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臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度員簡字第261號 原　　　告　力合開發有限公司 法定代理人　林建成 訴訟代理人　李進建律師 複代理人　　張家豪律師 被　　　告　陳相訓 訴訟代理人　黃建閔律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國107年5月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一０六年一月十一日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣肆仟捌佰陸拾陸元，其中由被告負擔新臺幣壹仟 陸佰貳拾貳元，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、原告主張： 一、被告於民國（下同）105年12月31日簽立不動產購買意願書 （下稱系爭一意願書），委託原告並下斡旋金，欲以新臺幣 （下同）1,600萬元購買出賣人即證人劉義禮所有坐落彰化 縣○○市○○段○○○○○○○○○○號土地及其上同段1267建號 即門牌號碼員林市○○○街○○號之建物房屋（下稱系爭房屋 ）。嗣經原告努力，於106年1月6日與劉義禮達成以總價1, 600萬元之合意並簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），且 於同年3月6日過戶完成，完成委託仲介買賣之任務。期間， 被告與劉義禮約定就系爭房屋所有裝潢或設備，以補貼20萬 元，換取劉義禮不為拆搬等約定，經被告於106年1月12日交 付20萬元予原告先行代為收取並書立證明，且於過戶完畢後 之106年3月15日由原告轉交劉義禮收執。 二、被告於106年1月6日要求原告僅協議收取30萬元服務費，經 原告同意，兩造乃簽立服務費給付同意書（下稱系爭同意書 ），約定106年1月10日同時給付30萬元服務報酬，然被告事 後竟拒絕給付，並佯稱已給付服務報酬，然實際上被告所給 付者為20萬元，而非30萬元，且此20萬元係被告與劉義禮所 約定之補貼，被告卻執意抗辯106年1月12日給付由原告代收 之20萬元即為服務報酬30萬元，實屬曲解事實。 三、參照最高法院79年度臺上字第579號民事裁判意旨，居間契 約規定應優先於委任契約規定而適用，本件原告業已達成居 間仲介之任務，自得依據民法第565條、第568條第1項規定 、系爭同意書之約定，請求被告給付30萬元之服務報酬，且 系爭同意書已明訂於106年1月10日給付30萬元服務報酬之期 限，被告迄未給付，應負遲延責任。則原告請求自106年1月 11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利 息等語。 四、並聲明：㈠被告應給付原告30萬元，及自106年1月11日起至 清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔 。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。 貳、原告對被告答辯之陳述： 一、本件交易情況如下： ㈠因劉義禮原不同意以1,600萬元售出，經兩造再於106年1月4 日另簽立不動產購買意願書（下稱系爭二意願書），被告願 意以1,650萬元（包括2%仲介費用）購買。經原告再與劉義 禮斡旋，劉義禮願意以1,620萬元出賣，且其中20萬元作為 補償裝潢費用，不寫入總價，故僅以1,600萬元作為系爭買 賣契約之總價，蓋因該20萬元若列入交易總價，將課徵40% 稅率，造成賣方短收。此部分經原告、被告、劉義禮及代書 即證人張賀雄多方協調後，被告亦同意不寫入買賣總價中， 但於點交知悉裝潢設備等無誤後，始交付該20萬元；且將斡 旋金50萬元中之30萬元作為簽立系爭買賣契約時訂金，剩餘 斡旋金20萬元先交由原告保管，再於106年3月15日點交無誤 後，再交付予劉義禮，此為現場全部之人（包括被告家人） ，皆在場見聞。被告辯稱不知為何原告要交付20萬元予劉義 禮乙情云云，顯屬臨訟脫責之詞。 ㈡系爭同意書中會約定仲介費用為30萬元，乃源自系爭二意願 書中，被告表示願意以總價包括仲介費用在內共計1,650萬 元購買，而其中1,600萬元作為系爭房屋之總價、20萬元為 裝潢補貼費用、30萬元為仲介費用。至被告於106年3月15日 後又給付賣方15萬元，此部分係冷氣不搬遷之補償費用，亦 即全數冷氣由賣方賣予買方，與原告無涉。 ㈢衡情，原告會無緣無故、心甘情願，將被告先行給付仲介費 用20萬元交予劉義禮？若與社會常理等不符，堪認本件被告 確實知悉並未給付仲介費用，或者主觀上知悉給付不足（原 告否認）。 ㈣基於下述理由，可證明20萬元為被告補貼劉義禮之費用： 1.劉義禮於106年11月24日證稱：伊要實拿1,560萬元，雖經買 賣雙方以1,620萬元成交，然因稅率問題，故僅以1,600萬元 作為系爭買賣契約之總價，剩餘20萬元作為裝修費補貼，且 伊所給付仲介費用為60萬元等語。 2.張賀雄證稱：劉義禮於106年1月6日原係願意以1,620萬元總 價格來賣給被告；而被告當天亦知悉其所付出款項為1,620 萬元。而系爭買賣契約書會以1,600萬元作為成交價，另20 萬元為裝修補貼，更因為兩稅合一之稅率問題，方不將該20 萬元寫上等語，此證詞與劉義禮前開所述相符。 3.系爭二意願書約定購買總價為1,650萬元（內含前開2%仲介 費用），及斡旋轉定金50萬元，其中：①106年1月6日成交 時，姑且暫時不論成交總價為多少，然於當日簽立契約後， 旋即以系爭同意書約定於106年1月10日同時給付報酬30萬元 。②如上，即可知悉，為何會從2%仲介費，改為約定為30萬 元？必定有其總額上限因素，即為系爭二意願書之總價1,65 0萬元之上限，而可推知買買價金總價為1,620萬元【計算式 ：1,650萬元－30萬元＝1,620萬元】。③如前，即可推知， 系爭二意願書、系爭同意書之簽立，完全與前述劉義禮、張 賀雄所稱之總額成交價金為1,620萬元相符。④再者，被告 先行給付斡旋轉定金為50萬元，系爭買賣契約之價金給付備 忘錄業已書寫106年1月6日訂金30萬元，為何不是將106年1 月4日書寫系爭二意願書時所交付斡旋轉定金之50萬元轉為 106年1月6日買賣成交契約書時之訂金30萬元呢？卻僅有將 50萬元中之30萬元轉為訂金呢？此即，將該20萬元（50萬元 訂金）挪出，作為不列入買賣價金之書寫，此係兩稅合一之 避稅使然。⑤為何前開20萬元於106年3月15日點交當日才由 仲介人員交予劉義禮呢？此係因為現場看房屋狀態沒問題後 所約定之補償裝修費用，遂而在無問題後交付，此更符合張 賀雄所述。 二、綜上所述，被告明確知悉應付出之仲介費用多少，由辯稱完 全給付仲介費用，至調解時及訴訟上坦承應給付仲介費用為 12萬元，再至法律上主張仲介人員違反相關規定而不用付仲 介費用，在在可證被告不願付仲介費。 參、被告辯稱： 一、本件事實為： ㈠被告於105年12月31日與原告簽立系爭一意願書，願以1,600 萬元購買系爭房屋並交付斡旋金50萬元的即期支票一張（支 票號碼：FA0000000）。嗣於106年1月4日，原告營業員張育 瑋聲稱劉義禮堅持要高於1,600萬元價錢，方可出售，經張 育瑋等人說服，被告抬高購承購總價為1,650萬元並簽立系 爭二意願書，且在系爭二意願書第11條特別約定事項中寫明 「此承購總價新台幣壹仟陸佰伍拾萬元正內含2%仲介服務費 」等語。買賣雙方於106年1月6日簽定系爭買賣契約及履約 保證時，方得知買賣總價金為1,600萬元，而與系爭一意願 書的承購價相同。原告趁被告對買賣過程生疏及對個人權利 不熟悉情況下，指引將斡旋金分成二筆，其中30萬元會轉入 價金，同時要求簽一張也是30萬元之系爭同意書，說明此30 萬元會轉入價金，因此第一期簽約款只要付130萬元即可， 被告因相同數字，也不疑有他在上面簽名。因被告認為所多 付的20萬，是給付原告之服務報酬，且簽約後，張育瑋即索 取30萬元仲介服務費，被告不明為何要再另外多付30萬而深 感疑惑，故希望待交屋完成後再行確認所有的金額。迨106 年3月15日交屋，由張賀雄完成過戶點交，被告除支付1,600 萬元價金外，加上斡旋金剩餘20萬元，實付共1,620萬元無 誤。 ㈡原告主張「20萬元為被告與劉義禮所約定裝潢補貼，及經被 告於106年1月12日交付20萬元予原告代為收取並書立證明。 」等情云云，均非事實。首先，原告所提原證三無被告之簽 名，對被告不生效力。原告不得代理其聲稱20萬元是交付給 劉義禮不拆搬約定之說法；其次，依據系爭買賣契約第14項 約定，被告實無需再另簽訂不拆搬之補貼。 ㈢依不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款及第9款、第19 條等規定及內政部89年7月19日台內中地字第8979517號函釋 解釋，原告為不動產經紀業者，依前開規定不得向被告收取 差價，或名為報酬實為差價之內容，系爭二意願書固約定委 託購買總價1,650萬元乃包含仲介費及成屋履約費用，亦即 原告之仲介報酬為委託購買總價1,650萬元扣除實際買賣交 易價格1,600萬元及成屋履約之差價共50萬元，已違反不動 產經紀業管理條例第19條第1項之規定。 三、因原告係違反居間人之義務，依民法第567條以及第571條， 其不得請求給付仲介報酬，其理由如下： ㈠原告於起訴狀中原稱成交價為1,600萬元，嗣於準備狀中改 稱成交價為1,620萬元，然實價登錄金額確定為1,600萬元， 除自相矛盾外，顯與事實不符。 ㈡被告願以1,600萬元購買並交付斡旋金50萬元的即期支票一 張後，原告逕自與張賀雄協商，在未經被告同意前，擅自將 50萬元斡旋金分成二筆，其中30萬元轉入價金履約保證專戶 ，顯已違反誠實及信用方法。且如上述，原告自行與劉義禮 約定補貼劉義禮20萬元，復將剩餘20萬元斡旋金交付予劉義 禮，顯已違反民法第571條後段規定，故原告不得請求被告 給付仲介費30萬元。 ㈢被告未曾以1,500萬元價額簽立購買意願書，惟劉義禮證稱 ：「那時候談到我實拿1,664萬元左右，仲介一開始跟我說 買方的價格最初是1,500萬元開出價。」、「我說不要賣， 但我願意降，後來談到我要實拿回來1,620萬元。」等語， 可知原告係以不實價格哄抬價格，而意圖賺取差價，違反對 委託人之據實報告義務。 ㈣又證人曾瑞君證稱：「1月4日張育瑋打電話來說賣家1,600 萬不賣，堅持要1,664萬元才要賣」、「第二次出價是在1月 4日出價1,650萬元」、「（法官問：第二次出價原因是否因 仲介張育瑋告知賣方開價1,664萬元？）對」等語，足見被 告於106年1月4日簽訂系爭二意願書並出價為1,650萬元，係 因原告違法哄抬價格，意圖賺取差價。 ㈤依民法第567條規定，原告於106年1月2日即知劉義禮將以1, 560萬元出售，卻未據實報告與委託人即被告，反而哄抬價 格至1,664萬元，致被告簽訂系爭二意願書並出價為1,650萬 元，顯然有利益於相對人即劉義禮，可見原告違反其對委託 人之據實報告義務，依民法第571條之規定，原告即不得請 求被告給付仲介費30萬元。 ㈥綜上所述，原告行為已違反民法第567條、第571條之規定， 故不得向被告請求30萬元仲介費。 四、依不動產經紀業管理條例第19條規定、內政部89年5月2日台 （89）內中地字第8979087號函訂定及89年7月10日台（89） 內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準 規定，原告不得向被告主張給付30萬元報酬，其理由如下： ㈠本件買賣成交價額為1,600萬元，原告依上開標準得收取之 報酬不得超過6%即96萬元，原告已收取賣方成交價額百分之 4之仲介報酬即60萬元（此有原告開立給賣方60萬元仲介費 發票），如加計原告主張被告應給付50萬元，合計已達110 萬元，原告顯有收取超價報酬之情形。 ㈡曾瑞君證稱：「我們並不知道賣家總共有出過幾次價格，只 是簽正式買賣契約書的時候價格是1,600萬元」等語，可見 於簽約時，買賣雙方協議價格為1,600萬元。然原告則已收 取1,620萬元，此20萬元即係不動產經紀業管理條例第19條 規定所指的「差價」，故依同條第2項之規定，原告應將已 收取之差價20萬元，加計利息後加倍返還被告。 五、原告與劉義禮私下約定20萬元裝潢補償費，與被告無涉，不 應由被告負擔，其理由如下： ㈠觀之系爭買賣契約第14條、點交約定：買賣價金包含房地之 室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，買賣 雙方同意依照房地之定著物點交，另附贈設備記錄如下…。 等語，買賣價金已包含室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設 備、公共設施及附贈設備等，故毋庸另行支付裝潢費用。 ㈡又劉義禮交屋前，屋內僅有四台冷氣，曾瑞君另支付15萬元 予劉義禮簽定協議書（下稱系爭協議書）以購買冷氣機，系 爭房屋嗣後係由被告自行裝潢，故可證明原告所述與事實不 符。 ㈢劉義禮證稱：「1,600萬元，但是當下太平洋房屋有說再補 貼我…，後來是有附加一個但書，太平洋公司說要補貼我20 萬元的裝修費用，當時太平洋公司有寫一個書面約定給我， 但是交完屋之後我有將書面約定交還太平洋公司…，20萬元 的款項是由太平洋公司出還是由被告支出我不曉得，這是由 他們自行去協調。」、「（問：你剛才說簽書面契約書的時 候，有人簽另一個書面說要20萬元給你，是誰簽給你？）仲 介公司的經理。」、「（問：20萬元是誰寫給你的？交給你 的是誰？）交給我的是陳聖錞，寫給我的印象中是太平洋經 理。」等語，可知係原告與劉義禮約定補貼劉義禮20萬元， 且被告在106年1月6日與劉義禮簽約完成後，並於106年1月 11日繳完第一期簽約款，原告始與劉義禮在106年1月12日私 下簽定20萬元裝修費用，非被告允諾另行支付20萬元。 ㈣曾瑞君證稱「（問：被告有同意說另外自己補貼劉義禮20萬 元嗎？）沒有。」、「（法官問：請描述點交屋當天狀態？ ）原告拿出一張不知道什麼東西，然後給劉義禮20萬元，我 公公就問我說為何不是買冷氣機給15萬元，為何仲介又拿20 萬元給劉義禮云云。」等語，可知被告於簽約時並不知情， 而係原告與劉義禮之私下約定。 ㈤證人陳義秤證稱：「沒有，因為房價1,600萬元以外，支付 冷氣費外就沒有了。」、「交屋的時候我有當場看到仲介拿 20萬元現金給賣家劉義禮。但是我沒有問賣家及仲介。」等 語，亦可證被告不知情。 ㈥雖證人張賀雄證稱：「斡旋金50萬元拆成20萬元及30萬元部 分我可以確認仲介及賣方都有明確告知陳相訓，是剛才所說 稅的問題，要補貼賣家的房屋裝修費。」云云，惟此證言並 不足以採信，係因張賀雄改稱：「我在正式書寫不動產買賣 契約書的時候，我沒有明確再陳述20萬元的部分是要給賣家 劉義禮作為房屋裝修費，並且由買家陳相訓來負責支付之內 容云云。」等語，可知其證詞前後矛盾，不足採信。 ㈦綜上，20萬元裝潢補償費用，皆係由原告私下與劉義禮之約 定，被告並不知情，故不得將此部分認定為價金之一部，而 要求被告負擔。故原告主張被告應給付之1,650萬元，其中 之30萬元為仲介費，而其中之20萬元係裝潢補償費用，顯無 理由。 六、末查，依照雙方簽訂的系爭買賣契約及履約保證帳戶明細表 ，買賣成交價為1,600萬元，而另外20萬元由原告取走，倘 認定被告應給付仲介費30萬元，被告前已給付20萬元主張抵 銷。 七、並為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。 ㈢如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 肆、兩造不爭執及爭執事項： 一、兩造不爭執事項： ㈠原告與劉義禮於105年12月20日簽訂一般委託契約書，該契 約書第二條、第三條分別約定：「…合計總價新台幣壹仟陸 佰陸拾肆萬圓整。…」、「…委託銷售期間自民國105年12 月20日起至民國106年3月25日止。…」等語（見本院卷第16 5頁）。 ㈡原告與被告於105年12月31日簽立系爭一意願書，且委託價 格為1,600萬元；系爭一意願書第四條、第八條分別約定： 「出價金之支付與返還：一、買方於簽訂本意願書之同時， 須同給付加盟店依賣方委託價2%計算之出價金（以現金或即 期支票）。其於賣方同意售出後轉為定金，在簽定書面買賣 契約時，轉為買賣價金之一部份。二、買方之付出價金金額 如下：…繳款金額：竹山鎮農會。帳號：28097。到期日：1 05年12月31日。票號：FA0000000。面額：50萬元。…」、 「買方義務及海砂屋標準：一、服務報酬之支付：1.買方於 簽訂不動產買賣契約時，應給付購買總價2%計算之服務報酬 ，原出價金則轉作簽約款之一部份。…」等語（見本院卷第 13、14頁）。 ㈢原告與劉義禮又於106年1月2日簽訂契約內容變更合意書， 該變更合意書約定：「委託期限：變更至106年1月8日止。 委託總價：變更為新台幣壹仟伍佰陸拾萬元整。備註：扣除 4%仲介服務費，原屋主實拿壹仟伍佰陸拾萬元正。…」等語 （見本院卷第160頁）。 ㈣原告及被告另於106年1月4日簽立系爭二意願書，且委託價 格為1650萬元；系爭二意願書第十一條約定：「特別約定事 項（本特別事項須雙方簽章始生效力）此承購總價新台幣壹 仟陸佰伍拾萬元正，內含2%仲介服務費。」等語（見本院卷 第65頁）。 ㈤被告及劉義禮於106年1月6日簽訂系爭買賣契約，且系爭買 賣契約第三條、第七條第五款、第十三條、第十四條及契約 支架金給付備忘錄分別約定：「…一、買賣總價款：新臺幣 （下同）壹仟陸佰萬（內含營業稅）。…」、「…七、賣方 需自行檢視是否課徵房地合一稅（即所得稅），日後自行向 稅捐機關申報及繳納，與買方、地政士、仲介公司無涉。」 、「…五、買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物、門 窗、廚房、衛浴、防盜、逃生、水、電、照明等設備（不含 藝術燈飾）及公共設施等物品，在點交房地前賣方應保持或 恢復正常使用，不得任意取卸、變更、或破壞，否則應由賣 方負責回復原狀。」、「…本合約壹式肆份，由買、賣雙方 、不動產經記業或地政士、安心建經各執壹份為憑。」、「 …點交約定：買賣價金包含房地之室內外定著物、門窗、廚 房：衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意依房地之定著物 成交，另附贈設備記錄如下，但合約簽訂後賣方欲更換、拆 卸時，必須徵得買方書面同意始得為之。賣方願意附贈買方 設備如下：天然瓦斯、水錶、店錶、流理台、排油煙機、瓦 斯爐、熱水器（電）、窗簾（架）。」、「款別：訂金。付 款日期：106年1月6日。給付方式：現金。給付金額：參拾 萬元。收款人簽章：林建成。備註：左列款項委由收款人匯 存至履約保證專戶。」等語（見本院卷第17至19頁）。 ㈥原告及被告於106年1月6日簽立服務費給付同意書，被告願 意給付原告30萬元（見本院卷第22頁）。 ㈦安心建築經理（股）公司之專戶資金及利息結算明細表（買 方），業已載明：「2017/01/11簽約款：（金額）1,300,00 0。2017/01/12簽約款：（金額）300,000。…」等語（見本 院卷第140頁）。 ㈧於106年3月15日，由原告交付20萬元予劉義禮（見本院卷第 21頁）。 二、兩造爭執事項： ㈠原告之職員張育瑋有無於106年1月4日告知被告：因劉義禮 堅持要賣高於1,600萬元價錢或要1,664萬元，致使被告重新 簽訂系爭二意願書，改出價為1,650萬元之行為，有無違反 民法第567條、第571條之規定，而不得向被告收取30萬元之 服務費用報酬？ ㈡原告有無向被告收取50萬元服務報酬？且如加計劉義禮所給 付60萬元之報酬，有無違反不動產經紀業管理條例第19條等 規定，而有收取超價報酬之行為，因而不得向被告收取30萬 元之服務費用報酬？ ㈢被告是否有承諾要給予劉義禮20萬元作為裝潢之補貼費用？ ㈣原告依系爭同意書請求被告應給付30萬元之服務報酬，是否 有理由？被告是否得就該20萬元款項主張抵銷之抗辯？ 伍、得心證之理由： 一、原告之行為有無違反民法第567條、第571條之規定？ ㈠按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對 於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反 誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求 報酬及償還費用。民法第567條及第571條分別定有明文。 ㈡查，觀諸系爭一、二意願書、系爭買賣契約、105年12月20 日一般委託契約書、106年1月2日變更合意書等內容，並參 酌證人劉義禮所證稱：「（問：何時委託那個仲介那個人員 出售上開房屋？）…包括太平洋房屋，確切日期為105年12 月20日。我是委託太平洋房屋的陳聖錞。」、「（問：你在 出價過程，是否記得你的出價跟買家出價如何出價？）價格 我沒有跟買方直接接觸，都是仲介陳先生跟我接觸的，一開 始是1千6百多萬元，後來一直殺，仲介陳先生說買方出1千5 百萬元，但是我不願意，後來仲介回去跟買方談。」等語（ 見本院卷第100頁及該頁反面）、證人曾瑞君證稱：「（法 官問：全部的仲介都是找張育瑋而已？）對。」、「（法官 問：第二次出價原因是否因仲介張育瑋告知賣方開價1,664 萬元？）對。」等語（見本院卷第183頁），堪認劉義禮之 營業員為陳聖錞、被告之營業員為張育瑋。 ㈢又查，105年12月20日一般委託契約書約定委託銷售價格為 1,664萬元，並另約定以4%作為服務報酬，則參照劉義禮證 稱：「（問：當時你開價多少？）當時最開始是1890萬元， 中間調整了好幾次價錢，中間的仲介過程中太平洋公司是最 晚接觸的仲介，後來給太平洋仲介的價格是1780萬元。」、 「（問：總共幾個人向你下過斡旋金？）只有一個，我沒有 看到斡旋單我不知道，但是太平洋公司有跟我說有下斡旋金 。」、「（問：一開始的時候斡旋的價格為多少？）那時候 談到我實拿1,664萬元左右，仲介一開始跟我說買方的價格 最初是1,500萬元開出價，但是中間過程中買方我都沒有接 觸。」、「（問：你知道1,500萬元之後，如何表示？）我 說不要賣，但我願意降，後來談到我要實拿回來1,620萬元 ，1,620萬元這個價錢中間談了很多次。」、「（問：聽到 1,500萬元，後來整共調幾次價格？）好像三、四次，最後 一次談到我實拿1,560萬元。庭呈太平洋房屋106年1月2日契 約內容變更合意書，委託期限變更自106年1月8日，委託總 價變更為1,560萬元整，備註：扣除百分之4仲介服務費，原 屋主實拿1,560萬元正，105年12月20日一般委託契約書第二 條委託銷售價格合計總價為1,664萬元整，委託銷售期間自 民國105年12月20日起至106年3月25日止。如果照最後的變 更合意書內容記載，如果再加回去百分之4的仲介費用，買 家應該總共要支付1622.4萬元。」等語（見本院卷第100頁 及該頁反面），堪認劉義禮於105年12月20日委託原告銷售 系爭房屋時，其意思顯係欲將未來應給付原告之服務報酬亦 由買家一併負擔，換言之，其委託銷售價格1,664萬元，扣 除4%服務報酬，其欲實拿1,600萬元（計算式：1,664萬÷1. 04＝1,600萬）；同理，劉義禮於106年1月2日與原告簽立變 更合意書時，該變更合意書既已約定劉義禮實拿1,560萬元 ，如再加計4%服務報酬，劉義禮委託原告所銷售價格至少應 為1,622.4萬元。 ㈣復查，原告與被告於105年12月31日所簽立系爭一意願書之 委託承購總價格為1,600萬元，惟尚未包含2%之服務報酬（ 即32萬元）；則原告及被告另於106年1月4日所簽立系爭二 意願書之委託價格為1,650萬元，然系爭二意願書第十一條 約定：「特別約定事項（本特別事項須雙方簽章始生效力） 此承購總價新台幣壹仟陸佰伍拾萬元正，內含2%仲介服務費 。」等語（見本院卷第65頁），顯見如以2%服務報酬回算被 告委託承購總價格為約1,617.6萬元（計算式：1,650÷1.02 ＝1,618，小數點後一位四捨五入），且縱以服務報酬費30 萬元計算，被告委託承購總價格至多僅為1,620萬元，仍是 低於前述劉義禮委託銷售價格1,622.4萬。況且，劉義禮事 後對於系爭房屋以買賣價格1,620萬元簽立買賣契約仍有不 同意見之情形，可資認定張育瑋無從知悉劉義禮真正委託銷 售價格為何，且無證據顯示劉義禮於105年12月20日後曾另 書寫包含服務報酬在內之明確金額予原告，張育瑋自只能僅 以105年12月20日所約定委託銷售價格1,664萬元告知被告， 並無違誤之處。 ㈤綜上，張育瑋於106年1月4日告知被告所為之內容，應無以 不實價格違法哄抬價格，而意圖賺取差價之行為，更無違反 民法第567條「就訂約事項，應就其所知，據實報告於當事 人」，以及違反民法第571條「為利於委託人之相對人之行 為」等情事。是被告辯稱原告之行為違反民法第567條、第 571條規定云云，顯不足採信。 二、原告有無向被告收取50萬元服務報酬？且如加計劉義禮所給 付60萬元之報酬，有無違反不動產經紀業管理條例第19條等 規定，而有收取超價報酬之行為，因而不得向被告收取30萬 元之服務費用報酬？ ㈠查，被告及劉義禮於106年1月6日簽訂系爭買賣契約，且系 爭買賣契約第3條、第7條第5款分別約定：「…一、買賣總 價款：新臺幣（下同）壹仟陸佰萬（內含營業稅）。…」、 「…七、賣方需自行檢視是否課徵房地合一稅（即所得稅） ，日後自行向稅捐機關申報及繳納，與買方、地政士、仲介 公司無涉。」等語，且兩造對於系爭房屋之買賣價金為1,60 0萬元乙情均不爭執，堪認本件關於系爭房屋之買賣價金確 為1,600萬元。從而，原告依上開標準得收取之報酬不得超 過6%即96萬元，合先敘明。 ㈡兩造復對於原告曾於106年3月15日交付20萬元予劉義禮乙情 亦均不爭執，並有原告所提出原證三之證物附卷可稽（見本 院卷第21頁），足認此部分事實為真實。而參照證人劉義禮 證稱：「（問：買賣契約書上是寫多少錢？）…後來是有附 加一個但書，太平洋公司說要補貼我20萬元的裝修費用，當 時太平洋公司有寫一個書面約定給我…20萬元是交屋當天太 平洋仲介陳聖錞先生給我的…」、「（問：所以你實拿多少 ？）1,560萬元（不含仲介費，但是有含報稅）。履保裏面 帳戶原本有1,600萬元，仲介已經拿走60萬元，所以只剩下 1,540萬元，不符合我原本約定，所以再加後來的裝修20萬 元，所以我的算法是實拿1560萬元。」等語（見本院卷第10 1頁，顯示該20萬元係交付予劉義禮收受並作為系爭房屋之 裝潢補貼，而非作為被告給付原告之服務報酬之一部分。 ㈢又查，原告及被告於106年1月6日所簽立服務費給付同意書 之內容（見本院卷第22頁），亦僅記載被告願意給付原告30 萬元，顯無被告所辯稱原告共收取50萬元，並均作為服務報 酬之情形存在。如再加計劉義禮給付原告之服務報酬費用60 萬元，則原告向買賣雙方所收取之服務報酬為90萬元，並無 超過前開所述96萬元之上限。是被告辯稱原告有收取超價報 酬，而有違反不動產經紀業管理條例第19條等規定等情云云 ，顯與事實不符，應非可採。 三、被告是否有承諾要給予劉義禮20萬元作為裝潢之補貼費用？ ㈠查，證人劉義禮業已證述稱：「（問：買賣契約書上是寫多 少錢？）1600萬元，但是當下太平洋房屋有說再補貼我，原 本契約寫1600萬元我是不賣的，寫契約的時候是代書寫的， 後來是有附加一個但書，太平洋公司說要補貼我20萬元的裝 修費用，當時太平洋公司有寫一個書面約定給我，但是交完 屋之後我有將書面約定交還太平洋公司，那個書面約定是太 平洋公司的經理寫給我的，我印象中是經理，這個書面約定 是當時在書面買賣契約書的時候，在太平洋房屋那邊現場寫 的，當時有太平洋公司陳仲介、代書、經理及買方在場。20 萬元是交屋當天太平洋仲介陳聖錞先生給我的，20萬元的款 項是由太平洋公司出還是由被告支出我不曉得，這是由他們 自行去協調。」、「（問：你剛才說簽書面契約書的時候， 有人簽另一個書面說要二十萬元給你，是誰簽給你？）仲介 公司的經理。」、「（問：20萬元是誰寫給你的？交給你的 是誰？）交給我的是陳聖錞，寫給我的印象中是太平洋經理 。」、「（問：被告有無說要另外補貼你20萬元？）被告沒 有當面跟我說他要給我20萬元的裝修費用，但是我接觸到的 訊息是說被告要給我20萬元的裝修費用。」、「（問：在談 成當下是否兩造及代書都在場？）有在場。因為我直接針對 太平洋，所以我就要求太平洋給一張書面給我，我當下也沒 有問20萬元是由誰支付給我。」、「（問：當下是誰說要給 你20萬元？）仲介。」、「（法官問：從105年12月20日到1 06年1月6日，這段期間你的價格有變動過幾次？）…但是我 跟仲介討論的都是我要實拿的價格，仲介費用要另外再計算 ，這段期間內被告有來看房屋，但是沒有講買賣價格。」、 「（法官問：106年1月2日簽訂了1560萬元有無談成？）有 談成，原本在訂契約時應該要寫1622.4萬元，但是到了106 年1月6日代書要寫書面契約的時候，我有請代書計算稅金的 問題，我發現如果寫1620萬元，我就要繳房地合一稅的稅金 ，我覺得不划算，所以我就不要寫了，所以在現場就再磋商 ，我接觸到的訊息是說要給我20萬元的裝修費用，另外補貼 ，但是被告沒有親口跟我說。」、「（法官問：106年1月6 日現場說要給你20萬元裝修費用，是誰說的？）陳聖錞及太 平洋的經理都有講，買方仲介我沒有接觸。代書張勝雄也有 跟我講。…」等語，此有本院106年11月24日言詞辯論筆錄 附卷可稽（見本院卷第100頁反面至第103頁）。堪認與劉義 禮接洽補貼系爭房屋裝潢之人乃係陳聖錞、太平洋經理及代 書張勝雄等人，並無被告，且被告從未親口向劉義禮承諾願 意給予20萬元裝潢補貼之約定。 ㈡另觀諸系爭買賣契約第七條第五款、第十四條分別約定：「 …五、買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物、門窗、 廚房、衛浴、防盜、逃生、水、電、照明等設備（不含藝術 燈飾）及公共設施等物品，在點交房地前賣方應保持或恢復 正常使用，不得任意取卸、變更、或破壞，否則應由賣方負 責回復原狀。」、「…點交約定：買賣價金包含房地之室內 外定著物、門窗、廚房：衛浴設備及公共設施等，買賣雙方 同意依房地之定著物成交，另附贈設備記錄如下，但合約簽 訂後賣方欲更換、拆卸時，必須徵得買方書面同意始得為之 。賣方願意附贈買方設備如下：天然瓦斯、水錶、店錶、流 理台、排油煙機、瓦斯爐、熱水器（電）、窗簾（架）。」 等語（見本院卷第18、19頁）。顯見依系爭買賣契約之解釋 ，被告購買系爭房屋時，買賣標的應包含房屋及其室內（外 ）之定著物等裝潢在內。另參酌系爭一、二意願書第四條、 第八條之約定：「出價金之支付與返還：一、買方於簽訂本 意願書之同時，須同給付加盟店依賣方委託價2%計算之出價 金（以現金或即期支票）。其於賣方同意售出後轉為定金， 在簽定書面買賣契約時，轉為買賣價金之一部份。二、買方 之付出價金金額如下：…繳款金額：竹山鎮農會。帳號： 28097。到期日：105年12月31日。票號：FA0000000。面額 ：50萬元。…」、「買方義務及海砂屋標準：一、服務報酬 之支付：1.買方於簽訂不動產買賣契約時，應給付購買總價 2%計算之服務報酬，原出價金則轉作簽約款之一部份。…」 等語（見本院卷第13、14、126、127頁）；暨系爭買賣契約 第十三條、價金給付備忘錄之約定：「…本合約壹式肆份， 由買、賣雙方、不動產經記業或地政士、安心建經各執壹份 為憑。」、「款別：訂金。付款日期：106年1月6日。給付 方式：現金。給付金額：參拾萬元。收款人簽章：林建成。 備註：左列款項委由收款人匯存至履約保證專戶。」等語（ 見本院卷第19頁），堪認原告並未依約將被告所支付50萬元 定金全部轉為買賣價金或簽約款之一部份。 ㈢從而，原告既主張被告與劉義禮有達成20萬元裝潢補貼之合 意，則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。然原告所提出原 證三之書面資料，僅有原告及劉義禮之簽章或簽名，未見有 被告之簽名或蓋章，依法自難為利於原告之認定，是其所主 張，尚無可採。 ㈣至於證人張賀雄雖到庭曾證稱：「…斡旋金50萬元拆成20萬 元及30萬元部分，我可以確認仲介及賣方都有明確告知陳相 訓，斡旋金中的20萬元扣下來就是剛才所說稅的問題，要補 貼賣家的房屋裝修費，應該是店東林建成跟買家陳相訓告知 的。…」云云（見本院卷第193頁反面）。然內政部於92年6 月26日以內授中辦地字第0920082743號公告不動產委託銷售 定型化契約應記載及不得記載事項，該公告經行政院消費者 保護委員會第99次委員會議通過，自公告6個月後生效，依 該公告壹、應記載事項一、契約審閱期間即規定：「本定型 化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）。違反前項規 定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構 成契約內容」。則審酌證人劉義禮證稱：「…寫契約的時候 是代書寫的，後來是有附加一個但書，太平洋公司說要補貼 我20萬元的裝修費用，當時太平洋公司有寫一個書面約定給 我，但是交完屋之後我有將書面約定交還太平洋公司，那個 書面約定是太平洋公司的經理寫給我的，我印象中是經理， 這個書面約定是當時在書面買賣契約書的時候，在太平洋房 屋那邊現場寫的，當時有太平洋公司陳仲介、代書、經理及 買方在場。20萬元是交屋當天太平洋仲介陳聖錞先生給我的 ，20萬元的款項是由太平洋公司出還是由被告支出我不曉得 ，這是由他們自行去協調。」等語（見本院卷第101頁）； 且證人張賀雄復證稱：「…我在正式書寫不動產買賣契約書 的時候，我沒有明確再陳述20萬元的部分是要給賣家劉義禮 作為房屋裝修費，並且由買家陳相訓來負責支付之內容，只 要契約沒有寫我就不會再陳述。」等語（見本院卷第194頁 ），則原告於106年1月6日當日既有書立資料予劉義禮，作 為20萬元補貼款項之依據（應非原告所提出106年1月12日之 原證三資料，見本院卷第21頁），方使劉義禮變更或限制其 原本要約，此時，張賀雄或原告自應連同前開20萬元補貼款 項之書面資料（作為附件）一併交付予被告收受，卻捨此不 為，顯已違反前開不動產委託銷售定型化契約應記載及不得 記載事項之「四、要約之拘束（一）本要約書須經賣方親自 記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本 約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時 ，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方 。本要約書須併同其附件送達之。」之強制規定，縱認原告 法定代理人林建成確有向被告告知該20萬元補貼款項情事， 亦難認對被告發生效力，併此敘明。 四、原告依系爭同意書請求被告應給付30萬元之服務報酬，是否 有理由？被告是否得就該20萬元款項主張抵銷之抗辯？ ㈠被告既已提出斡旋金50萬元予原告，且原告僅將其中30萬元 款項轉為第一期簽約款，則被告對於原告尚有20萬元之斡旋 金返還請求權可資行使。 ㈡按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分 亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明 文。次按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法 第72條亦有規定，而民法第72條所謂法律行為有背於公共秩 序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般 利益及道德觀念而言，此復為最高法院69年臺上字第2603號 判例意旨所揭。則承前所述，該20萬元補貼款項部分因違反 法律強制規定而屬無效，且本應全部皆為無效（含系爭買賣 契約），然除去該20萬元補貼款項部分後，被告及劉義禮於 106年1月6日所簽訂系爭買賣契約，關於買賣標的、價金給 付、給付期限等買賣契約要件皆已達成合意，且買賣雙方亦 無意使系爭買賣契約無效，則仍應認系爭買賣契約係屬有效 。故原告依系爭二意願書第八條約定，本得向被告請求購買 總價2%計算之服務報酬即32萬元（計算式：1,600萬×2%＝3 2萬），惟兩造復於106年1月6日簽訂系爭同意書，約定被告 應給付仲介服務報酬30萬元，則原告自得向被告請求給付30 萬元之服務報酬。 ㈢按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項 前段定有明文。如前所述，被告對於原告既有20萬元之斡旋 金返還請求權，被告依民法第334條規定向原告為抵銷之意 思表示，準此，原告得向被告請求服務報酬金額30萬元，與 被告對原告之斡旋金20萬元互為抵銷，原告尚餘10萬元之服 務報酬請求權。 ㈣綜上所述，原告依據系爭同意書約定，請求被告給付10萬元 之範圍，洵屬正當，應予准許。又系爭同意書已約定被告於 買賣期間辦理106年1月10日款時同時給付仲介服務報酬，其 給付有確定期限，故原告併請求被告應給付自106年1月11日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。原 告請求逾此範圍部分，則為無理由，應予駁回。 陸、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款 之規定，職權宣告假執行。又原告聲明願供擔保請准宣告假 執行，僅係於其獲勝訴判決時，促請本院依民事訴訟法第38 9條第1項第3款規定職權宣告假執行，毋庸另予以准駁之諭 知，附此敘明。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行 ，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴 部分之請求，既為無理由，其假執行之聲請，自失所附麗， 應併予駁回。 柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附 此敘明。 捌、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事 訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392 條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 6 月 15 日 臺灣彰化地方法院員林簡易庭 法 官 郭玄義 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併 繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 15 日 書記官 林盛輝