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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第290號 原　　　告　松安不動產有限公司 法定代理人　吳政峰 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　王嘉斌律師 　　　　　　周福珊律師 被　　　告　沈松林 訴訟代理人　鄭志政律師 複　代理人　陳垚祥律師 上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國100 年6 月21 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）緣原告為從事仲介不動產買賣之專業業公司，被告於民國 99年10月6日委託原告仲介出售位於新北市○○區○○路3 段47號之土地及建物（系爭建物坐落新北市○○區○○段 ○○○○號，面積200.96平方公尺），出售價金為新臺幣（ 下同）4,780萬元，委託期間99年10月6日至100年1月5日 。而於99年12月28日訴外人傅瑞雲有意購買前揭房地，並 與原告簽訂不動產買賣要約承諾委託書，承諾願以4,850 萬元購買，並當場給付玉山銀行二重分行，票號：AA0000 000號，金額500萬元之支票為要約保證金，原告即於99年 12月29日告知被告，然被告卻又反悔而不願意出售，原告 乃以樹林迴龍郵局第133號存證信函通知被告履約，但被 告仍未加以置理，原告遂提起本件訴訟，以維權益。 （二）按兩造契約第4 條第2 項約定：「有下列情形之一者，委 託人應依約定支付受託人實際成交價的4%服務報酬：2.委 託期間內，委託人拒絕以本委任條件與受託人所洽妥之交 易對象訂立不動產買賣契約時」。查原告於委託期間確實 替被告找到買主傅瑞雲，而傅瑞雲亦以高於原告所願出售 價格購買前揭房地，然被告卻違約不肯出售，甚且主張契 約為無效契約，但依最高法院96年台上字第2677號判決所 示，本件契約仍屬有效。而被告既於接獲存證信函後7 日 內未出面收取定金及簽立買賣契約，顯見被告拒絕與訴外 人傅瑞雲簽訂不動產買賣契約，並不願出售前揭房地，從 而，原告自得依上開契約之約定，向被告請求其支付4%之 服務報酬即194 萬元。 （三）對被告抗辯之陳述： １、查本件仲介買賣係原告公司人員楊幼嘉與被告相約於99年 10月6 日登門拜訪，且於拜訪前已調取系爭土地、建物之 地籍資料，被告表示系爭土地及建物雖係登記予其老婆名 下，但其家不動產事宜均是伊在處理、做主，楊幼嘉即對 系爭土地及建物進行估價，經雙方商討後，被告願意讓原 告公司仲介出售，而於簽立委託銷售契約書過程中，楊幼 嘉為逐條將契約內容解釋與被告知悉，且與被告確認系爭 不動產現況，直至當日12點多方離去，故雖雙方簽訂契約 並無審閱期，然被告係有充分了解契約條款機會，且於充 分瞭解後同意與原告成立契約關係，則本件專任委託銷售 契約書應屬有效。 ２、次查，原告與被告簽訂契約時已知系爭土地及建物登記在 被告之妻名下，被告告知其有權處理，且自99年10月6日 至99年12月29日間，原告公司曾陸續帶約20組有意願之買 主至系爭建物、土地處觀看，每次均須被告開門方得進入 ，加以被告之妻在系爭不動產3樓工作，亦未為任何反對 之意思，則不論最後被告不願出售之真意為何，其無法履 行之事由，非可歸責與原告。從而，被告認其並非系爭房 地之所有權人，此契約無效云云，顯屬無據。至於廖振洲 律師律師函並未言及任何撤銷或解除契約之意思表示，被 告稱兼有撤銷及解除契約意思表示，實無從得知。 ３、再查，原告否認於99年11月初原告之妻沈康秋絨有向原告 公司人員蘇雅慧提出不賣此房之意思表示。而被告發予原 告存證信函均是原告將承諾委託書及支票交予被告，被告 方告知其妻不願出賣，被告亦表示會再予其妻溝通，並無 當下表示不予出售。嗣被告透過訴外人柯建榮表示稱若可 讓伊實拿5,000萬元方肯出售，顯見被告並非實際不肯出 售，而係為提高價格獲得更高利益始為反覆。 ４、又查，參照原告所提要約承諾委託書第5條約定：「本要 約金若以支票支付，抬頭請開立松安不動產有限公司或不 動產所有權人，並填寫禁止背書轉讓，以免遺失或產生其 他糾紛」等語，則訴外人傅瑞雲開立支票以原告為受款人 係符合要約承諾委託書規定，並無不合理之處。而要約承 諾委託書委託期間為99年12月28日至100年1月15日，於此 期間是否得已成交，對買主傅瑞雲而言尚屬未知數，其為 自保所開立支票發票日會開立於委託最後一日即100年1月 15日，被告未明察契約內容及實務運作，顯有未恰。 （四）聲明：1.被告應給付原告194 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔 保請准宣告假執行。 二、被告則以下開情詞置辯： （一）本件專任委託銷售契約書及其條款皆無效： １、查原告公司是以不動產仲介經紀業為營業範圍者，明知新 北市○○區○○段○○○○號土地及其上440建號建築物（門 牌號碼新北市○○區○○路3 段47號）皆非被告所有，在 未經所有權人即被告配偶訴外人沈康秋絨委任或授權出賣 ，原告藉口可提供不動產成交行情為幌子，誤導被告未給 消費者保護法第11條之1規定，應供消費者審閱全部條款 內容之規定，且被告僅為小學畢業，對夾雜專業房仲術語 與複雜不動產法律關係及暗藏鉅額違約金陷阱之契約，於 簽字前根本無從瞭解，卻要被告於原告所制作專任委託銷 售契約上簽名，依上開消費者保護法規定，該專任委託銷 售契約書條款應全部無效。 ２、按民法第87條第2 項關於隱藏行為規定，不能適用專任委 託銷售契約書規定，只適用免費提供行情訊息。經查，參 照92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正（ 行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過）不動產委 託銷售契約書及臺北市不動產仲介經紀商業同業公會範本 均明定，被告若要接受委託銷售不動產，必須提供不動產 土地、建物所有權狀影本及身份證等備齊，缺一不可，才 算正式委託賣屋，然關於原告委託銷售行為之訂約事項、 當事人履行能力、訂立該約能力全未調查，可知原告委託 銷售故意違反法律。 ３、再查，觀諸本件建築物所有權狀登記日期為76年3 月9 日 、所有權人為訴外人沈康秋絨，土地所有權狀登記日期為 80 年2月1日、所有權人亦為沈康秋絨，而以不動產經營 為營業者，對於委託銷售契約之訂約能力及履約能力，都 應有據實調查之義務，惟原告已查閱明知係將沈康秋絨所 有不動產做為委託銷售契約標的，則本件仍有自始主觀給 付不能情況，且係可歸責於原告。又被告曾委託廖振洲律 師寄發存證信函予原告，表明委託銷售契約書係以不能給 付為標的，其契約自始無效，並兼以撤銷及解除契約意思 表示。 （二）又查，原告所提以訴外人傅瑞雲為發票人、受款人為原告 之票據影本為證，惟參酌房地產實務，若買方真要買賣， 應支票抬頭開立不動產所有權人，且支票日期更應開為當 日而非100年1月15日，況被告早已於同年月7日委請律師 撤銷及解除契約意思表示，且訴外人傅瑞雲所開立上開票 據禁止背書轉讓呢，則被告沈松林根本無法受領。故被告 否認訴外人傅瑞雲所簽發上開票據及其為本件買方付款憑 證之真實性。 （三）則查，實務上關於自始主觀給付不能最重要事例即係出賣 他人之物而不能移轉所有權者，本件原告故意、過失可歸 責事由非常嚴重，被告沈松林自無可能負權利瑕疵擔保責 任，因權利瑕疵擔保責任不能由不適格專業仲介公司對被 陷害之出賣人主張，況依原告專業亦不可能不透過與地政 機關電腦連線而早得知系爭不動產為訴外人沈康秋絨所有 ，故原告無法主張權利瑕疵擔保，被告亦不需負權利瑕疵 擔保責任。 （四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利 判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告起訴主張其為從事仲介不動產買賣之專業業公司，被告 於99年10月6日委託原告仲介出售系爭不動產，出售價金為4 ,780萬元，委託期間99年10月6日至100年1月5日等情，業據 提出專任委託銷售契約書影本1份為證，被告就此亦不爭執 ，堪信原告此部分之主張為真實。再原告復主張其於99年 12月28日已覓得訴外人傅瑞雲有意購買前揭房地，並與原告 簽訂不動產買賣要約承諾委託書，承諾願以4,850萬元購買 ，並當場給付面額500萬元之支票為要約保證金，原告即於 99年12月29日告知被告，然被告卻又反悔而不願意出售，原 告自得依兩造契約第4條第2項之約定，向被告請求其支付4% 之服務報酬即194萬元等語，被告則以前開情詞置辯，是本 件所應審究者，為原告依約請求被告給付服務報酬有無理由 之問題，茲敘述如下。 四、查系爭房地之所有權人為訴外人沈康秋絨乙節，此為兩造所 不爭執，系爭契約書第六項委託人義務（一）之內容：「簽 定本契約時，甲方應提供本不動產之土地，建物所有權狀影 本及身分證（或駕駛執照）予乙方‧‧‧」，惟本件兩造簽 立系爭契約，由被告委託原告銷售系爭房地之時，被告並非 系爭房地之所有權人，且簽約時未提出系爭房地所有權人即 訴外人沈康秋絨之授權證明文件，惟原告仍與被告簽約，嗣 後原告亦未積極請求被告提出上開授權證明文件，此為兩造 所不爭執，則被告是否有權代理訴外人沈康秋絨與原告簽約 委託銷售系爭房地，不無疑義。 五、次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、 第568條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或 為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人 ，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可 區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介 居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告 訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對 人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人 應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居 間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬 請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間 契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委 託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委 託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件， 條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約 必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫 於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或 媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發 生之風險，此有別於一般雙務契約。再解釋意思表示，應探 求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有 明文。又按消費者保護法第ll條、第12條分別明文規定，企 業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則 ，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋； 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者， 無效。究其規範意旨乃因法律之公正與契約之公正同為國民 私法生活公正之保障，是私法契約當事人間之法律關係首重 公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與「衡 平原則」有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行 為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫逸此種「權 利義務分配之典型」甚遠，已超越契約相對人始料所及，縱 該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該約 定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。則查，本件兩造所 簽訂之系爭契約書第4條第2項固約定：「有下列情形之一者 ，委託人應依約定支付受託人實際成交價的4%服務報酬：‧ ‧‧2.委託期間內，委託人拒絕以本委任條件與受託人所洽 妥之交易對象訂立不動產買賣契約時」等語，然觀諸該約定 之報酬給付要件，僅須買方表示欲以底價承購即屬成就，至 於買方與被告間是否有成立買賣與否不論，顯與居間契約報 酬給付之特性不符，更與民法規定之要件不符，上開約定顯 有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，與上述消 費者保護法之規定不符，應認系爭約定無效。是原告本於上 述契約書之約定，請求被告給付服務報酬，尚屬無據。 六、綜上所述，原告本於上述契約書之約定，請求被告給付服務 報酬，因系爭約定無效而屬無據，從而，原告請求被告應給 付其194萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回，附此敘明。 七、本件事實已臻明，兩造分別請求傳訊證人之待證事項與本件 爭點尚屬無涉，及其餘攻擊、防禦方法，經審酌後亦核與結 論無涉，爰不一一贅述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 100 年 7 月 15 日 民事第三庭 法 官 邱靜琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 7 月 15 日 書記官 鄭美莉