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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第438號 原　　　告　大新蔗板廠股份有限公司 法定代理人　廖俊生 訴訟代理人　廖芳萱律師 　　　　　　陳鴻琪律師 被　　　告　通達國際股份有限公司 法定代理人　蔡江隆 訴訟代理人　劉倩妏律師 　　　　　　黃馨儀律師 　　　　　　林佳穎律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國100年7月4日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖編號Ａ 所示之土地上，即門牌號碼新北市○○區○○街○號、面積九十 五點八平方公尺之建物拆除，並將如附圖編號Ａ所示之土地騰空 返還原告。 被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬壹仟參佰柒拾肆元，及自民國九 十九年十二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣玖拾參萬元為被告供擔保後，得為 假執行；但被告得以新臺幣貳佰柒拾捌萬柒仟柒佰捌拾元為原告 預供擔保而免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣捌萬壹仟元為被告供擔保後，得為 假執行；但被告得以新臺幣貳拾肆萬壹仟參佰柒拾肆元為原告預 供擔保而免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 一、解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；股份有限公 司公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定 或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第24條、第25 條、第322條第1項分別定有明文。本件被告通達國際股份 有限公司（以下簡稱通達公司）已於民國99年7月14日經 主管機關解散登記，並經通達公司前於99年6月25日召開 股東會決議選任蔡江隆為清算人，有該公司變更登記表及 通達公司99年股東常會議事錄在卷可憑，揆諸前開規定， 自應以蔡江隆為被告通達公司之法定代理人，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴 張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事 訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原 聲明請求：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號 如附圖Ａ所示之土地上，門牌號碼新北市○○區○○街○ 號、面積約30平方公尺（實際面積依測量為準）之建物拆 除，並將如附圖Ａ所示之土地騰空返還原告。㈡被告應給 付原告新臺幣（下同）000000元，及自民國99年12月7日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自10 0年2月起至返上開土地止，於每月5日給付原告34482元， 及自各應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。嗣於訴訟繫屬中，原告於100年6月2日以民事變 更訴之聲明及陳報狀依據新北市板橋地政事務所現場實際 施測結果繪製之複丈成果圖，變更聲明為：㈠被告應將坐 落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖編號Ａ所示之 土地上，即門牌號碼新北市○○區○○街○號、面積95.8 平方公尺之建物拆除，並將如附圖編號Ａ所示之土地騰空 返還原告。㈡被告應給付原告241374元，及自99年12月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬擴張及 減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許 ，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（以下簡稱 系爭土地）之所有權人，被告通達公司前於97年1月6日向 原告承租系爭土地之部分範圍，作為門牌號碼新北市○○ 區○○街○號房屋（下稱系爭建物）坐落之部分基地（至 100年1月5日止，每月租金新臺幣（下同）34482元此建物 基地橫跨同段801、802地號土地），約定租賃期限。兩造 約定租金以半年為一期提前繳納（即每年1月6日及7月6日 繳納次六個月之租金，惟被告通達公司自99年1月6日起， 片面更改租金給付之方式為按月分期匯款，且自99年6月6 日起拒付租金迄今，累計積欠之租金除99年6月份之34482 元外，尚包含應於99年7月6日繳納之次六個月（即99年7 月6日起至100年1月5日止）租金206892元，總計為241374 元。 ㈡兩造租賃契約關係於100年1月5日即已屆期，期滿後被告 通達公司係無權占用系爭土地，故原告爰依民法第767條 第1項前段、中段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物 者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之 」規定，請求被告拆除房屋並返還系爭土地。又依兩造間 租賃契約第4條「租金應於每月6日以前繳納，每次應繳半 年陸個月份乙方不得藉詞拖延」，及民法第439條前段「 承租人應依約定日期，支付租金」規定，請求被告給付積 欠之租金共計241374元。另關於遲延利息之起算，統一以 最後一個月租金之應給付日即99年12月6日之翌日作為起 算日，以免計算之繁複。 ㈢對於被告抗辯之陳述：民法第425條之1第1項前段規定， 僅有推定租賃關係及租賃期限之效力，若當事人間另有特 別約定，並無適用餘地。原告讓與系爭建物之事實上處分 權予被告後，均陸續與被告簽有租賃契約及約定租賃期限 ，最近一次簽署之租賃合約，約定租賃期間自97年1月6日 起，至100年1月5日止，可證明雙方對於系爭建物使用系 爭土地之租賃期間已有特別約定，足以排除民法第425條 之1規定「推定法定租賃關係至房屋使用期限」之效果， 故本件當事人既已另有約定，民法第425條之1規定顯無適 用之餘地。 ㈣訴之聲明： ①被告應將坐落系爭土地如附圖編號Ａ所示之土地上，即 門牌號碼新北市○○區○○街○號、面積95.8平方公尺 之建物拆除，並將如附圖編號Ａ所示之土地騰空返還原 告。 ②被告應給付原告241374元，及自99年12月7日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。 ③原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以下列陳詞置辯：對於原告主張被告向伊承租部分 系爭土地作為廠房之用，同時積欠原告如數租金未為清償 ，系爭租賃契約所載期間屆滿後迄未拆除承租標的返還原 告之事實並不爭執，然系爭建物及其所坐落之土地，即系 爭土地及相鄰之802號土地原同屬原告所有，原告於93年1 月8日同時出賣系爭建物及802號土地予被告，有買賣契約 可憑。而系爭建物及其增建物部分坐落於801地號土地上 之情形於原告出售系爭建物時即已存在，被告僅出售建物 所有權予被告，造成系爭建物與其坐落之新北市○○區○ ○段○○○○號土地，所有權人相異，依民法第425條之1第1 項規定，自所有權移轉時起，在系爭建物及其增建部份得 使用期限內，應推定原被告間就系爭土地之使用，有租賃 關係存在，且自系爭建物及增建物所有權移轉予被告後， 被告即按月支付租金予原告，則兩造間已承認有租賃關係 存在，迄自97年1月6日兩造始就該租賃關係重新簽訂租賃 契約。故本件兩造曾肯認租賃關係存在，並無相反之約定 存在，反可得知依民法第425條之1之租賃關係，已不僅止 於推定效力，而係經雙方所明定。且民法第425條之1之規 範意旨，係在不違背租賃關係當事人之意思前提下，考量 房屋所有權及基地利用權一體化及房屋既得使用權保護原 則，肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響， 藉以調和土地與建物之利用關係，庶符合社會正義之要求 。本件兩造間縱無契約約定，依民法第425條之1規定之社 會公益考量，亦應有推定租賃之效果，依舉重明輕之法理 ，兩造間已存有租賃契約，更應遵循民法第425條之1規定 之精神，在房屋得使用期限內，仍應承認兩造間繼續存有 租賃關係，不因租賃契約是否訂有期限，有所不同。另民 法第425條之1第1項除推定租賃關係之效果外，亦特別明 文租賃期限不受民法第449條第1項之限制，係有特別立法 之考量，而非在推定效力之內容中。再依民法第425條之 1第2項之規定內容而觀，當事人得以協議訂定者，僅係租 金數額，而不包括租賃期間，兩造成立租賃契約當係在系 爭土地上之房屋讓與事實發生後，由於民法第425條之1法 定租賃關係業已成立在先，則依同條明文，當事人僅得就 租金數額成立協議，而不得再以事後協議變更期限，方符 民法第425條之1具有保護公眾利益之本旨，故系爭建物及 其增建物坐落系爭土地部分，被告係有權使用，原告請求 拆屋還地，為無理由，併答辯聲明：原告之訴駁回。如受 不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠本件原告主張被告向伊承租系爭土地如附圖A 所示部分， 同時積欠原告租金未為清償，且租賃契約所載期間屆滿後 迄未拆除承租標的返還原告等事實，業據其提出與所述相 符之土地登記謄本、地籍圖謄本及租賃契約等件影本為證 （見本院卷第15至21頁、第51、52頁），並經本院於100 年4月22日前往現場履勘，及囑託新北市板橋地政事務所 測量明確，掣有勘驗筆錄、土地複丈成果圖及新北市板橋 政事務所100年5月6日新北板地測字第1000007619號函在 卷可憑（見本院卷第78至95頁），亦為被告所不爭，自堪 信為真實。 ㈡被告雖援引00年0月0日生效施行民法第425條之1規定：「 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」之規定，及 最高法院93年台上字第1328號、1792號民事判決要旨：「 出讓人將土地及房屋單獨出讓與相異之人時，該房屋所有 權人即得於房屋得使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐 落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當 之對價，非當然無償使用該土地，仍不影響其對於房屋坐 落土地之有權使用」等情，抗辯主張兩造間於所簽定系爭 租賃契約之租期屆滿後仍有租賃關係存在云云，惟上開民 法修正規定立法理由謂：「將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務 上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受 讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之 性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房 屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」，則所 謂「推定」在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，自得 容許當事人舉證推翻。查依原告提出兩造簽立之租賃契約 中，特別於約定條件第2條載明租賃期限經兩造雙方洽訂 為3年，即自97年1月6日至100年1月5日，則兩造就系爭土 地上如附圖A所示範圍之租賃期限，既別有約定，而非「 在房屋得使用期限內」，被告顯已同意放棄租賃期限屆滿 後對系爭建物、土地之一體利用權，及系爭建物之既得使 用權，自毋庸再依民法第425條之1之規範意旨，復為推定 兩造間之租賃關係及租賃條件，原告主張兩造於租期屆滿 後，已無租賃關係存在，應屬可採，被告所辯各節，洵非 有據。 ㈢所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，兩 造間之土地租賃契約，租賃期間已於100年1月5日屆滿， 被告所有系爭建物現仍佔用原告所有系爭土地如附圖編號 A所示面積95.80平方公尺之範圍，已如前述，則揆諸前揭 民法第767條之規定，原告請求被告將坐落系爭土地上如 附圖編號A所示面積95.80平方公尺之建物拆除，並將該部 分土地返還，於法有據，應予准許。 ㈣次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期支付租金 ，民法第421條第1項、第439條第1項定有明文。而以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ，民法第233條第1項前段亦定有明文。經查，本件被告向 原告承租系爭土地如附圖編號A所示土地，依兩造所定租 賃契約第3條及第4條約定，每月租金為34482元。被告並 應以半年為一期繳納租金，於每年1月6日及7月6日一次繳 納次六個月之租金。惟被告通達公司片面改以按月繳付租 金之方式給付，且自99年6月6日起即未依約給付租金。則 揆諸上開規定，被告依租賃契約之約定，自應於99年1月6 日給付原告99年6月份之當月租金34,482元，並於99年12 月6日給付原告99年7月至99年12月之租金206,892元，原 告請求被告給付上開欠付之租金共241,374元，及自最後 一個月租金應給付之日即99年12月6日之翌日起至清償日 止，按年息5%計算之法定遲延利息，應屬有據。 四、綜上所述，原告依民法第767條、第421條、第439條、第 233條規定之法律關係請求：㈠被告應將坐落系爭土地如 附圖編號Ａ所示之土地上，即門牌號碼新北市○○區○○ 街○號、面積95.8平方公尺之建物拆除，並將如附圖編號 Ａ所示之土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告241,374 元，及自99年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許。 五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免 為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 100 年 7 月 18 日 民事第三庭 法 官 張紫能 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 100 年 7 月 18 日 書記官 蔡佳容