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臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　109年度員簡字第169號 原　　　告　萊富不動產經紀有限公司 法定代理人　陳柏舉 訴訟代理人　陳茂揚 被　　　告　凃俐伶 訴訟代理人　李進建律師 複代理人　　趙若竹律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109年12月16 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國108年12月2日居間介紹並帶看坐落彰 化縣○○市○○段○○○○○○號土地及其上建物（門牌號碼： 彰化縣○○市○○○街○○巷○號，下稱系爭房屋），被告出 價新臺幣（下同）1,200萬欲購買，委任原告代為向屋主議 價，且雙方約定：如原告議價成功，被告應給付原告21萬2, 000元之仲介服務費，並簽立〈住商不動產〉確認書（下稱 系爭確認書）及買賣議價委託書為憑。原告向屋主議價，屋 主以價錢不合拒絕而作罷。嗣被告經友人介紹，直接以1,15 0萬元向屋主購買系爭房屋，原告認被告違反系爭確認書第3 條約定事項私下成交，爰依契約之法律關係，被告應給付原 告仲介服務費等語。並聲明：⑴被告應給付原告21萬2,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。⑵願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告簽立系爭買賣議價委託書時，在契約審閱權欄目內，以 手寫方式註明「無需審閱期」字樣，違反消費者保護法第11 條之規定，則兩造所簽立之上開系爭確認書內約定之內容應 為無效。 ㈡被告以高於議價（1,120萬元）之1,150萬元與屋主成交，如 委託原告以議價成交，被告至多僅需付1,140萬元，顯示被 告並無規避上開仲介費用之意圖。 ㈢原告經紀人莊思靜在與原屋主議價不成後即回報被告，並至 被告處取回系爭確認書及買賣議價委託書等件，則兩造再無 何契約關係，被告不負給付仲介費用之義務。 ㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、得心證之理由： ㈠原告主張之前揭事實，業據其提出相符之系爭確認書及議價 委託書、土地登記第二類謄本附卷可稽，本院復依職權向彰 化縣員林地政事務所函調被告與屋主簽立之買賣契約書及土 地、建物移轉登記申請書等件在卷可按，應堪信原告上開事 實主張為真實。 ㈡經查，兩造上開系爭確認書及買賣議價委託書即坊間所稱之 斡旋金收據係於108年12月2日簽立，而被告與屋主之買賣契 約書係於109年1月20日簽立，此有被告與屋主之買賣契約書 附卷可憑。則被告與屋主成交時確在原告簽立系爭確認書2 個月內無誤，縱原告在上開買賣議價委託書內放寬審閱期間 為30日，仍不能避免被告與屋主成交，故是否有審閱期間在 本件爭議中非屬重要事項。本院認本件爭點在於：斡旋金之 性質為何？以斡旋金委買契約性質為何？下分述之： ⑴按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請 求報酬，民法第568條定有明文。原告既係以居間為業，本 應就其居間業務之成敗負經營之責。原告如於所居間之不動 產契約成立前，已為買賣雙方磋商、協調而已支出之成本及 人事等費用，於居間不成立時，自應視為原告經營居間業務 之風險。又被告委託不動產仲介公司代為購買系爭房屋，並 以議價保證金10萬元支票給付，而有所謂斡旋金之性質，惟 此斡旋金之給付，自然期待原告支付相對勞務以說服屋主得 以減價，而原告進行磋商結果，既然未得屋主同意降價以售 ，則在屋主拒絕時，原告之任務已不達，條件業已無法成就 ，而原告經紀人已向被告收回上開系爭確認書及議價書，確 定兩造再無契約關係，原告自不應依兩造之契約請求被告給 付仲介服務費，與民法上定金契約之法律效果迥不相同，事 所至明。 ⑵仲介公司常與委任人訂立「私下成交」違約條款，目的在於 防止買賣雙方為規避仲介服務費而私下成交，實則無論原告 以何種名稱之單據與被告簽約，僅表明被告給付的斡旋金， 僅是拿給原告向屋主表明購買之意願及金額而已（要約）， 除非屋主應允，否則不生任何買賣契約之效力。換言之，除 非屋主同意原告提出之價格並收取斡旋金轉為定金外，於屋 主拒絕同時，斡旋金即已失效，而被告是否受斡旋金收據內 容之拘束，頗有疑義。因斡旋金非定金，被告雖委任原告向 屋主表達買屋金額之意願，在屋主拒絕後，兩造之委任立即 終止，被告應不再受到斡旋金收據上任何約定之限制，且受 任之任務因目的不達而終止，反委任契約之期間延長2個月 ，亦與法律規定不符。 ⑶況被告與屋主成交金額遠大於斡旋之議價房價加上仲介服務 費，足徵被告非為規避仲介服務費與屋主私下成交，觀被告 簽訂買賣契約期日，係與屋主長期議價磋商後方成交，被告 亦付出自己之勞力與屋主協談，本院為法律之安定性及交易 安全之維護，再參以衡平法則，認被告並未違反契約責任， 則原告上開主張，洵屬無據。 四、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付21萬2,00 0元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用2 ,320元，應由敗訴之原告負擔。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 12 月 30 日 員林簡易庭 法 官 丁兆嘉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，僅得以判決違背法令為理由提起上訴，並應於判 決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 12 月 30 日 書記官 葉春涼