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臺灣新北地方法院行政訴訟判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　104年度簡字第150號 　　　　　　　　　　　　　　　　　105 年2 月18日辯論終結 原　　　告　鎧全不動產仲介有限公司 代　表　人　游杰叡（清算人） 輔　佐　人　陳　弘 被　　　告　新北市政府地政局 代　表　人　康秋桂（局長） 訴訟代理人　歐彥熙 　　　　　　蕭湘君 　　　　　　李建賢 上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政 府中華民國104 年10月13日新北府訴決字第0000000000號訴願決 定（案號：0000000000號），提起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 本件原告（股東僅游杰叡1 人）於民國（下同）104 年12月 28日經核定解散而應進行清算（游杰叡為清算人），惟其清 算程序尚未終結，此有財團法人金融聯合徵信中心公司登記 資訊1 紙（見本院卷第165 頁）足資佐證，且為原告所是認 （見本院105 年2 月18日言詞辯論筆錄），故原告之法人人 格仍存續，並應以游杰叡為代表人。 貳、實體部分： 一、事實概要： 緣訴外人涂德安（經紀營業員）於受僱原告期間之103 年1 月10日，在「591 房屋交易」網上刊登原告受託銷售之不動 產售屋廣告〈編號：S0000000〉（於103 年3 月9 日成交下 架），惟未註明經紀業名稱，旋於同日經民眾向臺北市政府 提出檢舉，嗣經臺北市政府地政局查證上開廣告物件所留電 話係由訴外人涂德安使用，且於查證中訴外人涂德安表示廣 告刊登時係受僱於原告，因原告所在地為新北市政府轄區， 該局爰將全案移由被告續處。被告於103 年11月26日及12月 16日二度函請原告提出書面，經原告於103 年12月10日回覆 ，僅自承訴外人涂德安為其僱用員工，但該廣告物件並非原 告受託物件，經被告檢視原告檢附之一般委託銷售契約書及 不動產說明書，其與廣告物件除銷售價格不符外，其餘多項 資訊皆相符，足可判斷為同一件，則該廣告另涉有銷售價格 與事實不符之情形。被告乃認原告刊登售屋廣告內容與事實 不符且未註明經紀業名稱，確有違反不動產經紀業管理條例 第21條第2 項規定之情事，經考量原告屬初次違規且一行為 同時違反2 項義務，爰依同條例第29條第1 項第3 款及新北 市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事 件統一裁罰基準第2 點附表項次參等規定，以104 年5 月25 日新北地價字第0000000000號函併附同文號處分書（下稱原 處分）裁處原告新臺幣（下同）9 萬元罰鍰，原告不服，提 起訴願遭決定駁回。遂提起本件行政訴訟。 二、本件原告主張： （一）經伊向營業員涂德安多次查證，涂德安皆有說明情況，59 1 會員資料修改未能顯示，並非涂德安不註明經紀業名稱 ，並自行向被告說明591 會員操作內容，及當時所發生之 狀況，而被告只憑591 回文，就判定涂德安未修改會員資 料，而開罰伊9 萬元罰款。是否可請地政局約涂德安與59 1 人員當面說清楚。 （二）涂德安在家裡就可以上網，原告無法規範。原告有再三宣 導自己所做的廣告一定要寫上經紀業公司名稱，原告已經 有規範，但行為人仍自己去犯，原告無法確實管。 （三）原告並聲明： 1、訴願決定及原處分均撤銷。 2、訴訟費用由被告負擔。 三、被告則答辯： （一）按「經紀業與委託人簽訂委託銷售契約書後，方得刊登廣 告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明 經紀業名稱。... 」、「經紀業違反本條例者，依下列規 定處罰之：... 三、違反... 第21條... 第2 項... 規定 者，處新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰。... 」、「.. . 五、違反第21條第2 項：經紀業所刊登廣告及銷售內容 與事實不符，或未註明經紀業名稱者。... 一、經查獲者 處6 萬元罰鍰，並限期改正... 四、一行為若同時違反二 項義務者，處該次裁罰金額增加3 萬元罰鍰。... 」分別 為不動產經紀業管理條例第21、29條及新北市政府地政局 辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件 統一裁罰基準第2 點附表項次參所明定，先予陳明。 （二）本件係訴外人向臺北市政府地政局檢舉「591 房屋交易」 網刊登售屋廣告（物件編號:S126545）未註明經紀業名稱 ，疑有違反前揭條例之虞，經該局查證系爭廣告物件所留 聯絡電話為不動產經紀營業員涂德安所使用，該局遂以10 3 年7 月29日北市地權字第00000000000 號函請涂德安說 明，惟涂德安逾期未回覆，經該局查知涂德安於網路另有 刊登多筆不動產廣告物件，疑涉有違反前揭條例第5 條及 第7 條規定，因其設籍於高雄市，該局遂依前揭條例施行 細則第28條之1 規定移請高雄市政府地政局妥處，嗣經該 局函請涂德安說明，涂德安回覆表示刊登系爭廣告時任職 於原告，且其所有租售廣告皆有任職當時公司之委託銷售 、租賃契約書可稽，該局遂將本案移回臺北市政府地政局 請其再行查明涂德安任職情形，因原告所在地主管機關為 被告機關，臺北市政府地政局爰依前揭條例施行細則第25 條之1 規定以103 年11月21日北市地權字第00000000000 號函將全案移由被告機關續處，被告機關遂以103 年11月 26日北地價字第0000000000號函請原告說明，嗣原告回覆 略以：「... 經本公司查證，不動產經紀營業員涂德安， 於102 年11月8 日起於本公司（鎧全不動產仲介有限公司 ）任職高專營業員... 並於103 年6 月30日後，雙方解除 承攬者關係。... 該案所刊登之物件名稱及價錢，皆與本 公司委託書上記載不符，該網站也未明確標示該物件地址 ，無法認定上開不動產為本公司委託物件。... 」，並檢 附本案一般委託銷售契約書及不動產說明書供稽，惟經被 告機關檢視原告所附103 年1 月9 日簽立一般委託銷售契 約書及103 年1 月10日製作之不動產說明書內容，案件承 辦人員均為涂騰耀（即為涂德安本人），且發現除委託銷 售價格1,688 萬與系爭廣告刊登售價1,680 萬有不符情形 外，其餘物件名稱、坪數、樓層、社區、地址等多項資訊 皆相符，兩者足可判斷為同一物件，則系爭廣告另涉有廣 告售價與事實不符之情形，為釐清案情，被告機關復以10 3 年12月16日北地價字第0000000000號函請原告就上開疑 義事項再提出說明，該函於103 年12月18日送達，惟未獲 原告回覆。 （三）本案涂德安確實為原告之員工，此由原告所附一般委託銷 售契約書及不動產說明書承辦人員均有涂德安簽章可證， 且原告於前開回覆說明亦不否認，另原告曾於前開訴願書 中自承系爭廣告確為公司銷售案件無誤，足證本案確屬原 告所受託之物件。是以，被告機關認定原告刊登系爭售屋 廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱之情節，確有違 反上開條例第21條第2 項規定，被告機關據此予以裁罰， 洵屬有據。 （四）至原告主張涂德安當時於591 網路之公司資料欄位有填寫 經紀業名稱，而在終端物件顯示欄未顯示一節，經被告機 關以104 年6 月24日新北地價字第0000000000號函請數字 科技股份有限公司（591 房屋交易網）協助查證原告所陳 疑義是否屬實，並查明系爭廣告物件刊登者是否有於該廣 告頁面登載經紀業名稱為「鎧全不動產仲介有限公司」之 相關紀錄等等，嗣經該公司回覆略以：「...591網站有提 供給會員自行修改註冊帳號之身份及廣告資料內顯示身份 的功能，若會員將帳號身份由屋主/ 代理人切換為仲介， 所刊登的廣告顯示身份系統不會自動識別進行同步變更， 但網站亦有提供由會員自行進入廣告修改頁面進行修改的 功能。... 茲查，涂騰耀君於民國101 年2 月17日註冊成 為591 會員，註冊身份選擇為屋主/ 代理人，並於103 年 1 月10日刊登出售廣告S0000000，刊登廣告時身份選擇為 ：代理人，收取服務費。廣告刊登至103 年3 月9 日成交 下架。... 會員於103 年5 月25日自行將註冊身份修改為 仲介，並註明經紀業名稱，但帳號內已經刊登過的廣告顯 示身份需請會員自行進入修改頁面進行變更。... 會員公 司資料及經紀業資料網站未保留修改紀錄，當會員修改後 原本舊的經紀業資料即會被覆蓋，... 亦無法核實是否進 行過修改... 」，觀諸該公司上開查證內容，原告之員工 涂騰耀於103 年1 月10日刊登系爭廣告時身份選擇為：「 代理人」，廣告刊登至103 年3 月9 日下架，惟至103 年 5 月25日始自行將註冊身份修改為「仲介」，並於斯時始 註明經紀業名稱，足見系爭廣告於103 年1 月10日刊登當 時涂德安並無執行切換仲介身份並填具所屬經紀業名稱之 事實甚明，則原告所持涂德安於103 年5 月25日將註冊身 份修改為仲介以後，591 系統對於有無進行仲介認證，及 其廣告顯示資料係屬系統自動或會員手動更新等技術問題 實與本案違規情節無涉，原告欲以系爭廣告下架後之系統 技術問題執為未註明經紀業名稱之脫責說詞，實無理由， 核不足採。 （五）再按「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘 束，對當事人有利及不利事項一律注意。」、「行政機關 為處分或其他行政行為，應斟酌全部陳述與調查事實及證 據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，並將其決 定及理由告知當事人。」，分別為行政程序法第36、第43 條所規定，查591 房屋交易網站為數字科技股份有限公司 所營運管理，有關該網站系統使用之操作方式由該公司釐 清說明顯為合理而恰當，雖本案系爭廣告未註明經紀業名 稱於外觀上已構成違規行為之要件，惟原告既對於該網站 終端物件顯示欄未顯示經紀業名稱之情形有所爭執，則被 告機關基於考量此陳述係牽涉當事人之權益，依職權認定 有調查事實及證據之必要，乃以書面函請該公司予以釐清 ，並依照該公司書面回覆之說明予以判斷而作成最終行政 處分，自無疑義。 （六）又按前揭條例第21條第2 項規定立法意旨，係為使不特定 多數人能明確辨識刊登該廣告之經紀業主體，以明經紀業 廣告刊登事項之責任，況不動產交易網站目前已為不動產 經紀業從業人員對不特定消費者刊登廣告物件之重要平台 之一，原告既屬依法核准許可經營不動產仲介業務並向消 費者收取服務報酬之專業公司，對於所僱用之經紀人員自 應監督其執行業務有無違反不動產經紀業管理條例相關規 定，且就可能產生觸法行為之作業程序，當應提高其注意 標準，並要求所僱用之經紀人員應熟稔網站系統相關操作 方式，倘有任何刊登疑義，亦應積極尋求解決方式，並就 廣告刊登相關資訊詳細查對複核無誤後方得公布於網站， 始能保障買賣雙方消費權益及維護不動產市場交易秩序。 （七）綜上所述，本案原告刊登售屋廣告內容與事實不符且未註 明經紀業名稱業經查證屬實，確已違反上開條例第21第2 項規定，經考量原告屬初次違規且一行為同時違反二項義 務，爰依不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3 款暨新 北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32 條事件統一裁罰基準第2 點項次參，處以9 萬元罰鍰。被 告所為前揭行政處分於法有據，原告之訴無理由，請依法 予以駁回。 （八）被告並聲明： 1、原告之訴駁回。 2、訴訟費用由原告負擔。 四、緣訴外人涂德安（經紀營業員）於受僱原告期間之103 年1 月10日，在「591 房屋交易」網上刊登原告受託銷售之系爭 不動產售屋廣告，惟未註明經紀業名稱，且其所載之銷售價 格（1,680 萬元）不符原告與委託人所簽訂之委託銷售契約 書所訂之委託銷售價格（1,688 萬元）一節，業為原告所不 爭執，且有「臺北市單一申訴窗口市長信箱」檢舉資料影本 1 紙，系爭於「591 房屋交易」網上刊登之不動產售屋廣告 影本1 份、「591 房屋交易網」會員資料影本1 紙、涂德安 說明函影本1 紙、「591 房屋交易網」刊登資料影本1 紙、 不動產經紀營業員證明影本1 紙、遠傳電信股份有限公司行 動電話基本資料影本1 紙、一般銷售委託契約書影本1 份、 不動產說明書影本1 份、員工保證書影本1 紙、員工保證合 約影本1 份（見本院卷第58頁至第62頁、第88頁、第89頁、 第92頁、第93頁、第113 頁、第118 頁、第119 頁、第123 頁至第138 頁、第140 頁、第141 頁）附卷可稽，是此一事 實自堪認定；則二造之爭點厥係：原告就上開違規事實是否 具備責任係件？ 五、本院之判斷： （一）按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及 銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀 業名稱。」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之 ：三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九 條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一 項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」， 不動產經紀業管理條例第21條第1 項、第2 項分別定有明 文；次按「違反行政法上義務之行為，非出於故意或過失 者，不予處罰。法人、設有代表人或管理人之非法人團體 、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代 表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受 僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、 過失。」，行政罰法第7 條亦有明定；又新北市政府地政 局為辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條 事件，依循適當原則予以有效之處理，建立行政裁罰之公 平性，減少行政罰爭議及訴願之行政成本，提昇公信力而 乃訂定新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二 十九條及第三十二條事件統一裁罰基準（參見該基準第1 點規定），是其係為協助下級機關或屬官行使裁量權而訂 頒之裁量基準，核屬行政程序法第159 條第2 項第2 款所 指之裁量基準（行政規則），又依行政程序法第161 條之 規定，其具有拘束訂定機關、其下級機關及屬官之效力， 而行政機關依循行政規則執行法律，因之形成行政慣例， 基於「平等原則」、「信賴保護原則」，行政機關即不得 任意偏離，進而構成「行政自我拘束」，由是，該裁量基 準乃「間接」衍生出外部效力，而自該裁量基準以觀，並 未牴觸逾越勞動基準法，其規定亦屬明確，被告於裁量時 自應受拘束，而新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理 條例第二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準第2 點即 規定：「本局辦理本條例第二十九條及第三十二條事件， 統一裁罰基準如附表。」，又其附表項次叁規定：「五、 違反第21條第2 項：經紀業所刊登廣告及銷售內容與事實 不符，或未註明經紀業名稱者。一、經查獲者處6 萬元罰 鍰，並限期改正... 四、一行為若同時違反二項義務者， 處該次裁罰金額增加3 萬元罰鍰。... 」。 （二）經查： 1、訴外人涂德安（經紀營業員）於受僱原告期間之103 年1 月10日，在「591 房屋交易」網上刊登原告受託銷售之系 爭不動產售屋廣告，惟未註明經紀業名稱，且其所載之銷 售價格（1,680 萬元）不符原告與委託人所簽訂之委託銷 售契約書所訂之委託銷售價格（1,688 萬元）一節，業如 前述，是被告以原告一行為違反刊登廣告應「與事實相符 」及應「註明經紀業名稱」之2 項行政法上義務，乃裁處 原告罰鍰9 萬元，揆諸前開規定，依法洵屬有據。 2、雖原告執前揭情詞而為主張；惟查： ⑴就原告所指系爭不動產售屋廣告並非訴外人涂德安不註明 經紀業名稱，乃係「591 房屋交易」網未能顯示云云一節 ，業據數字科技股份有限公司104 年7 月2 日數字（法） 字0000000000號函覆：「一、591 網站有提供給會員自行 修改註冊帳號之身份及廣告資料內顯示身份的功能，若會 員將帳號身份由屋主/ 代理人切換為仲介，所刊登的廣告 顯示身份系統不會自動識別進行同步變更，但網站亦有提 供由會員自行進入廣告修改頁面進行修改的功能。二、若 會員本身註冊即為仲介身份且未進行仲介認證，則會員在 修改公司經紀業資料後，系統會即時更新廣告資訊內的顯 示資料；若會員本身註冊即為仲介身分且已進行仲介認證 ，系統方可將廣告資訊內的顯示資料更新到最新。三、茲 查，涂騰耀君於民國101 年2 月17日註冊成為591 會員， 註冊身份選擇為屋主/ 代理人，並於103 年1 月10日刊登 出售廣告S0000000，刊登廣告時身份選擇為：代理人，收 取服務費。廣告刊登至103 年3 月9 日成交下架。四、會 員於103 年5 月25日自行將註冊身份修改為仲介，並註明 經紀業名稱，但帳號內已經刊登過的廣告顯示身份需請會 員自行進入修改頁面進行變更。後會員又於103 年10月15 日與客服中心聯絡，協助其更改廣告資料內的顯示身份。 五、另，會員公司資料及經紀業資料網站未保留修改紀錄 ，當會員修改後原本舊的經紀業資料即會被覆蓋，涂騰耀 君帳號內目前的公司名怪為：全國不動產，三重加盟店； 經紀業名稱為：億隆不動產仲介有限公司，非貴局來函所 指鎧全不動產仲介有限公司，亦無法核實是否進行過修改 。以上稱述均有據可查，請查照。」（見本院卷第148 頁 ），是由上開函覆內容以觀，足知訴外人涂德安於101 年 註冊成為「591 房屋交易」網時，其選擇之身分並非「仲 介」（訴外人涂德安係於101 年4 月11日取得不動產經紀 營業員證明－見本院卷第113 頁），迨103 年5 月25日始 自行將註冊身分修改為「仲介」，是其於刊登系爭售屋廣 告時，其註冊之身分仍非「仲介」，故「591 房屋交易」 網站系統於系爭售屋廣告內容中未顯示經紀業名稱，本難 謂非可歸責於訴外人涂德安；再者，訴外人涂德安既係領 有不動產經紀營業員證明之人，則其就售屋廣告內容應註 明經紀業名稱一事自難諉為不知，是其既欲於「591 房屋 交易」網刊登售屋廣告，本負有就該廣告內容之合法性加 以確認之注意義務，若有違法之處應立即請求「591 房屋 交易」網予以協助更正，且依客觀情狀，亦難認有何不能 注意之情事，詎其竟自103 年1 月10日刊登系爭售屋廣告 迄103 年3 月9 日成交下架之長達2 個月期間，均未予更 正，是其就此違規事實縱非出於故意，亦屬核有過失。 ⑵又訴外人涂德安係原告之受僱人，則依前揭行政罰法第7 條第2 項之規定，訴外人涂德安之過失（包括系爭售屋廣 告未註明經紀業名稱及所載之銷售價格與原告與委託人所 簽訂之委託銷售契約書不符等違規事實），應「推定」為 原告之過失，而就此原告輔佐人自承就廣告內容並未追蹤 ，而只能規範與要求（見本院105 年2 月18日言詞辯論筆 錄），是原告並未主張或舉證業已履行監督義務而仍無法 避免此一行政法上義務之違反，故本件原告具備責任條件 一事亦堪認定。 六、綜上所述，原告起訴所為主張核無足採，是被告以原告違反 不動產經紀業管理條例第21條第2 項之規定，爰依同條例第 29條第1 項第3 款及新北市政府地政局辦理不動產經紀業管 理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準第2 點附表項次參 等規定，以原處分裁處原告9 萬元罰鍰，其認事用法，均無 違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告起訴請求撤銷訴 願決定及原處分，為無理由，應予駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法（含原告 請求訊問訴外人涂德安部分）及訴訟資料經本院斟酌後，核 與判決不生影響，故無一一論述及再予調查之必要，附此敘 明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236 條、第 98條第1 項前段，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 8 日 行政訴訟庭 法 官 陳鴻清 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可 認為原判決有違背法令之具體事實），其未載明上訴理由者，應 於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均 須按他造人數附繕本，如未按期補提上訴理由書，則逕予駁回上 訴），並繳納上訴費新臺幣3,000 元。 書記官 彭姿靜 中 華 民 國 105 年 3 月 8 日