 證人欄位簽名過？）有，若是雙方由不同人仲介，二位仲 介人都簽在見證人欄位。」、「（問：是否有在買賣契約 書上仲介人欄位簽過名？）有。好像有1 件。」、「（問 ：公會制式的買賣契約書你們仲介人是簽在仲介人欄位還 是見證人欄位？）沒有制式，每位代書的格式都不一樣。 」、「（問：買賣契約書上見證人一定會是仲介人？）以 我個人而言有仲介就會在見證人欄位簽名。因為至少有認 識一方才會簽見證人。」等語，依證人黃文洲之證述，其 就是否看過「見證人」此格式買賣契約書及有否簽署過乙 節，先後所述顯非一致，自難採信。 （四）另證人林添色於同日到庭證述：「（問：你跟公司仲介費 用如何計算？）我們分開發與銷售各35% ，公司30% ，我 沒有底薪。」、「（問：是否有在買賣契約書上見證人欄 位簽名過？）我有簽過，代表見證買賣雙方，陳貴春是買 方，乙方是楊守𣏌，見證人是張金堆。（參見本院卷第49 頁）」、「（問：如果由你仲介成功會不會在買賣契約書 上簽名，簽在何欄位？）會，簽見證人欄位。」、「（問 ：是否會簽在仲介人欄位？）沒有，有簽過營業員。」、 「（問：有接洽愛丁堡附近的土地？）有，當初傭金拿了 20% ，陳貴春給我20% ，不符合公司規定，我是屬於開發 。」等語。依證人林添色所述，被告公司與開發或銷售營 業員就不同土地案件未必均為相同仲介分配比例之約定。 又證人林添色雖證述若係擔任仲介人會簽在「見證人」欄 位等語，惟參諸原告所承辦之其他土地之不動產買賣契約 書，其上備有「見證人」及「仲介人」此二不同欄位（參 本院卷第106 頁），足見此二者性質並不相同，且在該案 件中原告乃簽名在仲介人欄位，尤見原告對此二者之不同 ，知之甚詳。是證人林添色上開證詞仍無法證明原告確為 本件土地買賣之買方仲介人。 （五）況本件系爭不動產買賣契約書（地主共15人，分為5 份簽 具），係永龍代書（地政士）事務所之範本，依該事務所 之陳報狀所載：「關於附件土地買賣契約書範本『見證人 』欄位，其見證人僅為該買賣事件之見證人，不一定為仲 介人。緣近來社會機能轉變，各行各業分工細密，仲介人 （公司）與買賣雙方均有委任契約，並詳實載明該給付之 佣金報酬，因買賣契約僅拘束買賣雙方，無法規範仲介人 或仲介人內部之酬佣給付，故其見證人得僅謂該事件之見 證者。」（參本院卷第131 頁）。綜上，原告既未能舉證 證明其為本件土地案件之買方仲介人及兩造間有上述原告 可分得35% 仲介費之約定，自難信其主張為真正。 六、另按民法第179 條規定不當得利之成立要件，必須無法律上 之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間 有因果關係存在（最高法院95年度台上字第1722號判決意旨 參照）。查依前所述，本件原告並無法證明其為本件土地買 賣之仲介人，況依卷附證人蕭松喜與被告公司所簽具之不動 產購買要約書（本院卷第9 頁），其「受託人」欄載為：「 建廣建設開發有限公司、安家不動產仲介有限公司，負責人 ：陳貴春」，而原告張金堆則簽名在「買方經紀人/ 營業員 」欄位，又依該不動產購買要約書第四條所載：「簽訂正式 不動產買賣契約書之期間：一、買方應於賣方承諾及受通知 日起五日內簽訂不動產買賣契約書。簽約地點為受託人公司 所在處。二、不動產買賣契約書簽訂後，買方應給付受託人 以成交總價1.5%計算之服務費（簽約時以現金乙次付清，買 方不得拒付或延付）」等詞，可知被告公司（即受託人）受 領買主蕭松喜所交付之仲介費用，係依渠等間之上開約定而 來。本件原告並未能舉證證明被告有何無法律上之原因而受 利益，致原告受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係 存在，是原告此部分主張亦無足採。 七、從而，原告主張依兩造間之約定及不當得利之法律關係，請 求被告應給付原告380,100 元，及自100 年11月19日（即起 訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應 併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。 九、本件計納訴訟費用5,884 元（第一審裁判費4,190 元及證人 日旅費594 元、550 元、550 元），爰依法命敗訴之原告負 擔。 十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 6 月 14 日 臺灣彰化地方法院員林簡易庭 法 官 郭麗萍 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○ ○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 101 年 6 月 20 日 書記官 蕭秀吉