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臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　102年度員簡字第211號 原　　　告　三大不動產專業有限公司 法定代理人　翁偉賢 被　　　告　范書瑜 輔　佐　人　張記嘉 上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國102年10月29日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟元，及自民國一百零二年六月二 十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元，其中新臺幣玖佰肆拾元由被告 負擔；其餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由 其一造辯論而為判決。 二、原告主張： (一)被告於民國102年3月11日向原告之營業員即訴外人劉騰霖表 示，願委託原告出售其所有坐落彰化縣○○鎮○○段000 地 號土地（權利範圍20000分之79）及其上904建號，即門牌號 碼彰化縣○○鎮○○○路○○○巷○號2樓房屋（以下合稱系爭 不動產），雙方並於當日簽立不動產委託銷售契約書（下稱 系爭契約書）。系爭契約書第5條約定仲介服務報酬為成交 總價款4%；又系爭契約書第12條載明：「委託人如有下列之 情事者，視同受託人已完成仲介之義務，委託人仍需支付本 契約第五條約定之仲介服務報酬予受託人：一、委託銷售期 間，委託人自行將本契約標示不動產標的出售或另行委託第 三人仲介者。」等語，是被告應受系爭契約書之約束。 (二)詎被告為規避仲介費，竟於委託銷售期間內（委託銷售期間 係自102年3月11日起至102年9月11日止）之102年4月2日， 私下將系爭不動產出售予訴外人陳溢雄，並將所有權移轉登 記至陳溢雄名下。依系爭契約書之約定，被告應給付原告仲 介費新臺幣（下同）13萬元（計算式：325萬元×4%＝13萬 元），惟迭經原告以存證信函催告，均置之不理。爰依民法 第568條第1項及系爭契約書之約定，提起本件訴訟。 (三)對被告抗辯之陳述：劉騰霖於簽訂系爭契約書時，均有逐條 說明。且劉騰霖至被告住處簽約時，輔佐人張記嘉亦在場， 被告與張記嘉係同居關係，雙方係以老公老婆相稱，劉騰霖 在系爭契約書記載之委託人原為張記嘉，因張記嘉告以寫被 告名字即可，始將委託人塗改為被告。是被告雖辯稱為外籍 人士，看不懂系爭契約書上文字等語，於契約之成立不生影 響。且觀之系爭契約書之不動產標的現況說明書，被告對贈 送沙發、冷氣等附屬設備都有明確的表示，足認被告並不是 隨便簽名等語。 (四)並聲明：被告應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請 准宣告假執行。 三、被告則以： (一)系爭不動產原係被告與訴外人周鴛鴦共有，惟被告與原告簽 立系爭契約書時，未經過周鴛鴦同意，是兩造間契約不成立 。 (二)本件係張記嘉幫忙被告聯絡原告之營業員劉騰霖前來簽約， 惟劉騰霖前來簽約時張記嘉剛好不在，劉騰霖雖拿契約書給 被告看，但被告係越南人，看不懂契約內之文字，被告原不 欲簽約，然劉騰霖告以沒有關係，其會幫被告賣房子。並未 告知被告系爭契約書有3天審閱期，亦未告知被告只有原告 可以賣系爭不動產，不可以讓其他公司賣等語，資為抗辯。 (三)並聲明：原告之訴駁回。 四、原告主張兩造於102年3月11日簽訂系爭契約書，由被告委託 原告居間出售系爭不動產，銷售期間係自102年3月11日起至 102年9月11日止；惟被告於102年4月2日，未告知原告，即 自行將系爭不動產出售予陳溢雄，並於102年4月19日移轉登 記完畢等事實，業據其提出相符之不動產委託銷售契約書、 不動產標的現況說明書、網路申領異動索引影本等件為證， 並經本院調取系爭不動產所有權移轉登記資料附卷為憑，且 為被告所不爭執，自堪信為真實。 五、惟原告主張被告違反系爭契約書第12條第2款之約定，應給 付原告約定之仲介服務報酬，則為被告所否認，並以前揭情 詞置辯。經查： (一)按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者 訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款；定型化契約 指以企業經營者提出之定型化契約條款做為契約內容之全部 或一部而訂定之契約；企業經營者與消費者訂立定型化契約 前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容 ；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機 關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事 業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間； 中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記 載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型 化契約條款無效，消費者保護法第2條第7款、第9款、第11 條之1第1項、第3項及第17條第1項、第2項前段分別定有明 文。本件原告係從事不動產仲介業，原告與被告簽訂之系爭 契約書，則係原告事前繕打印製供同種類契約訂立之用，有 系爭契約書在卷足稽，自屬定型化契約。又內政部於92年6 月26日公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記 載事項」第1條「應記載事項」固規定：「本定型化契約及 其附件之審閱期間＿（不得少於3日）。」，惟參酌上開消 費者保護法第11條之1之立法理由為：「為維護消費者知的 權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條 款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。 」顯見審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容 之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內 容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於 匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務， 致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前 已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約 權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張 ；且法亦無明文禁止拋棄審閱期間之權利，故若消費者有充 分瞭解契約條款之機會，而自行選擇放棄該等審閱權，基於 私法自治及契約自由原則，自無不可。 (二)被告雖抗辯其為外籍人士，看不懂中文，不瞭解契約內容， 簽約時卻只有其與原告之員工即訴外人劉騰霖在場，且劉騰 霖並未告知有3天以上之審閱期，其不知契約內容而簽訂系 爭契約書，不應受系爭契約書內容之拘束等語。惟查，質之 證人劉騰霖於本院審理時具結證稱：系爭不動產原係輔佐人 張記嘉透過原告居間購買，且登記在張記嘉名下，簽約前係 張記嘉聯絡伊前往被告住處，簽約時被告與張記嘉均在場， 被告係外籍人士，若無臺灣人在場，伊不會單獨與被告簽約 ；簽約前伊有詢問是否需要審閱期，對方說不需要，簽約過 程伊有逐條念給被告聽；簽約後張記嘉告知與被告吵架，伊 暫時沒有帶客戶看房子，之後伊無法聯絡張記嘉，覺得有問 題，調取系爭不動產謄本，始知張記嘉已各移轉2分之1之應 有部分予被告與訴外人周鴛鴦，又已移轉登記予他人等語。 本院審酌前揭證人雖係原告之員工，但與兩造查無嫌隙恩怨 ，客觀上實無構詞誣攀之理，且證人已具結擔保所證之詞之 憑信性，復經兩造當場就其證述內容詰問，其證言應可採信 。再參以系爭契約書內容，除被告簽名部分，其餘條文空白 欄內手寫字跡與劉騰霖簽名字跡相似，應係劉騰霖所代筆， 其中委託人原記載「張記嘉」，嗣修改為被告，並由被告蓋 章確認，足認簽約時張記嘉應在場，始造成劉騰霖誤將張記 嘉記載為委託人，若僅被告與劉騰霖在場簽約，劉騰霖應無 誤寫之可能。是兩造簽訂系爭契約書時，張記嘉亦應在場， 被告抗辯斯時只有其1人在場，且不瞭解系爭契約書內容即 簽名等語，洵難採信。張記嘉既於簽訂系爭契約書時在場， 且其本人有買賣不動產之經驗，益徵系爭不動產簽約過程並 無不公平之處。次查，被告已於系爭契約書之聲明欄，簽名 確認已了解系爭契約書內容，無須另行攜回審閱，揆諸前揭 說明，被告自行放棄審閱權，不得再於事後據此爭執。再查 ，系爭契約書條文空白欄與不動產標的現況說明欄雖由劉騰 霖代筆書寫，然衡諸常情，系爭契約書中「銷售總價款」、 「委託銷售期間」及現況說明書所記載之系爭不動產現況， 如停車位位置、有無滲漏水、有無冷氣、沙發等附屬設備等 ，均係關係買賣成交與否之重要事項，若非被告或張記嘉告 知與授權填寫，劉騰霖豈敢任意記載。再者，細繹系爭契約 書之條文，就重要事項，如銷售價款、銷售期間、服務報酬 、受領定金效力、違約之處罰（即本件原告請求之依據）等 ，均另以特殊字體標示，其目的應在提醒委託人特別注意該 等條文之約定，張記嘉既在場，證人劉騰霖復證稱有逐條說 明系爭契約書內容，則原告主張被告應依系爭契約書第12 條第2項之約定，給付約定之服務報酬，核屬有據。 (三)又按以不能之給付為契約標的者，其契約無效，此為民法第 246條第1項前段所明定，此條項所稱之「不能之給付」者， 係指自始客觀不能，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給 付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給 付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281號 民事判決參照）。查兩造簽訂之系爭契約書，僅係被告委託 原告居間、媒介訂約之機會，自契約形式觀之，並無客觀上 給付不能之情事，該契約即已成立。被告於簽約時，雖僅有 系爭不動產應有部分2分之1之所有權，此係原告居間媒介有 意購買系爭不動產之買方後，被告能否與他方簽訂買賣契約 ，或所簽訂之買賣契約能否履行之問題，對兩造已成立之居 間契約並無影響，被告執此抗辯居間契約不成立，系爭契約 書有無效事由等，洵非可採。 (四)又查，系爭契約書第5條、第12條第2款分別約定：「委託人 （按即被告）同意於買賣成交簽訂不動產買賣契約時，支付 成交總價款百分之四作為受託人（按即原告）仲介服務報酬 ，並同意一次付清不得拒付。」、「委託人如有下列情形之 一者，視同受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付本契 約第五條約定之仲介服務報酬予受託人：...㈡委託銷售期 間，委託人自行將本契約標示不動產標的出售獲另行委託第 三人仲介者。」。其中系爭契約書第12條條款之約定，無疑 是防止委託人於委託期間，為規避應給付予仲介業服務報酬 ，而私下交易之情事，所為之處罰條款，難認此一約定有顯 失公平之處。且查，上開條文之用語雖為委託人仍需支付約 定之「仲介服務報酬」，然該條之條文名稱已明文約定為「 違約之處罰」，而觀諸該條各款內容，均係有關委託人違約 致買賣契約無從因受託人之居間順利簽訂或依約履行之情形 ，足見於該等情形，委託人實際所應給付者，並非服務報酬 ，而屬債務不履行之違約金。復按約定之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。末按當事 人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權或由債務人訴請法院核減至相當之數額，惟是否相 當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號、79 年台 上字第1612號判例要旨參照）。被告依約應履行上開給付義 務時，原告報告或媒介之買賣契約尚未成立，故系爭契約書 第12條性質上係屬賠償總額預定性之違約金。查原告雖主張 於委託期間，有刊登電視廣告等費用支出，惟原告並未能舉 證證明之支付之費用金額若干，本院審酌原告自102年3 月 11日與被告簽訂契約，迄被告於102年4月2日，將系爭不動 產出售他人，期間可能付出之金錢及人力、時間成本，及因 被告違約而後續省去之勞務費用等損害發生情形，依一般客 觀事實及社會經濟情況，認以核減為支付以委託價百分之2 計算之違約金即6萬5千元（計算式：325萬元x2%=6萬5千元 ）為適當。 六、綜上所述，原告依系爭契約書第11條第2款之約定，請求被 告給付6萬5千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年6月21 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應 予准許；逾此部分之請求則不應准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。 八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 102 年 11 月 14 日 臺灣彰化地方法院員林簡易庭 法 官 張佳燉 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○ ○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 102 年 11 月 14 日 書記官 梁高賓