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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1805號 原　　　告　家萬房屋仲介有限公司 法定代理人　陳志明 訴訟代理人　錢裕國律師 複代理人　　林立捷律師 被　　　告　杜建蓉 訴訟代理人　李長禮 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國101年1月9日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣被告原於民國100 年4 月7 日與原告公司簽立不動產專任 委託銷售契約（下稱系爭委託銷售契約）以售價新台幣（下 同）1,598 萬元，委託原告公司代出售被告所有，坐落新北 市○○區○○段5570建號（門牌號碼：新北市○○區○○路 ○○○ 號8 樓之2 ）房屋全部及地下1 樓編號14號停車位，與 坐落之基地即新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分4, 541/100,000 （下稱系爭房地），並約定委託銷售期間自10 0 年4 月7 日起至100 年5 月7 日止。原告公司為求不負被 告之囑託，積極向有意承購之買方推薦販售，然因售價過高 而未能完成仲介服務，經兩造協調後，乃於100 年5 月22日 就爭委託銷售契約簽立「委託銷售/ 出租契約內容變更同意 書」乙紙（編號：V358316 ；下稱系爭變更同意書），約定 被告實領1,350 萬元。嗣後隨即覓得訴外人即買方楊子昇有 意以1,410 萬元承買系爭房地，楊子昇並於100 年5 月24日 10時30分許與原告公司簽立「買賣定金收款憑證」（編號： E849662 ），承諾買受系爭房地，並當場交付現金10萬元予 原告公司代收保管，原告公司旋即通知被告系爭房地已成交 收定，並請於晚上10時至原告公司配合簽立不動產買賣契約 。詎料被告嗣後竟不願出面續行簽約等相關事宜，原告公司 乃發函通知被告出面續行合約，惟被告均置之不理。從而被 告已有違反系爭委託銷售契約義務之情形。 ㈡原告公司請求違約金之請求權基礎，析述如下： 原告公司依民法第250 條規定、系爭委託銷售契約書第十一 條第一項第㈢款之約定，有權向被告請求依銷售成交價1,41 0 萬元之6%，即846,000 元之違約金。 ⒈按民法第250 條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行 時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因 不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期 或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除 得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當 方法履行債務所生損害之賠償總額。」次按系爭委託銷售契 約書第十一條第一項第㈢款違約之處罰約定：「委託人（即 被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告公司）已 完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售價格總 價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：.. . ㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽 妥之買方客戶簽定不動產買貴契約書者... 。」是按系爭委 託銷售契約第6 條第5 項約定：「委託人之義務：... 委 託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配 合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」。 ⒉經查，本件買方楊子昇出價1,410 萬元，已達被告實拿1,35 0 萬元條件，符合被告欲出售系爭房地之最低委託出售價格 ，此有買方楊子昇簽立買賣定金收款憑證可稽，原告公司旋 通知被告已成交收定，並請至原告公司簽立不動產買賣契約 書。詎料被告嗣後竟不願出面履行簽訂買賣契約書等相關事 宜，復經原告公司乃發函通知被告出面續行合約，惟被告仍 置之不理。準此，被告已符合系爭委託銷售契約第十一條第 一項第㈢款情形，原告得依上開規定向被告請求依委託銷售 總價1,410 萬元之6%，即846,000 元之違約金。 ㈢並聲明： ⒈被告應給付原告846,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： ㈠原告雖於100 年4 月7 日與被告簽立系爭委託銷售契約，原 以售價1,598 萬元委託原告代為銷售被告所有之系爭房地。 惟查：上開售價1,598 萬元之計算，係因原告公司未依不動 產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款規定，據實調查與填 寫不動產說明書，致原告公司經紀營業員李嘉震將系爭房地 實際坪數約37坪，誤報為33坪，所誤算出之售價，被告依民 法第88條第1 、2 項規定，已在原告公司告知收定前，將系 爭房地實際坪數應為37坪，原告公司誤報為33坪，致誤算出 售價之意思表示，告知原告公司之經紀營業員李嘉震，且系 爭房地所在地區每坪市場售價皆在35至40萬之間，原告公司 提供被告計算系爭房地之資訊，誤差有4 坪之多，對此錯誤 ，應認是交易上之重要者，故系爭委託銷售契約之效力為何 ？尚待釐清。 ㈡次查於100 年5 月22日就系爭委託銷售契約另簽立系爭變更 同意書，於簽立當時，被告之代理人李長禮已將上開意思表 示內容之錯誤告知原告公司經紀營業員李嘉震，且同李嘉震 約定，將系爭委託銷售契約書之委託期間延長至100 年6 月 22日，由被告實領系爭房地實際坪數約37坪，每坪35萬元， 外加停車位150 萬元之合，總價約1,450 萬元，變更契約內 容。惟原告公司卻仍依錯誤之坪數33坪去計算，致將委託銷 售價格誤繕為1,350 萬元。嗣被告代理人李長禮於100 年5 月24日發現系爭變更同意書有誤繕委託銷售價格為1,350 萬 元之情形，約於當日晚間9 時許，李嘉震來電中告知，詎料 被告在原告公司從未告知收定和覓得買方楊子昇有意以1,41 0 萬元承購系爭房地之情況下，即由原告公司委任律師發函 通知出面續行合約，被告曾與代理人李長禮至原告公司陳明 上開事實尚有爭議，但原告公司卻不以理會，堅持已完成仲 介之義務，惟契約之成立，須雙方意思表示一致，綜觀上開 情事，應認原告公司與被告在系爭變更同意書之意思表示一 致於被告實領系爭房地實際坪數約37坪，每坪35萬元，外加 停車位150 萬元之合，總價約1,450 萬元，即雙方內在真實 之意思表示，而非在原告公司於系爭變更同意書上，以錯誤 之坪數33坪所誤算出，並誤繕於系爭變更同意書之委託售價 1,350 萬元。是此，買方楊子昇所出價之1,410 萬元, 未達 被告和原告公司雙方內在真實之意思表示所約定，故原告公 司主張有權向被告請求846,000 元之違約金，恐有違誤。 ㈢再查：原告公司主張已於100 年5 月24日上午即收受買方楊 子昇之訂金10萬元，並出示雙方簽立之買賣定金收款憑證為 證。惟依系爭委託銷售契約第7 條第5 至8 項約定，如買方 簽立要約書公司應於24小時內將該要約書轉交被告，不得隱 瞞或扣留，且應隨時依被告之查詢，報告銷售狀況，原告公 司有收受定金之情況，應在24小時內送交被告，無法送交時 ，於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實， 對此原告公司皆未依約定通知被告或履行，僅在嗣後以律師 函通知被告出面續行合約，碰巧被告當時人在國外（100 年 5 月24日至同年6 月15日），於回國得知律師函內容後，即 於本年6 月15日偕同代理人李長禮親至原告公司，向原告公 司求證相關事實經過，求證過程原告公司不但從未出示並交 付買方楊子昇之訂金10萬元予被告，且發覺原告公司之經紀 營業員於100 年6 月間，仍持續帶其他客戶至系爭房地看屋 ，積極尋覓買方，經詢問李嘉震，李嘉震明確向被告代理人 李長禮表示，其印象所及，100 年6 月15日前，只見過原告 公司與買方楊子昇簽立斡旋金之憑證，原告公司未曾告知有 同買方楊子昇簽立買賣定金收款憑證，自己亦未曾看過該買 賣定金收款憑證。是此，原告公司主張已於100 年5 月24日 10時30分許，與楊子昇簽立買賣定金收款憑證，承諾買受系 爭房地，並當場交付現金10萬元予原告公司代收保管等情事 ，在被告求證過程常有藉故推託，或對過程交代不清楚，其 中必有不可告人之情弊，尚待釐清。 ㈣查原告公司為頗具規模之企業加盟店，人才眾多，教育員工 嚴謹，作業上謹慎綿密，錙銖必較，豈能有上開所陳如此疏 漏，是原告公司已違反系爭委託銷售契約第7 條第1 項仲介 事務應盡善良管理人之注意義務，嗣又不願查證被告親至原 告公司所提出之爭議事實，且不予理會被告所寄之郵局存證 信函，故被告已向新北市政府提出消費糾紛之仲裁，相關事 實並有新北市政府（案號：100 消保申字第10717 號）與該 府地政局（案號：100 消保1575-1號）在調查中。未料原告 公司除不願配合主管機關查證，又逕依無端捏造不實之情事 向鈞院提起民事訴訟，對被告造成嚴重心理與精神上之負擔 ，以迫被告履行原告公司與楊子昇所約定之合意內容，枉顧 被告利益。 ㈤被告長年居住海外，對於年籍及聯絡資料等個人資料（隱私 ）保護相當重視，並非刻意不填寫，且國內尚有代理人李長 禮可連絡，經嗣後查證結果，原告公司非但未如原證9 所稱 曾委託吳如珍多次聯絡被告來簽約，對於本件委賣案件，自 始即更從未積極聯絡被告與被告代理人，此可傳訊吳如珍及 原告公司的代理人李嘉震，以及李嘉震與被告代理人李長禮 之通聯記錄可證。被告長年居住在海外，對國內不動產委賣 之計價並不了解，故對於本件不動產委賣之售價意思表示， 皆是以每坪多少元來表示，且本件不動產委賣之售價，被告 自始至終亦皆以每坪35萬元，外加一車位150 萬元來計，所 以原先預定售價1,598 萬元，該價係原告公司自訂之售價， 被告並不知其是如何計算出來。再者，原告公司與被告於10 0 年5 月22日所簽立之系爭變更同意書，被告確實同意將時 間延長至同年6 月22日，惟委託售價仍是以每坪35萬元，外 加一車位150 萬元來計。原告自認委託售價係屬本件不動產 委賣之重要內容，然李嘉震代表原告公司與被告簽立系爭變 更同意書時，因被告有事急著要離開，所以時間短促，難免 誤算被告對其告知之委任售價，致誤繕於系爭變更同意書上 之售價為1,350 萬元，誠如上述，被告當日因尚有要事待辦 ，所以急於離開，且長年居住海外，不熟國內不動產售價總 價係如何計算，又信任李嘉震為專業人員，才在未復算情況 下簽立，嗣後猜測系爭變更同意書上之售價1,350 萬元，該 是李嘉震在計算坪數時，誤以室內實坪（約33坪）去計算， 而非房屋權狀之實際坪數（約37坪），即少計算了房屋公設 之3.93坪。系爭變更同意書上之售價1,350 萬元，應為李嘉 震所誤算，被告代理人李長禮確已於100 年5 月22日發覺， 並於當日主動先以口頭將此錯誤坪數之意思表示傳達於李嘉 震。李長禮於100 年5 月24日晚上9 時許，係因李嘉震來電 告知有買方現在原告公司拉價中，才又再次向李嘉震重申1, 350 萬元係錯誤坪數計算之售價，期間原告公司亦曾透過李 嘉震來電告知李長禮，買方當時正出價至1,380 萬元與1,39 0 萬元，惟經李長禮告知該出價未達被告委託之售價（每坪 35萬元，但為37坪，外加一車位150 萬元來計）。嗣後被告 於100 年6 月15日回國時，即收到原告公司之律師函，莫名 被告知原告公司有於100 年5 月24日上午10時30分許收受買 方楊子昇之訂金，請被告配合簽約過戶等事宜，如不配合， 將提出法律訴訟，然依一般常理判斷，國內訂立契約之日期 書寫，皆係以年月日書寫，從未有刻意在契約書上寫有時分 之習慣，但觀原告公司嗣後所提之買賣定金收款憑證上，不 但明顯有3 種不同筆跡，且刻意書寫上10時30分之時間點， 經被告將上開疑點向朋友林文正提及時，林文正主動提議直 接向楊子昇查詢清楚，隨即在李長禮之請託下，林文正和楊 子昇以電話連絡，楊子昇在電話中明確向林文正告知，其只 有在買賣定金收款憑證上簽上一個自己之姓名，日期不能很 明確確定，係上午或晚上簽立亦不復記憶，但可以確定簽立 時，日其後方並沒有書寫上10時30分之紀錄。然楊子昇於本 件作證時，明確指出簽立之時間點，且當庭承認買賣定金收 款憑證上二處簽名與地址都係其親自書寫，對此疑點，亦請 查明。 ㈥另原告公司主張已於100 年5 月24日上午10時30分許，向楊 子昇收受訂金10萬元，雙方並簽訂買賣定金收款憑證，惟證 人楊子昇、陳禾唯均證稱100 年5 月24日前，楊子昇先付5 萬元斡旋金，100 年5 月24日再付5 萬元。陳禾唯於100 年 8 月1 日出庭說詞為「楊子昇5 月24日前即付斡旋金10萬元 」，各不相同，楊子昇支付之10萬元性質究為斡旋金或是定 金，恐有必要查明。況且買方代理人陳禾唯與賣方代理人李 嘉震同一時間合作之案件，經陳禾唯自認只有中正路8 樓一 案，但依陳禾唯於100 年5 月30日傳予李嘉震之手機簡訊內 容所示，何以陳禾唯在100 年5 月30日得知李嘉震帶其他客 戶至系爭房地看屋，並積極推薦銷售時，非但不先告知李嘉 震已於100 年5 月24日收訂，更未阻止，反於翌日（同年月 31日）再次傳簡訊予李嘉震，道明其昨日（同年月30日）帶 其他客戶至系爭房地看屋之辛苦。 ㈦原告公司已自認於100 年5 月24日前，皆無法連絡上被告， 及被告之窗口只有李嘉震，但事實上，李嘉震在100 年5 月 24日電話中，均未向被告代理人李長禮提及有收斡旋金、定 金與簽約等事宜，且李嘉震曾表示，伊係在和原告公司進行 刑事訴訟時，才由檢察官手中得知有買賣定金收款憑證，李 嘉震亦曾做證，在伊不知確有收訂時（即買方只是收斡旋金 之情況下），伊不可能通知客戶到場簽約。另陳禾唯證稱10 0 年5 月24日下午，伊與原告公司代表人陳志明、賣方代理 人李嘉震等，尚在公司進行本件買賣之推演運作等，且陳禾 唯100 年8 月1 日出庭說詞為100 年5 月24日下午，亦由3 人一起討論運作，依此推論，原告公司如何在同日上午10時 30分許，即與買方楊子昇簽立買賣定金收款憑證，並收受定 金10萬元？又陳志明如何能於100 年5 月24日上午請人轉告 被告代理人李長禮到原告公司辦理簽約事宜？反推亦可證李 長禮如何能在不知原告公司已收訂下（且亦從未通知已收斡 旋金）欲提高售價而惡意違約不賣？ ㈧綜觀上述，原告公司在得知被告代理人李長禮告知委任售價 係錯誤之意思表示時，對契約重要之內容，從來不探求賣方 真實之內在意思表示為何，更無視其錯誤是原告公司代表李 嘉震所導致，單憑藉著被告之簽名，即惡意逼被告接受所有 不利之情事，並可能積極製造不實之事證，來迫使被告屈服 。然原告公司為何在知悉委任售價有誤下，仍執意向買方楊 子昇收訂？向楊子昇收訂之真正始點又為何？何以從未將收 訂一事告知李嘉震及被告？買方代理人陳禾唯已知收訂後之 時間點，得知李嘉震帶其他客戶看屋時，為何未予阻止，反 給予鼓勵？買賣定金收款憑證若屬實，何以原告公司未於簽 立日起24至48小時內通知被告？卻於100 年5 月24日起15天 後以律師函取代正常聯絡方式？另李嘉震至少在100 年5 月 30日、100 年6 月11、12日仍帶其他客戶（例郭明月夫妻等 ）看系爭房地並積極推銷之。 ㈨原告公司表示皆有如實詳列本件委賣不動產資料於原告公司 所製作之不動產說明書上，且雙方均有詳細磋商，充分溝通 長達1 個月以上之時間，果如原告所述，原告公司必是教育 員工嚴謹，作業上更是謹慎綿密，豈可能發生未依規定製作 不動產說明書，提示於所有權人簽章確認等重大情事，且嗣 後查看該不動產說明書，無被告簽章確認外，內容更是諸多 錯誤（室內坪數及土地增值稅等），由此不難推論原告公司 對此委賣不動產資料調查及計算上之約定，受託處理仲介事 務應盡善良管理人之注意義務，更可能是造成嗣後賣方代理 人李嘉震計算被告委任售價（每坪35萬元，外加一車位150 萬來計）時，並未依實際37坪，卻可能依不動產說明書上所 載34坪予以計算，致將錯誤之委託售價1,350 萬元誤繕於10 0 年5 月22日所簽立之「委託銷售契約內容變更同意書」。 ㈩被告自出生即在國外，且久居國外長達50年，完全不黯國內 不動產買賣與委賣價格計算方式，更遑論平方公尺與坪數如 何換算，何謂大公、小公、主建物、附屬建物、車位產權屬 有產權或登記於附屬建物中等，專業知識完全不知。而系爭 房地係被告代理人李長禮於87年間購得，當時被告即已定居 國外，96年間李長禮以夫妻贈與方式將系爭房地給予被告， 故被告完全不是很清楚系爭房屋之實際產權面積為何。被告 於100 年4 月7 日獨自與原告公司代表李嘉震簽立系爭委託 銷售契約，當時除簽名欄外，其餘全部皆由李嘉震代寫及代 勾選。當時李嘉震告知系爭房屋面積為33坪，並未告知其實 應為37坪，導致被告一直深信李嘉震之專業知識所告訴之33 坪即為系爭房屋之全部面積。由於被告不慣新北市永和區之 居住環境，遂於99年移居新北市三峽區，被告代理人李長禮 因工作關係，無法與被告一起移居三峽，故自99年起即採分 居狀態，另因被告為國外生長，並要求夫妻財產、經濟、金 錢支配等各自獨立，系爭房地登記被告名下，故被告於100 年4 月7 日委託原告公司銷售之前後日起，被告皆未告知或 詢問過李長禮有關系爭房地售價、坪數等事項，委託銷售期 間皆被告自行與原告公司代表李嘉震獨自處理連絡，其過程 內容皆未告訴李長禮，故原告陳稱被告與李長禮為配偶關係 ，怎可能不知系爭房屋之坪數問題，其緣由即為如此原因。 因被告只知國外房屋出售，成交價格皆需高於屋主之底價， 如此屋主及經紀人皆可獲利雙贏，當初與李嘉震簽訂系爭委 託銷售契約時，即已告知其底價即每坪35萬元，另加車位15 0 萬元。而1,400 萬元係李嘉震當初建議之價格，如果以33 坪計，每坪之單價約為37.8萬元，高於被告心中每坪單價35 萬元，因被告係第一次於國內出售房屋，當時被告以為國內 如同國外模式，故予以允諾。當100 年5 月22日被告與李嘉 震再簽訂系爭變更同意書時，被告同意以1,350 萬元之原因 為：以33坪換算後，每坪之單價約為36.3萬元，亦高於被告 心中每坪35萬元。因被告100 年5 月24日因事須急於返回美 國，遂要求李長禮於100 年5 月22日起，授權擔任為被告出 國期間之賣方代理人1 個月，當時被告於原告公司簽完系爭 變更同意書後，私下詢問李長禮系爭房屋之坪數時，才得知 為約37坪，李長禮當時立即質問李嘉震，李嘉震此時才返回 座位取出一張被告從未看過之售/ 出屋資料表予被告看，此 時李嘉震才告知被告33坪為室內面積，李長禮當下詢問被告 其要求之每坪底價為何，被告回覆為35萬元，李長禮在得知 當下，當場告訴李嘉震系爭房地就是「要每坪實拿35萬元， 共37坪，外加車位150 萬元，你們賣超過之金額就是你的佣 金，如果你們要賺價差，我也不在乎，這是你們的本事。」 並連講2 遍。後因被告有急事待辦，於李長禮上述話講完， 隨即離開。以上可證系爭系爭委託銷售契約、系爭變更同意 書價格計算，皆為原告公司隱瞞坪數告知之過失，而金額錯 誤計算亦皆源於原告公司李嘉震過失所致。反之，不動產說 明書為何從未提示給被告簽名，更未給被告副本留存，且此 錯誤金額之發覺，反而為被告代理人李長禮，原告公司不思 己之嚴重過失，除已違反系爭委託銷售契約第7 條規定外， 再企圖製造不實之言論及物證，委罪於被告。 依據100 年6 月15日兩造對質錄音譯本，可證原告公司李嘉 震自委託銷售之始，即將錯誤坪數33坪告知完全不知情之被 告，而非正確之37坪。此一每坪35萬元之底價，兩造自簽訂 系爭委託銷售契約之初，李嘉震即已知曉，且此底價於被告 委託原告公司銷售期間皆未變動過。再由證人李嘉震於100 年11月11日庭中答覆原告訴訟代理人稱：「被告代理人並無 要求提高，他5 月22日在當面的時候就已經講了，他不是提 高。如果照理說的提高，那他要求單價不就是36萬、37萬嗎 ？才叫提高。他不是以電話提高。5 月24日說的跟5 月22日 講的是一樣的，怎麼會是提高？他5 月22日當天就講，他是 要35萬。」可證被告代理人對於每坪單價亦無變更或要求漲 價過之事實。再以李嘉震庭中所述其當初計算1,598 萬元價 格時，是以37坪為計算依據，而在被告及其代理人皆未改變 過每坪之單價35萬元，再加上車位150 萬元之情況下，又何 以會產生系爭委託銷售契約、系爭變更同意書之1,400 萬元 及1,350 萬元之金額？此證明原告公司並未詳加計算金額（ 此屬交易之重大事項）之嚴重疏失, 抑或見被告久居國外不 黯國內事務，且一人前往簽約，善良可欺企圖蒙騙，亦非不 可能。此皆可證明原告公司已嚴重未盡受託人受託處理仲介 事物應以善良管理人之注意為之契約規定。該2項 嚴重錯誤 ：坪數誤告，金額又未正確計算，又豈為表意人自己之過失 所致？ 再就被告代理人於100 年5 月22日即將委託售價之計價依據 （每坪35萬，共37坪，外加車位150 萬）已清楚告知原告公 司李嘉震至少2 遍，李嘉震亦隨即向原告公司回報，當時雙 方既已同意上述計價依據與內心真實意思表示後，何以李嘉 震與原告公司竟無一人再將金額復算？同時自該日至100 年 6 月7 日止，亦無一人反對被告代理人之意思表示。而被告 代理人主張之價格意思表達在先？抑是原告與買方100 年5 月24日晚間之議價在先？且被告代理人主動於100 年5 月24 日晚間已通知原告公司李嘉震系爭變更同意書之金額錯誤， 請其注意並更正之。此證明原告公司又再發生嚴重錯誤疏失 而不自知，卻又反誣被告對於價格從無表示錯誤之意思。 被告與原告公司李嘉震自簽定系爭委託銷售契約之始，至10 0 年5 月22日代理人接手處理該系爭房屋止，被告、被告代 理人、原告公司代表李嘉震，三人皆以坪數、每坪單價為計 算系爭房地總價之基礎。從未如原告所稱，被告同意以包裹 式總價為計價方式。 併為答辯聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠系爭坐落新北市○○區○○段5570建號（門牌號碼：新北市 ○○區○○路○○○ 號8 樓之2 ）房屋全部，及地下1 樓編號 14號停車位，與坐落之基地即新北市○○區○○段○○○○○號 土地應有部分4,541/100,000 為被告所有，並有土地及建物 登記謄本各一紙附卷可稽（見本院卷第77頁正反面）。 ㈡被告於100 年4 月7 日與原告公司簽立系爭委託銷售契約， 委託原告公司代為出售被告所有之系爭房地，其上記載委託 銷售價格為1,598 萬元，委託銷售期間自100 年4 月7 日起 至100 年5 月7 日止。嗣於100 年5 月22日兩造另簽立系爭 變更同意書，變更委託銷售期間至100 年6 月22日止。並有 系爭銷售契約影本、系爭變更同意書影本附卷可稽（見本院 卷第5 至8 頁、第9 頁）。 四、本件原告主張被告有違反系爭委託銷售契約第6 條第5 項之 義務及拒絕與原告依約洽妥之買方客戶楊子昇簽定不動產買 賣契約書之情事，而依民法第250 條、系爭委託銷售契約書 第十一條第一項第㈢款，請求被告給付違約金846,000 元。 被告則否認有違約之行為，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相 對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者 ，不得向委託人請求報酬及償還費用。」民法第571 條定有 明文。查系爭房屋包含公設、停車位一位，其面積合計156. 32平方公尺（約47.29 坪），其中停車位一位約10.38 坪， 故不含車位之坪數約36.91 坪（計算式：47.29 坪－10.38 坪＝36 .91坪），有系爭房屋之建物登記謄本影本，及原告 所提原告製作之不動產說明書影本、售屋資料表影本各1 份 附卷可稽（見本院卷第77頁反面、第79至82頁、第83頁）， 而堪認定。兩造雖於100 年5 月22日簽立系爭變更同意書， 將委託銷售期間延長至100 年6 月22日，並於系爭變更同意 書上記載委託售價調整為1,350 萬元（見本院卷第9 頁）。 惟被告抗辯：其係以每坪35萬元，外加停車位150 萬元之實 拿價格委託原告銷售系爭房地，然因原告之過失，誤以33坪 計算被告委託銷售價格，導致誤算委託銷售總價為1,350 萬 元一節，業經證人李嘉震於100 年11月11日、101 年1 月9 日言詞辯論期日到庭結證稱：「我跟原告公司之前有僱傭關 係，但是我現在已經離職。」、「（問：之前在原告公司擔 任何種職務？）100 年4 月份晉升襄理。」、「（問：本件 系爭中正路房屋，被告委託原告公司銷售是否你負責？）是 的我是賣方經紀人。」、「（問：最初跟你談的人？）就是 被告本人跟我談的，在庭的被告訴訟代理人是在5 月22日出 現的，被告本人是在100 年3 月間跟我聯絡看房子的狀況， 我有跟被告談希望的價格，跟原告公司回報狀況，被告一開 始希望一坪35萬元出售，車位的部分為150 萬元。」、「（ 問：4 月7日 有簽一份專任銷售的契約？）是的，就是簽原 證一這份契約，這份契約上面的被告簽名是被告本人親自簽 的。」、「（問：原證一上面的委託銷售價格是如何計算？ ）被告當時是跟我說每坪35萬元，我以電腦查詢當時那個區 域開價大概是1700萬元左右，我想說區隔一下，所以才會寫 上1598萬元的銷售價格，這個價格是我建議的，目前市場上 面的銷售價格都是仲介建議的。」、「（問：就本件被告要 求每坪35萬元，你如何計算出1598萬元的價格？）我當時的 想法就是以不超過每坪40萬元的價格出售，本件房屋車位好 像是10坪多，主建物大約37坪，我是以不超過每坪40萬元的 開價去計算本件銷售價格，並且讓總價不要超過1600萬元， 來跟市場區隔。」、「（問：後來在5 月22日有簽這份原證 二書面，這是何人簽的？）簽立這份原證二的書面的時候被 告本人跟在庭的被告訴訟代理人都有到，被告訴訟代理人有 提到37坪每坪35萬元的事情。」、「（問：當時為何會簽原 證二變更內容的同意書？）因為被告本人要出國，被告主要 是要延長時間，被告24日要出國，所以22日就找被告訴訟代 理人一起來，說到37坪每坪35萬元的事情，我有跟公司回報 。... 」、「（問：為何原證二會將1500多萬元降到1300多 萬元？）被告有問我銷售的狀況，我有跟被告提到是否要降 價，所以才會簽定原證二的書面。原證二1350萬元的價格是 何人寫的，我已經不記得，當時因為被告本人很急，所以就 趕快寫原證二。」、「（問：原證二上面1350萬元這樣的價 格是如何計算？）被告急著要出國，所以簽立原證二的時候 被告有問我當時的銷售情形，為何那麼久賣不出去，該金額 怎麼出來的已經不記得。但是被告跟被告訴訟代理人確實有 說到仍然要維持每坪售價35萬元的價格。」、「（問：原證 二被告簽名之前，上面的記載是否已經完成？）原證二除了 被告簽名之後，其餘記載都由我書寫，被告簽名之前我價格 已經填載。」、「（問：5 月22日當天被告簽完離開之後， 被告是否還有對委託銷售金額跟你談過？）我們在5 月24日 晚上的時候有跟在庭被告訴訟代理人通過電話，5 月22日到 5 月24日應該是沒有聯絡。」、「（問：5 月24日聯絡的時 間？）5 月24日是我聯絡被告的，因為楊子昇先生有給付斡 旋金，聯絡被告先生的時間約在晚上6 、7 點的時間，我當 時是跟被告訴訟代理人李長禮說有買方，可不可以來公司一 下，我沒有跟被告訴訟代理人李長禮說到價格的事情。」、 「（問：你當時是因為楊子昇有給付斡旋金所以才聯絡被告 訴訟代理人李長禮，是否知道楊子昇有給付訂金？）我不知 道證人楊子昇有給付訂金，我直到偵查庭的時候才看到訂金 的單據。我晚上6 、7 點的時候聯絡李長禮先生的時候，他 跟我說他不在公司附近，還在外面，所以無法馬上趕到，但 是在晚上9 點30分左右電話中我有問李長禮先生說是否有在 附近，他說他在忙，李長禮先生有問我價格的事情，他問客 戶是否有出到每坪35萬元的價格，我是跟他說是不是可以先 來公司跟客戶見面，我沒有告訴他說客戶出到哪個價格，因 為我只看到斡旋金那個單據。」、「（問：斡旋金上面是否 有價格？）有的，我看到的時間很早，但是我不以為意，所 以5 月24 日 當天我是要約被告先生過來看是不是能夠跟客 戶協調價錢。我是5 月24日當天下午公司要我約李長禮先生 來公司，公司那時候是要我約李長禮先生來當面談，公司沒 有告訴我說楊子昇先生的出價及給付訂金的狀況。... 」、 「（問：被告或是被告先生是否曾經跟你提過原證二書面上 面1350萬元的價格是錯的？）簽定原證二的時候，李長禮先 生是有一直問我是否確實是這個價格嗎，他問我的時候也有 看著被告，我當時沒有回答李長禮先生價格問題。」、「（ 問：簽立原證二當時的前後時間大約多久？）從簽到離開公 司約10到15 分 鐘。」、「（問：簽立原證二的時候有詢問 過是否確實這個價格，之後是否有向你表示過這個價格是不 對的？）好像有，確實時間我忘記了。5 月22日跟5 月24日 是我比較印象深刻的，因為我有跟被告先生李長禮碰到面， 我也有跟公司回報說李長禮先生認為價格有問題，除了上開 二次，期間被告或是李長禮先生是否有講到價格有誤的問題 我已經不記得。... 」、「﹝問：（提示原證二予證人李嘉 震）與被告簽的原證二同意書這上面除了被告簽名的欄位之 外，其餘欄位是否都是你填寫的？﹞是的。」、「（問：原 證二上面的價格1350萬元這部分，是你計算後填寫上去的？ ）不是用計算後填寫上去的。」、「（問：原證二上面會填 寫上1350萬元這個金額是你填寫上去的，或是被告或被告訴 訟代理人告訴你這個金額？）這個金額是我自己填寫上去的 。」、「（問：你的意思不是被告或是被告訴訟代理人告訴 你1350萬元的金額？）不是被告或是被告訴訟代理人李長禮 告訴我的。」、「（問：原來專任委託銷售契約書上面是 1598萬元，原證二為何改為1350萬元？）專任銷售委託的時 候會簽1598萬元的開價金額，當時會再同時簽另外一張不同 的價格，1598 萬 元是開價，開價是給市場看的價格，另外 一張不同的價格也是給屋主簽的。」、「（問：另外一張不 同價格屋主所簽的代表何意思？內容為何？）我要另外回去 看才知道。」... 、「（問：證人剛剛稱簽兩張價格，原證 二的1350萬元如何出來？）1350萬元是我講的，我當下隨便 蹦出一句話說出這個金額。被告當時主要是要延長委託銷售 時間。... 5 月22日被告有跟我提到每坪要賣多少金額，被 告他們離開後，我有跟店長反應。」、「（問：你跟店長反 應之後？）店長沒有跟我說什麼。5 月22日被告離開之後， 我有跟店長說被告每坪要賣35萬元，這個坪數好像不太對， 我就是這樣跟店長講的。5 月24日被告訴訟代理人有打電話 給我說坪數跟價格好像不對，我也有把這件事情跟店長說。 」、「（問：5 月22日你跟店長反應說坪數不太對之後是否 還有作確認？）沒有，5 月份我同時有成交好幾件，所以我 在忙其它案子，6 月30日的時候我要跟店長拿資料都無法拿 到。... 」、「（問：系爭房屋你們有弄錯坪數？）我一開 始就是跟被告說33坪，當時被告問我，我就直接說33坪，是 在簽專任委託銷售契約的時候告訴被告的。」、「（問：5 月22日簽定變更同意書的時候，有發現坪數的錯誤嗎？）我 那時候有感覺到被告訴訟代理人李長禮有發現，但是我沒有 仔細想，因為當時李長禮先生有問被告說是這個坪數這個價 格嗎，讓我感覺到是不是我們這個有問題，所以趕快跟公司 講。」等語（見本院卷第108 頁反面至第112 頁、第197 至 199 頁）。而查李嘉震原為原告公司之營業員，代理原告公 司負責辦理系爭被告委託銷售事務，其所為之行為，自均直 接對原告發生效力。且李嘉震就其上開所為不利於己之證詞 ，並表示願意具結作證，其證詞應堪採信。是依李嘉震之證 詞，足證被告自始至終均係以每坪35萬元加上停車位150 萬 元之價格作為委託原告銷售系爭房地之底價，並非以總價委 託，且此為原告所明知。至系爭委託銷售契約上所載委託銷 售價格1,598 萬元、系爭變更同意書上所載委託售價調整為 1,350 萬元，均是原告公司營業員李嘉震依據被告上開委託 之底價，審酌市場開價等因素所自行計算得出，並填載於上 開文件上。然以被告上開委託底價計算，系爭房地之售價至 少應為1,441. 85 萬元（計算式：36.91 坪×35萬元＋150 萬元＝1,441.85 萬 元），是李嘉震於系爭變更同意書上填 載之價格1,350 萬元，低於1,441.85萬元，顯然其確有誤算 之情形，堪予認定。且此誤算，係原告公司營業員李嘉震之 過失所致，而按受任人處理委任事務，應依委任人之指示， 並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良 管理人之注意為之，民法第535 條定有明文。系爭委託銷售 契約第七條第一項亦約定：「受託人（即原告）受託處理仲 介事務應以善良管理人之注意為之。」。是本件原告受被告 委任銷售系爭房地，自應依委任本旨，以善良管理人之注意 程度為之。然就上開攸關賣方權益之重大事項，原告未盡其 善良管理人之注意義務，而誤算、誤載被告委託銷售價格， 且此誤算誤載之結果，係利於買方之行為，並因而致訴外人 楊子昇於100 年5 月24日，以低於1,441.85萬元之1,410 萬 元出價，並交付訂金予原告代收。依前開民法第571 條規定 ，原告自不得向委託人即被告請求報酬。 ㈡次按民法第88條第1 項規定：「意思表示之內容有錯誤，或 表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表 示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失 者為限。」。本件被告因誤信原告公司營業員李嘉震告知系 爭房屋面積換算後之坪數為33坪，而於100 年5 月22日簽立 系爭變更同意書時，就系爭房地委託銷售價格為錯誤之意思 表示，係屬民法第88條第1 項本文上段意思表示內容之錯誤 （最高法院83年度台上字第2960號裁判要旨參照），且其錯 誤，係因原告之過失所致，已於前述。被告自得依上開規定 撤銷其錯誤之意思表示。而被告抗辯：李嘉震於100 年5 月 24日晚上以電話通知被告代理人李長禮至原告公司，表示有 買方，李長禮於電話中已向李嘉震表示系爭變更同意書上所 載委託銷售價格有誤，應為1,450 萬元，非1,350 萬元一節 ，亦經李嘉震證稱：「﹝問：簽立原證二（即系爭變更同意 書）的時候有詢問過是否確實這個價格，之後是否有向你表 示過這個價格是不對的？﹞好像有，確實時間我忘記了。5 月22日跟5 月24日是我比較印象深刻的，因為我有跟被告先 生李長禮碰到面，我也有跟公司回報說李長禮先生認為價格 有問題... 。」、「5 月22日被告有跟我提到每坪要賣多少 金額，被告他們離開後，我有跟店長反應。」、「5 月22日 被告離開之後，我有跟店長說被告每坪要賣35萬元，這個坪 數好像不太對，我就是這樣跟店長講的。5 月24日被告訴訟 代理人有打電話給我說坪數跟價格好像不對，我也有把這件 事情跟店長說。」等語（見本院卷第110 頁反面至第111 頁 、第198 頁），而堪信為真實。因此，被告代理人李長禮於 發現錯誤後，既已向原告公司營業員李嘉震為上開表示，顯 屬撤銷權之行使，且係在民法第90條所規定之1 年除斥期間 內為之。依民法第114 條規定：法律行為經撤銷者，視為自 始無效（最高法院82年度台上字第564 號裁判要旨參照）。 是縱訴外人楊子昇已出價1,410 萬元，並交付訂金10萬元予 原告代收，然被告既已撤銷其上開錯誤之意思表示，則被告 拒絕與楊子昇簽訂買賣契約，自無違反系爭委託銷售契約可 言，原告不得請求被告給付違約金。至被告與楊子昇間，就 系爭房地是否已成立買賣契約，此為被告與楊子昇間之債權 、債務問題，與被告得否以錯誤為由撤銷其與原告間之系爭 委託銷售契約無關。矧受任人因處理委任事務有過失，對於 委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文。本件如因原 告代理被告向楊子昇收受買賣訂金，使被告與楊子昇間因而 成立買賣契約，而致被告受有損害，原告尚需依上開規定， 對被告負損害賠償之責。再者，楊子昇已到庭證稱：伊之資 金有別的用途，所以目前已不想要買系爭房地，因伊有其他 房屋委託原告公司之陳禾唯出售，但都未出售成功，所以伊 已不想買系爭房地等語（見本院卷第108 頁）。 五、綜上所述，本件原告因違反其對於委託人即被告之義務，而 為利於委託人之相對人之行為，依民法第571 條規定，本不 得向被告請求報酬。且被告已撤銷以1,350 萬元之售價委託 原告銷售系爭房地之意思表示，原告自不得以其已覓得符合 上開底價之買方為由，要求被告與該買方簽訂不動產買賣契 約，故被告未與買方簽訂買賣契約，並無違反兩造間之系爭 委託銷售契約可言。因此，原告以被告不願與其覓得之買方 楊子昇簽立買賣契約書，符合系爭委託銷售契約第十一條第 一項第㈢款：「. ㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕 與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買貴契約書者... 。」之違約情形，而依民法第250 條、系爭委託銷售契約書 第十一條第一項第㈢款之約定，請求被告給付846,000 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息 ，為無理由，應予駁回。其假執行聲請亦失所附麗，應併予 駁回。 六、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予 敘明。 結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 101 年 2 月 6 日 民事第一庭 法 官 黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 2 月 6 日 書記官 李佳靜