裁判書系統

114年度員簡字第122號

原      告  大方地產實業股份有限公司

法定代理人  賴俊良  

訴訟代理人  紀新賀  

複代理人    吳文玄  

被      告  黃建富  

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年6月3日言詞辯論終結，判決如下：

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

一、原告主張：兩造於民國113年12月31日簽訂專任委託契約書（下稱系爭契約），委託由原告居間銷售被告所有門牌號碼彰化縣○○市○○路0段000巷00號之房地（下稱系爭房地），約定原告對外以新臺幣（下同）968萬元銷售，底價則為800萬元，委託期間自113年12月31日起至114年5月31日止。嗣原告於114年1月12日覓得訴外人曹玉霞願以高於被告底價之832萬元承購系爭房地，遂多次邀約被告出面與曹玉霞就系爭房地簽訂買賣契約，詎被告竟迄今未出面辦理。又原告如促成被告與曹玉霞簽立系爭房地之買賣契約，依系爭契約第13條之約定，本可向被告收取溢於底價部分之服務報酬即32萬元，爰依系爭契約第5條第3項第5款之約定，請求被告給付服務報酬32萬元等語。並聲明：被告應給付原告32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：被告於委託原告銷售系爭房地時，即已表明委託價格為968萬元，底價為800萬元，原告於覓得出價符合或超過委託銷售價格之買方時，應通知被告有簽約之機會，於被告與買方就買賣價金及條件達成合意時，方簽訂買賣契約，兩造並未約定買方出價高於底價，被告即必須出售系爭房地，被告仍有出售與否之決定權。另系爭契約記載被告於113年12月25日將系爭契約攜回審閱，然被告實際上係於113年12月31日當天才將契約攜回，原告沒有給予契約審閱期，系爭契約應為無效等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、按消費者保護法所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。此見消費者保護法第2條第2款、第1款規定即明。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。本件原告係依公司法成立之營利事業法人，登記所營事業包括不動產仲介經紀、不動產代銷經紀、不動產租賃等事業，原告提供被告居間仲介系爭房地銷售之服務，核屬消費者保護法所定之企業經營者；原告與被告簽訂系爭契約，由原告提供被告仲介服務，兩造間應成立消費關係，被告為消費者保護法所定之消費者，先予敘明。而消費者保護法第11條之1之立法目的，既在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果，已如前述。則為落實此項立法目的，除消費者明知契約條款內容而故意違反以謀取不當利益，或有其他明顯過度保護消費者將導致顯失公平之情形外，自不宜任意剝奪消費者之此項契約審閱權。尤其消費者保護法第11條之1第1項為保障消費者「簽約前」審閱契約之權利，俾其決定是否簽訂契約，而明定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，以供消費者審閱全部條款內容，另依內政部不動產委託銷售定型化契約應記載事項第1條規定，契約審閱期間不得少於3日，更不得以消費者在「簽約後」有相當期間審閱、瞭解及評估契約條款，即排除消費者保護法第11條之1第2項規定之適用。

　㈠原告主張兩造於113年12月31日簽訂系爭契約，委託由原告居間銷售被告所有之系爭房地，約定原告對外以968萬元銷售，底價則為800萬元，委託期間自113年12月31日起至114年5月31日止。嗣原告於114年1月12日覓得曹玉霞願以高於被告底價之832萬元承購系爭房地，然被告竟拒絕出面與曹玉霞訂立買賣契約等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、LINE對話紀錄、不動產購買意願書在卷可憑（見本院卷第15至29、65、67頁），合先認定。

　㈡原告主張依系爭契約第5條第3項之約定，請求被告給付服務報酬，為被告以前詞置辯，經查：

　1.原告係以提供不動產仲介銷售服務為營業之企業經營者，系爭契約係原告為與多數消費者訂定同類契約，所單方預先擬定之契約條款，應屬定型化契約，依上揭說明，原告於締約前應給予被告合理審閱期間。被告抗辯系爭契約上所載其攜回審閱之日期（即113年12月25日）不實，其實則遲至113年12月31日簽約當天方將系爭契約攜回等節，為原告所不爭執，堪認被告於簽訂系爭契約前確實無審閱契約條款之機會。原告固然主張：簽約當時被告有同意倒填攜回系爭契約之日期，而原告亦有向被告表示會延後3日上架出售系爭房地之訊息云云。然審酌前揭消費者保護法關於審閱期間之立法目的，係在確保消費者於訂立定型化契約前，有充分瞭解定型化契約條款之機會，參以被告並非習於不動產交易之人，是本院認系爭契約之締約，已違反消費者保護法第11條之1第1項所規定應給予消費者審閱期間之規定。

　2.另被告於113年12月31日簽立系爭契約後，固有將系爭契約攜回，且縱原告真有如其所述延後上架出售系爭房地之訊息，惟審閱期間之規定既旨在提供消費者締約前之權益保障，以避免其未能或未及仔細閱讀契約條款，於不了解其所得主張權利及應負義務之情形下即訂立契約，此一規範目的，實難藉由賦予消費者於締約後異議權之方式達成，更非要求消費者於締約後尚必須積極表示異議始能主張審閱權，是尚不得僅憑消費者之單純沉默，即推論其已同意定型化契約條款構成契約之內容，或認其嗣後主張審閱權有違誠信原則，否則消費者保護法關於定型化契約條款之相關規定不啻形同虛設。

　3.從而，原告於系爭契約締結前未給予被告相當之審閱期間，則被告抗辯系爭契約之各該條款不構成契約內容而無效，核屬有據。則原告依系爭契約第5條第3項第5款之約定請求被告給付服務報酬，即屬無據，應予駁回。

五、綜上，原告主張依系爭契約第5條第3項第5款之約定，請求被告給付服務報酬32萬元及法定遲延利息等節，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後認

　　均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。　　　　

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　26　　日

　　　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官　吳怡嫺

以上正本係照原本作成。

如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　26　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施嘉玫