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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第228號 原　　　告　廣平建設股份有限公司 法定代理人　游秀文 訴訟代理人　溫思廣律師 　　　　　　張馻哲律師 被　　　告　胡國義 　　　　　　胡富榮 　　　　　　胡凱堯 　　　　　　李來吉 　　　　　　黃來成 　　　　　　李阿圳 　　　　　　李榮耀 　　　　　　李元在 兼前八人 訴訟代理人　李來旺 　　　　　　黃來發 　　　　　　胡國增 上列當事人間返還買賣價金事件，本院於101年3月6日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序上理由 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款 情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1項第2款、第7款、第2項分別定有明文。原告原起訴主張 依據民法第272條之2之規定，請求酌減違約金，嗣於100年8月 24日復具狀追加民法第252條之規定請求酌減違約金（見本院 卷第136頁），其請求之基礎事實同一，其追加之訴與原訴之 原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認 為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程 度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後 兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一 解決紛爭，用符訴訟經濟者，且不妨礙被告防禦及本件訴訟終 結，被告於訴之變更追加並無異議而為本案之言詞辯論，原告 訴之追加，核無不合，應予准許。 貳、實體上理由 原告起訴主張：原告（原名秀麗環保工程股份有限公司，於民 國（下同）100年1月31日更名）與被告等11人於92年12月2日 簽訂土地預定買賣契約書，原告向被告購買被告所有如後述不 爭執事項所示之土地，並已分別給付土地價款之一部予被告， 其數額如下： ⒈原告分別於92年12月8日給付130萬元，92年12月15日給付170 萬元，共計300萬元予被告胡國義。 ⒉原告以現金方式給付50萬元，另於92年12月8日給付126萬元， 92年12月15日給付124萬元，共計300萬元予被告胡富榮。 ⒊原告以現金方式給付38萬元，另於92年12月15日給付62萬元， 共計100萬元予被告胡國增。 ⒋原告以現金方式給付38萬元，另於92年12月15日給付62萬元， 共計100萬元予被告胡凱堯。 ⒌原告於92年4月2日以現金方式給付50萬元，另於92年12月8日 給付259萬元，92年12月15日給付291萬元，共計給付600萬元 予被告李來旺，其中228萬元為李來旺代理李來吉、黃來發、 黃來成、李阿圳、李榮耀及李元在收受，李來旺個人收受372 萬元。 ⒍原告已給付被告李來吉、黃來發、黃來成各63萬元，均由被告 李來旺代理收受。 ⒎原告已給付被告李阿圳、李榮耀、李元在各13萬元，由被告李 來旺代理收受。 ㈡依土地預訂買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約）第7條第 ㈢項約定：「於簽訂本契約時，乙方應承諾及協助甲方向國有 財產局承購附表所示土地毗鄰之國有土地，以利開發本案。」 即被告等有協助原告承購國有土地之契約義務。而原告之「設 置土石方資源堆置場」開發案於94年10月27日經新北市政府初 審通過，詎料財政部國有財產局臺灣北區辦事處於95年3月20 日以「台財產北處字第0950009 925號」函通知原告，依「國 土復育策略方案暨行動計畫」之規定，無法辦理讓售國有土地 ，致開發案無法進行，契約目的無法達成，係非可歸責於兩造 之事由所致，兩造同意解除土地預定買賣契約書，原告先位依 據民法第259條第2款規定，返還已受領之買賣價金予原告。且 依據契約第3條第2項之條文文義，應為附有條件，於條件成就 時發生解除契約之法律效果。 ㈢若鈞院認該先付之一部價金具有違約金之性質，但本件係不可 歸責於雙方之事由導致契約目的無法達成，原告亦無任何違約 情事。縱系爭買賣契約第3條約定：「如政府主管機關未核准 開發致無法取得開發設置許可，雙方同意解除契約，前開三、 （一）之價金，由乙方沒收」，原告之「設置土石方資源堆置 場」開發案亦已經新北市政府之初審通過如前述，就財政部國 有財產局北區辦事處通知無法讓售國土之情事乃屬不可預見， 且行政院於95年1月23日修正「國土復育策略方案暨行動計畫 ，限制國有土地開發利用，並非兩造於92年12月1日簽定系爭 土地之買賣契約所得預見，亦非可歸責於任一方之事由，自屬 情事變更，至於契約第3條第2項規定，如政府主管機關未核准 開發致無法取得開發設置許可，而可沒收原告之付之價金，係 指可歸責於原告之情形，否則如可歸責於被告之事由，致政府 機關未核准開發，被告等亦可沒收原告已知付之價金，顯非契 約真意，因此，本件約定違約金之數額過高，備位依民法第 227 條之2情事變更原則、民法第252條之規定，酌減違約金之 數額，爰依據解除買賣契約之法律關係，提起本訴，並聲明： ⒈被告胡國義應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 ⒉被告胡富榮應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 ⒊被告胡國增應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒋被告胡凱堯應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒌被告李來旺應給付原告372 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒍被告李來吉應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒎被告黃來發應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒏被告黃來成應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒐被告李阿圳應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒑被告李榮耀應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒒被告李元在應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒓第1項至第11項之聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。 被告則以： ㈠秀麗環保工程股份有限公司於92年間至被告胡國義家中，雙方 同意以先租後買之方式簽約，原告須支付被告一成土地成交價 金作為三年期之租金，即原告申請開發證照所需之時間，合約 期間若原告取得開發證照，買賣即成交，三年若未取得開發證 照，期滿合約自動失效，原告不得請求取回已支付賣方之價金 。 ㈡依據系爭買賣契約書第7條約定，被告保證產權清楚，並無他 人占用或一物數賣、設定他項權利，並提出土地使用同意書。 至於原告主張被告有協助義務云云。惟查，兩造簽約後，被告 即完全配合原告辦理承購國有土地一切事宜，如提供證件及土 地使用同意書，用印，至於原告為環保工程公司及建設公司， 是否向國有財產局購買成功，此為原告之土地法律專業，非被 告責任，亦無不得履行契約之情事，故被告不同意原告解除契 約，因被告非此部分土地之所有權人，且毗鄰之國有土地管理 機關為國有財產局，被告為毗鄰人，除非契約訂明「承購成功 」之字句，否則依此條約定為「協助」，被告已盡協助責任（ 即所需證件、用印、土地使用同意書、名義人之提供等）。又 系爭買賣契約第3條約定：「如政府機關未核准開發致無法取 得開發設置許可，雙方同意解除契約，前開三、（一）之價金 ，由乙方沒收」，故依此條被告依法沒收。」 ㈢原告雖主張因國有財產局無法辦理讓售國有土地致開發案無法 進行，契約目的無法達成，係非可歸責於兩造之事由，兩造同 意解除契約，被告應依據民法第259 條第2 款之規定，返還已 受領之價金云云。惟查，被告不同意解除土地預定買賣契約書 ，被告並無無法履行契約之情形，且依契約第3 條約定，雙方 同意解除契約，由被告沒收價金，於法有據。 ㈣原告又主張依據民法第227 條之2 之規定酌減違約金云云。惟 查，被告等11人收受原告給付之土地預定買賣契約之簽約定金 ，非違約金。依民間契約習慣簽約金為契約總價之一成，即為 1337萬元，始為合理。惟原告只給付被告等11人839 萬元簽約 金屬過低，況本件契約已逾8 年，被告依據系爭契約第3 條之 約定沒收違約金，並無情事變更之事由。 ㈤被告胡國義僅收受300 萬元，被告胡富榮僅收受124 萬元、被 告胡國增僅收受62萬元、被告胡凱堯僅收受62萬元、被告李來 旺實際僅收受291 萬元，包括被告李來吉、黃來發、黃來成、 李阿圳、李榮耀、李元在等人之價金，逾此部分，應由原告舉 證證明之。 ㈥聲明：請駁回原告之訴。如受不利之利決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 兩造不爭執之事實（見100年7月26日筆錄，本院卷第121至122 頁） ㈠原告原名為秀麗環保工程股份有限公司，於100年1月31日更名 為原告「廣平建設股份有限公司」，其法人人格為同一。 ㈡原告與被告胡國義於92年12月2日就其所有新北市○○區○○ ○段下福小段第1376、1380、1381、1384-1、1384-4地號土地 簽定系爭土地預定買賣契約書，被告胡國義已受領買賣價金 300萬元，有原告提出原證1之系爭買賣契約書、原證12之支票 可按（見本院卷第9至11頁、第42頁）。 ㈢原告於92年12月2日分別與被告胡富榮、胡國增、胡凱堯就其 所有新北市○○區○○○段下福小段第1384-5、1385、1386、 1388-2、1397地號土地，簽定系爭土地預定買賣契約書，被告 胡富榮已受領買賣價金124萬元，被告胡國增已受領買賣價金 62萬元、被告胡凱堯已受領買賣價金62萬元，有原告提出原證 2至4之系爭買賣契約書、原證13至15之支票可按（見本院卷第 12 至20頁、第43至45頁） ㈣原告於92年12月2日分別與被告李來旺、李來吉、黃來發、黃 來成就其所有新北市○○區○○○段下福小段第1354、1371、 1378、1383、1384、1392、1393、1396-1 地號土地，簽定系 爭土地預定買賣契約書，有原告提出原證5至8之系爭買賣契約 書可按（見本院卷第21至32頁） ㈤原告於92年12月2日與被告李阿圳、李榮耀、李元在就其所有 新北市○○區○○○段下福小段第1383、1392、1393、1396 -1地號土地，簽定系爭土地預定買賣契約書，有原告提出原證 9至11之系爭買賣契約書可按（見本院卷第33至41頁） ㈥被告李來旺代理李來吉、黃來發、黃來成共受領買賣價金萬元 291萬元，有原告提出之原證17授權書、原證16之支票可按（ 見本院卷第46、47頁）。 ㈦兩造於簽訂本契約同時，被告承諾及協助原告向國有財產局承 購前開土地毗鄰之國有土地，如政府主管機關未核准開發致無 法取得開發設置許可，雙方同意解除契約，前開價金由被告沒 收，有系爭買賣契約書第7條第3項、第3條第2項可按。 ㈧財政部國有財產局台灣北區辦事處函知原告，不同意讓售新北 市○○區○○○段下福小段1380-1、1384-6、1926-3 8、1629 -43等4筆國有土地，有原告提出原證18即該處95年3月20 日台 財產北處字第0950009925號函可按（見本院卷第48頁）。 本件爭點及本院判斷（見100年7月26日筆錄，本院卷第121至 122 頁） 原告起訴主張原告於92年12月2日與被告簽訂系爭買賣契約， 購買被告所有如不爭執事項所示之土地，並已給付部份價金， 因事後財政部國有財產局台灣北區辦事處不同意讓售毗鄰之國 有土地，致無法進行土地開發案，爰依據非可歸責於兩造之事 由解除契約，依據民法第259條第2款之規定，請求被告返還已 收受之價金，如被告之前收受之買賣價金具有違約金之性質， 原依據民法第227條之2之規定，以情事變更為由，並依據民法 第252條之定請求酌減違約金，被告則以前詞置辯，因此，本 件應審究者為㈠原告已交付被告之買賣價金各為何？㈡原告是 否已主張解除契約?何時解除契約?原告解除契約之法律上依據 為何?㈢被告依據前開買賣契約之主契約義務為何?㈣兩造是否 已合意解除契約？㈤被告收受之價金性質為定金或違約金?㈥ 原告得否依民法第227條之2之規定，以情事變更為由，並依據 民法第252條之規定，請求酌減違約金是否有理由？茲分述如 下： ㈠原告已交付之買賣價金各為何? 原告主張已交付被告胡國義300萬元，被告胡富榮300萬元、被 告胡國增100萬元，被告胡凱堯100萬元、被告李來旺372萬元 、被告李來吉、黃來發、黃來成各63萬元、被告李阿圳、李榮 耀、李元在各13萬元，被告則抗辯被告胡國義僅收受300萬元 ，被告胡富榮僅收受124萬元、被告胡國增僅收受62萬元、被 告胡凱堯僅收受62萬元、被告李來旺實際僅收受291萬元，包 括被告李來吉、黃來發、黃來成、李阿圳、李榮耀、李元在等 人之價金等語，原告主張發票日為92年12月8日、面額為259萬 元之支票即原證22第1頁之支票係由被告李來旺收受云云，並 聲請調查支票號碼為提示人胡麗貴，惟經證人胡麗貴於本院審 理時證述「（法官問；提示原證22（本院卷第129頁），上面 有你的簽名，這錢是你領走的嗎？）是我簽的名，萬彩公司我 沒有印象，我只知道我的票是給我先生用，錢是不是我領走我 不清楚，有沒有給被告等人，我都不知道，這都不是我經手的 ，票都是我先生叫我簽，用途我都不清楚，桃園信用合作社的 戶頭是我的，這個戶頭的錢是我先生在使用的，我先生應該認 識被告胡國義等人。我先生是張吉良，地址是基隆市○○區○ ○街○○○巷9之3號。」等語（見本院卷第175頁，100年12月20 日筆錄），從而，原告主張並未就逾被告自認收受價金之事實 舉證證明之，自難信為真實。 ㈡被告依據買賣契約之主契約義務為何?原告是否已主張解除契 約，何時解除契約，原告解除契約之法律上依據為何? 原告先位主張依據民法第259條第2項之規定解除契約，請求被 告返還已收受之價金云云，然查； ⒈依據系爭買賣契約第7條第3項規定「於簽訂本契約同時，乙方 （即被告）應承諾及協助甲方向國有財產局承購附表所示毗鄰 之國有土地，以利開發本案」等語，惟並未詳細規定被告應盡 協助義務之具體內容，至於被告為土地之出賣人，契約之主義 務規定於系爭契約第7條第1、2項，即在於移轉系爭土地所有 權予原告，並保證系爭土地並無產權不清，無遭他人不法占有 ，並無一物二賣，並無設定他項權利、提出土地使用同意書等 情事，配合原告辦理相關承購毗鄰國有土地之相關作業，從而 ，原告並未舉證被告有何違反系爭契約第7條第1、2項之事由 。又依據「國土復育策略方案暨行動計畫」，範圍內之國有非 公用土地提供開發者，興辦事業主管機關於94年1月18日（含 ）以前同意者，得繼續辦理辦理至結案，坐落於台北縣○○鄉 ○○○段下福小段1380-1、1384-6、1629-38、1629- 43等四 筆土地位屬於山坡區，土地使用分區為保護區，原告申請設置 之土石方資源堆置場於94年10月27日始取得台北縣政府初審通 過，依據前開規定，財政部國有財產局台灣北區辦事處不同意 讓售該土地，有該處95年3月20日台財產北處字第09800 09925 號函可按（見本院卷第48頁），從而，原告無法取得財政部國 有財產局台灣北區辦事處同意讓售系爭土地毗鄰之國有土地， 係因原告未於94年1月18日前取得開發之同意書，據此因可歸 責於原告之事由，致無法承購系爭土地之毗鄰國有土地，並非 可歸責於被告之事由，況原告僅主張被告未盡協助配合辦理承 購國有財產之之義務等事實，並未就該有利於己之事實舉證以 實其說，難謂可信。 ⒉契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或 契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物 ，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之 利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受 領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者， 應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於 他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之 物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額 。民法第259條定有明文。按「契約之解除，出於雙方當事人 之合意時，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法 關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第二百五十九條之 規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規 定請求返還其利益」；又「契約之合意解除與法定解除權之行 使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除 第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外， 並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定。後者 為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在 ，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成 為合意解除」。本件兩造合意解除契約時，並無特別約定，自 無民法第二百五十九條第一、二款之適用，被上訴人依前開法 律關係請求給付，即屬無據（臺灣高等法院90年度上字第208 判決意旨參照）。準此以解，契約成立後，解除契約之發生原 因有二，其一得基於約定解除權，亦即當事人於簽約時約定保 留解除權，另行約定契約當事人得以契約行使解除權，其二為 法定解除權，亦即因法律規定所生之解除權，有基於債權之契 約共同原因，如民法第254條至第256條，有基於契約之個別特 殊原因，如民法第359條、363條等規定，所謂解除契約係指契 約當事人一方因行使解除權而使契約自始歸於消滅，惟原告並 未舉證是否因被告有何可歸責於被告之法定解除契約原因，而 據以解除契約，亦未舉證有向被告為解除契約之意思表示，揆 之前開說明，原告依據民法第259條第2款之規定解除契約，請 求被告返還已收受之價金，自屬無據。 ⒊原告主張依據系爭買賣契約第3條第2項約定如政府主管機關未 核准開發致無法取得開發設置許可，雙方同意解除契約，被告 得沒收原告已支付之價金，依據契約真意，應指系爭土地買賣 契約附有條件，於條件成就時，發生解除契約之法律效果，並 應指可歸責於原告之事由，始得沒收價金，如可歸責於被告之 事由，自不得據以沒收原告已支付之價金云云，經查，依據前 開契約，係以「政府主管機關未核准開發致無法取得開發設置 許可」作為系爭買賣契約之意定解除契約條件，雙方同意解除 契約，而意定解除契約之法律效果，即由被告沒收原告已支付 之價金，因此，本件約定解除契約之條件成就，系爭土地之買 賣契約已解除，則依據前開約定，原告亦不得請求被告返還已 收受之價金，又依據「國土復育策略方案暨行動計畫」範圍內 之國有非公用土地提供開發者，興辦事業主管機關於94年1 月 18日（含）以前同意者，得繼續辦理辦理至結案，坐落於台北 縣○○鄉○○○段下福小段1380-1、1384-6、1629-38、1629- 43等四筆土地位屬於山坡區，土地使用分區為保護區，原告申 請設置之土石方資源堆置場於94年10月27日始取得台北縣政府 初審通過，依據前開規定，財政部國有財產局台灣北區辦事處 不同意讓售系爭土地毗鄰之國有土地，有該處95年3月20日台 財產北處字第0980009925號函可按（見本院卷第48頁），從而 ，原告無法取得財政部國有財產局台灣北區辦事處同意讓售系 爭土地毗鄰之國有土地，係因原告未於94年1月18日前取得開 發之同意書，據此因可歸責於原告之事由，致無法承購系爭土 地之毗鄰國有土地，致無法取得主管機關之開發設置許可，並 非可歸責於被告之事由，已如前述，原告並未舉證被告有何可 歸責之事由，從而，被告依據系爭買賣契約第3條第2項之規定 ，沒收原告已支付之價金，應屬有據。 ㈢原告得否依據民法第252 條之規定，及民法第227 之2 條之規 定，依據情事變更為由，請求酌減違約金? 被告收受之價金為 定金或違約金? 原告備位主張依據民法第252條之規定，依據情事變更為由， 及民法第272條之2規定，請求酌減違約金云云，然查； ⒈按民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性 目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係 所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有 損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院 83 年度台上字第2879號判決意旨參照）。按約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所明定， 而不論為損害賠償預定性質或懲罰性之違約金，均有上開規定 之適用。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行 債務時，債權人可享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約 定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院50年台上字第 19 號判例意旨參照）。準此，約定違約金是否相當（過）仍 須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為酌定之標準。 ⒉原告於簽訂本契約時，給付被告如前開不爭執事項之部分買賣 價金，嗣取得開發設置許可核准後，雙方備妥移轉所有權登記 所需之文件給付尾款，如政府主管機關未核准開發致無法取得 開發設置許可，雙方同意解除契約，被告得沒收原告已支付之 價金，有系爭買賣契約書第3條第1項第1款、第2款、第2項定 有明文。原告支付價金作為買賣契約之定金，嗣因如政府主管 機關未核准開發致無法取得開發設置許可，由被告沒收已收受 之定金，顯係以簽約之訂金作為損害賠償預定性質之違約金， 因此，被告抗辯主張收受之部分買賣價金為定金，並非違約金 云云，自有誤會。 ⒊準此，本件應為損害賠償預定性質之違約金，應將債務不履行 債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發 生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及 損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約 金於債權人無損害時，不能請求。惟被告於92年12月2日簽約 後，即將系爭土地交付原告使用開發，迄今已逾8年，原告無 法取得政府主管機關核准開發設置許可，致被告亦無法處分土 地及使用系爭土地，致受有損害，因此，被告將因無法使用系 爭土地之損害，沒收已收受之部分買賣價金，自屬有據。 ⒋再者，依據系爭土地之買賣契約之契約總價金與被告收受之訂 金金額比例而言； ⑴被告胡國義所有系爭土地之契約總價金為4691萬元，已收受定 金300萬元，即占契約總價之百分之六，有原證1之買賣契約可 按。 ⑵被告胡富榮所有系爭土地之契約總價金為2492萬元，僅收受定 金124萬元，即占契約總價之百分之五，有原證2之買賣契約可 按。 ⑶被告胡國增所有系爭土地之契約總價金為1433萬元，僅收受定 金62萬元，即占契約總價之百分之四，有原證3之買賣契約可 按。 ⑷被告胡凱堯所有系爭土地之契約總價金為1246萬元，僅收受定 金62萬元，即占契約總價之百分之五，有原證4之買賣契約可 按。 ⑸被告李來旺、李來吉、黃來發、黃來成、李阿圳、李榮耀、李 元在所有系爭土地之契約總價金依序為758萬元、758萬元、 758萬元、758萬元、159萬元、159萬元、159萬元，合計契約 總價金3509萬元，李來旺、李來吉、黃來發、黃來成各收受訂 定63萬元，李阿圳、李榮耀、李元在各收受訂金13萬元，合計 僅收受定金291萬元，均占契約總價之百分之八，有原證5至11 之買賣契約可按。 ⑹徵之系爭買賣契約簽定日期為92年12月2日，迄今長達8年，原 告均未開發使用系爭土地，被告亦無使用系爭土地等情，為兩 造所不爭（見101年3月6日筆錄），如以被告預期可收受之買 賣契約總價金，以法定利率為年息百分之五計算，以8年計算 ，至少可獲取契約總價10分之4之獲利，如以銀行利率計算百 分之1.5，亦可獲取契約總價百分之12之獲利，惟原告僅支付 總價金之百分之4至百分之8，被告據以沒收原告已支付之價金 ，作為損害賠償性質預定之違約金，並無過高之情形，原告依 據民法第252條之規定，請求酌減違約金，並無理由。 ⒌按民法第272 條之2 第1 項所規定之情事變更原則，旨在規範 契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁 量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律 關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸 責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹 原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以 公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非 當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他 客觀情事加以判斷（最高法院99年度台上字第1336號判決意旨 參照）。原告主張「設置土石方資源堆置場」開發案亦已經新 北市政府94年10月27日初審通過，且行政院於95年1 月23日修 正「國土復育策略方案暨行動計畫，限制國有土地開發利用， 並非兩造於92年12月1 日簽定系爭土地之買賣契約所得預見， 亦非可歸責於任一方之事由，自屬情事變更云云，然查； ⑴依據系爭土地買賣契約第3條第2項約定「如政府主管機關未核 准開發致無法取得開發設置許可，雙方同意解除契約，前開（ 三、㈠之價金，由乙方沒收」，且兩造於簽約後，被告即將系 爭土地交付原告進行開發使用等情，為兩造所不爭，被告則以 原告簽約交付部分價金之原因，係因被告將系爭土地交由原告 三年，由原告進行土地開發，原告如於三年內取得許可，被告 所收受價金即作為系爭買賣契約之價金，若買賣契約未成立， 則被告收受之價金即作為土地之租金等語（見101年3月6日筆 錄，本院卷第191頁），因此，兩造伊簽約伊始，即知悉原告 是否得以取得政府機關核准開發設置許可，並非確定發生之事 實，因此，如原告事後未取得政府機關核准之許可時，則任由 被告沒收原告已交付之部分買賣價金充作原告使用系爭土地之 租金，因此，事後原告並未取得政府機關核准之開發設置許可 ，雖該事由係不可歸責於雙方當事人之事由，然該事實為兩造 簽定契約成立所明知，並非契約後成立後有於訂約當時不可預 料之情事，且原告使用系爭土地長達8年，原告並未因此受有 任何損失，再者，依據前開契約之真意，原告自始知悉於原告 無法取得政府機關核准開發設置許可時，被告得沒收已收受之 價金，因此，被告沒收之價金，亦非原告不可預見之損失，原 告因使用系爭土地長達8年，受有相當之利益，被告因未取得 契約之總價金，受有預期利益之損失，已如前述，本院審酌依 據原契約之約定效力，由被告沒收原告已支付之價金，並無顯 失公平之情事，自無依情事變更原則，加以裁量而為增減給付 或變更其他原有之效果之必要。 ⑵原告主張因行政院於95年1 月23日修正「國土復育策略方案暨 暨行動計畫，限制國有土地開發利用，並非兩造於92年12月2 日簽定系爭土地之買賣契約所得預見，亦非可歸責於任一方之 事由，自屬情事變更云云。惟原告並未舉證說明行政院於95年 1 月23日修正「國土復育策略方案暨行動計畫」之修正內容， 係針對何項規定所為之修正，致原告無法取得坐落於台北縣○ ○鄉○○○段下福段1380-1、1384-6、1629-3、1629-43 等地 號，且因無法取得上開土地，並因而導致原告無法取得政府機 關設置開發許可等事實，已難為有利於原告之認定。再者，依 據財政部國有財產局台灣北區辦事處95年3 月20日函釋內容所 載，「國土復育策略方案暨行動計畫」範圍內之國有非公用土 地提供開發者，興辦事業主管機關於94年1 月18日（含）以前 同意者，得繼續辦理辦理至結案，坐落於台北縣○○鄉○○○ 段下福段1380-1、13 84-6 、1629-38 、1629-43 等四筆土地 位屬於山坡區，土地使用分區為保護區，原告申請設置之土石 方資源堆置場於94年10月27日始取得台北縣政府初審通過，依 據前開規定，財政部國有財產局台灣北區辦事處不同意讓售系 爭土地毗鄰之國有土地，有該處95年3 月20日台財產北處字第 0980009925號函可按（見本院卷第48頁），已如前述，從而， 原告無法取得財政部國有財產局台灣北區辦事處同意讓售系爭 土地毗鄰之國有土地，係因原告未於94年1 月18日前取得開發 之同意書，原告主張因無法承購系爭土地之毗鄰國有土地，致 無法取得主管機關之開發設置許可，據此該事實係可歸責於原 告之事由，自非民法第272 條之2 之所規定，情事變更原則適 用之範圍。 綜上述，原告依序民法第259條第2款、民法第252條、民法第 272條之2之規定，請求被告給付如訴之聲明之金額及其法定遲 延利息，自屬無據，應予駁回。 原告既受敗訴之判決，其假執行之請，因訴之駁回而失所依據 ，併予駁回。 本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決 結果無涉，爰不一一論述。 結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文 。 中 華 民 國 101 年 3 月 27 日 民事第三庭 法 官 徐玉玲 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 101 年 3 月 27 日 書記官 余承佳