裁判書系統

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1350號 原　　　告　呂仁宇 訴訟代理人　毆翔宇律師 複　代理人　蔡宜真律師 被　　　告　榮珍針織股份有限公司 法定代理人　黃陳雪 訴訟代理人　施竣中律師 上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國100年9月7日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、原告之主張： 一、被告於民國99年11月12日，將其所有坐落新北市○○區○○ 段○○○○○號土地（所有權應有部分10000分之98）及其上第 1936建號建物即門牌新北市○○市○○路○○○號房屋，與訴 外人21世紀不動產中山加盟店即雙和資產管理有限公司（下 稱雙和公司）簽訂不動產專任委託銷售契約，委託雙和公司 以新臺幣（下同）3,200萬元出售、委託銷售期間9天，自99 年11月12日至99年11月20日止。 二、嗣原告經由雙和公司居間仲介表明願意買受，於99年11月15 日與雙和公司簽訂買賣議價委託書，原告表明願以3,200萬 元買受被告所有系爭不動產，又因被告業已授權雙和公司收 受定金，故原告並於同日簽發發票日為99年12月15日、票號 AW 0000000號，付款人為台灣中小企業銀行中和分行、面額 200萬元支票1張交付予雙和公司收執以作為買賣定金。被告 與雙和公司就系爭房屋委託銷售之約定屬要約，原告於看屋 後就系爭房屋以相同價格表明承買意願即為承諾，兩造意思 表示一致，系爭房地之買賣預約即已成立。詎料，被告始終 不願履行買賣預約，經原告以存證信函催告履行預約，被告 亦不願為之。 三、原告與被告間就系爭房地既已成立買賣預約，則原告交付之 200萬元定金，即屬立約定金之性質。又上開支票為信用兼 支付工具，實屬金錢之替代物，被告既違約不願簽訂系爭房 地之買賣契約，是可歸責於被告不履行債務，原告自得依民 法第249條第3款規定及依照不動產專任委託銷售契約書第8 條約定，請求被告返還原告所交付之系爭定金支票及請求被 告加倍返還200萬元定金為違約金等語，並聲明： ㈠被告應將票號AW0000000號，發票人為原告、發票日99年12 月15日、付款人為台灣中小企業銀行中和分行面額200萬元 支票1張返還原告。 ㈡被告應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息 ㈢訴訟費用由被告負擔。 ㈣原告願供擔保請准宣告假執行。 貳、被告之抗辯： 被告聲明駁回原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願供擔保 請准免為假執行之宣告，並抗辯： 一、原告依民法第249條第3款規定請求並無理由： ㈠按契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當事 人應加倍返還所受之定金，固為民法第249條第3款所明定， 惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形， 且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之 ，如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履 行，尚無該條款規定之適用（最高法院69年度台上字第3935 號、85年度台上字第2929號判決參照）。原告自承與被告間 買賣契約之本約並未成立而係僅成立買賣預約，故原告此項 請求即與民法第249條第3款要件有間。況雙和公司得以有權 代被告收受定金之前提，必須原告所承買之買受條件（如付 款條件等）與被告在不動產專任委託銷售契約所委買之條件 內容一致時，其收受定金之效力始及於被告，現原告斡旋之 價金付款條件並未與被告委託銷售之條件一致，雙和公司收 受者既非定金，效力自不及於被告。承此，被告既未受領定 金，則原告自無權依民法第249條第3款規定請求被告加倍返 還定金200萬元。 ㈡原告提出之專任委託銷售契約，契約主體並非原告，債權契 約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給 付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則 。依原告提出之不動產委託銷售契約，乃係被告委託雙和公 司銷售系爭房地，該紙契約當事人乃被告與雙和公司並非原 告，惟前開委託銷售契約所涉及者亦僅係被告與雙和公司兩 者間之私權關係，要與原告無涉。原告既非該不動產委託銷 售契約之當事人，又如何依該契約第8條規定向被告請求？ 二、系爭支票是委託人即原告委託受託人即雙和公司收取充為斡 旋金，被告確實並未收受定金： ㈠雙和公司於99年11月19日委請陳明宗律師發存證信函表示， 99年11月18日方有買方同意以3,200萬元買受系爭房地，並 簽發票據，此顯與本件原告陳述收受支票時間不符，足證原 告提出之買賣議價委託書、定金收款憑證顯然是臨訟杜撰， 被告早於99年11月15日終止委託銷售契約，雙和公司自無權 代為收受任何支票或定金，自不待言。 ㈡支票雖為信用及支付工具，僅取代現金之交付，但終非現金 之實際交付，仍需在票載發票日屆至後，透過向付款銀行之 提示，由付款銀行為付款之程序，執票人始能現實取得款項 ；即言之，縱使買方曾提出支票，然而揆諸上揭說明，該支 票實際上並不能取代現金之交付。依原告提出之買賣議價委 託書，委託人係原告、受託人係雙和公司，原告於形式上交 付者乃斡旋金而非定金，且依該委託書第3條規定「本書據 經賣方(即被告)簽章同意買方承購條件時，..受託人（即雙 和公司）即得全權代理將斡旋金轉為買賣定金一部分……」 ，足見原告提出之委託書係要約，必須被告公司於委託書上 簽章同意，始得成立，此觀契約文義、及契約右下方有賣方 確認欄甚明。今被告既未簽章確認，顯然契約根本未成立， 無論是預約或本約均未成立。再者，依上開委託書付款條件 ，各期價款買方須以現金或即期支票乙次交付，含定金在內 ，足見定金須以現金或即期支票為之；又定金既為要物契約 ，自需以金錢（或等同現金）交付作為生效要件，惟原告交 付給雙和公司之支票，發票日為99年12月15日之遠期支票， 該日期比定金收據簽訂日期晚1個月，顯非即期支票，與一 般出賣人收取定金常情不符，更不符合定金之要物性，故該 支票自非定金。 ㈢被告與雙和公司專任委託銷售之期間，至遲於99年11月20日 即消滅不復存在，亦即於委託契約消滅，該張支票仍無法提 示兌現；甚至依原告提出之定金收據所載，99年11月24日被 告應配合簽約，原告應給付簽約款320萬元（含定金在內） ，依買賣議價委託書第2條付款條件，各期價款買方須以現 金或即期支票乙次交付，含定金在內，上開支票於99年11月 24 日既無法兌現，自與定金要物性及該委託書第2條付款約 定不符，且被告從未同意上開付款方式，被告自無簽約義務 。被告非但未曾收受任何定金，甚至也從未見過上開支票正 本，原告依委託議價契約將支票交付受託人與被告無涉，且 其受託人即雙和公司亦未將系爭支票正本交付被告，被告自 無收受定金之事實。 三、被告委託雙和公司出售系爭不動產之專任委託銷售契約效力 並不存在： ㈠被告於99年11月12日與雙和公司簽訂之不動產專任委託銷售 契約書第7條第3、6項雖約定：「如買方(即原告)簽立要約 書，受託人應即將要約書轉交委託人（即被告）」，然依內 政版本所謂要約書性質僅為預約性質，如經賣方（即被告） 簽章同意並送達買方（即原告）時，預約即成立生效，因此 ，出賣人保有最後出售與否決定權利。此與買賣議價契約第 3條約定須經簽章確認一致。上開委託銷售契約第11條第1項 第4款規定與要約書性質顯然不同，顯係雙和公司刻意剝奪 被告最後決定出售與否之權利並減輕雙和公司之報告義務， 強迫被告事先放棄其房屋出售與否之決定權，上開定型化契 約條款顯然悖於契約平等互惠原則及誠信原則，顯失公平而 無效（民法第247條之1規定參照），故仍應認為須先經買方 出具要約書、經被告審酌同意出售並簽章確認，雙和公司始 得依委任契約代為收受定金。 ㈡委任契約依民法549條第1項規定得隨時終止之；被告早於99 年11月15日向雙和公司終止系爭委託銷售契約，兩造契約早 已終止消滅。被告認為雙和公司蓄意隱瞞，事態嚴重，遂由 被告公司黃建興、黃建旺於99年11月15日兩次「17：18：10 秒-17：27：41秒」、「21：02：42-21：08：33」以000000 0000電話，向雙和公司本案經紀人楊南傑再三表示不再同意 以3,200萬元之價格委託銷售，並向當時雙和公司營業員楊 南傑再三確認系爭房地尚未成交，否則何以雙和公司在此之 前沒有任何成交回報記錄？當天被告業已告知因雙和公司隱 瞞交易市場價格，且第三人出價3,050萬元，未達委託銷售 價格，竟要求被告同意出售，被告已表示不願再委託出售， 顯見當時尚未成交。豈料期間經過六個小時，雙和公司並無 表示有成交，嗣後被告再向雙和公司重申，因為隔壁公司委 託銷售價格與雙和公司告知行情差異太大，再一次表示終止 契約不願載出售，楊南傑復表示：「黃先生我跟你講、我又 沒說你們已經成交，我只說買的人願意加到你要的價錢，那 賣不賣決定權是在於你，我不可能強迫你賣這個房子，你放 心」，此有當日兩通電話通聯紀錄可稽。從而，被告已明確 向雙和公司表明終止不再委託銷售，雙和公司卻突然告知第 三人同意3,200萬元成交，並簽發遠期支票，足見渠等惡性 一般。此外，復觀雙和公司自行寄發之律師函，明揭：「本 公司於受任後即積極任事，於99年11月18日本公司已尋覓買 方….同意以3,200萬元買受上開房地，並簽發200萬元支票 據作為定金，由本公司暫為…」等，與原告起訴狀所載日期 根本不同。被告於99年11月15日即向雙和公司終止委託銷售 契約，雙和公司當時並未收受上開票據，為何嗣後原告仍故 意簽發遠期支票？雙和公司也收受上開票據，製造糾紛，渠 等不法意圖、行逕，昭然若揭。 四、又民法第148條第2項規定：行使權利，履行義務，應依誠實 及信用方法。惟雙和公司未經被告同意自行收受系爭200萬 元遠期支票且未交付被告，故該支票與被告無關；反觀原告 開立遠期支票，顯然沒有任何權利受損，卻訴請被告給付高 達200萬元違約金，明顯不合理，顯違常情。至於200萬元支 票乃原告依買賣議價委託書以委託人地位交付其受託人雙和 公司，故與被告公司無涉；且依上開契約第4條規定「若期 滿賣方仍不同意出售時，受託人應於期滿後（99年11月20 日）3日內將斡旋金無息返還予買方」，原告理應向其受託 人雙和公司請求返還支票，自無向被告請求返還之理。 參、兩造不爭執之事實： 一、被告將所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（所有權 應有部分10000分之98）及其上第1936建號建物即門牌新北 市○○市○○路○○○號房屋，於99年11月12日委託雙和公司 出售，約定出售價額為3,200萬元、委託銷售期間9天，自99 年11月12日至99年11月20日止。 二、原告經由雙和公司居間仲介，於99年11月15日與雙和公司簽 訂買賣議價委託書，表明願以3,200萬元買受系爭房地，並 於同日簽發發票日為99年12月15日、票號AW0000000號，付 款人為台灣中小企業銀行中和分行、面額200萬元之遠期支 票1張交付予雙和公司收執。 三、原告於99年11月17日以中和宜安郵局第363號存證信函通知 被告已交付前開200萬元支票為買賣定金，並請被告於99年1 1月24日上午10時至雙和公司簽訂不動產買賣契約，屆期後 被告因故並未簽約。 四、兩造間就系爭房地，並未成立買賣契約之本約。 肆、兩造爭執之要旨： 原告主張於99年11月15日經由雙和公司居間仲介，與該公司 簽訂訂買賣議價委託書，由原告表明願以3,200萬元買受系 爭房地，並於同日簽發發票日為99年12月15日、票號AW0000 000號，付款人為台灣中小企業銀行中和分行、面額200萬元 之遠期支票1張交付予雙和公司收執為斡旋金，其性質屬雙 和公司代被告收受之立約性質定金，故兩造間成立買賣預約 ，惟被告反悔拒不簽訂買賣本約，故依民法249條第3款及系 爭不動產專任委託銷售契約書第8條之規定，訴請被告返還 系爭支票及給付200萬元違約金，被告則辯稱依系爭不動產 專任委託銷售契約書第7條第5款約定，於契約成立後受託人 即雙和公司才得被授權代收購屋定金，雙和公司收受系爭 200萬元支票，僅為斡旋金而非定金，故兩造間買賣預約尚 未成立等語，故兩造爭執之要旨在於： 一、原告主張簽發系爭200萬支票交雙和公司收執，即已構成系 爭房地買賣契約之立約定金，有無理由？ 二、原告主張與被告間就系爭房地已成立買賣預約，有無理由？ 伍、法院之判斷： 一、原告主張簽發系爭200萬支票交雙和公司收執，即已構成系 爭房地買賣契約之立約定金，並無理由： ㈠系爭支票僅為斡旋金而非立約定金性質： ⒈原告於99年11月15日與雙和公司簽訂買賣議價委託書（登錄 編號Ｅ0000000），其首頁記載：「立委託書人呂仁宇（即 原告）（下簡稱買方）委託21世紀不動產永和中山加盟店雙 和資產管理有限公司（以下簡稱受託人）仲介購買下列不動 產，買方願依下列條件承購上開不動產，爰特立此委託書， 交付斡旋金新台幣：貳佰萬元整（票據號碼AW 0000000，付 款銀行台企銀）予受託人居間斡旋，並同意依下列條款簽立 買賣契約...」（見本院卷第10頁）；從而，雙和公司是受 原告之委託而收受系爭支票，並表明是因願意購買系爭房地 而交付該支票為斡旋金委託雙和公司居間斡旋甚明，雙和公 司收售該斡旋金支票，並非當然成兩造間之立約定金甚明。 ⒉依該委託書第3條約定：「本書據經賣方簽章同意買方承購 條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將斡旋金轉 為買賣定金之一部份...」（見本院卷第10頁），足證原告 交付雙和公司之系爭支票，僅為斡旋金性質，賣方即被告於 該委託書上簽章同意出售之承購條件前，買賣雙方尚未成立 契約關係，該斡旋金自不能就此轉換為買賣定金。準此，被 告迄今未於該委託書上簽章同意承購條件，此為兩造所不爭 ，並有該買賣議價委託書在卷可稽（見本院卷第10頁），故 足徵系爭斡旋金支票並不能因徒憑雙和公司受原告之委託收 受而解釋為立約定金性質。 二、原告主張與被告間就系爭房地已成立買賣預約，並無理由： 原告主張被告於99年11月12日委託雙和公司就系爭房地進行 專任銷售，委託價格為3,200萬元，委託期限為99年11月12 日至同年月20日，則該委託係為買賣契約之「要約」，故原 告於上開委託期間內向被告之受託人即雙和公司表達承買意 願，即構成「承諾」，兩造間意思表示一致，已成立買賣預 約。經查： ㈠當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立，民法第153條第1項定有明文。又解釋契約，固須探 求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字 業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照） 。本件原告與雙和公司簽訂之「買賣議價委託書」第3條約 定：「賣方（即被告）簽章同意買方（即原告）承購條件時 ，買賣即成立，受託人（即雙和公司）即得全權代理買方將 斡旋金轉為買賣定金之一部份，買方應於3日內補足買賣總 價款百分之5以上之金額為定金並出面與賣方簽訂買賣契約 書，買方決無異議」，且該委託書第1頁右下方並有供賣方 即被告勾選同意依本約條件出售之欄位（見本院卷第10頁） 。準此，系爭不動產之買賣契約是否成立，已明確約定以原 告出具之系爭議價委託書是否經被告即賣方簽章同意為判斷 基準，且若被告簽章同意致買賣契約成立時，雙和公司得代 理買方即原告，將該斡旋金200萬元轉為買賣定金之一部分 ，原告則應在3日內另補足買賣總價款百分之5以上之金額， 並出面與被告簽訂系爭不動產之買賣契約書。從而，買方即 原告提出以3,200萬元之承購條件僅為要約性質，其後仍須 賣方即被告同意該承購條件，兩造意思表示才趨一致，買賣 契約始能成立，本件被告並未為承諾之意思表示，亦未於議 價委託書上簽章同意承購條件，故兩造間買賣預約尚未成立 ，原告主張雙和公司收受系爭200萬元斡旋金支票後，兩造 間即已成立買賣預約之主張，實屬無據。 ㈡原告主張：買賣議價委託書第2頁第1條「確認內容」欄位（ 見本院卷第11頁），其中有兩個選項可供勾選，即「要約書 」及「買賣議價委託書」。原告於本件所勾選者為「買賣議 價委託書」而非「要約書」，亦即表示若本件買賣條件一致 ，契約即已成立，故無須賣方重複承諾。從而，原告簽訂買 賣議價委託書時，既已向雙和公司表明願以被告委託銷售之 3200萬元價格承購，買賣條件一致，買賣預約即已成立云云 。惟查：上開確認內容欄之「買賣議價委託書」欄內，其記 載主要內容為：「1、載明買方提出要約承購條件的主要內 容，由受託人轉達給賣方。2、買方如選擇簽訂21世紀不動 產之買賣議價委託書，有關斡旋金之支付與轉為定金之效力 ，以及要約承購條件之條款，請詳閱買賣議價委託書，並由 受託人說明。3、買方經受託人就上列條款之說明後，業已 完全瞭解關於其本身權利義務及斡旋金之目的及效力」（見 本院卷第11頁），參酌該主要內容第1點可知，「買賣議價 委託書」本質上亦為要約之一種，仍須由受託人即雙和公司 將要約承購條件轉達給賣方即被告，待賣方同意承購條件後 ，該買賣預約始能成立；「要約書」與「買賣議價委託書」 不同之處，僅在於買方如選擇簽訂「要約書」，即無須支付 斡旋金，且買方在約定之要約期限內，仍然可以書面撤回要 約而已，惟此兩種文件本質上皆屬「要約」性質，則別無二 致。況參酌系爭買賣議價委託書第3條既業已明定買賣契約 之成立要件，係以：「本書據（即系爭買賣議價委託書）經 賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人（即雙 和公司）即得全權代理買方將斡旋金轉為買賣定金之一部分 .....」（見本院卷第10頁）；從而，原告前開主張被告毋 庸就系爭買賣議價委託書為承諾，兩造間即已成立買賣預約 云云，顯屬無據。 ㈢原告主張：依被告與雙和公司簽訂之不動產委託銷售契約書 第11條第1項第4款有關違約之處罰約定：「委託人（即被告 ）如有下列情形之一者，視為受託人（即雙和公司）已完成 仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之 四服務報酬予受託人：買方書面承購價已達委託人之最低委 託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確 認後卻不履行簽訂買賣契約之義務者」（見本院卷第8頁） ，故當買方及原告出價之價格達到賣方即被告最低委託價時 ，系爭買賣預約即已成立，被告即有義務與買方簽約云云。 惟查：上開契約第11條第1項第4款開宗明義約定：「委託人 如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務..」， 故該規範意旨係明定於何種情形得視為委託人即被告對於受 託人即雙和公司構成違約事由，而非規範約束該契約第三人 即原告與被告間有該條各款情形者，買賣契約視為成立，此 觀諸同條第1款約定：「委託期間內，委託人自行將本契約 不動產標的物出售或另行委託第三者仲介」，及同條第3款 約定「於委託期間屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係 受託人於委託期間曾仲介之客戶者」，均非規範買賣契約成 立之情形，亦可得知。故原告執前開被告與第三人雙和公司 間約定之違約事由，認兩造就系爭房地買賣成立預約，違反 債權相對性原則，亦屬無據。 ㈣原告主張；原告既已交付系爭200萬元支票予雙和公司，依 照民法第248條規定，推定兩造間買賣契約成立，且依系爭 不動產專任委託銷售契約書第7條第5款及民法第103條第1項 規定，被告與雙和公司既簽訂不動產專任委託銷售契約書， 即表示被告同意於銷售期間內授權雙和公司代為處理系爭房 地買賣之權限，原告既已於99年11月15日將系爭支票交付雙 和公司，則無論雙和公司有無將系爭支票轉交被告，均視為 被告業已收受系爭支票云云。惟查：原告交付予雙和公司之 200萬元支票，僅係斡旋金支票，因未經被告於賣賣議價委 託書上簽認同意，並非立約定金，已如前述，故自不能據此 認定兩造買賣預約已經成立；且觀諸系爭不動產專任委託銷 售契約書第7條第5款約定：「契約成立後，委託人（即被告 ）同意授權受託人（即雙和公司）代為收受及保管買方支付 之購屋定金，直至委託人與買方完成簽訂買賣契約書為止」 之記載（見本院卷第7頁），雙和公司得以被授權代理被告 收受購屋定金，顯係以買賣契約成立為前提，始得將收受之 斡旋金轉為定金性質，又兩造間買賣契約之預約未成立，已 如上述，故雙和公司實無將系爭斡旋金支票轉為立約定金之 權限。 陸、結論： 一、綜上所述，雙和公司係受原告之委託收受系爭200萬元支票 ，其僅屬斡旋金而非立約定金，兩造間並無成立買賣預約關 係，則原告依民法第249條第3款之規定，及被告與第三人雙 和公司間之不動產專任委託銷售契約書第8條規定，訴請被 告返還系爭200萬元斡旋金支票及加倍返還200萬元定金及其 法定遲延利息，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。 二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 三、原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 9 月 28 日 民事第一庭 法 官 黎文德 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 9 月 28 日 書記官 呂烱昆