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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第827號 原　　　告　右博特開發有限公司 法定代理人　高素真 訴訟代理人　高奕驤律師 　　　　　　呂佩芳律師 被　　　告　鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會 法定代理人　朱逸輝 訴訟代理人　繆璁律師 上列當事人間請求確認會議決議無效等事件，經本院於民國100 年7月29日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付新臺幣壹拾壹萬肆仟壹佰玖拾肆元予原告，及自民國 一百年一月一日起，至返還新北市○○區○○段二一七四建號一 樓陽台面積七一點零四平方公尺予原告時止，按月給付新台幣伍 仟元予原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。本件原告就其聲明先位及備位聲明 第2 項第1 項部分均為「被告應自民國100 年1 月1 日起， 按月於每月末日給付新台幣（以下同）22 ,700 元予原告。 」，嗣原告於100 月7 月20日言詞辯論時就其聲明先位及備 位聲明第2 項第1 項部分均減縮聲明為「被告應自民國100 年1 月1 日起至交還新北市○○區○○段2174建號一樓陽台 面積71.04 平方公尺、同段2459建號之建物止，按月給付22 ,700元予原告。」，依首揭民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，本院自應准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）緣原告右博特開發有限公司係自訴外人李子敬、李塗成、 馥華建設有限公司及李陳月寶取得新北市○○區○○路○○ 號鳳翔花園廣場公寓大廈（下稱「系爭建物」）1 樓、2 樓及騎樓等專有部分及其附屬建物陽台之所有權（新北市 ○○區○○段建號2174號）、以及地下一層管理員兼儲藏 室之區分所有建物所有權（新北市○○區○○段建號2175 號），並專有系爭建物地下1 樓機車停車位（新北市○○ 區○○段建號2459號，面積214.62平方公尺），原告並於 93年4 月8 日完成買賣登記，而為系爭建物之區分所有權 人（參見原證4 ）。又，系爭建物為住商混和之住宅，原 告所有之1 樓及2 樓建物部分即由原告出租予第三人作為 商場及營業使用，包括松青超市、科見美語補習班、幼稚 園、早餐店及飲料店等，至於系爭建物3 樓以上建物部分 則係作住宅使用。然查，原告雖專有上開建物之所有權， 被告竟不顧原告反對，長期占用原告專有部分之部分面積 。原告因此所受之不利益情事，茲分述如下： 1、系爭建物1 樓之陽台部分（面積71.04 平方公尺，約21.4 9 坪）：先前未經原告同意，竟遭被告占用並供殘障坡道 使用（參見原證5 ），並設置社區綠化、美化區塊，供被 告全體住戶共同使用，占用原告專有所有權之建物及土地 。 2、系爭建物地下1 樓之機車停車位部分（面積214.62平方公 尺）：依「鳳翔花園廣場住戶規約」之「地下停車場管理 規定」第三條規定：「本大廈地下停車場車輛進入須憑證 通行（一停車位限一證一車使用禁止停放機車）」（參見 原證6 ）。是以原告雖專有系爭機車停車位之所有權，卻 因被告住戶規約之限制，導致原告無法享有系爭機車停車 位之使用權益以停放機車。況且，該區域尚有系爭建物住 戶之電表附著於牆上，原告尚且未向被告收取任何使用償 金，該電表之設置實亦影響原告之使用權益甚鉅。 3、系爭建物1 樓騎樓及通道部分（面積共660.47平方公尺， 約199.79坪）：原告專有系爭建物1 樓之建物所有權，含 騎樓及1 樓陽台之面積共1949.05 平方公尺（約589.59坪 ），惟其中超過三分之一以上之面積係作騎樓及通道用途 （共計660.47平方公尺，約199.79坪），供系爭建物住戶 及其他公眾共同通行並停放機車（參見原證7 ），非由原 告所專用。 4、系爭建物公共設施大公部分，其中A 、B 、C 、D 四棟之 2 樓梯間及相關電梯機房分攤面積部分（合計247.84 平 方公尺，約74.97 坪）：系爭建物係由A 、B 、C 、D 四 棟所組成之封閉型建築（參見原證8 ），該四棟建物均設 有樓梯間及電梯供社區居民使用，對外則需須透過中庭出 入口進出社區。惟被告竟於該唯一中庭出入口加裝柵門， 並於96年7 月6 日決議系爭建物3 樓以上之住戶方得持門 禁卡通行進入，維持不開放2 樓電梯使用（參見原證9 ） ，嗣經新北市政府以該柵門不合消防安全規定為由發函要 求被告改善（參見原證10），且新北市政府違章建築拆除 大隊業已認定該柵門屬違建而應依法拆除（參見原證11） ，然被告仍不予拆除。是原告雖專有系爭建物1 樓及2樓 之區分所有建物，卻無任何門禁卡得以進入系爭建物之中 庭，更無從使用位於系爭建物A 、B 、C 、D 四棟之電梯 及樓梯間以進出1 樓及2 樓，被告以此方式限制原告之使 用權益甚鉅。 （二）由於系爭建物1 樓及2 樓之使用權益受到前揭不平等之限 制，原告之前手自89年間起便與被告就系爭建物1 樓及2 樓管理費收取及計算方式不斷斡旋，被告並依「鳳翔花園 廣場住戶規約」第12條第2 項第2 款之規定（參見原證12 ），由鳳翔社區區分所有權人授權予被告與原告之前手進 行商議。而原告於取得系爭建物之所有權後，雙方仍不斷 協商，原告終與被告達成協議，並於96年11月23日簽署同 意書，針對原告專有之系爭建物1 樓陽台及地下1 樓機車 停車位供被告及鳳翔社區區分所有權人共同使用部分，由 原告依照公寓大廈管理條例第33條第1 款之約定，出具同 意書予被告（參見原證13）。依該同意書第1 條之約定， 因原告專有之系爭建物1 樓陽台係提供被告作為社區綠、 美化及設置殘障坡道之用，是被告應就該1 樓陽台作為綠 、美化及殘障坡道之部分，按月支付原告新台幣（以下同 ）5,000 元之使用償金。此外，地下1 樓機車停車位部分 ，則因供被告管理使用，而限制原告使用之權利，是被告 並應依系爭同意書第2 條約定，就該地下1 樓機車停車位 部分，按月分別支付17,700元之使用償金予原告。而依照 系爭同意書第3 條之約定，原告同意被告及鳳翔社區區分 所有權人共同使用前開1 樓陽台及地下1 樓機車停車位之 期間，則自93年4 月8 日起至99年4 月7 日止（參見原證 13）。又，兩造針對系爭建物1 樓及2 樓管理費計費之爭 議，復於96年11月23日同日簽訂協議書，約定原告就系爭 建物1 樓建物、2 樓建物、2 樓陽台以及地下室管理員室 兼儲藏室等部分之區分所有建物每坪應繳付之管理費為50 元，至於系爭建物1 樓騎樓及通路部分因供住戶及公眾通 行使用之故，是以減半收取管理費，改以每坪25元計算原 告應繳納之管理費（參見原證14，協議書第壹條約定）。 再者，原告所有之系爭建物公共設施大公部分，被告則同 意扣除社區A 、B 、C 、D 四棟之2 樓梯間及相關電梯機 房之分攤面積，所餘之面積始以每坪50元計收管理費。至 於系爭建物1 樓陽台之部分面積因供被告作為社區綠、美 化及設置殘障坡道之用，以及限制地下1 樓機車停車位之 使用等部分，被告則同意不向原告收取管理費（參見原證 14）。而由於系爭協議書係就系爭建物1 樓及2 樓建物之 管理費所為之約定，是以該協議書並未約定合約期限（有 關系爭建物原告所有之面積、使用方式及兩造協議書約定 之管理費費率，如原證14協議書之附件一所示）。 （三）系爭同意書與系爭協議書為不同之文件；系爭協議書不因 系爭同意書之終止而失效，亦不得由被告片面決議終止： 1、經查，兩造於96年11月23日簽訂之系爭同意書係原告依照 公寓大廈管理條例第33條第1 款之規定，就原告專有之系 爭建物1 樓陽台遭被告以殘障坡道及綠化花圃占用之部分 ，以及地下1 樓機車停車位等區域，同意供被告及鳳翔花 園廣場公寓大廈區分所有權人（下稱鳳翔社區區分所有權 人）共同使用所出具之同意書（參見原證13），此與系爭 協議書係就系爭建物1 樓及2 樓建物之管理費所為之約定 （參見原證14），係分屬不同之契約，其效力自應相互獨 立。是原告雖已於民國99年3 月22日依系爭同意書第4條 之約定，委託律師發函予被告並終止系爭同意書（參見原 證21），然系爭協議書之效力並未因此受有任何影響，其 理至明。 2、次查，原告雖曾於99年7 月間向新北市政府工務局申請變 更系爭建物1 樓通路及私設騎樓之部分面積為「超級市場 （附屬走廊）」，並於99年7 月19日獲得新北市政府工務 局核准變更使用執照，然原告此舉並非表示原告欲與被告 全面終止前開協議書，原告僅係同意就前開變更使用之通 路及私設騎樓部分，改按室內面積之管理費費率即以每坪 50元之費率繳納管理費，且原告實已自99年7 月19日起依 每坪50元之費率繳納前開變更使用通路及私設騎樓之管理 費（詳后述）。況且，原告於被告召開99年11月20 日 第 13屆第1 次區分所有權人大會時，業已提案就前開通路及 私設騎樓等部分面積，應比照其他住戶室內面積之管理費 費率繳納管理費（參見原證25），惟遭鳳翔社區區分所有 權人決議否決（參見原證2 ，案由五之決議），且系爭協 議書關於系爭建物地下1 樓機車停車位、1 樓陽台及其他 管理費等約定，該協議書於未經兩造協議終止或經被告依 法終止契約前，自屬有效之契約，被告即應依該協議書之 約定，計算原告應繳納之管理費。是鳳翔花園廣場社區區 分所有權人於區分所有權人大會片面決議廢除系爭協議書 ，該決議即於法未合，而為無效之決議，至為明確。 （四）系爭建物地下1 樓機車停車位係因被告禁止停放機車，與 原告是否有車道持分產權無涉： 1、經查，系爭建物地下1 樓停車場係因被告以鐵捲門限制停 車場之進出，且須持通行證始得進入停放（參見陳證5第5 頁），而依「鳳翔花園廣場住戶規約」之「地下停車場管 理規定」第三條規定：「本大廈地下停車場車輛進入須憑 證通行（一停車位限一證一車使用禁止停放機車）」（參 見原證6 ），且被告亦於96年12月1 日區分所有權人暨住 戶大會決議因汽機車出入車道危險，所以不予開放停放機 車（參見原證27），被告甚至認為系爭建物內並無機車停 車格（參見原證28），因而不同意開放地下1 樓機車停車 位停放機車，導致原告雖專有系爭建物地下1 樓機車停車 位之所有權，卻因住戶規約及被告之限制而未能持有進出 地下停車場之通行證，是以無法享有系爭機車停車位之使 用權益以停放機車。則原告因被告住戶規約及被告之限制 ，導致無法享有系爭建物地下1 樓機車停車位之使用權利 ，甚至必須依該機車停車位之面積繳納管理費，實已損害 原告之權益甚鉅。然原告為期與系爭建物住戶和平共處， 方同意將系爭建物地下1 樓機車停車位交由被告統一管理 使用，並協議由被告按月支付17,700元之使用償金予原告 （參見原證13），作為原告無法使用該地下1 樓機車停車 位之補償，由被告自行決定該地下1 樓機車停車位之使用 方式，兩造並協議就該地下1 樓機車停車位之部分不予收 取管理費（參見原證14，協議書第8 條約定），合先陳明 。 2、次查，被告辯稱係因原告未持分地下1 樓車道之產權，以 致無法停放機車，且原告將系爭建物地下1 樓機車停車位 出租予被告停放機車，實無法達租賃之目的云云。惟查， 按「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者， 土地所有人得通行周圍地以至公路。」，修正前之民法第 787 條本文定有明文。則縱使原告未取得系爭建物地下1 樓停車場車道之產權，導致地下1 樓機車停車位無法對外 通行，依照前開修正前民法第787 條本文之規定，原告本 有通行該車道以進出系爭地下1 樓機車停車場之權利。況 且，原告除擁有系爭建物地下1 樓機車停車位之所有權外 （參見原證4 第3 頁，即新北市○○區○○段建號2459號 之建物），實亦擁有系爭建物地下1 樓之車位，而有持分 停車場車道之產權（參見原證4 第1 頁及第2 頁，即其上 所載之鷺江段2458建號，權利範圍：172 分之1 部分）， 是原告當然享有通行地下1 樓機車停車場之權利。由此足 見，被告聲稱因原告所有之地下1 樓機車停車位建物未持 有車道產權，乃無法進入停放機車云云，顯與事實不符， 更於法無據，委無足採。又，原告係依照系爭同意書之約 定，將地下1 樓機車停車位交由被告統一管理使用（參見 同意書第2 條之約定），至於被告就該機車停車位欲為如 何之規劃使用，即屬被告之權利。更何況，被告就地下1 樓機車停車位之使用方式，亦曾於98年2 月6 日之管委會 會議中討論是否改為運動場或開放住戶停放機車使用（參 見原證29），由此益徵系爭地下1 樓機車停車位實係因住 戶規約及被告之限制，導致該機車停車位無法停放機車， 此與原告是否擁有地下停車場車道之產權根本無涉。準此 ，被告聲稱係因原告未持分地下1 樓車道之產權，以致無 法停放機車，且原告將系爭建物地下1 樓機車停車位出租 予被告停放機車，亦無法達租賃之目的云云，顯係對兩造 間前開協議之內容有所誤會，而非事實，孰無可採。 （五）原告均已依系爭協議書之約定繳納管理費： 1、經查，原告係於93年4 月8 日取得系爭建物1 樓及2 樓之 產權，依照系爭協議書第9 條之約定，原告每月原應給付 之管理費為60,107元（參見原證14），而原告於99年7 月 19日變更私設騎樓及通路之使用方式後，該變更使用騎樓 及通路面積（共約105.28坪）之管理費即提高為每坪50 元。是以自99年7 月19日起，原告每月應付之管理費則增 加2,632 元（計算式：105.28坪*25 元=2,632元），合計 每月應繳納62,739元。 2、次查，原告將系爭建物1 樓及2 樓區分所有部分陸續出租 予福客多（原告取得產權前即已承租）、松青超市（原告 取得產權前即已承租）、長頸鹿美語（98年8 月1 日起開 始承租）、水巷茶弄（98年7 月25日起開始承租）、科見 美語（98年10月16日起開始承租）及日久早餐店（99 年5 月28日起開始承租）後，該出租部分之管理費則分別改由 承租人負擔。且依照被告於99年11月交付予原告之管理費 統計表所載，原告截至99年11月31日止已繳納之管理費為 236,940 元，福客多（現已退租）已繳納69,048元，松青 超市已繳納1,029,229 元，長頸鹿美語已繳納1,574,980 元，科見美語為112,195 元，日久早餐店則已繳納4,775 元（參見原證30）。是自原告取得系爭建物1樓 及2 樓產 權之日起（即93年4 月8 日）至99年12月31 日 止，在未 與被告應給付原告之使用償金及不當得利相抵銷前，原告 原須負擔之應付管理費為1,652,203 元（有關原告與其他 商場承租人截至99年12月31日止管理費分擔及繳納之情形 ，整理如附表1 所示）。 3、又查，依照系爭同意書之約定，原告係就系爭建物1 樓陽 台花圃及殘障坡道，以及地下1 樓機車停車位等部分，同 意自93年4 月8 日起至99年4 月7 日止共計6 年，提供被 告及全體住戶使用（參見原證13第3 條），被告並應就前 開原告提供專有部分供公共使用之區塊，按月給付使用償 金22,700元予原告。則自93年4 月8 日起至99年4 月7日 止，被告自應就使用前開原告專有部分之區域按月給付使 用償金予原告。而截至99年4 月7 日止，除被告已支付之 使用償金309,664 元外（參見原證31），被告尚積欠原告 1,324,736 元之使用償金未給付（計算式：22,700元*12 月*6年-309,664元=1,324,736元）。 4、再查，系爭同意書終止後，由於被告仍未依系爭同意書第 4 條之約定將占用系爭建物1 樓陽台之花圃及殘障坡道拆 除，亦未開放地下1 樓機車停車位停放機車，甚至以鐵鍊 相圍禁止他人入內使用（參見 鈞院100 年6 月15日勘驗 筆錄第4 頁），更要求機電保養廠商將該區域之電力予以 斷電，使該區域無電力可用，限制原告之使用權利。則被 告自99年4 月8 日起，亦應按月給付相當於租金之不當得 利，即每月22,700元予原告。是自99年4 月8 日起至99年 12月31日止，被告共應給付199,003 元相當於租金之不當 得利予原告（計算式：22,700元*8月+22,700 元÷30*23 日=199,003元，元以下四捨五入）。 5、另查，系爭建物1 樓騎樓之天花板曾因颱風而吹落，斯時 係由原告先行墊付該天花板修繕之費用兩次共43,500 元 。此外，原告亦曾負擔系爭建物1 樓及2 樓抽水馬達之更 換費用25,000元，是原告先行負擔之公共區域修繕費用合 計共68,500元，則原告自亦得向被告主張於管理費中一併 抵銷。 6、準此，原告截至99年12月31日止，僅積欠被告59,964元之 管理費（計算式：1,652,203-1,324,736-199,003- 68,50 0=59,964），此部分原告業已於100 年1 月27日繳納完畢 （參見原證32）。此外，自100 年1 月起至100 年8 月止 ，原告亦已就地下1 樓管理員兼儲藏室之部分，包括其所 分攤之大公面積2.82平方公尺（計算式：5,640.29*5/100 00=2.82 ，約0.86坪，參見原證4 第2 頁），依照系爭協 議書第6 條之約定，以每坪50元按月繳納管理費593 元予 被告（參見原證32），且截至100 年5 月止，系爭建物1 樓及2 樓商場亦依照每坪50元之費率按月繳納管理費（參 見原證33）。是原告迄今並無任何積欠被告管理費之情事 ，彰彰明甚。 （六）鳳翔社區區分所有權人於99年11月20日召開第13屆第1 次 區分所有權人大會會議第二案片面決議廢除系爭協議書（ 下稱系爭決議，原告並於系爭決議投下反對票），並要求 原告應就原告所有之1 樓建物應依「鳳翔花園廣場社區住 戶規約」規定以每坪80元之費率支付管理費云云（參見原 證2 ），且被告嗣後並發函要求原告應依住戶規約所訂每 坪80元（含公設面積）繳納商場（即系爭建物1 樓及2 樓 ）之管理費云云（參見原證3 ），應為無效之決議： 1、被告辯稱區分所有權人會議經由多數決做成決議，與少數 區分所有權人之權益發生衝突時，不能單憑該決議對少數 區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數 決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定 ，係損害他人而無效。且系爭建物地下1 樓機車停車位有 原告未依租賃本旨提供租賃標的予承租人使用之情事，而 同意書之期限業已於99年4 月7 日屆至，基於前開情事變 更及同意書期限屆至等事由，鳳翔社區區分所有權人乃決 議廢除系爭協議書，該決議並非無效之決議云云。 2、惟查，系爭建物地下1 樓機車停車位並無被告前開所稱原 告未依租賃本旨提供租賃標的予承租人使用云云等情事， 業如前述，是系爭建物地下1 樓機車停車位即無被告所稱 之情事變更事由。此外，契約之終止方式除經當事人合意 終止或符合法定終止契約之事由外，當事人之一方自不得 片面終止契約。則系爭協議書之效力於未經兩造合意終止 或該當法定終止事由而終止契約之前，即應為有效，被告 自不得以不存在之原告違約情事變更，或稱系爭同意書已 屆期限為由，藉詞片面終止系爭協議書，至為灼然。準此 ，鳳翔社區區分所有權人於99年11月20日之區分所有權人 大會片面決議廢除系爭協議書，該廢除協議書之意思表示 即為無效之意思表示，系爭決議是以為無效之決議，彰彰 明甚。 3、次查，鳳翔社區區分所有權人廢除系爭協議書之理由，係 認原告是商場，應依規約以每坪80元計收管理費云云（參 見原證2 ，案由二之說明2 ）。然前開決議所稱之規約， 顯係指「鳳翔花園廣場住戶規約」後附之「管理繳費收支 管理細則」第3 條第3 款之規定（參見原證15），惟依照 「鳳翔花園廣場住戶規約」第12條第2 項規定：「管理費 由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議比例分擔 之。但第一次區分所有權人會議未決議時，由全體區分所 有權人授權管理委員會議決定之：…（2 ）一及二樓商場 管理費之費率及繳交方式，則由管委會依其所有權狀比例 - （含公設面積）與商場另協議訂定之。（第2 款）」（ 參見原證12）。而鳳翔花園廣場公寓大廈於88年1 月17日 召開之第一次區分所有權會議決議通過「鳳翔花園廣場住 戶規約」時，會中並未就1 樓及2 樓商場管理費之費率及 繳交方式有所決議，此觀諸被告第1 屆主任委員林朝東於 另案審理之證稱即明（參見原證16）。此外，鳳翔花園廣 場公寓大廈第一次區分所有權人會議之會議紀錄第2 頁下 方雖記載略以：「住戶每坪50元，一、二樓商場每坪80元 」云云（參見原證17），惟該管理費收取方式之記載，係 被告第1 屆主任委員林朝東事後偽造，並非經鳳翔花園廣 場公寓大廈第1 次區分所有權人會議討論後之結論，此從 林朝東於臺灣高等法院90年上易字第545 號給付管理費乙 案中91年10月2 日民事準備程序中到庭陳稱：「當時因將 會議紀錄送主管機關核備，發現未就管理費列入之情形而 遭退件，所以管委會自行開會決定管理費後，請保全公司 以電腦再另打提示卷第一百五十頁底下四行文字，再貼上 會議紀錄尾端重新送件。」等語，即可證明（參見原證18 ）。足見鳳翔花園廣場公寓大廈第一次區分所有權會議並 未就管理費率有所討論，而有關會議紀錄所載「一、二樓 商場每坪80元」云云，僅係被告當初草率應付報備之用， 並未經鳳翔花園廣場公寓大廈第一次區分所有權會議通過 ，至為灼然。至於系爭決議所依據之商場管理費收費標準 ，即鳳翔花園廣場公寓大廈之「管理繳費收支管理細則」 第3 條第3 款之規定（參見原證15），係被告於89年12月 於鳳翔花園廣場公寓大廈第二次區分所有權人會議發送各 區分所有權人之文書，並未經鳳翔社區區分所有權人會議 決議通過，亦非雙方協議之結果，是該管理細則因違反鳳 翔社區區分所有權人授權之範圍，而應屬無效之規約。則 鳳翔社區區分所有權人於系爭決議表決原告應依住戶規約 以每坪80元之費率繳納管理費云云，顯係依照違反住戶規 約而屬無效之管理細則所作成之結論，而已違反住戶規約 之約定，依照民法第56條第2 項之規定，應為無效之決議 ，彰彰明甚。 4、更何況，依照系爭決議，將使原告必須以建物所有權狀所 列坪數按每坪80元之費率繳納管理費，此費率不僅高於其 他系爭建物住戶每坪以50元計收之管理費，更將使原告無 法享有使用權利之系爭建物地下1 樓機車停車位，以及供 住戶及公眾通行使用之1 樓陽台及1 樓騎樓等部分，均須 以每坪80元之費率繳納管理費，此決議對原告顯然不公！ 且原告就系爭建物專有部分之部分面積，長期以來即遭被 告占用，或遭被告以各種方式限制使用權益，業如前述， 且被告亦自承系爭建物之電梯不同意給商家之客戶使用等 語（參見 鈞院100 年6 月15日勘驗筆錄第4 頁），足見 系爭建物並未因1 樓及2 樓經營商場，而有加重其修繕、 管理、維護負擔之情事，詎被告竟要求原告應同其餘住家 就原告前開供公共使用之專有部分繳納全額之管理費，甚 至負擔更高額即每坪80元之管理費，顯然違反使用者付費 原則，且原告負擔之義務與享受之權利亦極不對等，則鳳 翔社區區分所有權人之系爭決議，顯然違反公平原則及比 例原則至明。此外，觀諸被告製作之財務報表顯示，截至 99年12月31日止，鳳翔花園廣場公寓大廈仍有高達14,204 ,180元之存款結餘（參見原證23），而鳳翔花園廣場公寓 大廈亦無其他鉅額之必要支出，是系爭決議廢除兩造間之 協議書，並要求原告應依較其他樓層住戶為高之費率以繳 納管理費，顯然欠缺正當性及必要性之理由，且系爭決議 之權利行使，造成原告負擔之管理費遠超過原告所得享有 之管理服務，使原告所受之損失極大，然鳳翔社區區分所 有權人全體可得之利益卻為極少，參照臺灣高等法院92年 度上更（一）字第207 號、95年度上字第543 號，以及最 高法院97年台上字第2347號等民事判決見解（參見附件6 、附件7 及附件2 ），系爭決議顯然係以損害原告為主要 目的之權利濫用，依照民法第56條第2 項之規定，系爭決 議即因違反民法第148 條第1 項之禁止規定，而為無效之 決議，至臻明確。謹將系爭建物1 樓及2 樓之使用情形， 以及管理費前後之計算費率，整理如附表2 所示。 （七）退步言之，縱使系爭決議之內容已形成規約之一部分，由 於系爭決議對原告顯失公平，原告亦得依民法第799 條之 1 之規定，撤銷系爭決議： 1、按「舉凡公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良 好生活環境，經區分所有權人會決議之共同遵守事項，即 屬公寓大廈管理條例所稱之「規約」（公寓大廈管理條例 第3 條第12款規定參照），尚不以具備規約之名稱或形式 為必要。」，此觀諸臺灣高等法院95年台上字第543 號民 事判決意旨即明（參見附件7 ）。次按「規約之內容依區 分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面 積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其 他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於 規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」，98年1 月23 日修正之民法第799 條之1 第3 項亦定有明文。 2、是退步言之，縱使系爭決議並非無效，然因系爭決議係關 於系爭建物1 樓及2 樓商場管理費費率之決議，且經鳳翔 社區區分所有權人於區分所有權人會議表決通過，要求全 體區分所有權人共同遵循，被告嗣後亦發函予原告，要求 原告應依住戶規約所訂定每坪80元計繳交管理費云云（參 見原證3 ），則依照公寓大廈管理條例第3 條第12款之規 定，系爭決議該部分亦屬鳳翔花園廣場公寓大廈規約之一 部分。而由於原告就系爭建物專有部分之1 樓陽台部分面 積，長期以來即遭被告以花圃及殘障坡道之方式占用，並 限制原告專有之地下1 樓機車停車位之使用方式，致使原 告無法專用前開區分所有建物，甚至有66個私人電錶設置 於地下1 樓機車停車位之牆上，影響原告之使用權益。此 外，系爭建物1 樓騎樓雖由原告所專有，卻係供鳳翔社區 區分所有權人及公眾通行使用，以致原告無法專用，且原 告亦未能使用系爭建物各棟之電梯。詎系爭決議竟要求原 告就前開使用權益受限制之部分，均應繳納全額之管理費 ，甚至支付比其餘樓層住戶更高之管理費費率，則系爭決 議顯然對原告有失公平。再者，系爭建物1 樓與2 樓並無 對講機與管理室連線，是以系爭建物之管理員並不處理系 爭建物1 樓及2 樓商場之訪客，而商場之消防安檢費用亦 係由原告自行負責（參見原證26），被告亦不開放系爭建 物電梯予1 、2 樓之商場使用，且系爭建物1 樓及2樓 之 水塔及電錶，亦與系爭建物其餘樓層之水塔及電表獨立分 離，而由原告自行支付水塔抽水馬達之電費，並非從被告 收取之管理費所支出。則原告繳納比一般住戶費率更高之 管理費，不僅未能得到與其他住戶相同之管理服務，反獲 得更差之待遇，是系爭決議關於系爭建物1 樓及2 樓部分 應按原告所有之部分（含公設部分），按每坪80元之費率 繳納管理費，即屬對原告顯失公平之規約，依民法第799 條之1 第3 項之規定，原告自得備位聲請撤銷系爭決議， 其理至明。準此，被告聲稱原告未於系爭決議當場表示異 議，是以無法以民法第56條第1 項撤銷系爭決議云云，顯 係對原告之請求權基礎有所誤認，亦係對新修正之民法規 定不了解以致，洵無足採。 （八）鳳翔社區區分所有權人應對原告給付相當於租金之不當得 利： 1、被告辯稱系爭建物1 樓陽台原先即規劃為共用部分，被告 自得依全體住戶之利益，規劃花圃及殘障坡道，並無不當 得利；且系爭建物地下1 樓機車停車位之建物登記未曾持 分車道之產權，而無法使用車道，因此無從供機車進出停 放使用，且被告已經終止租約，且未占有使用該等建物， 自無不當得利可言云云。 2、惟查，系爭建物1 樓陽台及地下1 樓機車停車位，均為原 告所專有，然被告長期以花圃及殘障坡道佔有前開1 樓陽 台部分面積，並以規約限制地下1 樓機車停車位之使用， 而供鳳翔社區區分所有權人公眾及被告管理使用，業如前 述。且原告於99年3 月22日委託律師發函予被告終止系爭 同意書，被告並於99年3 月23日收受該通知（參見原證21 ），然被告自收受前開書面通知之15日內，仍未依系爭同 意書第4 條之約定將占用系爭建物1 樓陽台之花圃及殘障 坡道拆除，亦未開放地下1 樓機車停車位停放機車，並以 鐵鍊相圍禁止他人入內使用（參見 鈞院100 年6 月15日 勘驗筆錄第4 頁），並將該區域之電力予以斷電，限制原 告之合法使用權利，是被告於99年4 月8 日起，被告即屬 未經原告之同意，占用原告專有部分之系爭建物1 樓陽台 及地下1 樓機車停車位，以提供鳳翔社區區分所有權人公 眾使用，並限制原告之使用權益。則鳳翔社區區分所有權 人係未經原告之同意，並無法律上之原因，竟共同使用原 告所有之上開建物及土地而受有利益，致原告無法專用， 甚至限制原告依法得享有之所有權使用權益，致原告受有 損害，參照最高法院98年台上字第2248號民事判例見解（ 參見附件3 ），鳳翔社區區分所有權人即應依民法第179 條及第181 條但書之規定，返還相當於租金之不當得利予 原告，是鳳翔社區區分所有權人應就其占用系爭建物1 樓 陽台及限制原告使用地下1 樓機車停車位之部分，按月給 付相當於租金之不當得利予原告。又，依照兩造先前簽署 同意書之約定，被告係就系爭建物1 樓陽台及地下1 樓機 車停車位，按月分別給付5,000 元及17,700元之使用償金 予原告，則原告依民法第179 條及第181 條但書等規定， 請求被告應自100 年1 月1 日起，就系爭建物1 樓陽台及 地下1 樓機車停車位按月共給付22, 700 元（計算式：5, 000+17,700=22,700 ）相當於租金之不當得利予原告，自 屬有據。是被告辯稱系爭建物1 樓陽台係規劃共用部分， 且被告亦未占有地下1 樓機車停車位，而無不當得利云云 ，該主張顯然於法無據，孰無可採。 （九）綜上所述，系爭決議片面廢除系爭協議書，該終止系爭協 議書之意思表示顯非適法，且系爭決議要求原告應以每坪 80元之費率支付管理費，係基於違反住戶規約之「管理繳 費收支管理細則」所做成之決議；此外，該費率並高於一 般住戶以每坪50元計付之管理費費率，則決議顯然欠缺正 當性及必要性之理由，並形成對原告不利之分擔決議，而 鳳翔社區區分所有權人就系爭決議之權利行使可得之利益 極少，並構成以損害原告為主要目的之權利濫用，準此， 系爭決議已因違反規約及法令而為無效之決議。退步言之 ，縱使系爭決議已成為住戶規約之一部分，系爭決議對原 告亦顯失公平，原告自得依民法第799 條之1 第3 項之規 定，聲請撤銷系爭決議。又，系爭同意書終止後，鳳翔社 區區分所有權人即屬未經原告之同意，亦無法律上之原因 ，共同占用原告專有之系爭建物1 樓陽台及地下1 樓機車 停車位，導致原告無法專用，甚至限制原告依法得享有之 所有權使用權益，致原告受有損害，則原告自得依民法不 當得利之規定，請求被告應自100 年1 月1 日起，按月於 每月末日給付相當於租金之不當得利22,700元予原告，始 符事理之平。 （十）聲明： 1、先位聲明： （1）鳳翔花園廣場公寓大廈區分所有權人於民國99年11月20日 之區分所有權人會議第二案關於廢除與商場所簽之協議書 之決議無效。 （2）被告應自民國100 年1 月1 日起至交還新北市○○區○○ 段2174建號一樓陽台面積71.04 平方公尺、同段2459建號 之建物止，按月給付22,700元予原告。 2、備位聲明： （1）鳳翔花園廣場公寓大廈區分所有權人於民國99年11月20日 之區分所有權人會議第二案關於廢除與商場所簽之協議書 之決議，應予撤銷。 （2）被告應自民國100 年1 月1 日起至交還新北市○○區○○ 段2174建號一樓陽台面積71.04 平方公尺、同段2459建號 之建物止，按月給付22,700元予原告。 二、被告則以： （一）兩造不爭執之事項： 1、原告起訴請求確認無效或請求撤銷之標的為【鳳翔社區區 分所有權人於９９年１１月２０日第１３屆第１次區分所 有權人大會會議，關於第二案】之決議。 2、上開決議之內容並未載明有關管理費用之收費金額。 3、原證１４之協議書第二條約定載明「…二、甲方所有系爭 公寓大廈一樓通路部分，面積２１１﹒７４平方公尺（即 ６４﹒０５坪），因供住戶及公眾通行始使用，乙方願減 半收取管理費…」等語，然原告於９８年１２月間將上開 通路部分，向台北縣工務局申請變更為走廊，並將該走廊 之外圍私設鐵捲門將其封閉（詳被證一），並業獲台北縣 工務局９８年１２月７日北工建字第０９８００９８６１ １６號核准變更在案（詳被證二），致該等通路業失供住 戶及公眾通行使用之事實。 4、原證１４之協議書第八條約定載明「…八、甲方所有系爭 公寓大廈公共設施地下室機車停車位部分，面積２１４﹒ ６２平方公尺（即６４﹒９２坪），乙方同意就該部分不 向甲方收取管理費，並由乙方每月支付使用償金壹萬柒仟 柒佰元予甲方（雙方另簽訂有同意書，雙方就該部份之約 定之內容詳該同意書）。」等語，原證１３之同意書第二 點記載「甲方專有臺北縣蘆洲市○○路○○號地下一樓機 車停車位（建號２４５９號，面積２１４﹒６２平方公尺 ），為便於統一管理，避免紛爭，爰同意供乙方管理使用 ，乙方同意於管理使用期間內，每月給付壹萬柒仟柒佰元 之使用償金予甲方，並由乙方自甲方另應繳付之管理費中 扣除…」等語，然該地下室機車停車位部分迄今從未有任 何住戶使用過（詳會勘紀錄），而原告迄今逕自管理費中 已扣減使用償金２８３﹐２００元（詳原告１００年６月 ３０日民事言詞辯論意旨狀附表一第二頁所載，共計１６ 期）。 5、原證１３之同意書第三點約定期間至９９年４月７日屆滿 ，而被告亦於期間屆滿前以書面通知不再續約。 6、鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第１３屆第 １次區分所有權人大會，會議程序並無違法。 （二）兩造爭議事項： 1、「鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第１３屆 第１次區分所有權人大會會議，關於第二案之決議」，是 否有無效之事由。 2、「鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第１３屆 第１次區分所有權人大會會議，關於第二案之決議」，是 否有得撤銷之事由。 （三）緣原告右博特開發有限公司於民國９６年間因同意提供其 登記所有於系爭建物中之「新北市○○區○○路○○號１ 樓陽台（約２１坪）」、「民族路３１號地下一樓機車停 車位（約２１４平方公尺）」提供或出借給鳳翔花園廣場 公寓大廈全體區分所有權人共同規劃使用，因此於９６年 １１月２３日由被告鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會與 原告右博特開發有限公司簽立同意書（詳原證１４）、協 議書（詳原證１５），約定由被告向其借用上開一樓陽台 及租用地下一樓機車停車位，並協議就原告登記所有而供 區分所有權人通行使用之通道及供公眾通行使用之騎樓等 之管理費減半收取，並就原告獨所有（專有）或共有（如 大小公等）建物面積之管理費，分別予以優惠。不料其後 發現： 1、原告登記單獨所有之民族路３１號１樓陽台（約２１坪） 部分，於建築副本圖或使照附本圖上，原即設計規劃為「 共用部分」，其未經規約或全體區分所有權人會議決議將 其定為「約定專用」者，依其使用性質本即供全體區分所 有權人所共用，自無以減少管理費充作其共用性質之對價 。 2、民族路３１號地下一樓機車停車位（約２１４平方公尺） 部分，或許是（假設語）原建商有意日後二次施工規劃另 為他用，以致於產權登記時，該「民族路３１號地下一樓 機車停車位」之建物，雖單獨編列建號（建號２４５９號 - 詳原證四）並單獨登記所有，然該建物卻未曾持分（共 有）「車道」之產權，以致無法取得「車道」產權全體共 有人同意使用車道，致該地下一樓機車停車位根本無從供 機車進出停放使用，原告明知此一事實竟於「原證１３之 同意書第二點中記載︰…惟倘爾後該社區開放機車得以停 放於該地下一樓機車停車位時，該機車停車位使用空間即 應歸還甲方（按指原告）…」，由此足證原告以每月新台 幣一萬七千七百元之租金，出租地下一樓機車停車位給被 告鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會根就是沒有要使社區 住戶依該建物之使用目的「機車停車位」而為合法之使用 （停放機車）。既然原告出租該「地下一樓機車停車位之 建物空間」並無使被告及社區住戶按該建物使用目的而為 使用，顯然已無法達租賃之目的甚明。 3、按公寓大廈管理條例第3 條第3 款規定：「專有部分：指 公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區 分所標的者。」，又內政部於85年6 月4 日以（85）台內 地字第8575210 號函增訂發布「建物所有權第一次登記法 令補充規定」第11之1 點：「區分所有建物之騎樓除經依 公寓大廈管理條例第44條規定，於申請建造執照檢附之詳 細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓 辦理登記。」及第11之4 點：「區分所有建物依公寓大廈 管理條例第3 條第4 款所稱共用部分及第5 款所稱約定專 用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之 。前項以共用部分登記之項目如下： （一）共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、 通道、昇降機間等。」，內政部台內中地字第1910084172 號函亦指出：「使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共 門廳連接部分屬必要共同部分外，其餘騎樓部分得以主建 物登記」，足徵未與公共門廳連接之騎樓，非為全體區分 所有權人共同使用部分，而具有使用上之獨立性，且可為 單獨區分所有權之標的，屬於上揭條例第3 條第3 款所謂 之「專有部分」。查系爭房屋買賣契約附件2 載明契約第 2 條第3 項第2 款所指由全體區分所有權人共同分攤應有 部分之「共用部分（公共設施）」，包括一層之門廳（含 門廳外之騎樓）、廊道（含廊道外之騎樓）；被上訴人提 出之使用執照竣工平面圖已繪明連接各店舖進出口之騎樓 （包括系爭騎樓）為專有部分，被登記為各該區分所有店 舖之主建物之一部，況兩造已於契約中明示排除系爭騎樓 為共用部分（公共設施），足以解釋前開契約第2 條第3 項第1 款所謂「專有部分」係包括系爭騎樓。又依上揭條 例第4 條規定，法律得對區分所有人對於其專有部分之使 用、收益加以限制，自不得以乙○○使用系爭騎樓應受道 路交通管理處罰條例第3 條第1 款、第82條、第82條之1 、第83條及第84條規定之限制，否定系爭騎樓為專有部分 。--最高法院95年度台上字第1296號民事判決意旨參照。 經查，依原證１４之協議書第3 條約定「…甲方所有系爭 公寓大廈一樓騎樓部分，面積４４８﹒７３平方公尺（即 １３５﹒７４坪），因供住戶及公眾通行始使用，乙方願 減半收取管理費…」，然系爭一樓騎樓部分據上開判決意 旨，其產權雖得登記為專有，但受其使用目的之限制，其 仍應公眾通行使用，否則即應受道路交通管理處罰條例第 3 條第1 款（道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、 走廊或其他供公眾通行之地方。）、第82條、第82條之1 、第83條及第84條規定之處罰。是以，其作為提供住戶及 公眾通行始使用，本為該系爭騎樓之法定義務，自不得以 減半收取管理費為其對價，遑論，原告於９８年１２月間 將上開騎樓之大部分，向台北縣工務局申請變更為走廊， 並將該走廊之外圍私設鐵捲門將其封閉（詳被證一），並 業獲台北縣工務局９８年１２月７日北工建字第０９８０ ０９８６１１６號核准變更在案（詳被證二），致該等騎 樓業失供住戶及公眾通行使用之事實，此已嚴重違反原證 １４協議書之約定。 （四）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又負舉證責任之當 事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始 盡其證明責任。亦即民事訴訟如係由原告主張權利者，應 先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主 張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十七 年上字第九一七號判例意旨參照），原告迄未舉證證明「 鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第１３屆第 １次區分所有權人大會會議，關於第二案之決議」有何實 體違法而無效之事由？及有何程序違反法令而無效之事由 ？依法自應駁回原告之請求，至於原告所主張管理費應如 何收取一事，並非系爭決議之內容，自與本案無涉。 （五）關於原告起訴主張確認決議無效之訴： 1、原告主張鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第 １３屆第１次區分所有權人大會會議，關於第二案之「是 否廢除與商場所簽之協議書及同意書」乙案決議無效，其 理由略以上開決議因違反民法第５６條第２項及同法第１ ４８條第１項之規定而無效。 2、然查： （1）系爭決議並無違反民法第７６５條對於原告所有系爭房屋 所有權之行使，更無違反民法第５６條第２項及同法第１ ４８條第１項之規定： 按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、 處分其所有物，並排除他人之干涉」、「總會決議之內容 違反法令或章程者，無效。」、「權利之行使，不得違反 公共利益，或以損害他人為主要目的。」，民法第７６５ 條、第５６條第２項及第１４８條第１項固定有明文，惟 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環 境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈 管理條例第１條、第３條第１２款亦定有明文。故區分所 有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人 之權益發生衝突時，不能單憑該決議對少數區分所有權人 現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成 對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，係損害他而 屬無效。 （2）本件系爭鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第 １３屆第１次區分所有權人大會會議所作成第二案「是否 廢除與商場所簽之協議書及同意書」之決議（即決議廢除 與商場所簽之協議書及同意書），僅係因認原告於簽定原 證１４同意書、原證１５協議書後，經發現有前揭違約或 未依租賃約定本旨而提供租賃標的以供承租人使用之情形 ，更且原證１４同意書上依約定有有效期間之約定，基於 前述之情勢變更及同意書之期限屆至（９３年４月８日起 至９９年４月７日止），為此於當年度區分所有權人大會 會議作成第二案之決議，該決議並無任何違反強制或禁止 等法令之規定。 （3）本件系爭鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第 １３屆第１次區分所有權人大會會議所作成第二案之決議 ，僅係決議於同意書所約定期限屆滿之際，區分所有權人 大會會議之決議，廢除（解除）被告與商場（即原告）所 簽之原證１４協議書及原證１５同意書，簡言之，即因前 揭事由而決議不再同意給與原告有關管理費收費上之優惠 ，並不同意再行租用系爭地下一樓機車停車位而已，至於 回歸原有收費標準問題，則非本系爭決議之內容，自應另 依鳳翔社區管理費收費標準之規約行之，與本決議無涉。 （4）基於「原告違反原證１４之協議書第二條約定（甲方所有 系爭公寓大廈一樓通路部分，面積２１１﹒７４平方公尺 （即６４﹒０供住戶及公眾通行始使用）」，「原證１４ 之協議書第八條、原證１３之同意書第二點等約定（甲方 專有臺北縣蘆洲市○○路○○號地下一樓機車停車位，建 號２４５９號，面積２１４﹒６２平方公尺，同意供乙方 管理使用），迄今無法實行」，「原證１３之同意書已於 ９９年４月７日屆滿，而被告亦於期間屆滿前以書面通知 不再續約」等理由，鳳翔社區區分所有權人自得有權作成 「９９年１１月２０日第１３屆第１次區分所有權人大會 會議所作成第二案」之決議。 （六）關於原告起訴主張撤銷決議之訴： 1、本件訴訟原告先位聲明第１項訴請確認鳳翔社區區分所有 權人於９９年１１月２０日第１３屆第１次區分所有權人 大會會議所作成第二案之決議無效，及若先位聲明無理由 ，其備位聲明第１項訴請撤銷鳳翔社區區分所有權人於９ ９年１１月２０日第１３屆第１次區分所有權人大會會議 第二案關於廢除與商場所簽之協議書及同意書之決議。 2、經查： （1）按民法第５６條第１項規定，總會之召集程序或決議方法 ，違反法令或章程時，社員得於決議後３個月內請求法院 撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當 場表示異議者，不在此限。又公寓大廈管理委員會為人的 組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所 有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時， 依公寓大廈管理條例第１條第２項規定，應適用民法第５ ６條第１項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法 院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院９２年度台上 字第２５１７號判決要旨參照）。 （2）次按民法第５６條第１項但書之規定，限制出席社員對召 集程序或決議方法，未當場表示異議者，不得訴請法院撤 銷總會決議者，原為防止出席會議之社員，事後任意翻異 ，致有礙總會營運之決策與推展。惟未出席總會之社員， 則因非可期待其事先預知總會決議有違反章程或法令之情 事而予以容許，亦無法當場表示異議，自應許其於法定期 間內提起撤銷總會決議之訴（最高法院７７年度台上字第 ５１８號判決意旨、７８年度台上字第２５８４號判決意 旨、８６年度台上字第３６０４號判決意旨參照）。 （3）本件鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第１３ 屆第１次區分所有權人大會會議，原告於該日準時到場與 會，惟區分所有權人大會於第二案表決時「不顧原告反對 ，片面決議廢除系爭協議書（下稱系爭決議，原告並於系 爭決議投下反對票）…」（詳如原告起訴狀第７頁第１３ 行起之記載），為此提起本件備位撤銷決議訴訟，然則， 原告既未對鳳翔社區區分所有權人第１３屆第１次區分所 有權人大會會議之召集程序或決議方法，當場表示異議， 則其備位聲明撤銷之訴為無理由，應予駁回。 （七）末查，有關民族路３１號１樓陽台（約２１坪）部分及民 族路３１號地下一樓機車停車位（約２１４平方公尺）部 分： 1、雖民族路３１號１樓陽台（約２１坪）部分雖登記為原告 單獨所有，但因該部分建物於建築副本圖或使照附本圖上 ，原即設計規劃為「共用部分」，按公寓大廈管理條例第 ３６條第二款規定，管理委員會之職務包含共有及共用部 分之清潔、維護、修繕及一般改良等，被告依全體住戶之 利益，將該部分規劃於花圃及殘障坡道等用途內使用，並 無不當得利可言。 2、系爭民族路３１號地下一樓機車停車位之建物，其使用目 的係充合法停放機車使用，原告以每月新台幣一萬七千七 百元之租金，出租地下一樓機車停車位給被告鳳翔花園廣 場公寓大廈管理委員會，其目的無非提供給社區住戶依該 建物之使用目的「機車停車位」而為合法之使用（停放機 車），孰料，該地下一樓機車停車位建物，登記上未曾持 分（共有）「車道」之產權，以致無法取得「車道」產權 全體共有人同意使用車道，致該地下一樓機車停車位根本 無從供機車進出停放使用，被告承租迄今均閒置無用，為 此鳳翔社區區分所有權人於９９年１１月２０日第１３屆 第１次區分所有權人大會會議以第二案決議廢除（解除） 該租賃約定，於法並無不合，而被告既已終止租約，且未 占有使用該等建物，自無不當得利可言。 （八）聲明： 原告之訴駁回。 三、兩造爭執與否事項： （一）不爭執事項： 1、原告於93年4 月8 日取得系爭建物1 樓、2 樓及騎樓等專 有部分及其附屬建物陽台之所有權（新北市○○區○○段 建號2174號），面積共4,173.34平方公尺，主要用途為超 級市○○○路；及同31號地下一層之1 （2175建號），面 積36.36 平方公尺，主要用途係管理員兼儲藏室；及同31 號等共同使用（2459建號），面積214.62平方公尺，主要 用途係共有部分之所有權（詳本審卷第35-37 頁原證4 ） 。 2、原證13之同意書，原證14之協議書（原審卷第56至60頁） 。二造於96年11月23日簽立協議書、同意書各1 份，約定 事項如下： （1）關於系爭2174建號建物： A、一樓部分（合計1405.25平方公尺）： （A）區分所有部分（1193.51 平方公尺）─協議書第一條第一 項： 每坪每月應繳付之管理費50元，每月為18,052元。 （B）通路部分（211.74平方公尺）─協議書同條第二項： 因供住戶及公眾通行使用，乙方（被告）願減半收取管理 費，即以每坪每月25元之標準計算，該部分甲方（原告） 每月應繳付之管理費為1,601 元。 B、騎樓部分（448.73平方公尺）─協議書同條第三項： 因供住戶即公眾通行使用，乙方（被告）願減半收取管理 費，即亦以每坪每月25元之標準計算，該部分甲方（原告 ）每月應繳付之管理費為3,394元。 C、陽台部分（1.2樓合計285.107平方公尺）： （A）一樓陽台部分（95.07 平方公尺）─協議書同條第四項： a、其中71.04平方公尺部分： （a）因甲方（原告）同意提供乙方（被告）作為社區綠、美化 及設置殘障坡道之用（雙方另簽訂有同意書），故乙方（ 被告）同意該部分不收取管理費。 （b）並由乙方（被告）就該部分每月支付使用償金5,000 元予 甲方（原告）。 b、其中24.03平方公尺部分─ 乙方（被告）則以每坪每月50元之標準收取管理費，故該 部分甲方（原告）每月應繳付之管理費為363 元。 （B）二樓陽台部分（190.90平方公尺）─協議書同條第五項： 每坪每月應繳付之管理費均為50元，甲方（原告）每月應 繳付之管理費則2,887 元。 D、二樓部分（2033.39 平方公尺）─協議書同條第5 項： 每坪每月應繳付之管理費均為50元，甲方（原告）每月應 繳付之管理費則30,755元。 （2）關於系爭2175建號建物：協議書同條第六項 地下一樓管理員兼儲藏室部分，面積為36.36 平方公尺（ 即11.00 坪），每坪每月應繳付之管理費為50元，該部分 甲方（原告）每月應繳付之管理費為550元。 （3）關於系爭2459建號建物：協議書同條第八項 公共設施地下室機車停車位部分，面積214.62平方公尺（ 即64.92 坪），乙方（被告）同意就該部分不向甲方（原 告）收取管理費，並由乙方（被告）每月支付使用償金 17,700 元 予甲方（原告）。 （4）關於公共設施大公部分，面積413.43平方公尺（即125.06 坪）部分：協議書同條第七項乙方（被告）同意扣除該社 區Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟之二樓梯間196.23平方公尺及相關 電梯機房分攤面積51.61 平方公尺，合計247.84平方公尺 （即74.97 坪），扣除後所餘之50.09 坪，每坪每月應繳 付之管理費為50元，該部分甲方（原告）每月應繳付之管 理費為2,505 元。 （5）以上計算甲方（原告）每月應給付之管理費為60,107元， 乙方（被告）應補償予甲方（原告）之金額為每月22,700 元，補償金部分並依同意書第一、二條規定，由管理費中 扣除，甲方（原告）尚應給付管理費37,407元。 3、原證2 之99年11月20日會議記錄（原審卷第31至33頁）， 第二案決議結果廢除與商場所簽之協議及同意書，決議內 容為： 案由：是否廢除與商場所簽之協議書及同意書。 說明：商場所有權人提出所簽之協議書及同意書，已經法 院判決有效。部分區分所有權人提出所簽之協議書 及同意書，喪權損失全體住戶之權益，且商場已違 反協議內容，並指出如下之問題： 1.第一項協議：一樓區分所有建物面積，每坪每月應 付之管理費為新台幣伍拾元。右博特公司是商場， 依規約應收每坪捌拾元。 2.第二項協議：大廈一樓通路部分，因供住戶及公眾 通行使用，乙方願減半收取管理費。通路沒有供公 眾使用，已圍起來自用，還變更使用，便宜收費很 不合理。 3.第三項協議：大廈一樓騎樓部分，因供住戶及公眾 通行使用，乙方願減半收取管理費。騎樓是法令規 定應供公眾使用，例如中庭乃為大公，亦為公眾使 用，住戶依法令規約也是要繳每坪50元。 4.第四項協議：大廈一樓陽台，其中面積71.04平方 公尺，因供乙方綠化及設置殘障坡道之用，不收取 管理費，另每月支付伍仟元償金給商場。建築執照 及使用執照，中庭部分都是綠化面積，已計入大公 分攤比例，是屬於社區財產，商場若有異議，請自 行處理；通路供公眾使用64坪每月只收商場1600元 ，中庭綠化21多坪須支付商場5000元，這是亂象， 很不合理，喪權辱國。 5.第四項協議：大廈公共設施大公部分面積，同意扣 除該社區Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟之二樓梯間196.23平 方公尺及相關電梯機房分攤面積51.61平方公尺。 商場大公面積，電梯機房分擔，為何同意扣除不用 繳？全體住戶大公面積都有繳錢，管委會有權說商 場可以不用繳？ 6.以上等等太多不合理、不平等協商事項。為節省時 間，再跳到第十項協議，管委會竟同意往前追溯到 93年4月登記日起計算，真是亂到極點。 7.綜合以上與商場不合理協議，管委會喪權損失全體 住戶之權益，建議應對當時協議之管委會提出背信 告訴。 決議：經出席區分所有權人表決，無意見者0票，不贊成 廢除13票外，其餘出席者一致贊成廢除，因此決議 廢除協議書；是否贊成續簽同意書：經出席區分所 有權人表決，無意見者0票，贊成13票外，其餘出 席者一致不贊成續簽，因此決議不續簽同意書。 4、依系爭協議書（原證14）第一條第四項、第八項約定補償 金部分如同意書（原證13），並依同意書第一、二條規定 ，由管理費中扣除。 5、依系爭同意書第三條約定『甲（原告）、乙（被告）雙方 同意前開約定共同區域，由乙方使用之期間，自民國93年 4 月8 日起至99年4 月7 日日止，共計6 年，期滿倘任一 方不欲續約或欲變更本同意書之內容者，應於期間屆滿前 二個月以前，以書面通知對方，否則本同意書依原約定內 容自動延長6 年，且其後類推繼續有效。』；第四條約定 『甲方於本同意書期間屆滿前，得隨時以書面終止本同意 書，乙方應於收受甲方終止之意思表示後15日內，依原狀 歸還前開第一項、第二項之土地及建物予甲方，乙方絕不 得以任何理由拒絕返還或抗辯。』，原告已於99年3 月22 日依系爭同意書第4 迢之約定，委託律師發函予被告並終 止系爭同意書（參見原證21），被告並於99年3 月23日收 受（見本審卷第84、85頁），該函載明『右博特開發有限 公司函知貴委員會終止同意書之法律關係事，並請貴委員 會於文到後15日內，依約返還右博特開發有限公司專有之 台北縣蘆洲市○○路○○號一樓陽台及同址地下一樓機車停 車位予該公司』，系爭同意書依約業已終止。 6、系爭協議書第一條第二項一樓通路（211.74平方公尺）部 分以前供住戶及公眾通行之用，兩造均稱自99年7 月19日 開始，原告設置鐵門，不供住戶及公眾通行，自99年7 月 19日開始即繳納每坪50元之管理費 7、本院100 年6 月15日現場履勘結果：『系爭協議書同條第 四項一樓陽台，其中面積71.04 平方公尺部分，目前作為 社區綠美化及殘障坡道之用，兩造均不爭執』；『系爭協 議書同條第八項部分（214.62平方公尺，2459建號），目 前牆上有設置住戶66個的私人電錶，及其他公用電錶，入 口設置鐵鍊圍住，並無停放機車，兩造均稱從96年10月23 日簽訂協議書開始即閒置，並未停放機車。』依同意書約 定被告應分別給付補償金5,000 元、17,700元，被告自10 0 年1 月1 日起就沒有給付補償金。也沒有在原告之管理 費中扣除。 （二）爭執事項： 本件兩造爭執之處，應在於系爭決議是否有無效或得撤銷 之事由？被告就系爭建物一樓陽台之使用及占有地下一樓 機車停車位而獲有相當於系爭同意書所約定補償金之不當 得利？ 四、首應審酌為二造簽訂之系爭協議書、同意書是否係二造約定 之契約，並非被告規約之一部？系爭協議書、同意書之效力 是否已全部或一部終止？ （一）二造於本院100 年7 月20日言詞辯論時均稱二造簽訂之系 爭協議書、同意書係二造約定之契約，並非被告規約之一 部等情，有本院100 年7 月20日言詞辯論筆錄在卷可按。 足見，系爭協議書、同意書係二造約定之契約，並非被告 規約之一部昭明。 （二）然按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行 使則為單獨行為。前者契約合意終止，係契約雙方當事人 ，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦 即以第二次之契約終止原有之契約（第一次之契約）。依 契約自由原則，契約之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬 有效之契約向將來歸於無效，惟其成立要件仍應依民法第 一百五十三條之規定定之。而依該條規定，當事人對於契 約必要之點必須意思一致，契約始能立。然此合意終止之 意思表示並不以明示為必要，默示之意思表示合致亦生合 意終止之效力；後者法定或約定終止權之行使發生效力與 否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當 事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思 表示而成為合意終止。而契約法定或約定終止權一經行使 ，契約即向後失其效力。 （三）然查，兩造於96年11月23日簽訂系爭協議書（原證14）、 同意書（原證13）均不爭執，依系爭協議書第1 條第4 項 、第8 項約定補償金部分另簽訂系爭同意書，所以，系爭 協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金部分，由系爭同 意書特別約定，其餘部分依系爭協議書約定甚明。 （四）查依系爭同意書第3 條約定『甲（原告）、乙（被告）雙 方同意前開約定共同區域，由乙方使用之期間，自民國93 年4 月8 日起至99年4 月7 日日止，共計6 年，期滿倘任 一方不欲續約或欲變更本同意書之內容者，應於期間屆滿 前二個月以前，以書面通知對方，否則本同意書依原約定 內容自動延長6 年，且其後類推繼續有效。』；第4 條約 定『甲方於本同意書期間屆滿前，得隨時以書面終止本同 意書，乙方應於收受甲方終止之意思表示後15日內，依原 狀歸還前開第一項、第二項之土地及建物予甲方，乙方絕 不得以任何理由拒絕返還或抗辯。』，原告已於99年3 月 22日依系爭同意書第4 條之約定，委託律師發函予被告並 終止系爭同意書（參見原證21），被告並於99年3 月23日 收受（見本審卷第84、85頁），該函載明『右博特開發有 限公司函知貴委員會終止同意書之法律關係事，並請貴委 員會於文到後15日內，依約返還右博特開發有限公司專有 之台北縣蘆洲市○○路○○號一樓陽台及同址地下一樓機車 停車位予該公司』。是原告依系爭同意書第四條約定取得 於期間屆滿前之契約終止權，並已於99年3 月22日委託律 師發函予被告行使該約定終止權，為兩造所不爭執，則系 爭同意書及系爭協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金 部分之效力已於99年3 月23日被告收受該函時，依約定因 契約終止而向後失其效力。 （五）又查系爭協議書第一條第二項一樓通路（211.74平方公尺 ）部分因供住戶及公眾通行之用，被告願減半收取管理費 ，即以每坪每月25元之標準計算，該部分甲方（原告）每 月應繳付之管理費為1,601 元（見本審卷第57頁，原證14 ）。惟自99年7 月19日開始，原告於該通路部分設置鐵門 ，不供住戶及公眾通行，而自99年7 月19日開始即照原價 即每坪50元之管理費，為兩造所不爭執。足認原告就通路 部分照原管理費價格給付行為，及被告未為反對意思之收 取行為，應解為終止系爭協議書第一條第二項一樓通路（ 211.74平方公尺）部分之默示意思表示合致。則系爭協議 書第一條第二項一樓通路（211.74平方公尺）部分即因合 意終止而向後失其效力。 （六）所以，系爭協議書、同意書係二造約定之契約，並非被告 規約之一部。又系爭同意書、系爭協議書第1 條第4 項、 第8 項約定補償金部分及系爭協議書第一條第二項一樓通 路（211. 74 平方公尺）部分，已分別於99年3 月23日、 99年7 月19日分別依約定、合意終止此部分契約而向後失 其效力已明。 五、次應審酌者為系爭決議是否有無效之事由？ （一）按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，依公 寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項之規 定，應為無效。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管 理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公 共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由 所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所 有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理 條例第10條第2 項定有明文。 （二）鳳翔花園廣場社區99年11月20日第１３屆第一次區分所有 權人會議所作成系爭決議結果「經出席區分所有權人表決 ，無意見者0 票，不贊成廢除13票外，其餘出席者一致贊 成廢除，因此決議廢除協議書；是否贊成續簽同意書：經 出席區分所有權人表決，無意見者0 票，贊成13票外，其 餘出席者一致不贊成續簽，因此決議不續簽同意書。」， 有鳳翔花園廣場社區99年11月20日第１３屆第一次區分所 有權人會議紀錄為證（見原證2 ）。足見，系爭決議結果 係廢除協議書、不續簽同意書已明。 （三）然查，依前述說明，系爭同意書、系爭協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金部分及系爭協議書第一條第二項一 樓通路（211. 74 平方公尺）部分，已分別於99年3 月23 日、99年7 月19日分別依約定、合意終止此部分契約而向 後失其效力，決議不續簽同意書及廢除協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金部分及系爭協議書第一條第二項一 樓通路（211. 74 平方公尺）部分，已無任何效力。又系 爭協議書、同意書係二造約定之契約，並非被告規約之一 部，所以，決議不續簽同意書及廢除協議書第1 條第4 項 、第8 項約定補償金部分及系爭協議書第一條第二項一樓 通路（211. 74 平方公尺）部分，並無違反法令或規約之 情形。 （四）又查系爭協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金及系爭 協議書第一條第二項一樓通路（211. 74 平方公尺）以外 其餘協議書部分： 1、依前述說明，系爭協議書係二造約定之契約，並非被告規 約之一部，自無違反規約之情形。 2、系爭決議係以廢除系爭協議書為其決議結果，該單方面所 為終止系爭契約之意思表示，因未得相對人即原告之同意 而未生合意終止之效力，惟該決議所為終止系爭協議書之 意思表示之效力，並無任何效力，亦無違反法令之情形。 3、又該決議所為終止系爭協議書之意思表示之效力與系爭決 議內容使否具違背法令或規約而有無效事由，仍應分別以 觀。鳳翔花園廣場社區99年11月20日第１３屆第一次區分 所有權人會議所作成系爭決議既以管理費用之決定為其內 容，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，為區分所有 權人會議可得決議之權限，依住戶自治原則，則系爭決議 內容自無違背法律可言。次查系爭決議既以廢除系爭協議 書為其內容，則有關會議記錄所載「右博特公司是商場， 依規約應收每坪捌拾元」等語，應認係為該次會議認為系 爭協議書未符區分所有權人全體之利益，而於已廢除之理 由，至於收費之標準，則非系爭決議之內容，更與鳳翔花 園廣場大廈之管理繳費收支管理細則之有效與否無涉，原 告主張因系爭決議內容為依照違反住戶規約而屬無效之管 理細則所作成之結論，已違反住戶規約，應屬無效云云， 洵不足採。 （五）另按民法第148 條固規定：「權利之行使，不得違反公共 利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務， 應依誠實及信用方法」，然該條係規定行使權利，不得以 損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪 失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定 範圍之內。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務 之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避 免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義 務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作 用，於具體事實妥善運用之方法。查共用部分，其日後修 繕、管理、維護之費用，每一住戶均可能發生，並非僅與 少數住戶權益有關，另其修繕、管理、維護費用分擔之比 例，更攸關各區分所有權人每月應繳納管理費金額之多寡 ，影響所及，係鳳翔花園社區全體區分所有權人之權益， 並無所謂以多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之 分擔比例之情形，更非以損害少數人為主要目的，自無何 權利濫用情形。何況，系爭決議係以廢除系爭協議書為其 決議結果，該單方面所為終止系爭契約之意思表示，因未 得相對人即原告之同意而未生合意終止之效力，惟該決議 所為終止系爭協議書之意思表示之效力，並無任何效力。 所以，原告主張系爭決議規定之權利行使，造成原告負擔 之管理費遠超過原告所得享有之管理服務，使原告所受之 損失極大，然鳳翔社區區分所有權人全體可得之利益卻為 極少，且屬民法第148 條之權利濫用行為，應為無效乙節 ，自無足採。 （六）綜上所述，原告先位聲明第1 項「鳳翔花園廣場公寓大廈 區分所有權人於民國99年11月20日之區分所有權人會議第 二案關於廢除與商場所簽之協議書之決議無效。」，並無 理由，應予駁回。 六、再應審酌者為系爭決議是否有得撤銷之事由？ （一）按管理條例所稱之規約，乃係公寓大廈區分所有權人為增 進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決 議之共同遵守事項。而規約之內容依區分所有建築物之專 有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利 用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形 顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月 內，請求法院撤銷之，民法第799 條之1 定有明文。次按 契約之終止，有約定終止與法定終止之分，無論何種終止 ，均有使契約關係自終止時起向將來消滅之效力。契約既 經終止之後，即不得更為終止之意思表示。惟若無法定終 止或約定終止事由，基於契約拘束力，契約當事人一經意 思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造片面廢止契 約。 （二）然查，依前述說明，系爭同意書、系爭協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金部分及系爭協議書第一條第二項一 樓通路（211. 74 平方公尺）部分，已分別於99年3 月23 日、99年7 月19日分別依約定、合意終止此部分契約而向 後失其效力，決議不續簽同意書及廢除協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金部分及系爭協議書第一條第二項一 樓通路（211. 74 平方公尺）部分，已無任何效力。又系 爭協議書、同意書係二造約定之契約，並非被告規約之一 部，所以，決議不續簽同意書及廢除協議書第1 條第4 項 、第8 項約定補償金部分及系爭協議書第一條第二項一樓 通路（211. 74 平方公尺）部分，鳳翔花園廣場大廈管理 委員會所為終止系爭同意書及廢除協議書第1 條第4 項、 第8 項約定補償金部分及系爭協議書第1 條第2 項1 樓通 路（211. 74 平方公尺）部分之系爭決議，自不再生終止 此部分契約之效力。此部分系爭決議，已無任何效力，並 無顯失公平之情形，自不符合民法第799 條之1 之規定。 （三）又查系爭協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金及系爭 協議書第1 條第2 項1 樓通路（211. 74 平方公尺）以外 其餘協議書部分： 系爭協議書第1 條第4 項、第8 項約定補償金及系爭 協議書第1 條第2 項1 樓通路（211. 74 平方公尺）其餘 協議書部分，既未有法定終止事由，亦未約定有終止權之 行使及合意終止之情形，則應屬繼續有效之契約，對契約 當事人仍生拘束力，被告以系爭決議片面廢止系爭協議書 ，就該此部分系爭協議書之效力不生影響，締約相對人即 原告亦不受系爭決議之拘束。而原告既毋須共同遵守系爭 決議，不生決議內容有無顯失公平，而得撤銷之問題，自 不符合民法第799 條之1 之規定。原告主張因系爭決議係 關於系爭建物1 樓及2 樓商場管理費費率之決議，且經鳳 翔社區區分所有權人於區分所有權人會議表決通過，要求 全體區分所有權人共同遵循，被告嗣後亦發函予原告，要 求原告應依住戶規約所訂定每坪80元計繳交管理費（見原 證3 ），則依照公寓大廈管理條例第3 條第12款之規定， 系爭決議該部分亦屬鳳翔花園廣場公寓大廈規約之一部分 ，並因決議內容顯然對原告有失公平，而得撤銷等語，洵 不足採。 （七）綜上所述，原告備位聲明第1 項「鳳翔花園廣場公寓大廈 區分所有權人於民國99年11月20日之區分所有權人會議第 二案關於廢除與商場所簽之協議書之決議，應予撤銷。」 ，並無理由，應予駁回。 七、末應審酌者為被告就系爭建物一樓陽台之使用及占有地下一 樓機車停車位而獲有相當於系爭同意書所約定補償金之不當 得利？ （一）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例 參照），是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利 益，原則上應已相當於該土地之租金額為限。 （二）查系爭建物一樓陽台（新北市○○區○○段建號2174號） 及地下一樓機車停車位（新北市○○區○○段建號2459號 ，面積214.62平方公尺）為原告專有部分，有建物登記第 二類謄本在卷可稽（見本審卷第35、37頁，原證4 ）。系 爭建物一樓陽台其中面積71.04 平方公尺部分自99年4 月 8 日迄100 年6 月15日，仍為被告作為社區綠美化及殘障 坡道之用。地下一樓機車停車位部分，目前牆上有設置住 戶66個的私人電錶，及其他公用電錶，入口設置鐵鍊圍住 ，並無停放機車。業經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄在卷 可稽，勘信為真實。被告得就系爭建物一樓陽台及地下一 樓機車停車位管理使用，並給付原告補償金，原係本於系 爭協議書第1 條第4 項、第8 項及系爭同意書之約定。惟 系爭協議書第1 條第4 項、第8 項及系爭同意書業經原告 約定終止權之行使，於99年3 月23日被告收受該終止權行 使之函時向後失其效力，已如前述。則被告就系爭建物1 樓陽台及地下1 樓機車停車位管理使用之法律上原因已因 契約合法終止而嗣後不存在，其所為占有洵屬無權占有， 原告自得請求無法律上原因而受有相當於租金即系爭同意 書所約定補償金之利益。 （三）然被告辯以：「鐵鍊不是被告用的，且鐵鍊沒有上鎖，是 怕別人誤闖，上開區塊並無照明，並無交還或回復之問題 ，被告自始就未使用上開機車停車位迄今」等語。惟查簽 訂系爭同意書以前，被告就系爭建物地下1 樓之機車停車 位部分（面積214.62平方公尺）：依「鳳翔花園廣場住戶 規約」之「地下停車場管理規定」第3 條規定：「本大廈 地下停車場車輛進入須憑證通行（一停車位限一證一車使 用禁止停放機車）」（參見原證6 ）。即限制將系爭建物 地下一樓機車停車位工作機車停放使用，是以原告雖專有 系爭機車停車位之所有權，卻因被告住戶規約之限制，導 致原告無法享有系爭機車停車位之使用權益以停放機車。 而於兩造簽訂系爭同意書後，被告就地下1 樓機車停車位 之使用方式，亦曾於96年12月1日 管委或會議決議中，針 對地下停車場還有空間，為何不開放乙案作成決議，因該 社區地下停車場未規劃機車停車格，而汽機車出入車道亦 危險，所以不予開放之決議（見本審原證27），並於98年 2 月6 日之管委會會議中討論是否改為運動場或開放住戶 停放機車使用（見本審卷原證29 ） ，證人邵慶宗於本院 審理時亦證稱：「管委會從88年成立，歷屆管委會為了出 入安全的考量，所以不得停放機車。」、「從96年協議書 簽訂後，到目前為止，都還不能停放機車。」等語，由此 可資證明被告就原告所專有系爭建物地下一樓機車停車位 部分，無論於系爭同意書簽定前或簽定後皆因規約或決議 決定不供作機車停放使用，衡諸常情被告既於之前因系爭 同意書取得地下一樓機車停車位之管理使用權，並不將系 爭停車位供作停放機車之用，則入口所設置之鐵鍊，應可 認為被告所設置，以避免他人機車之停放，及維護被告因 系爭同意書所取得之管理使用權。則被告於系爭同意書合 法終止而向將來施其效力後，未依系爭同意書第4 條約定 將系爭建物地下1 樓機車停車位鐵鍊拆除返還原告，即為 無權占有。被告受有相當於租金即系爭同意書約定補償金 額之利益，不以無權占有人確有使用系爭建物地下一樓機 車停車位工作機車停放為必要。為原告已於100 年7 月14 日下午3 時本院勘驗時，將入口鐵鍊拆除，當場交付新北 市○○區○○段建號2459號，面積214.62平方公尺於原告 ，有勘驗筆錄在卷可稽。 （四）原告依民法不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之 不當得利，被告應自100 年1 月1 日起至交還新北市○○ 區○○段2174建號一樓陽台面積71.04 平方公尺之建物止 ，按月給付5,000 元予原告，及被告應自民國100 年1 月 1 日起至100 年7 月14日返還新北市○○區○○段2459建 號之建物止，給付114,194 元( 計算式:17,700 ×6 ＋17 ,7 00 ×14/31 ＝114,194 元）（元以下四捨五入) 予原 告部分，自屬有據，應予准許，逾此部分之不當得利請求 為無理由。 八、從而，被告依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金 之不當得利114,194 元及自100 年1 月1 日起至返還新北市 ○○區○○段2174建號一樓陽台面積71.04 平方公尺之建物 予原告時止，按月於每月末日給付5000元予原告。即屬正當 ，應予准許。逾此部分之請求均為無理由，均應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 8 月 15 日 民事第二庭 法 官 張谷輔 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 8 月 15 日 書記官 尤秋菊