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臺灣板橋地方法院民事裁定　　　　　　100年度事聲字第274號 異　議　人　中台油實業股份有限公司 法定代理人　秦文信 異　議　人　秦啟倫 　　　　　　秦啟晃 　　　　　　秦雅琪 上列異議人對於本院司法事務官於中華民國100年8月15日所為98 年度司執字第30064號裁定聲明異議，本院裁定如下： 主 文 異議駁回。 理 由 一、按民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別規定：「當事人 對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後 十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。」、「 司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異 議為無理由者，應送請法院裁定之。」、「法院認第1項之 異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應 以裁定駁回之。」。查本件異議人就本院民事執行處司法事 務官於民國100年8月15日以98年度司執字第30064號執行事 件裁定駁回其聲請之終局處分，聲明不服提起異議，是本院 自應依法就民事執行處司法事務官所為之裁定，審究異議人 之異議有無理由，合先指明。 二、本件異議意旨略以：（一）本院98年度司執字第30064號拍 賣抵押物強制執行事件，依法拍賣甲標、乙標、丙標之不動 產，甲標不動產於100年6月21日由相對人呂憲在以新臺幣（ 下同）298萬元拍定，丙標不動產於100年7月19日由相對人 以6,766,000元拍定。（二）甲標土地即新北市○○區○○ ○○段○○○○號為第三人秦文信所有（下稱甲標土地），該 土地上有未辦理保存登記之廠房坐落，該廠房亦為第三人秦 文信所有，無償借給異議人中台油實業股份有限公司（下稱 中台油實業公司），再由異議人中台油實業公司出租給上穩 實業股份有限公司，可知甲標土地及其上廠房原同屬於第三 人秦文信一人所有，而第三人秦文信將該廠房之使用權讓與 異議人中台油實業公司，基於保護異議人中台油實業公司使 用該廠房必須使用該廠房之基地，調和土地與房屋之利用關 係，應得推定甲標土地所有人秦文信默許廠房之使用權人中 台油實業公司繼續使用土地，始符合民法第425條之1之立法 意旨，是以，異議人中台油實業公司得類推適用民法第425 條之1之規定，在該甲標土地上之廠房得使用期限內，繼續 合法使用該甲標土地，而為甲標土地之承租人。甲標土地為 異議人中台油實業公司使用廠房之基地，而異議人中台油實 業公司為該基地之承租人，已如前述，則於甲標土地拍賣時 ，為使基地之使用權與基地上房屋之使用權合歸一人所有， 以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，異議人中台油實業 公司應得類推適用土地法第104條第1項前段及民法第426條 之2第1項前段之規定，對甲標土地行使優先承買權。（三） 丙標7筆土地之全部經拍定，縱拍賣範圍為「全部1分之1」 ，但因異議人秦啟倫、秦啟晃、秦雅琪為丙標土地之公同共 有人，依土地法第34條之1第5項準用第1項、第4項規定，異 議人秦啟倫、秦啟晃、秦雅琪仍得行使優先承買權。原裁定 並非適法，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定。 三、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係； 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條 件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人 有依同樣條件優先購買之權，民法第425條之1第1項前段、 第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項前段分別定有 明文。次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價 格共同或單獨優先承購，此於公同共有準用之，土地法第34 條之1第4項、第5項亦定有明文。又執行法院於第三人主張 優先購買權時，僅得就該第三人是否符合優先購買權之資格 ，從形式上予以審查，至於優先購買權是否確實存在，則屬 實體爭議，應循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序 中所得加以審究。 四、經查： （一）異議人主張甲標土地為第三人秦文信所有，該土地上有未 辦理保存登記之廠房坐落，該廠房亦為第三人秦文信所有 ，無償借給異議人中台油實業公司，再由異議人中台油實 業公司出租給上穩實業股份有限公司，可知甲標土地及其 上廠房原同屬於第三人秦文信所有，異議人中台油實業公 司得類推適用民法第425條之1之規定，在該甲標土地上之 廠房得使用期限內，繼續合法使用該甲標土地，而為該甲 標土地之承租人，則異議人中台油實業公司應得類推適用 土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段之 規定，對甲標土地行使優先承買權等語，雖有臺北縣政府 警察局三峽分局98年8月13日北縣警峽刑字第0980026913 號函、房屋租賃契約書等件附於本院98年度司執字第3006 4號卷可稽，惟上開證據資料僅足證明異議人中台油實業 公司與上穩實業股份有限公司間確有租賃關係存在，然該 廠房占用甲標土地之原因多端，或可能基於無權占有、或 可能基於租賃或使用借貸等關係，上開證據資料形式上顯 不足以認定該廠房占用甲標土地之法律關係為何，且異議 人迄未提出任何相關證明文件，是以，本件形式上既無從 認定該廠房占用系爭甲標土地之法律關係為何，則執行法 院依形式上審查認異議人中台油實業公司並無優先購買權 而駁回其聲請，於法核無不合，異議人此部分異議自無理 由。至於本件是否得類推適用民法第425條之1規定之法理 ，認為異議人中台油實業公司就甲標土地享有租賃關係， 及異議人中台油實業公司對甲標土地是否有優先承買權存 在，均屬實體爭議，應循訴訟程序加以解決，執行法院無 從加以審究。 （二）異議人主張丙標土地之全部經拍定，縱拍賣範圍為「全部 1分之1」，但因異議人秦啟倫、秦啟晃、秦雅琪為丙標土 地之公同共有人，依土地法第34條之1第5項準用第1項、 第4項規定，異議人秦啟倫、秦啟晃、秦雅琪仍得行使優 先承買權等語。惟依土地法第34條之1第5項準用第4項規 定，應以公同共有人出賣其潛在應有部分時，他公同共有 人始得以同一價格共同或單獨優先承購。本件丙標土地原 為第三人秦金榜所有，權利範圍均為全部，第三人秦金榜 業於93年2月29日死亡，故由債權人代辦繼承登記為秦金 榜之繼承人秦鴛鴦、秦嘉鴻、秦黃美、秦啟倫、秦啟晃、 秦雅君、秦雅琪、秦義生、秦萬全、秦萬利、秦採玉等11 人「公同共有1分之1」後，經本院民事執行處依法拍賣， 拍賣之權利範圍亦均為「全部」，有戶籍謄本、繼承系統 表、遺產稅繳清證明書、土地登記謄本、拍賣公告等件附 於本院98年度司執字第30064號卷可稽，是本件丙標拍賣 範圍既為丙標土地之「全部」，而非其潛在應有部分，顯 與上開規定不符，自無優先承買權之問題，異議人此部分 主張自不可採。則執行法院逕裁定駁回異議人優先購買權 之聲請，於法核無不合，從而，異議意旨指摘原裁定不當 ，求予廢棄，為無理由。自應將其異議予以駁回。 五、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1， 民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。 中 華 民 國 100 年 10 月 27 日 民事第一庭 法 官 許瑞東 以上正本係照原本作成 如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗 告費新台幣1,000元。 中 華 民 國 100 年 10 月 27 日 書記官 李淑卿