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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第159號 原　　　告　　公園堡公寓大廈管理委員會 法定代理人　　穆俊傑 原　　　告　　方美文 　　　　　　　葉瀧翔 　　　　　　　陳淑貞 　　　　　　　許惠雅 　　　　　　　邱豐源 　　　　　　　周芸珊 　　　　　　　周明陽 　　　　　　　方松春 　　　　　　　柯鳳美 　　　　　　　張馨文 　　　　　　　蔡英宏 　　　　　　　張孜因 　　　　　　　蕭淑貞 　　　　　　　鄭婷月 　　　　　　　蔡琬甯 　　　　　　　朱淑萍 　　　　　　　官淑如 　　　　　　　林雪銀 　　　　　　　林永隆 　　　　　　　王沛晨 　　　　　　　王麗玲 　　　　　　　李弨潾 　　　　　　　王明達 　　　　　　　良瑞科技股份有限公司 上 列 1 人 法定代理人　　徐貴良 原　　　告　　陳麗香 　　　　　　　吳麗美 　　　　　　　陳振賓 　　　　　　　龔淑美 　　　　　　　陳麗名 　　　　　　　邱玉華 　　　　　　　朱陳火 　　　　　　　吳麗華 　　　　　　　張美娟 　　　　　　　邱鈺麟 　　　　　　　龔天祥 　　　　　　　楊莉莉 　　　　　　　劉飛雲 　　　　　　　張時瑜 　　　　　　　陳宏德 　　　　　　　張秀慧 　　　　　　　黃麗玲 　　　　　　　林峻霈 　　　　　　　王嘉澤 　　　　　　　吳思嘉 　　　　　　　林鳳娥 　　　　　　　張美媛 　　　　　　　邱添木 　　　　　　　李淑慧 　　　　　　　鄭惟介 　　　　　　　施玉仙 　　　　　　　高小韻 　　　　　　　簡阿斌 　　　　　　　劉麗秀 　　　　　　　韓麗容 　　　　　　　許力升 　　　　　　　李碧虹 　　　　　　　王秀玉 　　　　　　　余忠潔 　　　　　　　高淑貞 　　　　　　　彭秋妹 　　　　　　　陳傳煌 　　　　　　　林景煌 　　　　　　　蘇啟雄 　　　　　　　楊正義 　　　　　　　池美年 　　　　　　　黃俊維 　　　　　　　黃俊欽 　　　　　　　王豫蘭 　　　　　　　林素珍 　　　　　　　施中民 　　　　　　　張文峰 　　　　　　　趙若妤 　　　　　　　廖維娟 　　　　　　　林燕嬌 　　　　　　　華楊蓁蓁 　　　　　　　卓錦祥 　　　　　　　穆俊傑 　　　　　　　翁櫻滿 　　　　　　　葉淑華 　　　　　　　賴俊雄 　　　　　　　賴郭芳蓮 　　　　　　　廖胡秀華 　　　　　　　蕭秀美 　　　　　　　陳啟志 　　　　　　　楊哲岳 　　　　　　　侯錦華 　　　　　　　詹豐隆 　　　　　　　簡雅慧 　　　　　　　陳翔凌 　　　　　　　簡正吉 　　　　　　　王淑惠 　　　　　　　劉啟勳 　　　　　　　陳忠勤 　　　　　　　魏瑾瑜 　　　　　　　魏妙岑 　　　　　　　林美雲 　　　　　　　顧慧心 　　　　　　　陳能通 　　　　　　　王來有 　　　　　　　甘翠萍 　　　　　　　顧博賢 　　　　　　　顧慧玲 　　　　　　　羅玉芬 　　　　　　　羅鴻基 　　　　　　　陸世豪 　　　　　　　葉楊鳳仙 　　　　　　　周峰立 　　　　　　　林雅琪 　　　　　　　楊佩芬 　　　　　　　傅佩玲 　　　　　　　黃陳秋卿 　　　　　　　周永明 　　　　　　　林呂蚶 上列114人共同 訴訟代理人　　陳建勳律師 被　　　告　　新月建設股份有限公司 　　　　　　　　　　　設新北市○○區○○○街○○號 法定代理人　　張貴香　住新北市○○區○○○街○○號 　　　　　　　　　　　送達處所：新北市○○區○○路○○○號 　　　　　　　　　　　　　　　　7樓 訴訟代理人　　蘇清文律師 　　　　　　　溫思廣律師 被　　　告　　林正豪　住新北市○○區○○路○○巷○○號3樓 上列2人共同 訴訟代理人　　徐維良律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國101年11 月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告新月建設股份有限公司應分別給付原告方美文等壹佰壹拾參 人各如附表三編號一所示之金額，及均自民國一百年三月二十一 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告新月建設股份有限公司負擔百分之七十四，餘由 原告負擔。 本判決第一項於原告方美文等壹佰壹拾參人分別以如附表三編號 二所示之金額供擔保後，得假執行；但被告新月建設股份有限公 司分別以如附件三編號三所示之金額為原告方美文等壹佰壹拾參 人預供擔保，而免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但 有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同 一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被 告之妨禦及訴訟之終結，民事訴訟法第255條第1項第2款 、第3款及第7款定有明文。查本件原告公園堡公寓大廈管 理委員會（以下簡稱原告管理委員會）原起訴請求被告應 連帶給付原告管理委員會新臺幣（下同）00000000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；復於二次言詞辯論期日後即民國100年8月29日具 狀追加其餘原告，並變更先位聲明為：被告應連帶給付原 告管理委員會00000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位聲明為：被告 應連帶給付原告方美文等共計113人（除原告管理委員會 外）00000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。原告復於本院囑託台北市建 築師公會鑑定結果到院後即101年11月8日言詞辯論期日當 庭提出書狀擴張先、備位聲明之請求金額為00000000元。 原告所主張之基礎事實均係主張被告預售系爭社區房屋公 共設施有瑕疵，並擴張請求之金額，及不甚礙被告之妨禦 及本件訴訟之終結，揆諸首開規定，自應准許。 二、又訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分， 主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預 備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之 合併）之類型。惟其中原告多數的主觀預備合併之訴，如 先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處 於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的， 或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定，或在對造甘受此「 攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止 裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程 序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預 備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及 基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。（最高法 院94年台上字第283號裁判意旨參照）本件原告管理委員 會前以受讓原告方美文等人與被告間所簽預售屋買賣契約 債權、基於原告管理委員會對於該社區公共設施有管理、 維護之權，並執行區分所有權人會議之決議，主張被告所 出售及點交之房屋公共設施有瑕疵，且未積極處理補正瑕 疵提起本件訴訟，嗣追加原告方美文等人且變更由原告管 理委員會提起先位之訴請求，及原告方美文等113人提起 備位之訴請求，基礎事實均為買賣標的房屋公共設施是否 有瑕疵之事實，攻擊及防禦方法得相互為用，不致遲滯本 件訴訟程序之進行，基於程序法上之紛爭一次解決，揆諸 上開說明，原告先、備位之訴，自屬合法，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告方美文等104人與訴外人卓月珠等9人（原告方美文等 104人為第一手買受人，王沛晨、卓月珠、張素燕、李蘇 慈美、陳韻如、陳明煥、何少寰、邱文毅及張筱婷等9人 為第一手買受人，債權讓與第二手買受人林永隆、張美娟 、龔淑美、良瑞科技股份有限公司、彭秋妹、鄭婷月、黃 陳秋卿、周永明及施玉仙等9人）分別與被告新月建設股 份有限公司（以下簡稱新月公司）及被告林正豪分別簽訂 「公園堡房屋買賣合約書」（以下簡稱系爭房屋合約書） 及「公園堡土地買賣合約書」（以下簡稱系爭土地合約書 ），購買坐落於新北市○○區○○段○○○號土地上名為「 公園堡」之預售房地。訴外人王沛晨等9人將對於被告新 月公司本於系爭房屋合約書與被告林正豪本於系爭土地合 約書所生之一切權利，讓與原告林永隆等9人（即第二手 買受人）。 ㈡上開預售房地興建完成後，被告新月公司與原告管理委員 會辦理驗收公共設施，發現部分公共設施有諸多瑕疵，因 此迄今仍未完成點交接收，期間雖經新北市政府消保官分 別於99年1月26日、2月24日、3月23日邀集兩造協調，然 被告新月公司仍未積極處理補正瑕疵，且未出席3月23日 之協調會，原告遂依消保官建議提起本件訴訟。 ㈢原告管理委員會查驗社區公共設施時所發現之瑕疵與缺失 如下： ⒈一樓大門左側三角形區域依圖設計應為覆土植草皮，但 卻遭挖空，且圍牆未重新洗石子。 ⒉大樓左側擋土牆未依圖施作15公分之RC結構擋土牆，現 況為紅磚及空心磚以水泥砂漿砌疊，且未施作基礎。 ⒊大樓左側圍牆牆面未依合約貼山形磚。 ⒋頂樓多處龜裂漏水。 ⒌各樓層浴廁管道隔牆未砌到版頂。 ⒍各樓層浴廁抽風機無逆止風門且品牌與圖面所示之「高 幟」廠牌不符。 ⒎頂樓消防及灑水逆止閥設置錯誤，無法正常使用，並污 染水塔生活用水。 ⒏污水透氣管幹管圖面為3"及4"管，現場安裝2"管。 ⒐地下三層之污水孔蓋周圍未確實施作人孔加固，致污水 孔蓋周圍水泥砂漿破碎。 ⒑C棟大樓12樓樓梯間柱面明顯裂縫及漏水水漬。 ⒒地下三層污水機房頂板出現犄角裂縫，且嚴重漏水，結 構受損。 ⒓地下二、三層之樓板開孔回補處，未作結構補強及防水 處理。 ⒔大樓一樓北向空地與下方既成道路間基地範圍底部遭挖 空。 ⒕大樓一樓正門12米寬出入道路銜接約3分之2寬度處底部 遭挖空。 ⒖大樓屋頂管道間通風透氣墩座設置有缺失。 ⒗外牆通風井龜裂及車道截水溝滲漏水、大公電氣盤遷移 之缺失。 ㈣依系爭房屋合約書第10條約定，被告新月公司依約應依照 經新北市政府工務局核准之建築執照之圖說興建系爭房地 ，而系爭房地存有上述瑕疵與缺失，已足以滅失或減少系 爭房地之價值，且屬滅失或減少系爭房地通常效用及契約 預定效用之嚴重瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保義務甚明， 爰依民法第354條及第359條規定行使減少價金形成權，被 告就此減少數額，原受領之價金之法律原因即不存在，被 告新月公司自應依民法第179條規定返還不當得利。又該 瑕疵與缺失均係在原告方美文等104人與訴外人王沛晨等9 人與被告新月公司成立買賣契約後始發生，且均為可歸責 於被告新月公司之事由，被告新月公司仍應負民法第227 條不完全給付之債務不履行責任，賠償原告因不完全給付 所生之損害。 ㈤因原告方美文等113人住戶已與原告公園堡管委會簽訂債 權讓與契約書，渠等同意將對於被告新月公司本於系爭房 屋合約書與被告林正豪本於系爭土地合約書所生之一切權 利讓與原告，原告並已將此債權讓與乙事通知被告，故原 告公園堡管委會具有本件當事人能力及實體上權利能力。 ㈥本件業經鈞院囑託台北市建築師公會鑑定原告所主張如㈢ 所示之各項瑕疵與缺失之修復費用，故原告請求被告賠償 之金額為00000000元。原告等人依民法第354條、第359條 與第179條規定，以此數額向被告新月公司主張減少價金 並請求返還無法律上原因溢領價金之利益共計00000000元 ，或依民法第227條規定，請求被告新月公司賠償不完全 給付所生之損害00000000元。 ㈦依系爭房屋合約書第21條第㈡項與系爭土地合約書第15條 第㈡項，均約定系爭房屋合約書與系爭土地合約書有不可 分之連帶關係，買方如於其中一合約書有違反約定或喪失 權利之情形時，視同於另一合約書亦違反約定或喪失權利 。是以，被告2人依據上揭合約書約定，對買方就因本件 買賣所生之請求返還不當得利或請求不完全給付之債務不 履行損害賠償即負有連帶責任。 ㈧對於被告抗辯之陳述： ⒈依系爭房屋合約書第13條第㈥項及公寓大廈管理條例第 36條第11款規定，系爭大樓公共設施部分應經原告管理 委員會查驗合格後予以點收，惟因公共設施部分尚存有 16項瑕疵，迄今仍未經原告管理委員會查驗合格並予點 收，保固期自尚未起算，即無被告所辯已逾保固期間。 再者，合約內有關保固期間之約定與被告有無應負不完 全給付債務不履行責任係屬二事，縱使系爭大樓公共設 施部分已逾保固期間，亦無礙被告就此仍應對原告負不 完全給付之債務不履行責任。 ⒉本件既然原告管理委員會尚未點收公共設施部分，則關 於此部分之減少價金請求權之除斥期間自當尚未起算， 即無被告所辯已罹時效之問題。退萬步言，原告固曾於 99年1至3月間就斯時所發現之部分瑕疵聲請消保官召開 協調會與被告協調，然當時所主張之瑕疵僅是斯時所發 現之部分，並非謂上述16項缺失於斯時即已發現並與被 告進行協調，該16項缺失係於99年10月7日及本件鑑定 時予以統整列出，縱認公共設施部分業已由原告驗收接 管，6個月除斥期間自應以99年10月7日彙整完成通知被 告後起算，原告於100年3月4日提起本件訴訟，並行使 減少價金請求權，顯未逾上揭除斥期間。再者，上述16 項瑕疵中有諸多瑕疵係被告未依約、依圖面施作所致， 被告係明知未依約、依圖面施作而造成該等瑕疵，竟故 意不告知買受人，故依民法第365第2項規定，本件並不 適用6個月除斥期間之規定。再退步言，縱認原告減少 價金請求權因已逾6個月除斥期間而無法行使，則被告 仍應對負不完全給付之債務不履行責任，賠償原告因不 完全給付所生之損害。 ⒊因公園堡社區大樓於99年12月4日召開第4屆區分所有權 人會議，並於該日會議作成決議，授權原告管理委員會 針對社區公共設施因有瑕疵尚未完成點交乙案，向建商 求償。且系爭大樓公共設施迄今仍未經原告管理委員會 查驗合格並予點收，原告管理委員會基於執行區分所有 權人會議決議事項之授權，並就屬系爭大樓管理委員會 權責範圍之公共設施檢測點收，及點收後之管理維護， 自得依按公寓大廈管理條例第36條第1款、第11款與第 57條規定，向被告2人提起本件訴訟。 ⒋被告所辯於97年2月23日與當時原告管理委員會總幹事 完成點交，僅係先就部分公共設施之數量狀況進行初驗 ，並非就全部公共設施進行初驗，且該於該初驗點交紀 錄備註欄特別註表明此通過初驗之部分尚待管理委員會 進行複驗，故系爭大樓公共設施尚未完成點交。 ㈨訴之聲明： ⒈先位聲明： ①被告應連帶給付原告管理委員會00000000元，及自起 訴狀繕本後即100年3月21日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。 ②原告管理委員會願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ①被告應連帶給付原告方美文等共計113人00000000元 ，及自起訴狀繕本送達後即100年3月21日起至清償日 止按週年利率5%計算之利息。 ②原告方美文等共計113人願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告則以下列陳詞抗辯： ㈠本件原告追加之訴不合法： ⒈原告所為多次訴之變更及追加被告均不同意： 原告於100年7月15日提出民事追加原告狀追加林麗琴等 56人為原告；100年7月28日提出民事變更聲明暨準備二 狀，依不真正連帶債務關係，追加林麗琴等56人為原告 ，並以民法第179條或民法第227條為請求權基礎，再追 加邱玉華等61人為原告，仍依不真正連帶債務關係請求 ；又於100年8月29日提出民事追加原告暨變更聲明狀， 改以主觀預備合併並追加備位原告為張美娟等113人， 並請求被告二人連帶給付00000000元。對於原告上述所 為訴之變更及追加，被告均不同意。另原告方美文等 113人，其就公設及非公設部分，各得請求多少錢？原 告均未加以區分，僅概括請求給付00000000元顯無理由 。又依原告之主張早於99年10月12日將債權轉讓予原告 管理委員會，依此主張原告方美文等113人已非適格之 當事人。 ⒉原告於100年7月21日言詞辯論期日中明確主張：「請求 權是依據本於雙方的買賣契約，再依民法第354、359條 …」，可知原告主張之訴訟標的係每一區分所有權人與 被告間之權利義務關係，即每一區分所有權人與被告間 均為一獨立之訴訟，依民事訴訟法第255條第1項第5款 規定，追加原非當事人之人為當事人者，必須該訴訟標 的對於數人必須合一確定時方可為之，本件起訴之原告 與追加之原告，並無必須合一確定之法律關係，不符合 民事訴訟法第255條第1項第5款規定可為主觀追加之情 形，原告之追加不合法應予駁回。 ㈡本件原告管理委員會主張受讓取得區分所有權人方美文等 之權利，惟原告管理委員會雖依公寓大廈管理條例第38條 第1項具有當事人能力，僅為公寓大廈區分所有權人團體 之代表機關，僅具非法人團體之性質，但於法律上並非可 為權利義務歸屬主體之法人或自然人，自不具債權讓與之 權利能力，無法受讓區分所有權人之權利提起本件訴訟。 且就本件起訴所主張之公共設施事項與非公共設施之室內 瑕疵，均屬各原始區分所有權人與被告間各別民事債務不 履行之爭議，此部分不屬公寓大廈管理事項，此部分原告 公園堡管委會應無權主張。原告雖提出99年12月4日公園 堡社區第4屆區分所有權人會議紀錄，僅就「公設」部分 授權管理委員會請律師提起訴訟求償，則原告管理委員會 就「非公設」部分即無實施訴訟之權能，非適格之當事人 。故原告管理委員會並無受讓債權，或代原始區分所有權 人依買賣契約主張權利之權利能力，故其自無權主張起訴 狀之各項權利。原告方美文等人依其主張已將債權讓與原 告管理委員會，原告方美文等人即已非權利人，自非本件 訴訟之適格當事人。 ㈢被告係分別與各戶之原始買方簽訂買賣契約，亦即僅有原 始買方有權對被告主張權利，部分原告與被告並無買賣契 約之存在，不得依買賣契約對被告主張任何權利，亦無權 利可供移轉予原告管理委員會，即無債權可讓與。且本件 公共設施乃全體共有人所共有，原告管理委員會並未取得 全體共有人之權利，自以無權以其名義為減少價金及返還 不當得利之請求，亦不得要求被告將全部款項單獨給付原 告管理委員會。又原告主張減少價金，就那一份買賣契約 減少多少價金，其計算方式為何，均未見原告說明。 ㈣原告自承於99年1至3月間，曾就本件訴訟主張之瑕疵於消 保會進行調解，但迄原告於100年3月提起本件訴訟並主張 減少價金，顯已逾民法第365條規定減少價金請求權之6個 月除斥期間，其權利已消滅，自不得主張減少價金。 ㈤有關非公共設施部分，依被告與原始買方之系爭房屋合約 書第14條，關於結構部分（如梁柱）、樓梯等保固15年， 但固定設備部分（如門窗、粉刷、地磚、電梯等）負責保 固一年，系爭大樓被告於96年8至11月間完成各住戶之交 屋手續，至今100年早已逾一年之保固期間，原告亦不得 對被告主張任何權利。 ㈥有關公共設施部分，依系爭房屋合約書第13條第㈥項：「 …。移交日及時間由賣方指定並通知管理人，自賣方指定 移交之日起，不論管理人是否出面移交，均由管理人負責 共同部分之管理與保管。並由賣方自該日起負責公共設施 保固1年。」原告公園堡管委會於96年12月正式成立，並 於97年1月21日向當時之台北縣政府報備，兩造合意自97 年2月2日開始點交，於97年2月23日與當時原告公園堡管 委會總幹事完成點交，原告委託之訴外人三盈保全股份有 限公司於97年12月31日完成複驗，相關缺失均改善完成。 且系爭建物早於96、97年間即完工陸續交屋予各買受之區 分所有權人，迄原告於100年3月3日提起本件訴訟，已逾 買賣合約所約定之1年保固期間，自97年2月23日後，公共 設施部分即由原告公園堡管委會負責管理及保管，此部分 保固期限為1年，亦早已逾1年之保固期間。退步言之，買 受人依民法第356條第1項之規定，應依通常程序從速檢查 其所受領之物，買受人怠為檢查及通知，依同條第2項約 定，視為承認其所受領之物，原告方美文等113人於交屋 後近4年始主張專有部分之房屋瑕疵，顯然怠於為檢查及 通知，應視為已承認所受領之買賣標的。另原告主張減少 價金之除斥期間應自99年10月7日起算，惟原告起訴狀所 列如「頂樓多龜裂漏水」之瑕疵，早於原告管理委員會委 託訴外人三盈保全股份有限公司於97年10月10日進行驗收 時，即於驗收總結報告書上載明「6個排風設備未裝、女 兒牆龜裂、地面龜裂」之瑕疵事項通知被告，卻遲至100 年3月3日始提起本件訴訟主張減少價金，已逾民法第365 條第1項規定之6個月除斥期間，原告之主張顯無理由，應 予駁回。 ㈦原告就系爭建物曾委託訴外人三盈保全股份有限公司及漢 士達股份有限公司進行點交，並已於97年10月10日完成點 交：原告管理委員會前於96年12月即已成立，97年1月完 成組織報備，97年2月23日被告即與原告之總幹事完成公 設點交無誤，原告委託之訴外人三盈保全股份有限公司於 97年12月31日完成複驗，相關缺失均改善完成。 ㈧有關原告主張之瑕疵，分別說明如下： ⒈覆土植草皮已回復無挖空前之現況，請原告提供被告依 何約定應在圍牆洗石子。又原告所提出之圖面並無任何 圍牆應洗石子之記載。 ⒉大樓左側擋土牆現場確為RC結構擋土牆。 ⒊請原告提出擋土牆需施作山形磚之依據。 ⒋大樓頂樓並無漏水，龜裂部分乃自然現象，且為使住戶 安心，被告已於99年2月24日於消保官調解會議之前， 再次施作防水處理及水泥粉刷。 ⒌請原告提出究係何戶隔牆未砌到版頂，以及被告施作隔 牆需砌到版頂之依據，又原告所提出之圖面亦無從看出 管道間隔牆應砌到版頂。 ⒍系爭房屋合約書並未就抽風機之品牌為特別之約定，而 被告委託專業技師所設計之圖面中有關浴廁抽風機之品 牌，即被告完工後點交管委會之圖面，僅在供被告參考 ，被告即無原告所稱應使用特定抽風機品牌之義務。又 逆止風門兩造有何約定，亦未見原告提出。 ⒎原設計之頂樓消防及灑水即為立式逆止閥，並未設置錯 誤。 ⒏兩造契約中並無任何污水透氣管管線型號之圖面，而被 告委託業技師所設計之圖面中管線之大小，並未約定為 兩造契約之內容，技師之設計亦僅供被告參考，在不違 反相關建築法令之情況，被告自得依現場狀況做調整。 且若施作3"污水透氣管除原有空間不足外，在轉角處彎 曲度過大，反面使管線內部空間縮小，而不易達成原有 透氣效果，故使用3"或2"管線，未影響化糞池原設計之 排氣功能，亦絕不可能造成原告所稱190戶其中一戶馬 桶管線阻塞，單一住戶馬桶管線阻塞一定是住戶安裝或 使用不當。 ⒐被告於96年8~11月間完成各住戶之交屋手續，地下室車 每日進出，重覆碾壓污水孔蓋後，周圍些許水泥剝落， 乃正常現象，非屬瑕疵，但被告仍於99年2月24日於消 保官調解會議之前，已重新進行水泥粉刷修邊，原告就 施作結果於當日會議中亦未出異議。 ⒑若有裂痕，乃水泥乾燥過程之自然現象，非屬瑕疵，但 被告仍於99年2月24日於消保官調解會議之前，已就C棟 大樓12樓樓梯間進行油漆粉刷，原告就施作結果於當日 會議中亦未出異議。 ⒒若有裂痕，乃水泥乾燥過程之自然現象，非屬瑕疵，但 被告仍於99年2月24日於消保官調解會議之前，已就地 下三層污水機房頂板進行水泥粉刷，原告就施作結果於 當日會議中亦未出異議。 ⒓若有裂痕，乃水泥乾燥過程之自然現象，非屬瑕疵亦不 影響結構，但被告仍於99年2月24日於消保官調解會議 之前，已就地下三層B樓電梯前進行水泥粉刷及除水處 理，原告就施作結果於當日會議中亦未出異議。 ㈨被告新月公司所負為對原始買受人出賣房屋之義務，被告 林正豪所負為對原始買受人出賣土地之義務，所負為不同 債務，非同一債務，更未明示對原始出賣人各負全部給付 之責任，自無法構成連帶之債。至於系爭房屋合約書第21 條第㈡項與系爭土地合約書第15條第㈡項之約定，僅在表 示房地之一併出售，買方不得僅履行其中一契約而不履行 另一契約，故違約其中一契約即視同違反另一契約，如此 而已。故原告主張瑕疵部分均為房屋而與土地無涉，僅得 向被告新月公司請求，不得主張被告林正豪與被告新月公 司對原告負連帶給付之責。 ㈩對於台北市建築師公會所為鑑定報告之意見如下： ⒈台北市建築師公會原指派梁守誠及張瑞芳建築師鑑定， 惟進行會勘後，竟私相授受由吳世欽建築師進行初勘， 後均由吳世欽建築師一人進行鑑定，鑑定人之選定顯然 違法，應為無效之鑑定。 ⒉一樓大門口左側三角形區域為原基地高低落差所生，並 非開挖所致，回填採一般土方回填、植草皮即可，且延 伸之結構構架，係可作為整地用擋土牆之共構結構構架 ，不應切斷，更可保障建築物及擋土牆之安全，修復費 用顯係過高。 ⒊鑑定報告認一樓大門口左側三角形區域之圍牆，未依圖 施作且擅自裝置落地鋁門窗，修復費用為0000000元， 此部分地下一層外側擋土牆，原為配合「鶯歌陶瓷老街 入口風貌事宜」而施作落地鋁門窗，直接朝公園進出， 後因住戶檢舉而多次拆砌。 ⒋地下一層內牆係屬私人所有，且此牆為地下一樓之擋土 牆，並非外牆，又依鑑定報告所引附件4第2頁地下一層 平面圖，均為15公分RC牆，鑑定報告指外牆應施作30公 分RC牆深入2公尺，並無根據。 ⒌依建築常規，地下一層擋土牆外側以清水混凝土及油漆 亦可，並非必須施作山形磚等敷材，鑑定報告此部分費 用似有重複計價。 ⒍鑑定報告關於頂樓平台修復費用顯然高估，例如磁磚… 等面材拆除運棄該項即預估工程費用為0000000元，未 見其細部計算式，費用過高顯逾依一般建築常規修復所 需之費用。 ⒎鑑定報告關於浴廁管道間隔牆是否應為砌到版頂乙節， 所列修復費用顯逾依一般建築常規修復所需之費用。 ⒏住戶浴廁抽風機廠牌部分，依建築常規，可使用同級品 ，且鑑定報告超估修復費用。 ⒐鑑定報告關於頂樓消防及灑水設備之逆止閥乙節，依建 築常規，可使用同級品，其所列修復費用顯逾依一般建 築常規修復所需之費用。 ⒑鑑定報告關於污水透氣主幹管與分支管是否依圖說施作 乙節，目前已有方案可改善，其所列修復費用顯逾依一 般建築常規修復所需之費用。 ⒒鑑定報告關於污水孔、孔蓋施工工法乙節，所列修復費 用顯逾依一般建築常規修復所需之費用。 ⒓鑑定報告關於12樓樓梯柱面是否有裂縫及滲漏水乙節， 所列修復費用顯逾依一般建築常規修復所需之費用，例 如磁磚…等面材拆除運棄即預估工程費用0000000元， 未見其細部計算式。 ⒔鑑定報告關於地下三層污水機房頂版裂縫及漏水乙節， 所列修復費用顯逾依一般建築常規修復所需之費用。 ⒕鑑定報告關於地下二、三層樓板開孔回補處滲漏水乙節 ，原告聲請鑑定46處，鑑定報告卻認應修補89處，且僅 以4張照片予以認定，且每處修補費用25500元之工程項 目未見於報告中，顯見草率，修復費用顯然過高。 ⒖鑑定報告關於原垃圾處理空地區域是否非開挖區乙節， 本區為原基地高程落差所生，並非開挖所致，回填採一 般土方回填即可，且延伸之結構構架，係可作為整地用 擋土牆之共構結構構架，不應切斷，更可保障建築物及 擋土牆之安全，且所列修復費用顯逾依一般建築常規修 復所需之費用。 ⒗鑑定報告關於建物一樓正門12米寬出入道路銜接約3分 之2寬度處之區域是否非開挖區乙節，本區為原基地高 程落差所生，並非開挖所致，回填採一般土方回填即可 ，且延伸之結構構架，係可作為整地用擋土牆之共構結 構構架，不應切斷，更可保障建築物及擋土牆之安全， 且所列修復費用顯逾依一般建築常規修復所需之費用。 ⒘鑑定報告關於屋頂管道間通風透氣墩座之設置與每棟浴 廁、污水系統配置之排列與垂直通風效應要求乙節，所 列修復費用顯逾依一般建築常規修復所需之費用。 ⒙鑑定報告關於地下二樓大公電氣盤上方漏水修復、大公 電氣盤遷移乙節，漏水若修復，即無遷移大公電氣盤之 必要，鑑定報告二者均列入顯然浮列費用，且所列修復 費用顯逾依一般建築常規修復所需之費用。 答辯聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件兩造不爭執之事項： ㈠原告方美文等104人（即第一手買受人）與訴外人卓月珠 、王沛晨（目前仍為原告之一，即另一戶32號9樓房地之 第一手買受人）、張素燕、李蘇慈美、陳韻如、陳明煥、 何少寰、邱文毅及張筱婷等9人（已債權讓與第二手買受 人即原告林永隆、張美娟、龔淑美、良瑞科技股份有限公 司、彭秋妹、鄭婷月、黃陳秋卿、周永明及施玉仙等9人 ，詳本院卷一第220頁、第221頁、第222頁、第234頁、第 237頁、第238頁、第273頁、第274頁及卷二第15頁債權讓 與契約書參照），分別與被告新月公司及被告林正豪分別 簽訂系爭房屋合約書及系爭土地合約書，購買坐落於新北 市○○區○○段○○○號土地上名為「公園堡」之預售房地 。本件除原告管理委員會外，其餘原告方美文等113人， 即為上開第一手買受人及第二手買受人。（詳本院卷三第 20頁、第24頁及第67頁參照） ㈡系爭土地合約書第15條第㈡項約定：「買方與建商另簽訂 之『房屋預定買賣契約書」和本約有不可分之連帶關係。 買方同意如買方違反『房屋預定買賣契約書』之約定時， 視同亦違反本約之約定。如買方喪失『房屋預定買賣契約 書』之權利時，視同亦喪失本約之權利。」 四、本件兩造爭執事項： ㈠原告管理委員會是否有權利能力受讓系爭房屋及土地合約 書之債權？原告管理委員會依系爭房屋合約書第13條第㈥ 項、99年12月4日區分所有權人會議決議，及公寓大廈管 理條例第36條第11款、第57條第1項之規定向被告請求， 有無理由？原告方美文等113人讓與系爭房屋及土地合約 債權予原告管理委員會後，是否仍為本件訴訟之適格當事 人？ ㈡系爭原告管理委員會之社區大樓之設施是否有原告等所主 張之各項瑕疵？修復瑕疵之合理費用若干？ ㈢原告請求減少買賣價金，並依不當得利法律關係請求，或 依債務不履行之不完成給付規定請求，是否有理由？ ㈣原告得請求之金額若干？ 五、本院得心證之理由： ㈠本件原告管理委員會先位聲明請求部分，認無權利能力得 請求被告給付： ⒈依公寓大廈管理條例規定，公寓大廈管理委員會固有當 事人能力，惟公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行「 區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事 務」，管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代 表機關，僅具非法人團體之性質，不具自然人與法人在 實體法上之權利能力。（最高法院94年台上字第1966號 裁判意旨參照）本件原告管理委員會主張受讓原告方美 文等共計113人對於被告系爭房屋及土地合約之債權， 而基於系爭合約書之約定，及民法買賣標的物瑕疵擔保 減少價金、不當得利、不完全給付之債務不履行損害賠 償之法律關係向被告請求，洵非有據。 ⒉按上訴人係主張，被上訴人違約，買賣標的物有瑕疵（ 包括公共設施之欠缺)等情，此乃其與被上訴人間私權 之爭執，且此實體之爭執，縱在交屋後亦得主張之。而 公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規 定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會 議事項（見該條例第34），並無就區分所有權人與建商 間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權。又公寓大廈管理 條例第3條第9款規定：「管理委員會：指為執行區分所 有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」 、第36條規定：「管理委員會之職務如下：…二、共有 及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…十一、 共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保 管。…」、第57條第1項規定：「起造人應將公寓大廈 共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備 使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、 水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立 或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、 公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械 設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常 無誤後，移交之。」可見管理委員會自起造人處受公寓 大廈共用部分之移交，及對該共用部分進行維護、修繕 之權限，係源自於該公寓大廈之區分所有權人之授權， 而非於區分所有權人之權利以外，創設管理委員會之權 利。是上訴人主張：被上訴人依公寓大廈管理條例第57 條第1項規定，將系爭大廈共用部分移交予伊，且依同 條例第36條第2、11款規定，由伊負責維護、修繕共用 部分，伊即得就系爭大廈共用部分之瑕疵，直接取得對 被上訴人之不完全給付之損害賠償債權云云，委無可取 。（最高法院87年台上字第2549號及臺灣高等法院98年 上易字第241號裁判意旨參照）依公寓大廈管理條例第3 條第9款規定：「本條例用辭定義如下：一、…。九、 管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公 寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人 為管理委員所設立之組織。」顯見管理委員會係為執行 「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護 工作」，並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權 糾紛加以干涉之權，就此部分自無權利能力可言。本件 原告管理委員會雖提出原證10公園堡社區於99年12月4 日所召開之第4屆區分所有權人會議記錄影本為證（詳 本院卷一第208頁參照），以主張其執行區分所有權人 會議決議事項，而有權利能力云云。惟依該會議紀錄捌 、第一案「社區公共設施因尚未完成公設點交，管委員 委請律師循法律訴訟，向建商求償追認」，「說明：如 會議資料附件二（略）」等語，依該附件二之資料，特 別註記「因訴訟案需請各位住戶─簽署債權讓與，將債 權讓與公園堡公寓大廈管理委員會…訴請法院就公設缺 失改善向建商新月建設公司（債務人）求償」等情，足 見本件係區分所有權人基於與被告間預售買賣契約，就 被告所交付公共設施之瑕疵，對被告主張物之瑕疵擔保 責任或不完全給付之債務不履行責任，請求減少價金並 返還不當得利或損害賠償，而作成區分所有權人會議決 議，顯與公寓大廈之管理維護工作無涉，自不屬公寓大 廈管理委員會權能範圍內之事項，故原告管理委員會就 此部分權益爭訟事項應無權主張甚明。 ⒊次按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之 資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施 權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之 訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般 而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟 標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理 或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須 原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適 格即無欠缺。（最高法院96年度台上字第1780號裁判意 旨參照）本件原告方美文等113人主張得對被告依系爭 土地及房屋買賣合約、買賣物之瑕疵擔保，及不完全給 付之債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告返還不 當得利及損害賠償，揆諸上開說明，原告方美文等113 人自屬適格之當事人。又依⒈之說明，原告管理委員會 既無自原告方美文等113人受讓系爭土地及房屋買賣合 約債權之權利能力，故原告等人讓與債權即屬無效，原 告方美文等113人仍係得向被告主張債權之權利人甚明 ，原告所辯自非可採。 ⒋綜上說明，本件原告管理委員會先位之訴，依系爭房屋 合約書第13條第㈥項、99年12月4日區分所有權人會議 決議，及公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條第1 項之規定向被告請求，為無理由，應予駁回。備位之訴 原告方美文等113人尚有權向被告主張權利。 ㈡原告方美文等共計113人主張系爭公園堡社區大樓之設施 確有如下列各項瑕疵存在之事實，業經本院囑託台北市建 築師公會進行現場勘驗，並就瑕疵之修復合理費用予以鑑 定，已由該會於101年9月18日以（101）鑑字第1112號 函提出鑑定報告書在卷可參，按民事訴訟法第340條第1項 ：「法院認為必要時，得囑託機關、團體或商請外國機關 、團體為鑑定或審查鑑定意見。其須說明者，由該機關或 團體所指定之人為之」，本院係囑託台北市建築師公會進 行鑑定，係囑託團體為鑑定，鑑定人即為台北市建築師公 會，而原告空言本件鑑定人之選定違反規定，惟未說明違 反規定之內容與依據，顯非有據。本院就是否有瑕疵部分 ，分別斟酌認定如下： ⒈一樓大門左側三角形區域依圖設計應為覆土植草皮，但 卻遭挖空，且圍牆未重新洗石子。 ①關於被告民事答辯理由狀㈡第貳項對於鑑定報告之質 疑部分之說明： ⑴查該延伸之結構構架為建造執照圖說與使用執照中 所無之結構，即為屬額外施作之地下一層結構（見 鑑定報告附件16第3至6頁圖說中之區域C、附件20 第14頁），亦為結構計算書中未納入地下一層與一 層結構分析之結構物（見鑑定報告附件19第8至9頁 ）。從而，因該延伸之結構構架為額外施作之結構 ，且未納入結構分析中，又與系爭大樓之梁柱版相 連接，則該延伸之結構構架將影響系爭大樓原本之 結構設計與強度，即對於系爭大樓所受外力產生改 變與梁柱版系統之內力產生重新分配之結果，徒增 系爭大樓原結構分析時所無之風險，而鑑定單位亦 認為應將該延伸之結構構架分割切斷其結構連接， 再者，被告僅空言該延伸之結構構架更可保障建築 物及擋土牆之安全，並未加以舉證以實其說，故被 告所辯，尚難可採。 ⑵至於回填方式，鑑定單位認為應採混凝土回填，係 本於其專業所建議之修復方式。 ②依建築法第39條之規定：「起造人應依照核定工程圖 樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時， 仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置， 不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者 ，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。 」。 ③次依系爭房屋合約書第10條第㈠項之約定：「本案建 築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格 應依照建築主管機關核准之（88）鶯建字第517號建 造執照之圖說為準。」（詳本院卷一第8頁背面）。 ④經查，本件經本院向新北市政府調閱建造執照與使用 執照相關案卷資料（見本院卷二第92頁），並囑託台 北市建築師公會鑑定結果，一樓大門左側三角形區域 ，依相關圖說確定為「非開挖區」，該底部遭挖空， 範圍面積為93.48m2（28.28坪），土方體積為317.83 m3，係屬未依建造執照施工，務必填補恢復（見鑑定 報告第8頁）。且該遭挖空底部並有施作鋼筋混凝土 之梁柱版結構（見鑑定報告附件三第5至8頁照片）， 為建造執照圖說與使用執照中所無之結構，即為屬額 外施作之地下一層結構（見鑑定報告附件16第3至6頁 圖說中之區域C、附件20第14頁），亦為結構計算書 中未納入地下一層與一層結構分析之結構物（見鑑定 報告附件19第8至9頁）。顯見此部分起造人被告新月 公司未依建造執照與核定工程圖樣施工，有違上開建 築法之規定，及與原告方美文等共計113人所簽立系 爭房屋合約書之約定，足認該瑕疵係可歸責於被告新 月公司甚明。 ⑤次查，鑑定單位認為該缺失修復，應採混凝土回填方 式，修復費用按混凝土單價每立方米2,550乘上遭開 挖之土方體積為317.83m3，再加上每次澆置混凝土費 用單價3萬5000元乘上分5次施作，總計為98萬5,467 元（見鑑定報告第8至9頁）。至於有關圍牆未重新洗 石子，則併同於後第⒊關於大樓左側圍牆牆面未依合 約貼山形磚之瑕疵部分中說明，其修復費用亦同。原 告請求此部分之修復費用（損害）000000元（詳附表 一項次1所載），洵屬有據。 ⒉大樓左側擋土牆未依圖施作15公分之RC結構擋土牆，現 況為紅磚及空心磚以水泥砂漿砌疊，且未施作基礎。 ①關於被告民事答辯理由狀㈡第參、肆項對於鑑定報告 之質疑部分之說明： ⑴被告抗辯原為配合「鶯歌陶瓷老街入口風貌事宜」 而施作落地鋁門窗，直接朝公園進出云云。惟大樓 左側擋土牆施作15公分之RC結構擋土牆，為建造執 照與核定工程圖樣所規定之施工方式，縱為配合「 鶯歌陶瓷老街入口風貌事宜」，亦不得違反建造執 照與核定工程圖樣之規定。 ⑵又鑑定報告認為外牆因未施作基礎，應改為30cmRC 牆深入地盤2公尺，應係認為原設計圖說之外牆基 礎與原結構體有連接，故外牆可僅採15cm之RC牆（ 見鑑定報告附件4第3頁），惟因現況外牆未施作基 礎，即與原結構體並未連接，故建議修復方式改採 30cmRC牆深入地盤2公尺（見鑑定報告附件4第4頁 ），以保持外牆之安全性，應屬合理可採，其他以 下如⑤所示，被告所辯無堪憑採。 ②依建築法第39條之規定：「起造人應依照核定工程圖 樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時， 仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置， 不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者 ，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。 」。 ③次依系爭房屋合約書第10條第㈠項之約定：「本案建 築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格 應依照建築主管機關核准之（88）鶯建字第517號建 造執照之圖說為準。」（見本院卷一第8頁背面）。 ④經查，系爭大樓之竣工圖，於左側擋土牆已註明「15 CMRCW擋土牆」（見本院卷二第17頁），其中RCW應為 Reinforcement Concrete Wall之簡寫，即代表15公 分之RC（鋼筋混凝土）結構擋土牆。且經鑑定單位鑑 定後，依執照圖說設計應15cmRC雙層牆，一為接續建 物構造體之牆（內牆），一為臨道路之外牆，亦即擋 土牆構造之牆，而現況內牆為可推拉開啟之落地窗， 外牆非執照圖說之鋼筋混凝土構造，而係內砌空心磚 或紅磚以水泥砂漿砌築，且未施作基礎及配鋼筋，並 有相關現況照片可稽（見鑑定報告第9至10頁、附件4 ），顯見此部分被告新月公司並未依建造執照與核定 工程圖樣施工，有違上開建築法規定與系爭房屋合約 書約定，故該瑕疵係可歸責於被告新月公司。 ⑤次查，鑑定報告認為外牆因未施作基礎，應改為30cm RC牆深入地盤2公尺，應係認為原設計圖說之外牆基 礎與原結構體有連接，故外牆可僅採15cm之RC牆（見 鑑定報告附件4第3頁），惟因現況外牆未施作基礎， 即與原結構體並未連接，故其建議修復方式改採30cm RC牆深入地盤2公尺（見鑑定報告附件4第4頁），以 保持外牆之安全性，應屬合理可採。 ⑥另鑑定單位認為該缺失修復費用，結構體之內牆15cm RC牆，按連工帶料單價每平方公尺3,690元乘上修復 數量267.34m2計算，其修復費用為98萬6,485元，而 外牆改為30cmRC牆深入地盤2公尺，依連工帶料單價 每平方公尺5,465元乘上修復數量506.87m2計算，其 修復費用為277萬45元（見鑑定報告第10頁），總計 修復費用為375萬6,530元（986,485＋2,770,045）。 故原告請求此部分之修復費用（損害）0000000元（ 詳附表一項次2所載），洵屬有據。 ⒊大樓左側圍牆牆面未依合約貼山形磚。 ①關於被告民事答辯理由狀㈡第伍項對於鑑定報告之質 疑部分之說明：依系爭房屋合約書第10條第㈡項之約 定：「有關主要建材、設備及其廠牌、規格或等級詳 如附件一建材設備表。」（見本院卷一第8頁背面） 、系爭房屋合約書附件1建材設備表：「外觀：貼山 形磚或小口磚，正面一樓、樑柱部分貼花崗石，部分 搭配洗石子或抿石子滾邊及GRC。」（見本院卷一第 13頁背面）。故系爭大樓之正面一樓與樑柱，係部分 貼花崗石，部分搭配洗石子或抿石子滾邊及GRC，其 餘外觀應係貼山形磚或小口磚，被告所辯得以清水混 凝土及油漆即可，非必須施作山形磚等敷材之必要云 云，顯非可採。 ②經查，本件經鑑定單位現場勘察後，所爭執之外觀面 係指地下一層A棟、B棟、F棟鄰接側邊巷道、公園地 盤所見之外觀牆面，現況牆面為未施作敷材之水泥裸 面，並有照片可稽（見鑑定報告第10頁、附件5）。 因兩造爭執之外觀係為地下一層牆面，而非正面一樓 與樑柱，故該外觀依上開合約書約定，應係貼山形磚 或小口磚，惟依現況卻為未施作敷材之水泥裸面。顯 見此部分被告新月公司亦未依建造執照與核定工程圖 樣施工，有違系爭房屋合約書約定，故該瑕疵係可歸 責於被告新月公司。 ③次查，鑑定單位認為該缺失修復費用，依連工帶料單 價每平方公尺1萬600元計算，其修復費用為363萬924 元（見鑑定報告第11頁）。故原告請求此部分之修復 費用（損害）0000000元（詳附表一項次3所載），洵 屬有據。 ⒋頂樓多處龜裂漏水。 ①經查，本件經鑑定單位現場勘察後，頂樓平台確有多 處龜裂情形，該龜裂並非自然現象，且各棟屋頂層或 12樓或11樓之樓梯間有多處滲漏水，並有各棟滲漏水 位置圖示與照片可稽。又由鑑定單位所列舉造成滲漏 水之可能原因，分別有頂樓平台龜裂、模板未留清潔 口清除雜物、工作縫處理不當、給排水管破損、混凝 土施作品質未控制、拆模後接縫處之處理不良、結構 體表面粉刷不確實、地坪接著處未妥適粉刷並作防水 處理、外牆體未妥適防水粉刷（見鑑定報告第12至13 頁、附件6）。 ②從而，因頂樓平台確有多處龜裂及樓梯間滲漏水，依 鑑定單位漏水鑑定可能有如①所示之原因所造成，堪 認本件係因系爭大樓施工上之缺失導致，被告新月公 司為系爭大樓之出賣人，自應交付無瑕疵之房屋予買 受人，且該瑕疵係因上開原因所致，顯係可歸責於被 告新月公司。 ③次查，鑑定單位認為該瑕疵之修復工作，包含外牆搭 設鷹架、打除面材、龜裂滲漏水處清理、水刀清除、 澆灌水泥砂漿或混凝土、牆面面材復原等工作項目， 乃係針對於牆面防水性不足加以修復，而此部分瑕疵 之修復費用，包括屋頂層或12樓或11樓樓梯間之修復 費用1,265萬6,238元，以及屋頂層地拆除重新施作費 用613萬7,566元（見鑑定報告附件6第7頁），堪稱合 理。故原告請求此部分之修復費用（損害）00000000 元（詳附表一項次4-1、4-2所載），洵屬有據，被告 民事答辯理由狀㈡第陸項對於鑑定報告之質疑部分僅 空言逾一般建築常規修復所需之費用云云，未舉證以 實其說，自非可採。 ⒌各樓層浴廁管道隔牆未砌到版頂。 ①依建築技術規則建築設計施工編第69條之規定：「下 表之建築物應為防火構造。但工廠建築，除依下表C 類規定外，作業廠房樓地板面積，合計超過50平方公 尺者，其主要構造，均應以不燃材料建造。…類別： H類、組別：住宿類全部、樓層：3層以上之樓層、樓 層及樓地板面積之和：2層面積在300平方公尺以上。 」、第79條之2規定：「防火構造建築物內之挑空部 分、昇降階梯間、安全梯之樓梯間、昇降機道、垂直 貫穿樓板之管道間及其他類似部分，應以具有1小時 以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防 火構造之樓地板形成區劃分隔。昇降機道裝設之防火 設備應具有遮煙性能。管道間之維修門並應具有1小 時以上防火時效及遮煙性能。」 ②經查，系爭大樓為地上12層住宅，依上開規定，應為 防火構造之建築物，故垂直貫穿樓板之浴廁管道間， 應具有1小時以上防火時效之牆壁。從而，浴廁管道 間隔牆自應砌到版頂，以避免產生開口而形成防火區 劃之破洞，並影響防火時效。本件經鑑定單位現場勘 察後，現況浴廁管道間，其隔牆並未砌到版頂，並有 相關照片可稽（見鑑定報告第13頁、附件7），顯見 此部分起造人被告新月公司出賣之系爭大樓顯有違上 開建築法令之規定，故該瑕疵係可歸責於被告新月公 司。 ③另有關此部分之修復費用，因涉及後述浴廁管道間內 之污水透氣管幹管更換工作，故一併於污水透氣管幹 管更換工作之修復費用中再予說明。至於被告民事答 辯理由狀㈡第柒項對於鑑定報告之質疑部分僅空言逾 一般建築常規修復所需之費用云云，未舉證以實其說 ，自非可採。 ⒍各樓層浴廁抽風機無逆止風門且品牌與圖面所示之「高 幟」廠牌不符。 ①依系爭房屋合約書附件1建材設備表：「特約事項： 以上所列建材及設備，乙方在下情形得以更換同級品 或更高級品。㈠…㈣有關設計內容、變更設計、材料 規格、種類品質，則配合建築師設計為原則。」（見 本院卷一第15頁） ②經查，被告並不否認建築師所設計浴廁抽風機係採「 高幟」廠牌（見本院卷二第19頁），則依上開約定， 被告為配合建築師設計，建材及設備得以更換同級品 或更高級品。換言之，建築師設計之建材及設備，被 告本應配合，若未配合，亦應更換同級品或更高級品 。從而，被告未採用建築師於圖面所設計之「高幟」 廠牌，自應更換同級品或更高級品。 ③次查，本件經鑑定單位現場勘察後，現況所採用之抽 風機為「中一」廠牌，而非「高幟」廠牌，且價差為 250元，並有相關照片可稽（見鑑定報告第13頁、附 件7），顯見被告新月公司未採用建築師於圖面所設 計之「高幟」廠牌，且亦未更換為同級品或更高級品 ，該缺失係可歸責於被告新月公司。至於被告民事答 辯理由狀㈡第捌項對於鑑定報告之質疑部分所辯自非 可採。 ④又浴廁管道間隔牆應砌到版頂，以避免產生開口而形 成防火區劃之破洞，已如前述，故浴廁抽風機自應安 裝軟管銜接至浴廁管道間，否則抽風機無法排氣，且 亦應加裝逆止風門，以避免管道間之氣體沿著所安裝 之軟管倒灌進浴廁，故浴廁抽風機未安裝軟管與無逆 止風門之瑕疵亦係可歸責於被告新月公司。 ⑤本件原告更換抽風機（含逆止風門）與安裝軟管之修 復費用，鑑定單位認為每組連工帶料單價之直接工程 費為1,500元（若該住戶有二套浴廁則為3,000元）， 加上各項間接工程費232元（1500×（0.06%＋0.1%＋ 0.3%＋10%＋5%））後（見鑑定報告附件7第9頁）， 每組修復費用為1,732元（若該住戶有二套浴廁則為 3,464元）。 ⑥此外，因浴廁抽風機（含逆止風門）與安裝軟管係屬 專有部分，為兩造所不爭，故修復費用應直接納入各 區分所有權人各別修復費用中，而非依各區分所有權 人共有部分之總比例分配方式計算，故原告請求此部 分之修復費用，應依原告等113人各戶分別請求始為 合理，各戶得請求之金額詳如附表二「列入專有部分 之修復金額」（其中與鑑定報告附件7第9頁明細總表 ②所示金額有20元之誤差，此乃四捨五入計算之結果 ，併此敘明）所載。 ⒎頂樓消防及灑水逆止閥設置錯誤，無法正常使用，並污 染水塔生活用水。 ①依消防幫浦加壓送水裝置等及配管摩擦損失計算基準 第20條第3款之規定：「閥類及止水閥應標示其開、 關方向，逆止閥應標示水流方向，且應不易被磨滅。 」 ②經查，本件經鑑定單位現場勘察後，頂樓消防及灑水 逆止閥為橫式逆止閥，而橫式逆止閥應置於水平管， 但現況係置於立管，將導致消防水閥開啟時，消防水 倒灌進生活用水之水塔，且現況該逆止閥為關閉，無 法藉由生活用水隨時正常補充消防用水，又該逆止閥 軸心長方形遭磨成正方形，無法判斷其正確定位情形 ，並有相關照片可稽（見鑑定報告第15至16頁、附件 9）。此項瑕疵乃設置錯誤，而非使用同級品之問題 ，故被告民事答辯理由狀㈡第玖項對於鑑定報告之質 疑部分僅空言依建築常規，可使用同級品，顯逾一般 建築常規修復所需之費用云云，自非可採。顯見頂樓 消防及灑水逆止閥之設置確有缺失，則因起造人被告 新月公司系爭大樓之出賣人，自應交付無瑕疵之房屋 予買受人，該瑕疵自係可歸責於被告新月公司。 ③次查，鑑定單位認為上開缺失之修復費用，係將每棟 每處二支管線（一支消防、一支灑水）切掉更換方向 正確之逆止閥重新燒焊，每棟之單價為7萬5,600元， 系爭社區有A、B、C、D、E、F共6棟，故修復費用為4 5萬3,600元（75,600×6）。故原告請求此部分之修 復費用（損害）000000元（詳附表一項次7所載）， 洵屬有據。 ⒏污水透氣管幹管圖面為3"及4"管，現場安裝2"管。 ①依建築技術規則建築設備編第35條之規定：「建築物 內排水系統通氣管，其裝置應依左列規定：一、…。 二、個別通氣管管徑不得小於排水管徑之半數，並不 得小於三十公厘。三、…。四、通氣管管徑，視其所 連接之衛生設備數量及本身長度而定，管徑之決定應 依左表（節錄）規定： ┌───┬──┬────────────────┐ │排水管│設備│ 通 氣 管 管 徑 ( 公 厘 ) │ │ │ ├─┬─┬─┬─┬──┬──┬──┤ │管 徑│ │32│38│50│63│ 75 │100 │125 │ │ │ ├─┴─┴─┴─┴──┴──┴──┤ │(公厘)│單位│ 通氣管最大長度 (公尺) │ ├───┼──┼─┬─┬─┬─┬──┬──┬──┤ │ 32 │ 2│ 9│ │ │ │ │ │ │ │ 38 │ 8│15│45│ │ │ │ │ │ │ 38 │ 10│ 9│30│ │ │ │ │ │ │ 50 │ 12│ 9│22│60│ │ │ │ │ │ 50 │ 20│ 7│15│45│ │ │ │ │ │ 63 │ 42│ │ 9│30│90│ │ │ │ │ 75 │ 10│ │ 9│30│60│ 180│ │ │ │ 75 │ 30│ │ │18│60│ 150│ │ │ │ 75 │ 60│ │ │15│24│ 120│ │ │ │ 100 │ 100│ │ │10│30│ 78│ 300│ │ │ 100 │ 200│ │ │ 9│27│ 75│ 270│ │ │ 100 │ 500│ │ │ 6│21│ 54│ 210│ │ │ 125 │ 200│ │ │ │10│ 24│ 105│ 300│ │ 125 │ 500│ │ │ │ 9│ 21│ 90│ 270│ │ 125 │1100│ │ │ │ 6│ 15│ 60│ 210│ └───┴──┴─┴─┴─┴─┴──┴──┴──┘ 依表內長度為通氣管總長度，其中僅有20%可用於水 平通氣管。 ②經查，系爭大樓污排水系統昇位圖（見本院卷二第20 頁），WP係代表廢水排水管、VP係代表通氣管、SP代 表糞管，因廢水排水管WP與糞管SP之管徑均為4吋（ 約100公厘，1吋＝2.54公分＝25.4公厘），則依上開 規定，於管道間內垂直貫穿各樓板之通氣管主幹管管 徑至少應為75公厘（3吋）（因排水管徑為100公厘， 系爭大樓為12層樓，所連接各樓層之設備單位應不到 100，又12層樓高度以每層3公尺計算約為36公尺，即 通氣最大距離為36公尺（即超過30公尺、78公尺以下 ），據此查表可得通氣管徑應為75公厘）。此外，有 關各樓層之個別通氣管（分支管）連接到管道間之通 氣管主幹管，依上開規定，係不得小於排水管徑之半 數，且不得小於30公厘，則因廢水排水管WP與糞管SP 之管徑均為4吋（100公厘），故該分支管管徑至少為 2吋（即50公厘）。是以，系爭大樓於管道間內貫穿 各樓層之通氣管主幹管管徑應至少為3吋以上，而各 樓層連接到主幹管之分支管管徑應至少為2吋以上。 ③次查，本件經鑑定單位現場勘察後，建築師規劃設計 之污水系統圖說，除廚房洗槽、廚房地排、洗衣機地 排之通氣管管徑為2吋外，浴廁相關排放管之通氣管 管徑為3吋，而現況污水通氣主幹管與分支管之管徑 均為2吋管，並有相關照片可稽（見鑑定報告第16頁 、附件10），故被告民事答辯理由狀㈡第拾項對於鑑 定報告之質疑部分僅空言已有方案可改善，修復費用 低於鑑定報告所載金額云云，未舉證以實其說，自非 可採。顯見此部分起造人被告新月公司並未依建築師 規劃設計圖說與建築法規定，於污水通氣主幹管使用 管徑為3吋之通氣管，有違上開建築法令之規定，故 該瑕疵亦係可歸責於被告新月公司。 ④另查，因污水通氣主幹管位於浴廁管道間內，修復時 必須先將浴廁天花板拆除後，以方便進行管道間之牆 壁拆除作業，而於管道間牆壁拆除之後，始得進行更 換管道間透氣管作業，並於更換完畢後，再進行管道 間之牆壁復原，於牆壁復原之後，則須再重新施作先 前拆除牆壁之防水作業與黏貼磁磚，並進行浴廁天花 板之重作，始完成更換透氣管作業，並可同時進行前 述更換浴廁抽風機（含逆止風門）與安裝軟管，以及 浴廁管道隔牆砌到版頂之修復工作，本件鑑定單位鑑 定之修繕明細總表（見鑑定報告附件7第5至9頁）， 有關更換透氣管作業之施作項目，分別為天花板拆除 費用82萬4,384元、管道間壁體拆除費用4,687,676元 、更換3吋通氣管費用2,276,871元、管道間壁體修復 費用（含浴廁管道隔牆砌到版頂）3,348,340元（此 即上開⒌之瑕疵修復金額）、管道間壁體防水及貼磁 磚費用8,705,684元、天花板重作費用1,059,923元、 施工期原設備保護費用3,348,340元，共計24,251,21 8元，就該明細總表所列之各項施作項目，應屬合理 。惟該明細總表中關於施工期暫停使用因應補償費部 分，因未說明其內容為何，且非修復工作所必要之支 出費用，難認得列入修復費用之請求。故原告關於上 開⒌及⒏項請求之瑕疵合理修復費用（損害）000000 00元（詳附表一項次8所載），洵屬有據。 ⑤此外，有關鑑定報告附件7第5至13頁一併列出之屋頂 管道間透氣墩重新施工費用，則於後述⒖之追加鑑定 第3項另中說明。 ⒐地下三層之污水孔蓋周圍未確實施作人孔加固，致污水 孔蓋周圍水泥砂漿破碎。 ①依建築技術規則建築構造編第375條之4第1項第4款之 規定：「結構混凝土構件設計，應使其充分發揮設定 之功能，並考慮左列規定：一、…。…四、構件之完 整性：梁、柱、版、牆、基礎等構件之開孔、管線、 預留孔及埋設物等位置、尺寸與補強方法。」系爭大 樓地下三層之污水孔蓋係設置於樓版之開孔，自應考 慮其補強方法，以使其充分發揮設定之功能，故被告 本知地下室作為停車場使用，每日必須進出車輛而將 重覆碾壓污水孔蓋，自應於污水孔蓋周圍補強鋼筋或 鋼絲網，並配合高強度之水泥砂漿，予以加固，以避 免污水孔蓋周圍水泥砂漿因車輛碾壓而破碎。 ②經查，本件經鑑定單位現場勘察後，污水孔蓋周圍未 確實施作人孔加固，僅為填補水泥砂漿，且破損處共 計有23處，並有相關照片可稽（見鑑定報告第17頁、 附件11），則該瑕疵確係可歸責於被告新月公司。 ③次查，鑑定單位之修復方式係將人孔框體利用燒焊或 植筋方式與結構體確實結合後，再於框體周圍灌注高 強度無收縮水泥砂漿或混凝土，並以每處連工帶料單 價29,000元計算，修復費用共計667,000元（29,000 ×23）。故原告請求此部分之修復費用（損害）0000 00元（詳附表一項次9所載），洵屬有據。被告民事 答辯理由狀㈡第拾壹項對於鑑定報告之質疑部分僅空 言鑑定報告高估修復費用，依建築常規修復費用低於 鑑定報告預估之費用云云，未舉證以實其說，自非可 採。 ⒑C棟大樓12樓樓梯間柱面明顯裂縫及漏水水漬。 經查，本件經鑑定單位現場勘察後，C棟大樓12樓樓 梯間柱面確實存有裂縫及滲漏水痕跡（見鑑定報告第 18頁），原告有關此部分之修復費用（損害）已包含 於前述⒋、③之修復費用中，故不另重複計入。被告 民事答辯理由狀㈡第拾貳項對於鑑定報告之質疑部分 僅空言費用過高顯逾依一般建築常規修復所需之費用 云云，未舉證以實其說，自非可採。 ⒒地下三層污水機房頂板出現犄角裂縫，且嚴重漏水，結 構受損。 ①依系爭房屋合約書第14條之約定：「本契約房屋自賣 方通知交屋日起，賣方針對結構部分（如梁柱、樓梯 等）負責保固15年，固定設備部分（如門窗、粉刷、 地磚、電梯等）負責保固1年，因自行更改而產生之 瑕疵不屬於保固範圍，賣方應於交屋時出具房屋保固 書予買方作為憑證。」（見本院卷一第10頁）。 ②經查，本件經鑑定單位現場勘察後，地下三層污水機 房頂板確實有裂縫及滲漏水痕跡，表示頂板結構體已 受損（包含其垂直上方之地下二層緊急發電機室、地 下室外牆通風管道、牆體龜裂及車道截水溝造成之嚴 重滲漏水等現象）（見鑑定報告第20頁、附件13）， 則系爭大樓交屋至今，顯然未超過結構部分15年之保 固期，被告新月公司自應依約負責保固修繕。 ③次查，鑑定單位之修復費用，係採用碳纖維布補強施 工法，按連工帶料單價每平方公尺1,500元乘上所須 修復之頂板面積25.24m2後，修復費用為37,860元（ 見鑑定報告附件13第2頁Ａ部分所載）。故原告請求 此部分之修復費用（損害）37860元（詳附表一項次 11所載），洵屬有據。被告民事答辯理由狀㈡第拾參 項對於鑑定報告之質疑部分僅空言鑑定報告高估修復 費用，依建築常規修復費用低於鑑定報告預估之費用 云云，未舉證以實其說，自非可採。 ④至於地下三層污水機房垂直上方之地下二層緊急發電 機室、地下室外牆通風管道、牆體龜裂及車道截水溝 造成之嚴重滲漏水等現象（見鑑定報告附件13第2頁 Ｂ部分所載修復費用），則併同於後⒗之追加鑑定第 4項中一併分析。 ⒓地下二、三層之樓板開孔回補處，未作結構補強及防水 處理。 ①經查，本件經鑑定單位現場勘察後，開孔回補處係為 地下室開挖支保工程所打設之支撐鋼柱樁拔除後之樓 版孔洞，地下三層全部共88處、地下二層1處，應作 結構性補強及防水處理，而現況並未確實施作結構性 補強及防水處理，雖不影響樓版結構體安全，但會造 成樓板開孔處滲漏水（見鑑定報告第23頁、附件14） ，被告民事答辯理由狀㈡第拾肆項對於鑑定報告之質 疑部分僅空言4張照片無從認定共計89處漏水部分， 及報告高估修復費用云云，鑑定人員確係現場實際勘 查之結果，且提出專業意見，被告所辯自非可採。又 系爭大樓交屋至今，顯然未超過結構部分15年之保固 期，被告新月公司自應依約負責保固修繕。 ②依鑑定報告其修復工法：⑴鑿開檢查是否尚有雜物， 敲除清潔之、⑵每邊至少4根#7鋼筋焊於中間支撐鋼 柱拔除後開口處結構體（或植筋插入結構體）、⑶組 立模板（倒吊模）灌入及搗實防水高強度混凝土並抹 平再拆除模板並清理之。其修補處理費用為2,269,50 0元。故原告請求此部分之修復費用（損害）0000000 元（詳附表一項次12所載），洵屬有據，被告抗辯修 復費用過高，不足採信。 ⒔追加鑑定第1項之系爭大樓1樓北向空地底部遭挖空。 ①關於被告民事答辯理由狀㈡第拾伍項對於鑑定報告之 質疑部分之說明： ⑴經查，為建造執照圖說與使用執照中所無之結構， 即為屬額外施作之地下一層結構（見鑑定報告附件 15第3至5頁圖說中之區域A、附件20第14頁），亦 為結構計算書中未納入地下一層與一層結構分析之 結構物（見鑑定報告附件19第8至9頁）。從而，因 該延伸之結構構架為額外施作之結構，且未納入結 構分析中，又與系爭大樓之梁柱版相連接，則該延 伸之結構構架將影響系爭大樓原本之結構設計與強 度，即對於系爭大樓所受外力產生改變與梁柱版系 統之內力產生重新分配之結果，徒增系爭大樓原結 構分析時所無之風險，而鑑定單位亦認為應將該延 伸之結構構架分割切斷其結構連接，被告空言該延 伸之結構構架更可保障建築物及擋土牆之安全，而 未舉證以實其說，故被告所辯尚難採信。 ⑵至於回填方式，鑑定單位認為應採混凝土回填，係 本於其專業所建議之修復方式。 ②依建築法第39條之規定：「起造人應依照核定工程圖 樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時， 仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置， 不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者 ，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。 」。 ③次依系爭房屋合約書第10條第㈠項：「本案建築構造 種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格應依照 建築主管機關核准之（88）鶯建字第517號建造執照 之圖說為準。」（見本院卷一第8頁背面）。 ④經查，本件經鑑定單位現場勘察後，系爭大樓1樓北 向空地底部，依相關圖說確定為「非開挖區」，該底 部遭挖空，範圍面積為72.49m2（21.93坪），土方體 積為246.47m3，係屬未依建造執照施工，應回填補實 （見鑑定報告第24頁）。且該遭挖空底部並有施作鋼 筋混凝土之梁柱版結構（見鑑定報告附件15第8至9頁 照片），為建造執照圖說與使用執照中所無之結構， 即為屬額外施作之地下一層結構（見鑑定報告附件15 第3至5頁圖說中之區域A、附件20第14頁），亦為結 構計算書中未納入地下一層與一層結構分析之結構物 （見鑑定報告附件19第8至9頁）。顯見此部分起造人 被告新月公司並未依建造執照與核定工程圖樣施工， 有違上開建築法規定與系爭房屋合約書約定，故該瑕 疵係可歸責於被告新月公司。 ⑤次查，鑑定單位認為該缺失修復，採混凝土回填方式 ，修復費用按混凝土單價每立方米2,550乘上遭開挖 之土方體積為246.47m3，再加上每次澆置混凝土費用 單價3萬5,000元乘上分5次施作，總計為80萬3,499元 （見鑑定報告第24至25頁）。故原告請求此部分之修 復費用（損害）000000元（詳附表一項次13所載）， 洵屬有據。 ⒕追加鑑定第2項之系爭大樓1樓正門底部遭挖空。 ①關於被告民事答辯理由狀㈡第拾陸項對於鑑定報告之 質疑部分之說明： ⑴經查，該延伸之結構構架為建造執照圖說與使用執 照中所無之結構，即為屬額外施作之地下一層結構 （見鑑定報告附件16第3至6頁圖說中之區域B、附 件20第14頁），亦為結構計算書中未納入地下一層 與一層結構分析之結構物（見鑑定報告附件19第8 至9頁）。從而，因該延伸之結構構架為額外施作 之結構，且未納入結構分析中，又與系爭大樓之梁 柱版相連接，則該延伸之結構構架將影響系爭大樓 原本之結構設計與強度，即對於系爭大樓所受外力 產生改變與梁柱版系統之內力產生重新分配之結果 ，徒增系爭大樓原結構分析時所無之風險，而鑑定 單位亦認為應將該延伸之結構構架分割切斷其結構 連接，被告空言該延伸之結構構架更可保障建築物 及擋土牆之安全，而未舉證以實其說，被告所辯尚 難採信。 ⑵至於回填方式，鑑定單位認為應採混凝土回填，係 本於其專業所建議之修復方式。 ②依建築法第39條之規定：「起造人應依照核定工程圖 樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時， 仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置， 不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者 ，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。 」。 ③次依系爭房屋合約書第10條第㈠項：「本案建築構造 種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格應依照 建築主管機關核准之（88）鶯建字第517號建造執照 之圖說為準。」（見本院卷一第8頁背面）。 ④經查，本件經鑑定單位現場勘察後，系爭大樓1樓正 門底部，依相關圖說確定為「非開挖區」，該底部遭 挖空，範圍面積為105.86m2（32.02坪），土方體積 為359.92m3，係屬未依建造執照施工，應回填補實（ 見鑑定報告第25頁）。且該遭挖空底部並有施作鋼筋 混凝土之梁柱版結構（見鑑定報告附件16第7至10頁 照片），為建造執照圖說與使用執照中所無之結構， 即為屬額外施作之地下一層結構（見鑑定報告附件16 第3至6頁圖說中之區域B、附件20第14頁），亦為結 構計算書中未納入地下一層與一層結構分析之結構物 （見鑑定報告附件19第8至9頁）。顯見此部分起造人 被告新月公司並未依建造執照與核定工程圖樣施工， 有違上開建築法規定與系爭房屋合約書約定，故該瑕 疵失係可歸責於被告新月公司。 ⑤次查，鑑定單位認為該缺失修復，採混凝土回填方式 ，修復費用按混凝土單價每立方米2,550乘上遭開挖 之土方體積為359.92m3，再加上每次澆置混凝土費用 單價3萬5,000元乘上分5次施作，總計為109萬2,796 元，但不包含分割切斷其結構連接之工程費與原結構 系統之是否應補強分析及其補強費用（見鑑定報告第 26頁）。故原告請求此部分之修復費用（損害）0000 000元（詳附表一項次14所載），洵屬有據。 ⒖追加鑑定第3項之屋頂管道間通風透氣墩座設置缺失。 ①依建築技術規則建築設計施工編第44條第2款之規定 ：「自然通風設備之構造應依左列規定：一、…。 二、排風管道應以不燃材料建造，管道應儘可能豎立 並直通戶外。除頂部及一個排風口外，不得另設其他 開口，一般居室及無窗居室之排風管有效斷面積不得 小於左列公式之計算值；…。」 ②經查，系爭大樓之浴廁排風管道之設計，應係由天花 板之抽風機將浴廁之氣體抽排至管道間後，再經由管 道間向上直通到屋頂層之通風透氣墩座。本件經鑑定 單位現場勘察後，系爭大樓之屋頂通風透氣墩座全被 封死，廢氣無法借管道間通至屋頂層之透氣墩，不符 自然通風之規定，且有危及公共安全之虞，並有相關 照片可稽（見鑑定報告第26頁、附件17）。顯見此部 分起造人被告新月公司出賣之系爭大樓有違上開建築 法令規定，故該瑕疵係可歸責於被告新月公司。 ③另查，鑑定單位認為上開缺失之修復費用，係將系爭 大樓每棟屋頂層之透氣墩拆除後重新施作，使之發揮 煙窗效應，讓其可以自然排除浴廁之廢臭氣，按透氣 墩大小分別估算A、B、C、D、E、F共6棟之各別修復 費用後，總計修復費用為117萬9,078元（見鑑定報告 第27頁、附件7第5至13頁）。故原告請求此部分之修 復費用（損害）0000000元（詳附表一項次15所載） ，洵屬有據。被告民事答辯理由狀㈡第拾柒項對於鑑 定報告之質疑部分僅空言鑑定報告高估修復費用，依 建築常規修復費用低於鑑定報告預估之費用云云，未 舉證以實其說，自非可採。 ⒗追加鑑定第4項之地下二樓大公電氣盤上方梁、柱、樓 板、牆嚴重漏水。 ①依系爭房屋合約書第14條之約定：「本契約房屋自賣 方通知交屋日起，賣方針對結構部分（如梁柱、樓梯 等）負責保固15年，固定設備部分（如門窗、粉刷、 地磚、電梯等）負責保固1年，因自行更改而產生之 瑕疵不屬於保固範圍，賣方應於交屋時出具房屋保固 書予買方作為憑證。」（見本院卷一第10頁）。 ②經查，本件經鑑定單位現場勘察後，地下三層污水機 房頂板確實有裂縫及滲漏水痕跡，表示頂板結構體已 受損（包含其垂直上方之地下二層緊急發電機室、地 下室外牆通風管道、牆體龜裂及車道截水溝造成之嚴 重滲漏水等現象）（見鑑定報告第20頁），而該地下 三層污水機房之頂板即為其垂直上方地下二層之地板 ，該地下二層大公電氣盤上方梁、柱、樓板、牆確實 滲漏水嚴重，並有相關照片可稽（見鑑定報告第27頁 、附件18）。可見地下三層污水機房頂板之受損及滲 漏水，應係因地下二層大公電氣盤上方梁、柱、樓板 、牆滲漏水所造成，而地下二層之漏水原因應係外牆 通風井龜裂及車道截水溝之滲漏水所造成，該部分與 系爭大樓之結構部分有關，而系爭大樓交屋至今，顯 然未超過結構部分15年之保固期，被告新月公司自應 依約負責保固修繕。 ③次查，鑑定單位之修復費用，係針對外牆通風井龜裂 及車道截水溝排水計算修復費用（見鑑定報告附件13 第2頁Ｂ部分，及附件18第1頁Ａ部分，為同一筆修復 費用），共計2,812,800元。故原告請求此部分之修 復費用（損害）0000000元（詳附表一項次16-1所載 ），洵屬有據。 ④另依屋內線路裝置規則第66條第1、4款之規定：「裝 置場所應符合左列規定：一、有任何帶電部分露出之 配電盤及配電箱應裝於乾燥之處所，並應有限制非電 氣工作人員接近之設備。…。四、配電盤及配電箱因 操作及維護需接近之部分應留有適當工作空間。」本 件鑑定單位認為大公電盤為根絕滲漏水之影響，以及 解決緊鄰停車位無法開啟箱門之問題，應完全移位， 並建議設置於鄰近獨立空間之緊急發電機室內牆體。 則因遷移至緊急發電機室內牆體後，不再靠近滲漏水 處，應可根絕滲漏水，且避免非相關工作人員靠近， 又無礙於箱門開啟，故鑑定單位之建議應屬可採，而 鑑定單位針對大公電氣盤遷移計算修復費用，共計92 4,000元。故原告請求此部分之修復費用（損害）000 000元（詳附表一項次16-2所載），洵屬有據。依上 說明，被告民事答辯理由狀㈡第拾捌項對於鑑定報告 之質疑部分僅空言漏水若修復，即無遷移大公電氣盤 之必要，且鑑定報告高估修復費用，依建築常規修復 費用低於鑑定報告預估之費用云云，未舉證以實其說 ，自非可採。 ㈢原告方美文等113人備位聲明依請求減少買賣價金，並依 不當得利法律關係請求，或依債務不履行之不完成給付法 則請求被告連帶負責，有無理由？ ⒈按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責 任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立 ，以法律有規定者為限。民法第272條定有明文。本件 系爭房屋合約書系爭房屋合約書第21條第㈡項之約定： 「買方與地主另簽訂之『土地預定買賣契約書』和本約 有不可分之連帶關係。買方同意如買方違反『土地預定 買賣契約書』之約定時，視同亦違反本約之規定。如買 方喪失『土地預定買賣契約書』之權利時，視同亦喪失 本約之權利。」（見本院卷一第12頁）、系爭土地合約 書第15條第㈡項：「買方與建商另簽訂之『房屋預定買 賣契約書』和本約有不可分之連帶關係。買方同意如買 方違反『房屋預定買賣契約書』之約定時，視同亦違反 本約之約定。如買方喪失『房屋預定買賣契約書』之權 利時，視同亦喪失本約之權利。」（見本院卷一第35頁 ）。依上開系爭土地合約書第15條第㈡項之約定，地主 即被告林正豪於合約內容上，並未明示關於被告新月公 司對於原告方美文等113人系爭房屋合約之債務，願負 全部給付責任之意旨。又上開合約約定內容應係因系爭 大樓之土地所有權人與房屋起造人非屬同一人，為使系 爭大樓房地之出售後，房屋所有權人與土地所有權人一 致，故特別於系爭房屋合約書與系爭土地合約書中分別 約定二者有不可分之連帶關係（僅係二契約有連帶關係 ，並非約定地主及建商彼此對於合約所負債務應負連帶 責任）。且約定買方於違反其中一合約書之約定時，視 同亦違反另一合約書，藉以避免買方喪失其中一合約書 之權利時，買方仍擁有另一合約書之權利，意即買方不 得僅履行其中一合約書而不履行另一合約書，實係為避 免房地所有權分屬不同人所有之故。又原告方美文等11 3人主張所主張買賣標的物之各項缺失均屬房屋部分， 實與土地無涉，被告林正豪僅為土地之出賣人，而非房 屋之出賣人。從而，系爭房屋合約書與系爭土地合約書 約定二者有不可分之連帶關係，僅係為了避免房地所有 權分屬不同人所有，非謂使土地出賣人即被告林正豪有 明示對於房屋之各項缺失亦同負連帶責任，故原告方美 文等113人應僅得向房屋之出賣人即被告新月公司請求 賠償，故渠等就就房屋之瑕疵請求被告林正豪與被告新 月公司負連帶給付之責，洵非有據。 ⒉次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債 權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。 因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求 賠償。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少 價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定 為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消 滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知 瑕疵者，不適用之。民法227條、第365條分別定有明文 。債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延 」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完 全給付」，是項債務不履行，依民法第227第1項規定， 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。該條 所稱之不完全給付，係就「瑕疵給付及加害給付」而為 規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合 債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害， 始足稱之。物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負 擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出 賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之 債務不履行責任。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之 債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各 不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不 履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356條規定 之適用。（最高法院92年度台上字第882號判決意旨參 照） ⒊經查，訴外人張素燕（非本案原告之一，為第一手買方 債權讓與第二手買家即原告龔淑美）與被告新月公司於 99年1月26日、訴外人張素燕與原告穆俊傑及被告新月 公司於99年2月24日，及訴外人張素燕與原告穆俊傑於 99年3月23日（被告新月公司此次協調會並未出席）， 曾分別就系爭大樓之公設缺失於新北市政府會議室進行 協調（見本院卷一第40、41頁），並於99年10月7日彙 整出12項公設缺失（見本院卷一第42至50頁）。而本件 原告管理委員會係於100年3月4日提起本件訴訟（見本 院卷一第3頁），嗣後再陸續追加方美文等共計113人為 原告。雖原告方美文等113人是否有違上開民法第365條 所規定6個月除斥期間，誠有疑義。惟系爭大樓之設備 業經本院囑託台北市建築師公會前往現場勘查後鑑定有 如上開㈡所示之各項瑕疵，被告新月公司所交付之買賣 標的物自不符合債之本旨，違反信義與衡平原則，其瑕 疵亦於契約成立後始發生，同時顯係可歸責於被告新月 公司之事由，或被告新月公司依系爭房屋合約仍應履行 其保固保證責任之範圍，已如㈡所述，且被告新月公司 經協調及起訴迄今仍未修復。又原告方美文等104人為 第一手買受人、訴外人卓月珠等9人為第一手買受人， 並將對於被告新月公司本於系爭房屋合約書所生之一切 權利，讓與原告林永隆等9人（即第二手買受人），故 原告方美文等113人爰依民法第227條之規定，以上開瑕 疵修補之費用作為損害賠償，誠屬允當。 ㈣原告方美文等共計113人得請求被告新月公司之賠償金額 若干？ ⒈本件原告所主張被告新月公司並未依約給付符合債之本 旨之買賣標的物房屋，而有如上開㈡所述之各項瑕疵， 原告方美文等113人必須再予修復，各項瑕疵之修復費 用，本院已斟酌認定如㈡所載（詳附表一）。 ⒉惟原告方美文等共計113人所主張被告新月公司交付之 房屋之各項瑕疵，除第⒍項各樓層浴廁抽風機無逆止風 門，且品牌與圖面所示之「高幟」廠牌不符部分，為專 有部分之修復費用，原告等人得個別全部請求賠償金額 外，其餘瑕疵部分均屬共用部分，有關共用部分之修復 金額，自應依原告方美文等共計113人所占系爭建物共 用部分之所有權總比例計算予以計算，始為合理。 ⒊有關原告方美文等113人買受系爭房屋其所有權共用部 分所占之總比例，計算如下：依被告所不爭執之系爭大 樓土地登記申請書（本件係屬第一次買賣所生之債務爭 議，自應以第一次買賣申請所有權登記之權利狀態為準 ，至於第一次買賣後之所有權人因買賣、贈與或其他原 因關係移轉停車位應有部分，而致公設權利範圍之變更 ，尚與本件無涉）所載，共同部分面積計：1041建號49 86.57m2（詳本院卷三第31頁參照）、1028建號之397.2 7m2、1029建號之355.22m2、1030建號之380.48m2、103 1建號之401.08m2、1032建號之355.22m2、1033建號之4 01. 10m2、1034建號之143.62m2、1035建號之153.29m2 、10 36建號之195.24m2、1037建號之191.85m2、1038 建號之139.21m2、1039建號之188.17m2、1040建號之10 51.55m2（見本院卷三第37頁），總計共用部分之面積 為9339.87m2，各區分所有權人依土地登記申請書上所 載門牌號碼之權利範圍（詳本院卷三第28頁至第35頁原 證30-2、第36頁至第41頁原證30-3，及第72頁參照）， 乘以共同部分各建號面積予以加總後，為各區分所有權 人所分配之共用部分面積，再除以共用部分之總面積93 39.87m2，即為原告方美文等113人各區分所有權人所占 共用部分之總比例，再以該總比例乘以共用部分之總修 繕費用後，即為各區分所有權人可分得之修繕費用。 ⒋綜上，本件依鑑定單位所計算之各項修復費用，及本院 於上開㈡所示各筆准予請求之部分後，詳列本件原告方 美文等113人得請求被告新月公司給付之金額如下： ①列入共用部分之修繕費用如附表一所示，共計61,658 ,076元，應按原告方美文等113人各區分所有權人之 共用部分總比例予以分配61,658,076元。 ②其中列入專有部分之修繕費用為更換浴廁抽風機（含 逆止風門）與安裝軟管，依台北市建築師公會鑑定結 果認為每組連工帶料單價之直接工程費為1,500元， 加上各項間接工程費232元【1500×（0.06%＋0.1%＋ 0.3%＋10%＋5%），四捨五入計算】後（見鑑定報告 附件7第9頁），每組修復費用為1,732元，若該住戶 有二套浴廁則為3,464元。 ③原告方美文等113人請求被告新月公司賠償全部修復 費用，於法無據，應以原告方美文等113人各區分所 有權人按渠等之共用部分比例分配61,658,076元，再 加上列入專有部分之修繕費用1,732元或3,464元後， 始為原告方美文等113人各區分所有權人本件得請求 之總金額，詳如附表二所示。 六、綜上所述，原告管理委員會先位之訴，爰依系爭房屋合約 書第13條第㈥項、99年12月4日區分所有權人會議決議， 及公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條第1項之規定 請求被告連帶給付00000000元，為無理由，應予駁回；而 原告方美文等113人備位之訴，爰依系爭房屋合約及民法 第227條不完全給付之債務不履行之法律關係請求被告新 月公司給付如附表三所示「原告得請求之總金額」欄所示 各項金額部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 為無理由，應予駁回。原告另依民法第354條、第359條及 不當得利之法律關係請求部分，因本院既依系爭建物合約 及不完全給付之債務不履行損害賠償之法律關係准備位之 訴原告等113人所請，就此部分自不另斟酌認定之。 七、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執 行，就原告方美文等113人勝訴部分，核並無不合，爰分 別酌定相當擔保金額准許之。就原告敗訴部分，其假執行 之聲請因訴之駁回而失所附麗。 八、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之 證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述 ，併予敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 11 月 22 日 民事第二庭 法 官 張紫能 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得 無庸命補正繳納，逕為裁定駁回上訴。 中 華 民 國 101 年 11 月 22 日 書記官 王波君