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臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　103年度員小字第120號 原　　　告　大台中不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　楊敏聆 訴訟代理人　黃勝雄律師 被　　　告　林鉢 訴訟代理人　賴妍佑 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國103年8月26日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟伍佰玖拾肆元由原告負擔。 理由要領 一、原告主張： (一)被告於民國102年8月16日與原告簽訂委託銷售契約書（下稱 系爭契約書），委託原告以新臺幣（下同）550萬元（增值 稅由賣方負擔）銷售被告所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路 ○○○巷○號（○○○鎮○○段1872建號，權利範圍全部）房屋 ，及所坐落之彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號（權利範圍全 部）、同段17-7地號（權利範圍25分之2）之土地（以下合 稱系爭房地）。依系爭契約書第7條之約定，原告得請求之 居間服務報酬為買賣成交價額之2%；再依同契約第8條第4款 （下稱系爭條文）之約定，若賣方於委託期間期滿後3個月 內，將託售之不動產出售予原告曾經介紹之買主，視為原告 已完成居間報酬義務，賣方仍應給付約定之服務報酬。 (二)嗣於委託銷售期間，訴外人羅沛涵曾表示願意購買系爭房地 ，並與原告簽訂買方議價委託書（下稱議價委託書），原告 並即將上情告知被告，並將買方議價委託書交其審閱及告知 內容（言詞辯論時改稱是由原告之業務員唸給被告聽）。詎 被告竟於102年10月2日即委託期間屆滿後第2日即自行以490 萬元將系爭房地出售予羅沛涵，依系爭條文之約定，被告應 給付原告服務報酬9萬8千元。 (三)對被告抗辯之陳述： 1、兩造簽訂系爭契約書時，被告即表示不須3天之審閱期，故 原告未給予3天之審閱期即與被告簽約尚難謂有何不當。退 而言之，縱原告未給予被告審閱期間，亦屬契約是否可主張 撤銷之問題，而非契約無效。且被告自始迄今從未曾主張撤 銷系爭契約書。今兩造契約關係業已完成，自不得再主張解 除契約。 2、且系爭條文約定之內容，並無違反法律之強制規定，尤無違 反社會善良風俗及公共秩序情事，復無違反誠信原則，而對 消費者顯失公平情事，更無違反平等互惠原則，自無消費者 保護法（下稱消保法）第12條所定契約無效之構成條件，依 契約自由原則，係屬有效，被告有依約履行之義務。被告雖 抗辯稱系爭房地係另行委託東森房屋仲介股份有限公司（下 稱東森房屋）仲介而售予羅沛涵云云，此為原告所否認，此 應係被告與東森房屋雙方通謀而製造此虛偽假象，不足採信 ，被告之舉顯屬違反民法第148條第2項所規定之誠信原則。 況上情縱然屬實，亦無排斥系爭條文約定之適用效力，因被 告是否係另由第3人或其他公司仲介而出售系爭房地予原告 所曾介紹之買主，均不能阻卻其給付服務報酬之義務。 3、被告於委託期間屆滿後之第2日即將系爭房地出售予原告曾 經介紹之潛在買方羅沛涵，顯見雙方在系爭契約書委託期間 屆滿前，即已接觸並成立買賣之合意，故意延後於委託期間 屆滿後之第2日始簽訂買賣契約，企圖藉此作為拒絕給付原 告服務報酬甚明。本件如使被告可脫免給付居間服務報酬之 義務，則現今社會之居間仲介制度及秩序，將受破壞殆盡。 4、內政部於92年6月間編印之「不動產委託銷售契約書範本」 （下稱內政部範本）僅係供參考，原告並無必須完全依其範 本內容與他人簽訂契約之義務。 (四)從而，被告應負給付原告服務報酬之義務，惟迭經催索均拒 不給付，爰依系爭契約書之法律關係提起本件訴訟等語。並 聲明：被告應給付原告9萬8千元，及自支付命令繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則抗辯： (一)兩造於簽訂系爭契約書前，被告即已告知原告其為不識字之 文盲，但原告只是片面唸出部分契約內容，即要求被告與之 簽約，並沒有依法給予被告至少3天之契約審閱期間，且被 告亦從未放棄契約審閱權，是原告違反消保法第11條、第11 -1條之規定。 (二)又被告於出售系爭房地前，未曾與買方羅沛涵見過面或有任 何連繫，在此之前原告也僅以羅小姐3個字而非全名來稱呼 此人，故被告在簽約之前完全不認識此人，也無從辨識此人 身份。另被告自100年4月16日即曾委託東森房屋銷售系爭房 地，與原告簽訂系爭契約書後，東森房屋之業務員一直有與 被告聯繫系爭房地銷售事宜，因兩造有契約關係，被告遲至 系爭契約書期滿，始由東森房屋介紹而將系爭房地出售羅沛 涵，絕非原告所指稱之「被告是暗中自行完成交易」。至於 出售日期與系爭契約書期滿日期相近，純屬巧合。且若被告 真的認識羅沛涵，大可直接與之完成交易，何必讓其他房屋 仲介公司從中賺取服務報酬。況被告支付東森公司的居間仲 介服務報酬為17萬6800元，甚至是高於原告所要求的服務報 酬，是被告絕無為了規避付出仲介費，而私下進行買賣交易 之動機。 (三)再參閱內政部範本，其有關契約期間屆滿後之限制條款內容 ，皆不限制賣方透過其他房屋仲介公司與原房屋仲介公司介 紹過之客戶交易之行為。系爭條文卻約定無論賣方是直接或 是透過其他房屋仲介公司完成交易，均須支付服務報酬，系 爭條文完全是利於原告單方面之條約內容，不僅違反公平互 惠原則，也違反誠信原則。且兩造簽約後，原告也未依內政 部規定製作不動產說明書，致使損害賣方權益，同樣違反平 等互惠原則，依內政部範本第7條第4款及第11條第2款，委 託人即被告亦得解除系爭契約書。又依消保法第11-1條、第 12 條、消保法施行細則第14條之規定，系爭契約書為定型 化契約而無效等語。 (四)並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張兩造於102年8月16日簽訂系爭契約書，被告委託原 告居間銷售系爭房地，委託銷售價格為550萬元，委託銷售 期間自102年8月16日起至102年9月30日止；期間羅沛涵曾於 102年8月16日簽訂買方議價委託書，願以490萬元買受系爭 房地，惟未成立買賣契約；嗣被告於系爭契約書委託銷售期 間屆滿後2個月內之102年10月2日，將系爭房地出售予羅沛 涵，並於102年10月31日完成過戶登記手續等事實，業經原 告提出相符之系爭契約書、買方議價委託書、系爭房地標示 部及所有權部查詢、土地與建物登記謄本及郵局存證信函等 件影本附卷可稽，且為被告所不爭執，應堪信為真實。 四、原告復主張被告應依系爭條文之約定，給付原告9萬8千元， 則為原告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。復按企業經營者在定型化契 約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如 有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條 定有明文。觀諸兩造簽訂之系爭契約書，確屬定型化契約無 疑，而系爭條文之約定，目的在避免買賣雙方為規避支付受 任人約定之報酬，故意促使受任人於委託期間無法成交，而 於期滿後再與受任人帶看之客戶完成交易，用以規避支付報 酬。惟此項約定之目的既如前述，係在防止買賣雙方為規避 支付報酬而故意於委託期間內不予成交，則系爭條文之約定 內容，自應予以限縮解釋，須委託人於委託期間屆滿後與受 託人曾經「介紹」之客戶成交之情形下，委託人始仍有給付 受託人服務報酬之義務。而所謂「介紹」，應指透過仲介者 讓買賣雙方互相認識之情形，故此客戶亦本即為委託人所明 知者，若非委託人所明知者，受託人即無請求服務報酬之權 利，亦即應以委託人故意規避系爭條文之約定為限，始符首 揭說明之規定。本件原告雖主張羅沛涵出具議價委託書後， 曾將羅沛涵之姓名、地址、電話等唸給被告聽等語，惟其主 張為被告所否認，又縱認上開主張為真，原告亦不爭執被告 不識字，原告既自承並未將議價委託書交付被告，被告能否 僅憑原告唸出羅沛涵之聯絡資料，即得以迅速將該資料記憶 於腦海中，並私下與羅沛涵聯絡，實屬存疑。況本件原告尚 未同意出售，原告身為仲介業者，卻甘冒當事人私下交易之 風險，將買方完整聯絡資料告訴賣方，亦與常情有違。是原 告主張被告已知悉羅沛涵聯絡資料，而與羅沛涵私下成立買 賣契約，有違系爭契約書之約定，尚無依據。 (二)又參照內政部範本第11條第1項：「委託人如有下列情形之 一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬，並應全額一次給付與受託人：... (三) 受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託 期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其 他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」之相類似條款，益 徵系爭契約書及要約書之約定，應限縮解釋於買方非經其他 不動產經紀業仲介，而私下與賣方成交之情形，俾能兼顧仲 介業者提供服務應得之權益，及消費者選擇不同仲介公司服 務之自由。經查，系爭契約書委託銷售期間屆滿後，被告與 羅沛涵透過東森房屋居間仲介而成立買賣契約，證人即東森 房屋之業務員蕭勝文於本院審理時到庭具結證稱：羅沛涵之 前就委託伊居間仲介購買房屋，系爭房地是羅沛涵出具斡旋 金委託伊向屋主出價購買，伊再委託同公司業務員鄭惠與被 告接洽，經5至10日磋商價格後，雙方始成交，且雙方都有 給付居間服務報酬。羅沛涵當時只有給系爭房地之門牌號碼 ，並不認識被告，若其認識被告，雙方即可自行協商買賣， 不須要透過東森房屋居間仲介等語。是系爭房地之買賣契約 ，係由東森房屋居間仲介而成立，應認可採。原告雖主張被 告於系爭契約書期滿前已與羅沛涵合意出售系爭房地，但其 主張為被告所否認，且原告僅因買賣雙方成交期間與系爭契 約書委託銷售期間期滿日期相近，遽為上開推論，並未能舉 證證明之，其主張難認有據。 五、綜上所述，原告並未舉證證明其有「介紹」使買賣雙方互相 認識而羅沛涵為被告所明知者，況本件係經其他不動產經紀 業仲介而非私下成交，難認被告有何違反系爭條文約定之情 事，從而，原告依系爭契約書之約定，請求被告給付服務報 酬9萬8千元，並無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。 中 華 民 國 103 年 9 月 2 日 臺灣彰化地方法院員林簡易庭 法 官 張佳燉 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○ ○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 103 年 9 月 2 日 書記官 梁高賓 訴訟費用計算書： ┌───────┬───────┐ │項 目 │金額（新臺幣）│ ├───────┼───────┤ │第一審裁判費 │ 1,000元 │ ├───────┼───────┤ │證人日、旅費 │ 594元 │ ├───────┼───────┤ │合 計 │ 1,594元 │ └───────┴───────┘